Социальный и коммерческий найм: сходства и различия. Что такое коммерческий найм жилого помещения? Как заключается договор коммерческого найма жилого помещения

Фото: Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

В 2006 году в жилищной практике города Москвы между очередниками и переселенцами и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы стала бурно развиваться практика предоставления квартир по договорам коммерческого найма. На тот момент мало кто имел представление о нормативных актах, которые бы четко и понятно устанавливали порядок регулирования отношений коммерческого найма. Лица, получавшие на данных основаниях квартиры, руководствовались больше информацией, предоставляемой неграмотными и корыстными инспекторами жилищных отделов. Впоследствии выяснилось, что получаемая информация не соответствует действительности, и многие наниматели квартир на коммерческой основе пришли к выводу, что их обманули.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

В Москве, к примеру, установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма. Ранее граждане, которым были предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имели право на выкуп занимаемого ими жилого помещения, как было установлено ст. 14 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы": "Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп (в том числе с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по соглашению с собственником или управомоченным им лицом, предоставившим это жилое помещение, в порядке и на условиях, установленных законодательством".

В настоящий момент указанный Закон № 22 утратил юридическую силу, вместо него был принят новый Закон г. Москвы № 29 от 14 июня 2006 года "Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения", который не предусматривает права на выкуп помещений, заключенных по договорам коммерческого найма. Не предусматривает такого права и новый Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ). Однако стоит сказать о том, что введение нового законодательства в данной части не должно быть основанием для ухудшения прав нанимателей коммерческих квартир, лишающим их права на выкуп занимаемых помещений. Об этом говорит п. 3 ст. 6 ЖК РФ: "В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие". При этом стоит отметить, что пока нет судебной практики по аналогичным спорам.

Если рассматривать преимущества и недостатки договора коммерческого найма, то стоит отметить, что коммерческий наем жилых помещений отличается от социального найма целым рядом моментов.

Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма

* Для заключения договора коммерческого найма нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, прохождение очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

* Коммерческое жилье не подлежит приватизации.

* Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников.

* По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия и по установленной норме; по коммерческому найму - на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма.

* Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

* В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие.

* Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Что общего между договором коммерческого и социального найма

* Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания.

* При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя не требуется ни по основаниям договора коммерческого найма, ни по основаниям договора социального найма.

* Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), договоры заключаются в письменной форме, договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон.

* Переход права собственности на жилой фонд социального и коммерческого назначения не лишает нанимателей права использовать данный фонд при новом собственнике. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист "Первого столичного юридического центра"

В российском законодательстве встречается немало близких по своему духу конструкций договоров. К примеру, договор подряда и трудовой договор, кредитный договор и договор займа, договор поручения, агентский договор и договор комиссии, договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения. Уделим внимание последнему примеру, поскольку он кажется автору статьи наиболее интересным.

Для начала отметим, что указанные правоотношения регулируются отраслями гражданского и жилищного законодательства. В гражданском кодексе РФ отношениям, связанным с порядком заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения, посвящена глава 35, которая включает в себя 18 статей. Нормы права, касающиеся договора социального найма жилого помещения, мы можем встретить в жилищном кодексе РФ. Этому вопросу законодатель посвятил целый раздел, в котором подробно описана процедура предоставления гражданам жилых помещений и порядок заключения договора соцнайма, его последующего изменения и расторжения. Не стоит забывать и о статье 72 Конституции РФ, которая относит жилищное законодательство к совместному ведению России и её субъектов, а также о статье 50 Жилищного кодекса РФ, где речь ведется об установлении нормы предоставления и учетной нормы органом местного самоуправления. Таким образом, отношения по договору социального найма жилья регулируются на всех уровнях власти: федеральном, региональном и местном.

Гражданский кодекс РФ прямо говорит о том, что к отношениям, возникшим по договору социального найма жилого помещения, применяются инормы гражданского законодательства, посвященные договору найма жилого помещения, а именно: статьи 674, 675, 678, 680, п.п. 1 - 3 статьи 685 ГК РФ. В этом очевидное сходство двух договоров - регулирование разных правовых отношений, хоть и возникающих по поводу одного объекта - жилого помещения, нормами гражданского законодательства.

