Недвижимое имущество подлежащее государственной регистрации. Новый Единый государственный реестр недвижимости. Цели и задачи регистрации недвижимости

Закон от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ внес изменения в порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный кадастровый учет объектов недвижимости, а также в порядок предоставления сведений из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). В статье рассмотрены наиболее значимые изменения, затронувшие регистрацию прав на недвижимость и кадастровый учет объектов недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимость

Одним из многочисленных новшеств является закрепление законодателем нормы, позволяющей осуществлять ведение Единого государственного реестра прав только на электронном носителе. Ранее данная норма обязывала вести данный реестр на бумажном и на электронном носителях (пп. «е» п. 7 Закона № 250-ФЗ).

Появляется возможность подачи заявления о государственной регистрации прав в электронной форме, что позволит заявителям избежать очередей при подаче документов. Также заявители теперь не обязаны представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для госрегистрации прав документами. Но, если информация об уплате госпошлины будет отсутствовать в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не будет представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для госрегистрации прав, к рассмотрению не принимаются. Данные документы, по истечении 18 календарных дней с момента их поступления, в случае наличия в заявлении соответствующего указания, выдаются заявителю лично или направляются ему посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. При подаче документов заявителю направляется электронное уведомление о непринятии заявления и таких документов к рассмотрению (п. 4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в ред. Закона № 250-ФЗ.

…появляется возможность подачи заявления о государственной регистрации прав в электронной форме, что позволит заявителям избежать очередей при подаче документов...

Днем приема заявления о государственной регистрации прав и иных необходимых для госрегистрации прав документов в случаях, если вместе с таким заявлением не представлен документ об уплате госпошлины, является день представления заявителем документа об уплате госпошлины или получения территориальным органом Федеральной регистрационной службы сведений об уплате госпошлины (п. 8 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).

Особое внимание привлекают изменения, затронувшие удостоверение государственной регистрации прав. С 1 октября 2013 г. государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе (ст. 14 Закон № 122-ФЗ).

Закон № 250-ФЗ регламентировал порядок подачи заявлений о госрегистрации прав и необходимых документов на линейные объекты (п. 1.1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).

Признана утратившей силу норма, согласно которой государственная регистрация прав осуществляется по местонахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Но можно предположить, что регистрация так и будет производиться по местонахождению .

Несмотря на возможность подачи заявления о госрегистрации прав в электронном виде, документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, и иные необходимые для госрегистрации прав документы, должны быть представлены в форме документов на бумажном носителе (ч. 5 ст. 18 Закона № 122-ФЗ).

Ошибки

Во избежание неоднозначного толкования определения технической ошибки органом, осуществляющим госрегистрацию прав на недвижимость, законодатель уточнил, что к таковым может быть отнесено.

К технической ошибке относятся: описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенные территориальным органом Федеральной регистрационной службы при государственной регистрации права и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в ЕГРП, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРП. Но исправление технической ошибки в записях, допущенной при госрегистрации прав, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 21 Закона № 122-ФЗ).

Интересен и тот факт, что орган, осуществляющий госрегистрацию прав, может без заявления правообладателя вносить в ЕГРП изменения, содержащиеся в базовых государственных информационных ресурсах, относительно сведений о правообладателе, которые не влекут за собой переход, прекращение права, ограничение (обременение) права на объект недвижимости. Но при этом он обязан в течение пяти дней уведомить об этом правообладателя (ст. 21.1 Закона № 122-ФЗ).

Законом № 250-ФЗ конкретизированы документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества. Для регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества необходимы правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества (например, свидетельство о собственности) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство (п. 1 ст. 25 Закона № 122-ФЗ).

ИЖС

Из перечня документов, которые подтверждают факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, исключен кадастровый паспорт. А до 1 марта 2015 г. разрешение на ввод в эксплуатацию не запрашивается, и для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства необходимо представить только правоустанавливающий документ на земельный участок (п. 4 ст. 25.3 Закона № 122-ФЗ).

Обратите внимание

При госрегистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве аренды, не проводится.

То есть теперь смена арендатора земельного участка при продаже объекта недвижимости регистрируется в заявительном порядке (ст. 25.5 Закона № 122-ФЗ).

