Как составлять контракт: основные правила. Образец контракта. Правила оформления договоров и приложений

В повседневной жизни мы то и дело подписываем различные договоры. Лица, занимающиеся торговлей, делают это в разы чаще. Коммерсант, даже начинающий, хорошо представляет себе, какие последствия для бизнеса может повлечь неправильно оформленный документ.

Неверно оформленный договор – это все равно, что его полное отсутствие. Такая бумага не имеет юридической силы. Документ легко оспорить, по нему не получится взыскать долг. Чем бы вы ни торговали, какую бы должность ни занимали – вам не помешает знание правил оформления договоров. В бизнесе и так приходится много рисковать. Однако потеря денег и товаров из-за ошибки в бумагах – это опасность, которую можно избежать.

Проверка надежности контрагента

В бизнесе не все действуют честно. Поэтому, прежде чем заключать договор с кем-либо, нужно проверить, насколько благонадежен ваш контрагент. Возможно, вы будете иметь дело с человеком, не обладающим правом подписывать договоры. Или он будет представлять организацию, которой на самом деле не существует. При взаимодействии с физическими лицами тоже стоит проявить осторожность: люди нередко пытаются продать то, что им не принадлежит.

Увы, в нашей стране до сих пор не существует общей базы коммерсантов. Еще сложнее разузнать что-то о физических лицах. Однако нужно постараться навести справки.

Если вы собираетесь заключать соглашение с индивидуальным предпринимателем или какой-то фирмой, удостоверьтесь, что они являются хозяйствующими субъектами. Доказательствами регистрации в этом качестве могут послужить свидетельства ОГРН и ИНН (оригиналы!), а также устав компании. Если вам известны номера ИНН и ОГРН, можете подстраховаться и обратиться в налоговую службу за выпиской. Выписка обойдется вам всего в несколько сотен рублей.

Наведите справки о деловой репутации вашего партнера (клиента), узнайте, каково его финансовое состояние. Вам придется использовать неофициальные источники информации (от «сарафанного радио» до Интернета).

Не забудьте проверить полномочия представителя контрагента! Он должен обладать правом подписания договора.

Если контрагент – физическое лицо, то все, что от вас требуется – попросить его предъявить паспорт. Если ваше с ним соглашение касается имущества, убедитесь, что контрагент имеет на него право. Если вы имеете дело с представителем физического лица, изучите его доверенность: может оказаться, что он не уполномочен заключать договор. Удостоверьтесь в том, что его паспортные данные совпадают с зафиксированными в доверенности.

Заключение сделки с какой-либо компанией всегда доставляет куда больше хлопот. Чаще всего недобросовестный контрагент поручает подписание договора человеку (своему представителю), который не уполномочен заниматься такими вещами. Если вы попадетесь на эту удочку, то потеряете имущество либо деньги. Поэтому всегда требуйте доверенность представителя и уточняйте, какими полномочиями он в действительности обладает. Посмотрите, когда была выдана доверенность, есть ли на ней подпись руководителя и совпадают ли указанные в ней паспортные данные с паспортными данными представителя компании.

В некоторых случаях в роли представителя выступает директор фирмы. О том, какие полномочия он имеет, вы можете узнать из приказа о его назначении или протокола общего собрания участников, на котором его избрали директором.

Имейте в виду, что не всегда директор имеет право подписывать договоры. Ограничения полномочий директора отражены в уставе компании. Непременно знакомьтесь с этой бумагой.

Как составить проект договора

Контрагент обычно надеется на то, что вы без лишних разговоров подпишете составленную им бумагу. Но помните, что его версия далеко не всегда учитывает ваши интересы.

Что тут можно сделать? Можно подготовить свою редакцию договора. Если контрагенту она не понравится, вы вместе будете искать компромисс. Есть и другой выход: досконально изучить версию контрагента, после чего предложить ему отредактировать некоторые положения.

Если вы планируете серьезную сделку, обратитесь к специалисту по юриспруденции. Юрист изучит документ и выявит все его скрытые и явные угрозы. Он также может составить новую версию договора, что выйдет несколько дороже. Зато вы будете уверены в том, что все ваши интересы учтены и находятся под защитой.

Если же пользоваться услугами юриста вы не намерены, то примите к сведению следующие факты:

1. 1. Формулируйте положения договора так, чтобы все они трактовались однозначно. Неизвестно, как сложатся ваши дальнейшие отношения с контрагентом. Если он найдет в договоре какую-то двусмысленность и истолкует ее в свою пользу, суд вполне может согласиться с ним. Избегайте слишком сложных и туманных формулировок. Чем они будут короче и яснее, тем лучше. Убедитесь, что все специфические понятия вам знакомы. Можно даже предусмотреть в начале договора отдельный пункт, посвященный терминам и их значениям.
2. 2. Точно опишите предмет договора. Укажите все его характеристики: массу, количество, цвет, модель и пр.
3. 3. Если вы заключаете возмездный договор, ни в коем случае не забывайте указывать цену! В противном случае бумага будет считаться недействительной.
4. 4. Всегда оговаривайте сроки. Если договор касается поставок, то сроки очень важны.
5. 5. Уделите особое внимание тем положениям договора, которые посвящены ответственности сторон и обстоятельствам, освобождающим стороны от ответственности (т.е., форс-мажорным). Нередко оказывается, что на вашу компанию возлагается слишком большая (в том числе и в денежном эквиваленте) ответственность, в то время как контрагент не несет вообще никакой.
6. 6. Уточните, при каких условиях договор можно расторгнуть досрочно, и каким образом нужно уведомить контрагента о расторжении. Методы и сроки уведомления обязательно должны быть прописаны.
7. 7. Проверяйте точность указания реквизитов – ваших и контрагента.
8. 8. Составив черновик договора, перечитайте его на свежую голову и убедитесь, что вы ничего не упустили. Если же упустили – внесите правки.

