Субаренда — это. Субаренда: что это такое, кто такой субарендатор

Субъекты предпринимательства, а также физические лица, имеющие в собственности движимое и недвижимое имущество, которое не задействовано в ведении хозяйства, стремятся сократить убытки, связанные с простоем, а также с необходимостью проведения платежей, обуславливающих поддержание объектов в функциональном состоянии. Снижение расходов на содержание собственности, а также получение прибыли за владение ею, возможно за счёт оформления договорных отношений об аренде. Арендаторы также стремятся уменьшить свои затраты на арендную плату, что становится возможным в случае, если есть свободные объекты, которые можно передать в пользование третьим лицам на правах субаренды.

Что такое субаренда

Что такое субаренда

Субарендой называется передача стороной, арендовавшей объект собственника имущества в пользование третьему лицу.

Переуступка прав ограниченного распоряжения предмета аренды оформляется временно. Компетентно оформленные отношения регламентируют субарендатору права и обязанности, вменённые арендатору в первичном арендном соглашении. Субарендные отношения актуальны в случаях, когда часть арендованного имущества не используется. Процедура позволяет значительно сократить расходы на проведение обязательных платежей за пользование имуществом.

Законодательное регулирование

Что такое аренда предмета собственности

Чтобы ответить на вопрос: «Субаренда - что это такое?», следует изучить законодательные нормы, его регулирующие. Субаренда является официальной формой гражданско-правовых отношений, которые регулируются на законодательном уровне. Их нюансы отражены в Гражданском Кодексе в контексте прямых и второстепенных отношений между собственником имущества и лицами, оформляющими аренду и субаренду. Арендатор в данной схеме оказывает посреднические услуги за счёт предоставления в субаренду имущества, которое ему не принадлежит.

Участие третьего лица увеличивает риски финансовых потерь, связанных с невыполнением обязательств и с порчей имущества. Однако, нормы Гражданского Кодекса позволяют снизить вероятность наступления непредвиденных событий, обусловленных невыполнением обязательств сторонами. Они также помогут решить проблемные ситуации в случае возникновения споров и претензий. Регламентирование отношений возможно только при документальном их оформлении в виде соглашения и приложения к нему, являющимся письменным разрешением собственника о проведении сделки. Отсутствие документов свидетельствует о неправомерном нахождении субарендатора на территории арендодателя.

Как оформить

Принципы проведения процедуры аренды идентичны с операциями по субаренде

При оформлении субарендных отношений обязательно заключение двух соглашений. Основным документом является договор аренды, в котором должен быть раздел с указанием права арендатора на пересдачу предмета соглашения. Договор субаренды – это документ, регулирующий отношения предыдущего и нового арендаторов. Он не может быть составлен без первичного арендного договора. Участниками сделки являются лица:

• арендодатель, являющийся собственником имущества;
• арендатор-лицо, пользующееся имуществом арендодателя, который также является субарендатором;
• субарендатор - сторона, оформившая в пользование через арендатора движимое или недвижимое имущество.

Особенности отношений

Решившись оформить субарендные отношения, следует помнить о юридических нюансах. Срок субарендного сотрудничества не может превышать времени действия основного договора аренды. Это объясняется тем, что предмет соглашения не является собственностью субарендодателя, а ограниченное право распоряжения им регламентировано документально. Досрочное расторжение арендного соглашения означает автоматический разрыв отношений с субарендатором.

Виды арендных отношений

Потенциальный участник соглашения, разобравшись в вопросе о том, субарендатор — кто это такой, сможет понять нюансы отношений с ним. Они зависят не только от субаренддодателя, но и от владельца собственности, которая вторично передаётся в пользование. При оформлении отношений, арендатор приобретает статус субарендодателя, но при этом является полноправным участником первичного договора аренды, в котором отражены его обязательства, не выполнение которых чревато разрывом контракта. Юридическая судьба договора субаренды находится в прямой зависимости от договора аренды и взаимоотношений участников первичного соглашений.

Читайте также: Оффшорные зоны: что это такое, перечень

Что такое субаренда квартиры и при каких условиях её можно оформить

Законодательные нормы регулируют процедуру субарендования. Её невозможно провести без согласия собственника квартиры или его нотариально уполномоченного доверенного лица. Обычно в первичных документах об аренде включается раздел, касающийся возможности переоформления права пользования. В такой ситуации можно не обращаться к собственнику за разрешением. Однако, если в документе предусмотрены какие-либо ограничения или запреты на проведение действий с недвижимостью, то новые отношения невозможны без получения нотариально заверенного разрешения в ответ на письменную просьбу арендатора.

