Как правильно оформить расторжение договора аренды в одностороннем порядке? Досрочное расторжение договора найма

Общие принципы изменения и прекращения действия арендных договоров указаны в главе 29 Гражданского кодекса РФ . Договор автоматически считается расторгнутым по истечению периода его действия. Однако нередко возникают ситуации, когда его необходимо расторгнуть досрочно.

Основания и причины для официального досрочного прекращения найма (и сдачи) квартиры содержит :

ВНИМАНИЕ : На практике самой распространённой причиной расторжения арендного договора является требование одной из сторон сделки в случае, когда другая сторона нарушает условия договора.

Например, арендатор вовремя не вносит арендную плату, либо арендодатель предоставляет квартиру с ненадлежащими условиями для проживания.

Как расторгнуть договоренность о найме квартиры?

Досрочное прекращение

Досрочное прекращение действия договора найма возможно как по договорённости сторон, так и в одностороннем порядке. Во втором случае чаще всего решение вопроса требует судебных разбирательств. Иногда в договоре обозначается пункт об отступных . Если он присутствует, инициатор разрыва сделки обязуется выплатить компенсацию.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры по требованию собственника регулирует , по требованию нанимателя - .

Нужна ли регистрация?

Если сам арендный договор не был зарегистрирован (а для найма на срок менее 5 лет и не требуется регистрация документа в соответствии со статьёй 674 ГК РФ), то регистрация расторжения сделки также не нужна (все о регистрации договора аренды между физическими лицами можно найти ). Если же договор подлежал регистрации, то прекращение его действия должно быть подтверждено аналогичным образом. Обычно это необходимо при долгосрочном найме жилья.

Cтатья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

• Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
• Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В каких случаях действие может перейти в суд?

Суд - единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.

Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике - паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.

К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.

По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания .

Основания для одностороннего разрыва

Правила пользования нанимаемым жильём и причины прекращения сделки обычно фиксируются в договоре аренды при его заключении. Однако законодательством установлены конкретные основания для того, чтобы каждая из сторон имела право расторгнуть договор найма.

Когда вправе это сделать арендодатель?

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ , досрочное расторжение договора найма жилья по инициативе арендодателя возможно в случаях , если арендатор допускает следующие нарушения:

Право квартиросъемщика

Основания для расторжения договора раньше указанного срока по инициативе арендатора содержит . К таким основаниям относится ряд случаев:

1. арендодатель не предоставил жильё в пользование или создаёт преграды для проживания в нём (поменял замки, заселил других людей и т. п.);
2. владелец квартиры умолчал о значительных недостатках имущества или не предупредил об их наличии нанимателя, то есть состояние квартиры в целом не соответствует заявленному;
3. жильё перестало быть пригодным для использования по причинам, не зависящим от нанимателя (затопление соседями, поджог третьими лицами и т. п.);
4. арендодатель отказывается проводить в установленные договором сроки капитальный ремонт имущества, что является его прямой обязанностью.

Кого нельзя выселить после прекращения сделки?

Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.

ВНИМАНИЕ : Кроме того, суд предоставляет существенные отсрочки по выселению со снимаемой квартиры семья с детьми младше 14 лет после расторжения договора. Причём неважно, если и у жильцов временная регистрация или нет.

В некоторых случаях расторжение договора может произойти из-за того, что стороны сделки не учли все нюансы сотрудничества во время составления соглашения. В наших статьях о заключении и мы рассказали о том, что нужно прописать в документе, чтобы обезопасить обе стороны и избавить их от возможных проблем. Также вам будет полезно узнать, какие требуется составить к договору и как это сделать.

Расторжение договора аренды жилья - необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.

Расторжение договора найма жилого помещения предусматривает основания для прекращения правовых отношений между наймодателем и нанимателем по нескольким причинам.

Рассмотрим каждую из них в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Граждане имеют возможность взять в поднаем жилье, как у государства, так и у частных лиц. В первом случае, придется заключать договор социального найма с муниципальными и другими государственными структурами. Во втором случае – с частными лицами.

Жилье из муниципального или государственного фонда предоставляется лицам, которые имеют право на его получение (см. ). Как правило, это лица, которые не обеспечены собственной жилой площадью, среди которых могут быть:

• Малоимущие граждане;
• Военнослужащие;
• Работники государственных структур.

Наем жилья у частных лиц относится к коммерческим договорным отношениям. Эти лица, которые имеют в частной собственности какую-то жилую площадь, имеют право сдавать ее в аренду (см. ), заключать договор найма с другими лицами. В этом вопросе отношения между сторонами регулируются гражданским законодательством. Чтобы прекратить договорные отношения в обоих случаях, требуются разные основания.

