Способы продажи заложенного имущества. Актуальные проблемы реализации заложенного имущества Реализация муниципального имущества залогодержателем судебный порядок

В процессе осуществления хозяйственной деятельности и в повседневной жизни возникают потребности реализовать заложенную недвижимость. Однако положение предмета залога придает ей статус, схожий с чемоданом без ручки из известной поговорки, который, как известно, и нести неудобно, и выкинуть жалко. Однако не все в данном случае так безнадежно, как может показаться на первый взгляд, и заложенная недвижимость тоже может быть продана, но с определенными условиями, речь о которых и пойдет ниже.

Для удобства классифицируем указанные условия на юридические и экономические.

Начнем с юридических условий. По действующему законодательству продать заложенную недвижимость возможно, но только с согласия банка (залогодержателя). Несоблюдение этого условия влечет такие неблагоприятные последствия, как признание сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной либо досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращение взыскания на заложенное имущество.

Так, по одному из дел суд удовлетворил требование покупателя о расторжении договора купли-продажи, взыскании с продавца убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд руководствовался пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и указал, что согласие на отчуждение заложенного имущества отсутствует, доказательства обращения продавца в орган по государственной регистрации с заявлением о прекращении залога на данное помещение и снятия таких обременений в материалы дела не представлены.

При этом стоит акцентировать внимание на особом статусе недвижимого имущества и особых правилах его реализации по сравнению со всем остальным имуществом. Так, в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно — предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил о необходимости получения согласия залогодержателя последний вправе по своему выбору потребовать:

— признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;

— досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил об обязательном получении согласия залогодержателя на отчуждение имущества, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В этой связи желательно уже на стадии заключения кредитного договора и договора о залоге имущества в счет обеспечения указанного кредита постараться включить в данный договор следующие условия.

1. Условия, позволяющие досрочно (и желательно без процентов или каких-либо других штрафных санкций) погасить кредит. О праве банков устанавливать комиссию за досрочное погашение кредита свидетельствует следующее дело. Так, заемщиком было заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в виде комиссии за предоставление кредита и за его досрочное погашение. Истец сослался на то, что банк не имел права взимать комиссионное вознаграждение за досрочное погашение кредита. В удовлетворении требования было отказано, так как условия кредитного договора о взимании комиссионного вознаграждения были согласованы сторонами и указанные условия не противоречат закону. Исходя из этих положений, суды пришли к выводу, что действующее законодательство не исключает возможности включения в кредитный договор условий, предусматривающих взимание комиссии за предоставление и досрочное погашение кредита, а также повышение процентной ставки по кредиту .

Стоит отметить, что для потребительских договоров в этой части имеются определенные особенности. Так, по другому делу условие кредитного договора о том, что банк имеет право произвести досрочное погашение кредитной задолженности путем безакцептного списания имеющихся денежных средств с банковского счета, признано ущемляющим права потребителей, поскольку статьей 854 ГК РФ, определяющей основания списания денежных средств со счета, не предусмотрено их безакцептное списание со счетов клиентов банка .

В то же время по другому делу суд указал, что поскольку вступившим в законную силу решением суда банковская операция по списанию денежных средств, перечисленных ответчиком в счет досрочного погашения долга перед истцом по кредитному договору, признана недействительной, однако обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом ответчиком надлежащим образом не исполнены, суд взыскал в пользу истца долг по кредитному договору и в соответствии с пунктом 2 статьи 809 ГК РФ проценты за пользование кредитом за период после прекращения срока действия договора до даты обращения в суд с иском .

2. Условие, допускающее продажу закладываемой недвижимости . Сразу оговоримся, что сделать это, скорее всего, не получится. Поэтому в качестве компромисса можно попробовать прописать сам механизм продажи предмета залога и предоставления взамен банку другого обеспечения. Это сделать вполне реально.

При заключении кредитного договора и договора об ипотеке стратегически более важно получить право на безвозмездное досрочное погашение кредита, нежели право на продажу недвижимого имущества, так как в этом случае у залогодателя появляется большее количество вариантов для отчуждения недвижимости. Получение указанного права (на досрочное погашение кредита) целесообразно даже в тех случаях, когда погашение задолженности осуществляется аннуитетными платежами. Напомним, что аннуитетный платеж — это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Так, по одному из дел суд установил, что между предпринимателем и банком был заключен кредитный договор, по условиям которого кредит возвращается заемщиком путем ежемесячной уплаты в течение одного года фиксированной денежной суммы, в составе которой в первую очередь учитываются проценты за весь указанный в договоре срок пользования кредита (аннуитетный порядок возврата кредита). Спустя семь месяцев после выдачи кредит погашен заемщиком досрочно.

По результатам рассмотрения дела суд удовлетворил требование заемщика о возврате ему части процентов, уплаченных в соответствии с кредитным договором, так как они были уплачены за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось. Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском о возврате части процентов за пользование кредитом, уплаченных им банку по кредитному договору. Как указал суд, проценты являются платой за пользование заемщиком суммой займа (статья 809 ГК РФ). Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата.

По данному вопросу может быть интересно и следующее дело. Так, придя к заключению о том, что размеры процентов за пользование кредитами, которые не подлежат снижению, значительно превышают среднюю действовавшую в спорный период учетную ставку банковского процента, тем самым в существенной части компенсируют кредитору последствия от неисполнения договоров, суды сочли возможным применить статью 333 ГК РФ к процентам за пользование чужими денежными средствами, снизив сумму, подлежащую взысканию, до 150 000 рублей .

Итак, продать заложенную недвижимость возможно несколькими способами.

Первый вариант

Банк дает согласие на снятие обременения и продажу недвижимости. Это согласие может быть как включено в текст договора об ипотеке, так и получено отдельно, если договор об ипотеке такого согласия не содержит. Здесь могут быть два подварианта.

Подвариант А. Банк дает согласие на продажу предмета залога и не требует взамен никакого другого обеспечения. На самом деле это утопичный вариант, и он реально возможен только тогда, когда сумма задолженности по кредитному договору остается очень маленькой.

Подвариант Б. Банк дает согласие на снятие обременения. Снятие обременения с продаваемого помещения и последующая его продажа и предоставление банку в качестве обеспечения иного помещения (иного имущества) или предоставление другого способа обеспечения по кредитному договору (поручительства, банковской гарантии и т. п.).

Второй вариант

Банк не дает согласия на снятие обременения и продажу недвижимости. Продавец сам погашает задолженность перед банком и сам продает недвижимость без обременения.

С одной стороны, это возможно только в тех случаях, если кредитный договор позволяет гасить кредит досрочно. С другой — для потребительских кредитов установление в договоре запрета на досрочное погашение кредита признается недействительным и нарушающим права указанных потребителей. Потребителями в данном случае признаются лица, которые указаны в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Так, в соответствии с преамбулой к указанному федеральному закону потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

По одному из дел суды, исходя из статьи 32 Закона «О защите прав потребителей», предусматривающей возможность в любое время отказаться от исполнения договора, сделали вывод о том, что является нарушением прав потребителей включение в кредитный договор следующего условия: «Настоящим договором устанавливается временной период в размере 6 (шести) месяцев (срок моратория на досрочное погашение, считая от даты фактического предоставления кредита), в течение которого заемщику запрещено производить платежи в счет досрочного исполнения обязательств по настоящему договору».

Утверждение банка о том, что упомянутое ограничение на досрочное погашение кредита якобы не препятствует потребителю «вообще отказаться от исполнения договора», было признано несостоятельным. Как указал суд, в соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ обязательство может быть прекращено в том числе надлежащим исполнением, что для кредитного договора означает возвращение заимодавцу всей суммы займа. Таким образом, суд указал, что запрет на досрочный возврат полученных в кредит денежных средств свидетельствует для заемщика о невозможности отказаться от исполнения договора .

