Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения. Земельные вопросы Земля сельхозназначения 2 категории

Привести правоустанавливающие документы на земли для сельскохозяйственного производства в соответствие с планируемой деятельностью вам помогут специалисты нашей компании. Перед началом эксплуатации приобретенного участка, необходимо понять, что можно делать и строить на землях сельскохозяйственного производства. И начать стоит с изучения классификатора и кадастровой карты. Здесь можно посмотреть текущую категорию и вид разрешенного использования участка.

Зачастую подобные земли приобретаются для ведения личного приусадебного или фермерского хозяйства, садоводства и других аналогичных видов деятельности. Однако индивидуальное жилищное строительство здесь запрещено. Хотя подобное правило не относится к дачным и садовым домикам. В подобные строения допускается проведение электричества.

Перед возведением постройки или началом использования земли, необходимо убедиться, что отсутствуют конкретные ограничения. Согласно закону жилые постройки на земельных участках для сельскохозяйственного производства можно возводить только на территориях, отнесенных к крестьянско-фермерским хозяйствам. И придется получать разрешение на строительство. Существуют и другие нюансы, о которых надо знать владельцу такой земли.

Стоимость работ по изменению вида разрешенного использования - от 60000 рублей.

Стоимость работ по изменению территориального зонирования (через ППТ) - от 200000 рублей.

Стоимость работ по изменению категории (при наличии проекта) - от 200000 рублей.

Разрешенное использование земель для сельскохозяйственного производства

Использовать участки, относящиеся к данному типу целевого назначения, можно определенным в законе образом:

• ведение сельскохозяйственного производства;
• формирование защитных насаждений в виде леса;
• осуществление научной и исследовательской деятельности;
• проведение учебных мероприятий;
• организация крестьянско-фермерских хозяйств и ЛПХ;
• выращивание зерновых культур, льна, конопли и овощей;
• создание хозяйственных товариществ или иных некоммерческих организаций;
• использование потребительскими кооперативами для своих нужд;
• для формирования образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля;
• птицеводство, пчеловодство и свиноводство;
• размещение земель общего пользования и коммунальное обслуживание.

Кроме того, указанные земли и участки в составе таких территорий можно использовать для ведения охотничьего хозяйства и иной аналогичной деятельности, если она не запрещена Земельным кодексом страны.

При определении разрешенных видов деятельности необходимо учитывать минимальные отступы от границ, предельные размеры участков и другие нюансы. Дополнительно здесь разрешено размещение объектов капитального строительства, которые могут потребоваться для сельскохозяйственного производства. Здесь также имеются свои правила и ограничения.

Что можно строить на землях для сельскохозяйственного производства?

Возводя объекты капитального строительства на данной территории, необходимо учитывать максимальную плотность застройки, предельную высоту зданий и количество этажей, и другие особенности. Владельцы и арендаторы могут использовать земли для сельскохозяйственного производства в целях строительства определенных объектов недвижимости. К числу подобных сооружений относят:

• объекты, необходимые для коммунального или бытового обслуживания предприятий сельхозпроизводства;
• здания для обеспечения научной или образовательной деятельности, а также общественного управления;
• магазины, пункты общественного питания, станции по обслуживанию автомобильного транспорта;
• склады для хранения сельскохозяйственной продукции, гидротехнические сооружения и объекты пищевой промышленности.

На законных основаниях здесь можно прокладывать коммуникации для ведения хозяйства или иной целевой деятельности, строить внутренние дороги и т.д. На территории допускается возведение объектов первичной обработки сельскохозяйственных товаров. К ним относятся холодильники, сушилки и т.д.

В перечень объектов, разрешенных к строительству, относят помещения для содержания животных, парники и теплицы, небольшие домики, но не для постоянного проживания. Хотя обойти этот запрет можно. В этих целях придется оформлять крестьянско-фермерское хозяйство, иначе не выдадут разрешение на строительство. Подобную процедуру стоит доверить земельным юристам нашей компании. Они же помогут разобраться с нюансами использования земель для сельскохозяйственного производства.

