Отчуждение имущества: разбираемся детально. Договоры об отчуждении имущества: понятие, особенности, классификация Договоры на отчуждение имущества структура содержание виды

Когда речь заходит о недвижимости, многие люди, к сожалению, не имеют чёткого представления о том, что представляет собой отчуждение имущества. Однако в данной юридической сделке все предельно понятно. Для осуществления сделки по отчуждению собственности нужно обладать соответствующими знаниями в этой сфере. Неподготовленный человек при самостоятельном осуществлении сделки может столкнуться с рядом проблем. Чтобы все прошло успешно, лучше всего работу по заключению договора доверить юристу. Итак, что представляет собой отчуждение недвижимого имущества, и что можно отчуждать?

Что представляет собой понятие отчуждения имущества

В первую очередь необходимо ответить на вопрос, что все-таки представляет собой отчуждение собственности? Отчуждение имущества — это передача объекта другому человеку . В гражданском праве дано четкое определение этому термину, где сказано, что отчуждением собственности считается передача любого объекта в собственность другому лицу. Это может быть как движимый, так и недвижимое имущество.

Но если на это посмотреть с другой стороны, то, на первый взгляд, может показаться, что отказ от права пользования с последующей передачей собственности на временное пользование не имеет никакого отношения к отчуждению недвижимости. Кроме того, к данной категории не имеет никакого отношения и отказ от права на интеллектуальную собственность.

Отчуждению не подлежат объекты интеллектуальной собственности и различного рода услуги. А вот что касается денег и вещей, то это как раз имеет прямое отношение к отчуждению.

Виды отчуждения имущества

Право собственности может возникнуть при заключении следующих видов сделок:

Все вышеперечисленные виды сделки относятся к отчуждению собственности.

Право собственности может возникнуть не только на имущественные объекты движимого, но и недвижимого вида . Полный список объектов, на которые распространяется данное право, прописано в законе РФ. Но самое главное заключается в том, что данный перечень регулярно обновляется. Право собственности может прекратиться исключительно в том случае, если человек откажется от вещи либо уничтожит её.

Принудительное отчуждение имущества

Принудительное отчуждение может произойти лишь в том случае, если участок земли был изъят для государственных нужд. Кроме того, если владелец ненадлежащим образом использует земельный участок, то его также в принудительном порядке могут изъять.

При отчуждении имущественного объекта, между сторонами могут быть заключены различные договоры:

• Купли-продажи;
• Обмена;
• Дарения.

При заключении договора купли-продажи имущественный объект передается другой стороне после внесения оплаты на счет продавца.

Аналогичная ситуация происходит также при продаже права на имущественный объект. При подписании договора на мену имущества одна сторона имеет право произвести обмен одной вещи на другую, более значимую для него на сегодняшний момент. В подобном случае стороны, принимающие участие в сделке выступают в качестве покупателя, так и продавца одновременно. Ведь они обязаны передать и принять имущество либо объект, который до этого принадлежал другой стороне.

Что касается заключения договора дарения , то объект будет передан одаряемой стороне. Он вправе ей распоряжаться на безвозмездной основе, согласно условиям договора. Кроме того, у дарителя есть возможность освободить одаряемое лицо от имущественных обязательств одаряемое лицо. Кроме того, стоит отметить, что отчуждение имущественного объекта может иметь форму пожертвования. На первый взгляд, это напоминает договор дарения.

Отличие заключается лишь в том, что он представляет право на передачу имущественного объекта для общественных целей. Если одна из сторон отказывается выполнять обязательства, то процедура по отчуждению осуществляется по решению суда. Собственник, который ранее обладал правом на имущество, лишается его после его передачи другому лицу. Это связано с тем, что последняя сторона сразу же принимает данное имущество. Разумеется, у нее появляется право собственности на законных основаниях.

Здесь стоит отметить, что сторона (участник общей доли) имеет право на конкретную долю в данной собственности . Что касается других участников, то при желании они имеют право приобрести эту долю.

Обратите внимание, что это положение не относится к продаже с публичных договоров. Владелец, который продает долю собственности, обязан оповестить других участников в письменном виде. В договоре необходимо указать стоимость и условия, на которых вы собираетесь продать долю.