Если для потребительских кредитов включение в договор условия, запрещающего досрочное погашение кредита, признается ущемляющим права и интересы потребителей, то для договоров, заключенных предпринимателями, в данном случае могут быть применены положения статьи 428 ГК РФ, посвященные договорам присоединения. Так, по одному из дел индивидуальный предприниматель обратился с иском к банку об изменении кредитного договора путем исключения из него положения, устанавливающего право банка в одностороннем порядке по своему усмотрению и без объяснения заемщику причин отказать в выдаче кредита либо выдать кредит в меньшем размере, по своему усмотрению и без объяснения причин увеличивать размер процентов за пользование кредитом, а также сокращать срок возврата кредита. При вынесении решения суд руководствовался следующими положениями. В связи с тем что при заключении кредитного договора заемщик был фактически лишен возможности влиять на содержание договора, проект которого был разработан банком и содержал в себе условия, существенным образом нарушающие баланс интересов сторон, суд вправе применить к такому договору положения статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения.

По смыслу пункта 1 статьи 428 ГК РФ путем присоединения может быть заключен любой гражданско-правовой договор вне зависимости от состава сторон договора и целей, преследуемых при его заключении. В материалах дела имеются доказательства того, что при заключении кредитного договора предприниматель предлагал банку изложить часть пунктов договора (в том числе оспариваемых пунктов) в иной редакции, чем та, которая была предложена ему банком для подписания. Однако предпринимателю в этом было отказано со ссылкой на внутренние правила, утвержденные председателем правления банка, не допускающие внесения в проект кредитного договора изменений по сравнению с разработанной и утвержденной формой договора в случае, если предметом договора является типовой кредитный продукт, к числу которых сам банк отнес и кредиты, выдаваемые малым предпринимателям для целей пополнения оборотных средств. Поэтому договор был заключен на условиях банка.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что у предпринимателя отсутствовала фактическая возможность влиять на содержание условий кредитного договора, поэтому он принял условия кредита путем присоединения к предложенному договору в целом, в том числе с учетом оспариваемых условий. Следовательно, к спорному договору могут быть по аналогии закона (статья 6 ГК РФ) применены положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ. При этом тот факт, что в договоре имелись и условия, согласованные сторонами индивидуально (сумма кредита, сроки возврата и т. п.), не препятствует применению пункта 2 статьи 428 ГК РФ к тем положениям кредитного договора, в отношении которых заемщик был вынужден принимать навязанные ему условия.

Суд признал, что положения кредитного договора, об исключении которых просил истец, содержат явно обременительные условия для присоединившейся стороны, которые она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. Спорные положения договора не соответствуют принципу добросовестности в коммерческой деятельности, они явно обременительны для заемщика, поэтому существенным образом нарушают баланс интересов сторон кредитного договора, так как предоставляют кредитору возможность в одностороннем порядке изменять согласованные сторонами условия договора, которые являются существенными для договоров такого вида. Суд также отметил, что в договоре не предусмотрена возможность заемщика, несогласного с изменением условий кредитования, без согласия кредитора досрочно возвратить кредит на прежних условиях и тем самым прекратить отношения с банком, напротив, досрочный возврат кредита по инициативе заемщика договором запрещен.

Постановлением суда кредитный договор был изменен, спорные пункты исключены. Кроме того, суд кассационной инстанции в постановлении подчеркнул, что изменение кредитного договора данным судебным актом означает, что спорные пункты договора утрачивают силу с момента принятия этого судебного акта (часть 5 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) .

В данном варианте реализации заложенного имущества деньги для досрочного погашения кредита берутся у будущего покупателя заложенной недвижимости по договору срочного беспроцентного займа.

Механизм сделки выглядит следующим образом.

1. Заключается предварительный договор купли-продажи, по которому продавец обязуется к определенному числу (учитывается время, необходимое на погашение кредита и снятие обременения с недвижимости) заключить основной договор купли-продажи недвижимости. При этом (для соблюдения прав покупателя) можно будет прописать в договоре возможность автоматического зачета суммы займа в счет покупной цены помещения.

2. Заключается беспроцентный срочный договор займа между покупателем (займодавцем) и продавцом (заемщиком) на сумму, необходимую для погашения кредита.

3. Покупатель погашает кредит перед банком.

4. Банк снимает обременение с помещения.

5. После погашения кредита и снятия обременения с помещения заключается основной договор купли-продажи, оплата по которому уже была частично или полностью произведена заемными денежными средствами.

При данном варианте не стоит забывать об ограничениях, которые устанавливает законодательство о банкротстве. Как свидетельствует судебная практика, в передаче дела по иску о признании недействительными сделок по досрочному погашению долга по кредитному договору для пересмотра в порядке надзора судебных актов было отказано, так как, удовлетворяя иск, суд исходил из того, что их совершение повлекло за собой уменьшение конкурсной массы должника и предпочтительное удовлетворение требований одного кредитора перед другими кредиторами должника .

По другому делу судами было установлено, что ЗАО «Вегат Плюс», будучи клиентом АКБ «Электроника» (ОАО), произвело досрочное погашение задолженности по кредитному договору, заключенному с АКБ «Электроника» (ОАО), путем внутрибанковских проводок по списанию денежных средств в размере 3 043 606 рублей 56 копеек (3 000 000 рублей в счет оплаты основного долга, 43 606 рублей 56 копеек — проценты за пользование кредитными средствами), находящихся на расчетном счете ЗАО «Вегат Плюс».

Решением Арбитражного суда города Москвы АКБ «Электроника» (ОАО) признано банкротом. В соответствии со статьей 103 Закона о банкротстве сделка, заключенная или совершенная должником с отдельным кредитором или иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, может быть признана судом недействительной по заявлению внешнего управляющего или кредитора, если указанная сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.

В пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"» разъяснено, что поскольку дача клиентом распоряжения о списании денежных средств с его счета в банке в счет погашения задолженности клиента перед банком или списание банком в безакцептном порядке денежных средств со счета клиента в банке в счет погашения задолженности клиента перед банком может влечь за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами, эти сделки также могут быть оспорены на основании пункта 3 статьи 103 Закона о банкротстве как при банкротстве банка, так и при банкротстве клиента.

Таким образом, установив по рассматриваемому делу, что ЗАО «Вегат Плюс» являлось кредитором АКБ «Электроника» (ОАО) и в результате совершения оспариваемых сделок имело место предпочтительное удовлетворение его требований перед другими кредиторами АКБ «Электроника» (ОАО) в течение шести месяцев перед возбуждением процедуры банкротства АКБ «Электроника» (ОАО), суд на основании статьи 103 Закона о банкротстве удовлетворил заявленные требования .

Третий вариант

Продажа заложенной недвижимости и погашение кредита с участием банка.

В этом случае продажа заложенной недвижимости и погашение кредита происходит при участии банка. Деньги покупателя, как и в первом случае, идут частично продавцу, частично банку для погашения оставшейся части кредита.

Например, продается помещение, стоимость которого составляет 1 000 000 рублей, а остаток ссудной задолженности — 800 000 рублей. В этом случае покупатель погашает задолженность продавца по кредиту перед банком, а оставшуюся часть стоимости квартиры передает продавцу.

Возможность погашения кредита не заемщиком, а другим лицом базируется на положениях статьи 313 ГК РФ, в соответствии с которой исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Данные действия допускает и судебная практика.

Так, судами было установлено, что общество перечислило банку по платежному поручению денежные средства в размере 834 900 рублей, указав в качестве назначения платежа погашение задолженности предприятия по кредитному договору на основании договора залога от 27.10.2004 № 859.

Ссылаясь на отсутствие договорных отношений с банком и ошибочность перечисления указанной денежной суммы, общество обратилось с иском о взыскании неосновательного обогащения в суд.