Образец договора аренды

Субаренда нежилого помещения

Оформляя отношения о передаче в пользование собственности через посредника, следует уяснить, что такое субаренда нежилого помещения и какие правовые нормы, регулирующие процедуру, которая должна быть оформлена документально. В контракте следует отразить разделы:

• описание предмета сделки с указанием его территориального расположения, регистрационного адреса, целевого предназначения и площади застройки с учётом общих и передаваемых в субаренду величин;
• условия эксплуатации;
• срок действия договора;
• способы проведения финансовых операций и график платежей;
• ответственность сторон;
• способы решения спорных и конфликтных ситуаций.

Субарендатору рекомендуется ознакомиться с основным договором аренды, в качестве приложения к которому обязательны кадастровый паспорт на недвижимость, свидетельствующий о том, что объект зарегистрирован в государственной базе и акты приёма-передачи предмета договора арендатору. Если контракт оформляется на временной период, превышающий 12 месяцев, то обязательна его государственная регистрация, после проведения которой, документ становится актуальным. Во вторичном договоре не может быть указан срок, превышающий временные рамки основного контракта. Не допускается автоматическое пролонгирование отношений, поэтому их новый этап должен быть оформлен с соблюдением норм документооборота.

Обязанности и права субарендодателя

Арендатор в статусе субарендодателя обязан предоставить в пользование помещение нежилого типа субарендатору в пригодном для эксплуатации состоянии. Обязательно обеспечение водоснабжением, отоплением и электроэнергией. Должны быть разработаны правила поведения на территории и план эвакуации на случай пожара или других чрезвычайных ситуаций. Арендодатель, также как и субарендодатель, имеет право осуществлять проверку соблюдений условий контракта. Мероприятие проводится в дневное время только в присутствии субарендатора. По требованию проверяющих лиц, он обязан предоставить всю документацию, касающуюся ведения хозяйствования.

Обязанности и права субарендатора

Субарендатор вправе использовать предмет сделки только в целях, регламентированных контрактом.

Он ответственен за техническое состояние здания, а также за пожарную безопасность в нём. Перед контролирующими органами, субарендатор несёт самостоятельную ответственность. В его обязанности входит устранение последствий нанесённого ущерба в результате собственных действий.

В период, когда нежилое помещение находится в пользовании, арендатор вправе проводить перепланировку или ремонтные работы только после получения письменного разрешения на такие действия. В этот период арендную плату оплачивать не нужно. Несвоевременно оплаченная арендная плата является основанием для расторжения контракта. В случае досрочного расторжения контракта по инициативе субарендатора, он обязан уведомить субарендодателя не позднее чем за месяц до наступления события.

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, первый берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с договором между ним и арендодателем. При этом арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки – без его согласия она может быть признана недействительной.

Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма устанавливается законодательно в п.2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии. Есть еще один важный момент, по договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам. Следует учесть, что, как и все договоры, касающиеся недвижимого имущества, договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Что нужно для регистрации договора о субаренде

Чтобы в установленном законом порядке зарегистрировать сделку, вы должны будете оплатить государственную пошлину и приложить платежный документ, подтверждающий уплату, к документам, представляемым на регистрацию. В этот пакет документов должны входить:

Документы, удостоверяющие личности участников сделки – арендатора и субарендатора;
- правоустанавливающие документы на передаваемое в субаренду имущество – договор аренды, а также и сам договор субаренды, который предоставляется в виде подлинников в количестве не менее чем 2 экземпляра;
- документы на имущество, передаваемое в субаренду: кадастровые и технические паспорта и иные документы, содержащие описание объекта арендных отношений.

Перед регистрацией сделки уточните полный перечень необходимых документов в территориальном органе Росреестра.

Перед тем как давать определение того, что такое субаренда, напомним читателю, что означает аренда.

Аренда - это соглашение сторон, в результате которого собственник имущества (Арендодатель) передает право пользования (но не право собственности) своим имуществом и владения им другому лицу (Арендатору) на определенное соглашением время и за определенную плату.

Так вот, Арендатор имеет право, при согласовании с Арендодателем, арендованное имущество сдать в субаренду, то есть передать третьим лицам. Говоря простым языком, это вторичная аренда, при которой Арендатор становится Арендодателем по отношению к третьему лицу или группе лиц. Договор субаренды может заключаться на срок, не превышающий срок, указанный в договоре аренды. И к договору субаренды предъявляются те же юридические требования, что и к договору аренды.

По договору субаренды Арендатор может передавать в пользование Субарендатору часть арендованного имущества или полностью все арендованное имущество, при этом самостоятельное право пользования имуществом у Субарендатора не наступает. В случае досрочного расторжения договора аренды, договор субаренды прекращается автоматически.

Что такое субаренда становится понятным из некоторых статей Гражданского Кодекса. Когда заключается договор субаренды, то Арендатор выступает вторичным Арендодателем. При этом, первый Арендатор несет полностью все обязательства по договору аренды. И в силу того, что договор субаренды является производным от договора аренды, то все его условия зависят от основного договора аренды.

Поэтому, при заключении договора субаренды желательно запросить копию основного договора аренды, чтобы понимать, что условия субарендного договора соответствуют условиям арендного договора. Так, например, бывают случаи, когда в договоре субаренды срок действия договора указан, например 2 года, в то время как срок действия договора аренды всего лишь год. В результате договор субаренды может действовать только в рамках сроков, указанных в договоре аренды.

Фактически во многих договорах аренды изначально уже указывается информация об условиях субаренды. В некоторых договорах аренды прописано прямое запрещение сдавать имущество в субаренду, некоторые договора допускают передачу имущества в субаренду, но при обязательном письменном обращении к основному Арендодателю.

Значительная часть жилищного фонда в России арендуется физическими и юридическими лицами. Среди граждан в большей степени распространена сдача недвижимости в наем, как способ дополнительного заработка. Одновременно с этим, сейчас повсюду распространение приобрела субаренда квартиры.

В этом случае, подразумевается съем жилплощади ещё одним человеком. Для этого заключается – поднаем (ст. 685 ГК РФ), регулирующий это правоотношение. Он схож с арендой, но имеет особенности.

Если собственнику жилплощади предлагается пересдать ее внаем, следует выяснить ряд моментов и нюансов, чтобы не попасть на уловку мошенников. Советуем соблюсти юридические тонкости вопроса и разобраться в нём.

В этой статье

Понятие субаренды жилого помещения

Итак, гражданин сдал в аренду свою жилплощадь, получает вовремя плату в установленном объёме, и тут, наниматель, с вашего позволения, или без, начинает сдавать её иным лицам.

Если он это сделает, не информируя хозяина – это будет квалифицироваться как мошенничество. В случае если известит – это будет называться поднаем, условимся называть субарендой.

Внимание важно знать! По закону (ст. 671 ГК РФ), если квартира сдается физическому лицу – заключается договор найма/поднайма жилого помещения. Когда стороной является юридическое лицо, то заключается договор аренды.

Таким образом – это сдача человеком снимаемой им в наем квартиры другому лицу, который становится для собственника жилья поднанимателем – субарендатором, а наниматель для него наймодателем.

Говоря обычным языком – владелец жилья сдаёт его в аренду человеку, а тот сдаёт жилплощадь третьему гражданину, выступая в роли арендодателя.

Каким законом регулируется

Такая сделка классифицируется как сложная, консенсуальная, возмездная. В ней участвует два лица, и она вытекает, из ранее заключённого арендного соглашения. Стороны – третье лицо и наниматель жилья. Регулируется рядом статей, прописанных в 34–35 главах ГК РФ.

Статья 615 п. 2 ГК РФ гласит: «наниматель жилья с разрешения её собственника, имеет право, сдавать арендованное недвижимое имущество в субаренду другому лицу». Аналогичное звучит в статье 685 ГК РФ, с той лишь разницей что сторонами договора выступают, наймодатель, наниматель и поднаниматель.

И в том и другом случае, за сданную квартиру перед собственником квартиры несёт ответственность основной арендатор.

Предмет и условия соглашения

Предметом сделки выступает сдача недвижимого имущества нанимателем другому человеку для съёма на время, обычно, если человек по каким-либо причинам отсутствует какой-либо срок, в нанимаемом помещении, субарендой он может снизить расходы по оплате нанимаемого недвижимого имущества.

Иногда это выступает, как способ заработать на снимаемой недвижимости. Ведь существует вариант, при котором арендатор может сдать эту жилплощадь по более высокой цене, нежели снимает сам.

На это повлияет количество человек, которым она будет пересдана, как будет пользоваться спросом, не последнюю роль играет её состояние и оснащение.

Что надо знать при заключении сделки

При достижении договоренностей следует знать несколько нюансов, которые нужно соблюсти. Иначе сделка может быть признана недействительной (признана ничтожной) в том числе расторгнута в суде.

Чтобы этого не произошло сделать следующие шаги, а именно :

• владелец сдаваемой недвижимости обязательно должен знать о факте сдачи его жилплощади;
• прописана возможность сдачи квартиры арендатором другим гражданам, это условие законодательно закреплено в ГК РФ;
• нельзя сдать помещение на срок, больший, чем срок аренды.

Обратите внимание! Фактически правовое соглашение об аренде жилплощади регулирует последующие правоотношения, заключающиеся в его сдаче другим гражданам. Это выгодно ее владельцу, так как он регулирует и контролирует оба этих правоотношения исходя из своих личных предпочтений и желаний.

Аренда квартиры с правом субаренды

В статье 615 ГК РФ указано, что заключать рассматриваемое правоотношение, возможно, лишь при условии, если предварительно, отдельным пунктом была прописана такая юридическая возможность арендатором.

Когда заключено первоначальное арендное соглашение по найму помещения, этот пункт обязательно должен быть вписан, а стороны должны знать о его существовании.

Если данное условие обозначено в документе, тогда в перспективе съёмщик жилья может на законных основаниях (предварительно проинформировав и согласовав арендодателем) заключить отдельное соглашение с третьим лицом.

Пункт разрешающий осуществлять поднаём недвижимости арендатором закрепляется в документе, в одном из разделов, с обозначением его параметров.

Для того чтобы, с юридической точки зрения, правильно заключить сделку субаренды, то следует руководствоваться грамотно составленным образцом договора (образец можно скачать у нас на сайте здесь).

Правовое значение

Суть сделки представляет собой сдачу в наем арендуемой квартиры третьему человеку на различный период времени, но не превышающий тот, который предусматривает аренда помещения.

Фактически с согласия владельца недвижимого имущества, наниматель выступает уже как арендодатель и регулирует условия нового соглашения. В этой ситуации контроль сделки может, осуществляется и собственником жилья.

При аренде предусмотрены права и обязанности владельца в отношении арендатора, так и субарендатора. Однако не всегда владелец недвижимости готов, чтобы наниматель его недвижимого имущества сдавал его третьим лицам, в том числе для личного обогащения или какой-либо выгоды по различным причинам.

Ведь он не до конца может доверять, сомневается в его платёжеспособности в случае повреждения или уничтожения имущества субарендатором.

Поэтому рекомендуется, что если у собственника квартиры есть сомнения относительно этого вопроса – лучше всего обратиться в страховую компанию и застраховать недвижимость, это будет точно не лишним, если предлагается субаренда помещения.

Кому выгодно

На первый взгляд, отвечая на этот вопрос, может показаться, что преимущества и дивиденды получают обе стороны. Однако чтобы ответить на этот вопрос следует разобраться в нем поподробнее.

Основную роль в этом обязательстве играет арендодатель – снимающий жилплощадь у его сособственника. Он несёт ответственность за заключённую сделку и контролирует её соблюдение второй стороной.

Однако как вы сами понимаете, никто не будет заключать сделку с третьей стороной для удовлетворения своих нематериальных или духовных потребностей. Любая сделка преследует получение определённой выгоды – как правило, материальной.

Поэтому если человек, снимающий жилплощадь проинформировал его собственника, и ранее закрепил возможность субаренды (либо этот было решено участниками правоотношения совместно) значит, он преследует определённую цель.

Вероятно, он не полностью будет использовать жилплощадь, и у него будет оставаться свободная комната, или оно будет пустовать некоторое время, ввиду его отсутствия.

Предприимчивые люди стараются максимально извлечь из пустующего пространства выгоду, тем самым снизить стоимость аренды, а в отдельных случаях с учётом динамики цен на рынке услуг, и даже заработать.

Единственно, чем будет обременён арендодатель - это контролировать условия сделки, и в случае необходимости, информировать собственника.

Что может извлечь для себя собственник жилья – мало что, так как он получает постоянную плату в оговоренные сроки от съёмщика за свою сданную жилплощадь. Однако можно обозначить, что если квартира сдаётся в субаренду, то стоимость съёма возрастёт. Хотя на практике такие варианты случаются не так часто.

Как заключается договор и нужна ли его регистрация

Действующая нормативная база предусматривает простую письменную форму заключения договора. Составляется он в 2 (двух) экземплярах. По одному экземпляру остаётся у участников сделки.

Если сделка трёхсторонняя – когда привлекается еще и сособственник жилья, регистрационная палата либо посредник (*как указывалось выше) то следует составить три экземпляра.

Что касается необходимости регистрации документа, то это зависит от сроков его заключения.

Есть два вида этого соглашения :

1. Краткосрочное - когда оно заключается сроком до 12 месяцев, правовой документ не требует регистрации в нотариальной конторе. Это предусматривает пункт 2 статьи 651 ГК России.
2. Длительное – срок превышает 12 (двенадцать) месяцев. Тогда государственная регистрация обязательна в нотариальной конторе.

ВАЖНО! Требуется регистрировать договор поднайма квартиры в Росреестре, если его срок действия более чем 11 месяцев, т. е. является длительным, при этом он не может быть заключен на срок больше чем основной договор найма квартиры.Вставьте сюда свой текст

Обычно люди не регистрируют договор, составляя его лишь на 11 месяцев, а затем продлевая, через это время. Это несёт определённые риски, если недобросовестными съёмщиками окажется наниматель и поднаниматель.

Существенные условия договора субаренды квартиры

Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.

В существенных условиях необходимо :

1. Обозначить на основании чего арендодатель может заключать новое правоотношение, то есть показать законность - оригинал договора об аренде жилого помещения, либо письменное нотариально заверенное разрешение собственника жилья.
2. Указать предмет и права сторон.
3. Прописать условия прекращения обязательств.
4. Вывести величину платы и порядок её внесения.
5. Должно быть указано, если сдаётся комната.
6. Желательно приобщить опись имущества и его состояние.
7. Сроки не должны превышать время арендного договора.
8. Разрешить вселение, после предварительной оплаты.
9. Согласован порядок уплаты коммунальных платежей.

Как видно из перечисленного - условия несложные, но их соблюдение обезопасит от наступления негативных последствий собственника квартиры. Важно, чтобы все стороны понимали ответственность и были ознакомлены с ними, и соответственно, не возникло непонимания и споров при их обсуждении.

Содержание документа (образец)

Чтобы составить этот договор поднайма квартиры правильно - следует обратиться к уже готовым образцам. Используя его, следует соблюсти установленный порядок заполнения.

Текст должен быть составлен грамотно, без орфографических и пунктуационных ошибок, не должно присутствовать разночтений.

По всем правилам он должен содержать обязательные атрибуты (элементы) отражающие его суть, права и обязанности участников, порядок урегулирования споров.

По своим параметрам и содержанию он идентичен договору аренды жилого помещения. В Для начала в шапке следует назвать документ – договор поднайма квартиры.

После чего указывается :

1. Место и календарная дата заключения.
2. Реквизиты участников.
3. Объект соглашения.
4. Сроки заключения.
5. Обязанности и права участников, порядок использования и передачи имущества в квартире.
6. Оплата съёма и коммунальных платежей.
7. Гражданская ответственность сторон.
8. Условия и порядок расторжения.
9. Порядок решения возникших споров. Возможность наступления форс-мажора.
10. Иные условия.
11. Приложения.
12. Реквизиты и адреса регистрации участников.
13. Место для подписи.

Если решили самостоятельно использовать типовой образец соглашения – важно соблюсти все требования. Точность в этом вопросе убережёт от недоразумений и спорных вопросов.

Его можно написать от руки, так и распечатан на принтере. Не имеет значение, каким образом, главное чтобы он был в письменной форме.

Существующие риски

Риск часто присутствует во всех юридических сделках. Не составляет исключение и рассматриваемое правоотношение. Они существуют для владельца жилплощади и для нанимателей. Таким образом, при составлении договора субаренды квартиры, сторонам следим предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и порядок их решения.

Кроме того риск для наймодателя будет в том что, соглашение заключается без его участия, и он часто может быть не в курсе, кто живёт в квартире и предполагать возможный ущерб. Рекомендуем составлять договор с участием хозяина квартиры, чтобы видеть субарендатора (трёхсторонний).