Если остальные участники общей собственности не собирались покупать долю, выставленную на продажу или, откажутся от ее приобретения, то продавец может продать её на любых выгодных ему условиях . При обращении к нотариусу за заключением сделки по продаже доли в общей долевой собственности, вы должны быть готовы к тому, что вам придется представить доказательство, что каждый участник собственности оповещен о решении.

В большинстве случаев собственники общих долей добровольно предъявляют нотариусу отказ от права преимущественного приобретения данной доли.

В некоторых случаях могут возникнуть ситуации, когда нет возможности получить такое доказательство. Однако в большинстве таких случаях владелец отчуждаемой доли просто не приходит к нотариусу, и подписывает отказ от доли , которую он продает. Либо он является к нотариусу, но отказывается подписывать договор об отчуждении, несмотря на то, что в устной форме такое согласие даёт. В подобном случае рекомендуется оформить передачу заявления. Написав заявление, продавец должен поставить в известность владельца общей доли о своем решении. Такое заявление в основном носит произвольный характер. Кроме того, в заявлении нужно указать следующую информацию:

• Объект продажи.
• Адрес, по которому находится объект недвижимости.
• Стоимость, за которую вы выставляете недвижимость на продажу.

Также стоит отметить, что продавец имеет право в любое время поменять условия продажи недвижимости . О таких изменениях вы должны сообщить каждому участнику долевой собственности, который может претендовать на приобретение доли. Если имущество будет продано по завышенной цене, в отличие от той, которая была установлена изначально, но на прежних условиях, то вновь предоставлять доказательство о том, что все участники поставлены в известность, не придётся. Но если стоимость снизилась, то такое доказательство вам необходимо предоставить повторно.

Отчуждение имущества предполагает передачу вещей в собственность других лиц, а также на него, включая права, выраженные в ценных бумагах. Не является отчуждением отказ от права на имущество, передача вещей в пользование, предоставление временного права на пользование имуществом, интеллектуальной собственностью, а также предоставление прав на отчуждение в будущем.

Отчуждению подлежат лишь вещи, денежные средства, права. Нельзя отчуждать услуги и

Основаниями возникновения права собственности могут выступать: изготовление вещи для себя; приобретение вещи на основе договоров дарения, мены, купли-продажи, а также прочих сделок; наследование; присвоение найденного имущества. Право собственности может переходить как на движимое, так и недвижимое имущество. Перечень недвижимого имущества, а также движимого, на которое может закрепляться право собственности, который закреплен в законодательных актах, не является исчерпывающим.

При отказе или утрате права собственности на вещь, ее уничтожении, а также отчуждении собственником вещи другим лицам, иных случаях право собственности прекращается.

По закону отчуждение недвижимого имущества возможно в связи с изъятием соответствующего участка, на котором оно находится в случае ненадлежащего использования земли или необходимостью ее использования для государственных нужд.

Отчуждение имущества производится на основании договоров: дарения, купли-продажи, мены и других. При купли-продажи, продающая сторона передает вещь в собственность покупателя, а тот в свою очередь принимает товар и оплачивает его стоимость. Это же правило относится и к продаже

При отчуждении по договору мены одно лицо передает в собственность другому свой товар в обмен. При этом каждая из сторон фактически является продавцом и покупателем и обязуется передать свой товар и принять товар другого лица.

При договоре дарения даритель на безвозмездной основе передает одаряемому имущество или право на имущество в собственность или освобождает от имущественных обязанностей перед собой либо имеющего отношение к сделке третьим лицом.

Отчуждение имущества может выражаться в форме пожертвования, под которым понимают его дарение в общественно полезных целях. Так, пожертвования передают в различные учреждения социальной защиты, воспитательные учреждения, больницы и другие лечебные организации, благотворительные и религиозные организации, гражданам, предприятиям.

При внесении предусмотренной договором цены выкупа по договору аренды, а также по истечении срока аренды, арендованное имущество становится собственностью арендатора.

