Понятия ДНП и СНТ: критерии отличия, что лучше выбрать. Разбираемся что лучше ИЖС или СНТ и в чем их отличия в РФ

Приобретая земельный участок, многие совершенно не задумываются о том, к какой категории земель он принадлежит. На самом деле эта характеристика очень важна, потому что в дальнейшем именно она будет определять порядок использования надела.

Категории земли могут быть разными. Одни предназначены под застройку, а другие подходят исключительно для сельскохозяйственной деятельности. Рассмотрим, что лучше – ИЖС или СНТ, а также чем различаются такие типы участков и возможно ли изменить их статус путем перевода из одной категории в другую.

Чтобы ответить на поставленный вопрос, стоит сначала выделить, какие категории земель предусмотрены российским законодательством и какие особенности свойственны каждой группе. Начнем с ИЖС. Данная аббревиатура расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство и используется для участков, в будущем планируемых под застройку.

Дом или другую постройку собственник будет возводить за собственные деньги. Такие наделы предоставляются физическим лицам по праву собственности или на основании договора аренды. Высота постройки не должна превышать трех этажей. Земля в этом случае может располагаться в городской черте и в садоводческих или огородных товариществах.

СНТ – это садовое некоммерческое товарищество, которое предполагает объединение нескольких владельцев участков для обеспечения порядка и охраны на общей территории. Различие между СНТ и ИЖС, в первую очередь, заключается в том, что садовые наделы используются только для организации сада или огорода, а вот участки под жилищное строительство подходят для возведения построек, и дальнейшее проживание в них возможно с оформлением официальной регистрации.

Какие постройки можно возводить на участках каждой группы

Чтобы понять, в чем заключаются различия, необходимо сравнить правовой статус собственности. Каждая категория земель имеет определенное назначение. Если речь идет о садовом участке, то на нем, возможно, построить дом или иной объект, который не предназначен для круглогодичного использования. Кроме того, такая постройка не будет иметь необходимых коммуникаций и не будет отвечать требованиям к жилому помещению.

Участки ИЖС предполагают застройку, но выполнить это можно только после получения специального разрешения. Кроме того, все постройки должны соответствовать заранее составленному градостроительному плану. В связи с этими сведениями необходимо для покупки выбирать тот земельный участок, который будет отвечать целям использования.

Какой участок лучше – ИЖС или СНТ?

Дать ответ на такой вопрос непросто, потому что он зависит от того, для каких целей покупается земельный участок. К примеру, если гражданин желает обустроить загородное место для отдыха, где можно будет жить и зимой, то лучше обратить свое внимание на ИЖС. На таком наделе можно будет построить дом со всеми коммуникациями и в дальнейшем пользоваться имеющейся инфраструктурой. На таком участке можно заниматься выращиванием овощей и плодовых деревьев.

Когда речь идет о сельскохозяйственной деятельности во время определенного сезона, то лучше отдать предпочтение садовому участку. Стоимость такого надела намного ниже, и расположен он не в городской черте, а, как правило, за городом. Стоит отметить, что права и обязанности владельцев земель по отношению к участку одинаковые.

Разница между участками разных категорий

Земли, предназначенные для использования по разным целям, могут иметь еще и другие различия. В частности, речь идет о следующих моментах:

Опираясь на данные моменты, можно сделать выбор в пользу одного или другого земельного участка.

Возможные риски

Покупка земельного участка – это ответственное мероприятие, которое сопровождается различными рисками. Прежде всего, стоит отметить, что стоимость садового участка намного ниже, чем стоимость надела под индивидуальное строительство, поэтому многие люди приобретают такой участок и строят на нем дом.

В дальнейше, оказывается очень сложно признать постройку соответствующей строительным нормам и получить статус жилого помещения. В итоге в случае продажи стоимость даже очень добротного, хорошего дома будет намного ниже по причине отсутствия официального статуса.