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Расторгается в случаях, предусмотренных 83 статьей Жилищного Кодекса РФ. Он может расторгаться по инициативе нанимателей или наймодателей, а также на тех основаниях, которые не зависят от воли участников.

В первой ситуации достаточно написать заявление в свободной форме и отказаться от проживания в занимаемом по договору помещении. Если с нанимателем живут его близкие, то они должны написать письменное согласие на расторжение этого договора. Как правило, это происходит из-за смены нанимателей места жительства. Как только они освободят занимаемое муниципальное жилье, договор будет считаться расторгнутым.

Наймодатель может проявить инициативу в расторжении договора найма жилого помещения. Для этого ему придется обращаться в суд, чтобы он признал утраченными права нанимателя. В качестве доказательств придется предъявить факты, что:

1. Предоставленное жилье используется не по прямому назначению;
2. Действия нанимателей приводят к его разрушению;
3. Присутствуют жалобы от соседей на серьезные нарушения со стороны ответчика;
4. Если на протяжении полугода не вносится оплата коммунальных услуг.

Других оснований для выселения жильцов из жилья, занимаемого по договору муниципального найма, нет.

Во всех остальных случаях выселение из муниципального жилья производится только с предоставлением другого жилого помещения. Основанием для этого может стать нахождение здания в аварийном состоянии, его запланированный снос, передача религиозной организации в собственность и т.д. Такой порядок регламентирован статьями 84-91 Жилищного кодекса РФ.

Расторжение договора найма жилого помещения с частным лицом

Сделка с частником обычно содержит пункт, предусматривающий порядок расторжения договора найма жилого помещения. Как правило, этим пунктом предусматривается, что за месяц со стороны квартиросъемщика должно быть письменное уведомление о его намерении расторгнуть соглашение, которое направляется по месту жительства наймодателя заказным письмом. С другой стороны, положение статьи 687 Гражданского кодекса РФ содержит норму, по которой такое уведомление должно быть не позже, чем за 3 месяца до момента расторжения договора найма жилого помещения.

Как быть? Судебная практика в этом вопросе однозначна. Если сроки уведомления указаны в договоре, следует придерживаться их, если эти сроки в договоре не указаны, в силу вступает норма указанной статьи. Поэтому утверждение, что квартиросъемщик может расторгнуть соглашение в любое время неверно. По закону, владелец квартиры сможет обязать выплачивать его арендную плату до 3-х месяцев.

Расторжение договора найма жилого помещения наймодателем

Но так же как и квартирант, у владельца квартиры тоже могут появиться причины для досрочного расторжения договора найма жилого помещения. И в этом случае законом предоставлено не так много оснований для реализации своих намерений, причем в большинстве случаев ему придется обращаться в суд. Внесудебное решение этого вопроса возможно при двустороннем согласии квартиросъемщика и собственника жилья. В ином случае придется составлять иск, ссылаясь на определенные основания, которые предусмотрены указанной выше нормой российского гражданского законодательства:

• Арендуемое жилье находится в аварийном состоянии, признано непригодным для проживания;
• Жилое помещение эксплуатировалось не по прямому назначению;
• Квартирант своими действиями или действиями его близких испортил или причинил иной ущерб арендуемому жилью и имуществу, которое в нем находилось и которое принадлежит наймодателю;
• Нарушение квартирантами прав соседей в результате каких-то своих действий;
• Систематическая неуплата по договору найма;
• Другие ситуации, которые указаны в жилищном праве.

Но перед тем, как начать процедуру выселения жильцов, их в обязательном порядке необходимо поставить в известность о совершенных ими нарушениях. При этом им предоставляется необходимое время (не более одного года), чтобы эти нарушения были устранены.

Что делать, если нет договора найма жилого помещения?

Но все описанные случаи справедливы тогда, когда договор найма составлялся и оформлялся правильно, в соответствии с требованиями закона. Если же стороны шли другим путем, соответствующего договора нет или он был неверно оформлен, что не влечет при его составлении никаких юридических последствий, то следует действовать по-другому.

С одной стороны ситуация упрощается. Если квартиранты захотят выехать, они просто собирают вещи и выезжают, не уведомляя никого за недели или месяцы. То же самое касается и владельца квартиры. Он требует освободить помещение и квартиранты должны его покинуть. Если в добровольном порядке жилье освобождать отказываются, вызывается наряд милиции, которому сообщается, что в квартире кто-то проживает незаконно.