Правильная структура договора

Предмет и особенности договора определяют его структуру. Тем не менее, любой договор включает несколько общих частей, первой из которых является:

Преамбула. Она состоит из следующих элементов:

• Названия, которое определяется сутью договора, т.е. правоотношениями между сторонами. Например, «договор подряда, хранения, оказания возмездных услуг». Иногда стороны обходятся без названия, ограничиваясь просто «Договором».
• Даты подписания. Принято указывать число, месяц и год. С этого момента документ вступает в силу.
• Места подписания. В этом пункте указывают страну и населенный пункт: деревню, ПГТ, город.
• Наименований сторон, заключающих договор, и их сокращенных наименований. Полное наименование физлица – его ФИО, организации – ее фирменное название. Под сокращенными наименованиями подразумевают термины (к примеру, «Покупатель» и «Продавец»), повсеместно встречающиеся в тексте договора.
• Сведений о документе (паспорте, доверенности, уставе), на основании которого действует та или иная сторона.

За преамбулой следует текст, содержащий суть договора, или:

Основная часть. Она состоит из пунктов, посвященных:

• Предмету договора. Предмет – это, грубо говоря, то, ради чего договор заключается. Предметом договора называют совокупность действий, которые определяют суть и условия сделки. Пункт о предмете – это текст, содержащий полную информацию о характере, сроках и объеме работ, которые одна из сторон должна осуществить в рамках данного договора.
• Правам и обязанностям сторон. В этом пункте прописывается, какие обязанности возлагаются на участников соглашения, и какими правами каждый из них обладает.
• Цене и порядку расчетов. Здесь нужно указать порядок, способ, сумму и срок оплаты.
• Сроку действия документа и сроку исполнения всех обязательств, предусмотренных соглашением.

Дополнительные условия. Отдельные положения договора посвящены условиям, которые не оказывают значительного влияния на его суть. Без них в принципе можно обойтись, поскольку все вопросы, связанные с дополнительными условиями, решает гражданское законодательство. Но при желании, можно дополнить договор следующими пунктами:

• Об ответственности сторон. Этот пункт посвящен мерам, предусмотренным на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Они могут быть строже, чем оговоренные в законодательстве. Кроме того, допускаются дополнительные санкции.
• Об изменении и расторжении соглашения.
• О конфиденциальности.
• О форс-мажорных обстоятельствах.
• О разрешении спорных ситуаций.
• О гарантиях выполнения обязательств.

Подписи и реквизиты. К реквизитам организации относят:

• название, ИНН и ОГРН;
• адрес;
• банковские реквизиты;
• телефон и другую контактную информацию.

Само собой, документ обязательно должен содержать подписи обеих сторон.

Правильно оформленный договор – это гарантия честной сделки. Он не только регламентирует отношения сторон, но и упрощает их дальнейшее взаимодействие друг с другом.

Предприниматели рано или поздно оказываются в ситуации, когда нужно оформить отношения или сделку письменным договором. Если у вас нет своего юриста, приходится составлять договор самому или надеяться на контрагента. В этом случае вы рискуете ошибиться или поставить под угрозу свои интересы. Риск возрастает, если договор заключается в рамках узкой сферы, где свои тонкости и условия. Юрист Алина Степанова расскажет об основных правилах составления договора, о том, какие разделы обязательно должны быть в любом договоре. А в комментариях можете оставить заявку на подробный разбор актуального для вас вида.

Каждый день мы заключаем более 10 сделок. И это минимум! Правда, больше 80% из них заключаются в устной форме. В остальных 20% случаев это сделки, заключаемые письменно, то есть посредством составления и подписания договора.

Но даже в этих 20% у нас возникают следующие вопросы.

• Зачем нужен договор, если можно обойтись без него?
• Как грамотно составить договор, чтобы в нём максимально были учтены мои права?
• Как в дальнейшем работать с этим договором?

Попробую донести до вас всю значимость договора и работы с ними, если не во всех жизненных ситуациях, то для защиты ваших финансово-экономических и правовых интересов в предпринимательской деятельности.

Предпринимательство существует для того, чтобы предоставлять людям продукты (товары или услуги) в разных сферах жизни и за определённую плату. Учитывая сей факт, современные рыночные условия просто обязывают предпринимателя вести свою деятельность в условиях договорных отношений .

Более того, именно в сфере предпринимательства договор считается неотъемлемым инструментом , который позволяет регулировать отношения субъектов предпринимательства на разных стадиях отношений и защищает интересы предпринимателя и его партнёров.

Как предприниматель вы должны понимать, что, вступая во взаимоотношения с тем или иным субъектом отрасли предпринимательства, рано или поздно возникает необходимость в оформлении таких отношений - в том числе и для снижения рисков, связанных с государственными притязаниями и потребительским террором.