Отчуждение имущества по договору ренты предусматривает передачу получателем ренты имущества в собственность выплачивающему ренту лицу, а тот в свою очередь за это периодически выплачивает определенную денежную сумму на его содержание. По договору рента может быть постоянной, то есть бессрочной, или пожизненной. Договор ренты должен быть нотариально удостоверен, а в случае, если имущество является недвижимым, то договор подлежит госрегистрации. Отчуждаемое имущество под выплату ренты может передаваться в собственность плательщика ренты платно или бесплатно. При платной передаче применяют правила купли-продажи, а при бесплатной - правила договора дарения.

Имущество может быть отчуждено и путем обращения взыскания на него по имеющимся обязательствам. В основном это происходит по решению суда. При этом право собственности прекращается с момента передачи его другому лицу, у которого в свою очередь возникает право собственности на эту вещь.

Отчуждение земельных участков не может производиться без веских оснований. Его собственник не позднее чем за год должен быть письменно предупрежден об отчуждении для государственных нужд посредством выкупа.

Когда изъятие участка в целях государственных нужд без прекращения права собственности невозможно, имущество могут изъять посредством выкупа либо реализации с

Однако в случае, если на суде государственный орган не сможет доказать, что отчуждение участка нельзя произвести, не прекращая права собственности на него, то изъятие невозможно.

Процедур, проводимых с объектами недвижимости, великое множество. И если с некоторыми из них все вроде понятно — продажа, покупка, аренда, передача в наследство, то некоторые вызывают вопросы — например, процедура отчуждения.

Отчуждение — это передача самого объекта и прав на него другому лицу, однако и в данном процессе существуют некоторые нюансы, которые необходимо знать для удачного совершения сделки и просто понимания самого процесса.

Проще говоря, отчуждение — это дарение. Однако используется данный термин, так как в юридических документов такого термина, как «дарение», просто не существует, его заменяет понятие «отчуждение». Хотя используется данное понятие не только в случае подобных взаимоотношений.

Итак, в понятие «отчуждения» входят следующие случаи:

• Добровольный отказ от права на имущество.
• Предоставление временного права на употребление имущества одним лицом в пользу другого лица.
• Утрата права на использование имущества.
• Утрата имущества или его гибель, что ведет к утрате прав на имущество.
• Невозможность использовать свои права на имущество по решению суда.

Существуют и другие ситуации, которые могут реализовать данное понятие. Важно — отчуждение считается произведенным в момент, когда имущество переходит в собственность другого лица на основании приобретенного им права и произведенной регистрации этого права в реестре.

Сторона, передающая права, может быть представлена как физическим, так и юридическим лицом, а также муниципальным объектом. Сторона, которая эти права получает, может быть представлена также как физическим лицом — гражданином РФ, имеющим дееспособность, так и юридическим лицом, ведущим деятельность любого рода — как коммерческую, так и не коммерческую.

Важно также отметить, что процесс может считаться совершенным лишь при регистрации права на владение имуществом. Данный процесс оформляется документально по законодательно оформленным правилам. Регистрируется право в специальном государственном реестре учета недвижимого имущества.

Принудительное и добровольное отчуждение

Вообще процесс передачи прав может происходить несколькими путями, среди которых различаются способы, относящиеся к добровольному отчуждению и к принудительному. Например:

• Договор купли-продажи — это добровольное отчуждение с получением материальной выгоды.
• Договор дарения — добровольное отчуждение без получения материальной выгоды, то есть на безвозмездной основе.
• Совершение процесса обмена — добровольное отчуждение с приобретением некоторой материальной выгоды.
• Передача государственными органами права одного лица другому (например, конфискация) — принудительное отчуждение без приобретения какой-либо материальной выгоды.

Важно лишь то, что под добровольным принуждением понимается операция, которая происходит при желании стороны, отдающей права, а при принудительном, как правило, данная сторона не высказывает желания лишаться данных прав.

Сторона, приобретающая права на имущество, может их приобрести в результате следующих видов сделок:

• При заключении договора дарения на имя данного лица.
• При указании лица в завещании.
• При заключении договора приобретения того или иного вида имущества.
• При изготовлении (строительстве) материального имущества.
• При совершении обмена.
• В случае присвоения найденной вещи.