Поменяем вид разрешенного использования вашего земельного участка

Если земельный участок находится в собственности, это далеко не всегда означает, что его владелец может использовать его для любых видов деятельности. Например, существует целая категория земель сельхозназначения , которые имеют конкретное, целевое назначение. О том, на что следует обратить внимание при покупке, как можно их использовать такие земли в 2019 году и другие юридические нюансы – в этой статье.

В случае с земельными участками существует общепринятая классификация на несколько категорий:

1. Под поселения (крупные, средние малые голода, деревни, районные центры, села и все остальные).
2. Для сельскохозяйственной деятельности – это и есть .
3. Из лесного фонда.
4. Из водного фонда.
5. Для создания предприятий промышленности, производственных комплексов, инфраструктурные объекты, водопроводы, электрические сети и прочие инженерные объекты.
6. Территории, подлежащие охране (заповедники, природные парки, заказники и другие).
7. Земли резерва.

Таким образом, землями сельхозназначения по законодательству признаются те, которые отвечают одновременно двум критериям:

1. Они предназначены только для ведения сельского хозяйства (любого из направлений, обозначенных выше или сразу нескольких направлений).
2. Они располагаются за пределами населенных пунктов (например, дача нередко может находиться на территории городской земли, а сельскохозяйственные угодья – всегда за ее границами).

Чем можно заниматься на земле сельхозназначения

Приведенная выше классификация отражает и реальное разделение земельного фонда на составные категории (в зависимости от целей использования), и юридические особенности, а именно – виды разрешенной деятельности.

В отношении земель сельхозназначения применяются положения федерального законодательства, прежде всего – Земельного кодекса (глава 14). В соответствии с нею предусматривается несколько видов деятельности, которыми собственник (или арендатор) могут заниматься на нем:

1. Личное хозяйство, садово-дачное хозяйство, огородничество – все эти понятия объединяет то, что семья занимается выращиванием продукции только под свои личные нужды, без реализации предприятиям или гражданам на коммерческой основе.
2. Использование под пашню и/или пастбище, под многолетние растения (например, садовые, виноградники), под сенокосы.
3. Разведение домашних животных и птицы (крупный рогатый скот, другие сельскохозяйственные животные, птица домашняя).
4. Организация пасеки для производства продуктов пчеловодства.
5. Организация рыбного хозяйства для разведения распространенных и редких пород рыб.
6. Выращивание ягодных, садовых культур и бахчевых.
7. Выращивание корнеплодов, картофеля.
8. Возведение жилого помещения, в котором можно отдыхать (однако право регистрации – т.е. получения прописки – не предусматривается).
9. Земля под КФХ – крестьянское хозяйство (создается изначально для организации фермерской деятельности с целью производства сельскохозяйственного сырья и/или продуктов).
10. Возведение сооружений, временных построек, постоянных капитальных домов, инженерных сетей, коммуникаций, инфраструктурных объектов, непосредственно связанных с сельскохозяйственным производством (например, овощехранилище, завод по производству овощных консервов и т.п.).
11. Возведение тех видов сооружений, которые не связаны с осуществлением сельхоздеятельности: автострады, ЛЭП, трубопроводы и т.п.
12. Организация защитных насаждений (лесополоса, живая изгородь).
13. Прочие цели, связанные с сельским хозяйством – например, исследование флоры и фауны местности.

Где уточнить категорию и вид использования земли

Подобная информация является существенно важной характеристикой. Именно на эти данные нужно обращать внимание при совершении любой операции с землями сельхозназначения. Информация всегда находится в открытом доступе, и получить эти сведения может любое заинтересованное лицо:

• кадастровый номер;
• регион расположения;
• населенный пункт;
• район.

Один и тот же земельный участок может включать разные зоны, с разными видами использования и даже разными категориями. Поэтому в кадастровом паспорте и другой документации нужно уточнить и эту информацию.

