Как оформить дом на участке под ИЖС: пошаговая инструкция

На сегодняшний день российское законодательство позволяет зарегистрировать построенный на приватизированной земле частный дом по более упрощённой схеме. Однако, несмотря на это, сама процедура остаётся довольно длительной и требует некой осведомлённости собственника в её этапах.

Все без исключения объекты недвижимости, которые расположены на территории Российской Федерации, подлежат государственному учёту. Регистрация должна осуществляться по инициативе владельца, путём подачи заявления и требуемых документов в учреждение Росреестра. Подтверждением оформления становится выданное на руки . В процессе абсолютно вся информация о недвижимости и данные касательно её владельца вносятся в единый государственный реестр, так называемую кадастровую базу. Более того, только завершённая регистрация прав на построенный частный дом даёт гражданину возможность заключать с ним какие-либо сделки, включая не только продажу, аренду или обмен, но также ренту, дарственную, завещание и наследование в целом.

Следует обратить внимание и на то, что полноценный жилой дом, предназначенный для постоянного в нём проживания, может быть построен только на земле под (индивидуальное жилищное строительство), за исключением некоторых случаев.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

С чего начинать?

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Как оформить участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – первый вопрос, который приходится решать человеку, отважившемуся на строительство собственного дома.

Первый раз – бесплатно

Только оформление земли в собственность позволяет покупателю стать ее полноправным владельцем, то есть не только строить на ней, но и продавать, дарить, оставлять в наследство. По закону каждый россиянин один раз в жизни может бесплатно оформить в собственность участок под ИЖС. Начиная со второго раза, процедура становится платной.

Оформление участка под ИЖС: общий порядок действий

Алгоритм действий при оформлении в собственность земли под ИЖС таков. Первый этап – сбор документов:

• Удостоверение личности (паспорт);
• Документ, подтверждающий права человека недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, постановление местных властей о выделении земли, судебное решение о признании права собственности и т.д.);
• кадастровый план земельного участка;
• заявление о государственной регистрации земли на праве собственности;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

На этом этапе чаще всего загвоздка возникает с кадастровым планом. Если его нет на руках, то необходимо обратиться в местный кадастровый орган с заявлением, квитанцией об оплате госпошлины и паспортом. Если у кадастрового органа вопросов нет, то процесс выдачи плана не затянется, в противном случае придется провести еще процедуру межевания.

Следующий шаг – подача документов на оформление участка под ИЖС в Управление федеральной службы кадастра и картографии (Росреестр), который и выдает заветное свидетельство о праве собственности на землю.

Коттеджные поселки: кадастр без проблем

Оформить и переоформить землю под строительство дома в коттеджном поселке заметно проще, ведь кадастровыми делами в этом случае занимается продавец, опытные юристы которого тщательно проверят все документы, поэтому проблем с межеванием не возникнет. Так оформить земельные участки под ИЖС в коттеджном поселке «Николино парк» можно всего за 5 шагов, нужно только обратиться на сайт http://nikolinopark.ru/ .

• Заключение предварительного договора, где фиксируется цена и виды коммуникаций;
• Оформление документов – продавец самостоятельно утверждает план в органах местного самоуправления, ставит участки на кадастровый учет и получает на них свидетельства о праве собственности;
• Заключение основного договора купли-продажи земельного участка;
• Подписание договора с управляющей компанией
• Получение свидетельства о праве собственности. Весь пакет документов подается в Росреестр, после чего покупатель получает свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Во втором случае оформление участка под ИЖС занимает меньшее время, так как исключаются проблемы с кадастровым планом – продавец самостоятельно разбивает землю на участки, значит, не нужно будет решать проблемы с соседями, заказывать межевание и так далее.

Преимущества ИЖС

Оформить землю под строительство можно не только на землях населенных пунктов, но и, например, в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) и дачных некоммерческих партнерствах (ДНП). Но юридически оформление участка под ИЖС возможно только в первом случае – на землях населенных пунктов. Так в чем же преимущества ИЖС?

• В доме, построенном на таком участке, обязательно будет адрес, поэтому здесь легко прописаться.
• Намного легче получить налоговый вычет за строительство дома.
• Только земли под ИЖС обеспечиваются государством по социальным нормам школами, больницами, детскими садами, магазинами, газом, водой, электричеством. В СНТ и ДНП такие нормы не действуют – на всем жителям приходится самостоятельно собирать деньги.
• Российские банки принимают участки под ИЖС в качестве залога, например, для ипотеки.