Заключение

Все земли в РФ принадлежат к разным категориям. Наиболее востребованными считаются участки СНТ и ИЖС. Выбирая подходящий вариант, стоит уделить внимание тому, каким образом надел будет использоваться в будущем и будут ли на нем возводиться различные постройки, а именно жилое помещение. Эти параметры являются основополагающими и отличающими описанные категории земель.

Просматривая объявления о поселках или продаже домов и участков покупатели часто видят на первый взгляд странные аббревиатуры: ИЖС, ЛПХ, ДНП или СНТ? Что все это значит? Какой же вариант выбрать для покупки или строительства загородного дома?

Для возведения жилого дома пригодными считаются земли населенных пунктов. По видам использования эти земли подразделяются на земли ИЖС, ЛПХ, СНТ и ДНП. Каждый вид назначения имеет свои особенности, влияющие как на стоимость земли, так и на комфортность проживания на ней.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство

Земли ИЖС предназначены для строительства отдельного дома на одну семью. Эти земли расположены в черте города или другого населенного пункта. Как правило, эти земли стоят дороже остальных, но при этом они обеспечиваются коммуникациями и инфраструктурой за счет государства.

Домам, построенным на землях ИЖС, присваивается почтовый адрес. В них так же без проблем можно прописаться. Социальная инфраструктура ИЖС будет отвечать всем необходимым потребностям: больницы, почта, детские сады и школы. Земли ИЖС лучше всего подходят для строительства индивидуального дома, однако, стоимость земель ИЖС достаточно высока. Так же, перед строительством дома потребуется получение разрешения на строительство дома.

ЛПХ — личные подсобные хозяйства

Земли ЛПХ – младший брат земель ИЖС. Эти земли предназначены для ведения личного подсобного хозяйства. Другими словами, на них разрешено не только возвести индивидуальный жилой дом, но и заниматься разведением скота и птиц.

Эти земли больше соответствуют представлениям о сельской жизни. Они более удалены от города и располагаются на ближайших пригородных территориях или на территориях поселков и сёл. Земли ЛПХ так же обеспечиваются коммуникациями и инфраструктурой за государственный счет, однако, социальная среда в них куда скромнее, чем в городе.

Так же, эти земли уступают землям ИЖС в обеспечении общественным транспортом. Земли ЛПХ стоят немного дешевле земель ИЖС и являются их провинциальным аналогом, однако, существует тенденция к росту территории городов за счет ближайшего пригорода, что практически приравнивает земли ЛПХ к землям ИЖС.

ДНП — дачные некоммерческие партнерства

Земли ДНП предназначены для строительства привычных всем дач.

Для постройки жилого дома на землях ДНП не придется получать разрешение на строительство, при этом, в таком доме еще и не сложно будет прописаться. Земли ДНП, при желании, можно перевести в категорию ИЖС, однако, при этом они сохранят в себе основной недостаток земель ДНП, а именно – обустройство инфраструктуры исключительно за счет владельцев земли.

Такие земли в простонародье называют «государствами в государстве», поскольку основные вопросы и проблемы разрешаются членами кооператива на общем собрании, а обустройство и обслуживание инфраструктуры осуществляется за счет бюджета, сформированного из членских взносов. Земли ДНП стоят существенно дешевле земель ИЖС, однако, дальнейшее проживание на них, обходится существенно дороже.

СНТ — садовые некоммерческие товарищества

Земли СНТ предназначены для садоводства и огородничества. На них разрешается строительство небольшого домика, однако, разрешение придется получать в управлении СНТ.

Прописаться в таком доме будет невозможно. Содержание инфраструктуры так же осуществляется за счет членов кооператива. Это более легкий вариант земель ДНП, предназначенный исключительно для возделывания сада или огорода, а так же для летнего отдыха.