Важно также учитывать, что отчуждение может применяться лишь к материальным объектам, оно не распространяется на услуги и объекты интеллектуальной собственности.

Отчуждение доли квартиры

Существуют такие ситуации, когда объект недвижимости не находится в полной владении лишь одного собственника, несколько лиц имеют права на один объект. В таком случае все процедуры, связанные с данным объектом, слегка усложняются. Процедура отчуждения не является исключением.

В первую очередь, согласно Гражданскому кодексу, стоит учитывать, что права на приобретение долей имущества имеют другие владельцы этого объекта, вернее, его частей. То есть если гражданин изъявляет желание продать, сдать в аренду или совершить иные действия с недвижимостью, ему необходимо для начала предложить сделать это другим собственникам. И лишь в случае их отказа совершить данное действие, можно смело распоряжаться данной долей имущества.

Для оформления такой сделки желательно воспользоваться одним из предложенных способов действия:

• Заявления от долевщиков, что они не против производимых действий, подаваемые вместе с ксерокопиями паспорта для сравнения подписей и исключения факта подделки документов.
• Личная явка всех лиц, имеющих права на собственность и подтверждение у нотариуса их согласия с производимыми действиями.

Данный момент очень важен, так как в случае, если после заключения договора другой долевой собственник окажется недовольным процедурой и обратится в суд, суд окажется на его стороне и вполне может признать договор недействительным.

Если несовершеннолетний является одним из долевщиков

Этот случай является еще более щепетильным, чем предыдущий. Права несовершеннолетних граждан очень жестко регламентируются законодательством, а за их исполнением следит опекунский совет. Поэтому если квартира или иной вид недвижимого имущества, часть прав которого принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, планируется к участию в сделке купли-продажи, аренде или иных действий, то придется выполнить несколько условий.

Во-первых, родители или опекуны несовершеннолетнего ребенка обязаны перед совершением сделки найти жилье, имеющее параметры благоустройства на уровне не ниже того, которым обладает продаваемый объект. В случае, если покупка вообще не планируется совершаться, опекунский совет не одобрит сделку. А если она будет произведена без этого разрешения, то данная инстанция может обратиться в суд и признать сделку недействительной.

Во-вторых, стоит учитывать, что после достижения 14-летнего возраста такой гражданин может прийти в опекунский совет и написать заявление об отчуждении. Оформлено он обязательно должно быть в письменном виде, если ребенок не соглашается это делать по любым причинам, никто заставить его не может, и сделка не будет произведена.

Ну и наконец, в-третьих, при выборе новой жилой недвижимости учитываться должны не только технические параметры самой квартиры, но и внешние благоустройства — благоустроенность двора, удаленность от учебных и образовательных заведений, пунктов медицинских услуг.

Документы для оформления отчуждения

Для произведении данной операции, чтобы она считалась официальной и была признана на законодательном уровне, стороне, передающей права, необходимо подготовить следующие документы:

1. Документ, подтверждающий право владения данным объектом недвижимости.
2. Заявления долевых владельцев о том, что они не против производимых действий, если имущество находится в долевой собственности.
3. На момент отчуждения в некоммерческой недвижимости не должны быть зарегистрированы граждане, все они должны быть заблаговременно выписаны из квартиры.
4. Необязательным, но желательным документом будет справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.

Итак, отчуждение — это передача прав на собственность одним лицом в пользу другого. Причем данная операция может носить как добровольный характер, так и принудительный; она может производиться на взаимовыгодных условиях и на безвозмездной основе.

Для начала уточним, что означает понятие отчуждения имущества. По сути, это передача объекта во владение другого человека, в связи с чем он становится новым его собственником. Также под отчуждением понимают передачу любого имущественного права другому лицу. Например, можно передать право собственности на ценные бумаги или деньги.

Отчуждение имущества – вопрос сложный в правовом смысле, поэтому он требует подробного изложения. Человек, имеющий конкретную проблему, связанную с продажей, покупкой, дарением имущества и т.п., может легко запутаться в этих тонкостях. Общей информации не всегда достаточно для всестороннего понимания вопроса. В таком случае предпочтительнее обратиться к юристам, адвокатам, которые смогут дать профессиональные рекомендации именно по вашему случаю.