Посмотрим, какие же различия существуют между двумя конструкциями договоров. Прежде проанализируемсубъектный состав. Статья 671 ГК РФ четко говорит о том, кто может быть наймодателем по договору найма жилого помещения - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. А нанимателем здесь вправе быть любое физическое лицо. В договоре социального найма наймодатель - это собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо. Статьей 49 Жилищного кодекса РФ установлен круг лиц, имеющих право на заключение договора социального найма жилого помещения - это, в частности, малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, а также иные определенныеУказом Президента РФ, Федеральным законом РФ или законом субъекта РФ категории граждан. Иностранные граждане и лица без гражданства не могут выступать в качестве нанимателей, если иное не предусмотрено международным договором РФ. Таким образом, даже в установлении законодателем определенных категорий нанимателей по договору соцнайма усматривается административный порядок, отношения «власти-подчинения», а не равенства сторон, которое, в свою очередь,является одним из основополагающих принципов гражданского права.

Что касается срока действия договора, то здесь также видим отличия. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. А договор коммерческого найма, исходя из норм ГК РФ, может быть либо долгосрочным, заключаемымна срок от 1 до 5 лет, либо краткосрочным - на срок до 1 года. В ст. 675 ГК РФ и ст.64 ЖК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей: в обоих случаях переход права собственности,хозяйственного веденияилиоперативного управления(в договоре соцнайма) на жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения условий договора.

Скажем пару слов о том, в какой форме заключаются договоры, поскольку почти всегда, за исключением некоторых случаев, несоблюдение формы сделки влечет её недействительность. Законодатель прямо говорит о том, что оба договора должны быть заключены в простой письменной форме. В договоре социального найма жилого помещения обязательна ссылка на решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Постановлением Правительства РФ №315 от 21.05.2005 г. также утверждена форма типового договора социального найма жилого помещения.

Заметим, что гражданское законодательство не содержит норм о площади предоставляемого по договору найма жилого помещения, наймодатель обязан предоставить изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а наниматель вправе решить, будет он пользоваться всем помещением или же только отдельной его частью. Обратимся теперь к конструкции договора социального найма жилого помещения. Законодатель вводит такое понятие, как норма предоставления площади жилого помещения. Под нормой предоставления понимается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и другим факторов. Так, в МО «город Екатеринбург» норма предоставления равна 16 м² , в МО «город Пермь»- 15 м², а в г. Санкт-Петербург целых 18 м².

Это далеко не все различия, которые существуют между договором соцнайма и коммерческого найма жилого помещения. Поговорим хотя бы об ответственности нанимателя перед наймодателем, вытекающей из договора. В ч.2 ст.69 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что члены семьи нанимателя несут солидарную с последним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Солидарная ответственность, в свою очередь, означает, что наймодатель как кредитор в обязательстве вправе требовать исполнения обязательства, скажем, уплаты коммунальных платежей, как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения (п. 1 статьи 325 ГК).

Если мы обратимся к гражданскому законодательству, то найдем в нем диспозитивную норму - ст.677 ГК РФ: « граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями». Чем же обусловлено такое различие? Дело в том, что ГК РФ вообще не упоминает о такой категории граждан, как член семьи. Есть лишь постоянно проживающие с нанимателем граждане и временные жильцы. Думается, что это обусловлено природой гражданско-правового договора и вполне прослеживается логика законодателя. Категория «временный жилец» встречается в обоих нормативных правовых актах и разница лишь в том, что по договору социального найма жилого помещения временный жилец, в случае отказа добровольно освободить занимаемое жилое помещение, может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

И, наконец, о порядке расторжения договора. По общему правилу оба договора могут быть расторгнуты в любое время по соглашению сторон, однако при коммерческом найме наниматель обязан предупредить наймодателя за 3 месяца о своем желании расторгнуть договор. В ГК РФ лишь одна статья 687 посвящена расторжению договора по требованию наймодателя в судебном порядке.Жилищное законодательство перечисляет аналогичные случаи, однако выселение нанимателя возможно:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договору социального найма;