Если же возникают какие-то вопросы, например, съемщик жилья, не желая съезжать, ссылается на договоренности, а владелец квартиры хочет получить от съехавших квартирантов плату за месяц или компенсацию за испорченное имущество, то придется обращаться с фактами и доказательствами в суд. В качестве доказательств для обеих сторон могут служить свидетельские показания, аудио-, видеозаписи, какие расписки или письма, сообщения на электронную почту и сотовый телефон, оплаченные квитанции.

Сложнее всего в этой ситуации будет доказать нанесение материального ущерба владельцу квартиры. Даже когда договор составлен между сторонами, если не проводится опись имущества с указанием его состояния, с фото-, видеоматериалами, доказать порчу мебели, сантехники, бытовой техники практически невозможно. Еще меньше шансов это сделать, если договор вообще не составлялся.

Расторжение договора найма жилого помещение: как оформить выселение?

Оформление выселения требуется в том случае, если стороны оформляли договор найма. Если его нет, никакого оформления делать не надо. Но даже при наличии договора выселение оформляется фактически – квартиросъемщик съезжает. При этом у него должно быть подтверждение, что он вовремя и письменно уведомил владельца квартиры о своем намерении расторгнуть существующие между ними договорные отношения.

Это самый простой вариант. Если же помимо самого договора при въезде в жилье квартиросъёмщик подписывал , особенно, если составлялась опись имущества, то необходимо и при выезде составить такой же акт. Этим документом арендатор снимает с себя любые претензии, которые могут стать предметом судебным разбирательств в ближайшем будущем.

Посудите сами. Если вы, как квартиросъемщик, приняли на себя какое-то имущество, вы его должны передать обратно владельцу. Предположим, что владелец недобросовестный, пообещал вам, что все будет в порядке, а потому нет необходимости в составлении каких-либо бумаг. Вы выезжаете, а через месяц вам приходит повестка в суд. Выясняется, что наймодатель обвиняет Вас в присвоении его имущества – мебели, бытовой техники и т.д., требуя вернуть ему эти вещи.

В качестве доказательства будет первый и единственный акт приема-передачи, где стоит ваша подпись о получении в свое пользование этих вещей. Суд резонно потребует у вас документа, который подтверждал бы обратную передачу этого имущества, а его как раз и не существует в природе. Суд удовлетворит исковое заявление.

Чтобы такого не случилось – нужно правильно оформить выселение – составить аналогичный акт приема-передачи, в котором собственник поставит подпись, что все переданное вам имущество он принял обратно.

Что делать, если договор найма жилого помещения зарегистрирован? Обременение

В случае с регистрацией договора о найме, под его обременением понимают невозможность выселения арендаторов. Это вносит ограничение владельцу квартиры по распоряжению собственным жильем. Он не может ею свободно распорядиться.

Вначале придется снять обременение, то есть, расторгнуть договор с квартиросъёмщиком. Как это сделать, и на каких основаниях, описано выше. О факте снятия обременения необходимо письменно (заявлением и подтверждающими документами) поставить в известность регистрирующий орган, который на этом основании снимает обременение и выдает соответствующий документ. Только после этого можно приступать к сделкам с этой недвижимостью.

Особенности договора найма специализированного жилого помещения

Жилищным законодательством предусмотрен наем жилья, которое относится к специализированному фонду. Это жилье относится к разряду специализированных, которыми считают помещения для ветеранов, инвалидов, рабочих, студентов, беженцев, вынужденных переселенцев и т.п., а также служебное жилье. Нанимать такое помещение могут только установленные законом лица, которые имеют право проживать в нем лично, вместе со своими близкими. Сдавать в поднаем, менять его эти лица не имеют права.

Досрочное прекращение отношений возможно со стороны квартиросъемщика в любое время. А вот владелец такого жилья для этого обязан обращаться в суд, если у него есть следующие основания:

1. Невыполнение квартиросъемщиком установленных договором условий;
2. Использование помещения не по назначению или его порча;
3. Нарушение условий оплаты.

Всегда ли возможно расторжение договора найма? Последствия для сторон

В законодательстве РФ закреплен список лиц, которых невозможно лишить жилья. Согласно ст.10 ЖК РФ к ним относятся:

• Члены семей работника государственных и силовых структур, погибших при выполнении служебного задания.
• Лица пенсионного возраста.
• Инвалиды I, II групп, получившие увечье в связи с профессиональной деятельностью.
• Члены семьи лица, которому предоставили возможность жить в служебном помещении после его гибели.