Строительство дома на землях сельхозназначения

Это один из самых распространенных вопросов можно ли построить дом на земле сельскохозназначения, на которые очень важно обратить внимание перед совершением покупки. Необходимо учесть сразу несколько обстоятельств:

1. Какая именно сельхоздеятельность разрешена на земле.
2. Можно ли возводить капитальное строение.
3. Есть ли возможность зарегистрироваться и получить прописку в построенном доме.

Само по себе строительство на земле сельхозназначения разрешается, но не всякое . Прежде всего, каждый владелец может возводить капитальные и временные (некапитальные) сооружения, которые непосредственно нужны для осуществления сельскохозяйственной деятельности, в соответствии с видами разрешенного использования:

1. Теплицы.
2. Сараи.
3. Помещения для содержания животных.
4. Заборы и ограждения.
5. Помещения для охраны.
6. Помещения для хранения сырья (ангары, склады и т.п.).

При этом если владелец земли сельхозназначения намерен строить на ней временное сооружение, никаких дополнительных разрешений получать для этого не нужно. Если же на земле предполагается строительство капитального объекта, необходимо получить разрешение в местной Администрации .

Наряду с этими возникает вопрос и о таком виде использования земли сельхозназначения, как строительство индивидуального дома, с возможностью круглогодичного проживания в нем. В этом случае есть только один вариант получения разрешения. Собственнику предстоит доказать представителям Администрации, что такой дом обязательно нужен для совершения сельскохозяйственной деятельности. При этом получение разрешения будет содержать формулировку «для ведения КФХ», то есть имеется в виду, что собственник должен зарегистрировать и крестьянско-фермерское хозяйство.

Например, в случае разведения свиней, пчел, рыб, кроликов практически всегда требуется непрерывное нахождение владельца. Таким образом, если сам дом связан с деятельностью, и без него обойтись не получится, то у собственника появляется шанс получить разрешение на строительства дома на земле сельхозназначения.

Следует иметь в виду, что прямого законодательного запрета на капитальное строительство на земле, предназначенной для сельхоздеятельности, не существует. Поэтому применяются общие нормы права, и решение во многом зависит от конкретной Администрации района.

О том, на каких территориях в принципе разрешается возведение капитального жилого дома, можно увидеть на видео.

Порядок получения разрешения

Порядок получения документа для строительства на земле сельхозназначения довольно простой – собственник всегда обращается в орган местного самоуправления (Администрацию) и подает такой пакет документов:

• свой паспорт;
• свидетельство о собственности;
• договор, в соответствии с которым был приобретен участок (купля-продажа, мена и другие);
• кадастровый паспорт;
• градостроительный план;
• положительное экспертное заключение о строительстве (если такая экспертиза обязательна в данном случае).

Госпошлина за получения документа не оплачивается, т.е. процедура полностью бесплатна для собственника. Администрация составляет расписку о факте приема документов и заявки в работу, после чего в течение 1 месяца (срок отсчитывается со следующего рабочего дня) должна принять решение о выдаче разрешения или об отказе. При этом гражданин может обжаловать подобное решение, для чего ему необходимо обратиться в суд.

Важно понимать, что документ на строительство на земле сельхозназначения действует в течение 10 лет – т.е. повторного обращения за получением разрешения в течение всего этого срока не понадобится. После этого производится строительство, а здание оформляется в собственность в местном отделении Росреестра.

В случае отсутствия разрешения на строительство на земле сельхозназначения предусматривается ответственность в виде штрафов: для частных граждан от 2 до 5 тысяч рублей, для юридических лиц – от 500 тысяч рублей до 1 млн рублей.

Особенности продажи земли сельхозназначения

Если земля, на котором располагается дача или загородный жилой дом, где собственник и его семья официально зарегистрированы (постоянная прописка), можно продать по обычной схеме, то с землями сельхозназначения процедура усложняется. Основное отличие сводится к тому, что представители муниципального органа власти имеют так называемое преимущественное право покупки. Поэтому у продавца появляется обязанность получить согласие на продажу от них (или же продать им), после чего совершить соответствующую операцию.

