Год уходит — проблемы остаются. «главстрой» расплатился с банком «союз» землей у мкад Флагманские проекты: Редевелопмент "Vallila Konepaja". Финляндия

Концепция проекта предполагает интегрирование территории старого порта в центральную часть города и создание живой современной среды, дополняющей существующую инфраструктуру. В рамках проекта планируется строительство дизайнерского аутлет-центра, гостиничные комплексы с помещениями для проведения бизнес-мероприятий и SPA комплексом, жилой комплекс с собственной инфраструктурой, торговые помещения формата «биг бокс», кинотеатр, прогулочная зона с ресторанами и барами, марина. Реализация проекта началась в 2014 году, а уже в 2018 планируется открытие первой фазы аутлет-центра. Проект будет сертифицирован по системе BREEAM Communities.

GVA Sawyer объявляет о начале нового девелоперского проекта в Финляндии. Это проект редевелопмента зданий бывшего вагоностроительного завода Konepaja с новым строительством, в центральной части Хельсинки. Редевелопменту подлежит комплекс из трех промышленных зданий, два из которых являются историческими памятниками, охраняемыми государством.

Группа компаний GVA Sawyer - представитель международной сети GVA Worldwide в России, c 1993 года основная сфера нашей деятельности - коммерческая недвижимость. Услуги компании включают подбор коммерческой недвижимости, девелопмент, управление строительством, функцию технического заказчика, а также консалтинг в сфере недвижимости, услуги по аренде и продаже коммерческой недвижимости, услуги по поиску арендаторов на коммерческую недвижимость. Компания имеет завершенные консалтинговые и девелоперские проекты более, чем в 50-ти городах России и СНГ в офисном, торговом, коттеджном и гостиничном сегментах, а также девелоперские проекты в Финляндии. Мы оказываем услуги по продаже коммерческой недвижимости и услуги по поиску арендаторов на коммерческую недвижимость по всему миру.

Арбитражный суд до конца года перенес слушания по иску КУГИ о расторжении инвестиционного контракта на строительство жилого комплекса "Юнтолово", заключенного прежним руководством Петербурга с компанией "Главстрой-СПб". Таким образом, у участников конфликта есть почти месяц, чтобы договориться о мировом соглашении, которое позволит компании Олега Дерипаски продолжить строительство 2,2 млн кв. м жилья в Приморском районе. Пока же "Главстрой-СПб" теряет кадры: компанию покинули два топ-менеджера — исполнительный директор компании Александр Ермак и руководитель дирекции девелопмента Анастасия Козлова.

20 ноября Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти перенес слушания по иску КУГИ к ООО "Главстрой-СПб" на декабрь. Напомним, КУГИ требует в судебном порядке признать невыполненным инвестиционный договор о реализации проекта застройки 2,2 млн кв. м в районе Юнтолово, а также взыскать со строительной компании 55,4 млн рублей неустойки за невыполнение условий контракта. По мнению КУГИ, "Главстрой-СПб" в этом году должен был закончить инженерную подготовку всей территории будущего жилого района, но не выполнил этих обязательств. Сложность ситуации в том, что застройщик уже начал реализацию квартир в первой очереди района, и если властям удастся добиться расторжения договора, эти дома так и останутся единственными построенными на этом участке.

Сейчас и власти, и представители девелопера говорят о том, что за этот месяц надеются договориться о мировом соглашении. "В настоящее время стороны ведут переговоры с целью заключения мирового соглашения. Ранее генеральный директор компании Сергей Ветлугин неоднократно заявлял, что имеющиеся между компанией и городом разногласия предпочтительнее решать путем конструктивного диалога, переговоров, а не в судебном порядке", — заявили в компании. В КУГИ также подтвердили, что переговоры о мировом соглашении идут: в частности, есть протокол о намерениях решить это дело миром.