Суды пришли к выводу о том, что общество не представило надлежащих доказательств, свидетельствующих о неправомерности удержания банком истребуемой суммы. При этом судами принято во внимание, что отношения между обществом (покупатель) и предприятием (продавец) урегулированы договором купли-продажи, пунктом 5.3 которого установлено, что датой оплаты товара по договору признается дата поступления денежных средств на расчетный счет Красноуфимского отделения № 1774 Сбербанка России в счет погашения задолженности по кредитному договору от 27.10.2004 № 486.

Между банком и предприятием (заемщиком) заключен кредитный договор, в рамках которого у предприятия возникло обязательство по погашению кредита, а также в целях надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору — договору залога от 27.10.2004 № 859. Исполнение обязательства по погашению кредита за предприятие в соответствии со статьей 313 ГК РФ было принято банком от общества, поскольку пунктом 3.5 кредитного договора предусмотрена возможность погашения задолженности предприятия путем перечисления соответствующих денежных средств лицами, не являющимися стороной этого договора.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что денежные средства в сумме 834 900 рублей были перечислены обществом в счет взаиморасчетов между обществом, банком и предприятием. Факт получения банком от общества денежных средств не является для банка неосновательным обогащением .

В тех случаях, когда размер кредита превышает стоимость продаваемой недвижимости (например, 1 000 000 рублей — задолженность по кредиту, 800 000 рублей — стоимость продаваемой недвижимости), отдельного согласования с банком потребует разрешение вопросов, связанных с погашением остатка кредита и предоставления обеспечения под это обязательство.

Механизм сделки:

1) заключается предварительный договор купли-продажи помещения между покупателем и продавцом;

2) заключается трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и банком, по которому покупатель погашает задолженность продавца перед банком, а продавец получает право требования на эту сумму к покупателю;

3) банк снимает обременение с помещения;

4) заключается основной договор купли-продажи помещения, оплата по которому осуществляется в том числе и путем зачета требования покупателя к продавцу.

Отдельно стоит указать, что в случае погашения кредита при посредстве третьих лиц (другого банка, платежной системы) риски, связанные с задержкой зачисления на корреспондентский счет банка платежей заемщика по возврату кредита, лежат на заемщике.

Четвертый вариант. Смена должника по кредиту перед банком.

В данном случае в кредитном договоре покупатель недвижимости занимает место продавца недвижимости в кредитном договоре, ему переходят обязанности по погашению кредита, а продаваемое недвижимое имущество также может выступать обеспечением по кредиту покупателя. В этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит и происходит оформление кредита на него.

Покупатель по договору купли-продажи платит только то, что причитается продавцу (когда стоимость недвижимости больше задолженности по кредитному договору), а долг банку продолжает выплачивать покупатель в виде ипотеки.

Нужно быть готовым к тому, что данная схема потребует определенного времени и может вызвать возражения у банка, так как связана с оценкой нового должника по кредитному договору.

Механизм сделки:

1) получается согласие банка на перемену должника в кредитном договоре;

2) заключается договор уступки прав и перевода обязанностей по кредитному договору между покупателем и продавцом банком;

3) заключается договор купли-продажи помещения;

4) заключается договор ипотеки с новым собственником.

Пятый вариант. Покупка новой недвижимости и ее залог в качестве обеспечения по тому же или новому кредитному договору с одновременным (в случае необходимости) погашением первоначального кредита.

По этой же схеме происходит перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит.

В заключение кратко остановимся на экономических условиях реализации заложенной недвижимости. Во-первых, продавая заложенное помещение, необходимо учитывать, что выиграть на такой сделке можно только в тех случаях, когда цены на недвижимость не изменялись или росли. В противном случае продажная цена помещения может быть меньше остатка задолженности по кредиту.

Во-вторых, продажа заложенной недвижимости — это по определению форс-мажор. Узнав, что помещение заложено, покупатель может расценить это как финансовые трудности продавца и потребовать дополнительной скидки.

В-третьих, в последнее время предложение по недвижимости превышает спрос. Продажа заложенного помещения — более долгий, рискованный и затратный процесс. Это также может быть одной из причин для снижения цены.

РАСЧЕТЫ: РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА - УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НАЛОГОМ НА ПРИБЫЛЬ

В.В. АВДЕЕВ

В настоящее время порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге", Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Реализация заложенного имущества осуществляется путем его продажи с публичных торгов или аукциона. В данной статье рассмотрим порядок реализации заложенного имущества более подробно.

Общие правила осуществления операций, связанных с залогом имущества, регулируются гл. 23 ГК РФ.
Статьей 350 "Реализация заложенного имущества" ГК РФ разделен порядок реализации движимого и недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), если иное не предусмотрено законом, а именно гл. X указанного Закона.
Реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (далее - Закон N 2872-1), если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 350 ГК РФ).
В частности, ст. 28.1 Закона N 2872-1 установлен порядок реализации заложенного движимого имущества и ст. 28.2 Закона N 2872-1 порядок реализации заложенного движимого имущества по договору комиссии.
Таким образом, ГК РФ предлагает определять порядок обращения взыскания на недвижимое имущество в соответствии с Федеральным законом N 102-ФЗ, а на движимое имущество - в порядке, установленном Законом N 2872-1.
Рассмотрим более подробно порядок реализации заложенного движимого и недвижимого имущества.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества,
на которое обращено взыскание

Согласно положениям ст. 56 Закона N 102-ФЗ реализация предмета залога может производиться двумя путями: путем продажи с публичных торгов или на аукционе.
Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 2 июля 2009 г. N Ф03-2893/2009 по делу N А73-12682/2007 сделан вывод, что в силу положений п. 1 ст. 56 Закона N 102-ФЗ заложенное по договору об ипотеке имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, о чем суд имеет право дать разъяснение, если в судебных актах не указаны способ и порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Отличием аукциона от публичных торгов является тот момент, что организатором торгов является пристав-исполнитель, а организатором аукциона - специализированная организация. Стороны имеют право выбрать, каким образом будет производиться реализация предмета залога, с торгов или на аукционе.
Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Закона N 102-ФЗ предусмотрено два варианта определения начальной цены реализации:
- первый - стороны определяют ее своим соглашением;
- второй - начальная цена устанавливается судом.
По общему правилу предмет залога не переходит в собственность залогодержателя, однако п. 4 ст. 58 Закона N 102-ФЗ предусматривает для залогодержателя возможность оставить за собой объект недвижимости.
Если стороны избрали, что заложенное имущество реализуется с торгов, и торги признаны несостоявшимися, то на предмет залога могут быть объявлены повторные торги, начальная цена при которых снижается на 15%.
Если и повторные торги признаются несостоявшимися, то залогодержатель вправе оставить за собой предмет залога по цене со скидкой не более 25% от начальной цены имущества на первых торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой.
Если залогодержатель не использует предоставленную ему законодательством возможность оставить за собой предмет залога в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися, то ипотека прекращается.