Перечисленные выше малоимущие лица, не могут лишиться жилья в том случае, если у них не имеется иного жилого помещения, принадлежащего по праву собственности или по договору соцнайма.

Расторжение договора найма жилого помещения — это нелегкий процесс, требующий обращения в суд. Давайте попробуем разобраться, какие действия нужно принять в таких ситуациях. То, как будет осуществляться расторжение договора найма жилого помещения (квартиры или комнаты), во многом зависит от того, с кем он заключается.

Наём жилья

В нашей стране выделяется социальный наем и наем у частных лиц. Понятие социального найма означает, что жилье выделяет муниципальный или государственный фонд. Жилое помещение предоставляется на основании федеральных нормативных актов или актов субъектов РФ, установленному кругу граждан. К лицам, которые имеют права на получение жилья из резервов государства, относятся необеспеченные своим жильем малоимущие граждане, нуждающиеся в таковом военнослужащие, работники государственных структур и иные лица. Если говорить о найме коммерческом, то нужно понимать, что разговор идет о частных жилых помещениях, сдаваемых в наем. Этот вид арендных отношений регулируется статьями ГК и не устанавливает ограничений в отношении лиц, которые могут им воспользоваться. Основания для прекращения таких договоров в обоих случаях разнятся, потому рассмотреть следует каждый в отдельности.

Как прекращается договор найма, называемый социальным

Соглашение, заключаемое с государством или органами местного самоуправления о найме жилища, может расторгаться в исключительных ситуациях, которые установлены ст. 83 ЖК РФ. Если их условно разделить, то получается несколько групп, исходя из того, кто является инициатором разрыва договорных отношений: по инициативе нанимателей; по инициативе наймодателей; или по основаниям, не зависящим от воли участников. В первой ситуации прекращение аренды возможно в любое время. Достаточно написать заявление в свободной форме и таким образом прекратить свое проживание в помещении, которое является предметом соглашения. Если наниматель живет не в одиночестве, а со своими близкими, то им нужно будет дать свое согласие в письменном виде на расторжение договора найма жилого помещения. Распространенным основанием для таких действий является смена нанимателем места своего проживания. Документ утрачивает силу со дня освобождения бывшими жильцами занимаемого ранее помещения. Рассматривая другую группу, следует сказать о тех правах, которыми наделен наймодатель: это обращение в суд для признания прав нанимателя утраченными. В таком случае в суде нужно доказать что либо семейство нанимателя, либо же сам квартиросъемщик пользуется предоставленным помещением не по его прямому назначению или намеренно разрушают его. Если имеются жалобы от соседей, собственник квадратных метров имеет полное право отказаться от исполнения сделки в будущем. К этой ситуации относятся и факты, когда жильцы не соблюдают правил общежития, пренебрегают общественным порядком, ведут аморальный образ жизни. Известно, что основными правами наймодателя являются права на получение платы за помещение и предоставленные жильцам коммунальные услуги. Если наниматель не производит оплаты в течение полугода, то возникает реальная угроза прекращения договора и прав на помещение. Упомянутые основания (смотрите выше), являются единственно возможными для выселения жильцов.

Рассматривая следующую группу оснований, можно упомянуть разрушение здания, признание его опасным для жизни человека, смерть нанимателя, при условии, что он жил одиноко и у него не осталось правопреемников.

Возможно расторжение договора о найме жилого помещения в случае, если изменения коснулись предмета договора. Расторжение договоров о найме жилых помещений, связанное с заменой жилых помещений. Договоры соц. найма могут прекратить действовать вследствие предоставления нанимателю другого жилья. Жилищным кодексом подобное оговаривается в ст. 84-91, которыми также закрепляются права собственников на выселение жильцов если зданию требуется ремонт или планируется снос здания, или оно будет переведено в нежилой фонд, Следующая причина — передача здания в собственность религиозной организации.

Также нанимателя могут выселить в случае проведения капремонта и перепланировки, в случае если это привело к изменению характеристик жилища: оно увеличивается или уменьшается, а площадь объекта превышает нормы квадратных метров на человека и наоборот площадь уменьшается, доходя до их дефицита.

Во всех вышеперечисленных ситуациях, должно быть выделено иное жилище, которое будет отвечать требованию о благоустроенности, находящееся в населенном пункте, где и предыдущее, и являющееся равноценным тому, что было предоставлено до этого. Иногда может выделяться помещение и в других районах и городах, но только при том условии, что наниматель и его родные выразили свое согласие.