Порядок действий регулируется на федеральном уровне, поэтому вне зависимости от расположения процедура выглядит так:

1. Сначала собственник извещает муниципальный орган власти (или Администрацию субъекта РФ). Для этого подается письменное обращение, в котором содержатся такие сведения:

• собственно намерение продать участок;
• цена, по которой он продается;
• размер;
• кадастровый номер;
• точный адрес;
• предельный срок, до которого должен быть осуществлен взаиморасчет (не более 90 календарных дней).

1. Органу власти дается 30 календарных дней на рассмотрение этого уведомления. По истечении срока представитель власти должен принять решение, будет ли Администрация покупать землю сельхозназначения или же она откажется от своего права преимущественной покупки.
2. Если в пределах 30 дней Администрация отреагирует и откажется от покупки или же после срока не придет никакого ответа, собственник вправе продать землю частному или юридическому лицу, при этом у него есть ровно год, а цена продажи должна быть не ниже той, что была указана в уведомлении.

При этом важно понимать, что в любом случае исключается возможность продажи земли сельхозназначения таким лицам:

1. Любому иностранному лицу – как частному гражданину, так и компании, в том числе юридическому лицу, занимающемуся некоммерческой деятельностью (например, благотворительность, религиозное объединение, общественная организация и т.п.).
2. Любым лицам, при условии, что после продажи будет сразу изменена категория земли с сельхозназначения на другую.
3. Наконец, в каждом субъекте федерации действуют собственные ограничения на владения количеством земли в процентах от общего количества фонда – как правило, в пределах от 10% и вплоть до 100% (т.е. без ограничений). Соответственно, продажа землевладельцу с нарушением (максимальным превышением) его доли не допускается. Конкретные нормативы по предельно допустимому размеру владений следует уточнять в местной Администрации.

Важно получить уведомление о доставке письма в Администрацию. Если орган власти никак не отреагирует, именно этот документ станет основным доказательством того, что собственник поступил правомерно и учел все требования земельного законодательства.

Как изменить категорию земли

Следует понимать, что вопрос изменения категории земли сельхозназначения находится в компетенции местных (а иногда и федеральных) органов власти. То есть сам владелец или арендатор не вправе изменять категорию, даже путем обращения в судебный орган. Дело в том, что подобная процедура возможна только в случаях, предусмотренных законодательством:

1. Консервация – т.е. временное исключение земельного участка из оборота в связи с тем, что дальнейшее использование может привести к серьезному ухудшению качества почвы, ее разрушению (эрозии), росту загрязнений и т.п.
2. Исключение из оборота в связи с созданием природоохранных территорий для экологических, культурных, научно-исследовательских, рекреационных (отдых) и иных целей.
3. Расширение населенного пункта или перераспределение части его территории – это один из наиболее распространенных случаев. В таких ситуациях особую выгоду получают владельцы угодий, потому что на их территории после изменений категории можно будет и построить капитальный дом, и прописаться в нем.
4. Освоение земли сельхозназначения под промышленные предприятия, объекты инженерной инфраструктуры.
5. Перевод земель в категорию водного и/или лесного фонда.

Вне зависимости от конкретной причины порядок действия в данном случае предполагает такие действия.

Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для выращивания культур в целях обеспечения жизни людей. Что такое сельскохозяйственные земли и как их можно купить у государства? Давайте разбираться.

Использование земельных участков порождает земельные правоотношения между собственниками и государством.

Земля сельхозназначения: виды разрешенного использования

Сельскохозяйственные земли - это расположенные за чертой городских и сельских поселений наделы, основное предназначение которых заключается в выращивании с/х культур и обеспечении сельскохозяйственных нужд. (ст. 14 Земельного кодекса РФ).