Порядок реализации заложенного движимого имущества

Как было сказано выше, ст. 28.1 Закона N 2872-1 устанавливает порядок реализации заложенного движимого имущества.
В соответствии с п. 1 указанной статьи реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.
Пункт 2 ст. 28.1 Закона N 2872-1 устанавливает способы реализации заложенного движимого имущества, взыскание на которое обращается во внесудебном порядке. Такими способами могут быть:
- продажа с торгов, проводимых в соответствии с правилами, установленными ст. ст. 447 и 448 ГК РФ, и соглашением сторон;
- продажа по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером.
Конкретный способ реализации предмета залога в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 24.1 Закона N 2872-1 должен быть предусмотрен соглашением сторон.
Отметим, что ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, подлежат реализации на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг.
Согласно п. 3 ст. 28.1 Закона N 2872-1 в договоре залога, заключенном между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств и предусматривающем внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество, либо в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог по такому договору, стороны вправе предусмотреть следующие положения:
1) предмет залога поступает в собственность залогодержателя;
2) залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного его залогом обязательства.
При обращении взыскания на заложенное движимое имущество в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 28.1 Закона N 2872-1, заложенное движимое имущество поступает в собственность залогодержателя или продается залогодержателем третьему лицу по цене, равной его рыночной стоимости.
Результаты проведения оценки заложенного движимого имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п. 4 ст. 28.1 Закона N 2872-1).
Если кредитор и заемщик не пришли к единому мнению, то продажная цена заложенного имущества определяется судом исходя из рыночных цен.
Аналогичные выводы делают и судебные органы. Так, в Постановлениях ФАС Центрального округа от 19 января 2009 г. N Ф10-5915/08 по делу N А64-259/08-6, ФАС Западно-Сибирского округа от 18 декабря 2007 г. N Ф04-8114/2007(40388-А45-11), Ф04-8114/2007(40795-А45-11) по делу N А45-2748/07-1/68 сказано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
В п. 5 ст. 28.1 Закона N 2872-1 сказано, что залогодержатель в целях реализации заложенного движимого имущества вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки, в том числе с организатором торгов и оценщиком, а также подписывать все необходимые для реализации заложенного движимого имущества документы, в том числе акты приема-передачи, передаточные распоряжения. Кроме того, согласно указанному пункту сумма вознаграждения организатора торгов или комиссионера, не превышающая 3% суммы, вырученной от реализации заложенного движимого имущества, удерживается залогодержателем из суммы, вырученной при реализации заложенного движимого имущества.
Если вознаграждение организатора торгов или комиссионера превышает 3% от реализации заложенного движимого имущества, то разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов или комиссионером, и 3% от суммы, вырученной при реализации заложенного движимого имущества, не подлежит возмещению за счет стоимости заложенного движимого имущества и выплачивается за счет залогодержателя. Это значит, что залогодержателю лучше иметь залоги на большие суммы, чтобы покрыть расходы на реализацию заложенного имущества в случае дефолта из стоимости заложенного имущества.
Пункт 6 ст. 28.1 Закона N 2872-1 предоставляет право залогодержателю требовать передачи ему заложенного движимого имущества залогодателем при условии, что оно было оставлено у залогодателя в соответствии с п. 1 ст. 338 ГК РФ и условиями договора о залоге. Данное право требования распространяется на случаи передачи предмета залога на время во владение или в пользование третьему лицу в соответствии с п. 3 ст. 338 ГК РФ либо передачи залогодателем предмета залога на хранение третьему лицу (хранителю).
Согласно п. 7 ст. 28.1 Закона N 2872-1 в некоторых случаях реализация заложенного имущества может быть отсрочена, а именно:
- отсрочка предоставляется при удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества на основании решения суда;
- отсрочка предоставляется судом;
- отсрочка предоставляется по просьбе залогодателя при наличии у него уважительных причин;
- отсрочка от продажи с публичных торгов возможна на срок до одного года;
- отсрочка не затрагивает права и обязанности сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки;
- сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного движимого имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного движимого имущества по оценке, указанной в договоре о залоге;
- отсрочка не допускается, если может повлечь за собой существенное увеличение риска утраты или гибели, риск значительного снижения цены предмета залога по сравнению с начальной продажной ценой предмета залога или существенное ухудшение финансового положения залогодержателя.
В соответствии с п. 8 ст. 28.1 Закона N 2872-1 если обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется во внесудебном порядке, то стороны могут установить срок, в течение которого со дня, указанного в п. 3 ст. 24.1 Закона N 2872-1, должна быть осуществлена реализация заложенного движимого имущества. Если соглашением залогодателя с залогодержателем такой срок не установлен, то реализация заложенного движимого имущества должна быть осуществлена в разумный срок.
Пунктами 9, 12, 13 ст. 28.1 Закона N 2872-1 определены особенности реализации заложенного движимого имущества путем продажи с публичных торгов как в судебном, так и во внесудебном порядке. Так, согласно п. 9 ст. 28.1 Закона N 2872-1 судебный пристав-исполнитель, а в случае обращения взыскания во внесудебном порядке - залогодержатель обязаны уведомить залогодателя о времени, месте и дате проведения торгов не позднее чем за 10 дней до даты проведения торгов, при этом для залогодержателя, реализующего свое право на возмещение за счет предмета залога во внесудебном порядке, это уже второе извещение: первое он должен был направить залогодателю до начала обращения взыскания (п. 2 ст. 24.1 Закона N 2872-1).
Выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а основаниями признания торгов несостоявшимися являются:
1) в торгах приняли участие менее чем два покупателя;
2) на торгах не осуществлено увеличение начальной продажной цены заложенного движимого имущества;
3) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после дня, когда имело место какое-либо из указанных обстоятельств. При этом возможны два варианта: первый - залогодержатель по соглашению с залогодателем в течение 10 дней приобретает заложенное движимое имущество и засчитывает в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом (п. 13 ст. 28.1 Закона N 2872-1); второй - не позднее чем через месяц после даты проведения первых торгов проводятся повторные торги, при этом начальная продажная цена заложенного движимого имущества на повторных торгах, если их проведение вызвано причинами, указанными в пп. 1 и 2 п. 12 ст. 28.1, снижается на 15%.
При реализации заложенного движимого имущества с торгов, проводимых при обращении взыскания на такое имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке), соглашением сторон может быть предусмотрен порядок снижения цены в случае, если повторные торги были объявлены не состоявшимися по причинам, указанным в пп. 1 и 2 п. 12 ст. 28.1 Закона N 2872-1.
При объявлении повторных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой, оценив его в сумме до 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах, если более высокая оценка не установлена соглашением сторон. Если залогодержатель в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися данным правом не воспользовался, то договор о залоге прекращается (п. 6 ст. 350 ГК РФ).
Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направит в письменной форме организатору торгов и залогодателю или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов, залогодателю и судебному приставу-исполнителю заявление об оставлении имущества за собой.
Право собственности на предмет залога, оставленный за собой залогодержателем, переходит к нему в момент передачи ему предмета залога или, если предмет залога к моменту направления залогодержателем организатору торгов заявления об оставлении заложенного движимого имущества за собой находится у залогодержателя, в момент направления указанного заявления, если законом не установлен иной момент возникновения права собственности на данный вид движимого имущества.
В случае если предметом залога являются имущественные права, данные права переходят к залогодержателю в момент направления организатору торгов заявления об оставлении имущественных прав за собой при условии, что федеральным законом не установлен иной момент перехода прав на данный вид имущества (п. 13 ст. 28.1 Закона N 2872-1).
Пунктом 16 ст. 28.1 Закона N 2872-1 определено: если сумма, вырученная при реализации заложенного движимого имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, то он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Если же сумма, вырученная при реализации заложенного движимого имущества, или цена, по которой залогодержатель оставил за собой заложенное движимое имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, то разница возвращается залогодателю. Такая разница должна быть возвращена в срок, установленный соглашением залогодателя с залогодержателем, или, если такой срок не установлен, в течение 10 дней с даты, когда цена за реализуемое заложенное движимое имущество должна была быть уплачена покупателем, или с даты, когда залогодержатель приобрел право собственности на заложенное движимое имущество. При обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке ответственность перед залогодателем за возвращение указанной разницы несет залогодержатель (п. 17 ст. 28.1 Закона N 2872-1). Отметим, что данные пункты ст. 28.1 Закона N 2872-1 дублируют положения п. п. 3 и 4 ст. 350 ГК РФ.