Зачастую рядовые граждане, желающие приобрести земельные участки, по большому счету, мало разбираются во всех тонкостях законодательства, а у многих просто отсутствует возможность привлечь специалистов, когда покупается загородная недвижимость.

Что такое ИЖС?

В настоящее время многие граждане стремятся купить земельный участок по ИЖС. Что это? Данный термин расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство, под которое выделяется земельный участок. В том случае, если земельный участок расположен в пределах определенного населенного пункта, то по завершении строительства дома, его владелец имеет право получить прописку в новом домовладении и получить почтовый адрес.

На земельном участке, предназначенном под ИЖС, можно возвести домовладение по индивидуальному проекту, который будет учитывать личные предпочтения. А когда собственник дома оформляет прописку, то у него появляется возможность пользоваться коммунальными услугами, которые предоставляет местная администрация. Права и обязанности владельцев участков земли, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, подробным образом прописаны в Градостроительном кодексе РФ ст. 49 п. 2.

Следует знать, что если участок земли располагает оформленным разрешенным использованием «ИЖС», то в данном варианте этажность отдельно стоящего дома не должна превышать цифры «3», кроме того, в таком доме может проживать только одна семья.

Возможна ли экономия средств при оформлении земельного участка под ИЖС?

Само понятие индивидуального жилищного строительства предполагает, что земельный участок и все постройки на нем будут производиться за счет индивидуальных средств собственника. Однако при этом все владельцы ИЖС имеют возможность обеспечить свое строительство благами цивилизации.

Дело в том, что строительство, которое осуществляется в рамках программы развития современных населенных пунктов, получает финансирование из районных и областных бюджетов. Сюда включаются расходы на строительство дорог, электрификацию и газификацию. Всеми этими преимуществами пользуется владелец жилой недвижимости, построенной на участке, который имеет назначение использования ИЖС, расположенном на территории населенного пункта.

В том случае, если земельный участок, на котором планируется осуществлять индивидуальное строительство, расположен на территории дачного кооператива или садового товарищества, а данная земельная территория попадает под категорию сельхозназначения, то владельцу подобного участка и строений на данном участке доведется платить за все самостоятельно.

Следовательно, земельные участки под ИЖС приобретать выгодно. Единственный недостаток таких участков заключен в том, что земельный налог на данные территории будет несколько выше, поскольку земли населенных пунктов имеют более высокий налог, чем земли сельскохозяйственного назначения. Однако все остальные имеющиеся преимущества перекрывают этот недостаток.

Оформление земельного участка под строительство

Процедура оформления индивидуального жилищного строительства требует серьезного подхода и определенные знания. Строительство и эксплуатация домовладения будут разрешены только после получения полного пакета документов.

Для того чтобы начать строительство на земельном участке, необходимо:

• получить разрешение на строительство частного дома;
• оформить в БТИ технический паспорт на дом.

Далее участку и будущему дому присваивается почтовый адрес. Затем необходимо получить кадастровый паспорт. После того, как будут закончены строительные работы, собственник должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого объекта. И заключительный момент – свидетельство на право собственности на домовладение, которое оформляется в юстиции.

Для оформления разрешения на строительство дома, которое выдается на 10 лет, потребуется обратиться с заявлением в департамент архитектуры. К заявлению необходимо приложить:

• Документы, подтверждающие права собственности на земельный участок;
• Градостроительный план участка;
• Схему планировки участка с указанием места размещения объекта ИЖС.

Для того чтобы объекту ИЖС был присвоен почтовый адрес, надо обратиться с письменным заявлением в орган местного самоуправления. К заявлению необходимо приложить:

• Разрешение на строительство;
• Технический паспорт.

Для оформления разрешения на ввод жилого объекта в эксплуатацию необходимо предоставить в департамент архитектуры заявление на ввод и следующие документы:

• Свидетельство на право владения земельным участком;
• Разрешение на проведение строительных работ;
• Градостроительный план;
• Акт приема объекта капитального строительства;
• Справка, подтверждающая соответствие построенного объекта жилой недвижимости техническим условиям;
• Схема расположения домовладения, схема планировки дома, схема сетей.

Преимуществ ИЖС

• Земельные участки под ИЖС более выгодны для загородного строительства дома.
• Собственник жилья по ИЖС располагает правом на налоговый вычет.
• При оформлении земельных участков в ИЖС в соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса гражданам выдаются технические условия для инженерной инфраструктуры.