Нет, вы конечно можете работать по-старинке, но - тогда без обид. Риски недополучения прибыли не только из-за злоупотребления правом со стороны клиента, работника, партнёра, но и из-за возможных притязаний со стороны государства, рано или поздно настигнут вас.

Наглядный пример.

Вы договорились с исполнителем, что в течение 10 дней он разработает по-вашему ТЗ лендинг, а затем разместит его на своей странице. А через неделю выясняете, что исполнитель пока даже не приступал к работам, просит увеличить срок, аргументируя такую просьбу тем, что у него произошел форс-мажор, и поэтому он не сможет уложиться в 10-дневный срок. И вы понимаете, что быстрый запуск бизнеса отодвигается, и вы несёте потери, ваша репутация угасает на глазах, да и конкуренты не спят: того и гляди «останетесь за бортом».

Вот тогда вы хаотично пытаетесь найти выход из ситуации, как-то повлиять на исполнителя: угрожать и грубить или уговаривать и требовать с него возмещения ущерба, который возник в результате его действий. Ваши отношения регулирует только «договор на словах», и получить компенсацию будет крайне сложно, а в большинстве случаев, невозможно.

Таким образом, договор нужен вам для следующих случаев:

• Если что-то пойдёт не так.
• Для защиты ваших интересов и интересов партнёров.
• Для закрепления между вами и другим субъектом предпринимательства достигнутых договоренностей.
• Для защиты от государственных притязаний и потребительского террора.

Особенности оформления и работа с договорами

Помимо самого договора в предпринимательской деятельности также важна политика свободного заключения договорных отношений.

Работа с договорами подразумевает:

• учёт огромного числа деталей;
• чёткое соблюдение плана, а именно: последовательность в закреплении прав и обязанностей обеих сторон;
• усидчивость, внимательность и ответственность.

Это только кажется, что договорная работа является лёгкой и быстрой. Лучше эту работу делегировать специалисту, поскольку игнорирование особенностей и правил составления договоров может повлечь за собой негативные последствия. Как для его сторон в целом или для одной из сторон, которая намеренно хочет уклониться от исполнения обязанностей.

И всё же каждый бизнесмен должен иметь хотя бы общее представление о том, что это за документ, и каковы основные правила составления договоров.

Как вы уже знаете, выделяют следующие основные виды договоров:

• купли-продажи;
• договор подряда;
• возмездного оказания услуг;
• авторский договор;
• трудовой договор;
• договор аренды и найма;
• кредитный договор и займа;
• договор хранения;
• страхования;
• мены;
• дарения и ренты;
• банковского вклада.

Практически с каждым из вышеуказанных договоров предпринимателю время от времени приходится сталкиваться в своей деятельности.

Каждый из этих видов имеет подвиды со своими особенностями. Если этих тонкостей не знать, сложно составить договор правильно.

Для некоторых видов договоров даже предусмотрена конкретная форма (например, для договоров ренты, брачного договора и других предусмотрено нотариальное заверение), а в каких-то случаях вполне возможна свободная форма.

На что важно обратить внимание при составлении договора:

• предмет договора;
• кто является вашим контрагентом (юридическое или физическое лицо);
• его налоговый статус;
• полномочия лица, подписывающего документ.

От этого зависит многое: в какой форме заключать договор, какие условия и реквизиты в него включить, каковы налоговые последствия и экономическая выгода хозяйственной операции.

Общие требования к оформлению договоров

1. Наличие договора в письменном виде.

Договорные отношения без заключения письменного договора называются офертой. Это значит, что любое предложение (даже если оно сделано посредством рекламы), адресованное неопределённому кругу лиц по сути является той же офертой. При этом, если вы (когда хотите заказать товар или услугу) или ваш клиент (когда вы предлагаете приобрести товар или услугу) согласитесь с офертой, следующим шагом будет оформление счёта (без оформления договора), который должен быть оплачен.

Именно оплата выставленного счёта является согласием с офертой. Это называется акцептом. После оплаты условия оферты уже не могут быть изменены (ст. 435 — 443 ГК РФ.). Но в этих сделках взаимоотношения между сторонами всё равно будут регулироваться Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сделки между юридическими лицами и гражданами, а также сделки граждан между собой на сумму более 10 тысяч рублей (в некоторых предусмотренных законом случаях - независимо от суммы сделки) должны совершаться в письменной форме (ст. 161 ГК РФ).

В исключительных случаях сделки могут совершаться устно.

А некоторые виды сделок согласно статье 162 ГК РФ (например, внешнеэкономические, залог, поручительство, продажа недвижимости, аренда зданий и сооружений, страхование, доверительное управление, коммерческая концессия, получение кредита, банковский вклад и другие) из-за несоблюдения письменной формы будут признаны недействительными .

Отсутствие письменного договора может иметь и налоговые последствия, и стороны получат определённые обязательства или лишаться каких-либо прав.

Свято место пусто не бывает, и раз вы сами не озаботились подробным прописыванием прав и обязанностей сторон, то налоговики сделают это и за вас, и за контрагента. Могут возникнуть проблемы с вычетом входного НДС, попытки переквалифицировать договор дарения в договор купли-продажи, и наоборот, признание возмездной сделки безвозмездной и так далее.