Но насколько компания и город продвинулись в переговорах, сказать сложно. Предыдущий конфликт между КУГИ и компанией "Главстрой-СПб" по прекращению действия инвестиционного соглашения, заключенного для реновации депрессивной территории, ограниченной улицами Шкапина и Розенштейна, так пока и не закончился. В конце лета стороны заявили, что договорились продлить сроки действия договора в обмен на штраф в 3 млн рублей, но соглашение до сих пор еще не подписано. Эту информацию "Ъ" подтвердили в ООО "Главстрой-СПб".

Неофициально участники рынка говорят, что жесткое противостояние между КУГИ и застройщиком связано, в частности, со сложными взаимоотношениями между вице-губернатором Игорем Метельским, курирующим имущественный блок в правительстве Петербурга, и главой компании "Главстрой-СПб" Сергеем Ветлугиным (который одно время работал в Смольном вместе с господином Метельским). Из-за этого одним из активных участников переговоров с городской властью является владелец компании Олег Дерипаска, которому приходится решать целый комплекс задач: от продления сроков договоров на строительство жилых комплексов до проблем входящего в группу компаний и строящего стадион на Крестовском острове "Трансстроя". В итоге пока единственным беспроблемным объектом в империи Дерипаски в Петербурге является жилой комплекс "Северная долина".

Пока же "Главстрой-СПб" постепенно оставляют кадры, которые разрабатывали все проекты в Петербурга. Как стало известно "Ъ", вчера компанию официально покинул исполнительный директор Александр Ермак. Ранее ушла руководитель дирекции девелопмента Анастасия Козлова. Пока на месте остается руководитель отдела продаж Михаил Бузулуцкий. Но и здесь есть потери: по словам участников рынка, с начала осени прекратил действие брокерский договор на продажу квартир в жилом комплексе "Северная долина" с "Петербургской недвижимостью", через которую продавалось около 15% всех квартир в комплексе. В "Петербургской недвижимости" эту информацию "Ъ" подтвердили, но о причинах разрыва рассказывать не стали.

"Уход Александра Ермака и Анастасии Козловой из "Главстроя" — это большая потеря для компании, так как они олицетворяли готовность искать новые пути развития реализуемых в Санкт-Петербурге проектов. Они были настоящими профессионалами, и то, что они покинули "Главстрой-СПб", означает, что в ближайшем будущем проблемы Апраксина двора и "Юнтолово" не будут решены", — считает Дмитрий Кумановский, начальник аналитического отдела ЗАО "Инвестиционная компания ЛМС". По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, вопрос о продлении контракта между городом и девелопером "в текущий исторический период — политический вопрос, и не только для "Главстроя". Но если пока договориться не удается, это не значит, что договоренности в итоге не будут достигнуты", — считает он.

По мнению Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость", отказ от проекта "Юнтолово" не сильно скажется на первичном рынке Петербурга. "В нынешней ситуации выход того или иного, даже крупного проекта не так сильно может повлиять на рынок, как было ранее, когда большинство объектов строилось в городской черте. Сейчас все более конкурируют с городскими пригородные зоны в Ленобласти (различные направления — север, восток и другие), где цены ниже — в среднем порядка 63 тыс. рублей", — считает она.

Миллиардер Виктор Вексельберг предложил Михаилу Прохорову 1 млрд долларов за 17% акций «Русала». Эксперты подозревают, что «покупатель» хочет выдавить другого владельца «Русала» Олега Дерипаску.

На данный момент известно, что группа компаний господина Вексельберга ведет переговоры со структурами ОНЭКСИМ Прохорова о продаже 17,02% акций гиганта-производителя алюминия «Русал».

Отметим, что 48,13 % акций компании принадлежит энергетическому холдингу En+, контролируемому Олегом Дерипаской, акционерам Sual Partners — 15,8 %, Группе ОНЭКСИМ Михаила Прохорова — 17,02 %, 8,75 % — Glencore через компанию Amokenga Holdings. 10,04% находятся в свободном обращении. 0,26% акций находятся во владении менеджмента компании, включая 0,23% акций, принадлежащих генеральному директору компании.