Нововведением является возможность внесения в ЕГРП записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости на основании заявления лица, право собственности которого в ЕГРП было зарегистрировано ранее (п. 1 ст. 28.1 Закона № 122-ФЗ). Данная запись погашается на основании заявления предшествующего правообладателя, представленного в течение трех месяцев с момента ее внесения. Также запись о возражении может быть погашена до истечения трех месяцев на основании решения государственного регистратора или на основании вступившего в силу судебного акта о погашении этой записи. Законодателем установлено право собственника объекта недвижимости подать заявление о невозможности госрегистрации права без его личного участия (п. 2 ст. 28.1 Закона № 122-ФЗ). На основании такого заявления в ЕГРП вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации. Такая запись является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом на госрегистрацию, соответствующего объекта недвижимости. Таким образом, законодатель предоставляет собственнику возможность обезопасить себя от незаконных продаж, организуемых мошенниками.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества

Законодатель установил, что при ведении государственного кадастра недвижимости применяется только единая государственная система координат, но вместе с тем допускается применение до 1 января 2017 года установленных в отношении кадастровых округов местных систем координат (ч. 4 ст. 6, ч. 5 ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ) в ред. закона № 250-ФЗ.

Расширен состав дополнительных сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в государственный кадастр недвижимости (ч. 2 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Данные сведения необходимы для проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Законом № 250-ФЗ конкретизировано, что публичные кадастровые карты ведутся в электронном виде и их просмотр на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) происходит без подачи запросов и взимания платы, то есть они остались доступными для всех (ч. 4 ст. 13 Закона № 221-ФЗ).

…можно предположить, что регистрация так и будет производиться по местонахождению недвижимости...

В качестве отдельного вида предоставления Росреестром сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, законодатель закрепил кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости (п. 4.1 ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ). Эта справка представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и его кадастровом номере. Как и прежде, она предоставляется бесплатно по запросу любых лиц.

Произведены изменения и в информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости. В частности, закон № 221-ФЗ дополнен обязанностью органов охраны объектов культурного наследия (Росохранкультура) направлять в Росреестр в срок не более чем 5 рабочих дней со дня принятия соответствующих решений документы, необходимые для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений, например, о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации или об их исключении (ч. 2 ст. 15 Закона № 221-ФЗ).

Согласно новым нормам, в качестве заявителей об учете изменений объектов недвижимости в связи с изменением сведений о категории земли, к которой отнесен земельный участок, или адреса объекта недвижимости могут обращаться любые лица (ч. 3.1 ст. 20 Закона № 221-ФЗ).

Утратила силу статья, определяющая место кадастрового учета по местонахождение объекта недвижимости. Теперь заявление представляется в орган кадастрового учета или многофункциональный центр по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа (ч. 1 ст. 21 Закона № 221-ФЗ). Значит, заявитель может обратиться не только непосредственно по местонахождению объекта недвижимости, но и в пределах всего субъекта РФ, на котором находится объект недвижимости (кадастровый округ - единица кадастрового деления территории Российской Федерации, границы которой, как правило, совпадают с границами территории субъекта РФ).

Другие изменения

Законодатель продолжает развивать госорганов. Так, документы, подлежащие выдаче заявителю после осуществления кадастрового учета, направляются ему Росреестром в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования. Но если в заявлении будет указано о необходимости получения таких документов в форме документов на бумажном носителе, орган кадастрового учета обязан выдать такие документы заявителю лично под расписку (ч. 2.1, ч. 3 ст. 23 Закона № 221-ФЗ).

Увеличен срок, по истечении которого сведения в отношении объекта недвижимости, который поставлен на учет, но государственная регистрация права на который не осуществлена, аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. Данные действия теперь производятся по истечении пяти лет со дня постановки на учет такого объекта недвижимости. Если ранее орган кадастрового учета после исключения сведений самостоятельно направлял заявителю документы, то теперь они выдаются в течение одного года со дня исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости заявителю на основании заявления (ч. 4 ст. 24 Закона № 221-ФЗ).

Произошли изменения и в основаниях приостановления осуществления кадастрового учета или в отказе его осуществления. Если ранее при подаче заявления о кадастровом учете или необходимых для кадастрового учета документов, по форме либо содержанию не соответствующих установленным требованиям, заявителю отказывали в осуществлении кадастрового учета, то теперь орган кадастрового учета просто приостанавливает осуществление кадастрового учета (п. 5 ч. 2 ст. 26 Закона № 221-ФЗ). Также уточнен перечень лиц, имеющих право на обжалование в судебном порядке решения о приостановлении: - заявитель и его представитель или кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, акт обследования, представленные для осуществления кадастрового учета (ч. 10 ст. 26 Закона № 221-ФЗ).