Недостатки ИЖС

• Освоение земельного участка, предназначенного под ИЖС, необходимо начать не позднее чем через три года с момента регистрации. В противном случае участок может быть изъят.
• Если с момента регистрации прав на земельный участок пройдет десять лет, а строительство дома не будет завершено, то земельный налог на данный участок будет рассчитываться по двойному коэффициенту.

Перевод земельного участка в ИЖС

Процедура перевода участков земель в категорию ИЖС регламентируется ФЗ № 172. В исполнительный орган власти или в орган местного самоуправления подается ходатайство, в котором указывается категория земельного участка, его кадастровый номер, права на данный участок и обоснование для перевода в нужную категорию. Далее идет рассмотрение ходатайства. В итоге выдается акт о переводе или отказ, основания для которого четко оговариваются. Процедура рассмотрения ходатайства занимает приблизительно два месяца.

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство – категория использования земельного участка.
В России существуют различные группы земель, которые делятся по видам разрешенного использования.

Земельные участки бывают:

• Сельскохозяйственного назначения, предоставляемые для нужд сельского хозяйства;
• Земли поселений, в том числе на территории городов, дачных поселков, сел, курортов;
• Промышленности, транспорта, связи – предоставляются организациям и предприятиям для осуществления деятельности;
• Лесной фонд – покрытие и непокрытые (вырубки, редины, гари и др.) лесом земли;
• Водный фонд – водоемы, болота, исключая тундру и лесотундру, ледники, земли занятые водохозяйственными сооружениями, магистральных коллекторов и межхозяйственных каналов, выделенные под отвод по берегам водоемов;
• Особо охраняемые категории – природоохранного, оздоровительного, природно-заповедного, историко-культурного значения;
• Земли запаса – в настоящий момент не переданные в пользование, собственность, владение, аренду.

При условии, что участок находится на территории населенного пункта, по окончанию строительства дома у хозяина появляется возможность получения почтового адреса и прописки. Стоит отметить, что если участок с разрешением ИЖС, то этажей в доме должно быть не более трех, а проживать в нем может только одна семья.

На подобном участке возможно возведение дома по индивидуальному проекту. Если вы оформляете прописку, то имеете право претендовать на оказание различных коммунальных услуг. Подробнее об этих и других правах в п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

Расходы на ИЖС

Расшифровка аббревиатуры ИЖС подразумевает, что и участок, и строения развиваются за счет средств владельца. Однако здесь стоит отметить, что в рамках программы восстановления деревень, финансируемой из бюджета района или области, у хозяев ИЖС есть реальный шанс сэкономить. Сюда включаются затраты на газификацию, электрификацию и строительство дорог. Это касается владельцев жилья в ИЖС, расположенного на территории земель населенных пунктов.

Если ваш участок оформлен в садовом некоммерческом товариществе или дачном кооперативе и подпадает под категорию земель сельскохозяйственного назначения, то за все придется платить из личных средств.

Покупка участка из категории ИЖС выгодна, нужно лишь учесть, что земли населенных пунктов облагаются более высоким налогом, чем сельскохозяйственные. Но значительные преимущества восполняют этот недостаток.

Оформление ИЖС: документы

Строительство и дальнейшая эксплуатация дома станет возможной только после получения полного пакета документов.

Потребуется оформление:

• разрешения на строительство дома
• техпаспорта (выдается в БТИ) на дом

Далее участку и дому присваивается почтовый адрес. Затем нужно получить кадастровый паспорт. По окончанию строительства выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Завершающий этап – получение свидетельства о праве собственности на дом. Объект, не превышающий трех этажей и рассчитанный на одну семью, может строиться без проекта.

Для того чтобы оформить разрешение сроком на 10 лет, нужно написать заявление в департамент архитектуры и дополнить его:

• документами, подтверждающими право собственности на участок
• градостроительным планом вашего участка
• схемой участка с указанием места расположения ИЖС

Чтобы получить разрешение на ввод строительного объекта в эксплуатацию, также обратитесь в департамент архитектуры с заявлением и следующими документами:

• о праве владения участком
• разрешение на проведение строительных работ
• акт приема объекта капитального строительства
• градостроительный план
• о соответствии объекта определенным ТУ (техническим условиям)
• схема расположения дома и сетей, схема планировки

Для получения почтового адреса нужно обратиться в органы местного самоуправления с приложенным заявлением и пакетом документов (техпаспорт, разрешение на строительство и др.).