2) с предоставлением другихжилых помещений по договору социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Такая градация обусловлена, прежде всего, существенной ролью государства при регулировании отношений, возникающих из договора социального найма. Практически во всех случаях нанимателю предоставляется другое жилое помещение, даже если он без уважительных причин не вносил, скажем, плату по договору более полугода. А вот выселить по ст. 91 жилищного кодекса РФ без предоставления иного жилого помещения, т.е. фактически на улицу, возможно по тем же основаниям, которые указаны в статье 293 гражданского кодекса РФ. И это вполне обоснованно как по отношению к собственнику, так и по отношению к пользователю/владельцу по договору социального найма жилого помещения. В этом видится попытка законодателя защитить права иных граждан - добросовестных собственников жилых помещений.

Еще раз перечислим главные отличия. Договор жилищного найма заключается, прежде всего, в целях извлечения собственником прибыли от сдачи в наем жилого помещения, а при договоре соцнайма собственник в лице государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо такой цели не преследует, государству важно обеспечить жильем тех граждан, кто в нем нуждается и не в состоянии в силу имущественного положения приобрести жильё в собственность. Конструкция договора социального найма жилого помещения введена законодателем не случайно, это попытка воплотить в жизнь конституционное право каждого на жилище. В ч.3 ст.40 Конституции РФ специально оговорено: малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами, о которых говорилось выше. Более того, применение льгот и субсидий на пользование жилым помещением предусмотрено законом и обязательно к применению, а в договоре жилищного найма все зависит от воли наймодателя. К тому же право нанимателя в договоре соцнайма на заключение договора гарантировано по основаниям, предусмотренным в законе, то же самое нельзя сказать про договор коммерческого найма, где собственник жилого помещения вправе решить, кому он будет сдавать недвижимость внаём. И последнее: отличие договора социального найма в том, что наниматель - это всегда нуждающийся в жилом помещении гражданин, а при коммерческом найме чаще возникает потребность заключить договор на непродолжительное время, например, на время учебы или работы в другом городе.

В заключение хотелось бы отметить, что проведенный сравнительный анализ показывает, насколько схожи и в то же время различны конструкции договора коммерческого найма и социального найма жилого помещения.

Статья подготовлена помощником юриста практики Фирмы «Корпоративное право. Медиация» Манузиной Кристиной Валерьевной.

• коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
• договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством .

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:

• консенсуальный;
• двусторонний;
• возмездный;
• срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

1) наймодатель;

Наймодатель - собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

• частному,
• государственному,
• муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

2) наниматель.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как пра­вило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Гра­ждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заклю­чить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключе­ния такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями , имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помеще­нием (п. 4 ст. 677 ГК).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия , если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

• по истечении срока действия договора;
• по одностороннему решению нанимателя;
• по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя . При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон , в том числе - и особенно - по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
• в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
• нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого поме­щения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помеще­нии к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда . Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соот­ветствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое ре­шение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

Москвичей условно можно разделить на две группы – собственников квартир и нанимателей. Собственник, он и есть собственник, с ним все понятно. А вот наниматели квартир у города бывают разные. Одни живут в своих бесплатных городских квартирах по договору социального найма. Другие, и их гораздо меньше, – в квартирах найма коммерческого (не путать с теми, кто снимает «угол» или квартиру у частников). Городской коммерческий найм – это бесплатная квартира, предоставляемая городом, но по коммерческим ценам.

«За» и «против» По словам начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда в Восточном округе Андрея Федотова, всего 5 – 7 процентов москвичей-очередников заключают договор коммерческого найма. Но и эти 5 – 7 процентов – сотни семей, которые смогли улучшить свои жилищные условия. Из них, как правило, более половины потом расторгают договор и выкупают жилплощадь. Москвичи, которые хотят иметь жилье в собственности и томятся в городской очереди за ним, могут воспользоваться этим способом. «Но сначала, – советует Андрей Федотов, пускай подумают, нужна ли им эта собственность. Проще жить по найму. Ведь все остальные условия социального и коммерческого найма одинаковы. Если москвичи-очередники не считают себя малообеспеченными, у которых совсем туго с деньгами, коммерческий наем – вполне посильная для них ноша». Есть такая категория... Есть в ЖК РФ такая категория жилья – оно принадлежит государству и предоставляется очередникам или переселенцам по коммерческому найму. В Москве этот способ решения жилищного вопроса начал развиваться с 1997 года и не то чтобы расцвел буйным цветом, но все же сотням семей помог решить жилищные проблемы. У коммерческого найма много общего с социальным. И тот, и другой, например, являются основанием для постоянной регистрации по месту жительства, то есть, как говорили раньше, коммерческий найм тоже дает право на «прописку». Отличия от социального найма жилья

• В размере оплаты жилья
• В возможности оформить жилье в собственность.

С чего начать? Права и обязанности сторон изложены в типовом договоре найма (коммерческого) жилого помещения. Процедура заключения договора та же, что и при социальном найме жилья: в окружном управлении выдается смотровой талон, если квартира новоселов устраивает, готовится распоряжение префекта. Выписка дается на руки, а затем с нанимателем подписывается договор найма. С договором найма нужно первым делом отправляться «прописываться» к паспортистке в ЕИРЦ, там открывают и лицевой счет. Все, можно вселяться и жить. Кому предоставляется 1. Плановым очередникам. У кого подошла очередь на обеспечение жильем. Отличие от социального найма – размер предоставляемой бесплатной жилплощади. По договору социального найма жилье дается с учетом нормы и составляет 18 квадратных метров общей площади на человека. Допускается и превышение: на семью из одного человека – до 33 «квадратов», из двух – до 42 квадратных метров общей площади. По московскому законодательству действует такое правило: если норма не превышает 9 квадратных метров на человека, квартира оформляется по договору социального найма. Если же она переваливает за 9 «квадратов», квартира оформляется по договору коммерческого найма. Главное, чтобы у семьи были материальные возможности оплачивать свои хоромы. 2. Переселенцам. Если дом попал под переселение, отселяемой семье могут предоставить и большую площадь. Чаще всего это происходит, когда от взрослых хотят «отпочковаться» выросшие дети. Тогда часть большого семейства переезжает в квартиру, предоставленную по договору социального найма. Другая – по коммерческому. И молодой семье Коммерческий найм включен в городскую программу «Молодой семье – доступное жилье». Механизм ее действия таков: Департамент жилищной политики и жилищного фонда заключает с молодой семьей договор найма сроком до пяти лет, на основании которого предоставляет новую благоустроенную отдельную квартиру, находящуюся в собственности города. Кстати, срок договора может быть продлен еще на пять лет, если за это время молодые люди не выйдут за рамки возрастного ценза – 30 лет. Решается сразу несколько проблем. Первая и основная – город дает возможность молодой семье уже сегодня жить в нормальных условиях и отдельно от родителей, накапливая средства на приобретение своего жилья к концу пятилетнего срока. Причем, накапливать, используя одну из созданных в рамках Программы систем жилищных сбережений. Это обязательное условие. В обратном случае их могут выселить назад к папе-маме, по прежнему месту жительства. Такие прецеденты уже были в Восточном округе. При этом участники программы не «вычеркиваются» из обычной жилищной очереди по месту жительства и сохраняют право на субсидию (при освобождении квартиры через 5 лет, если срок больше – субсидию не дадут) на строительство или приобретение жилья. Квартира в дальнейшем не выкупается. Она остается в собственности города. Через несколько лет эта семья приобретает жилье по своему выбору на рынке с использованием бюджетной субсидии и покидает квартиру, предоставленную ей городом во временное пользование, а на ее место приходит другая семья. Ремонт Наниматель обязан делать текущий ремонт за свой счет. Капитальный ремонт жилого дома – обязанность наймодателя, в лице которого выступает город. В срок, установленный договором, или, если он вызван необходимостью, в разумные сроки, определенные нормативами Москвы. При этом наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем капитальном ремонте за три месяца и при необходимости на время его проведения предоставить другое жилье, соответствующее санитарным и техническим нормам. Если наймодатель не выполнил свои обязанности, связанные с ремонтом и иными работами в жилом помещении нанимателя, последний имеет право:

• потребовать соответственного уменьшения платы за жилое помещение на срок, пока такие работы не будут сделаны;
• произвести их своими силами с покрытием убытков за счет наймодателя;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
• потребовать заменить жилое помещение.

Требуется разрешение Наниматель жилья по договору коммерческого найма может облегчить себе и своей семье бремя оплаты жилья, сдав его в поднаем. Но только с разрешения наймодателя. И при условии, что в результате вселения квартиранта размер жилой площади на «душу населения» в квартире будет не менее установленной нормы. Срок, на который заключается договор поднайма, не может превышать срока договора коммерческого найма. Плата по договору поднайма не может превышать плату по договору найма. При досрочном прекращении договора коммерческого найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма. Сроки Договор социального найма бессрочен. Коммерческий же договор город заключает на срок, не превышающий пяти лет. Но если жильцы своевременно оплачивают жилищно-коммунальные услуги, вносят плату за наем, бережно относятся к своему жилищу, то срок автоматически продлевается на следующую пятилетку, на следующую за ней и т. д. В случае досрочного расторжения договора постояльцы выселяются из квартиры и снимаются с регистрационного учета с момента «разрыва» отношений. Право на выкуп Коммерческий найм – один из способов для очередников заполучить жилье в собственность. По новому ЖК РФ, все, кто живет по договорам социального найма, заключенным после 1 марта 2005 года, не вправе приватизировать свое жилье. А семья, заключившая договор коммерческого найма, может в любой момент этот договор расторгнуть и выкупить квартиру с рассрочкой платежа. Для этого нужно обратиться в окружное Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы с заявлением о намерении выкупить квартиру. Это заявление рассматривается на окружной жилищной комиссии. Затем выпускается распоряжение префекта. С ГУП «Московский городской центр арендного жилья» оформляется договор купли-продажи с рассрочкой на 10 лет. Сколько будет стоить выкупаемое жилье, определяется по методике БТИ. Сейчас квартира в новостройке обойдется примерно в 1 тысячу долларов за квадратный метр. А квартиры, освободившиеся за выбытием граждан, стоят 600 – 700 долларов за квадратный метр. Согласитесь, эти цены не сравнить с рыночными. Сразу нужно оплатить треть стоимости жилья, остальную сумму – в рассрочку в течение 10 лет. Приложение 2 к постановлению правительства Москвы от 6 декабря 2005 г. № 983-ПП Ставки платы за пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности города Москвы, для нанимателей жилых помещений по договору найма (коммерческого) жилого помещения Примечания: 1. При расчете платы за наем (коммерческий) к указанным ставкам применяют следующие коэффициенты: а) для жилых помещений без одного и более видов удобств или с одноточечной газовой колонкой – 0,95; б) для жилых помещений, расположенных в пределах Третьего транспортного кольца – 2,0 (граница проходит по Ломоносовскому проспекту, ул. Дружбы, Университетскому проспекту, Мосфильмовской ул., по оси малого кольца МЖД, оси Белорусского направления МЖД, 1-му Хорошевскому проезду, по границе промзоны № 7, 2-му Боткинскому проезду, Беговой ул., ул. Новая Башиловка, ул. Нижняя Масловка, Полковой ул., Стрелецкой ул., Стрелецкому пер., по оси Рижского направления МЖД, оси Ярославского направления МЖД, ул. Сокольнический вал, ул. Олений вал, по оси реки Яузы, оси Казанского направления МЖД, шоссе Энтузиастов, 2-му Кабельному проезду, Красноказарменной ул., ул. Лефортовский вал, 1-му Проломному пер., по западной границе промзоны № 20, Таможенному проезду, ул. Золоторожский вал, по оси Курского направления МЖД, Калитниковской средней ул., 2-й Скотопрогонной ул., Сибирскому проезду, ул. Талалихина, Волгоградскому проспекту, по оси малого кольца МЖД, Автозаводской ул., 3-му Автозаводскому пер., ул. Ленинская Слобода, по оси реки Москвы, Духовскому пер., Большой Тульской ул., по оси Павелецкого направления МЖД, скоростной дороге № 3 Теплый Стан – Владычино, по оси малого кольца МЖД, Ленинскому проспекту, Воробьевскому шоссе, по южной границе территории Дворца пионеров, ул. Коперника, далее по Ломоносовскому проспекту). в) для отдельных квартир, имеющих все изолированные комнаты, – 1,2; г) для жилых помещений, имеющих высоту потолка 2,8 м и более, – 1,2; д) для жилых помещений, имеющих балкон или лоджию, – 1,2: е) для жилых помещений, расположенных над организациями торговли, общественного питания, аркой, – 0,8. Коэффициенты перемножаются. Площадь жилого помещения, с которого взимается плата за коммерческий наем, принимается по данным договора найма жилого помещения. В «удобства» входят: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (центральное или местное – многоточечная газовая колонка). Наниматели жилья по договору коммерческого найма помимо платы за наем оплачивают коммунальные услуги. Общая площадь квартиры для расчетов за жилищно-коммунальные услуги складывается из суммы площадей всех помещений квартиры, включая площади встроенных шкафов, темных комнат (кладовок). Для справки: площади летних помещений (застекленные и открытые лоджии, балконы, террасы) в оплачиваемую общую площадь квартиры не включаются. Расторжение договора Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

• при использовании жилого помещения не по назначению;
• если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;
• если наниматель не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;
• если наниматель систематически нарушает обязательства по договору;
• если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в течение месяца. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке также и по требованию нанимателя, если:

• наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жильем в соответствии с условиями договора;
• в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;
• жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В случае расторжения договора найма наниматель и все остальные члены его семьи подлежат выселению на основании решения суда. Еще одна причина расторжения договора – заявление нанимателя, решившего оформить жилье в собственность.

Подготовила Галина Писарчик при содействии начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы по Восточному округу Андрея Федотова

В том случае, когда в качестве наймодателя выступает государство или муниципалитет, предоставляющие в наем гражданам жилые помещения в жилищном фонде социального пользования, заключается договор социального найма. Основанием для заключения такого договора с нанимателем является решение уполномоченных органов государственной власти и ОМС. Когда наймодатель – юридическое или физическое лицо, заключается договор коммерческого найма. Эти два вида договора найма имеют между собой существенные .

Отличия между договорами найма

Правоотношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются статьями 671 и 672 Гражданского кодекса РФ, по договору социального найма - статьей 60 жилищного кодекса РФ. Основным отличием между двумя этими видами договора найма является целевая направленность. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется в пользование нанимателю и членам его семьи в соответствии с утвержденными нормативами на возмездной основе с правом дальнейшей приватизации – перевода в собственность. Квартирная плата лимитирована. В случае коммерческого найма речь идет о возмездном предоставлении жилья во временное пользование, плата при коммерческом найме не лимитируется.

Социальный наем может быть осуществлен только в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий в любых разновидностях жилого фонда, в том числе, и в частном. Для заключения этого договора не требуется никаких подтверждений от нанимателя, что он нуждается в улучшении жилищных условий. Чтобы получить жилье по договору социального найма, необходимо выполнение многих административных условий и требований: постановка на учет в порядке очередности, подтвержденная нуждаемость, получение ордера. При этом жилая площадь предоставляемого помещения нормируется, а при коммерческом найме она определяется только соглашением сторон и сдается без всяких ограничений по количеству квадратных метров.

Кроме того, договор социального найма не имеет срока действия, для договора коммерческого найма это является одним из существенных условий. Договор коммерческого найма по сроку действия может быть краткосрочным, если он заключен на срок менее 1 года, и долгосрочным, когда этот срок составляет от 1 года до 5 лет. Допускается не указывать срок действия договора коммерческого найма, если он соотносится с каким-нибудь условием или событием, например, может быть заключен на срок действия трудового договора или контракта. Понятие членов семьи нанимателя при социальном найме сохраняется, в случае коммерческого найма – речь идет о нанимателе и постоянно проживающих вместе с ним граждан.