У господина Дерипаски сейчас серьезные проблемы. В мае этого года он привек 277,6 млн долларов в «Сбербанке» и «Газпромбанке» для того, чтобы отодвинуть погашение 700 млн долларов по предэкспортному кредиту и полностью избавиться от погашения долга в 2016 году. Другими словами, компания взяла кредит, чтобы заплатить за кредит.

Подчеркнем, что на конец 2015 года долг «Русала» достиг 7,9 млрд долларов. Напомним, в этом году «Русал» должен была вернуть кредиторам 1,3 млрд. «Русал» потерял прибыль из-за снижения цены алюминия в первом полугодии 2015 года. Цена на алюминий с учетом премии снизилась на 22%, экспорт алюминиевых полуфабрикатов из Китая увеличился на 43%, рынок вошел в состояние профицита.

«Русал» не может сам отдать долги. Другими словами, компания неплатежеспособна. Самостоятельно Дерапаска тоже не может помочь своей компании, так как и другие активы стали проблемными.

Отметим и то, что в июне этого года «Главстрой СПб» Олега Дерипаски не сможет завершить два огромных проекта «Северная долина» и «Юнтолово» до 2017 года. Компания просит продлить сроки проектов до 2020 и 2025 года.

«Главстрой СПб» в 2007 году приобрела на городских торгах «Северную долину» и «Юнтолово». На 437 га в Юнтолове за 1 млрд рублей должно быть построено 2,2 млн кв. м, на 270 га «Северной долины» за 7 млрд рублей 2,7 млн кв. м жилья. Договоры аренды истекают в 2017 году и, по данным застройщика, в «Северной долине» введены в эксплуатацию шесть очередей общей площадью почти 1,2 млн кв. м, а в 2017 г. будут готовы еще 610 000 кв. м. В ЖК «Юнтолово» готово 119 000 кв. м, к 2017 г. планируется завершить вторую очередь (100 000 кв. м). За пять месяцев 2015 г. продажи жилья, по данным «Главстрой СПб», сократились на 40%.

У «Главстроя» и в Москве проблемы. «Главстрой Девелопмент» миллиардера Олега Дерипаски начал распродажу земли в Москве. Кризис компании довел ее до того, что бизнесмен продает 20 участков (примерная стоимость 36 млрд рублей).

Бизнесмены считают, что «одним-двумя» проектами все не ограничится, в слишком большом кризисе находится компания. У «Главстрой Девелопмента» почти не осталось недвижимости на продажу, говорит гендиректор — крупные проекты компания уже давно построила и продала, а новые не запустила. Также стоит отметить, что доступного финансирования для девелоперов сейчас практически нет.

Выручка компании по РСБУ в 2014 году сократилась более чем в два раза — до 89 млн руб. против 187,3 млн руб. по итогам 2013-го, чистый убыток увеличился до 219 млн руб. против 209 млн руб. годом ранее.

Ранее, Дерипаска вышел из генподрядного бизнеса из-за разногласий с Минтрансом, от которого зависит работа «Трансстроя».Господин Дерипаска переуступил почти половину «Трансстроя» своему партнеру Егору Андрееву. Но независимые эксперты считают, что миллиардер просто-напросто избавляется от компании с проблемным портфелем заказов, чтобы брать кредиты на другие свои проекты.

Также в 2014 году арбитражный суд Москвы отклонил иск «Порт Сочи Имеретинский» к Внешэкономбанку, в котором компания просила о реструктуризации кредита, взятого в 2009 году на строительство порта. По мнению экспертов, Дерипаска потерял не только большую часть своего состояния, но и влияния.

Кстати, также ранее принадлежащий Дерипаске порт Сочи — Имеретинский «направил в Арбитражный суд Москвы иск к ВЭБу о реструктуризации кредита, выданного на строительство грузового района морского порта Сочи», говорится в сообщении «Базэла». Компания привлекла 3,8 миллиардов рублей в ВЭБе еще весной 2009 года. Порт нужен для круглогодичного снабжения материалами строящихся олимпийских объектов.