Что касается межевого плана, технического плана, акта обследования, то данные документы подготавливаются в форме электронных документов и заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего их. В случаях, предусмотренных договором подряда, данные документы могут подготавливаться в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего их (ч. 11 ст. 38, ч. 9 ст. 41, ч. 2 ст. 42 Закона № 221-ФЗ).

В заключение можно сделать вывод, что изменения, внесенные законом № 250-ФЗ, направлены на восполнение пробелов и устранение недостатков при осуществлении государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество.

Екатерина Сидорина , ведущий юрист-консультант Первого Дома Консалтинга «Что делать Консалт», для журнала «Консультант»

Процесс госрегистрации без труда

С бератором «Юрист на предприятии» вы с легкостью зарегистрируете недвижимость, создадите новую фирму, разрешите любой конфликт с контрагентами и с честью пройдете процедуру любой проверки.

Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о госрегистрации, объединить в пять групп: право собственности, вещные права, ограничения прав, сделки с недвижимым имуществом и сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету (схема 22.4).

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Согласно ст. 216 ГК РФ вещные права - это право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ) и другие нрава (см. схему 22.4). По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ), и они могут продолжать в отношении имущества свои правомочия (действия), предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ (ст. 216, 265, 268, 294, 296). Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (ст. 334 ГК РФ), доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и аренда (ст. 651, 658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут - это ограниченное вещное право, ипотека - способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление - договорные обязательства. Следует обратить внимание на кажущееся несоответствие положений Г К РФ, где говорится о регистрации договоров аренды, и Закона о госрегистрации (ст. 26), где имеется в виду регистрация прав аренды недвижимого имущества. Поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно до говор как носитель права аренды.

Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными, и, по ГК РФ, они не должны регистрироваться.

Схема 22.4.

Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Согласно ст. 30 Закона о госрегистрации любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только па основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации - действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона о госрегистрации вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости на дачном или садоводческом земельном участке либо создания гаража или иного объекта недвижимости, для строительства которого не требуется разрешения на строительство и содержащим описание объекта, является декларация (ст. 253 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.)

Приложение 1.

Приложение № 2. Требования к подготовке декларации об объекте недвижимости

• 1. Настоящие Требования устанавливают правила оформления декларации об объекте недвижимости (далее Декларация).
• 2. Декларация составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости или его представителем (далее - лицо, заполнившее Декларацию) в отношении здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства (далее - объект недвижимости).
• 3. В соответствии счастью 8 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"1 Декларация является неотъемлемой частью технического плана.
• 4. Декларация заполняется в случае отсутствия разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации объекта недвижимости или технического паспорта на объект недвижимости.
• 5. В состав Декларации включаются следующие реквизиты: "Адрес (местоположение) объекта недвижимости", "Вид и назначение объекта недвижимости", "Кадастровый помер", "Техническое описание объекта недвижимости", "Правообладатель объекта недвижимости", "Сведения о представителе правообладателя объекта недвижимости", "Правоустанавливающие документы на объект недвижимости".
• 6. Декларация может оформляться на бумажном либо на электронном носителе в виде электронного документа.

Декларация, оформленная в виде электронного документа, заверяется электронной цифровой подписью лица, заполнившего Декларацию. В указанном случае оформления Декларации на бумажном носителе не требуется.

Декларация на бумажном носителе оформляется в количестве не менее двух экземпляров.

7. Декларация на бумажном носителе должна быть прошита и скреплена подписью лица, заполнившего Декларацию.

Подпись лица, заполнившего Декларацию, проставляется на обороте последнего листа Декларации.

8. Оформление Декларации на бумажном носителе может производиться с применением технических средств, а также ручным (от руки) или комбинированным способом. Внесение текстовых сведений ручным способом производится разборчиво тушью, чернилами или пастой синего цвета.

Оформление Декларации карандашом, а также опечатки, подчистки, приписки, зачеркивания и иные исправления не допускаются.

Все записи, за исключением установленных законодательством случаев, производятся па русском языке. Числа записываются арабскими цифрами.

Декларация оформляется на листах формата А4.

9. Нумерация листов Декларации является сквозной в пределах документа.