Самый простой и быстрый вариант – это консультация специалистов нашего сайта, которые дадут оперативный и качественный ответ.

Объекты интеллектуальной собственности и услуги не подлежат отчуждению, это невозможно. В таком случае прибегают к распоряжению правом. Например, право собственности на рукопись продать реально, в отличие от самой рукописи как ценности.

Факт отчуждения должен быть зарегистрирован либо зафиксирован в особом договоре. При этом последующая государственная регистрация остается обязательной.

Разнообразные виды отчуждения собственности регулируются множеством ФЗ (Федеральных законов), требующих досконального изучения.

Добровольное отчуждение возможно двумя способами: безвозмездным и возмездным. В первом случае человек ничего не получает за свой объект. Вариант – принудительное отчуждение, например, в пользу государства. Во втором случае собственник получает взамен деньги, услуги, вещи и т.д. Это происходит в ходе купли-продажи или обмена.

Но существуют более тонкие правовые различия, с которыми владельцам приходится сталкиваться в процессе сделок со своей собственностью. Конечно же, наибольший интерес вызывает работа с недвижимостью. В этой сфере чаще всего случаются противоречивые ситуации, требующие детального рассмотрения. Далее – только самое важное об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Недвижимость и дети

Любое уважающее себя агентство недвижимости предлагает в числе своих услуг работу с продажей собственности несовершеннолетних граждан. Спрос на это оправдан, так как продать квартиру, собственником которой является ребенок, для многих действительно представляется сложной задачей в связи с особенностями законодательства РФ. Наиболее спорные вопросы в этой сфере:

1. Возможно ли выдавать доверенность на продажу собственности ребенка от его имени?
2. Необходимо ли получать разрешение на осуществление сделок с собственностью несовершеннолетнего от органа опеки и попечительства (далее — ООП)?
3. Требуется ли участие ООП в сделке, если от ребенка уже получена доверенность?
4. Насколько возможен раздел имущества, если один из собственников еще не достиг возраста 18 лет?

Каким образом ООП влияет на распоряжение гражданами своим имуществом?

ООП имеет прямое отношение к операциям с недвижимостью, затрагивающим права несовершеннолетнего. В случае несоблюдения ряда определенных условий, предусмотренных законодательством, договор признается недействительным через суд, и наступают соответствующие правовые последствия.

Если родители принимают решение о том, что необходима, например, продажа имущества несовершеннолетнего, то их действия должны подчиняться требованиям российского законодательства.

ГК РФ (ст. 37) дает информацию о тонкостях продажи имущества несовершеннолетнего. Текст статьи указывает, что именно ООП выдает разрешение на следующие виды операций с недвижимостью:

• продажа;
• мена;
• сдача в аренду, залог;
• дарение;
• предоставление третьему лицу в пользование (безвозмездное).

Также в этот список входят операции, по итогу которых несовершеннолетний отказывается от своих имущественных прав либо его помещение становится меньше (при разделе имущества или выделении долей).

В каких ситуациях права несовершеннолетнего могут быть не соблюдены должным образом?

1. если ребенок является владельцем (одним из владельцев) недвижимости по договору;
2. ребенок является участником приватизации;
3. ребенка не включили в приватизацию помещения, несмотря на то, что на момент заключения договора имел на это право;
4. ребенок является наследником жилища, что подкреплено свидетельством;
5. ребенок не является владельцем недвижимости, но имеет регистрацию по данному адресу, проживает по нему постоянно, а другого жилого помещения не имеет.

Если сделка по собственности несовершеннолетнего была осуществлена без разрешения ООП, то он вправе направить в судебную инстанцию иск о признании сделки не соответствующей букве закона. Тогда расторжение договора об отчуждении недвижимого имущества практически неизбежно.

Алгоритм получения разрешения от ООП

При необходимости заключить сделку по жилому имуществу с участием ребенка родители должны направить заявление в ООП, где уведомить о своем намерении. После этого будет принято решение о предоставлении разрешения или запрете на отчуждение имущества.

