Догово́р ре́нты - соглашение, в соответствие с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (рентные платежи)

Различают следующие виды договора ренты :

Договор постоянной ренты

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Стороны договора

Сторонами в договоре ренты являются получатель ренты - рентный кредитор и плательщик ренты - рентный должник.

Рентный кредитор - лицо, передающее своё имущество в собственность другого лица (рентного должника) с целью получения дохода (ренты) в течение длительного периода времени. Получателем ренты могут выступать физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением), а также некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Коммерческие организации не могут быть получателями ренты, так как это противоречит самой сущности ренты, которая предполагает невовлеченность в создание дохода, получаемого рантье.

Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты (например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан - так называемый договор в пользу третьего лица.

Рентный должник - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу (рентному кредитору) доход (ренту) в течение длительного периода времени. В качестве плательщиков ренты могут выступать любые физические и юридические лица в соответствии с их правосубъектностью.

Предметом договора ренты выступает только индивидуально-определённое имущество, находящееся на праве собственности, а именно: вещи - как движимые, так и недвижимые, наличные деньги и документарные ценные бумаги. Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные деньги и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Особенности правового регулирования

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка его отчуждения под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

Рентные платежи

По общему правилу, договор ренты является возмездным, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Иначе говоря, помимо рентных платежей, получатель ренты имеет право на встречное представление (плату) при передаче имущества под выплату ренты. Если отчуждение имущества предполагается возмездным, то к соответствующей сделке субсидиарно применяются правила о договоре купле-продажи. В случае безвозмедного отчуждения имущества сторонам, кроме специальных правил о том или ином виде ренты, следует также руководствоваться нормами, регулирующими договор дарения.

В качестве рентных платежей могут выступать:

Деньги, либо эквивалентное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг - в договоре постоянной ренты.

Только деньги - в договоре пожизненной ренты.

Деньги, либо иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, питанием, одеждой, лекарствами и др. - в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Форма предоставления рентных платежей устанавливается соглашением сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается деньгами, а другая - предоставлением услуг).

В целях защиты интересов рентного кредитора закон может определять минимальный размер постоянной и пожизненной ренты, а также минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением. Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величин прожиточного минимума.

Право на рентные платежи возникает у рентного кредитора только после передачи имущества под выплату ренты; с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у рентного должника. Таким образом, договор ренты относится к числу реальных.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит систематическому исполнению. Поэтому закон устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

В случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты обязан уплатить получателю ренты проценты, размер которых определяется законом, либо договором.

Срок договора

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Постоянная рента устанавливается бессрочно.

Форма договора

Договор ренты должен быть заключён в письменной форме и удостоверен нотариусом. Если договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то он подлежит государственной регистрации. Рентное обременение также должно быть зарегистрировано.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то он будет считаться недействительным (ничтожным). Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенным, так как закон не содержит указания на его недействительность.

Существенные условия договора

Существенные условия договора ренты зависят от его разновидности. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может быть передано любое имущество, тогда как объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает исключительно недвижимое имущество.

Во-вторых, к таким условиям относится обязанность рентного должника обеспечить интересы рентного кредитора. Таким образом законодатель стремиться защитить интересы последнего.

Защита интересов рентного кредитора

Средства защиты интересов рентного кредитора различаются в зависимости от правового режима имущества.

1. Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться:

Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: залог, задаток, неустойка, удержание, поручительство; либо

Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.

2. Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обспечительной меры применяется залог (ипотека). Таким образом, отчуждение обременённого рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя.

Рентное обременение следует за имуществом и связывает лиц, в собственности которых побывало это имущество, субсидиарной ответственностью, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Неисполнение рентным должником обеспечительных условий договора, а также их утрата или ухудшение по обстоятельствам, за которые рентный кредитор не отвечает, даёт последнему право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Риски

Договор ренты относится к числу алеаторных, то есть носящих рисковый характер. Он проявляется в том, что один из контрагентов может фактически получить встречное удовлетворение меньшего объема, чем сам предоставит, так как объем рентных платежей является неопределенным ввиду неопределённости же срока выплаты ренты.

Риск случайной гибели или повреждения имущества при этом рассматривается с точки зрения прекращения или продолжения обязательств по выплате рентных платежей. В договоре постоянной ренты риск несёт рентный должник, если он получил имущество под выплату ренты безвозмездно; в случае гибели или повреждения имущества он не освобождается от обязанности по уплате рентных платежей. Если договор ренты был заключён на возмездных началах, то при случайной гибели имущества рентный должник может потребовать расторжения договора или изменения его условий. В договоре пожизненной ренты риск не зависит от того, было имущество отчуждено возмездно или безвозмездно.