Указанные выше случаи влекут за собой расторжение договора найма жилого помещения и заключение нового, но уже в отношении вновь выделенного помещения.

Возможно выселить жильцов и по решению суда, в случае если он не оплачивал свое проживание в квартире в течение полугода, не имея при этом уважительных причин, но такому квартиросъемщику будет предоставлено другое жилище. Количество выделяемых квадратных метров будет рассчитываться исходя из норм, которые применяются при вселении лиц в общежития.

Как происходит расторжение договора с частными лицами

В отношении вопросов, связанных с коммерческой арендой жилых квадратных метров, все несколько иначе и, в большей степени, это связано с различной трактовкой гражданско-правовых норм. Нужно сказать, что завершение договорных отношений может быть осуществлено по нескольким причинам, как и в предыдущем случае, то есть инициатором может выступить одна из сторон, или по причинам, независящим от желания участников сделки.

Разумеется, здесь проще квартиросъемщику, так как он имеет право расторгнуть соглашение в любое время. Но по условиям ст. 687 ГК РФ он должен уведомить наймодателя о таких планах, связанных с прекращением договора, не менее чем за 3 месяца до запланированного расторжения документа. Вот тут и появляется ряд вопросов.

По общей практике в договоре указывается иной срок для уведомления. Обычно он может составлять от 2-х недель до месяца. Когда срок специально оговорен договором, то соблюдать нужно именно его, как одно из условий, по которому стороны пришли к соглашению в добровольном порядке.

Теперь о том, как уведомить наймодателя в случае.ю если с ним сложились доброжелательные отношения. Тут допустимо осуществление телефонного звонка или личной встречи. Если дружеских отношений с наймодателем не сложилось, то лучше следовать официальному порядку, чтобы можно было доказать исполнение обязанностей по уведомлению. Официальным способом является направление по месту проживания наймодателя заказного письма с уведомлением о вручении или личное вручение уведомления, когда на втором экземпляре проставляется подпись получателя и дата вручения. И тогда срок нужно считать со дня, когда арендодателю вручили или должны были вручить уведомление. По истечении указанного в договоре или в законе срока, документ будет считаться расторгнутым, и, следовательно, прекратятся взаимоотношения сторон.

Расторжение сделки по желанию собственника жилища

Закон предусмотрел очень узкий перечень событий, которые позволяют собственнику осуществить расторжение договора найма жилого помещения, и, более того, это возможно только в рамках судебного разбирательства. Основанием для этого являются условия, перечисленные в ст. 687 ГК РФ:

• аварийное состояние жилища, признание его непригодным для дальнейшего проживания людей;
• эксплуатация жилья не по его прямому назначению;
• порча и иное причинение ущерба квартирантом его близкими, проживающими с ним;
• совершение этими лицами деяний, которые нарушают права соседей;
• неуплата за проживание (дважды подряд в случае краткосрочного соглашения, и в течение полугода при договоре, действующего год и более);
• иные случаи, предусмотренные жилищным правом.

Для выселения жильцов, нужно еще уведомить их о существующих нарушениях в их действиях и предоставить им достаточное время для устранения таковых, но не более года.

Как видно из приведенного выше перечня оснований, выселить квартиранта не так-то просто. И многие люди, столкнувшись с такой проблемой, просто не знают, как действовать дальше, чтобы освободить свою квартиру от неугодных квартирантов. На помощь придет знакомство с правоприменительной практикой и тщательное изучение законодательства в этой области.

Итак, в ГК закреплены ситуации, позволяющие расторжение договора найма жилого помещения при обращении в органы судебной системы или без такового.

Тем не менее в свете Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», правила ст. 687 ГК РФ не выглядят императивными в отношении запрета на расширение перечня оснований. Явного запрета законодателя нет, а защиту прав каждой из сторон можно предусмотреть, введя в договор взаимные гарантии и обязательства на случай расторжения договора по инициативе одной из сторон. На практике договоры найма закрепляют права обеих сторон расторгнуть их без объяснения причин, но с обязательным соблюдением процедуры уведомления. Это означает, что необходимо уведомление жильца за срок, установленный договором.

Если соглашение не составлено…

Законом предусмотрена обязательная для договора письменная форма. К сожалению, не всегда люди ответственно подходят к оформлению документов, и может случиться так, что спор возник, а доказать, что договорные отношения существовали, не представляется возможным. Что делать в подобной ситуации?

Если вы наниматель, то нужно собирать свои вещи и спокойно выезжать из квартиры. Никто вас не вправе держать и никого вы уведомлять не обязаны. Хотя, конечно, наймодатель может в судебном порядке доказать фактическое наличие договорных отношений между вами и тогда получить некоторые права, о которых речь пойдет ниже.

Наймодателю немного сложнее. Точнее если вы хотите просто выселить квартирантов, то достаточно обращения в правоохранительные органы с заявлением о незаконном проживании в вашей квартире третьих лиц. Жильцов попросят покинуть помещение и вряд ли они станут сопротивляться. Трудности могут возникнуть в том случае, если у квартиросъемщиков осталась задолженность по арендной плате или они нанесли какой-то ущерб имуществу.

Так, для того чтобы взыскать арендную плату, нужно доказать, что в данном случае имели место договорные отношения, характерные для найма и именно с заявленной арендной платой. Несоблюдение формы документа (простой письменной в нашем случае) лишает возможности ссылаться на свидетельские показания. Следовательно, потребуется представить иные доказательства (расписки, письма и т. п.), аудио- или видеоматериалы, доказывающие не только факт договоренности о том, что лицо будет проживать в квартире, но и о согласованной арендной плате.

Взыскать ущерб можно будет и, не доказывая наличия договоренности о найме, но убедить судью в том, что именно бывший квартиросъемщик причинил ущерб, зачастую является невыполнимой задачей.

Кроме того, нужно сказать, что возможность доказать существование договорных взаимоотношений имеется и у нанимателя, если он решить отстаивать право на свое дальнейшее проживание. Можно использовать письменные и иные доказательства, исключая свидетельские. Если же квартиросъемщик докажет наличие договорных отношений, тогда выселить его можно будет только по основаниям, указанным в ГК РФ (ст. 687) — они уже были перечислены выше.

Оформление прекращения договора найма

Расторжение договоров найма жилых помещений не требует особенного оформления. По сути дела, его вообще можно никак не оформлять, при наличии уведомления о расторжении или квитанции об отправке почтой такого уведомления. Однако если вы не хотите проблем, то лучше завершить арендные отношения составлением акта приема-передачи. Зачем это нужно?

Акт приема-передачи — это документ, удостоверяющий несколько ключевых моментов: дату выезда жильца из помещения, факт возврата ключей, и отсутствия повреждений в переданном имуществе (как помещения, так и движимых вещей, например техники или мебели), завершение всех расчетов на момент составления акта и отсутствие у сторон претензий друг к другу. Если же в ходе составления акта выявляются какие-то повреждения имущества, то в Акте отражается их характер и масштаб, что позволяет одной стороне взыскать стоимость испорченного имущества, а другой — быть уверенной, что больше ничего «не добавят».

Составить акт приема-передачи очень просто. Нужно указать дату, Ф. И. О. сторон, а дальше по списку указывать все результаты приемки квартиры: состояние стен, пола, окон, дверей и потолка; состояние коммуникаций; внешний вид мебели; состояние бытовой техники. Далее указать произведены ли расчеты, переданы ли ключи и т.п. Завершается акт подписями сторон. После подписания, акт становится неотъемлемой частью договора. С момента подписания акта с указанием на отсутствие претензий, стороны теряют право требовать друг от друга исполнения каких-либо обязательств, вытекающих из расторгнутого договора.

Если же в акте отражены нарушения, например, сломан электрический чайник, способ устранения нарушений определяется по согласованию сторон. Наниматель может передать сумму, которой достаточно для приобретения нового чайника, либо приобрести чайник самостоятельно и передать его, о чем составляется соответствующая расписка.

Еще одним способом оформления расторжения является заключение сторонами соглашения, которое подписывается обеими сторонами. Текст соглашения может быть любым, главное отразить основную мысль: стороны пришли к добровольному соглашению о досрочном расторжении договора с определенного числа.

Расторжение зарегистрированного договора найма

Сам договор найма не регистрируется. Однако государственной регистрации подлежит обременение квартиры правом проживания в ней нанимателей.

Обременение — это особый вид правового ограничения распоряжения имуществом, то есть запрет на совершение с имуществом определенных действий или установление другого порядка совершения этих действий.

В случае с регистрацией договора о найме, под обременением нужно понимать невозможность выселить квартирантов, что ограничивает собственника помещения в способах распоряжения имуществом. Так, к примеру, право собственности подразумевает право лица пользоваться, владеть и распоряжаться вещью. Что означает, что собственник может жить, продать, подарить, сдать в наем имущество и др. Но после регистрации, для того чтобы распорядиться квартирой, ему потребуется уведомить об имеющемся обременении и обеспечить дальнейшее проживание нанимателя в квартире, вне зависимости от заключаемых сделок с другими лицами относительно сдаваемого имущества.

Расторжение такого договора происходит одним из способов, указанных выше, но сведения о расторжении необходимо предоставить в регистрирующий орган, после чего, с жилья будет снято обременение. Итак, для снятия обременения потребуется: заявление (как написать вам подскажут в Росреестре, когда вы придете на регистрацию снятия); документы, подтверждающие расторжение договора (акт приема-передачи, решение суда, добровольное соглашение о расторжении, подписанное сторонами); квитанция об уплате государственной пошлины. Регистратор проверит все представленные документы и выдаст вам расписку в их получении. Регистрация занимает не более 7 дней с момента предоставления нужных документов. По завершении вам будет выдан документ, подтверждающий, что обременение снято.

О найме специализированных помещений

В наше время таковой не слишком распространен, поэтому мы не стали начинать с обсуждения этого договора. Но отношения такие довольно специфичны, а потому требуют детального разбора.

Статья 100 ЖК говорит, что договором найма жилого помещения из специализированного фонда нужно признавать договор, по которому собственник помещения (государство или муниципальное образование) передает нанимателю жилье за плату для временного проживания в нем. Нанимателем может выступать только человек, не имеющий иного жилья в пределах населенного пункта.

ЖК дает указание на помещения, которые нужно относить к разряду специализированных. Таковыми считают: помещения социальной направленности (для ветеранов, инвалидов и т.п.), рабочие и студенческие общежития, здания, используемые для размещения беженцев и вынужденных переселенцев, здания маневренного фонда и служебное жилье. Получение такой площади для проживания, возможно только входя в установленный законом круг лиц. Полученные метры не могут быть обменены или сданы в поднаем и должны использоваться для личного проживания лица и его близких. Смерть квартиросъемщика входит в основания для прекращения права жить в квартире других лиц.

В случае расторжения найма помещения, которое относится к служебным, нужно учитывать некоторые особенности.

Основное - это срочность договора найма такого жилища. Чаще всего служебное жилье выдается на время, в течение которого будет осуществляться трудовая деятельность. Важно учитывать, что предусмотрен и перечень лиц, у которых имеются основания для пожизненного проживания (среди них ветераны ВОВ). Действие договора обычно прекращается при утрате оснований, дающих право на получение служебного жилья (например, увольнение).

Не исключается и досрочное прекращение отношений. У квартиросъемщика имеется право отказаться от проживания в любое время. Что касается владельца, то он может расторгнуть договор только при наличии определенных причин и только в суде:

• При невыполнении квартиросъемщиком или его родными установленных условий взаимодействия;
• Если сторона использует помещение не по его профильному назначению или портит его;
• При несоблюдении условия об уплате обязательных платежей и др.

Сделка может быть расторгнута, если сменился владелец квартиры, или если здание будет признано опасным для жизни, а также при ликвидации коммерческой организации, владеющей помещением и т.п.

Некоторые нюансы

Есть люди, которые не могут быть лишены жилого помещения, даже в случае расторжения договора о найме служебного помещения. В целях защиты нуждающихся слоев населения, на законодательном уровне закреплен список лиц, которые не могут быть лишены помещения для проживания. Итак, в соответствии со ст. 103 ЖК РФ к ним относятся:

• члены семей работника силовых и иных госструктур, погибших при выполнении служебных заданий (в том числе военнослужащие, работники таможни, прокуратуры, ФСБ, работники органов государственной противопожарной службы и уголовно-исполнительной системы);
• лица, достигшие пенсионного возраста;
• инвалиды I и II групп, в случае если ухудшение здоровья связано с их профессиональной деятельностью. Сюда относятся лица, получившие инвалидность вследствие профессиональных заболеваний или получившие увечья во время работы по вине работодателя;
• родные люди лица, которому была предоставлена возможность жить в специализированном служебном помещении после его гибели.

Нужно отметить, что всем указанным лицам, в случае завершения действия договора, должна быть предоставлена другая комната или квартира. Положения закона, перечисленные выше, начинают работать только в том случае, если у таких людей не имеется иного помещения, как принадлежащего им на праве собственности, так и полученного в рамках договора из социального жилого фонда, а также, если эти лица не приходятся собственнику или арендатору по договору соц. найма близкими родственниками и состоящие в очереди в качестве малоимущих, нуждающихся в жилье.