Государство определило виды разрешенного использования таких земель. Здесь выделяются следующие направления деятельности человека:

1. Использование на нужды сельского хозяйства;
2. Обустройство пашен, сенокосов, пастбищ, растительных насаждений, садов, виноградников и прочих культур;
3. Ведение крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ);
4. Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
5. Ведение индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - территории, предназначенные для возведения жилых и нежилых построек, а также земли для производства сельхоз культур (овощей, бахчи, виноградников и др.);
6. Ведение садоводства - посадка и уход за фруктовыми деревьями и кустарниками в целях обеспечения личных нужд граждан;
7. Ведение животноводческой деятельности (разведение скота и птиц);
8. Создание условий для выпаса скота и заготовки сена;
9. Ведение огородничества;
10. Формирование охотничьих угодий близь лесных насаждений;
11. Создание пасек и производство мёда;
12. Обустройство растительности защитного назначения;
13. Проведение лабораторных и научных работ с целью изучения сельскохозяйственного типа производства;
14. Разведение рыболовства;
15. Прочая деятельность человека.

Виды разрешенного использования закрепляются в ст. 14 ЗК РФ и входят в область охраны со стороны государства. Территории подлежат сельскохозяйственному производству и не могут использоваться вне целевого принципа.

Земли сельскохозяйственного назначения: участки для садоводства

Садоводческие земли являются одним из наиболее используемых типов земельной собственности. Территории можно купить не только физическим, но и юридическим лицам. При желании собственник имеет право купить надел у государства после аренды.

Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под садоводство:

1. Выращивание овощей, декоративных сортов культур, продуктов для питомников; 

2. Разведение грибных участков (мицелий) с целью их дальнейшего сбора и переработки; 


3. Выращивание фруктовых деревьев и кустарников;
4. Посадка и уход за ореховыми насаждениями; 

5. Разведение виноградников, плодоносных и ягодных кустарников; 

6. Выращивание семян для дальнейшего повышения урожайности садов; 

7. Выращивание фруктов для разрешенного производства напитков; 

8. Обустройство участков с пряностями.

Земельные участки для садоводства можно использовать и для огородничества, однако в таком случае потребуется соблюсти целевой принцип эксплуатации земель государства. После аренды земли для садоводства гражданин может купить право собственности и стать полновластным хозяином территории.

Что можно делать на земельных участках сельскохозяйственного назначения?

По аналогии с промышленными, рекреационными или водными, земли сельскохозяйственного назначения обладают правовым режимом. Виды разрешенного использования связаны с определением зон территорий. В нашем случае - это удаленность от городской черты и целевое использование для с/х производства.

Закон устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения разделены на следующие группы:

1. Первая категория земель: пастбища, угодья и сенокосы - вид разрешенного использования основан на эксплуатации участков под ЛПХ.
2. Вторая категория земель: угодья - эксплуатируются для производства винограда, фруктов, овощей и культур.
3. Третья категория земель: определены под сельскохозяйственные постройки (амбары, сараи, молотильни, коровники, загоны и др.).
4. Четвертая категория земель: водные объекты для производства рыбных промыслов.
5. Пятая категория земель: леса - можно использовать для развития охотничьих угодий.
6. Шестая категория земель: непригодные для выращивания сельскохозяйственных культур (болота, могильники).

Следует отметить, что все виды разрешенного использования могут иметь ограничения. Такое положение выражается в условной эксплуатации земельных участков.

Как можно купить землю сельхозназначения у государства?

Правовые отношения с сельскохозяйственной землей - это установленные государством сделки, изменяющие право собственности на участки в ходе аренды или купли-продажи наделов.

Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности муниципальных и федеральных органов власти. Купить такие земли можно лишь при заключении договора с владельцем земли. В ходе продажи собственник составляет письменное извещение о реализации земли физическому или юридическому лицу. В свою очередь перед тем как купить участок, заинтересованное лицо направляет ходатайство в адрес муниципального органа. При составлении договора можно воспользоваться услугами земельного юриста . Специалист определит виды разрешенного использования и поможет выбрать наиболее привлекательную форму собственности для ЛПХ или ИЖС.