Если сведения, относящиеся к какому-либо реквизиту, не уметаются на одном листе, допускается размещать их на нескольких листах либо на обороте соответствующего листа. В указанном случае на каждом листе либо на каждой странице воспроизводятся следующие сведения: слова "Декларация об объекте недвижимости" и название соответствующего реквизита Декларации.

• 10. Незаполненные строки реквизитов Декларации не исключаются, в таких строках проставляется знак "-" (прочерк).
• 11. В реквизите "Адрес (местоположение) объекта недвижимости" указывается официально присвоенный (почтовый) адрес. Наименования города, населенного пункта, некоммерческого объединения граждан, улицы, номера дома, корпуса, строения, квартиры указываются в случае их наличия.

При отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса объекта недвижимости в строку "Иное" реквизита "Адрес (местоположение) объекта недвижимости" вносится описание местоположения объекта недвижимости с указанием наименования субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта, улицы (проспекта, шоссе, переулка, бульвара и т.д.).

Дополнительно указываются вид муниципального образования (муниципальный район, городской округ, поселение и т.д.) и тип (вид) городского (город, поселок) либо сельского (село, деревня и т.д.) поселения.

12. В реквизите "Вид и назначение объекта недвижимости" в выбранных ячейках проставляется знак "V".

При этом указываются следующие сведения:

для здания - один из видов назначения здания (нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом);

для помещения - один из видов назначения помещения (жилое или нежилое), для жилых помещений дополнительно указывается вид помещения (комната или квартира);

для сооружения в строке "Назначение сооружения" - дополнительно его назначение (например, "линейное", "гидротехническое" и т.п.).

13. В случае, если Декларация заполняется и отношении здания или сооружения, объекта незавершенного строительства, в реквизите "Кадастровый номер" указывается кадастровый номер земельного участка (участков), в границах которого расположен объект недвижимости.

В случае, если Декларация заполняется в отношении помещения, указывается кадастровый номер здания (сооружения), в пределах которого расположено помещение.

В случае, если Декларация заполняется в отношении комнаты, указывается кадастровый номер квартиры, в пределах которой расположена комната.

14. В реквизите "Техническое описание объекта недвижимости" в выбранных ячейках проставляется знак "V" и указывается площадь объекта недвижимости с точностью до одной десятой квадратного метра.

В случае, если назначение объекта недвижимости (здание, помещение) указано как жилое, в общую площадь не включаются площади лоджий, балконов, веранд, террас.

В ячейке "Этаж" указывается номер этажа, на котором расположено помещение.

Сведения о материале наружных стен указываются в случае, если объектом недвижимости является здание.

15. В реквизите "Правообладатель объекта недвижимости" указываются следующие сведения:

в отношении физического лица - фамилия, имя, отчество (отчество указывается при наличии), наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии); адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания, адрес электронной почты;

в отношении юридического лица (в том числе органа государственной власти или органа местного самоуправления, выступающего от имени правообладателя - публичного образования), иностранного юридического лица - полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянного действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), адрес электронной почты;

в отношении иностранного юридического лица - полное наименование, страна регистрации (инкорпорации), регистрационный номер, дата регистрации, адрес (места нахождения) в стране регистрации (инкорпорации), адрес электронной почты;

в отношении Российской Федерации и соответствующей ячейке проставляется знак "V";

в отношении субъекта Российской Федерации, муниципального образования, иностранного государства в соответствующей ячейке проставляется знак "V", а в соответствующей строке указывается полное наименование субъекта Российской Федерации, муниципального образования (согласно уставу муниципального образования) или иностранного государства.

16. В случае, если Декларация оформляется представителем правообладателя объекта недвижимости или лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени соответствующего юридического лица, в реквизите "Сведения о представителе правообладателя объекта недвижимости" указываются следующие сведения о лице, заполнившем Декларацию:

фамилия, имя, отчество (отчество указывается при наличии), наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность;

идентификационный номер налогоплательщика (при наличии);

адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания;

реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя правообладателя объекта недвижимости.

17. В реквизите "Правоустанавливающие документы на объект недвижимости" указываются наименования, номера, даты документов, устанавливающих право на объект недвижимости.

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания недвижимого имущества, или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

Особое место занимают сделки, совершенные до вступления в действие Закона о госрегистрации. В соответствии с п. 2 ст. 6 данного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются действительными без их государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же регистрируются сделки с объектами недвижимости после введения в действие Закона о госрегистрации, то требуется регистрация па этот объект нрав, возникших раньше, т.е. до введения рассматриваемого нормативного акта.

