Успешное составление договора аренды нежилого помещения: рекомендации. Всё о договоре аренды нежилого помещения и его регистрации Составить договор для сдачи в аренду помещения

Аренда нежилой недвижимости предполагает заключение договора. Физическим лицам закон разрешает заключать устные договоры, если срок найма не превышает один год. Юридические лица обязаны заключать договор в письменной форме, каким бы ни был срок.

Договор аренды объекта недвижимости может заключать только его собственник. Помещение должно быть оформлено как нежилое и состоять на учёте государственного органа.

Нежилые помещения могут сдаваться в аренду под склады, офисы, для торговли и производства. Юридическим лицам разрешено использовать арендуемые объекты для оформления юридического адреса. Для этого обычно заключается долгосрочный договор или договор аренды с правом выкупа.

Оформление договора аренды нежилого помещения между физическими лицами

Физические лица вправе заключать договор аренды в устной и письменной форме. Письменные договоры на срок до года в регистрации не нуждаются. Договор на срок от года заключается всегда в письменной форме и регистрируется государством. Регистрация договор аренды нежилого помещения осуществляется в Росреестре. Заявитель подаёт следующий пакет документов:

• заявление;
• квитанцию об оплате пошлины;
• технический паспорт;
• договор аренды;
• паспорт заявителя.

Пошлина Росреестра для физических лиц – две тысячи рублей. В тексте договора аренды нежилого помещения между физическими лицами в обязательном порядке указывается:

• полная информация о сдаваемом помещении (адрес, площадь, назначение, кадастровый номер, собственник);
• права арендатора и арендодателя и их обязанности;
• стоимость аренды и порядок оплаты;
• срок аренды;
• варианты разрешения споров.

Дополнительно может указываться возможность выкупа помещения и его субаренды. Стоимость аренды может меняться 1 раз в год с составлением дополнительного соглашения к договору. Если состояние объекта ухудшилось, и в этом не было вины арендатора, он вправе требовать снижения цены или расторгнуть договор досрочно.

Одним из вариантов аренды является субаренда. Арендатор получает временные права на объект недвижимости, а затем передаёт их третьему лицу. Эта сделка тоже оформляется договором. Особенностью договора субаренды является то, что его положения не могут противоречить первичному договору. Срок субаренды не должен превосходить срок найма посредником.

Регистрация договора субаренды нежилого помещения между физическими лицами производится, когда собственник дал письменное согласие. В пакет документов следует включить первичный договор аренды и письменное разрешение собственника, если право на субаренду не прописано в первичном договоре.

Где зарегистрировать краткосрочный договор аренды нежилого помещения

Краткосрочная аренда подразумевает временную передачу прав на владение на срок от 1 дня до года. Договоры краткосрочной аренды обычно не предусматривают ремонт и перепланировку помещения.

Краткосрочный договор аренды нежилого помещения в государственной регистрации не нуждается. По желанию сторон договор можно заверить в нотариальной конторе, но это не обязательно.

Заключая краткосрочный договор, следует проверить, не находится ли недвижимость в залоге или под иным обременением. Арендодатель обязан предоставить кадастровую выписку об отсутствии обременений. Это же правило относится и к долгосрочным договорам.

При оформлении краткосрочного договора обычно проводится опись имущества, находящегося на территории помещения. Указывается цена каждого предмета на случай порчи. Опись прилагается к договору.

Долгосрочный договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Некоторые договоры предусматривают право выкупа арендатором объекта недвижимости. В договоре обязательно указывается выкупная цена и условия её выплаты. Если возможность выкупа не указана в договоре аренды, можно подписать дополнительное соглашение.

Аренда недвижимости с правом выкупа нуждается в особо тщательном оформлении всех документов. Помочь с оформлением договора и его регистрацией готовы юристы компании «Правовое решение». Мы знаем, где зарегистрировать долгосрочный договор аренды с правом выкупа нежилого помещения , как подготовить документ, предусматривающий все нюансы сделки, как разрешить конфликт между сторонами.

Так же, как и любые другие гражданско-правовые отношения. В данном случае гарантом исполнения обязательств является договор аренды на сдаваемое помещение. Перед заключением сделки обратите внимание на то, как оформить договор аренды грамотно.

Для составления договора аренды юристами рекомендованы следующие пункты:

• ФИО и паспортные данные сторон (и лиц, проживающих с главным квартиросъемщиком);
• описание сдаваемого в аренду объекта (включая все поломки, присутствующие на момент сделки, и заявленные сроки их исправления);
• срок, на который предполагается съем;
• сумма ежемесячной аренды, сроки и способы внесения последующих платежей;
• полная сумма, вносимая на момент подписания (включая залоговую);
• условия возврата денежных платежей, в случае досрочного прекращения договора;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• порядок оплаты коммунальных услуг;
• дополнительные условия (например, содержание животных, курение в помещении, ремонт за счет любой из сторон и т.д.).

Можно у нас.

Опытные риелторы советуют к договору аренды добавлять акт приема-передачи имущества, с описанием ценных вещей и их приблизительной стоимости. В документе обязательно должны быть прописаны паспортные данные арендодателя и квартиросъемщика и их подписи. Договор, составляемый на срок более 3-х лет, подлежит обязательной государственной регистрации у нотариуса . По этой причине многие заключают договор на год с последующей пролонгацией. Плюсы данного подхода – нет необходимости платить нотариусу и тратить время, минусы – арендатор имеет право после окончания первого срока поднять цену на объект. Если в договоре не указывается срок заключения, он автоматически считается заключенным на 5 лет. Документ составляется только в письменном виде. Для досрочного расторжения нужно предупредить вторую сторону за 3 месяца заранее, прислав письмо с уведомлением. На практике, из-за игнорирования арендодателями официального оформления своей предпринимательской деятельности, формальностями пренебрегают и сообщают о расторжении за месяц заранее в устной форме.

Заключая сделку, обеим сторонам рекомендуется обменяться копиями паспортов, номерами телефонов, внимательно проверить все документы.

Из опыта судебной практики следует, что некорректное составление договора аренды нежилого помещения в итоге приводит к спорам и судебным разбирательствам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Договор аренды нежилого помещения представляет собой сделку, в результате которой помещение передается арендатору за определенную плату. Доходы, полученные с используемого помещения, становятся собственностью арендатора. Этот документ составляют по установленному стандарту.

Без определенных юридических знаний адекватно оценить корректность составленных образцов сложно. Облегчить задачу поможет ряд советов, воспользовавшись которыми, возможно составить представление о правильном варианте договора аренды нежилого помещения.

• Дата публикации. Учитывая постоянно происходящие изменения в законодательстве, следует обращать внимание на новые версии документа, в которых содержатся актуальные нормы закона.
• Избыточность пунктов – не лучший показатель. Составители документов, пытаясь сделать их более презентабельными, добавляют пункты, и без того прописанные в законе. По умолчанию понятно, что детально уточнять определение форс-мажорных обстоятельств было бы излишним. Условия любого договора не считаются нарушенными при возникновении обстоятельств, не зависящих от человека (например, стихийных бедствий). Более уместной можно считать ссылку на статью 401, ч.3 ГК РФ.
• Четкое разграничение прав и обязанностей заключающих договор сторон – важный момент в документе. Бланки также должны обязательно содержать указание на ответственность обеих сторон, возлагаемую на них в случае нарушений пунктов договора. Такое упущение глобально не повлияет на заключение сделки, но необозначенная ответственность чревата взысканием с контрагента неустойки лишь в объеме, предписанном законом. Неуплата средств другой стороной в этом случае карается погашением процентов по учетной ставке Центрального банка (ГК РФ ст.395, ч.1), что составит незначительную сумму. Помимо этого возможными будут лишь взыскания реальных убытков при наличии таковых.

Разобраться в нюансах договора аренды нежилого помещения не так уж сложно. Грамотному человеку под силу составление данного документа и сдача в аренду нежилого помещения при условии наличия соответствующего бланка и образца договора. Если же уверенности в этом нет, юридическая консультация и заказ на составление документа с учетом всех моментов сделки будут необходимы.

Нужна ли государственная регистрация договора аренды нежилого помещения?

Наравне с большинством сделок по вопросам недвижимости, подлежащих обязательной регистрации в органах госреестра, договор аренды нежилого помещения также проходит эту процедуру, если он заключен на срок больше 1 года. Госреестр должен отражать факт обременения правами арендатора сдаваемого в аренду нежилого помещения.

При нежелании регистрировать сделку возможен вариант заключения договора сроком на 11 месяцев, который после можно продлить (см. ). Допустимым считают автоматическое продление договора при обоюдном согласии сторон с теми же сроками и условиями, что и раньше. Во избежание возможного риска рекомендуется подписание нового дополнительного соглашения по истечении 11 месяцев.

В договоре будущий арендатор и владелец недвижимости (или его представитель) фиксируют условия, на которых недвижимое имущество будет передано контрагенту (стоимость, иногда - сроки). Договор аренды нежилого помещения, независимо от того, кто и у кого арендует, имеет примерно одинаковые формат и структуру. Исключение - случаи, когда арендуется муниципальное нежилое помещение (или государственное): для физических лиц аренда малодоступна, поскольку проводится в формате аукциона, с внесением залога.

Законодательство: правила аренды в целом (и нежилых помещений - в частности) регулируют статьи 650-655 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Правила составления договора аренды

Как и любой другой, договор аренды недвижимости (нежилого помещения) должен включать в себя пункты:

• реквизиты сторон;
• предмет договора - описание помещения;
• стоимость.

Сроки аренды в договоре указывать не обязательно - в этом случае предполагается, что договор будет бессрочным.

Не менее важными, чем тело договора, будут приложения к нему. Перечень документов, без которых заключить договор не получится, включает в себя:

• экспликацию с описанием объекта недвижимости, который сдается в аренду;
• правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
• кадастровую выписку (подтверждает, что имущество не имеет обременений).

Важно! Чем подробнее описание объекта - тем лучше: меньше будет взаимных претензий.

Сроки действия договора

Срок, на который заключается арендный договор, может и не быть указан. В ряде случаев это выгодно арендодателю. В законодательстве прописана градация: договор может быть заключен на срок до 1 года (краткосрочный), на срок 1 год (годичный), на срок более 1 года (долгосрочный). В любом случае договор можно пролонгировать по желанию сторон.

Оплата

Форма оплаты никак не регламентируется законом - допускаются и денежные выплаты, и оказание услуг, и даже выплата товарами. Законодательство в этом смысле достаточно либеральное - но лишь до тех пор, пока речь идет об аренде не для ведения бизнеса индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Доход, который получает арендатор, облагается налогом. Более того, даже договор безвозмездной аренды помещения может привлечь внимание фискальных органов, поскольку экономия на аренде - это доход.

Ошибки составления договора

Перечень типовых ошибок при составлении договоров аренды довольно длинный. Но основными считаются:

• невключение в текст документа пункта об изменении (или неизменности) оплаты;
• в договор вносится неполная информация об объекте недвижимости;
• отсутствие приложений к документу (в том числе - доказывающих право арендодателя распоряжаться объектом);
• договор (долгосрочный) не регистрируется;
• нет пунктов, касающихся ремонта, оплаты коммунальных услуг.

Часто никак не зафиксирована и ответственность по договору аренды нежилого помещения - например, никак не прописаны права и обязанности сторон в случае порчи имущества в помещении.

Юридическая помощь при составлении договоров аренды

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» - это правовая поддержка физических и юридических лиц на этапах составления, заключения, пролонгирования и изменения договора аренды. Специалисты агентства помогут оформить документ в соответствии с законодательством РФ. При необходимости мы подберем выгодную (с точки зрения налогообложения) альтернативу договору аренды.

Мы помогаем разрешить и конфликтные ситуации - составляем претензии по договору аренды нежилого помещения (задолженность, порча имущества), представляем интересы заказчика на досудебном этапе разрешения спора.

Компания хочет арендовать офис, склад или часть здания под производство. Сделку с собственником подтвердит договор аренды нежилого помещения, для подготовки которого пригодятся проверенные образцы.

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

В этой статье:

Образцы договоров для подготовки сделки по аренде нежилого помещения

Договор об аренде помещений, в том числе нежилых, обязан иметь письменную форму, его нужно составить в виде единого документа (). Если нарушить одно из этих требований, сделка считается недействительной.

Обычно в договор аренды, который заключают в отношении нежилого помещения, входят такие разделы:

1. Предмет договора.
2. Порядок передачи помещения.
3. Права и обязанности сторон.
4. Срок действия договора.
5. Арендная плата и порядок расчетов.
6. Действие непреодолимой силы.
7. Ответственность сторон и порядок разрешения споров.
8. Расторжение договора.
9. Заключительные положения.
10. Адреса, банковские реквизиты сторон.

Важно! Чтобы правильно составить договор аренды, посмотрите следующие советы от экспертов:

Предмет договора аренды нежилого помещения

В договоре аренды нужно указать:

• адрес нежилого помещения,
• основные характеристики в соответствии с правоустанавливающими документами и документами органов технической инвентаризации.

Если объект аренды не принадлежит арендодателю на праве собственности, то нужно указать, на каком основании арендодатель уполномочен сдавать недвижимое имущество в аренду:

• в доверительном управлении;
• на ограниченном вещном праве (право оперативного управления и т. п.).

В договоре нужно указать целевое назначение помещения, которое получает арендатор. Если он будет использовать его не по целевому назначению, арендодатель сможет применить различные санкции.

Порядок передачи помещения

В этом разделе нужно прописать срок после подписания договора аренды недвижимости, в который арендодатель должен передать нежилое помещение. Недвижимое имущество передают по акту сдачи-приемки, который подписывают представители арендодателя и арендатора. Арендатор обязан вносить арендные платежи лишь после того, как арендодатель передаст ему помещение по акту приема-передачи.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Это правило стороны не могут изменить, так как оно императивно указано в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ. В то же время, если стороны оговорили недостатки в тексте договора либо арендатор заранее о них знал или должен был узнать при осмотре имущества, то в этих случаях арендодатель за такие недостатки не отвечает (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Права и обязанности сторон договора

В этом разделе стороны могут установить право арендодателя посещать объект аренды. Сформулировать это положение можно так:

«посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций без предварительного уведомления Арендатора».

«посещать сданное в аренду помещение с целью реализации контрольных функций с предварительным уведомлением Арендатора за три рабочих дня»

В первом случае это условие договора аренды выгодно арендодателю, во втором – арендатору.

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть , право залога и т. п.). Если арендодатель не исполнит эту обязанность, арендатор может потребовать уменьшить арендную плату либо расторгнуть договор и возместить убытки (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право заключить договор на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору и иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор этого не сделает, то арендодатель может по окончании срока аренды заключить договор на тех же или иных условиях, но уже с другим лицом.

Срок действия договора аренды помещения

Договор аренды, который стороны заключают сроком на один год или более, нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В этих случаях договор аренды для сторон будет действовать с момента его подписания, а для третьих лиц будет считаться заключенным только после его регистрации. Если же договор заключен сроком менее одного года либо без указания срока (бессрочный договор), то он будет заключен с момента, когда стороны согласуют все его существенные условия (фактически с момента его подписания сторонами).

Арендная плата и порядок расчетов по договору

Только через 30 календарных дней после этого можно обращаться в суд, если иные сроки и порядок стороны не согласуют в договоре (ч. 5 ). Если нарушить эти правила, то суд не будет рассматривать иск.

Если иск нужно подавать в суд общей юрисдикции, то соблюдать обязательный досудебный порядок нужно до подачи исков об изменении или о расторжении договора (п. 2 ), а также в других случаях, если они прямо указаны в договоре (п. 1 ч. 1 ).

Сформулировать условие о досудебном порядке разрешения споров можно так:

«Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора (требования о взыскании долга, штрафных санкций, неосновательного обогащения, о расторжении договора), стороны будут стремиться разрешить в досудебном (претензионном) порядке в течение 20 календарных дней.

Претензии стороны направляют друг другу по адресам, указанным в статье 10 настоящего договора, если только иной адрес для отправки претензий стороны не указали в дополнительном соглашении. Срок ответа на претензию – пять рабочих дней с даты ее получения. Ответ на претензию нужно направить по адресу получателя, который указан в статье 10 настоящего договора, если только стороны прямо не указали иной адрес в дополнительном соглашении.

Если сторона не получит ответ на претензию в течение 20 календарных дней с даты направления претензии, она вправе подать иск в суд».

Стороны могут установить договорную подсудность по спорам, которые вытекают из договора. Это означает, что иски сторон друг к другу нужно подавать в суд, который указан в договоре. Например, в Арбитражный суд города Москвы. Если такое условие не прописать в договоре, то нужно будет обращаться в суд по месту нахождения (месту жительства) ответчика (ст. 35 АПК РФ).

Заключительные положения договора

Как сторонам договора об аренде нежилого помещения извещать об изменении контактных данных

Установите срок, в который стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих почтовых и фактических адресов, адресов электронной почты, номеров телефонов и факсов.

Если у сторон меняются фактические или юридические адреса, они обязаны оформить такие изменения дополнительным соглашением.

Если сторона проигнорирует данную обязанность, то контрагент будет вправе исполнять свои обязательства (например, направлять претензии) по известным ему реквизитам.

Сколько экземпляров договора нужно подписать

Если договор аренды недвижимости регистрировать не нужно, то нужно его составить в двух экземплярах, для каждой из сторон. Если договор необходимо зарегистрировать, то количество экземпляров увеличивается на один (для регистрирующего органа). В образце договора аренды нежилого помещений, который вы можете скачать в формате Word прописано, что договор составлен в трех экземплярах.

Вложенные файлы

• Договор аренды нежилого помещения, пусто бланк.doc
• Образец договора аренды нежилого помещения, выгодного арендатору.doc
• Образец договора аренды нежилого помещения, выгодного арендодателю.doc