Если земля предоставляется в аренду, то срок составляет до 49 лет с правом дальнейшего выкупа. При этом купить сельхоз участок можно в любое время, но не ранее периода, который указан в договоре между собственником и арендатором угодья.

Внимание! При заключении аренды следует указать вид разрешенного использования. В дальнейшем такую землю можно купить по

​Строительство домов на землях сельхозназначения возможно при соблюдении ряда условий и требований, устанавливаемых законодательством. Земельным законом устанавливаются типы участков в зависимости от деятельности, которая на них осуществляется. Большая доля территории государства отведена под земли, на которых развивается сельское хозяйство. В соответствии со ст.40 ЗК РФ на наделе можно построить сооружение, в зависимости от его целевого назначения.

Законодательное регулирование

Основным законом, регламентирующим возможность индивидуального строительства на с/х землях, является Земельный кодекс России. Он определяет семь разновидностей земельных территории. Разделение производится не конкретно, а с/х площади объединяются в одну позицию.

Закон ФЗ-101 делит участки на некоторые категории:

• Для исключительного осуществления сельского хозяйствования;
• Для личного подсобного хозяйствования, сооружения гаражей и дачных домиков.

Запрещается строить на землях первой категории жилые дома. На угодья второго типа действие закона не распространяется, поэтом построить дом на них возможно.

Определение возможности возведения дома на с/х угодьях

Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений - дач и садоводческих домиков.

Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.

Чтобы постройка была законной нужно чтобы:

1. Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
2. Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
3. Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.

Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.

ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.

Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:

• Необходимость организации фиктивной деятельности;
• Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
• Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.

ВАЖНО! На земле с/х назначения оформить постоянную прописку практически невозможно, даже в судебном порядке.

Порядок изменения типа разрешенного пользования

Статьей 39 ГДК РФ устанавливается возможность поменять имеющуюся классификацию участка. Для этого потребуется осуществить следующие действия:

1. Владельцем объекта направляется запрос в местный муниципалитет. К нему прикладывается документация на надел и бумаги идентифицирующие личность заявителя.
2. Для рассмотрения заявления создается специальная комиссия, деятельность которой регулируется локальными правовыми актами, действующими в данном регионе. В иных районах может устанавливаться отличный от изложенного порядок.
3. Комиссией проводятся слушания для выявления ситуации и целесообразности выдачи разрешительных документов. Они организовываются для публичного проведения с участием всех заинтересованных лиц.
4. После изучения вопроса принимается решение об отказе либо разрешении и выдаются рекомендации по возможному использованию объекта.
5. Результаты публикуются в официальных СМИ.
6. Выводы комиссии служат основанием для принятия итогового решения руководителем администрации населенного пункта. Для этого предоставляются три дня. Независимо от подведенных итогов, они печатаются в местных печатных изданиях.

Такой метод смены разрешенного использования сопровождается весомыми финансовыми тратами, так как все расходы, связанные с организация слушаний, производится за счет инициатора процесса.

ВНИМАНИЕ! Никто не может гарантировать принятия положительного решения, ведь отказать по формальным основаниям могут всегда. Но местные органы власти в основном не возражают против выдачи разрешительной документации на возведение дома на с/х землях, особенно, если такие действия принесут положительные результаты району.

Такое решение проблемы применимо, когда проводится коттеджное или дачное строительство в массовом порядке на сельскохозяйственных угодьях.

Альтернативные решения

Существует иной путь возведения жилища на с/х площадях. Статья 11 ФЗ-74 определяет возможность крестьянско-фермерским хозяйствам осуществлять сооружение капитальных строений, необходимых для поддержания работы фермы. Но потребуется подтвердить, что постройки возводятся именно с этой целью.

В органы власти нужно представить свидетельство того, что КФХ существует и его деятельность требует постоянного нахождения людей, например, для ухода за животными. Такая причина будет являться целью возведения дома.