Догово́р постоя́нной ре́нты - соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, при этом срок действия договора не ограничен каким-либо периодом времени

Предметом договора постоянной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Рентные платежи устанавливаются, как правило, в денежной форме, однако допускается выплата ренты путём предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денег и предоставление содержания в натуре.

Существенными условиями договора являются размер рентных платежей и срок их выплаты. Размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон, но не должен быть менее одной величины прожиточного минимума в расчёте на месяц - в этом случае он подлежит индексированию с учётом повышения этой величины. Срок выплаты рентных платежей определяет сущность данной разновидности рентного обязательства и устанавливается без ограничения каким-либо временным отрезком. Иначе говоря, рента выплачивается постоянно, с определённой периодичностью, как правило, если иное не предусмотрено договором, в конце каждого календарного квартала.

3946

Договор постоянной ренты: основные понятия

Под рентой понимается такое соглашение, которое заключается между сторонами для подтверждения передачи от одного гражданина недвижимости в собственность другому в обмен на фиксированные ежемесячные выплаты или .

Данные правоотношения регулируются и контролируются главой 33 ГК РФ , а пояснение самого понятия « » дается в Постоянная рента регламентируется параграфом 2 главы 33 ГК РФ .

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Законом предусмотрены три вида ренты:

1. до момента смерти получателя;
2. постоянная;
3. оплата проживания получателя ренты до конца его жизни.

Основным условием постоянной ренты является то, что сумма по соглашению выплачивается в срок и беспрерывно. Размер устанавливается по договоренности между сторонами.

Сторонами сделки могут быть физические лица, достигшие совершеннолетнего возраста и являющиеся дееспособными на момент подписания акта. могут стать только те граждане, которые владеют недвижимость по праву собственности, а вот вправе являться как физические, так и юридические лица. Если участник сделки юридическое лицо, то оно должно подтвердить, что деятельность компании не нарушает условий сделки и представить подтверждающие документы.

Предмет договора постоянной ренты

Договор постоянной ренты должен содержать все существенные условия, необходимые для того, чтобы сделка считалась действительной. Одним из таких условия является предмет соглашения.

Предмет сделки — это та собственность, которая передается рентодателю за осуществление периодических выплат в пользу ее получателя.

Во время заключения акта в его содержании прописывается вся техническая характеристика недвижимости:

• Стоимость.
• Площадь помещения.
• Количество комнат.
• Наличие или отсутствие имущественных в отношении этого имущества.

Цена квартиры определяется посредством предоставления оценочного акта.

Существенные условия договора постоянной ренты

В главе 33 ГК РФ отражены существенные условия договора постоянной ренты :

• Сроки заключения сделки.
• Предмет соглашения.
• Размер оплаты.
• Условия выкупа ренты.

Также очень важно указать размер компенсации за пропуск платежей. Помимо уже обозначенных условий, в соглашении могут быть прописаны и дополнительные требования, как со стороны получателя ренты, так и со стороны плательщика. Например, организация погребения умершего получателя или выполнение периодического ремонта квартиры.

Форма договора постоянной ренты

Относительно соглашения постоянно ренты предусмотрена письменная форма и обязательное заверение в нотариате. Если сделка подразумевает отчуждение недвижимости, принадлежащей получателю выплаты, то акт необходимо будет предоставить в Росреестр для госрегистрации.

В акте ренты прописываются:

• Место, время и дата заключения соглашения.
• Информация о каждой из сторон: паспортные данные, адрес проживания, .
• Предмет сделки.
• Порядок проведения сделки и основные требования в отношении ее участников.
• Права и обязанности сторон соглашения.
• Условия выкупа ренты.
• Ответственность участников соглашения и форс-мажорные обстоятельства.
• Сроки договора постоянной ренты, а также иные моменты.
• Подписи сторон.

Документ должен составляться только при наличии правоустанавливающей документации на недвижимость, а также текст соглашения пишется простым лаконичным, однозначно трактующимся языком.

Порядок заключения договора постоянной ренты

Законом предусмотрен стандартный заключения договора постоянной ренты :

1. Стороны соглашения обращаются в нотариат и предоставляют все необходимые документы, в том числе правоустанавливающую и техническую документацию на квартиру.
2. Нотариус проводит проверку документов и составляет договор ренты, соответствующий требованиям участников.
3. Стороны знакомятся с соглашением и подписывают его в присутствии нотариуса.
4. Договор заверяется, и участники получают по экземпляру.
5. После этого документ передается на регистрацию в Росреестр.

