Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь — все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.

Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году — с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.

Частная собственность - одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.

Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.

Способы приобретения жилья в частную собственность

Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:

• приватизации в соответствии с установленным порядком занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
• купли-продажи жилья, в том числе через биржи и аукционы;
• жилищного строительства, в том числе строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
• участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
• приобретения в порядке наследования, а также по другим законным основаниям.

Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя. Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.

Приватизация жилья

Приватизация - процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации...»). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.

Существует 4 основные формы исполнения приватизации:

• индивидуальная собственность - данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
• долевая собственность - как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
• общая долевая собственность - в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
• общая совместная собственность - в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.

В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершится 1 марта 2013 года.

Совместная собственность

Совместная собственность - это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) - при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.

Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).

Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

Долевая собственность

Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.

Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей - как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.

В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.

Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.

В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.

Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему. Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников - ребенок. В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.

Собственность супругов

Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.

Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены). У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).

При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.

Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака. Причины этого могут быть самые разные - передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.

Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить. Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.

Конституционные гарантии прав обладателей вещных прав на жилые помещения могут быть реализованы лишь при условии грамотного законодательного закрепления, безупречной практической, в том числе судебной реализации идей частного права о собственности и иных вещных правах граждан на жилые помещения.

В настоящее время жилищная политика Российского государства претерпела значительные изменения в связи с переходом жилых помещений в частную собственность и соответственно, вовлечением их в сферу гражданского оборота, и потребовала тщательного законодательного урегулирования не только права собственности на жилые помещения, но и регламентации иных вещных прав граждан на эти объекты, позволяющих удовлетворить имущественные интересы в использовании собственных и принадлежащих иным лицам жилых помещений. За прошедшее десятилетие было принято большое количество нормативных правовых актов, связанных с реализацией права граждан на жилище, однако, закрепляемый ими правовой режим жилых помещений не мог быть признан адекватной юридической формой социальных и экономических процессов в Российской Федерации.

В то же время понятие «квартира» как объекта права законодательно не определено ни в Гражданском, ни в Жилищном Кодексе. В ГК РФ в ст. 289 говорится о квартире как объекта собственности, не раскрывая ее сущность: «Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома». В то же время ЖК РФ только в ст. 16 перечисляет квартиру как вид жилого помещения, не раскрывая ни самого понятия квартиры, ни права собственности на нее. Право собственности на квартиру в указанных кодексах рассматривает лишь как вид жилых помещений вообще. В то же время крайне актуально выделить квартиру как жилого помещения и особенности прав на нее. Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования. Мы присоединяемся к мнению авторов, которые полагают, что во всех жилых зданиях, находящихся в собственности отдельных владельцев и муниципалитета, должны организовываться кондоминиумы, так как недвижимость — это специфический объект, которым нужно управлять.

Квартира, как и жилой дом, относится к жилой недвижимости ввиду неразрывной связи с землей. Необходимо отметить, что в настоящее время, в теории гражданского права нет единого подхода к определению понятия «квартира в многоквартирном доме». По мнению П. Седугина, квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования) 1 . Нам кажется, что недостаток указанного определения состоит в том, что отсутствует указания на главную особенности квартиры, а именно то, что она является частью другого объекта — многоквартирного дома. Другой автор, Н. Агафонова дополнительно выделяет два признака, отличающие квартиру от других видов жилой недвижимости (жилого дома и жилой комнаты в коммунальной квартире). Во-первых, этот то положение, что квартира представляет собой помещение, объединяющее жилую и всю обслуживающую ее площадь; во-вторых, квартира имеет выход (сообщение) в строение, эксплуатируемое несколькими собственниками квартир. 2 На наш взгляд, указанная формулировка признаков также недостаточно верно отражает свойства квартиры, так как, неясно, что понимает сам автор под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее по отношению к жилым значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, не составляющие ее часть (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но и на улицу.

На наш взгляд, более приемлемо, определение квартиры, закрепленное во Временной методике оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г.: «Это конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)».

Кроме того квартира как жилая недвижимость должна быть, во-первых, должно быть предназначено для постоянного, либо (в случаях, установленных законом) временного проживания, во-вторых, оно должно быть пригодно для постоянного проживания и, в-третьих, оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей.