Кроме государственной регистрации могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК РФ), а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, здания и др. объектов. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет имущества, который ведут различные государственные органы (БТИ, земельная служба и др.). Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество (см. схему 22.3).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с ГК РФ.

Все объекты по правам, подлежащие государственной регистрации и учету, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона, можно объединить в пять групп: право собственности; вещные права; ограничения прав; сделки с недвижимым имуществом; физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права -- это права хозяйственного ведения, оперативного управления имуществом, пожизненного и постоянного пользования наследуемого владения земельным участком и др.

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека; доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу.

Четвертая группа объектов регистрации - действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мен, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продажи с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и Закону вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

Кроме государственной регистрации, может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет объектов недвижимости, который ведут различные государственные органы (БТИ, КЗРиЗ и др.).

Субъектами государственной регистрации являются собственники объектов недвижимости, держатели прав на них (арендаторы, пользователи, обладатели сервитутов и др.), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой.

Для создания рынка недвижимости необходимо юридически оформить недвижимость, т. е. в соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер - сжатое, цифровое выражение набора характеристик объекта, исключающее его смешение (отождествление) с другим объектом. Федеральный закон определяет кадастровый номер как «уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета...».

Государство гарантирует права на объекты недвижимости, которые становятся товаром только после государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат, кроме прав на недвижимое имущество, и все сделки с объектами недвижимости. Так, при продаже коммерческого объекта недвижимости стороны обязаны осуществить сначала государственную регистрацию заключенного договора на его продажу, затем по передаточному акту произвести фактическую передачу этого объекта покупателю, после чего осуществить государственную регистрацию права собственности покупателя на этот объект недвижимости.

Несоблюдение сторонами государственной регистрации сделки с объектами недвижимости влечет ничтожность сделки. Однако, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации заключенной сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В Росреестре по РТ пояснили, в каких случаях недвижимое имущество не подлежит регистрации.

Хорошо известно, что права на недвижимость возникают с момента их регистрации, а недвижимым имуществом является имущество, которое прочно связано с землей и его перемещение без несоразмерного нанесения ущерба его назначению невозможно.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства.

Приобретя или создав объекты недвижимости, граждане и юридические лица спешат побыстрее оформить права на данные объекты, обращаясь с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган. И бывают очень удивлены в том случае, если регистрирующий орган выносит решение об отказе в государственной регистрации с формулировкой, что право на данный объект в соответствии с законом регистрации не подлежит. Ведь в законах и подзаконных актах конкретно и прямо не указаны случаи, когда права на объекты недвижимого имущества не регистрируются.

Логично, что, получив такой отказ, заявители обращаются в суды за защитой, как полагают, своего нарушенного права, не учитывая того, что не на все объекты права подлежат регистрации.

На какие же объекты права не подлежат государственной регистрации? Рассмотрим эти случаи.

Это, в первую очередь, права на так называемые объекты временного назначения. Например, на торговые павильоны или минимаркеты на остановочных площадках, земля под которыми отводится на строго определенный срок, и которые состоят из легких конструкций - сборно-разборных сэндвич-панелей или из пластика.

Легкие конструкции объекта, изготовленные из сэндвич-панелей, свидетельствуют о возможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Оформление технического паспорта на вещь при отсутствии у такой вещи признаков, характерных для недвижимости, само по себе не может являться единственным доказательством того, что объект следует рассматривать как недвижимое имущество по смыслу действующего законодательства.

Во-вторых, не подлежат государственной регистрации права на объекты вспомогательного назначения. Данные объекты выполняют лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям. Они не имеют самостоятельного хозяйственного назначения и не являются отдельным объектом гражданского оборота. Например, железобетонный забор, огораживающий административное здание. В качестве другого примера можно также привести блочный пункт на газопроводе высокого и среднего давления к малярно-сушильному отделению, который предназначен для автоматического поддержания заданного выходного давления на газопроводе, автоматического отключения от подачи газа, а также для очистки газа от механических примесей.

В данных случаях государственной регистрации подлежит право на административное здание и соответственно на газопровод, и не подлежит государственной регистрации право на забор, окружающий здание, и на блочный пункт, подсоединенный к газопроводу. Эта правовая позиция подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13, в соответствии с которым в связи с отсутствием у объекта вспомогательного назначения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Объекты вспомогательного назначения не могут самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении коммерческой деятельности отдельно от главной вещи.