Налог на прибыль у залогодателя

Напомним, что собственником заложенного имущества до его продажи остается залогодатель независимо от того, у кого имущество находилось.
Если предмет залога реализован, то на дату его реализации в учете залогодателя признается доход в сумме, полученной от его продажи (п. 3 ст. 271 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)). При этом согласно ст. 268 НК РФ указанные доходы уменьшаются на остаточную стоимость (стоимость приобретения) заложенного имущества, а также на сумму расходов, непосредственно связанных с его реализацией.
Таким образом, при продаже заложенного имущества именно у залогодателя возникают доходы от реализации предмета залога. Если залогодатель применяет метод начисления, то он признает такой доход на дату реализации имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ), если кассовый метод, то на дату получения оплаты от покупателя (п. 2 ст. 273 НК РФ).
Суммы убытков, возникших у залогодержателя из-за просрочки исполнения залогодателем обязательства по договору, включаются в налоговую базу залогодателя при условии их соответствия критериям п. 1 ст. 252 НК РФ. Так, суммы штрафов и прочих санкций, предусмотренных основным договором (обеспеченным залогом) за неисполнение залогодателем своих обязательств, учитываются в составе внереализационных расходов (пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ).
В соответствии с пп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ эти суммы включаются залогодателем в налоговую базу на дату признания санкций или вступления в законную силу решения суда (для налогоплательщиков, применяющих метод начисления).
Суммы возмещения расходов залогодержателя на содержание и реализацию заложенного имущества признаются залогодателем в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией на основании пп. 31 п. 1 ст. 264 НК РФ. При этом следует учитывать, что такие затраты обязательно должны соответствовать требованиям ст. 252 НК РФ, т.е. должны быть экономически обоснованы, документально подтверждены и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Налог на прибыль у залогодержателя

Если по условиям договора заложенное имущество передается залогодержателю, то у него возникают обязанности по содержанию и соблюдению сохранности предмета залога. Расходы, связанные с оплатой услуг сторонним организациям по содержанию предмета залога в период его нахождения у залогодержателя, включаются в составе прочих расходов на основании пп. 31 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Бухгалтерский учет

Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н "Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению", в бухгалтерском учете залогодержателя на дату поступления денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, производится запись по дебету счета 51 "Расчетные счета" в корреспонденции со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
При этом к балансовому счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" могут быть открыты субсчета 76-1 "Расчеты по суммам, вырученным от реализации заложенного имущества", 76-2 "Расчеты с заемщиком по процентам".
Зачет поступившей суммы в счет погашения задолженности залогодателя (обеспеченной залогом) отражается по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" в корреспонденции с кредитом счетов, на которых числится указанная задолженность, например на счете 58 "Финансовые вложения", субсчет 58-3 "Предоставленные займы".
Прекращение залога в связи с погашением обеспеченного им обязательства отражается списанием согласованной сторонами стоимости предмета залога с забалансового счета 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные".
Далее рассмотрим порядок отражения операций по реализации заложенного имущества у залогодателя и залогодержателя на конкретном примере.

Пример.
ООО "Зебра" получило 1 февраля текущего года от ООО "Солнце" денежный заем в размере 1 000 000 руб. на 2 месяца под 24% годовых. Условиями займа предусмотрено, что сумма причитающихся процентов подлежит уплате ежемесячно. В обеспечение своего долга ООО "Зебра" предоставило ООО "Солнце" в залог товары стоимостью 700 000 руб. Предмет залога оценен сторонами в 850 000 руб.
Однако в течение срока действия договора займа ООО "Солнце" получило только сумму процентов, причитающихся за февраль текущего года. Оставшаяся сумма долга (1 020 000 руб.) ООО "Зебра" не вернуло.
ООО "Солнце" обратилось в суд, который принял решение о реализации товаров с публичных торгов. Товар был реализован в июле месяце на сумму 1 320 000 руб., в том числе НДС. Предположим, что цена реализации товаров соответствует рыночной.
Предположим, что обе организации определяют доходы и расходы по методу начисления.
В бухгалтерском учете ООО "Зебра" данные хозяйственные операции должны быть отражены следующим образом:
Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 66, субсчет "Расчеты по основной сумме долга", - 1 000 000 руб. - получен заем;
Дебет 009 "Обеспечения обязательств и платежей выданные" - 850 000 руб. - отражено залоговое обеспечение;
29 февраля:
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 66, субсчет "Расчеты по процентам", - 20 000 руб. - начислены проценты, причитающиеся ООО "Солнце" за февраль (1 000 000 руб. x 24% / 12 мес. x 1 мес.);
3 марта:
Дебет 66, субсчет "Расчеты по процентам", Кредит 51 "Расчетные счета" - 20 000 руб. - перечислена банку сумма процентов за февраль;
31 марта:
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 66, субсчет "Расчеты по процентам", - 20 000 руб. - начислены проценты, причитающиеся ООО "Солнце" за март;
в июле:
Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Кредит 91, субсчет "Прочие доходы", - 1 320 000 руб. - отражена реализация на торгах;
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 68, субсчет "НДС", - 201 356 руб. - начислен НДС с реализации предмета залога;
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 41 "Товары" - 700 000 руб. - списана себестоимость товаров, реализованных на торгах;
Дебет 66, субсчет "Расчеты по основному обязательству", Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - 1 000 000 руб. - погашена сумма займа;
Дебет 66, субсчет "Расчеты по процентам", Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - 20 000 руб. - погашена сумма долга по причитающимся процентам;
Кредит 009 "Обеспечения обязательств и платежей выданные" - 850 000 руб. - списано залоговое обеспечение;
Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - 300 000 руб. - получена сумма превышения между суммой, вырученной на торгах, и размером долга (1 320 000 руб. - 1 020 000 руб.);
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 99 "Прибыли и убытки" - 418 644 руб. - отражен финансовый результат от продажи заложенного имущества.
С этой суммы организация-залогодатель должна заплатить налог на прибыль по ставке 20%.
Далее рассмотрим, как эти же операции должен отразить в своем учете залогодержатель:
1 февраля:
Дебет 58, субсчет "Предоставленные займы", Кредит 51 "Расчетные счета" - 1 000 000 руб. - перечислен заем заемщику;
Дебет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные" - 850 000 руб. - отражена сумма залога;
29 февраля:
Дебет 76, субсчет "Расчеты по процентам с заемщиком", Кредит 91, субсчет "Прочие доходы", - 20 000 руб. - отражена сумма начисленных процентов по договору займа за февраль;
3 марта:
Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 76, субсчет "Расчеты по процентам с заемщиком", - 20 000 руб. - получена сумма процентов, причитающихся по договору;
31 марта:
Дебет 76, субсчет "Расчеты по процентам с заемщиком", Кредит 91, субсчет "Прочие доходы", - 20 000 руб. - отражена сумма начисленных процентов по договору займа за март;
в июле:
Дебет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные" - 850 000 руб. - передан предмет залога организации, проводящей торги;
Дебет 76, субсчет "Расчеты по торгам", Кредит 76, субсчет "Расчеты по предмету залога", - 1 320 000 руб. - отражена задолженность организатора торгов за заложенное имущество;
Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 76, субсчет "Расчеты по торгам", - 1 320 000 руб. - получены от организатора торгов денежные средства, вырученные за заложенное имущество;
Дебет 76, субсчет "Расчеты по предмету залога", Кредит 58, субсчет "Предоставленные займы", - 1 000 000 руб. - погашена сумма заемных средств;
Дебет 76, субсчет "Расчеты по предмету залога", Кредит 76, субсчет "Расчеты по процентам с заемщиком", - 20 000 руб. - погашена задолженность по процентам;
Дебет 76, субсчет "Расчеты по предмету залога", Кредит 51 "Расчетные счета" - 300 000 руб. - перечислена сумма разницы залогодателю.
Отметим, что на сумму полученных процентов по денежному займу НДС не начисляется (пп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Налоговое право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Имущество в залоге может быть взыскано залогодержателем, если залогодатель не исполняет своих обязательств по основному договору. К таким соглашениям обычно относятся кредитные, когда финансовые организации предоставляют заемщикам средства на покупку движимого или недвижимого имущества, залоговым средством является приобретаемый объект.