Квартира как жилое помещение является отчасти неделимой вещью, так как многокомнатные квартиры с изолированными комнатами, являющихся по действующему законодательству делимыми вещами при условии наличия технических возможностей. Кроме этого квартире как виду помещений присущи такие родовые признаки, как: (1) пространственная замкнутость; (2) устойчивость структуры во времени, прочность, надежность; (3) вхождение в состав здания.

Признак пригодности жилого помещения для проживания связан с обеспечением прав граждан, непосредственно проживающих в данном жилом помещении, то признак предназначенности жилого помещения необходим для поддержания жилищного фонда и обеспечения прав граждан в целом, реализующих свои права в жилищной сфере. При этом, в отношении категории предназначенности речь должна идти о предназначенности для постоянного или временного проживания, а в отношении категории пригодности – исключительно о пригодности для постоянного проживания.

Кроме того квартира обладает таким признаком как самостоятельная оборотоспособность, который заключается в способности находиться в гражданском обороте и менять своих владельцев, присущ тем жилым помещениям, право собственности или иное вещное право, на которые зарегистрировано в государственном реестре.

Объективная ценность квартиры как жилого помещения выражается в обладании им общим для всех объектов гражданских прав качеством быть способным к удовлетворению законных интересов субъектов частных прав.

Квартира по своей сущности является сложной вещью, составленной искусственно из нескольких соединенных между собой частей, то есть помещений, непосредственно предназначенных для удовлетворения жилищных потребностей граждан, и подсобных помещений.

Полагаем, что понятие «квартира в многоквартирном доме» можно сформулировать следующим образом: квартира — конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящая из главной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, находящегося в общем пользовании и предназначенного для ее обслуживания, подлежащая кадастровому учету.

В юридической литературе подчеркивается, что, так как квартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, она выступает в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, а не как часть дома 1 .

Право на квартиру как на жилое помещение — это субъективное гражданское право на конкретное жилое помещение, а именно в данном случае, на квартиру, которое по юридической природе может быть вещным, обязательственным, корпоративным. Заметим, что указанное понятие не должно отождествляться, с одной стороны, с элементом общей правоспособности всякого физического лица (правом на жилище, правом на квартиру), с другой – с элементом специальной гражданской правоспособности физического лица, признанного нуждающимся в улучшении жилищных условий, приобрести право на жилое помещение по договору социального найма (правом на жилплощадь).

Удовлетворение жилищной потребности гражданина обеспечивается не комплексным субъективным правом, а комплексом различных по своей природе и отраслевой принадлежности субъективных прав. Гражданин, реализуя свое право на жилище (как элемент государственно-правового отношения), при наступлении соответствующих юридических фактов становится субъектом правоотношений, охватываемых нормами гражданского и иных отраслей права.

Система вещных прав граждан на жилые помещения включает в себя следующие элементы: (1) право собственности; (2) право легатария и право пожизненного проживания как разновидности узуфрукта и (3) право совместного проживания (права членов семьи собственника жилого помещения).

Право пользования жилым помещением легатария и право пожизненного проживания являются ограниченными вещными правами, характеризующимися своей личностной принадлежностью обладателям прав (следовательно, своей неотчуждаемостью), правом следования за жилым помещением, определением их содержания в завещательном отказе и договоре. Вещный характер этих прав диктует необходимость установления для них обязательной, а не добровольной государственной регистрации.

Вещные права на квартиру охватываются категорией вещных прав и входят в ее систему, поскольку обладают в целом теми же сущностными признаками, что и вещные права в обычном их понимании (абсолютный характер прав, непосредственное господство лица над жилым помещением, объектом является лишь индивидуально-определенная вещь (жилое помещение), защита с помощью вещно-правовых исков).

Между тем, вещные права на жилые помещения обладают спецификой, что связно с целевым характером использования жилого помещения. Данная особенность вещных прав на жилые помещения объясняет установление целого ряда законодательных пределов и ограничений осуществления вещных прав на жилые помещения, что позволяет, в свою очередь, определить «меру реальной юридической власти» 1 над жилым помещением, которая предоставляется и гарантируется собственнику и иному обладателю вещного права действующим правопорядком. При этом, установление такого рода ограничений не лишает собственников принадлежащих им правомочий, это «не есть ограничения этих прав» 2 . «Сведение права собственности к абстрактной триаде правомочий владения, пользования и распоряжения отнюдь не всегда характеризует реальное содержание предоставляемых собственнику правомочий. Дело, следовательно, заключается не в количестве и не в названии правомочий, а в той мере реальной юридической власти над своим имуществом, которая предоставляется и гарантируется собственнику действующим правопорядком» 3 .