Тогда вам предстоит только судиться, а это потеря времени, денег и нервов.

2. Правильное название договора.

Очень важно указывать в наименовании договора не только слово «договор», но и конкретизировать его с целью уменьшения внимания со стороны налоговых органов .

В гражданском праве существует приоритет экономического содержания документа над его юридической формой. Это значит, если договор назван «договором безвозмездной передачи товара», а из его текста следует, что это договор поставки или купли-продажи, то права и обязанности сторон будут соответствовать именно последним видам договора, и его исполнение будет соответствующим.

3. Дата договора и дата его подписания.

Это очень важные условия. Если их не прописать, то получится путаница: договор вступит в законную силу с даты подписания последней стороной в договоре, что приводит к определённым рискам, связанным с злоупотреблением правом другой стороной, а также налоговым рискам (например, оспаривание законности подтверждения расходов по таким сделкам).

В таких случаях рекомендую включить в договор следующее условие: «Условия настоящего договора применяются также к отношениям сторон, возникшим до его заключения» (п.2 ст.425 ГК РФ). Данное условие позволит избежать указанных выше рисков.

Важно! Подписывая договор датой, которая приходится на нерабочий день, или днём, когда лицо, подписавшее договор, по документам находилось в отпуске, командировке, на больничном и так далее, вы можете вызвать налоговые споры о том, что договор подписан неустановленным лицом.

4. Место заключения и номер договора.

Указанные моменты в основном важны для договоров, которые подлежат государственной регистрации, и внешнеэкономических сделок, когда необходимо определить, по законодательству какой страны будет исполняться договор.

5. Наименование сторон.

Если вы не указываете в договоре наименования стороны в полной форме или ошибаетесь при его написании, вы ставите под сомнение юридическую значимость всего документа.

Если по договору с неверным наименованием было оформлено платёжное поручение, выписан счёт, сдана отчётность, то надо составить дополнительное соглашение с указанием текста исправления. Если дело дойдёт до судебных разбирательств, тогда можно сослаться на преддоговорную переписку или на документы, где наименование стороны написано правильно.

6. Включение в договор существенных условий.

Согласно статье 432 ГК РФ, существенными условиями являются:

• предмет договора;
• условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для того или иного вида договора;
• условия, которые должны быть согласованы по заявлению одной из сторон.

Таким образом, если стороны придут к обоюдному согласию по указанным выше условиям, договор будет считаться заключённым. Если же одна из сторон желает включить в договор определённые условия, тогда можно попробовать найти компромисс и спорные положения оформить в самом договоре или вынести на согласование в протокол разногласий.

7. Способ подписания договора.

Если у вас нет возможности подписывать договор лично и при встрече, тогда лучше всего установить в договоре условие о возможности обмениваться отсканированными копиями подписанных документов по интернету. А в самом тексте договора следует прописать условие «Договор и прилагаемые к нему документы, переданные при помощи электронной связи, имеют юридическую силу до момента предоставления их оригиналов. Подписанные оригиналы документов должны быть скреплены подписями и печатями (если в вашей организации используется печать) и переданы сторонами друг другу курьером или посредством почтовой связи в течение ___ дней с момента заключения договора».

Таким образом, любой договор должен выглядеть следующим образом

Преамбула

Шапка договора, в которой указываются реквизиты: наименование, номер, место и дата заключения. Из этой части должно быть понятно, кто именно заключает договор и на основании каких документов действуют представители сторон (доверенность/устав/свидетельство о государсвенной регистрации/паспорт).

Предмет договора

Данный раздел должен включать существенные условия о предмете договора. Необходимо чётко прописать, какие действия или обязательства должно быть исполнены сторонами (оказать услугу/выполнить работу).

Права и обязанности сторон

Здесь конкретизируются способ выполнения обязательств и права и обязанности сторон по договору. Все эти условия должны соответствовать требованиям, установленным законом к определённому виду договора и не противоречить действующему законодательству.

Цена и порядок расчётов

Устанавливается стоимость или цена договора с выделением НДС отдельной цифрой (если иное не установлено законом). В случае, если невозможно установить цену на момент заключения договора, тогда стоит предусмотреть спецификацию или установить её в отдельном приложении к договору.

Следует указать порядок расчёта, вид расчёта (частичная оплата, рассрочка, предоплата в размере 50 %, оплата по партиям или по этапам выполнения работ/оказания услуг).

Ответственность сторон

Данный раздел обязателен, поскольку позволяет включить меры по защите интересов стороны при нарушении её прав другой стороной. Это возмещение убытков, неустойка, уплата процентов за пользование чужими деньгами, уменьшение цены за поставку или продажу некачественного товара, замену товара, отказ от исполнения договора и другие.

Прочие/заключительные условия

Чаще всего этот раздел может включать несколько разных положений: срок действия договора, порядок его изменения и расторжения, форс-мажорные обстоятельства, досудебный порядок споров и подсудность и так далее.

Реквизиты и подписи сторон

Прописываются полное и сокращенное наименование стороны и её представителя, реквизиты с точными контактными данными и банковскими реквизитами. В целях исключения таких ситуаций, как подмена страниц договора одной из сторон, рекомендуется прошивать и визировать своей подписью каждую страницу.