Регистрация соглашения также проводится в установленном порядке, в течение двух недель . Договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован должным образом.

Список документов

Чтобы составить соглашение ренты, от участников сделки потребуется собрать определенный :

• Документы, подтверждающие личность сторон (если плательщик ренты – юридическое лицо, то необходима нотариальная доверенность).
• Бумаги, подтверждающие право рентополучателя распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
• Документация технического характера, дающая описание недвижимости (техпаспорт, кадастровый план, выписки из ЕГРП).
• Выписка из домовой книги относительно наличия прописанных лиц.
• Документы на юридическое лицо (если оно выступает в роли участника сделки).

Предоставляются только подлинники документов.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по договору постоянной ренты

Вопрос : Здравствуйте, эксперты! Меня зовут Ирина, и мне очень нужен совет. У меня имеется квартира, но продавать я жилье не хотела бы. Могу ли я предоставить ее в качестве предмета постоянной ренты, получать за это деньги периодически, но не передавать имущество в собственность другому лицу? Что мне необходимо сделать, чтобы составить договор ренты, и где его регистрируют? И смогу ли я расторгнуть соглашение, если мне что-то не понравится?

Ответ : Добрый день. Уважаемая Ирина, в ст. 602 ГК РФ четко прописаны, что под рентой понимается передача имущества именно в собственность, взамен получении постоянного содержания.

То есть вы не сможете оставить квартиру в личной собственности и в тоже время получать за нее платежи. Для этого случая вам подойдет заключение обычного договора аренды.

Если вы все же решите заключить соглашение о постоянной ренте, то от вас потребуются правоустанавливающие документы на квартиру, все необходимые справки и выписки технического характера, а также личные документы (паспорт). Собрав всю документацию, нужно будет обратиться к нотариусу, чтобы он составил необходимый акт. Для этого потребуется присутствие и второго участника с соответствующими документами. После этого, договор подписывается, и юрист его заверяет. Получив соглашение, вы совместно с плательщиком ренты отправляетесь в Росреестр и сдаете документы на перерегистрацию прав собственности на жилплощадь. После того как соглашение вступит в юридическую силу, вы будете получать оплату, прописанную в договоре.

Что касается прекращения договора, то гражданское право дает сторонам возможность сделать это в добровольном порядке по соглашению между участниками. Если соглашение не достигнуто, то единственный вариант – это обращение в суд, однако для иска должны иметься веские основания.

Заключение

В заключении можно сформулировать ряд советов:

1. Соглашение о ренте является правовой сделкой в рамках которой одна сторона передает другой свою недвижимость, а взамен получает пожизненное или постоянное содержание.
2. Сторонами сделки выступают: получатель ренты и плательщик. Причем получателем может быть только физическое лицо, являющееся совершеннолетним и дееспособным, а плательщиком и физическое и юридическое, если условия не противоречат деятельности фирмы.
3. Содержание договора определяется существенными условиями сделки и пожеланиями участников соглашения.

Во-вторых, постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором . Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей , выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда .

В-третьих, возможен выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока , не превышающего тридцати лет с момента заключения договора .

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

• плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
• плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
• в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

Пожизненная рента

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина , передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты . В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора , ничтожен.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда , установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Закон не предусматривает определенных сроков для выплат пожизненной ренты, лучше всего чтобы срок быть оговорен в договоре, а если он не оговорен то пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Особого рассмотрения требует вопрос прекращения ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением складывается из:

во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество — жилой дом, квартира, земельный участок и т. д.;

во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания — обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда , установленных законом. При этом существует специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Закон возлагает на плательщика ренты обязанность по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Также обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица.

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости. А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира. Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на . Не самый удачный вариант и на меньшую квартиру с какой-то доплатой. Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов. Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица). Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя. Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход. Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

• куда и с кем отправляетесь на сделку;
• надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
• проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать. Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса. Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции. В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

1. Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
2. Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
3. Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
4. Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
5. Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
6. Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода. Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько. При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными. Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием? Он обязательно должен иметь сведения о том, каким способом стороны намерены передавать объект недвижимости – платно или на бесплатной основе. Это понятие касается рентных платежей. Платное отчуждение предполагает выплаты рентных платежей в форме конкретной суммы, определяющей стоимость передаваемого объекта. В этом случае между сторонами дополнительно должен быть заключен договор купли-продажи.