Перевод участка в ИЖС

Перевод земельного участка в ИЖС регламентируется Законом № 172-ФЗ. Необходимо подать ходатайство в органы исполнительной власти или же местного самоуправления. В заявлении указывается:

• желаемая и существующая категория земель
• права на участок
• кадастровый номер участка
• обоснования для перевода

К ходатайству приложите обязательный пакет документов.
Рассмотрение, как правило, длится не более 2х месяцев. В случае отказа, основания для которого четко оговорены (самая распространенная ситуация отказа касается земель сельскохозяйственного назначения и прописана в положениях п. 3 ст. 4 Закона № 172-ФЗ), перевод земли в ИЖС все равно возможен. В п.1 ст. 7 Закона № 172-ФЗ перечислены варианты, при которых можно изменить назначение сельхозземель.

Плюсы и минусы ИЖС

Для капитального загородного строительства гораздо более выгодны участки под ИЖС. Собственник жилья обладает правом на налоговый вычет, составляющий сумму расходов при переводе земли в ИЖС и строительство дома.

Оформляя землю, владелец получает ТУ для инженерной инфраструктуры (ст. 48 Градостроительного кодекса и Постановление). Если участки предназначены для личного подсобного хозяйства, ТУ не выдается.

Нужно учитывать, что если с момента регистрации прав на земельный участок прошло 10 лет, а дом на нем так и не был построен, налог будет рассчитываться с двойным коэффициентом. Участок под ИЖС нужно освоить в течение трех лет с момента регистрации, иначе его могут изъять у собственника.

Для того чтобы принять участие в процедуре регистрации частного дома, необходимо ознакомиться с положениями Федерального Закона 122 1997 года. Дополнительным документом, используемым в практике оформления недвижимости в собственность, является Закон о дачной амнистии. Согласно нормативному акту процедура регистрации объектов индивидуального строительства стала упрощенной и уже не вызывает у граждан прострацию.

Какие из построек относятся законодателем к частным объектам

Под индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) понимается форма возведения домов в рамках частного права в целях обеспечения местом проживания одной семьи.

В ряде нормативных документов можно найти следующее уточнение: отдельно стоящее здание с собственной инфраструктурой, в котором не более 3 этажей. Конечным результатом строительства на частной земле является регистрация построенных на них объектах в частную собственность.

Пока не начато строительство

Граждане, владеющие земельными участками, наделены определенными правами, в частности, могут распоряжаться свои имуществом по своему усмотрению. Правда, в своих решениях действительные собственники могут быть ограничены в связи с устанавливаемой законодателем категорийностью земель.

Поэтому информацию о возможности частного строительства на приобретаемой земле лучше всего уточнять заблаговременно.
Перед началом работ потребуется получить соответствующее разрешение. Без утверждения властей проект могут признать незаконным и потребовать сноса здания. Ситуация не из приятных, а сделать нужно вот что:

• Скорректировать план дома так, чтобы его этажность не превышала 3 этажей, а общая высота с учетом чердака 12 метров;
• При планировании дома необходимо учесть ограничение по максимальной площади постройки, — 1500 метров;
• После проведения технической экспертизы и составления сметы на расходные материалы (чаще всего план заказывается в профильных компаниях или у самого застройщика), пакет соискателя на ИЖС направляется в Градостроительный комитет. В ведомстве согласуется общая схема дома и его расположение относительно других объектов на местности. Такой план может быть выполнен от руки.

Когда строительство считается завершенным

После того как заказчик постройки принимает дом у подрядчика, надлежит ввести дом в эксплуатацию. Этот процесс оформляется типовым актом , за исключением тех случаев, когда собственники земельных участков и возведенных на них коттеджах желают использовать их только в летнее время.
Чтобы ввести жилой дом в эксплуатацию, необходимо заполнить декларацию. В документе отражаются сведения по объекту строительства:

1. Размер дома;
2. Материалы, которые использовались для возведения стен и несущих конструкций;
3. Сведения о наличии подключения к действующим коммунальным магистралям.

После составления декларации потенциальный собственник строения обращается за получением кадастрового и технического паспортов. Соответствующие службы, бюро технической инвентаризации и кадастровая, выдают официальные документы установленного образца. Наличие на руках этих документов подтверждает завершение строительства.