Запомните, наспех, без соблюдения правил составленный договор, в котором не обозначены все важные условия, так же, как и не составление договора вовсе, приводят к необоснованным рискам и потери прибыли, вашей репутации и бизнеса в целом.

Как составлять контракт - тема, затрагивающая многих граждан. Небольшой пример - покупка автомобиля, более серьезный - приобретение недвижимости. Закон прямо указывает на свободу в составлении пунктов соглашения. В то же время есть нюансы, влияющие на степень законности сделки.

Общая информация

Договор - это соглашение как минимум между двумя лицами. Обе стороны обладают и правами и обязанностями. Некоторые сделки (их немного) предусматривают наличие прав лишь у одной стороны.

Пункты договора направлены на регулирование отношений между партнерами. Среди юристов бытует мнение, что прежде всего документ составляется на случай судебных разбирательств. Как составлять контракт?

Деятельность составителей договора регулируется нормами ГК и иных законов, в частности, о закупках для государственных или муниципальных потребностей.

В области ЖКХ принят целый перечень нормативных актов, которые описывают порядок заключения договора и его условия. И подобных примеров множество. Фактически во всех сферах жизни есть масса нормативных документов, затрагивающих процесс заключения соглашения и его условия.

Процедура заключения

Как составлять контракт - вопрос, затрагивающий не всех участников сделок. Почему? ГК предусматривает право одной из сторон направить второй готовый проект. Вторая сторона вправе согласиться с ним, подписав его, или отправить вместе с документом свои замечания.

В ряде случаев соглашение подписывается на основе типовой формы, и порядок строго урегулирован законом. Например, это касается жилищно-коммунальных услуг. И исполнитель не вправе отказаться от соглашения. Клиенту же остается согласиться с предложенными условиями. Если они отличаются от типовых условий, то спор решается в будущем на основе типового договора.

Еще вариант - сделка заключается после вынесения решения органом власти или проведения специальной процедуры (конкурсный отбор, аукцион и т.д.).

Если подписание договора и вовсе необязательно в силу закона или иного нормативного документа, можно проигнорировать предложение.

Если заключение контракта важно для обеих сторон и необязательно, то процедура затягивается - пока участники переговоров не достигнут результата, который бы устроил обоих и не нарушал норм закона.

Сколько длится процесс заключения

Срок подписания контракта не может длиться бесконечно. В основной массе случаев ограничений в законодательстве нет. В иных, например, если коснуться сферы государственных закупок, проведения аукционов, они есть. Например, после завершения аукциона предложенный проект должен быть подписан победителем не позднее 10 дней. Победители, получившие государственный или муниципальный контракт, обязаны действовать по той же схеме.

Подобное встречается в сфере ЖКХ, там процесс согласования условий и подписания документа сформулирован достаточно подробно.

Период времени, в течение которого ставится подпись на документе, может оговариваться как в законе, так и в подзаконных актах.

Кроме того, в ГК не так давно включены нормы о недобросовестном ведении переговоров. Их суть - в возможности требовать компенсации за их затягивание, а также участие в них без намерения добиться заключения соглашения.

Сроки подписания контракта могут оговариваться и в предварительном договоре.

В каком виде подписывается соглашение

Привычной формой считается оформление документа в бумажном виде. Но постепенно участники хозяйственного оборота переходят на использование электронных технологий. Как составлять контракт в этом случае? Условия те же, единственная особенность - применение электронно-цифровой подписи. Только в этом случае электронные документы в полной мере приобретают юридическое значение.

Если процесс оформляется на бумаге, то на двух экземплярах ставятся подписи и печати.

Иногда считается достаточным подписание с одной стороны бланка или анкеты, в которых указан минимум информации и содержится ссылка на правила организации (например, страхования). Такое практикуется в некоторых кредитных организациях, что не совсем законно.

Сделка может заключаться путем обмена несколькими документами без оформления полноценного договора и между организациями. Доказательством заключения служит переписка между сторонами.

Система договоров, оплачиваемых из бюджетов, обязывает их участников отражать всю информацию о сделке и изменениях, вносимых в нее. Электронная площадка в то же время подразумевает оформление документов на бумаге с подписями и печатями.

Типовые контракты

Деятельность предпринимателей и коммерческих организаций в некоторых сферах регулируется достаточно подробно. Это касается и отношений с государственными органами или организациями, финансируемыми за счет бюджета.

Соглашения здесь заключаются на основе типовых контрактов. Что это значит? Орган власти, ответственный за регулирование в какой-либо области, принимает решение о содержании сделки определенного типа. Например, есть постановление Правительства о заключении контракта на государственные или муниципальные закупки. Этим же актом принят типовой договор.

Аналогично дело обстоит в области жилищно-коммунальных услуг и иных сферах. Утверждается готовое соглашение, в которое остается вписать сведения об участниках и иные сведения (например, цену контракта).

Отклонение от условий, изложенных в обязательной форме, нежелательно, и воспринимается как нарушение. В законодательном акте может говориться о недействительности выхода за рамки имеющейся формы и ее условий.