К особенностям вещных прав на жилые помещения относится также и то, что господство над жилым помещением, отношение к нему как к своему, должно обязательно подкрепляться актом государственной регистрации.

В силу названных особенностей, понятие вещных прав на квартиру следует определять как абсолютное субъективное гражданское право, предоставляющее управомоченному лицу возможность непосредственного господства над индивидуально-определенной вещью (жилым помещением), исключительное назначение которой состоит в проживании граждан, а также возможность отстранения от этой вещи всех других лиц посредством использования установленных в законе правомочий, защищаемое вещно-правовыми исками. 4

В рассматриваемом параграфе среди вещных прав выделены право собственности и иные вещные права на жилые помещения, сущность которых заключается в пользовании не своим, а чужим жилым помещением. В качестве отличительных признаков иных вещных прав на жилые помещения следует назвать: пользование чужим жилым помещением; производность и зависимость их от права собственности; ограниченный характер иных вещных прав; предопределение характера и содержания иных вещных прав непосредственно законом.

Определив отличительные признаки иных вещных прав на жилые помещения, учитывая принадлежность ограниченных вещных прав к общей категории вещных прав, автор предлагает под ограниченными вещными правами на жилые помещения понимать зарегистрированное в установленном законом порядке абсолютное гражданское право в ограниченном, точно определенном законом отношении, использовать чужое жилое помещение в своих интересах без посредства собственника.

Систематизировав существующие виды вещных прав на жилые помещения можно выделить систему вещных прав на жилые помещения по отношении к квартире, которая включает в себя следующие элементы:

1) право собственности граждан на квартиры как на жилые помещения, предоставляющее управомоченному лицу максимально дозволенное господство над вещью;

2) право легатария и право пожизненного проживания, выделяемых в силу специфики их содержания, как разновидностей узуфрукта ;

3) право совместного проживания , включающего права членов семьи собственника квартиры. Пользование квартирой осуществляется посредством проживания в нем. Проживание это, однако, может иметь различный характер, а именно: самостоятельный, основанный на собственном вещном праве проживающего на данное помещение, либо производный, то есть основанный на чужом вещном праве на жилое помещение, а также фактах принадлежности к числу членов семьи обладателя самостоятельного вещного права и совместного проживания с последним. Отсюда и вид вещного права на жилое помещение – право совместного проживания или жилищные права членов семьи.

Второй и третий элементы, входящие в состав системы вещных прав на квартиры, объединяются их общей принадлежностью к иным вещным правам граждан на жилые помещения.
Экономический смысл данной категории прав заключается в возможности пользоваться квартирой, использовать его непосредственно для проживания. По мнению автора, поскольку осуществление права пользования квартирой происходит путем проживания в нем, не следует вводить дополнительных понятий, в том числе права проживания.

Список использованной литературы

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 № 6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ)// Российская газета. – 25 декабря 1993 г.


Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. в ред. ФЗ№ 74-ФЗ от 27 декабря 2009 № 365-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.


Гражданский Кодекс РФ. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г. (в ред. ФЗ от 29.06.2009 № 132-ФЗ, от 17.07.2009 №145-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 24.07.2008 № 161-ФЗ, от 18.07.2009 №181-ФЗ) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.


Гражданский кодекс РФ. Ч. 2 от 26 января 1996 г (в ред. ФЗ от 09.04.2009 № 56-ФЗ, от 17.07.2009 № 145-ФЗ) // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.


Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ в ред. ФЗ от 03 июня 2009 г. № 121-ФЗ // Российская газета. 05 января 2005 г.


Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 1994.


Гражданское право. В 2 ч. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского. – М.: МТК «Восточный экспресс», 2010.


Гражданское право / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 2. М., 2010.


Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 2009.


Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 2007.

16) Ликвидация юридического лица.

17) Классификация юридического лица.

18) Хозяйственные товарищества, их виды и особенности правового статуса.

19. Хозяйственные общества, их виды и особенности правового статуса.

20. Акционерные общества, их виды и особенности правового статуса.