Что нужно для регистрации здания на участке земли

Для получения свидетельства о регистрации, владелец постройки собирает пакет необходимых документов. Точный состав приложений к заявлению зависит от типа дома, но для индивидуального строительства он следующий:

• Обращение в письменной форме;
• Удостоверение личности заявителя, — паспорт;
• Документы на земельный участок;
• Паспорт технический, полученный ранее в бюро технической инвентаризации. При подаче документов необходимо учитывать срок изготовления свидетельства – 14 дней;
• Паспорт кадастровый. Документов понадобится два, — один на дом, второй на участок;
• Для подачи документов на регистрацию понадобится решение соответствующего государственного органа на ввод здания в действие и о присвоении дому почтового адреса;
• Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины за регистрационные действия.
• Для совершения регистрационных действий соискатель обращается в Единый территориальный реестр недвижимости. Для регистрации самого дома собственник может обратиться лично в подразделение Росреестра, через многофункциональный центр, через портал государственных услуг или через сервис ЕГРН. Онлайн подача заявки позволит сократить время на визит в службы, а также будет способствовать ускорению процесса проверки документов.

Для получения выписки из ЕГРН заявитель указывает в обращении способ вручения:

1. На руки при личном посещении центра;
2. По почте;
3. По электронной почте.

Как регистрируется дом по дачной амнистии

Согласно Федеральному Закону 93 2006 года собственники земельных участков, которые оформили их в собственность до 1 ноября 2001 года, имеют возможность зарегистрировать строения по упрощенной схеме. Указанное право сохраняется за владельцами наделов, планируемых под ИЖС до конца 2019 года, при условии приватизации участков.
Средний срок оформления дачных участков в собственность составляет 1 месяц. После этого можно подготовить пакет документов для внесения существующей постройки в единый реестр недвижимости. Что следует подготовить:

1. Технический паспорт, если его нет, нужно заказать, учитывая сроки его изготовления;
2. Кадастровый паспорт;
3. Квитанцию об оплате пошлины;
4. Составить заявление.

После проверки поданных в Единый государственный реестр документов соискателю выдается выписка из ЕГРН.

Что если дом был построен без согласования с властями

На практике часто встречаются случаи, когда владельцы земельных участков сами создают себе проблемы. Не желая участвовать в бюрократической процедуре и платить не такие и большие деньги, собственники принимают решение самовольно построить дом.

Безусловно, определенное время до здания никому не будет дела, но до первого случая. Земельные споры с соседями, кадастровый переучет или обращение взыскания на имущество, выявят случаи самовольного строительства.
Для таких случаев необходимо обратиться к нормам Градостроительного Кодекса. Основными отличиями от стандартной процедуры оформления в собственность дома являются усложнение и удорожание регистрации. Можно выбрать несколько вариантов, исходя из выбранной стратегии:

• Поскольку в отношении дома практически невозможно определить момент его возведения, можно попробовать получить разрешение исходя из того, что строения еще не существует. После того как процесс строительства будет согласован, можно будет собирать остальные документы;
• Узаконить уже имеющее строение можно через суд. Такой вариант обычно выбирают от безысходности, когда факт наличия дома без разрешения уже доказан соответствующими ведомствами.
• Инициатор самовольной постройки может обратиться лично в специальную комиссию по незаконному строительству. Вместе с обращением владелец участка может передать заявление на сохранение строения.

Каждому, кто сталкивается с вопросами индивидуального строительства, необходимо понимать, что процесс тесно сопряжен с целым рядом бюрократических процедур. Контроль со стороны государства ставит своей целью не только охранять природу и ее богатства, но и упреждать случаи самовольного захвата земель природоохранной зоны. Важно понимать , что уведомить соответствующие службы о самовольной постройке могут надзорные органы (лесничество), соседи или лица, имеющие планы на данную местность. Надеяться на то, что дом простоит без регистрации долгое время, бессмысленно. После обнаружения минимальными санкциями в отношении собственника участка будут штрафы и дополнительные пошлины за регистрационные действия.

Если в итоге прений с властями дом не узаконят, его придется сносить.

Во сколько обходится оформление в собственность дома на участке

За выдачу любого официального документа или его дубликата взимается плата за государственную услугу. Сэкономить на этом процессе можно за счет использования функциональности всероссийского портала, сэкономив до 30 процентов стоимости. Расходы, которые лягут на плечи собственника, будут включать оплату оформления технического паспорта и пошлину за выдачу выписки из единого государственного реестра. Стоимость государственных услуг может с каждым годом меняться.