Для арендатора – риск расторжения аренды ранее согласованного временного срока. Тогда субарендатор должен покинуть помещение, раньше времени, а субарендодатель компенсировать неустойку человеку.

Не стоит забывать что, за причинённый ущерб недвижимости ответственность перед его собственником несёт арендатор.

Порядок разрешения споров

При появлении споров в этом правоотношении рекомендуем уладить их в устном порядке, в личной беседе. Если человек оказался в затруднительном положении и просрочил платёж – можно предоставить ему отсрочку. Испортил имущество – обязать ликвидировать проблему.

Если сторона не внемлет словам, пригласите грамотного юриста и организуйте трёхстороннюю встречу. Разумеются диалог нужно вести без скандала.

В случае, если все эти средства будут исчерпаны – следует обратиться в суд, который разберётся в проблеме. При соблюдении всех условий составления документа – время судебного заседания пройдёт быстрее, а решение будет вынесено в интересах истца.

В любом виде правоотношений есть вероятность наступления негативных последствий. Чтобы предотвратить возможные риски собственнику помещения нужно следовать нескольким рекомендациям.

Важные советы :

1. Внимательно прочитать проект обязательства, обязав вникнуть в них, и вторую строну.
2. В квартире находится дорогостоящее имущество – обеспечить залогом от субарендатора.
3. Ограничить количество проживающих лиц, и обозначит требования при подселении. Нередко шумные кампании могут принести немало вреда квартире и соседям. А это чревато обращением в правоохранительные органы.
4. Если есть знакомые в доме, где сдаётся квартира, нужно попросить проследить за новыми жильцами. Они вовремя смогут проинформировать о лицах ее посещающих или возможных происшествиях, которые могут попытаться скрыть недобросовестные квартиросъемщики.
5. Изучите документы: наличие постоянной регистрации в РФ, семейное положение, имеются ли долги на сайте ФССП.
6. Застраховать недвижимость.

Для субарендатора – при заключении соглашения попросить дать возможность изучить экземпляр соглашения об аренде, чтобы были видны сроки и право на поднаем недвижимого имущества.

При соблюдении этих правил собственник обезопасит себя от неприятностей со стороны мошенников. В завершении стати предлагаем скачать типовые образцы документов.

Аренда нежилых и жилых помещений, а также земельных участков имеет различные формы. Всё зависит от того, какие цели имеют участники такого договора, и какие условия они заранее в нём установили. При помощи такого инструмента заключения сделки, арендатор вправе использовать имущество собственника на определённых правах. По установленным обстоятельствам лицо, получившее в право пользования такую недвижимость, может его сдать в аренду. Отсюда возникает вопрос, что такое субаренда и по каким условиям может заключаться подобная сделка между лицами.

Понятие

Субаренда подразумевает под собой передачу собственности на основании действующего договора аренды. Осуществить подобные условия можно только на основании действующего законодательства и наличия прямо установленных условий в договоре.

Такая форма сделки имеет несколько этапов:

• заключение соглашения между собственником недвижимости или земельного участка и лицом, желающим воспользоваться на определённый промежуток времени данным имуществом;
• оформление договора между лицами по установленной законом форме и составление условий, на основании которых данные действия по передаче в пользование имущества будут осуществляться;
• передача арендатором полученной в пользование недвижимости в аренду другому лицу на основании действующего соглашения с собственником.

Само действие по передаче недвижимости в пользование должно быть чётко регламентировано. В договоре должен быть указан срок, на который предоставляется имущество, и форма оплаты за его временное использование.

Нормы законодательства

Договор субаренды относится к действиям гражданского правового направления. Согласно данному законодательству стороны соглашения прописывают определенные условия, на основании которых будет происходить передача собственности.

Также, если основные условия не будут обозначены, то к такому договору будут применяться условия, прописанные в 615 статье Гражданского кодекса.

Такая форма сделки между лицами заключается в простой письменной форме. Устное составление соглашения не имеет юридической силы.

Воспользоваться правом субаренды можно только с согласия арендодателя. Это должно быть прямо прописано в документе соглашения. Закон запрещает вести скрытую деятельность по пересдаче помещения в аренду другому лицу без разрешения самого владельца. В противном случае, если это происходит, сделка по субаренде признаётся недействительной.