Заложить имущество также может клиент, претендующий на большую сумму займа. Залогодержателем может стать и физическое лицо. Важным аспектом для возбуждения судебного производства является правильное оформление документов, один из них – соглашение о выдаче средств в долг, а второй – залоговый, обеспечивающий возврат на случай потери заемщиком платежеспособности.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Документы подлежат государственной и нотариальной регистрации. Залогодержатель имеет право обратиться к взысканию предмета залога в любой момент. Основанием может стать нарушение условий внесения обязательных платежей заемщиком 3 и более раз на протяжении года, а также полное отсутствие взносов 3 и больше месяцев подряд. Условиями залогового соглашения изначально кредитор и заемщик предопределяют, как будут развиваться события, если последний не сможет возвращать заем.

В документе указывается, что залогодержатель имеет возможность обратиться в суд или взыскивать задолженность самостоятельно во внесудебном порядке. В любом случае конечным результатом должна стать реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание залогодержателя.

Если взыскание будет производиться через суд, то исполнительными лицами станут судебные приставы. После подачи иска залогодержателем на взыскание основной задолженности с заемщика, обращение будет направлено к предмету залога. Приставы обязаны на основании решения суда наложить арест на залог и организовать продажу на торгах.

Если залогодержатель будет иметь намерение самостоятельно реализовать залог, он может подать ходатайство приставу. При отсутствии прошения пристав имеет право изъять залог у залогодателя и передать залогодержателю на основании акта приема-передачи, который сам организует продажу.

Основные понятия

В ГК, в статье 350 законодатель утверждает, что реализовать движимое и недвижимое имущество должника, которое находится в залоге, можно на основании законов о:

• залоге;
• ипотечном кредитовании;
• исполнительном производстве.

По факту реализации залога кредитора возвращаются средства в счет погашения задолженности заемщика, часть вырученных средств уходит на оплату судебных издержек, организацию торгов или аукциона, и другие расходы. Если после оплаты всех долгов останутся средства, они будет возвращены собственнику имущества, при их недостатке кредитор имеет право обратиться к другому имуществу должника, которое не находится в залоге.

У собственника-должника есть возможность прекратить обращение к предмету залога в любой момент, даже после вынесения решения суда или получения уведомления о том, что через 10 дней залог будет изъят для реализации по внесудебному порядку. Он это может сделать даже тогда, когда приставы объявят торги организованными. Главное действие должника – погашение просроченной задолженности в полном объеме с учетом штрафных санкций и пени.

Погасить долг добровольно у заемщика также есть возможность еще до начала торгов, это предложение поступает к нему от судебных приставов, которые приходят уведомить, что имущество выставляется на торги, и налагают на него арест. Заемщик может отсрочить выполнение решения суда на 1 год по ходатайству, в этом случае он обещает выполнить свои обязательства, поэтому до момента погашения задолженности имущество не может распродаваться.

Если ни при каких условиях должник не выполняет свои обязательства, и все сроки отсрочки погашения прошли, имущество распродается. Но в этот момент у залогодержателя появляется возможность приобрести имущество, договорившись с залогодателем-должником.

Если в залоговом соглашении будет указано, что залогодатель не возражает против внесудебного порядка, то кредитор самостоятельно изымает имущество у заемщика и реализует его

В данном случае будут применены правила договора купли-продажи, сумма задолженности будет списана в счет покупной цены залога. Но для начала такой процедуры, необходимо, чтобы первые торги были объявлены несостоявшимися, т. е. имущество никто не приобрел.

Если имущество не будет реализовано после повторных торгов и их также объявят несостоявшимися, то залогодержателю разрешается забрать предмет залога с уценкой. Это право распространяется на период 30 дней . Если залогодержатель не используется право забрать имущество в течение месяца с момента, как вторые торги не состоялись, то его соглашение с залогодателем будет считаться прекратившимся. Имущество должно быть выставлено на третьи торги.

Залогодержатель имеет первоочередное право перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований. По закону имущество должно быть продано, независимо от того, какой порядок выберут кредитор и заемщик – судебный или внесудебный.

В собственность залогодержателя имущество должника передается в крайне редких случаях и в установленном порядке. При реализации залога для него первоначально устанавливается рыночная стоимость, что должно по закону обеспечить интересы залогодержателя.

Исполнительные документы

Взыскание в пользу кредитора в рамках закона может быть совершено в следующем порядке:

По решению судебной инстанции	В этом случае исполнительным документом для взыскания предмета залога является лист, выданный судом первой (общей юрисдикции) или второй (арбитражным) инстанции, после принятого решения. Для установления правопорядка требуется только судебный акт, мировое соглашение, к которому стороны могут прийти в процессе судопроизводства, не может служить исполнительным документом.
Во внесудебном порядке	Производится при наличии договоренности между сторонами, которая указана в залоговом соглашении. В данном случае исполнительная надпись нотариуса, которой заверяется договор залога, дает залогодержателю право на взыскание залога. Соглашение о проведении внесудебного взыскания может быть определено в договоре залога или отдельном, дополнительном к нему.

Недопустимость обращения

Обратить взыскание на залог кредитор не сможет, несмотря на наличие просроченных обязательств и договора залога в том случае, если допущения заемщика по закону считаются незначительными. Также учитывается размер требований, которые выставляет кредитор, по отношению к стоимости залога, которая может во много раз превосходить задолженность.

Кредитор не сможет взыскать задолженность с заемщика через реализацию залога, если:

• задолженность по неисполненным обязательствам согласно кредитному или иному договору займа ниже 5% от стоимости заложенного имущества, которая оглашена в договоре залога;
• просрочка по неисполненным обязательствам, обеспеченным залогом, меньше 3 месяцев .

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Продажа после вынесения решения суда осуществляется на основании исполнительного листа, где указывается продажная стоимость предмета залога. Суд устанавливает ее независимо от рыночной. Если суд не определить начальную стоимость залога и не укажет ее в исполнительном документе, приставу необходимо обратиться к суду с заявлением для разъяснений по данному вопросу.

Продажная цена имущества необходима для участия в торгах, для первичного их этапа она является начальной. Если первые торги заложенного имущества, недвижимости или движимого, не состоятся, то для участия в повторных стоимость залога снизится на 15% .

Начальная цена для проведения взыскания вне суда определяется исходя из документа, который был заключен между кредитором и заемщиком при оформлении займа. В залоговом соглашении может быть указана конкретная стоимость или способ ее определения.

По закону для повторных торгов точно также стоимость имущества уменьшается на 15%. Но стороны могут предусмотреть другой порядок снижения стоимости имущества, его они обязаны указать в залоговом соглашении.

Продажа заложенной недвижимости осуществляется на основании ФЗ об ипотечном кредитовании (гл. 10).

Движимое имущество может быть реализовано точно так же, как и недвижимость, путем судебного и внесудебного методов на публичных торгах

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, может проходить:

На публичных торгах после вынесения судебного решения

Торги организовываются судебными приставами по месту, где находится предмет залога. Информация о дате, времени и месте проведения появляется заранее в печатном издании, на официальном сайте исполнительного органа. Там же указывается начальная цена продаваемого объекта. По условиям проведения публичных торгов, в них может принять участие каждый желающий, для этого необходимо зарегистрироваться, внести задаток. Выигравшим лицом становится тот, кто предложит наибольшую цену за объект. После внесения покупной цены в течение 3 дней , новый владелец заключает договор купли-продажи, а затем регистрирует недвижимость, как собственность. Торги могут быть признаны несостоявшимися, если: участие примет меньше 2 покупателей; организатор не сделает надбавку к начальной стоимости объекта; покупатель не внесет в установленный срок покупную стоимость. Когда первые торги объявляются несостоявшимися, у залогодержателя появляется возможность приобрести объект недвижимости по первоначальной стоимости. На повторных торгах он сможет это сделать по более низкой цене. Если вторые и третьи торги не состоятся, то у кредитора будет возможность приобрести залог в размере 25% от начальной стоимости. Если кредитор не воспользуется своим правом, то договор ипотеки прекратит свое существование.