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором. И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику. Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

1. При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
2. Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
3. Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
4. Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

К сожалению, не все пожилые люди могут рассчитывать на финансовое благополучие на склоне лет, в виду чего приходится прибегать к дополнительным мерам, которые позволяют и ежемесячный доход увеличить, и грамотно распорядиться имеющейся в наличии собственностью.

В частности, речь идет о договоре пожизненной ренты, заключение которого имеет ряд особенностей, о которых лучше знать заранее.

Порядок заключения рассматриваемого вида соглашения регламентируется нормами главы 33 ГК РФ , в соответствии с которой рентой является получение ежемесячного дохода в виде определенной договором суммы либо иных услуг в обмен на передачу . То есть тот же пенсионер или инвалид, ограниченный в средствах, но имеющий во владении квартиру, может ее передать другому гражданину, не обязательно родственнику, который должен будет перечислять на его счет определенную сумму до конца жизни последнего в силу ст.596 ГК РФ, ст.601 ГК РФ .

Данный вид правоотношений именно в Российском гражданском законодательстве является сравнительно новым, учитывая, что ранее возможно было приобрести во владение жилье только в результате покупки либо же или . Теперь же пожилой человек, который кроме скромной квартиры и минимальной пенсии ничего не имеет, может передать свое жилье другому лицу с сохранением права дальнейшего проживания в нем и получением дополнительных средств либо пожизненного ухода.

Привлекательность указанного соглашения для другой стороны, а именно рентоплательщика, также очевидна. В частности, купить жилье сразу же за наличный расчет, учитывая дороговизну квартир, могут позволить себе не многие, а , предоставляемый на 10-летия, несет в себе определенные риски, которые заключаются в вероятности утраты постоянного дохода, учитывая, что потерю работы предусмотреть невозможно. А так, можно выплачивать пенсионеру сравнительно небольшую сумму ежемесячно или посещать его, обеспечивая некоторые повседневные нужны, в виде покупки лекарств либо оплаты коммуналки, и получить квартиру в полную собственность после его смерти.

Условия для оформления

При этом следует отметить, что, несмотря на привлекательность данного вида правоотношений для обеих сторон, при их оформлении нужно учитывать многие нюансы, определенные законом, которые предусмотрены с целью соблюдения законных прав и интересов как владельца квартиры, так и ее получателя во избежание схем мошеннических действий, кстати, весьма распространенных при данном виде правоотношений.

Требования к участникам

В рамках ГК РФ быть рентополучателем может любое лицо, независимо от возраста и состояния здоровья, кроме некоторых категорий.

То есть заключить договор от имени недееспособного гражданина может и законный представительно последнего, но только при наличии разрешения органов опеки, которые в силу ст.37 ГК РФ отслеживают ситуации, связанные с отчуждением имущества подопечных, с целью соблюдения их интересов.

Также получателем ренты может быть и несколько лиц одновременно, к примеру, та же супружеская пара пожилых людей, которые могут оформить данные правоотношения с любым гражданином, гарантирующим им комфортное проживание на склоне лет. При этом в указанной ситуации следует обратить внимание на характер прав собственности, который у семейной пары является совместным, а значит, предполагает некоторые аспекты, определенные законом.

А вот обратной стороной отношений, то есть плательщиком, могут быть как частные лица, так и коммерческие организации, но при условии, что их устав содержит такие виды деятельности. То есть, рентоплательщиками могут выступать соседи, которые с целью расширения собственных жилых возможностей обеспечивают комфорт пожилой женщине. Могут выступать те же частные компании, которые в обмен на квартиры предоставляют пожилым людям полный социальный пакет от сиделки и продуктов, до оплаты и последующих похорон.

Требования к жилплощади

В рамках ГК РФ имущество может находиться в полной собственности либо долевой, что предполагает некоторые обязательства, определенные законом.

В частности, в силу ст.246 ГК РФ распоряжаться общим имуществом можно только по согласию всех собственников , что, однако, не ведет к запрету передачи части имущества по договору пожизненного содержания третьему лицу, но предполагает определенные сложности.

Так, в порядке норм, определенных ст.583 ГК РФ, рента может подразумевать ежемесячное перечисление установленной суммы либо же предоставление определенных услуг, к примеру, того же содержания до конца жизни владельца жилья. При этом передача имущества в рамках данного вида соглашения под условием выплат является возмездной сделкой, а вот пребывание на иждивении относится к безвозмездной, что выливается в некоторые нюансы при оформлении правоотношений.