Кредит будет гаситься за счет операционной деятельности порта, поясняется в сообщении «Базэла». Но этому помешало изменение в структуре перевозок грузов — увеличилась доля поставок с использованием наземного транспорта. Да и вообще, Олимпиада в Сочи уже закончилась.

В компании Дерипаски заявили, что Олимпстрой не обеспечил надлежащий грузопоток при действовавшем запрете на ведение иной деятельности в грузовом порту Сочи. В компании отметили, что во время запуска строительства порта Олимпстрой и Транспортная дирекция Олимпийских игр декларировали планы по грузопотоку для порта на уровне 14 млн. т. грузов, однако с апреля 2010 года по март 2013 года совокупный грузооборот порта едва превысил 3 млн. т. Кроме того, основанием для иска послужила невозможность запланированного перепрофилирования объекта в яхтенную марину.

Арбитраж удовлетворил иск ВЭБа и взыскал солидарно с порта и ООО «Имеретинская стивидорная компания» задолженность по этому кредиту в размере 4,6 миллиардов рублей, а также взыскал субсидиарно с ГК «Олимпстрой» (еще один поручитель по кредиту) 4,3 миллиарда. «Базэл» — пока единственный олимпийский инвестор, пытавшийся взыскать убытки у «Олимпстроя». У Дерипаски просто не было другого выхода. До этого входящий в холдинг Олега Дерипаски «Трансстрой» подал иск к госкорпорации о возмещении 1,5 млрд руб. Эти расходы, настаивают в компании, возникли из-за того, что разработчики проектной документации, заказчиком которой выступал «Олимпстрой», допустили ошибки.
Столичный арбитраж Британии поставил точку в споре Sual Partners Виктора Вексельберга и Леонарда Блаватника с En+ Олега Дерипаски и Glencore о праве вето акционеров UС Rusal: суд постановил, что каждый совладелец Rusal может блокировать решения других акционеров, в том числе, по сделкам с заинтересованностью. Интересно, что спор между UC Rusal Олега Дерипаски и двумя миноритарными акционерами компании — Sual Partners (15,8%) и Glencore (8,75% через Amokenga Holdings) — начался полтора года назад. Тогда Sual выступила против сделки UC Rusal на поставку алюминия и глинозема трейдеру Glencore. Контракт оценивался в 47 миллиардов долларов. Sual посчитала его условия несправедливыми и обратилась в лондонский арбитраж.

В бизнес-сообществе говорят, Вексельберг «почуял» неустойчивое положение Дерипаски и хочет выдавить его из главного актива - «Русала». Если Прохоров действительно продаст свой пакет, у Олега Владимировича будут серьезные проблемы.

Девелопер, являющийся составной частью холдинга «Базовый элемент» Олега Дерипаски, неоднократно становился лидером нашего . Компания в последние шесть лет без видимого напряжения . При этом ни разу не переносила сроки сдачи своих объектов - случай для Петербурга редкий.

Поделенные участки

И вот первый такой случай произошел: Служба госстройнадзора Петербурга отказала девелоперу в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию четырех высотных домов девятой очереди ЖК «Северная долина» и шести малоэтажных корпусов в составе второй очереди ЖК «Юнтолово».

В пресс-службе Госстройнадзора рассказали, что причиной отказа стало отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок - заявитель их не представил. Так, девятая очередь «Северной долины» возводилась на территории площадью 27,7 га.

«В ходе проверки документов было установлено, что земельный участок прекратил свое существование в связи с тем, что застройщик произвел его разделение. В результате этого разделения было образовано несколько земельных участков, на которых осуществлено строительство. Таким образом, предоставленные застройщиком сведения о наличии прав на земельный участок, который прекратил свое существование в связи с его разделом, не могут быть использованы Службой при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию», - говорится в ответе на запрос БН в Госстройнадзор.