С помощью открытого аукциона без вмешательства суда

Аукцион также должен проводиться по месту, где находится недвижимость, принимать участие разрешается частным лицам и юридическим. В этом случае организатором торгов для продажи предмета залога является сам банк. Для участия также следует внести задаток и подать необходимые документы. В официальных источниках организатор размещает информацию о том, когда будет проводиться аукцион. Порядок проведения аукциона такой же, как и торгов. Исключение составляет то, что торги проводятся в электронном виде через интернет, когда в личном участии нет необходимости, а во время аукциона участники присутствуют лично. В последние годы аукционы перестали быть популярны, поэтому не только приставы, но и банки прибегают к продаже заложенного имущества с помощью электронных торговых площадок. Необходимо отметить, что внесудебный порядок практически перестал применяться банками для продажи недвижимости, они предпочитают решать этот вопрос только через суд. Продажа имущества может быть осуществлена: на закрытых или открытых торгах самим залогодержателем или комиссионером по договору комиссии, который он заключит с кредитором; путем зачисления залога на баланс кредитора; комиссионером или залогодержателем третьему лицу без участия в торгах; через реализацию ценных бумаг.

Оспаривание действий

Движимое имущество имеют право приобретать третьи лица, к процедуре должны быть применены требования добросовестного приобретения, этих правил следует придерживаться судебным приставам.

Для совершения сделки приставу после ареста имущества необходимо обратиться в арбитраж с ходатайством о том, что к продаже будут привлечены:

• залогодатель;
• залогодержатель;
• добросовестный покупатель.

Арбитражный суд может вынести постановление о возобновлении процедуры взыскания на залог или приостановлении обращения к предмету залога. В случае перехода прав на имущество к третьему лицу не прекращается право залогодержателя взыскать залог, но меняется залогодатель.

Фактически лицо, приобретя залог, не освобождается от исполнения обязанностей по залоговому соглашению, даже если оно не было об этом осведомлено заранее.

После того как пристав обратится с ходатайством о переходе права собственности к другому лицу, ситуация сможет сложиться подобным образом, суд:

• удовлетворит заявление и должником станет новое лицо, которое приобретет заложенное имущество;
• откажет в удовлетворении ходатайства и вынесет решение о том, что исполнительное производство должно быть закрыто.

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению

суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется

путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных

настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного

по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской

Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд

может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что

имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе. Такой же способ реализации

заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем

в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке,

заключенном в соответствии с пунктом 1 статьи 55 настоящего Федерального закона.

Реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается

в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи

55 настоящего Федерального закона не может быть обращено во внесудебном порядке.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе

определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации

и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется

соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого

имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального

закона с последующим оформлением уступки данного права.

Комментарий к статье 56

1. Статья (п.1), так же как и п.1 ст.350 ГК РФ, устанавливает, что заложенное

имущество реализуется путем продажи с публичных торгов. Исключением из этого

правила являются случаи, предусмотренные Законом "Об ипотеке".

Публичные торги - продажа имущества или отдача казенного подряда посредством

вызова желающих принять участие в торгах.

В п.1 комментируемой статьи содержится отсылочная норма о том, что порядок

проведения публичных торгов определяется процессуальным законодательством,

вступили в силу Закон о судебных приставах и Закон об исполнительном производстве.

соответствии с этим будут внесены изменения в действующее законодательство,

поскольку раздел V "Исполнительное производство" ГПК РСФСР, действующего с

об исполнительном производстве, утвержденная Приказом Министра юстиции СССР

подчиненность и порядок действий судебных исполнителей по исполнению судебных

решений, не в полной мере отвечают усложнившимся экономическим и правовым

реалиям современного состояния и перспективам развития нашего государства.

В настоящее время в процессуальном законодательстве, например в ГПК РСФСР,

установлен различный порядок продажи имущества с публичных торгов, в зависимости

от вида имущества и его собственника. Реализация принадлежащего должнику жилого

строения, на которое обращено взыскание, производится в порядке, предусмотренном

ст.399 - 405. Реализация имущества государственных предприятий производится

в порядке, установленном действующим законодательством (ст.414 ГПК РСФСР).

2. Заложенное имущество может реализовываться путем продажи на аукционе,

если об этом имеется соглашение залогодателя и залогодержателя в случаях:

1) когда судом принимается решение об обращении взыскания на предмет ипотеки

(см. пп.3 п.2 ст.54 Закона и комментарий к нему); 2) когда сторонами заключается

соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

(см. п.1 ст.55 Закона и комментарий к нему).

В случаях, когда удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном

порядке не допускается (см. п.2 ст.55 Закона и комментарий к ней), реализация

предмета ипотеки не разрешается.

Аукцион - способ продажи товаров с публичного торга покупателю, который

предложит наивысшую цену. Аукционная продажа может быть принудительной, организованной

для реализации имущества неисправного должника, и добровольной, организованной

самим продавцом либо осуществляемой им через организацию, специально на то

управомоченную, выступающую в этих отношениях, как правило, в качестве комиссионера.

3. В ч.3 п.2 данной статьи помещена отсылочная норма к правилам ст.447

449 ГК РФ, в которых, наряду с Законом "Об ипотеке", регламентирован порядок

продажи предмета ипотеки на аукционе. Поскольку в указанных законодательных

то норма носит диспозитивный характер - сторонам предоставлено право самим

в соглашении определять необходимые условия.

4. В п.3 дана новая формулировка содержащегося в ней правила по сравнению

с п.1 ст.57 Закона о залоге. По нему залогодержатель был вправе, если залогодатель

не выполнил соответствующие обязанности, требовать в суде перевода на себя

заложенного права. Суть новой формулировки состоит в том, что заложенное право

аренды реализуется в соответствии с правилами Закона "Об ипотеке" с последующим

оформлением уступки данного права. Передача права производится с соблюдением

правил об уступке требования (ст.382 - 386, 388, 389 ГК РФ).

Чтобы понять, стоит ли покупать на торгах заложенные в банке автомобиль, новостройку или земельный участок со скидкой 70-90%, следует знать порядок реализации залогового имущества, а также последствия его покупки.

На торгах по банкротству есть категория лотов, цена на которые падает особенно низко, часто до 5-10% от начальной стоимости. Пометка в описании лота «находится в залоге» создает повод для огромной скидки и снижает конкуренцию, потому что многие не знают, как продать залоговое имущество после покупки…

Что такое залоговое имущество?

Выдавая клиенту крупный заём, банк заботится о том, чтобы обеспечить возврат своих денег в том случае, если заемщик не сможет с ним рассчитаться.

При оформлении кредита на большую сумму финансовая организация требует залог - имущество клиента, которое в худшем случае можно будет продать, чтобы погасить его долг.

В качестве обеспечения залога обычно указывают:

• коммерческую и жилую недвижимость (например, при оформлении ипотеки заём предоставляется под залог приобретаемой квартиры или дома);
• земельные участки;
• автомобиль заемщика.

Параллельно с договором кредитования составляют договор залога имущества. Клиент выступает в роли залогодателя, а банк - в роли залогодержателя.

Если заемщик не исполняет своих обязательств по договору кредитования, банк вправе обратиться в суд и взыскать залоговое имущество, чтобы продать его на торгах и вернуть свои деньги.