Таким образом, при прочих равных для строительства или покупке жилого частного дома стоит отдать предпочтение землям ИЖС или ЛПХ. При недостатке средств на начальном этапе, можно сделать выбор в пользу участка ДНП или СНТ, но нужно быть готовым к недостаточной социальной инфраструктуре, нестабильной работе сетей и высоким взносам на подключение к коммуникациям и обслуживание кооператива.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

В последние годы все большую популярность приобретает такой способ расширения и улучшения жилищных условий, как индивидуальное жилищное строительство. В статье расскажем, что лучше ИЖС или СНТ, сравним два вида использования земельного участка, а также ответим на распространенные вопросы по теме.

ИЖС и СНТ: расшифровка аббревиатур

Прежде чем перейти к сравнению, разберемся с расшифровкой аббревиатур и содержанием понятий ИЖС и СНТ. В рамках ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) гражданин может получить в пользование земельный участок федеральной или муниципальной собственности с целью строительства на нем жилого дома. Для того, чтобы получить землю, Вам необходимо:

• найти участок, находящийся в госсобственности и нее зарегистрированный в кадастровой карте;
• подать заявку с соответствующий орган местного муниципалитета;
• победить в публичный торгах (если в течение 30 дней появиться еще один претендент на данный участок);
• получить уведомление от органов власти, согласующее предоставление участка в пользование.

Получив землю, Вы можете использовать ее не только для жилищного строительства, но и для ведения садово-огороднической и животноводческой деятельности.

Законодательная база и документы

Порядок предоставления земли ИЖС, а также механизм, регламентирующий участие в СНТ, закреплены в действующих нормативных документах.

Преимущества и недостатки ИЖС и СНТ

Как в случае с ИЖС, так и при участии в СНТ, Вы получаете участок, который впоследствии можете использовать для жилищного строительства. Однако каждый из вариантов имеет свои преимущества и подводные камни. Ниже мы расскажем о плюсах и минусах получения участка ИЖС и СНТ.

ИЖС: плюсы и минусы при получении участка

Начнем с плюсов. Неоспоримым преимуществом ИЖС является тот факт, что Вы можете получить участок в буквальном смысле за копейки. В случае, если Вы – единственный заявитель на землю, то Вы можете получить участок под строительство, уплатив за него значительно ниже рыночной стоимости. А при наличии льгот у Вас есть все шансы получить землю бесплатно.

Еще один плюс ИЖС – расположение участка. Согласно законодательству, земли под ИЖС предоставляются в пределах населенного пункта. А это значит, что, построив дом на участке, Вы без проблем сможете подвести к нему все необходимые коммуникации.

Теперь перейдем к недостаткам ИЖС:

1. Если Вы – не единственный заявитель на участок, то его распределение осуществляется по итогам торгов. В этом случае события могут развиваться не в Вашу пользу. Во-первых, Вы можете проиграть торги, и земля перейдет в распоряжение оппонента. Кроме того, в процессе торгов цена на участок может быть настолько завышена, что в результате торгов Вы получите землю, цена на которую значительно превышает рыночную.
2. Земля, полученная от государства, остается в федеральной/муниципальной собственности на долгое время. Все дело в усложненной процедуре перевода участка в собственность. Получив землю, Вам необходимо построить на ней жилое здание, после чего оформить его в собственность. Только после этого у Вас появляется приоритетное право на оформление выкупа земли.
3. Размер участка, предоставляемого для ИЖС, органичен федеральными и региональными нормативными актам. Поэтому существует риск, что из-за маленького размера земли, Вы не сможете разместить на нем полноценный объект жилищного строительства.