Аналогичная мотивировка была озвучена в отношении второй очереди ЖК «Юнтолово». Она довольно необычна, но, с другой стороны, сдача жилого дома - процесс жестко регламентированный и такие вроде бы мелочи вполне могут являться поводом для отказа во вводе объекта в эксплуатацию.

Впрочем, в «Главстрое-СПб» смотрят на ситуацию с другого ракурса. Во-первых, компания в конце декабря получила заключение о соответствии техническим требованиям по всем десяти корпусам в обоих проектах. А во-вторых, как уверяют в компании, надзорный орган они информировали о разделе участка неоднократно.

«К разделу мы приступили после начала строительства данных объектов. После завершения процедуры копия договора аренды земельного участка с дополнительным соглашением о разделе были направлены в Госстройнадзор. При вводе домов в эксплуатацию компания “Главстрой-СПб” дополнительно представила документацию по построенным домам, в том числе и правоустанавливающие документы на каждый земельный участок. В настоящий момент мы ведем переговоры с органами власти для прояснения данного вопроса», - рассказала директор по связям с общественностью «Главстроя-СПб» Анна Отрощенко.

Продолжение истории

Помимо таких неожиданных сложностей со вводом жилья у застройщика, прежде делавшего это без сучка без задоринки, обращает на себя внимание еще один странный факт. Госстройнадзор одновременно отказал «Главстрою-СПб» в разрешении на строительство шести корпусов 12-й очереди ЖК «Северная долина». Причиной стало отсутствие градплана, выданного не ранее чем за три года до дня предоставления заявления на получение разрешения на строительство. Попросту говоря, в ведомстве считают, что он устарел.

Такой шквал отказов в отношении одного застройщика вызывает определенное недоумение. К тому же можно вспомнить, как в августе Смольный понизил втрое (с 75 до 25 метров) предельно допустимую высотность жилых зданий в «Северной долине». При этом в январе комиссия по землепользованию и застройке отклонила внесенные «Главстроем-СПб» поправки в документ - застройщик попытался вернуть прежние ограничения. И вишенка на торте: в начале года Комитет имущественных отношений посчитал, что девелопер должен городу почти 130 млн руб. арендных платежей за участок на Обводном канале - там построен ЖК «Панорама 360». Однако в компании уверяют, что городской казне ничего не должны.

Такие осложнения по всем фронтам у ранее безупречного, казалось бы, девелопера невольно дают повод задуматься: а не является ли «атака» на «Главстрой-СПб» продолжением необъявленной войны между структурами Олега Дерипаски и администрацией Георгия Полтавченко?

То, что отношения у них, мягко говоря, не сложились, очевидно после историй с разрывами контрактов на строительство стадиона на Крестовском острове и метродепо Южное - оба объекта возводила компания «Инжтрансстрой», прежде входившая в «Базовый элемент». В настоящий момент обе стороны обменялись исками на взыскание миллиардов рублей друг с друга.

Источник, знакомый с ситуацией, подтвердил БН, что, скорее всего, дело обстоит именно так: власти настроены выдавить из Петербурга последнюю структуру Дерипаски.

С другой стороны, нынешним дольщикам компании вряд ли стоит беспокоиться. Очевидно, что «Главстрою» дадут достроить уже начатые корпуса: меньше всего Смольному нужны еще несколько тысяч протестующих «обманутых дольщиков».

Вполне вероятно, по этому поводу будет достигнут компромисс, но вот позволят ли компании завершить два масштабных проекта комплексного освоения территории - большой вопрос.

Напомним, что на сегодняшний день в «Северной долине» сданы восемь очередей на 1,7 млн кв. м жилья. Девятая очередь - это еще 207,5 тыс. «квадратов» - чуть-чуть не хватает до 2 млн кв. м. Всего же было заявлено строительство 2,7 млн «квадратов» жилья. То есть, если будут благополучно сданы девятая, десятая и одиннадцатая очереди (все находятся на различных стадиях готовности), проект окажется реализован приблизительно на три четверти. В «Юнтолово» стадия готовности гораздо ниже: сдано и находится в стадии строительства около 200 тыс. кв. м. А весь проект целиком рассчитан на 2,2 млн «квадратов» жилья.