ВАЖНО! Необходимо помнить, что земельные территории, предоставленные КФХ должны использоваться по назначению. Если на них не будет осуществляться безосновательное хозяйствование больше 3 лет, их могут конфисковать в принудительном порядке.

Кстати, наличие на землях КФХ строений не будет помехой для обязательного изъятия. Помимо этого, фермерское хозяйство является обществом, которое создается для осуществления предпринимательства, а для её проведения необходимо провести регистрацию в соответствующей службе, представлять регулярную отчетность и уплачивать налоги.

Также накладываются ограничения на привлечение рабочей силы. Трудиться на ферме могут участники общества, объединяемые родственными связями. Могут работать и иные люди, но не более пяти человек.

Земельные площади для фермерских хозяйств оформляются в упрощенном порядке и, кстати, первые пять лет работы они освобождены от уплаты налогов.

Чем может закончиться незаконное возведение дома на с/х землях

Строительство капитальных зданий на территориях, предназначенных для занятия сельским хозяйством, может иметь следующие последствия:

• Строение может быть признано незаконным;
• Уплату штрафных санкций;
• Может быть принято решение о сносе постройки при наличии серьезных причин. Например, порче окружающего пространства, чужого имущества, ограничения интересов и правомочий других лиц.

Судебное постановление можно опротестовать в установленном законодательством порядке.

Земли сельскохозяйственного назначения - это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Согласно действующему законодательству они могут использоваться в следующих формах:

• для ведения сельскохозяйственного производства;
• для других целей, которые включают: личное подсобное хозяйство, крестьянское (фермерское) хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство.

Общий правовой режим для них заключается в предоставлении земельных участков непосредственно для сельскохозяйственных целей.

Земли сельскохозяйственного назначения следует отличать от земель сельскохозяйственного использования. Последние включают в себя земельные угодья, которые могут относиться и к другим категориям, в частности, земли несельскохозяйственных предприятий или государственного лесного фонда, переданных во временное пользование для сельскохозяйственных целей гражданам и сельхозпредприятиям.

Непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают цикл выращивания сельскохозяйственной продукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры.

Следует отметить две особенности правового режима:

1. Приоритетное положение земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым пригодные для сельскохозяйственных нужд земли предоставляются прежде всего в сельскохозяйственных целях, а для несельскохозяйственных нужд предоставляются земельные участки, имеющие несельскохозяйственное назначение, не пригодные для ведения сельского хозяйства или сельскохозяйственные земли худшего по качества. Законом предусмотрена охрана от необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота.
2. Не все без исключения земли, которые пригодны для сельскохозяйственных нужд, могут использоваться непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности, например, существуют ограничения по использованию земель в заповедных зонах.

Виды разрешенного использования

Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.

Для земель сельскохозяйственного назначения установлены 6 групп:

1. Земли сельскохозяйственного назначения , пригодные под сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные угодья, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, многолетними насаждениями, каналами, водными объектами, а также отведенные для личного подсобного хозяйства (всего 11 видов разрешенного использования).
2. Земли, которые малопригодны для пашни, но могут использоваться для выращивания некоторых технических культур , ягодников, винограда, чая, риса и др.
3. Земли, занятые зданиями, сооружениями и строениями сельскохозяйственного назначения (коровник, свинарник, телятник, убойный цех, машинный двор, пилорама и др., - всего 17 видов разрешенного использования).
4. Земли, занятые водными объектами и используемые в предпринимательских целях (разведение и ловля рыбы, и др.).
5. Земли, на которых расположены леса.
6. Прочие земли , в том числе болота, овраги, свалки, скотомогильники, нарушенные земли и иные земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность.

Для конкретного земельного участка могут применяться такие виды разрешенного использования:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные, которые допускаются только в качестве дополнительных к основным или условно-разрешенным видам.