21. Производственный кооператив, особенности правового статуса. (пк)

22. Унитарные предприятия, их виды и особенности правового статуса. (уп)

23. Потребительский кооператив, особенности правового статуса.

24. Некоммерческие юл: общая характеристика по действующему российскому законодательству.

25. Государство, госуд, муницип образования как участники гражданских правоотношений.

26. Объекты гражданских прав: понятие и виды.

27. Вещи как объекты гражданских прав, их классификация. (в.)

Вопрос 28. Ценные бумаги как объекты гражданских прав, их виды.

Вопрос 29. Результаты работ, оказания услуг, охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации как объекты гражданских прав.

30. Нематериальные блага как объекты гражданских прав, их защита.

Вопрос 31. Понятие и виды юридических фактов в гражданском праве. Юридический (фактический) состав.

32. Понятие, виды и значение гражданско-правовых сделок.

3434. Форма сделок. Государственная регистрация сделок.

35. Недействительность сделки. Виды недействительных сделок.

Вопрос 36 Порядок признания сделки недействительной. Правовые последовательности недействительности сделок. Понятие реституция.

37 Осуществление гражданских прав: понятие, принципы, способы. Пределы осуществления гражданских прав. Злоупотребление правом

38 Понятие, формы и способы защиты гражданских прав

39 Представительство: понятие, виды, основания возникновения. Особенности коммерческого представительства

40.Доверенность: понятие, форма, срок, виды. Передоверие

41.Понятие, виды и порядок исчисления сроков в гражданском праве

42 Сроки осуществления гражданских прав и исполнения гражданских обязанностей

43. Исковая давность: понятия и виды сроков

44. Исковая давность: Начало течения, перерыв, восстановление срока, приостановление течения срока исковой давности.

45. Понятие, признаки и виды вещных прав

Виды вещных прав

46. Понятие и содержание права собственности

47 Вопрос. Формы собственности по действующему российскому законодательству.

48. Приобретение права собственности. Переход права собственности к приобретателю по договору.

49. Прекращение права собственности.

50. Право собственности граждан.

51. Право собственности юридических лиц.

52. Право государственной и муниципальной собственности.

53. Право общей долевой собственности.

54. Право общей совместной собственности.

55. Ограниченные вещные права: общая характеристика.

56. Право хозяйственного ведения имуществом, его особенности.

57. Право оперативного управления имуществом, его особенности.

58. Право собственности и иные вещные права на земельные участки.

59. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения.

60. Защита права собственности и других вещных прав.

61. Понятие, система и значение обязательственного права.

62. Понятие, содержание и основания возникновения гражданско-правовых обязательств.

63. Виды гражданско-правовых обязательств.

64. Субъекты обязательства. Обязательства с множественностью лиц.

65. Перемена лиц в обязательстве. Уступка права (требования) и перевод долга.

66. Исполнение обязательства: принципы, субъекты, сроки, место, способы. Валюта денежных обязательств.

70. Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки)

77. Формы и виды ответственности в гражданском праве

78. Особенности ответственности за неисполнение денежного обязательства и обязательства по передачи индивидуально-определенной вещи

79. Понятие, признаки и значение гражданско-правового договора. Свобода договора

80. Содержание гражданско-правового договора: существенные и иные условия

81. Форма и порядок заключения договора

82 Особенности заключения договора на торгах. Виды и формы торгов.

83 Изменение и расторжение договора: основания, порядок, правовые последствие

84 Виды гражданско-правовых договоров, их классификация

85 Публичный договор и договор присоединения

86 Договор в пользу третьего лица и предварительный договор

50. Право собственности граждан.

Право собственности граждан – разновидность частной собственности, в связи с которой граждане могут владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью по своему усмотрению.

Источники формирования собственности граждан – их собственный труд и независимая самостоятельная экономическая деятельность.

Виды собственности граждан:

1) собственность, источником которой является собственный труд в качестве наемного рабочего;

2) собственность, источником формирования которой является предпринимательская деятельность, основанная на собственном труде;

3) собственность, источник формирования которой – привлечение наемного труда. Субъекты: все граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства.

Объектом может быть все имущество, кроме имущества, изъятого из гражданского оборота (богатства континентального шельфа и морской экономической зоны, некоторые виды вооружений и др.). Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничивается (кроме случаев, предусмотренных законом).

Различают общий и специальный режимы.