При этом не важно, являются ли объекты вспомогательного назначения объектами капитального строительства или нет, потому что понятие «объект капитального строительства», используемое в нормах градостроительного законодательства, не тождественно понятию «объект недвижимости», т. к. имеет иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Также наличие технического паспорта и постановки на кадастровый учет объекта не может безусловно свидетельствовать о том, что объект имеет самостоятельное хозяйственное назначение и не выполняет обслуживающую функцию по отношению к другому объекту.

Однако на некоторые объекты вспомогательного назначения права все же регистрируются. К такому исключению относятся те объекты, права на которые регистрируются по «дачной амнистии», если объект находится на дачном или садовом земельном участке (например, баня, хозяйственная постройка, погреб, теплица).

Таким образом, регистрации не подлежат права на объекты вспомогательного назначения (кроме регистрации прав по «дачной амнистии»), а также права на так называемые временные объекты. И те и другие фактически и не являются объектами недвижимости в полном смысле этого слова.

Что касается результатов рассмотрения в судах дел об оспаривании отказов в государственной регистрации прав на временные объекты или на объекты вспомогательного назначения, то судами принимаются решения об отказе в удовлетворении жалоб заявителей на действия регистрирующего органа. При этом суды обосновывают свои решения тем, что данным отказом права собственника объекта никак не нарушаются, поскольку в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Факт того, что права на объект заявителя не подлежат государственной регистрации, не препятствует ему осуществлять свои права собственника.

Подытоживая все вышесказанное, можно сделать вывод, что право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Регистрация объектов недвижимости юридическим лицом предусмотрена действующим законодательством и должна осуществляться в установленном порядке. Без внесения сведений об имуществе в единый реестр с ним нельзя совершать гражданские сделки, влекущие за собой наступление правовых последствий. При грамотном подходе, владея знаниями об этапах процедуры, осуществить её не составит труда и займет период не более одного месяца.

Общие сведения

Какие объекты подлежат обязательной регистрации?

Гражданское законодательство определяет перечень имущества, право на которое нужно зарегистрировать. В него входят:

1. Земельные территории;
2. Площадь недр;
3. Имущественные комплексы;
4. Иные объекты, взаимосвязанные с землей, перемещение которых без нанесения большого ущерба невозможно;
5. Коммерческие и жилые помещения;
6. Здания и сооружения;
7. Лесные территории;
8. Кондоминиумы и прочее.

Регистрация прав на недвижимые объекты осуществляется собственниками такого имущества и обладателями иных правомочий на него, если такая процедура предусмотрена законодательно. Такими субъектами могут выступать:

• Российские граждане и лица не имеющие гражданства, иностранцы;
• Юридические лица, зарегистрированные на территории РФ и за её пределами;
• РФ, её субъекты, иностранные государства;
• Муниципальные образования;
• Международные организации.

Государственную регистрацию прав осуществляют уполномоченные службы и их территориальные подразделения.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Внесение данных о недвижимом объекте в ЕГРП свидетельствует о его существовании и доказывает, что у его владельца есть законное право на него, которое можно оспорить при наличии веских оснований только в судебном порядке.

Учитывая, что имущество может переходить в собственность различными способами, то и оформление правомочий на неё будет производиться на основании документации, подтверждающей законный способ владения сооружением или земельной территорией. Наиболее часто переход прав происходит на основании сделок купли-продажи, дарственной, приватизации, в порядке наследования.

Статьей 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяются следующие этапы прохождения процесса:

1. Представление необходимой документации в регистрирующую службу, территориальные подразделения Росреестра, ФРС либо МФЦ, осуществляющих внесение сведений в соответствующий реестр. Сделать это можно несколькими способами:

• Путем использования сервиса Госуслуги либо портала Росреестра, в электронном формате;
• При личном посещении офиса регистрирующей службы, на бумажных носителях;
• Дистанционно, при помощи курьерской доставки

Перечень документов может варьироваться в зависимости от обстоятельств сделки, но основными являются:

• Заявление установленного образца;
• Квитанция об уплате госпошлины за регистрационные действия;
• Гражданский паспорт представителя организации;
• Доверенность на представление интересов юридического лица;
• Документы, удостоверяющие правоспособность компании;
• Разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию;
• Документация, удостоверяющая наличие законных прав на земельную территорию под возведение объекта, арендный договор или иная правоустанавливающая бумага;
• Справка о наличии на земле строения либо о его отсутствии;
• Разрешение на строительство для вновь созданного здания;
• Справочная информация об источниках финансирования стройки в подтверждение отсутствия претензий со стороны третьих лиц;
• Техническая и кадастровая документация с указанием параметров объекта и его поэтажный план;
• Постановление о присвоении сооружению постоянного адреса.