Оценка земель

Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный документ не применяется для кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

Порядок определения земельных участков I-VI категорий:

1. Формируется Перечень земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.
2. Определяются удельные показатели кадастровой стоимости данных земель на основе следующих действий:
   • определение перечня разновидностей почв и площадей, ими занимаемых;
   • определение перечня всех сельскохозяйственных культур, которые возможно выращивать для каждой почвенной разновидности;
   • выбор допустимых чередований посевов (севооборота);
   • определение нормативной урожайности для каждой сельскохозяйственной культуры;
   • определение рыночной цены по каждой сельскохозяйственной культуре;
   • расчет удельного валового дохода с 1 га для каждой сельскохозяйственной культуры;
   • определение удельных затрат на возделывание и уборку урожая сельскохозяйственных культур;
   • расчет удельного валового дохода на 1 га для каждого севооборота;
   • расчет удельных затрат на возделывание 1 га для каждого севооборота;
   • расчет удельных затрат на поддержание необходимого уровня плодородия почв;
   • расчет удельного показателя земельной ренты в разрезе севооборотов (прибыли предпринимателя);
   • определение максимального значения удельного показателя земельной ренты в разрезе почвенных разновидностей;
   • расчет коэффициента капитализации земельной ренты;
   • определение удельного показателя кадастровой делением удельного показателя земельной ренты на коэффициент капитализации по каждой почвенной разновидности;
   • расчет средневзвешенного удельного показателя кадастровой стоимости по всем почвенным разновидностям в составе земельного участка.
3. Рассчитывается кадастровая стоимость, как сумма произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель групп I-VI и занимаемых этими землями площадей в пределах земельного участка.

Особенности аренды и купли-продажи

Оборот земель сельскохозяйственного назначения - совокупность сделок, в результате которых возникают или прекращаются права на земельные участки. Принципиальной особенностью является исключение возможности предоставления юридическим лицам и гражданам земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в муниципальной либо государственной собственности, что соответствует нормам Земельного кодекса.

Особенностью правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков сельхозназначения является законодательно закрепленное преимущественное право государственных или муниципальных органов власти на покупку продаваемого участка.

Купля-продажа определяется такими факторами:

• форма собственности на участок;
• субъектный состав участников сделки;
• вид разрешенного использования, и др.

Продавец обязан известить высший исполнительный орган государственной власти о своем намерении продать участок в письменной форме. В извещении обязательно должна быть указана цена и другие существенные условия договора (расположение недвижимости на участке и др.), иначе условия договора не могут быть согласованы.

Что касается особенностей договора аренды, то он может заключаться на срок не более 49 лет. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду только резидентам РФ. Участки, принадлежащие частным лицам, могут сдаваться в аренду также иностранным субъектам и лицам без гражданства.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие формы

В ряде случаев возникает необходимость изменения категории земли сельскохозяйственного назначения на другую форму. Обычно это связано с обеспечением активизации оборота земли, а также с ростом спроса на загородные поселки, коттеджи, и др.

Однако при этом придется столкнуться с рядом законодательных ограничений, в соответствии с которыми изменение категории земель допустимо лишь в исключительных случаях, связанных с: консервацией земель, созданием заповедных или иных охраняемых государством территорий, изменением границ поселений, размещением промышленных объектов, включением непригодных для сельского хозяйства земель в состав лесного или водного фонда либо земель запаса, строительством дорог и иных сооружений и коммуникаций, выполнением международных обязательств, добычей полезных ископаемых, размещением объектов здравоохранения, социального и др. назначения.

Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% более выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, действующим законодательством не допускается. Также запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

• кадастровый номер соответствующего земельного участка;
• действующая и предполагаемая для перевода категории земли для данного участка;
• обоснование для перевода участка в другую категорию.

Также нужно провести государственную экологическую экспертизу о возможности такого изменения категории.

В двухмесячный срок с момента поступления ходатайства уполномоченный орган принимает решение либо о переводе земельного участка в другую категорию, либо об отказе. Акт направляется заявителю в течение двух недель с даты его принятия.

Переоформлять документы на земельный участок в случае изменения его категории не требуется.