Объекты компании «Главстрой-СПб» на карте

Текст: Павел Гинёв Фото: Александр Никольский

Девелоперу пришлось обращаться в суд, чтобы склонить чиновников к компромиссу. Маневр удался. С администрацией города заключено два мировых соглашения. Их уже утвердил арбитражный суд. В числе прочего, инвестору скорректировали арендные платежи за участки в Юнтолово.

Главным камнем преткновения (и поводом для продления сделок) стал вопрос инженерии. Это больная тема для «Главстроя-СПб». Так, пару лет назад город пытался вообще расторгать договор аренды за то, что инвестор нарушил сроки передачи инженерной инфраструктуры в квартале Юнтолово. Инвестор тогда через суд отстоял обширный надел.

«Главстрой-СПб» купил право аренды 437 га в Юнтолово за 1,1 млрд рублей на торгах в 2007-м. Компания должна была передать городу инженерию до сентября 2011‑го, но не сделала этого. В 2013‑м КУГИ через суд требовал расторгнуть договор аренды и взыскать с «Главстроя-СПб» свыше 55 млн рублей штрафа. Разные инстанции разошлись в оценке конфликта, но в итоге арбитраж оправдал фирму (см. публикацию « ").

Суд тогда подчеркнул, что по условиям договора перечень инженерных объектов, которые застройщик обязался безвозмездно передать городу, должен быть определен в допсоглашении с Комитетом по энергетике. А этот документ не подписан. К тому же Смольный не обеспечил технологической возможности для подключения сетей к центральным магистралям.

В прошлом году инвестор подал встречный иск в арбитраж. Он потребовал установить новые сроки реализации проекта - до конца 2025 года. Комитет по энергетике возражать не стал, учитывая текущие реалии. В итоге на компромисс пошли и другие профильные ведомства: КИО (правопреемник КУГИ), Управление инвестиций и Комитет по строительству. Теперь стороны заключили мировое соглашение. Комитетчики обязались подготовить новый проект постановления Смольного, после чего с инвестором подпишут допсоглашение. Причем в мировом уточнен и размер арендной платы - $251 327 в квартал (по курсу ЦБ на первое число оплачиваемого периода). Инвестор пока не ответил на запрос NSP о том, сколько он выгадал от пересчета. Сейчас в жилом районе «Юнтолово» возводят уже третью очередь. Сдача очередных домов (корпуса 21-й, 22-й, 23-й и 28-й общей площадью свыше 67 000) запланирована на первый квартал 2017-го.

В другом проекте компании - «Северная долина» - тоже есть проблемы с инженерией. Ранее город уже продлевал сроки освоения участков на Парнасе (до конца 2017-го). Теперь дедлайн снова сдвинут - до 2021 года. Причем в этом мировом соглашении есть свои нюансы. Так, на пятнах, проданных инвестору, давно обнаружились постройки, оформленные (через суд) в собственность других структур. Например, некое ЗАО «Химзащита» распоряжается несколькими нежилыми зданиями на ул. Шишкина, причем попытка города «зачистить» территорию не увенчалась успехом. Зато «Главстрой-СПб» получил козырь в переговорах. Ведь получается, что Смольный передал надел с изъяном. Теперь в обмен на пролонгацию договора застройщик подписался под тем, что отказывается от претензий к властям и будет самостоятельно решать вопрос с ЗАО «Химзащита».Сейчас в «Северной долине» уже возводят дома одиннадцатой очереди. Недавно Сбер аккредитовал корпуса с 13-го по 16-й, которые строят вдоль Заречной улицы. В них предусмотрено 1277 квартир с полной отделкой. Ввод 11-й очереди в эксплуатацию запланирован на третий квартал 2017-го.