Общий режим - это правовой режим, одинаковый для всех граждан - субъектов права собственности, не обремененный ограничениями. Граждане не должны лишь выходить за общие пределы, установленные в п. 1 ст. 10 ГК.

Специальный режим - это правовой режим, предусматривающий выполнение гражданами - субъектами права собственности определенных правил при осуществлении своих прав.

Круг имущества, на который распространяется специальный режим:

Недвижимое имущество (регистрация прав, правила для приобретения и застройки участка, уплата налога);

Транспортные средства, оружие, сильнодействующие яды и ряд других движимых вещей, оборотоспособность которых ограничена (особые правила регистрации, учета, хранения, запрещение передавать кому-либо без надлежащего разрешения, соблюдение мер безопасности);

Продуктивный и рабочий скот, домашние животные (соблюдение ветеринарных и санитарных правил их содержания, правил благоустройства населенных пунктов и т. д.);

Ценные бумаги (правила выпуска, обращения).

51. Право собственности юридических лиц.

Собственность юридических лиц относится к частной форме собственности (наличие обособленного имущества – признак существования юридического лица как субъекта права).Субъекты права собственности юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, и учреждений, финансируемых собственником) (хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды, государственные корпорации, ассоциации и союзы, другие организации).

Особенности права собственности юридических лиц:

1) является единственным собственником принадлежащего ему имущества;

2) в его собственности находится имущество, переданное ему в качестве вклада (взноса) его учредителями, а также имущество произведенное и приобретенное по иным основаниям в процессе деятельности;

3) осуществляет право собственности по своему усмотрению;

4) полномочия собственника юридические лица осуществляют через свои органы;

5) в определении правового режима имущества большую роль играют учредительные документы.

Объект права собственности юридического лица - любое имущество (движимое и недвижимое), за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать.

Основания приобретения и прекращения права собственности (основания, предусмотренные ГК с учетом особенностей, установленных законом).

Основания приобретения и прекращения права собственности юридических лиц:

Гражданско-правовые сделки;

Объединение имущества, а также его выделение и разделение;

Создание имущества в процессе производственной деятельности;

Другие разрешенные законом способы приобретения и прекращения права собственности.

К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательные права, относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы. Учредители (участники) этих юр. Лиц не обладают вещными правами на имущество, переданное в качестве вкладов в уставный капитал юр. лица, и не могут пользоваться вещными способами защиты. К юр. лицам, в отношении которых их учредители не имеют имущественных прав, относятся общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц.

Общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретённого ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации. В случае ликвидации такой организации её имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в её учредительных документах. Коммерческие организации распоряжаются имуществом по своему усмотрению, используют его для осуществления любых видов деятельности, не запрещённых законом.

Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей (обычно в территориальных бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда (предназначенные для расселения граждан при капитальном ремонте домов), специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.2

В соответствии со ст. 49-1 Жилищного кодекса РСФСР граждане вправе приобрести в собственность за плату (купить) жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Если же они являются нанимателями таких помещений, то они получают право на бесплатную приватизацию занимаемого жилья путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными

предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность (ст. 54-1 Жилищного кодекса РСФСР; ст. 2 и 11 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»1).

Каждый гражданин может бесплатно получить в собственность занимаемое им жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда только один раз. Объектом приватизации не могут быть аварийные жилые помещения, а также жилые помещения в общежитиях, закрытых военных городках и служебные (решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир могут быть приняты их собственниками или уполномоченными ими органами). При этом могут возникнуть отношения общей (долевой или совместной) собственности граждан на приватизированные в таком порядке жилые помещения2.

Граждане могут приобретать жилье в собственность и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (строительство жилых домов или участие в его финансировании, на основании договоров ренты, мены, дарения, аренды с выкупом, полной оплаты стоимости кооперативного жилья, получение жилья в порядке наследования и т.д.).

Находящееся в собственности граждан жилье не ограничивается по количеству, размерам и стоимости (ч. 3 ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики). Жилые помещения рассматриваются законом в качестве разновидностей недвижимого имущества. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК право на них подлежит обязательной государственной регистрации, имеющей правоустанавливающее значение. Собственники жилья вправе использовать его по целевому назначению с соблюдением требований законодательства и интересов других лиц, в том числе совершать сделки по его отчуждению, залогу, аренде, передавать по наследству, а также вселять в принадлежащие им жилые помещения других граждан в качестве членов своих семей (ср. ст. 288 ГК; ст. 49-2 Жилищного кодекса РСФСР; ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики; ч. 1 ст. 3 Закона о приватизации жилья).