Пункты сделки

Из какого числа пунктов состоит соглашение, насколько подробно они расписаны, определяется потребностями сторон. Если требуется применение обязательной формы, выбор практически отсутствует. Однако основные разделы контракта все же обозначим:

• название договора (подряда, купли-продажи и т.д.);
• дата и место подписания;
• преамбула (какие лица в качестве какой стороны выступают);
• предмет соглашения;
• права и обязанности участников соглашения (под каждого участника может быть выделен отдельный раздел);
• временной отрезок исполнения договора;
• цена контракта и порядок расчетов между сторонами;
• пункты об ответственности;
• дополнение к положениям закона о форс-мажорных обстоятельствах;
• условия о внесении изменений и досрочном прекращении сделки;
• иные условия, обязательные в силу законодательства или договоренностей сторон;
• адреса и реквизиты.

Соотношение закона и условий

Закон предполагает свободу сторон соглашения. Если какой-то пункт не прописан, в действие вступает законодательство, заполняющее пробел. В ГК внесены прямые ссылки, как регулируется то или иное условие, если при подписании стороны не сформулировали собственные.

Набор условий

Закон выделяет две группы пунктов соглашения:

• существенные условия;
• факультативные условия.

В первую группу входят пункты, которые обязательны. Их отсутствие или недостаточно четкие формулировки приводят к признанию сделки незаключенной - не имеющей значения с юридической точки зрения. Например, таковым условием является предмет сделки. Где они сформулированы? В законах и Постановлениях Правительства.

Без второй группы условий соглашение формально не признают незаключенным, но его исполнение, понимание прав и обязанностей сторон вызовут вопросы.

Цена сделки

Стоимость товара или оказанных услуг выражается в рублях. Если расчеты производятся в иностранной валюте, в договоре прописывается эквивалентная сумма в рублях.

Цена зависит, прежде всего, от договоренностей участников. В некоторых случаях на сумму сделки влияет государство - опосредованно или напрямую.

Например, продажа имущества не может проводиться иначе, как на рыночных условиях. Некоторые исключения предусматриваются нормами земельного законодательства. Нарушение влечет ряд негативных последствий, в частности, в виде доначисления налогов и обязательных платежей в пользу государственной казны.

Твердая цена контракта устанавливается в государственных или муниципальных контрактах, она меняется лишь в сторону уменьшения.

Еще одна форма влияния на цены - установление тарифов за объемы потребленных услуг или товаров (в сфере ЖКХ).

Систематизация текста

Один из моментов того, как составлять контракт - правильное разделение текста договора на разделы, пункты и абзацы. Оно должно быть логичным и обеспечивать комфортное прочтение. Часть информации, в частности, технического характера, может оформляться в виде приложений под номерами (акты, формы заявок, техническая документация и т. д.).

В каком порядке располагать условия договора, остается на усмотрение стороне, за исключением заключенных на основе типовой формы.

Так, например, описание прав и обязанностей обеих сторон помещается в один раздел или выделяется по разделу на каждую сторону, либо по четыре раздела (по два на каждого участника).

Нумерация статей или разделов остается также на усмотрение участников соглашения. Подобный подход характерен при составлении пространных документов длиной в десятки страниц.

Классификация договоров

Что есть рассказать об основных видах контрактов? Базовое деление предусматривается гражданским кодексом:

• купля-продажа, мена и дарение имущества;
• аренда имущества;
• наем жилья;
• безвозмездное пользование;
• разновидности подряда;
• проведение научно-исследовательских и конструкторских работ;
• транспортные услуги;
• заемные, кредитные и расчетные обязательства;
• хранение;
• страхование;
• поручение и действие без поручения;
• соглашение о комиссии, агентских услугах;
• доверительное управление недвижимостью;
• соглашение о простом товариществе.

В то же время иные законы и даже подзаконные нормативные акты предусматривают заключение сделок, напрямую не прописанных в ГК среди основных практикуемых обязательств. Целый ряд договоров, например, обязателен для заключения в сфере электроэнергетики. Контракт на поставку товара приобретает совершенно разные формы.

Особенности поставок

Соглашение заключается на приобретение товаров не для собственного потребления, в целях предпринимательской деятельности или по государственным и муниципальным контрактам.

Контракт на поставку товара выполняется по графику или за один раз. Какие разделы могут прописываться в соглашении?

• предмет соглашения;
• цена товара;
• графики или сроки поставок;
• оформление платежей;
• качество товаров;
• упаковка, маркировка;
• порядок отгрузки, приема;
• ответственность;
• иные условия;
• реквизиты сторон.

Образец контракта может быть выстроен и по-иному. Ошибкой является подписание предложенного договора без его предварительной проработки или тщательного изучения. Потом его условия могут неожиданно оказаться обременительными.

Как написать договор? Юристы обычно берет образец контракта, предложенный второй стороной или найденный им самим, и перерабатывает его под нужды конкретной ситуации.

Учитываются нормы законов, подзаконных нормативных актов, в частности, там, где соглашения заключаются на основе типовых форм.

Еще один источник знаний о правильном составлении документа - судебная практика, желательно исследовать сложившиеся в своем регионе подходы.

Вместо заключения

Правила составления контрактов - это целая система подходов, затрагивающая и их содержание, и порядок оформления и заключения. Сложность заключается в выработке условий договора таким образом, чтобы сбалансировать интересы сторон. Свои роли играют и закон, и судебная практика, и границы дозволенного поведения.

ДОГОВОР № __
аренды недвижимого имущества

«____»____________ г.