1. Предварительная оценка представленной документации сотрудником регистрирующей службы. При отсутствии вопросов о достоверности представленных бумаг и требований о подаче дополнительной информации, заявителю выдается расписка в их приеме, с проставлением даты выдачи правоустанавливающих документов.
2. Осуществление проверки законности проводимой сделки и правовой экспертизы поданных документов.
3. Определение отсутствия противоречий между уже зарегистрированными правами на объект и заявляемых, выяснение иных оснований, которые могут послужить препятствием для проведения процедуры либо она может быть приостановлена.
4. Внесение информации о недвижимости в ЕГРП (единый государственный реестр прав), в который входят книги учета документации, записи о недвижимом имуществе, правомочиях на него и правообладателях, возникших или прекращенных обременениях и прочее, правоустанавливающая документация.
5. Выдача обратившемуся лицу выписки из ЕГРП либо направление уведомления о приостановке процедуры либо в отказе от её проведения. Такой отказ можно обжаловать в судебных органах.

Срок регистрации прав собственника на недвижимый объект и его постановки на кадастровый учет в Росреестре не может превышать 10 рабочих дней, при оформлении через МФЦ период может увеличиваться на два дня. Если выполняется одна из таких услуг, то период её выполнения не может занимать более 7 дней.

Сокращено и время получения выписки из ЕГРН , теперь её можно получить за трое суток и сделать это может любое заинтересованное лицо удобным для него способом.

Размер госпошлины за проведение регистрационных действий для юридических лиц определяется Налоговым кодексом РФ и составляет 15 000 рублей. Такой платеж взимается в обязательном порядке. Квитанция о её внесении должна прилагаться в пакет документов, представляемых в Росреестр.

Оформление правоустанавливающих документов, подтверждающих факт проведения регистрационной процедуры. Дает возможность распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Можно ли зарегистрировать объект без его постановки на кадастровый учет

Нормы действующего законодательства устанавливают обязательность внесения сведений о недвижимом имуществе в государственный кадастр. Без его постановки на учет регистрацию прав собственника произвести невозможно.

Но существуют случаи, когда допускается проведение регистрационной процедуры без постановки объекта на кадастровый учет. Они определены ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Это касается ситуаций, когда имущество, запись о котором уже внесена в ЕГРН, дарится кому-либо, с ним проводятся сделки по купле-продаже, аренде, а также если на него накладывается обременение.

Кроме того, можно поставить объект на кадастровый учет не регистрируя при этом права владельца. Такие случаи установлены законодательно и касаются прекращения существования недвижимости, у которых отсутствует собственник, или изменения её основных параметров.

Надо отметить, что иногда регистрационный процесс затягивается надолго и основные трудности вызывает этап сбора необходимой документации. Но сама процедура не превышает одного месяца с момента подачи заявления. Нужно помнить, что обратившемуся лицу могут отказать в регистрации прав по следующим основаниям:

• Предоставление недостоверных либо заведомо ложных сведений об объекте;
• Несоблюдение требований норм законодательных актов при оформлении документов либо сдача неполного перечня необходимых бумаг;
• Наличие сомнений у сотрудника службы в подлинности приложенной документации;
• Наложение ареста либо запрета на совершение операций с имуществом и т.п.

Такое решение может быть оспорено в судебном порядке. Но для этого необходимы веские причины и доказательства их подтверждающие.

Учитывая, что сведения из ЕГРН находятся в открытом доступе и являются публичными, их могут использовать не только собственники недвижимого имущества, но и в целях проведения мошеннических процедур. Для снижения возникновения рисков и потери настоящими владельцами собственности Росреестр обязан уведомлять их о поступающих заявлениях для регистрации перехода прав.

Помимо этого, законодательно утвержден перечень субъектов, которые вправе обращаться для проведения такой процедуры в отношении недвижимости и её постановки на учет в ГКН. С целью избежания бюрократических препон при получении данных о владельцах объектов и иных заинтересованных лиц, устанавливается оперативное изменение информации органами налоговой, миграционной служб, а также судами, нотариальными работниками и прочими органами.