В частности, в силу ст.250 ГК РФ передача доли жилого помещения по возмездной сделке возможна только при условии предоставления права преимущественной покупки, в то время как безвозмездная сделка указанными условиями не облагается.

При этом в ст.585 ГК РФ сказано, что выплата ежемесячного рентного содержания относится к возмездным сделкам, что предполагает применение норм ст.250 ГК РФ, а вот повседневный уход таковым не является, что подтверждено п.2.1 Постановления пленума ВС №4.

То есть, для того, чтобы заключить договор ренты под условием ежемесячных платежей, у сторон есть два варианта:

• предложить содольщикам заключить данное соглашение либо же уведомить их о подобном намерении;
• выделить свою долю в натуре, и распоряжаться по собственному смотрению.

А вот при заключении соглашении о рентном содержании без выплат, согласие собственников не требуется.

Поэтапная процедура заключения сделки

Как и любое соглашение, договор ренты предполагает определенную процедуру, которая заключается в следующих шагах :

Сбор предварительных документов

В частности, на начальном этапе следует приложить следующие данные :

• удостоверение личности сторон;
• документы о праве собственности на жилое помещение;
• согласие супруга, если квартира была приобретена в браке;
• уведомление о заключении возмездного договора ренты дольщиков;
• доверенность и решение суда о недееспособности гражданина при необходимости;
• справка о регистрации и прописанных лицах в жилом помещении, которое является предметом сделки.

Составление соглашения

Основой каждого договора являются условия в подтверждение совершения той или иной сделки.

Причем в зависимости от характера отношений условия подразделяются на обязательные, то есть оговоренные законом, и дополнительные, которые вносятся в соглашение уже по желанию сторон для уточнения тех или иных аспектов договорных отношений.

В частности, в рассматриваемом виде сделок обязательными условиями являются:

А вот дополнительными условиями могут быть:

• порядок посещения сиделкой либо же самим рентоплательщиком;
• возможность экстренного вызова;
• нюансы ритуала похорон;
• уборка помещения либо периодичность текущих ремонтов;
• порядок распоряжения жильем рентополучателем с учетом обременения;
• дополнительные услуги в случае болезни, допустим, найм медсестры.

То есть по сути, стороны вправе в договорном режиме как подробно расписать будущий характер ренто-отношений, так и ограничиться стандартными условиями, но только в случае, если сделка совершается между давно знакомыми людьми либо близкими родственниками с доверительными отношениями. Если же договор заключается с третьими лицами, желательно изначально прописать все нюансы во избежание недоразумений в будущем.

Также следует отметить, что в связи с тем, что предметом соглашения является все-таки недвижимое имущество, указанный документ должен быть составлен в письменной форме в нескольких экземплярах в соответствии с типовой формой.

Оформление сделки

В силу ст.584 ГК РФ договор ренты подразумевает обязательное удостоверение указанного документа в нотариате в связи с тем, что в основе рентной сделки лежит переход права собственности на недвижимое имущество, которое в свою очередь впоследствии пройдет государственную перерегистрацию.

То есть, на начальном этапе стороны договорных отношений собирают вышеперечисленные документы и составляют соглашение, которое затем и представляют на удостоверение нотариусу в четырех экземплярах вместе с квитанцией об уплате государственной пошлины в силу п.5 ч.1 ст.333.24 НК РФ. Кстати, если участники не располагают соответствующими знаниями, для составления соглашения можно на предварительном этапе привлечь юриста, который укажет на основные моменты данного вида правоотношений и поможет грамотно составить документ.

Также следует отметить, что договор ренты будет удостоверяться не по месту жительства одной из сторон, а в соответствии с местом расположения недвижимости, которая собственно предметом сделки и является. К тому же, прежде чем поставить свою подпись на указанном документе, нотариус тщательно проверит не только предоставленные данные, но и личности как рентополучателя, так и плательщика.

Подготовка документов к регистрации

В порядке норм, определенных ст.584 ГК РФ, рентное соглашение подлежит государственной регистрации, которая осуществляется на основании завизированного нотариусом договора и пакета документов, описанных выше. При этом учитывая нормы указанной статьи, стороны должны знать, что если они посетят нотариуса, но не обратятся в Росреестр для перерегистрации, договор ренты не вступит в законную силу и, следовательно, в случае смерти получателя рентных платежей, плательщик не сможет претендовать на жилого помещение оного.