Процедура реализации залогового имущества

Способ и особенности проведения процедуры зависят от комплекса факторов, начиная от вида залога и заканчивая нюансами договора.

Общий порядок реализации залогового имущества на торгах согласно ГК РФ

1. Банк направляет заемщику претензию с подробным описанием допущенных им нарушений договора займа и уведомляет о том, когда передаст дело в суд в случае неисполнения обязательств.
2. По истечении срока, установленного претензией, дело передается в суд.
3. Если суд принимает решение в пользу банка, приставы изымают предмет залога и организуют публичные торги для его продажи.
4. Должник должен получить уведомление о проведении торгов не позднее, чем за 10 дней до дня старта аукциона.
5. Объявление о дате проведения торгов, характере и стоимости имущества размещают в СМИ в срок от 1 месяца до 10 дней до назначенной даты.
6. Каждый участник аукциона вносит задаток (примерно 5% от начальной стоимости).
7. Участник, предложивший наибольшую сумму, становится победителем.

Он должен внести всю сумму в течение 5 суток со дня проведения торгов, после чего с ним заключают договор и он становится собственником объекта.

Однако при продаже залогового имущества на аукционе по банкротству есть несколько важных нюансов, которые и делают покупку такой выгодной…

4 способа реализации залогового имущества

1. Безусловный

Если по решению суда залог перешел в собственность банка, то финансовая организация продает имущество в обычном порядке.

2. По соглашению сторон

Если кредитор и заемщик смогли договориться о реализации залога, то одна из сторон (чаще кредитор) берет на себя его продажу и на вырученные средства рассчитывается по своим обязательствам. Имущество обычно выставляют на продажу по стоимости чуть выше рыночной (в среднем на 10% дороже).

3. Продажа на торгах в рамках исполнительного производства

Если суд вынес решение взыскать залоговое имущество для погашения обязательств по займу, но право собственности при этом не перешло к залогодержателю, то объект продается на публичных торгах.

С недавних пор начать процедуру банкротства может не только юридическое, но и физическое лицо, которое не может выполнить свои долговые обязательства.

Его кредиторы на собрании решают, как распродать имущество банкрота, а специально назначенный конкурсный управляющий организует онлайн-торги на электронной торговой площадке (ЭТП). Если у банкрота были заложенные в банке автомобили или квартиры, они тоже попадают на аукцион.>

О том, где проходят торги, как в них участвовать, выигрывать лоты и проводить сделки купли-продажи полностью удаленно, не выходя из своего дома, вы узнаете на нашем мастер-классе.

Интересно?

2 типа процедур реализации через аукцион и какая из них наиболее выгодна?

Открытый аукцион по месту нахождения залогового имущества (участие в «живом» мероприятии).

Проводится в случае, если имущество реализуют во внесудебном порядке.

Организатор объявляет начальную стоимость объекта, а участник поднимает свою карточку и предлагает свою цену. Участник, последним поднявший карточку и назвавший самую высокую цену, становится победителем аукциона.

Онлайн-аукцион при продаже залогового имущества в ходе банкротства.

Торги проходят на специализированных интернет-ресурсах. Информацию о том, где продают залоговое имущество, можно найти на сайтах torgi.gov.ru или zalog.lot-online.ru .

Однако, если ваша цель - покупка объектов по минимальной стоимости, то я рекомендую вам присмотреться к торгам по банкротству.

Для описания таких лотов выделены отдельные разделы на аукционных сайтах, а также есть площадки, на которых продается исключительно имущество банкротов.

Полезные советы по быстрому поиску лотов я давал в другой статье:

В отличие от обычного аукциона, торги по банкротству проходят в 3 этапа, на последнем из которых цена снижается , поэтому можно дождаться минимальной стоимости и купить интересующий объект за копейки!

Реализация залогового имущества в процедуре банкротства невыгодна кредиторам, зато очень выгодна для нас с вами, потому что цель таких торгов - не заработать на продаже имущества, а хотя бы частично покрыть задолженность.

Поэтому на торгах можно наблюдать даже такие случаи, как этот, когда цена на дом в залоге у банка упала всего до 5% от начальной стоимости…

Выгодная покупка жилых домов

В остальном специфика процедур схожа.

Кредитор и заемщик заинтересованы привлечь на аукцион как можно больше потенциальных покупателей, поэтому подробная информация о торгах размещена в открытом доступе.

Особых ограничений нет; участвовать в торгах может как физическое, так и юридическое лицо, в том числе иностранцы (за исключением случаев, предусмотренных в законодательстве).

Схема участия в онлайн-аукционе

Как заработать на торгах залогового имущества

Способ заработка будет зависеть от наличия собственных средств для покупки залогового имущества.

Самый простой способ заработка - покупка объектов на собственные средства (если их достаточно) с последующей перепродажей.

Вы становитесь полноценным собственником, не рискуете заемными деньгами и не ставите свой доход в зависимость от срока реализации купленного имущества.

При таком подходе можно получить от 50% чистой прибыли - 150 000₽ на каждые вложенные 100 000₽. Чем ниже цена покупки от рыночной стоимости объекта, тем выше прибыль.

Если свободных денег нет, зато есть опыт участия в торгах, всегда можно предложить инвесторам свои услуги в качестве агента.

Посредники обычно работают за комиссию в размере 10-15% от стоимости лота, а если агент берет на себя еще и продажу приобретенного на торгах объекта, то можно рассчитывать еще на 3-4% прибыли.

Именно так наладил прибыльный бизнес Дмитрий Смелов, который купил дизельный погрузчик за свои деньги и два грузовика на средства инвестора, получив 320 000₽ прибыли менее, чем за месяц:

Как открыть свой бизнес на спецтехнике

Более рискованная схема заработка включает в себя покупку залогового имущества на кредитные средства. Покупатель, выигравший торги, оформляет в банке кредит с льготным периодом погашения (к примеру, 50 дней) и оплачивает покупку из этих денег. После продажи заём гасят из полученных при перепродаже средств и «на выходе» получают чистую прибыль.

Чтобы работать по такой схеме, нужно знать рынок, постоянно отслеживать предложения банков по займам с льготным периодом погашения, а это слишком сложно для начинающих.

В поисках решения этой проблемы мы разработали безопасный способ покупки имущества банкротов вообще без собственных вложений - формулу Доктора Ватсона и рассказываем о ней на бесплатном мастер-классе.

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Кстати, покупка залогового имущества, которое продают в рамках конкурсного производства, это одна из самых безопасных сделок с залогами.

В соответствии с положениями ФЗ №127, залог прекращается после продажи объекта, поэтому покупатель может не бояться утраты права собственности из-за претензий кредиторов.

Исключением могут быть некоторые случаи покупки заложенного имущества ИП-банкротов, поэтому с ними нужно быть осторожнее.

Чтобы избежать распространенных рисков, следуйте простым правилам проверки, тем более что большую часть нужной информации можно найти в открытых источниках.

Что нужно сделать перед покупкой?

• Проверьте двух последних собственников (а не только текущего).

Уточните, не была ли сделка по передаче права собственности совершена в преддверии банкротства. Если это так, то есть риск, что кредиторы потребуют признать сделку недействительной. Сведения об этом можно найти на сайтах bankrot.fedresurs.ru и kad.arbitr.ru .

• Обязательно проверьте документы, которые подтверждают право собственности на имущество.

При покупке недвижимости не лишним будет ознакомиться с расчетными документами, подтверждающими отсутствие задолженности по платежам за коммунальные услуги, а также с отчетом оценщика, который был предоставлен залогодателем при первичном оформлении договора залога.

Если вы хотите узнать, как реализовать залоговое имущество, купленное на торгах по банкротству, с прибылью 100-200%, то запишитесь на бесплатный мастер-класс. Вы узнаете, как находить самые дешевые объекты с помощью нашей методики, которая гарантирует 100% продажу еще до участия в торгах!

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!