СНТ: преимущества и подводные камни

Многие члены СНТ используют участки исключительно для ведения садового хозяйства, не размещая на нем дом или какую-либо иную постройку. Однако в случае, если Вы решите построить дом на земле СНТ, у Вас могут возникнуть следующие сложности:

1. В большинстве случае земли СНТ находятся за чертой города, а это значит, что Вас ждут проблемы с подключением коммуникаций. В случае существенной отдаленности участка от городской инфраструктуры, стоимость подключение воды, газа, электричества может оказаться неоправданно высокой.
2. Опять-таки, из-за отдаленности от населенного пункта и отсутствия инфраструктуры, дом может оказаться абсолютно непригодным для жизни. Возможно, больница, школа, продуктовый магазин и прочие блага цивилизации будут находиться на расстоянии нескольких десятков километров от дома, что значительно усложнит проживание в доме.
3. В тексте устава некоторых СНТ предусмотрен повышенный размер членских взносов для участников, владеющих домом на земле коллективной собственности. Это значит, что после постройки дома расходы на его содержание значительно возрастут, в том числе, за счет взносов. Читайте также статью: → « ».

Однако, помимо негативных моментов, постройка дома на земле СНТ имеет свои плюсы. Во-первых, действующим законодательством предусмотрена упрощенная система передачи в земли СМТ в собственности его членам. Так, согласно федеральному закону, до 2020 участник садового товарищества может оформить землю в собственность совершенно бесплатно.

Кроме того, в отличие от ИЖМ, размер участков СНТ не ограничен. Это значит, что при необходимости можно расширить границы собственной земли, если этого требует проект строительства здания.

Сравнение характеристик ИЖС и СНТ

Оценив плюсы и минусы, перейдем к сравнению ключевых показателей каждого из видов участков. Для начала разберемся со стоимостью обслуживания. Практика показывает, что расходы собственники ИЖС значительно ниже владельцев домов в СНТ. Объясняется это следующим:

• первоначально собственники садовых домиков несут значительные затраты на подвод и строительство коммуникаций;
• ежемесячные расходы на коммунальные услуги СНТ значительно выше, чем ИЖС, так как последние находятся в пределах населенных пунктов;
• владельцы СНТ обязаны ежемесячно оплачивать членские взносы.

Еще один вопрос, который интересует многих землевладельцев: что лучше для покупки коттеджа – участок ИЖС или СНТ. Ответ на него неоднозначен. С одной стороны, земли ИЖС ограничены в размерах, в связи с чем размещение на нем полноценного дома коттеджного типа может оказаться затруднительным. С другой стороны, если Вам удалось получить участок крупных размеров, то Вы можете построить на нем отдельно стоящий коттеджный дом. И в таком случае проблем с согласованием и получением разрешительных документов при оформлении права собственности у Вас возникнет значительно меньше, чем при СНТ.

Как перевести СНТ в ИЖС: этапы

В последнее время многие собственники практикуют перевод земли из СНТ в ИЖС. Какова цель такого перевода? Во-первых, жилье на земле ИЖС легче оформить как место постоянной регистрации. Кроме того, регистрация построек на ИЖС носит более упрощенный характер, нежели на участках СНТ.

Для того, что перевести участок СНТ в категорию ИЖС, Вам потребуется собрать следующие документы:

• выписка из Госкадастра;
• подтверждение членства в СНТ;
• подтверждение права собственности на землю (или аренды).

Вышеперечисленные документы, вместе с паспортом и заявлением, следует подать в местную администрацию.

Рубрика “Вопрос – ответ”

Вопрос №1. Можно ли оформить постоянную прописку в доме, построенном на участке СНТ?

Законодательство позволяет гражданам прописаться в доме на участке СНТ. Основное условие для оформления регистрации – лицо должно проживать в доме на постоянной основе. На практике часто возникают сложности с удовлетворением этого требования. Связано это с тем, что зачастую в дачных домах отсутствуют необходимые коммуникации, что в свою очередь делает практически невозможным факт круглогодичного проживания в здании.

Вопрос №2. Какой из участков – ИЖС или СНТ – дороже в точки зрения налогообложения?

Ранее принято было считать, что налог на дома ИЖС значительно выше, чем на садовые постройки СНТ. Однако, в связи с изменениями в законодательстве, расчет налога осуществляется на основании кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной. Поэтому на данный момент налоговая нагрузка на дома ИЖС и СНТ практически идентична.

СНТ/ДНП - что это? Если у вас возник такой вопрос, необходимо обратиться к земельному праву. Известно, что СНТ и ДНП - это юридические лица, которые создаются с целью удовлетворения некоммерческих интересов их участников в решении общих задач при ведении садоводства и дачного хозяйства. О различиях между СНТ, ДНП и ИЖС рассказывается в нашей статье.

Что такое СНТ, ДНП и ИЖС

Земельные участки могут быть выделены под ИЖС или входить в СНТ и ДНП. Что это - СНТ и ДНП , в чем их отличие от ИЖС?

ДНП — это дачное некоммерческое партнерство, СНТ — садовое некоммерческое товарищество.

ИЖС — одна из форм обеспечения граждан жильем путем строительства дома на праве личной собственности за их счет и при непосредственном участии. То есть ИЖС — это не что иное, как назначение земельного участка под строительство.

На каких землях должны находиться данные участки?

СНТ и ДНП — на землях сельскохозяйственного назначения, а под ИЖС выделяются земли поселений.

Итак, сначала разберемся с ИЖС.

Безусловно, данный вариант заинтересует тех, кто хочет построить домик вдали от городской суеты, но при этом считаться полноправным (с пропиской) хозяином владения. Спешим вас обрадовать: прописку вы получите. А теперь о минусах:

• размер земельного участка не может быть больше утвержденных норм;
• строительство можно осуществлять только после получения всех разрешений;
• такой земельный участок имеет высокую стоимость, так как находится в черте населенного пункта.

Теперь подробнее расскажем о том, что это - ДНП/СНТ. Земли на участках, которые входят в СНТ и ДНП, предназначены прежде всего для выращивания на них различных сельскохозяйственных культур. Безусловно, домик дачного типа построить здесь можно, но вот возведение благоустроенного коттеджа может стать проблематичным, так как зачастую к таким участкам не подведены газ и даже вода.

Членами СНТ и ДНП могут стать граждане, достигшие 18 лет и приобретшие участок в пределах территории товарищества. Новый член СНТ/ДНП в течение 3 месяцев получает членскую книжку.

Кроме того, СНТ, как и ДНП, образуется для реализации некоммерческих целей граждан. Так что прибыли от владения участком граждане не получают (речь не идет о продаже продукции с участка). В контексте прибыли не стоит рассматривать и деятельность руководящих органов СНТ и ДНП. Несмотря на то что каждый член объединения уплачивает членские взносы, эти деньги не идут на удовлетворение личных нужд, например, членов правления. Они тратятся на инфраструктуру СНТ/ДНП.

Членские взносы в СНТ

Законодатель в ст. 19 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 № 66-ФЗ устанавливает, что все члены данных объединений обязаны уплачивать членские взносы.

Несмотря на то что в законе не указан порядок взимания взносов, это не означает, что председатель объединения совместно с бухгалтером может делать это так, как ему вздумается.

Существует презумпция равенства всех членов СНТ, а соответственно, все должны платить одинаковые взносы за единицу участка, например за сотку. То есть общая сумма отчислений гражданина будет зависеть от размера его надела.

Помимо ежегодных (или ежеквартальных) взносов, уставом СНТ могут быть предусмотрены и иные отчисления, например вступительные взносы (при вступлении в товарищество).

Устав СНТ

Устав СНТ — это его основополагающий документ, в соответствии с которым и функционирует СНТ.

Обратите внимание! Утверждать устав, вносить в него изменения или дополнения вправе только общее собрание членов СНТ.

В самом уставе должны быть отражены следующие сведения:

1. Общая информация:

• время образования СНТ;
• место его расположения;
• организационно-правовая форма.

Типовая форма устава СНТ законодателем не утверждена. Однако общие требования одинаковы: письменная форма и принятие на общем собрании СНТ.

Что лучше — СНТ или ДНП?

Садовые товарищества формировались, как правило, на рубеже 90-х годов XX века. Они располагаются на землях, которые не имеют высокой стоимости.

А вот земли, относящиеся к ДНП, — это улучшенный вариант с/х участков, почвы на которых более плодородны.

Если выбирать между СНТ и ДНП, необходимо прежде всего ответить на вопрос: СНТ/ДНП - что это для вас? Способ организации отдыха за пределами города или приобретение земельного участка для посадки растений и получения урожая?

Инфраструктура в ДНП намного лучше, чем в СНТ. Речь в данном случае идет о доступе к воде, электричеству, наличии дороги и т. д.

В некоторых случаях ДНП — это своего рода коттеджные поселки, куда приезжают отдыхать от городской жизни.

Земли сельхозназначения в СНТ и ДНП

Земельное законодательство подразделяет все земли на несколько видов, к которым относятся, в частности, земли сельскохозяйственного назначения. Это сделано для того, чтобы участки использовались строго с учетом своей специфики.

Земли с/х назначения могут использоваться для садоводческих целей (СНТ и ДНП) или для дачного строительства (ДНП).

При этом, например, дачное строительство (ДНП) возможно и на землях населенных пунктов. Так в чем же разница между этими видами земель?

Начнем с того, что земля населенного пункта всегда находится в черте города или области. А вот сельскохозяйственные земли стоят особняком — зачастую дачные массивы удалены от города на несколько десятков километров.

Но главное отличие вот в чем: если гражданин решит построить на землях с/х назначения жилой дом, то прописаться там будет очень сложно — только через суд. И только в том случае, если удастся доказать, что дом пригоден для проживания. Согласитесь, если он стоит в глуши, сделать это будет непросто.

А вот если дача построена в пределах населенного пункта, то в этом только плюсы: обслуживание территории муниципальными властями, возможность прописки и т. д.

Вот почему многие выбирают дачи именно на землях населенных пунктов.

Как перевести СНТ в ИЖС

Как быть тем, кто приобрел участок в СНТ на землях сельскохозяйственного назначения и хочет перевести его в ИЖС? Возможна ли эта процедура?

Теоретически да. Однако на практике палки в колеса будут ставить муниципальные власти, не желающие получить нового домовладельца, которого необходимо обслуживать.

Чтобы перевести земли, необходимо составить ходатайство, которое подается в уполномоченный муниципальный орган, например администрацию района или КУГИЗР (наименование может меняться в зависимости от региона). К ходатайству прикладываются следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность заявителя;
• выписка из кадастра недвижимости;
• выписка из ЕГРП.

В некоторых случаях органы вправе запросить дополнительные бумаги.

Смысл процедуры перевода в данном случае — присоединение участка к территории поселения. Соответственно, чтобы добиться положительного результата своего обращения, гражданин должен обратить внимание на то, чтобы его участок располагался как можно ближе к населенному пункту.

По результатам рассмотрения выдается акт о переводе земель из одной категории в другую или отказ в удовлетворении заявления.

Все действия государственных органов могут быть обжалованы в суде.

А теперь давайте обратимся к практическим сложностям. СНТ/ДНП - что это ? Это земельные участки с/х назначения. Предположим, что они располагаются не на территории населенного пункта, а в непосредственной близости от него. Соответственно, чтобы перевести участок, входящий в СНТ, в земли поселений (под ИЖС), необходимо изменить генеральный план участка. Это довольно трудно и затратно. Вряд ли главный архитектор пойдет на это ради одного участка.

Законодатель не предусматривает отказ в переводе именно по этому основанию. Однако есть такой вариант отказа, как «несоответствие земель утвержденным документам территориального планирования». И в этом случае обжаловать решение об отказе в удовлетворении ходатайства о переводе будет сложно.