Открытое акционерное общество «Сталь» в лице генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», и
Общество с ограниченной ответственностью «Сапфир» в лице директора Ивановой Екатерины Ивановны, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили Договор о нижеследующем:

1. Предмет и срок договора

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное возмездное владение и пользование следующее недвижимое имущество — нежилое помещение № _____ общей площадью 24 кв. м на первом этаже здания, расположенного по адресу: 660006, г. ул. 60-лет Октября, 30 (далее по тексту — Имущество), для размещения косметического салона.
1.2. Передача Имущества во временное возмездное пользование Арендатору оформляется актом приема-передачи (Приложение № 1 к Договору).
1.3. Срок действия Договора — с ________________ по _____________.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1 Передать во временное возмездное пользование Арендатору Имущество по акту приема-передачи.
2.1.2. В течении пяти рабочих дней с даты заключения Договора заключить с Арендатором договор на оплату коммунальных, эксплуатационных и т.п. услуг (далее по тексту — договор на оплату услуг).
2.1.3. В случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, оказывать ему необходимое содействие в устранении их последствий.
2.1.4. Не менее чем за один месяц письменно уведомлять Арендатора о необходимости освобождения и возврата Имущества в связи с аварийным состоянием конструкций Имущества (его части) или необходимостью его сноса по градостроительным причинам (основаниям).
2.1.5. В тридцатидневный срок рассматривать письменные обращения Арендатора по вопросам пользования арендованным Имуществом, его ремонта, переоборудования, перепланировки, реконструкции и т.п.
2.1.6. При освобождении Арендатором Имущества, как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его прекращении, принять Имущество по акту приема-передачи в состоянии, в котором оно было предоставлено Арендатору, с учетом нормального износа и всеми улучшениями, неотделимыми без вреда для Имущества.

2.1.2. Арендодатель имеет право:
2.1.2.1. Беспрепятственно входить в арендуемое Имущество с целью его периодического осмотра на предмет сохранности и соблюдения условий пользования им в соответствии с Договором и действующим законодательством.
2.1.2.2. Контролировать исполнение Арендатором принятых на себя по Договору обязательств.

2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Принять во временное возмездное пользование имущество по акту приема-передачи. Использовать Имущество исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 Договора.
2.2.2. В десятидневный срок с даты заключения Договора заключить с Арендодателем договор на оплату услуг на срок, указанный в п.1.4. Договора.
2.2.3. Вносить арендную плату в установленный Договором срок.
2.2.4. Следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, обеспечивать их сохранность.
2.2.5. Соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, а также отраслевые правила и нормы, действующие в отношении вида деятельности Арендатора и Имущества.
2.2.6. Не допускать захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов, прилегающей территории и мест общего пользования.
2.2.7. Немедленно извещать Арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, в результате которого могло быть или было утрачено (повреждено) Имущество, и немедленно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы или дальнейшего разрушения (повреждения) Имущества.
2.2.8. Не производить скрытых и открытых проводок и прокладок коммуникаций, перепланировок, переоборудования, реконструкции и т.п. Имущества, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного разрешения Арендодателя.
В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид Имущества, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а Имущество приведено в прежний вид за счет Арендатора в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя.
2.2.9. По мере необходимости проводить за свой счет текущий ремонт Имущества с предварительного письменного согласия Арендодателя, а также принимать долевое участие (пропорционально площади занимаемых помещений) в ремонте фасада здания, инженерно-технических коммуникаций, проводимых Арендодателем. Осуществлять мероприятия по благоустройству окружающей здание территории, в том числе проводить работы по очистке кровли, крыш зданий и сооружений от снега и наледи. При этом указанные затраты возмещению и зачету в счет арендной платы не подлежат.
2.2.10. Без письменного согласия Арендодателя не передавать арендованное Имущество в субаренду (поднаем), не передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), не предоставлять арендованное Имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.
2.2.11. При изменении наименования, адреса или банковских реквизитов, смене руководителя сообщать об этом Арендодателю путем направления письменного извещения с уведомлением о вручении не позднее пяти календарных дней с даты соответствующих изменений либо смены руководителя.
2.2.12. Предоставлять представителям Арендодателя возможность беспрепятственного входа в арендуемое Имущество в случаях проведения проверок его использования в соответствии с условиями Договора, а также всю необходимую документацию, имеющую отношение к предмету проверки.
2.2.13. Письменно сообщить Арендодателю о предстоящем освобождении арендованного Имущества, как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его прекращении, не менее чем за тридцать календарных дней до предполагаемой даты освобождения Имущества.
2.2.14. При прекращении Договора освободить арендованное Имущество и возвратить его по акту приема-передачи Арендодателю в состоянии, в котором оно было предоставлено Арендатору, с учетом нормального износа и всеми улучшениями, неотделимыми без вреда для Имущества.
2.2.15. Освободить и возвратить Арендодателю Имущество в связи с аварийным состоянием конструкций Имущества (его части) или необходимостью его сноса по градостроительным причинам (основаниям) в сроки, установленные уполномоченными органами. В этом случае Договор считается прекратившим свое действие со дня возврата Имущества.
2.2.16. В течение двух месяцев с даты заключения договора осуществить за свой счет государственную регистрацию Договора в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в случае если договор заключен на срок не менее года).

2.3. Арендатор имеет право:
2.3.1. Доходы Арендатора, полученные от использования Имущества, являются собственностью Арендатора.