Жилые помещения, как и земельные участки, также имеют строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 288 ГК).

Таким образом, не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажа или иное отчуждение для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что в свою очередь требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимостей)1. Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.

Вместе с тем, несмотря на законодательное признание квартир и комнат в многоквартирном жилом доме самостоятельными недвижимыми вещами, они, как уже отмечалось, ни фактически, ни юридически не приспособлены к тому, чтобы быть самостоятельными объектами недвижимости. Возникающие при этом противоречия и проблемы приводят к выводу о том, что законодательное объявление их недвижимостями - самостоятельными объектами гражданских правоотношений - в действительности представляет собой юридическую фикцию, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства1.

Для обеспечения нормальной эксплуатации квартир в многоквартирных жилых домах закон вынужден признать за их собственниками долю в праве на общее имущество дома - лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, санитарно-техническое и иное оборудование и т.п. (ст. 289 и п. 1 ст. 290 ГК; ч. 4 и 5 ст. 3 Закона о приватизации жилья). При этом таким собственникам жилья запрещено отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК; ч. 2 ст. 8 Закона об основах федеральной жилищной политики; ч. 8 ст. 3 Закона о приватизации жилья)2.

По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной. Однако квалификация этих отношений как режима главной вещи и принадлежности была бы ошибочной, ибо главной вещью в отношении общих частей дома, разумеется, является сам дом, а не отдельные квартиры (а доля в праве собственности не является вещью).

Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение

собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение соб-ственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК; ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики).

Право собственности граждан. Понятие.

Право собственности - это совокупность норм, которые регулируют отношения по осуществлению права на владение, на пользование и распоряжение имуществом.

Право на владение - возможность собственника реально обладать имуществом, считать его своим, обеспеченная юридически возможность хозяйственного господства над имуществом.

Право на пользование - обеспеченная юридически возможность извлечения из используемого имущества полезных свойств.

Право на распоряжение - возможность собственника совершать с имуществом юридически значимые действия (дарить, продавать, менять и т.п.).

Право собственности граждан. Содержание.

Собственник имущества вправе по своему желанию совершать с ним любые действия, не противоречащие нормативным актам и не нарушающие прав, законных интересов других лиц. Собственник может извлекать из имущества какие-нибудь выгоды, может не пользоваться им, а может и вообще повредить или уничтожить. Право собственности может быть выражено в нескольких формах: частной, государственной и муниципальной.

Самостоятельным видом частной является право собственности граждан. Гражданин является частным собственником своего имущества. Гражданин может использовать присвоенное им имущество, как для личного потребления, так и для предпринимательской деятельности, которая направлена на извлечение имущественной выгоды. Гражданам могут принадлежать любые за исключением изъятых из оборота и ограниченных в обороте. При этом какие-либо ограничения в количестве обычно отсутствуют. Право собственности граждан распространяется как на движимое (стол, диван, телевизор, компьютер, машина и т.п.), так и недвижимое (дача, дом, квартира и т.п.) имущество. При этом на недвижимое имущество и на некоторое движимое имущество должен иметься документ подтверждающий право собственности. На основании этого документа в последующем имуществом можно распорядиться, получить какие-либо страховые выплаты, или при необходимости подтвердить право собственности. Зачастую документ, который подтверждает право собственности на имеющееся недвижимое имущество, должен быть

Основным документом, регулирующим право собственности граждан, является Гражданский кодекс. Любые споры, возникающие по поводу права собственности, разрешаются в соответствии с данным нормативно-правовым актом. В случае если их (споры) нельзя урегулировать самостоятельно, имеется возможность обраться с в гражданском порядке в суд. В случае хищения вашего имущества, вы можете обратиться в орган

2) Общегражданские: дарение, наследование, проценты на капитал и т.п.

Право собственности физических лиц - один из наиболее важных институтов в нашей жизни, так как у каждого из нас в собственности имеется движимое, а у многих и недвижимое имущество. Защита права собственности - одна из важнейших задач, стоящих перед государством.