При этом для регистрации потребуется еще и приложить:

• документы о праве собственности;
• справку из ЕГРН;

Регистрация прав собственности

В настоящий момент для регистрации перехода прав собственности возможно использовать три варианта , которые предусмотрены с целью облегчения гражданам прохождения официальной процедуры и сокращения времени и нагрузки на Регистрационную палату.

В частности, возможно :

• лично посетить Росреестр и подать все документы вместе с заявлением;
• обратиться в МФЦ, где не только помогут заполнить заявление и укажут на недостатки в документах при их наличии, но и посоветуют, как их устранить, не говоря уже о возможности оформить некоторые документы на месте, ту же выписку из поквартирной книги, например;
• воспользоваться ресурсом госуслуги, который окажет аналогичные с МФЦ услуги в электронном виде.

Как купить квартиру по данному виду соглашения

Фактически с момента прохождения государственной регистрации договора ренты плательщик становится полноценным владельцем жилья , которое все же находится под обременением в виде бывшего собственника с правом пожизненного проживания. Поэтому все-таки теоретически квартиру продать можно, но под условием.

То есть плательщик может реализовать жилое помещение, но с предоставлением рентополучателю аналогичного жилья в соответствующем состоянии и только с его согласия на переезд. Также жилая недвижимость может быть продана и с переходом обязанностей по уплате ренты уже новыми покупателями, что опять же, подразумевает согласие того же пожилого человека и следующих владельцев, не говоря уже о повторной процедуре перерегистрации соглашения.

А так как пожилой человек, как правило, заключает договор ренты именно с целью комфортного проживания в привычных условиях, и покупатели не стремятся приобрести жилье с изначальным обременением, а также возможностью пользоваться квартирой через несколько лет, вероятность продажи квартиры в ренте маловероятна, учитывая вышеописанные условия и риски.

Признание сделки недействительной

Как и всякий договор, соглашение о рентном содержании не является безусловным, и его можно оспорить в судебном порядке в случаях, определенных законом.

В частности, в рамках ст.599 ГК РФ соглашение оспоримо в случае существенного нарушения условий, то есть:

• просрочки платежей;
• выплаты суммы менее установленной законом;
• не предоставлении услуг, определенных соглашением.

При этом получатель выплат или услуг, если иное не установлено соглашением, при расторжении документа должен будет выплатить выкупную цену, равную совокупным платежам за год либо рыночной цене имущества. Если же платежи не производились, то рентополучатель может взыскать еще и возмещение убытков.

А вот опротестовать рентный договор родственники, к примеру, те же , не могут, учитывая, что соглашение о рентном содержании заключено при жизни владельца жилья, которым он вправе распоряжаться по собственному усмотрению.

Порядок расторжения

После прохождения государственной регистрации договор ренты приобретает юридическую силу, следовательно, опротестовать соглашение возможно только в судебном порядке путем подачи искового заявления по месту жительства ответчика, коим является плательщик ренты. При этом, учитывая, что стоимость спора составляет более 50 тысяч, коль речь идет о недвижимости, необходимо обращаться в районный суд первой инстанции.

Хотя в виду того, что истец, как правило, находится в преклонном возрасте и его состояние здоровья оставляет желать лучшего, иск можно подать и по его месту проживания, подкрепив его данными о нарушении условий сделки. То есть теми же свидетельскими показаниями соседей об отсутствии должного ухода либо выпиской из банка о не перечислении средств в установленные сроки.

Преимущества и недостатки данного вида отношений

На первый взгляд договор ренты предоставляет массу преимуществ обеим сторонам сделки , в частности:

• пожилой человек может в комфорте прожить остаток отпущенных лет без финансовых проблем;
• получатель ренты будет уверен, что его жилье не станет предметом ссоры дальних родственников;
• рентоприобретатель получит весь спектр услуг по уходу в пределах договора.

В свою очередь плательщик ренты :

• сможет существенно сэкономить на тратах по приобретению жилья;
• станет владельцем квартиры в ближайшее время, хотя и с обременением;
• сможет въехать в жилье сразу же, если рентополучатель согласен.

При этом неприятными сюрпризами данного вида правоотношений могут являться:

В свою очередь рентополучатель рискует :

• недополучить доход, на который рассчитывает в связи с безвременной кончиной;
• не получить надлежащий уход в связи с формальным подходом при составлении соглашения и доверию к другой стороне;
• оформить правоотношения с мошенниками, которые превратят его жизнь в ад еще при жизни.

О данном виде правоотношений рассказано в следующем видеосюжете: