Соглашение о расторжении договора аренды помещения. Особенности договора о расторжении договора аренды нежилого помещения, образец документа. Особенности прекращения совместной деятельности

Договор аренды – соглашение между физическими или юридическими лицами, на основании которого одна из сторон сделки (арендодатель), на определённых условиях и за определённую плату, разрешает пользоваться своим имуществом другой стороне (арендатор), сохраняя за собой право собственности на него. Практика показывает, что довольно часто подобные договора расторгаются до истечения срока их действия по инициативе как одной из сторон, подписавших данный юридический документ, так и обоими участниками сделки, синхронно пришедшими к такому решению вследствие определённых обстоятельств. Причины таких явлений имеют различные побуждающие факторы, приводящие к возникновению подобных ситуаций. Но, несмотря на обстоятельства, лежащие в их основе, лица, решившие досрочно расторгнуть договор аренды, обязаны действовать в рамках установленного законодательства, которое подробно прописано в ст. 606-701 ГК РФ. Перед инициацией такой процедуры сторонам, желающим прекратить действие договора аренды раньше срока его истечения, необходимо тщательно изучить допустимые юридические основания, позволяющие успешно провести этот процесс. Идеальным вариантом является внесение в договор аренды отдельного пункта, в котором чётко и ясно прописаны условия его досрочного расторжения. В противном случае участники сделки имеют все шансы быть втянутыми в длительные судебные тяжбы из-за разногласий и спорных моментов, урегулирование которых потребует от них повышенных финансовых затрат. Случаи, когда договор аренды можно расторгнуть досрочно Договор аренды прекращает своё действие по истечении срока, прописанного в нём, или по желанию одного из участников данного юридического акта. Поскольку досрочное расторжение арендных отношений, в подавляющем большинстве случаев, способно принести финансовые убытки и создать технические сложности одной из сторон, законодательством предусмотрены определённые мотивы, служащие вескими основаниями для расторжения данного юридического документа раньше срока его фактического истечения. Следует учитывать, что инициировать процедуру может как арендодатель, так и арендатор. И в том, и в другом варианте имеются свои специфические причины, позволяющие судебным органам запустить этот процесс. Ниже приводится их основной список. Мотивы арендодателя, позволяющие ему досрочно расторгнуть арендный договор: – Установлен факт использования арендуемого имущества по нецелевому назначению (данное правило применимо только в том случае, когда в договоре конкретно обозначено, как и с какой целью арендатор должен использовать предмет договора). – Имеются в наличии факты несвоевременного внесения арендатором соответствующей суммы арендной платы, причитающейся арендодателю согласно условиям договора. – Доказано, что в процессе аренды произошло существенное ухудшение состояния арендуемого имущества (данное правило применимо в том случае, когда в договоре конкретно обозначена чёткая граница уровня технического состояния предмета договора, которая позволяет установить его ухудшение). Арендодатель имеет право прекратить досрочно действие договора только в том случае, если сообщит в письменном виде о своём намерении арендатору. В послании потребуется указать все причины, побудившие его предпринять такой шаг. Арендатор, в свою очередь, должен дать ответ, в котором приведены мотивированные контраргументы претензиям арендодателя, при условии, что он не согласен с доводами последнего. ВАЖНО! Смена собственника арендуемого имущества не является причиной для досрочного прекращения договора аренды! Арендодатель также имеет право прописать любые дополнительные пункты в арендный договор во время его заключения, которые позволяют прекратить его действие досрочно, при условии, что требования, оговорённые в них, не противоречат законодательству. Мотивы арендатора, позволяющие ему досрочно расторгнуть договор: – Арендодатель не предоставляет арендатору доступа к предмету договора, либо препятствует его использование по назначению. Если условиями соглашения не оговорено иное, то назначение арендуемого имущества определяется в соответствии с его целью. – Арендодатель не предпринимает действия по осуществлению капитального ремонта, сданного в аренду имущества, или делает это с нарушением оговорённых сроков, при условии, что эта обязанность прописана договоре аренды. – Арендуемое имущество находится в непригодном для дальнейшего использования состоянии, по независящим от арендатора причинам. – Предмет договора не может быть использован по назначению, по причине дефектов, которые не были известны арендатору на момент заключения сделки. Данное правило применимо только в том случае, когда подобные дефекты не прописаны в договоре аренды и не могли быть зафиксированы арендатором во время предварительного осмотра предмета договора. Арендатор имеет право прекратить досрочно действие договора только в том случае, если сообщит в письменном виде о своём намерении арендодателю. В послании потребуется указать все причины, побудившие его предпринять такой шаг. Арендодатель, в свою очередь, должен дать ответ, в котором приведены мотивированные контраргументы претензиям арендатора, при условии, что он не согласен с доводами последнего. ВАЖНО! Арендатор имеет полное юридическое право сдавать предмет договора в субаренду третьему лицу при согласии арендодателя. Действие договора субаренды автоматически прекращается одновременно с основным арендным договором. Арендатором могут быть внесены любые другие дополнительные пункты в договор, позволяющие ему досрочно прекратить его действие, при согласовании их с арендодателем. При досрочном расторжении сделки предмет договора возвращается своему владельцу, после составления соответствующего акта приёма-передачи. Уведомление о досрочном расторжении договора аренды Если одной из сторон-участниц договора аренды принято решение об его досрочном расторжении, то возникает необходимость в направлении в адрес другой стороны-фигуранта сделки соответствующего уведомления. Данная процедура носит обязательный характер. Её неисполнение грозит неприятными юридическими последствиями для лица, решившего досрочно прекратить этот нормативно-правовой акт. Чтобы другой участник договора не имел юридических оснований требовать взыскания финансовых убытков в судебном порядке, необходимо чётко соблюсти все необходимые формальности. На уведомление о досрочном прекращении договора аренды контрагент обязан ответить в течение одного месяца. Началом исчисления данного срока считается дата фактического вручения в руки адресату письма, о которой свидетельствует расписка в его получении. В случае, когда получатель уведомления не предпринимает действий, направленных на разрешение конфликтной ситуации в период оговорённого выше срока, отправитель имеет полное право обратиться за урегулированием данного вопроса в судебные органы. Текст уведомления можно разделить на несколько условных частей: – Вводная часть (в ней указываются данные сторон-участников сделки); – Основная часть (в ней указываются реквизиты договора аренды, подлежащего расторжению и основания, из-за которых производится данная процедура); – Фрагмент, уточняющий детали данной юридической процедуры (например, предполагаемая дата, начиная с которой договор аренды будет считаться расторгнутым); – Дата составления уведомления и соответствующие подписи. ВАЖНО! Уведомление о досрочном расторжении арендного договора подлежит обязательному занесению в специальный журнал исходящей документации, с присвоение данному документу личного регистрационного номера. Соглашение о досрочном расторжении договора аренды Расторжения данного юридического обязательства возможно только после подписания сторонами-участниками сделки соглашения о досрочном расторжении договора аренды. Форма этого документа не имеет чётко определенного регламента, но имеет требования к данным, которые должны быть внесены в него в обязательном порядке. Вот их список: – Дата и место составления соглашения, на основании которого будет прекращён договор аренды; – Номер расторгаемого договора и подробные данные о предмете договора; – Дата, начиная с которой все обязательства сторон, подписавших договор аренды, прекращаются; – Чётко прописанное заверение о том, что стороны, подписавшие данное соглашение, не имеют претензий друг к другу по поводу предмета договора; – Подробные данные об акте возврата арендуемого имущества; – Банковские реквизиты сторон соглашения, их личные подписи с расшифровкой. Вышеуказанный документ составляется в двух экземплярах, для каждой из сторон. Акт возврата арендованного имущества арендодателю Этот документ имеет первостепенное значение, в первую очередь для арендатора. Данный акт является юридическим обоснованием, доказывающим, что арендатор полностью исполнил свою обязанность перед арендодателем, возвратив ему арендованное имущество, в связи с прекращением действия заключённого между ними договора. В случае несвоевременного возвращения предмета договора, арендодатель имеет право потребовать заплатить арендную плату за каждый просроченный день возврата принадлежащего ему предмета сделки. В данном акте в обязательном порядке указывается: – В каком состоянии арендодатель принял своё имущество от арендатора; – Фактическое местонахождение предмета договора; – Насколько своевременно был осуществлён возврат арендуемого имущества. ВАЖНО! Если в договоре аренды было указано, что предмет договора должен быть возвращён в отремонтированном (отреставрированном) виде, то арендатор обязан провести весь комплекс необходимых работ перед тем, как вернуть арендованное им имущество владельцу. Бремя финансовых последствий при досрочном расторжении договора аренды ложится на сторону, нарушившую его условия. Именно она обязана будет возместить убытки пострадавшей стороне.

С помощью специального соглашения к договору найма жилого помещения, стороны могут произвести его расторжение. Образец можно скачать бесплатно по ссылке.

Расторжение договора найма жилого помещения — обыденное дело в повседневной жизни. Арендаторы находят лучшие условия проживания, либо собственник жилого помещения получает более выгодное предложение о найме от иных субъектов. С помощью специального дополнительного соглашения к основному контракту найма, стороны могут произвести расторжение сделки, касающейся жилого помещения. Рассмотрим основные существенные элементы данного соглашения. По специальной прямой ссылке, в соответствующем блоке, имеется возможность бесплатно скачать образец обсуждаемого соглашения.

Поскольку не бывает бессрочных сделок относительно найма жилого помещения, любой контракт когда-либо будет расторгнут. В силу различных обстоятельств субъекты гражданских правоотношений в сфере найма прекращают сотрудничество и письменно это фиксируют. Хорошо, если контрагенты пришли к взаимному согласию и подписали соглашение о прекращении дальнейшего сотрудничества. Однако, не всегда процедура разрыва отношений проходит гладко. Бывают случаи несогласия с доводами другой стороны, что безусловно порождает спор.

Обязательные абзацы соглашения о расторжении договора найма жилого помещения

• Название, порядковый номер и соотношение к основной сделке;
• Место заключения и дата;
• Исчерпывающие реквизиты участников;
• Призыв к действиям о расторжении с определенного числа указанных выше правоотношений;
• Перечисление условий расторжения, обозначение передаточной процедуры;
• Подписание сопутствующих бумаг;
• Иные пункты, не противоречащие законодательству;
• Подписи и расшифровка.

Основной договор защищает обоих участников в том числе и от несанкционированных действий контрагента.

Расторжение договора аренды: по соглашению сторон (образец соглашения), досрочное расторжение

Нельзя взять и выгнать нанимателя за один день, если соглашение уполномочивает его жить в квартире пол года. О расторжении стоит предупредить минимум за 30 дней или по-хорошему попросить его съехать в ближайшее время. И наоборот, нельзя игнорировать оплату арендуемой территории. Оба случая расторжения отношений могут повлечь за собой последствия в виде обращения в суд и взыскания денежных сумм, затраченных на урегулирование ситуации.

Дата: 2015-12-25

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения образец

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

г. [место заключения соглашения] [дата заключения соглашения]

[Полное наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Доверенности], с одной стороны и [полное наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Доверенности], с другой стороны, при совместном упоминании именуемые «Стороны», руководствуясь ст.ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса РФ и положениями договора аренды, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Настоящим соглашением Стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды [объект аренды] от [число, месяц, год] в связи с [основание расторжения договора аренды, предусмотренное договором].

Образцы соглашения о досрочном расторжении договора аренды помещения

Взаимные обязательства Сторон считаются прекращенными с момента заключения настоящего соглашения.

3. В связи с прекращением договора аренды Арендатор возвращает Арендодателю арендуемое имущество в состоянии, обусловленном договором.

4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

5. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

6. Реквизиты и подписи Сторон:

Арендодатель Арендатор

[вписать нужное] [вписать нужное]

Ниже представлен типовой образец документа. Документы разработаны без учета Ваших персональных потребностей и возможных правовых рисков. Если Вы хотите разработать функциональный и грамотный документ, договор или контракт любой сложности обращайтесь к профессионалам.

ON-LINE ЗАЯВКА

СОГЛАШЕНИЕ О ДОСРОЧНОМ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ ОТ _______________ г.
г. Москва «__» ____________ 20__ г.
___ далее именуемый «Субарендодатель», действующий на основании ___, и ___ далее именуемое «Субарендатор» в лице ___, действующей на основании ___ заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
Стороны приняли решение о досрочном расторжении заключенного между ними Договора субаренды от __ __________ 20__ года (далее — Договор) на основании ___.
Все обязательства Сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения Субарендодателю по акту приема-передачи.

Расторжение договора аренды арендатором или арендодателем. Расторжение договора аренды - образец

Акт приема-передчи помещения прилагается к настоящему Соглашению.
Техническое состояние нежилого помещения, а именно: ___ квадратных метра, расположенное по адресу: ___, соответствующей части общего имущества, включая земельный участок, на момент возврата удовлетворительное, состав и состояние имущества, принадлежащего Субарендодателю, на момент возврата удовлетворительное и соответствует условиям договора субаренды.
Все обязательства Сторон по указанному Договору являются выполненными. Взаимных претензий друг к другу Стороны не имеют.
Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру…

Вы видите сокращенную редакцию документа
Нажмите тут, чтобы
ПОЛУЧИТЬ ПОЛНУЮ ВЕРСИЮ ДОКУМЕНТА НА E–MAIL

Наличие такого документа, как соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения или земельного участка, играет значительную роль при возникновении споров из такого рода сделок. В судебной практике можно встретить признание договоров аренды продленными на неопределенный срок, взыскание арендной платы в принудительном порядке и т.п. Причиной чего является именно отсутствие документа, подтверждающего факт расторжения договора.

Помимо соглашения, которое заключается по обоюдному согласию сторон, на сайте можно ознакомиться с правилами составления одностороннего уведомления о расторжении договора, претензии и даже искового заявления по данному вопросу. Какой документ применить, зависит от обстоятельств дела. Поэтому при затруднениях в выборе способа защиты прав можно обратиться к дежурному юристу сайта.

Скачать образец:

(15,0 KiB, 2 987 hits)

Пример соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Мы, нижеподписавшиеся,

Индивидуальный предприниматель Соколовский Валентин Федорович, ОГРНИП 4986566, адрес регистрации: Волгоградская область, г. Волгоград, ул.

Как расторгнуть договор аренды раньше срока?

Общество с ограниченной ответственностью «Призма», ОГРН 1876414646, юридический адрес: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, ул. 40 лет Победы, 19, оф. 302, в лице директора Фадеевой Алины Дмитриевны, действующего на основании Устава, именуемое далее «Арендатор», с другой стороны,

а вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса РФ заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 6 от 10.01.2018 г. по обоюдному согласию.
2. Взаимные обязательства Сторон считаются прекращенными с момента возврата арендованного помещения Арендодателю по Акту приема-передачи.
3. Акт приема-передачи нежилого помещения должен быть составлен не позднее 5 календарных дней после подписания настоящего соглашения.
4. Претензий по арендной плате Арендодатель не имеет, что подтверждается Актом сверки взаиморасчетов.
5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации.
6. Настоящее соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и в регистрирующий орган.
7. Реквизиты и подписи сторон:

ООО «Призма» ИП Соколовский В.Ф.

Директор Фадеева А.Д.

Когда составляется соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

От расторжения договора следует отличать его прекращение. Прекратиться обязательства сторон могут по общим основаниям, предусмотренным главой 26 Гражданского кодекса, а также в случае субаренды (ст. 618 ГК РФ). Расторжение договора возможно в одностороннем порядке, а также по взаимному согласию сторон.

Форма соглашения зависит от требований к самому договору аренды. Поскольку речь идет о нежилом помещении, то по общему правилу права в отношении такой вещи подлежат государственной регистрации. Правда, аренда регистрируется только в том случае, когда срок договора составляет год и более. Поэтому, если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение о расторжении составляется в 3 экземплярах, один из которых хранится в регистрирующем органе. В противном случае, соглашение о расторжении такого договора не будет считаться заключенным.

Если договор аренды нежилого помещения заключен на срок до года или на неопределенный срок, соглашение составляется в 2 экземплярах, и регистрировать в Росреестре факт расторжения договора не придется.

Содержание соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения

Обязательными элементами юридически значимого соглашения являются.

г. К-ск ___________г.

Арендодатель — Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город К-ск в лице директора департамента Кузнецовой Василисы Васильевны, действующего на основании Положения о департаменте имущественных и земельных отношений администрации городского округа город К-ск, распоряжения администрации городского округа город К-ск or 22.07.2018 № 374, с одной стороны, и Арендатор — Общество с ограниченной ответственностью «Контур» в лице директора Петрова Ивана Петровича, действующего на основании Устава общества, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. По взаимному согласию стороны договорились о расторжении договора аренды земельного участка от 02.11.15 №2-6210 (далее Договор) по адресу К-ская обл.. г.К-ск. пр. Ленина, 23 с 07.02.2018 в связи с вводом объект в эксплуатацию.
2. Стороны признают, что на момент составления настоящего соглашения их обязательства по Договору полностью исполнены, взаимных претензий, в том числе и по внесению арендной платы за землю, нет.
3. Арендатор обязуется в течение одного месяца с момента заключения настоящего соглашения за счет собственных средств провести государственную регистрацию настоящего соглашения в Управлении федеральной регистрационной службы по К-ской области.
4. Арендодатель обязуется в недельный срок с момента заключения настоящего соглашения внести соответствующие изменения в учетные данные Арендатора.

Адреса сторон

«Арендодатель»

«Арендатор»

Соглашение о расторжении № ___ от _______г.

г. ____________

«___»____________года

Общество с ограниченной ответственностью «Орагнизация №1», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Васильева Василия Васильевича., действующего на основании Устава с одной стороны, и Закрытое акционерное общество «Организация №2», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава, с другой стороны, подписали настоящее соглашение о нижеследующем:

1.В связи с истечением срока действия договора аренды № 122 от 25.04.2010 года, стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды № 122 от 25.04.2010 года с 01 февраля 2018 года.

2.Арендатор обязуется до 01 февраля 2018 года передать Арендодателю помещения общей площадью 220 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Красный пр-т, 125, строение 32 по акту приема-передачи в исправном состоянии.

3.Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды № 122 от 25.04.2010 года.

4.Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

5.Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

«Арендодатель»

Васильев В.В.

«Арендатор»

Петров П.П.

АКТ
приема — передачи
по договору аренды №___
от _______ г.

г. _____________

«___»____________года

Общество с ограниченной ответственностью «Организация №1», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Васильева В.В., действующего на основании Устава с одной стороны, и Закрытое акционерное общество «Организация №2», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Петрова П.П., действующего на основании Устава, с другой стороны, подписали настоящий акт о нижеследующем:

1.Арендатор передал, а Арендодатель, в связи с расторжением договора № 122 от 25.04.2010 года, принял помещения общей площадью 220 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Красный пр-т, 125, строение 32.

2.Арендодатель претензий по техническому состоянию переданного помещения не имеет.

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: образец, правила и цели направления

Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение любого гражданско-правового соглашения, в том числе арендной сделки, допустимо по инициативе обеих сторон, если такая возможность не противоречит закону или тексту самого договора. Однако если разорвать сделку намерена только одна из сторон, то осуществление данного действия согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ возможно:

• в ситуациях, которые прямо предусмотрены законодательством;
• в судебном порядке, если одна из сторон существенно нарушает условия сделки.

Применительно к аренде следует обратить внимание на ст. 610 ГК РФ, которая указывает, что если арендное соглашение заключено на неопределенный срок, то любая из сторон вправе отказаться от него в любое время. Однако отказ будет правомерен только при соблюдении условия о предварительном уведомлении другой стороны о своем намерении за 1 месяц (в случае если арендуется недвижимость — за 3 месяца).

П. 2 ст. 610 ГК РФ разрешает сторонам изменить установленные законом сроки уведомления об отказе от договора в тексте самого соглашения, поэтому если сделкой определены иные сроки, то следует придерживаться именно их.

Важно помнить, что по истечении срока для предупреждения об отказе от сделки договор аренды прекращается автоматически, то есть обращение в суд или иные инстанции в данной ситуации от сторон не требуется.

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: порядок составления

Для уведомления другой стороны о намерении расторгнуть договор аренды досрочно контрагенту необходимо подготовить соответствующее письмо, которое следует отправить по почте (с уведомлением о вручении для фиксации даты получения) либо отнести непосредственно контрагенту. В этом случае уполномоченный сотрудник организации-контрагента должен поставить свои инициалы, дату и подпись на втором экземпляре письма, что и будет подтверждать факт получения уведомления.

Каких-либо специальных требований к содержанию документа закон не предъявляет. Однако, учитывая устоявшиеся правила юридической техники, в письме следует указать:

• наименование сторон сделки;
• соглашение, о расторжении которого идет речь;
• день, с которого соглашение будет считаться расторгнутым;
• порядок возврата имущества, если таковой требуется с учетом положений договора или характера самого имущества;
• дату написания, подпись (печать) стороны, направляющей уведомление.

Образец уведомления

В качестве примера для подготовки письма можно использовать следующий образец:

Генеральному директору ООО «Радуга»

Ефимову П. И.,

Красногорск, ул. Северная, оф. 2

15.01.2018 № 4/ДП

Уважаемый Петр Иванович!

Настоящим письмом согласно требованиям п. 2 ст. 610 ГК РФ сообщаю Вам о своем намерении расторгнуть договор аренды офиса от 12.05.2015 № 156/015А, расположенного по адресу: Красногорск, ул. Северная, офис № 3, с 01.05.2018.

Прошу Вас вывезти из указанного помещения имущество, принадлежащее ООО «Радуга», и привести помещение в состояние, в котором оно находилось на момент его сдачи в аренду ООО «Радуга» согласно передаточному акту (приложение 1 к договору аренды офиса от 12.05.2015 № 156/015А).

Арендодатель:

Генеральный директор ООО «КрасногорскАвтоТорг» _______ Семенов И. Н.

Расторжение арендной сделки при нарушении ее условий

Расторжение арендной сделки, помимо общего порядка, предусмотренного ст. 610 ГК РФ, возможно и в судебном порядке. Основания для расторжения в таком порядке прописаны в нормах ГК РФ. В частности, случаи существенного нарушения условий сделки со стороны арендатора указаны в ст. 619 ГК РФ, арендодателя — в ст. 620 ГК РФ.

Вместе с тем порядок действий, в том числе направления уведомлений о расторжении сделки, для арендатора и арендодателя несколько различается, в связи с чем данный вопрос логично рассмотреть отдельно для каждой из сторон договора.

Не знаете свои права?

Основания для расторжения сделки арендодателем

Согласно требованиям ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться с иском в суд в целях прекратить арендные отношения с арендатором в следующих случаях:

• если арендатор 2 и более периода (месяца, квартала и т. д.) не вносит арендную плату;
• при неосуществлении арендатором в положенные сроки капитального ремонта объекта аренды, если таковой предусмотрен договором или техническими регламентами;
• если арендатор существенно ухудшает состояние переданного ему имущества;
• когда имущество используется не по назначению либо арендатор грубо (неоднократно) нарушает условия арендной сделки.

Для обращения в суд с иском арендодателю необходимо соблюсти 2 обязательные досудебные процедуры, наличие которых предусмотрено ст. 452 и 619 ГК РФ.

Так, согласно ст. 452 ГК РФ требовать расторжения сделки в суде арендодатель может в случае получения отказа на свое предложение расторгнуть сделку либо если ответ на такое предложение от арендатора не поступил в течение 30 дней или иного, предусмотренного соглашением между сторонами срока.

В силу ст. 619 ГК РФ арендодатель также перед заявлением иска в суд обязан предупредить арендатора о необходимости выполнения им взятых на себя обязательств в разумный срок.

Предупреждение арендатора: нормы ГК РФ и судебная и практика

Соблюдение требований ст. 452 и 619 ГК РФ на практике вызывает массу вопросов. Наиболее распространенный из них касается образца письма о расторжении договора аренды. В частности, можно объединить 2 обозначенных требования в одном документе или нет?

Данный вопрос подробно раскрыт в п. 29 письма Президиума ВАС РФ «Обзор…» от 11.01.2002 № 66. В нем Президиум ВАС РФ указывает, что претензия об устранении нарушений договора сама по себе не является предложением расторгнуть либо изменить действующий договор.

Соответственно, первоначально арендатору должно быть указано на необходимость исполнения своих обязанностей и предоставлен разумный срок для этого. И только в случае невыполнения арендодатель вправе требовать расторжения договора. Таким образом, обозначенные в ст. 452 и 619 ГК РФ требования являются самостоятельными и не заменяют друг друга.

Что же касается объединения этих 2 требований в рамках единого письма, то такая возможность признана правомерной постановлением 1-го арбитражного апелляционного суда от 19.05.2010 по делу № А79-9531/2009. В рассмотренном случае арендодателем в одном письме было предписано в недельный срок погасить задолженность по арендной плате, а в случае отказа от данного требования в месячный срок со дня получения письма предлагалось расторгнуть арендное соглашение.

Образец уведомления о расторжении договора аренды арендодателем

В качестве образца в описанном случае может быть использован следующий вариант претензии:

Директору ООО «Колос»

Петрову И. И.,

Красногорск, ул. Южная, 1

10.01.2018 № 2

Уважаемый Иван Иванович!

Настоящим письмом согласно требованиям ст. 619 ГК РФ уведомляю Вас об образовании просрочки по арендным платежам за 3 календарных месяца по договору аренды металлорежущего станка 16К 20 от 18.02.2017 № 15/АС и требую погашения образовавшейся задолженности в сумме 21 200 (двадцати одной тысячи двухсот) руб. в срок до 20.01.2018.

В случае отказа в погашении задолженности в обозначенный срок согласно ст. 452 ГК РФ предлагаю расторгнуть договор аренды от 18.02.2017 № 15/АС с 10.02.2018.

Арендодатель:

Директор ООО «Техстрой» _____________________________ Федоров С. Н.

Условия для разрыва сделки арендатором

Перечень оснований для расторжения договора арендатором прописан в ст. 620 ГК РФ. В частности, арендатор может требовать разрыва сделки в следующих ситуациях:

• если имущество по стечению обстоятельств, не зависящих от арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для дальнейшего использования;
• арендодатель не предоставил имущество арендатору либо создает препятствия для его нормального использования;
• переданное в аренду имущество имеет недостатки, не обозначенные в договоре, которые не позволяют использоваться его по назначению;
• арендодатель не осуществил в требуемые сроки капитальный ремонт вещи, если в силу договора такая обязанность за ним закреплена.

В то же время ст. 620 ГК РФ не требует от арендатора предупреждать арендодателя о необходимости устранения допущенных нарушений. Следовательно, в перечисленных выше ситуациях арендатору необходимо только исполнить требование ст. 452 ГК РФ и направить за 1 месяц (либо иной указанный в контракте срок) предложение о расторжении договора своему контрагенту. И уже в случае отрицательного ответа (отсутствия ответа в течение 30 дней) обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением.

***

Подводя итоги, отметим, что составление письма о расторжении арендной сделки должно осуществляться с учетом конкретного основания для такого действия и опираться на требования законодательных норм, в частности ст. 452, 610, 619 и 620 ГК РФ.

Аренда является ярким примером простого имущественного соглашения. Ее условия предполагают добровольную передачу определенной собственности, а также ее дальнейшее использование получателем на протяжении заранее обговоренного периода времени. В дни огромной популяризации малого бизнеса значение аренды недвижимого имущества резко возросло. Договоры, заключенные в данной сфере, являются одними из самых распространенных в гражданских правоотношениях. Как следствие - расторжение по соглашению обеих сторон становится не менее частой практикой. Данный процесс имеет массу нюансов и особенностей, знание которых обязательно во избежание возможных сложностей в будущем.

Порядок расторжения

Расторжение договора аренды по соглашению сторон считается наиболее приемлемым и простым с юридической точки зрения способом прекращения отношений. Причины не обязательно должны быть негативными, однако будет не лишним уточнить их конкретный характер во время переговоров.

Порядок расторжения арендного договора включает в себя определенные особенности. Для начала рекомендуется ознакомиться с общими сведениями об аренде недвижимых объектов, а также правах и обязанностях участников сделки, описанных в Гражданском Кодексе Российской Федерации . Это позволит сократить процесс расторжения отношений и свести убытки к минимуму.

Примерный план последовательности действий сторон при расторжении договора аренды по взаимному соглашению:

1. Сбор доказательства о наличии оснований для прекращения отношений друг с другом. Этот пункт не требуется, однако будет не лишним. Сами основания должны быть указаны в обязательном порядке;
2. Составление соглашения о расторжении договора аренды по взаимному согласию сторон;
3. Подписание акта о расторжении договора аренды.

Нередки ситуации, когда договор аренды проходит через процесс Госрегистрации. В таких случаях заявление на расторжение договора аренды также необходимо подвергнуть этой процедуре. Порядок осуществления регистрации зафиксирован в статьях №651 и №452 (п. 1) Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Моментом расторжения договора аренды по взаимному соглашению сторон считается дата подписания соответствующего соглашения. Тем не менее, законодательство допускает установление и иного числа. Временем официального расторжения также может считаться дата, когда соответствующая запись об аренде внесена в Государственный реестр.

Основания расторжения

Договорные обязательства между участниками могут действовать до окончания указанного в соглашении срока либо до момента их незапланированного разрыва. Действующее законодательство не предусматривает расторжение договора аренды в одностороннем порядке, так как в большинстве случаев при этом нарушаются права одной из сторон.

Прекращение отношений между участниками должно быть основано на условиях обоюдного соглашения.

Основания расторжения договора аренды, предусмотренные законом:

• Принятие совместного решения обеими сторонами договора;
• Наличие в соглашении определенного условия, с которым связана возможность преждевременного прекращения отношений друг с другом;
• Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон в судебном порядке.

Перечисленные выше основания действуют для всех разновидностей арендуемой недвижимости, независимо от ее характера и назначения. Это может быть земельный участок, квартира, загородный дом, торговая площадь или любой другой недвижимый объект.

Особенности досрочного расторжения

Возможность досрочного расторжения арендного договора предусматривается законодательством Российской Федерации. Участники сделки имеют право расторгнуть договор по обоюдному согласию. В таком случае нет необходимости обращаться в судебный орган для защиты интересов одной из сторон.

Для избежания возможных проблем в будущем, на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора аренды, можно прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений.

Составление соглашения о расторжении

Если обе стороны пришли к взаимному пониманию и выявили желание прекратить сотрудничество, тогда договор аренды может быть расторгнут в соответствии с законодательством. Партнеры просто заключают специальное соглашение о прекращении сотрудничества, которое является основанием для завершения аренды недвижимости. Гораздо больше сложностей возникает, если один из участников сделки не согласен досрочно расторгнуть договор.

Для подтверждения факта взаимного согласия на расторжение договора аренды заключается дополнительное соглашение, в котором указываются основания прекращения сотрудничества.

Стоит иметь в виду, что законодательно утвержденной формы для соглашения подобного рода пока не предусмотрено. Участники сделки решают самостоятельно, какую информацию вносить в документ.

Данные , которые следует включить в соглашение о расторжении договора об аренде:

• Наименование документа, то есть «Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения»;
• Номер договора об аренде;
• Дата составления договора об аренде;
• Указание арендованной недвижимости;
• Личные данные обеих сторон соглашения. Для физических лиц - паспортные данные и информация о текущем месте жительства. Для юридических лиц - полное наименование предприятия и сведения о государственной регистрации в качестве организации;
• Сведения о дате расторжения договора должны также значиться;
• Подписи участников с расшифровкой.

В текст соглашения обязательно вносится следующая формулировка: «Считать договор № _ от __ недействительным с ____». Стороны также добавляют специальный пункт о том, что они не имеют друг к другу претензий. Дополнительно следует составить акт приема и передачи оснований, на которых будет передано помещение. Не следует забывать, что в конце документа указывается дата его написания, после чего участники ставят свои подписи и полные имена прописью. У каждого участника сделки должно быть по две копии соглашения.

Когда стороны приходят к согласию друг с другом, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. Однако в связи с требованиями законодательства Российской Федерации, для официального рассмотрения акта о расторжении договора аренды по соглашению сторон понадобится определенный пакет дополнительных документов.

Дополнительные документы:

• Соглашение об аренде недвижимости;
• Уведомление относительно расторжения арендного договора с указанием длительности периода освобождения жилого помещения в том случае, если предметом сделки был жилой объект недвижимости;
• Исковое заявление в судебный орган. Этот документ необходим в том случае, когда одна из сторон отказывается расторгнуть действие соглашения;

В том случае, когда имел место факт порчи арендуемого недвижимого имущества, потребуется предоставить претензию о возмещении материального ущерба.

5/5 (2)

Как составить соглашение о расторжении договора

Когда сторонами соглашения принято взаимное решение о прекращении арендных правоотношений, стороны подписывают соглашение, которое является просто формальным документом.

Учтите! Законодательно такая форма закреплена не была, в связи с этим стороны самостоятельно решают, какие данные в документе должны содержаться.

• Наименование документа «Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения». Требуется указание номера и даты составления документа, а также указание на место, где был составлен договор;
• Далее указываются персональные данные обоих сторон правоотношения. Когда в их качестве выступают физические лица, то в документ вносятся паспортные данные, а также информация о месте проживания лиц. Когда участниками правоотношения являются юридические лица, то в соглашении указывается полное наименование организации, сведения о государственной регистрации в качестве организации;
• В тексте соглашения вносится следующая формулировка: «Считать договор № _ от __ недействительным с ____». Сведения о дате расторжения договора должна быть обязательно указана. Стороны вносят пункт о том, что не имею друг другу претензий. Дополнительно следует составить акт приема – передачи на основании, которого будет передано помещение;
• В конце документа участники указывают дату подписания и свои личные подписи.

Соглашение должно иметь количество экземпляров, которое пропорционально количеству участников соглашения.

Когда соглашение заключалось сроком более года, то лица должны совместно подать заявление в Росреестр для внесения сведений о прекращении прав пользования помещением.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец соглашения о расторжении договора аренды помещения:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Какие нужны документы

Для того чтобы расторгнуть соглашение, следует подготовить следующий перечень документов:

• Экземпляры соглашения о прекращении правоотношений. Как ранее уже было сказано, подготавливается в соответствии с количеством участников. Как правило, количество таких соглашений, соответствует количеству ранее подготовленных и подписанных соглашений об аренде помещения;
• Уведомление, которое подтверждает направление одним из участников договора решение о прекращении арендных отношений;
• Копия ранее составленного договора об аренде помещения;
• Акт о приеме-передаче объекта;
• Документы, подтверждающие личность участников.

Порядок расторжения документа

Соглашение об аренде помещения может содержать норму, которая позволит автоматически его продлить при наступлении определенного срока. Еще одним из способов продления арендных отношений – заключение дополнительного соглашения.

Когда наступил срок окончания правоотношений и стороны не намерены продолжать эти отношения, то соглашение прекращает свое юридическое действие. В государственный реестр вносится соответствующая запись.

В случае, когда срок отношений наступает, но договор предусматривает возможность его автоматического продления, участники договора должны обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении договорных правоотношений.

Когда лица пришли к обоюдному согласию о расторжении правоотношений, то они составляют новое соглашение и обращаются в государственный орган с заявлением о прекращении юридической силы предыдущего документа.

В таком случае, необходимо осуществить следующий алгоритм действий:

• Составить соглашение о расторжении договора в двух экземплярах, имеющих подписи каждой стороны;
• Подготовить акт приема – передачи помещения, находящегося в аренде. В этом документе указывается его состояние, и наличие ущерба, который причинен арендатором;
• Далее, когда первоначальный договор был заключен сроком более чем на год, то стороны обращаются в Росрестр, с заявлением об изменении записи о юридической силе договора об аренде.

Когда запись внесена, правоотношение прекращает свое действие.

Важно! Случается так, что намерение расторгнуть договор имеет только одна сторона, а вторая выступает против этого. Единственный возможный вариант при таких обстоятельствах – обратиться в судебную инстанцию.

Заинтересованное лицо должно действовать в следующем порядке:

• Составить и отправить уведомление о намерении расторгнуть соглашение. Уведомление лучше отправлять почтой, для того чтобы была возможность отследить его получение. Полученное уведомление может быть рассмотрено в течение одного месяца с момента получения. Когда после уведомления вторая сторона соглашается на расторжение договора, составляется дополнительное к основному соглашение. Если второй участник договора игнорирует уведомление, то отправитель получает право обращения в суд;
• В суд обращаются с исковым заявлением, в котором указываются все обстоятельства дела, а также основания для прекращения юридической силы документа;
• Суд уведомляет второго участника и осуществляет разбор дела в судебном порядке, после чего выносится решение.

Иск может быть не удовлетворен, если отсутствуют основания для расторжения договора. Поэтому прежде, чем обращаться в судебную инстанцию, следует внимательно изучить нормы закона по такой категории гражданских дел.

Посмотрите видео. Порядок расторжения договора аренды:

Сопутствующая документация

Уведомление, направляемое контрагенту должно содержать следующие данные:

• Наименование;
• Сведения о соглашении, которое подлежит расторжению;
• Ведения о сторонах, их реквизиты;
• Основания для расторжения ранее заключенного документа, в том числе со ссылками на закон;
• Сведения о дате прекращения правоотношений;
• Дата и подпись отправителя.

Дополнительным документом является акт приема – передачи, в котором должны быть отражены:

• Сведения о сторонах;
• Информация об объектах, находящихся в передаваемом нежилом помещении;
• Сведения о состоянии этих объектов, и в целом всего помещения;
• Реквизиты каждой стороны.

Причины прекращения действия соглашения

Расторжение заключенного соглашения об аренде помещения допускается только при наличии существенных аргументов, в соответствии с установленным для этого порядком.

Порядок расторжения договора регламентирован ст. 618-620 ГК РФ.

В качестве оснований для расторжения правоотношений можно выделить:

• Наличие между сторонами соглашения, которое было достигнуто в мирном порядке;
• Наличие судебного решения, по заявлению одного из участников правоотношения, поданного, например, вследствие нарушения второй стороной условий договора;
• Наличие отказа, принятого стороной самостоятельно, в случае, когда он допускается нормами закона или договора.

Для согласования процедуры рекомендуется составить требования, на основании которых впоследствии создается соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. Образец такого документ предоставляется для ознакомления другой стороне.

Учтите! Когда в соглашении заранее предусмотрены основание для одностороннего отказа от исполнения обязательств, то для разрыва правоотношения достаточно будет уведомления, направленного второй стороне.

Нормативная база

Основным нормативным документом, который регулирует порядок расторжения договорных правоотношений, и закрепляет порядок составления соглашения о прекращении правоотношения, является Гражданский Кодекс РФ.