Список необходимых документов помимо заявления (копии):

• родительские удостоверения личности (обычно паспорта);
• свидетельство о том, что брак между родителями был зарегистрирован (расторгнут);
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
• документы на отчуждаемый объект недвижимости (уточните список в своем районном ООП);
• документы на покупаемое помещение;
• заявление от ребенка о согласии на отчуждение недвижимости, если он достиг возраста 14 лет, а также копия паспорта ребенка;
• справка об адресе регистрации ребенка.

Необходимо отметить еще один важный момент. ООП способствует совершению сделки только тогда, когда вместо продаваемого объекта ребенку будет приобретено равноценное (или превосходящее отчуждаемое) по площади жилище.

В интересах ребенка не допустить того, чтобы жилищные условия изменились в худшую сторону. Кроме того, сделки по продаже квартиры (дома) и покупке нового должны происходить одномоментно.

Тем не менее, есть исключения из этого требования. Если семья переезжает в другой населенный пункт, и жилье будет покупаться там, то разумнее деньги от продажи перевести на личный счет ребенка. А в заявлении нужно указать дату, до которой новое жилье будет куплено.

В случае если оно покупается в жилищно-строительном кооперативе, то ООП оценивают стадию строительства перед тем, как принимать решение.

По истечении месяца после совершения сделок купли-продажи нужно проинформировать ООП о том, что ребенок стал владельцем нового жилья. Нужно подтвердить этот факт копиями соответствующих документов.

Государственная недвижимость – интересная инвестиция для предпринимателей

Отчуждение государственного имущества или муниципальной собственности подразумевает сделку по купле/продаже, где государство или муниципалитет выступает продавцом, а покупатель – это представитель малого либо среднего бизнеса, арендатор интересующих его объектов. Советские времена, когда купля-продажа национальной собственности была под запретом, давно прошли. Сегодня есть шанс стать владельцем весьма привлекательных объектов.

Данная возможность регулируется ФЗ РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества». Искать в базах следует под № 159-ФЗ, дата издания 22.07.2008 г.

С недавних пор государство начало поддерживать процесс формирования предпринимательства в России.

Поэтому привилегией на покупку государственного и муниципального имущества обладают владельцы фирм, чьей основной деятельностью является добыча природных богатств, а также их переработка (ст. 3 ФЗ № 159). Исключение составляют повсеместно распространенные полезные ископаемые.

Ст. 3 ФЗ перечисляет условия, соблюдение которых нужно предпринимателям, чтобы воспользоваться дарованной законом привилегией:

1. государственное или муниципальное имущество должно быть арендовано не менее двух лет (непрерывно);
2. обязанность погасить долг по ренте государственного или муниципального имущества;
3. объект не входит в специальный список государственной или муниципальной собственности, опубликованный в ФЗ № 209 (24.07.2007 г.)

Как происходит покупка предпринимателями государственной и муниципальной собственности?

Ст. 4 ФЗ описывает процесс использования предпринимателями своей привилегии на покупку недвижимости у государства.

Управленческий орган (принадлежащий субъекту России либо муниципальный) обязан направить претендентам пакет документов:

• копия соответствующего решения об существующих обстоятельствах (условиях) сделки;
• предложение заключить договор купли-продажи государственной или муниципальной собственности;
• проекты договоров об отчуждении имущества;
• запрос на оплату задолженности по ренте (если таковая имеется); размер ее должен быть указан.

Бумаги должны быть направлены в период до десяти дней от принятия решения.

Далее статьей 4 ФЗ поясняется, что государственное или муниципальное предприятие, которое приняло решение об осуществлении сделки купли-продажи собственности, предлагает заинтересованному лицу заключить договор с указанием рыночной стоимости объекта.

Если предприниматель соглашается с условиями, то договор оформляется в течение одного месяца (30 дней). Если покупатель оспаривает назначенную цену государственного или муниципального имущества, процесс ожидания приостанавливается до получения истцом решения суда.

Также ФЗ обозначает, что арендатор должен предъявить пакет документов:

• заявление;
• подтверждение отсутствия задолженности.

Если документы соответствуют всем требованиям, то арендатор и продавец заключают договор купли-продажи.

ФЗ отмечает, что уступка привилегии (преимущественного права) третьим лицам невозможна.