Все денежные средства по такому решению лицо будет обязано вернуть нанимателю, которые он получил при сдаче недвижимости по договору субаренды.

Правила заключения договора

При составлении данного договора, лица должны придерживаться общих установленных правил, по которым такая сделка будет признаваться действительной:

1. Первое правило заключается в самой форме составления сделки. Она должна быть оформлена обязательно в письменной форме. Кроме этого, каждая страница договора должна быть подписана собственноручно каждой стороной.
2. Второе правило заключается в прописывании условий по осуществлению данного типа сделки. Здесь необходимо указать пункт о том, что собственник разрешает арендатору пользоваться недвижимым имуществом и сдавать его по договору субаренды другому лицу.
3. По третьему правилу необходимо обозначать сроки аренды каждым лицом. Арендатор по субаренде не может сдать имущество на срок, превышающий тот, который был установлен по договору аренды с собственником.

Также важным условием заключения такого типа договора является арендная плата. Арендатор вправе расплачиваться с владельцем недвижимости помесячно либо вносить сразу всю сумму за период аренды. В случае ежемесячных расчётов необходимо указать точную дату, по которой будут производиться расчёты с собственником. Нарушение данного условия по оплате влечёт к расторжению сделки.

Условия

Договор субаренды может быть осуществлён только с согласия самого собственника недвижимого имущества. При заключении такого типа сделки у прямого арендатора на руках должен быть документ, подтверждающий данный факт. Согласие либо запрет на пересдачу недвижимости носит императивный характер и не может быть изменён в других договорах пользователя.

Если в договоре аренды не будет прописано данного условия, это не будет означать то, что арендатор вправе пересдать недвижимость другому лицу.

Все действия по заключению договора по субаренде должны быть составлены аналогичным образом, что и по договору аренды. При заполнении условий лица, участники сделки должны руководствоваться теми положениями, что были прописаны в первом документе.

Нарушение установленных правил будет означать, что сделка не имеет юридической силы и через суд может быть признана недействительной.

Необходимые для оформления документы

В зависимости от формы собственности, которая будет сдаваться в субаренду, перечень бумаг может изменяться:

• документ, подтверждающий личность арендатора;
• документ, подтверждающий факт аренды между собственником и арендатором недвижимости;
• чек об уплаченной государственной пошлине;
• если сделка совершается через представителя одного из лиц, то необходимо наличие нотариальной заверенной доверенности по осуществлению данных действий;
• бумаги, подтверждающие право владения и пользования недвижимым имуществом, данная категория документов относится к правоустанавливающим, они предоставляются для заключения договора аренды собственником.

В ситуации, когда предметом аренды является земельный участок, к договору аренды и субаренды должен быть приложен кадастровый паспорт. Если на участке присутствуют здания и иные типы сооружений, то по ним должен быть представлен технический паспорт.

Если собственниками сдаваемого в аренду имущества являются оба супруга, тогда необходимо приложить документы о том, что второе лицо согласно с проведением данной сделки. Документ должен быть заверен нотариально.

При наличии несовершеннолетних детей, прописанных на данной территории, необходимо представить справку из органов опеки, что ребёнок хоть и прописан на данной площади, но проживает в другом месте.

В случае, когда участником сделки является юридическое лицо, то помимо подписи исполнителя в документе необходимо проставить на всех листах печать организации.

На видео об оформлении субаренды

Виды собственности

Сдаваться в субаренду могут:

• нежилое помещение;
• квартира;
• земельный участок.

Каждый из представленных объектов имеет свои нюансы в оформлении сделки. Нежилое помещение и квартира подчиняются общим правилам при оформлении субаренды. Для этого собственнику необходимо внести документы, свидетельствовавшие о праве на данные объекты недвижимости.

Земельный участок отличается по форме субаренды от вышеперечисленных типов недвижимости. Воспользоваться данным правом может арендатор и без получения письменного согласия лица. Если в договоре аренды прямо не прописано, что данному лицу запрещается передавать землю в субаренду, тогда можно сдавать участок.

Единственное условие для оформления заключается в уведомлении владельца о том, что его собственность будет передана в аренду на установленный договором срок другому лицу.

При соблюдении условий и включении в договор всех требуемых документов сделка будет иметь юридическую силу. Каждая из сторон данного типа договора должна иметь на руках копии всех оформляемых документов и быть осведомлена о деятельности, которая ведётся в данной форме собственности.