3. Платежи и расчеты по договору

3.1. Арендатор перечисляет арендную плату с учетом НДС за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца в сумме ___________ рублей в месяц на расчетный счет ____________________________________, с указанием в платежных документах следующих данных: «Арендная плата по договору от _________ № _____ «.
3.2. Первый арендный платеж производится в течение десяти дней с даты заключения Договора до даты окончания текущего месяца.
3.3. Затраты Арендатора на эксплуатационное обслуживание и содержание имущества не включаются в установленную пунктом 3.2 Договора сумму арендной платы и оплачиваются Арендатором на основании соответствующих договоров.
3.4. Размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке без согласия Арендатора не чаще одного раза в год. Кроме того, размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения. При этом Арендодатель обязан уведомить Арендатора об изменении размера арендной платы путем направления ему письменного извещения с уведомлением о вручении не позднее пяти календарных дней с даты получения отчета независимого оценщика об оценке рыночного арендного потенциала Имущества. Новый размер арендной платы считается установленным с момента, указанного Арендодателем в уведомлении Арендатора.
Арендатор считается уведомленным надлежащим образом, если:
— Арендодатель располагает сведениями о получении Арендатором уведомления об изменении размера арендной платы;
— Арендатор отказался от получения уведомления об изменении размера арендной платы и этот отказ зафиксирован;
— уведомление об изменении размера арендной платы, направленное по последнему известному Арендодателю месту нахождения Арендатора, не вручено в связи с отсутствием Арендатора по указанному адресу, о чем орган связи информировал Арендодателя.

4. Ответственность сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, возникших на основании Договора, Стороны обязаны возместить причиненные убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду.
4.2 Уплата пени и штрафа, установленных Договором, не освобождает Арендатора от исполнения принятых на себя по Договору обязательств и устранения нарушений.
4.3. В случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные Договором, Арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от всей просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Пеня перечисляется на расчетный счет, указанный в пункте 3.2 Договора.
4.4. Если Арендатор не возвратил арендованное Имущество или возвратил его несвоевременно, он обязан внести арендную плату на расчетный счет, указанный в пункте 3.2 Договора, за все время просрочки. Арендатор также обязан уплатить пеню в размере 0,2% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки возврата Имущества.
4.5. В случае нецелевого использования Имущества или неисполнения обязанностей, установленных п. 2.2.10 и (или) п. 2.2.11 Договора, Арендатор обязан уплатить штраф в размере 3-х кратной месячной арендной платы. Штраф подлежит перечислению на расчетный счет, указанный в пункте 3.2 Договора.

5. Порядок изменения (дополнения) и расторжения договора

5.1. Изменение (дополнение) Договора, за исключением условий, установленных п. 3.5 Договора, а также его расторжение возможно по соглашению Сторон, которое должно быть оформлено в письменном виде и подписано Сторонами, либо в судебном порядке.
Предложение о расторжении либо об изменении (дополнении) условий Договора направляется другой Стороне в письменном виде не позднее, чем за тридцать календарных дней до предполагаемой даты расторжения или изменения (дополнения) условий Договора.
5.2. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от Договора, предупредив об этом Арендатора не менее чем за тридцать календарных дней до прекращения Договора, в следующих случаях:
а) при умышленном или неосторожном ухудшении Арендатором состояния Имущества, инженерного оборудования и прилегающей территории либо неисполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 2.2.2, 2.2.3, 2.2.5, 2.2.7, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11 Договора;
б) при неуплате или просрочке уплаты арендной платы в сроки, установленные пунктами 3.2, 3.3 Договора, в течение двух месяцев подряд, независимо от ее последующего внесения;
в) при использовании Имущества (в целом или части) не в соответствии с целями, определенными в пункте 1.1 Договора.
г) аварийного состояния конструкций Имущества (его части) или необходимости его сноса по градостроительным причинам (основаниям), что должно быть подтверждено соответствующим экспертным заключением.
5.3. Если Договор относится к разряду договоров, заключенных на неопределенный срок, Арендодатель вправе отказаться от Договора в любое время, предупредив об этом Арендатора в письменной форме за один месяц до прекращения Договора.
5.4. Расторжение Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплаты неустойки.

6. Иные условия

6.1. К отношениям Сторон, не урегулированным Договором, применяются нормы действующего законодательства.
6.2. Условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникшим до заключения настоящего Договора с даты фактического пользования имуществом Арендатором.
6.3. Арендатор не имеет права на размещение рекламы на наружной части здания без согласия Арендодателя. В свою очередь, Арендодатель вправе размещать такую рекламу без согласования с Арендатором.
6.4. Споры или разногласия, возникающие между Сторонами по Договору или в связи с ним, не урегулированные путем переговоров, подлежат рассмотрению в судебном порядке в соответствии с установленной действующим законодательством подведомственностью.
6.5. Приложения к Договору подписываются Сторонами и являются его неотъемлемой частью.
6.6. Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один для Арендодателя, один для Арендатора.

Адреса и подписи Сторон:

Арендодатель:

______________________________________
Местонахождение: ____________________________________
ИНН _____________/КПП _____________ ОКПО __________ ОКАТО __________

____________ ____________________________________ ______________
м.п.

Арендатор:

________________________________________________

_________________________ _________________________________ ______________
м.п.