Что означает расторжение договора о найме

При расторжении договора необходимо понимать, какие последствия это влечет для сторон.

С точки зрения юриспруденции, при прекращении действия любого договора, бывшие участники утрачивают, полученные в связи с заключением договора права и обязанности. Так, квартиросъемщик и его близкие люди утрачивают право использовать жилье, сдавать его в поднаем, но и избавляются от необходимости выплачивать арендные платежи и поддерживать порядок в доме. А собственник получает основание требовать выезда квартирантов из жилища, в том числе, и в принудительном порядке (с участием правоохранительных органов или судебных приставов-исполнителей).

Важно сказать, что некоторые обязательства могут сохраняться и после расторжения договора и фактического освобождения жилого помещения. Так, например, у нанимателя сохраняется обязанность выплатить задержанную арендную плату, за ранее прожитый период или возместить ущерб, причиненный имуществу, несмотря на расторжение договора. При этом наймодатель имеет право требовать не только сумму задолженности или сумму, равную причиненному ущербу, но также выплату пени за период уклонения от оплаты. Если договором не установлено иное, пеня будет рассчитываться по ключевой ставке ЦБ РФ, которая действует на момент выставления требования. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 9,25% годовых. Кроме того, судом может быть признано право на компенсацию судебных расходов (размер уплаченной государственной пошлины и услуг юриста, если они оказывались) и причиненного морального вреда «потерпевшей» стороне. Хотя, право на компенсацию морального вреда в нашей стране по большей части формально, так как доказать его наличие очень сложно.

Российское законодательство выделяет три вида договора найма жилого помещения:

1) Договор социального найма – это выделение жилья муниципальным либо же государственным фондом. Предоставление жилья осуществляется на основании нормативно-правовых актов РФ.

2) Договор специализированного найма.

В отличие от договора социального найма данный договор является срочным. В 100-й статье ЖК сообщается, что из специализированного фонда – это соглашение, по которому владелец жилья (речь идет о государстве) осуществляет передачу квартиросъемщику жилья за плату для временного проживания в нем. Наниматель – физическое лицо, не обладающее иным жильем в данном регионе (местности).

Жилые помещения, относящиеся к специализированным:

• Помещения социального предназначения (предоставляются ветеранам, инвалидам);
• Общежития для работы и студентов;
• Помещения, в которых размещают беженцев;

ЖК выделяет 4 основания, по которым возможно прекращение договора найма специализированного жилого помещения:

— если завершился срок действия договора;

— если жилое помещение утрачено (разрушено);

— в случае смерти одиноко проживавшего нанимателя;

— в случае перехода права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передачи в хозяйственное ведение или оперативное управление другому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.

Последнее требование касается лишь специфики служебных жилых помещений и общежитий, которые предоставляются лишь на период трудовых отношений отдельных категорий граждан с той или иной организацией. Проживание в служебных жилых помещениях и общежитиях других физических лиц, не связанных с наймодателем трудовыми отношениями, недопустимо.

1. Семью сотрудника силовых и других госструктур, погибшего при исполнении служебных обязанностей.
2. Лиц, которые достигли пенсионного возраста.
3. Инвалидов I и II групп, если здоровье ухудшилось из-за их деятельности.
4. Близких людей лица, которому была дана возможность проживания в таком типе служебного помещения, после его смерти.

Стоит сказать, что все вышеуказанные лица, в случае завершения действия соглашения, должны получить иное жилое помещение. Законодательные положения распространяются лишь на людей без другого жилья.

3) Третий вид договора найма – это найм коммерческого типа , в этой ситуации сдаются частные жилые здания. Подобные виды арендных отношений регулируются гражданским законодательством. В этом случае ограничения по категории лиц отсутствуют. Прекращаются подобные соглашения по-разному, у каждого есть свои нюансы.

Договор, заключенный с государством либо органами местного самоуправления о найме жилого помещения, можно расторгнуть в случае возникновения исключительной ситуации. Такие ситуации перечислены в ст.83-й ЖК РФ. Их можно подразделить на определенные группы (если учитывать, по чьей инициативе разрываются отношения):

1) По инициативе квартиросъемщиков. В этом случае аренда может быть прекращена в любой момент. Необходимо просто написать заявление (в свободной форме), и подобным образом завершить собственное проживание в жилом помещении – предмете договора. Если квартиросъемщик проживает не один, а со своей семьей, то необходимо, чтобы они письменно согласились на .

Чаще всего подобная ситуация возникает по причине смены места жительства нанимателя. Договор перестает действовать с того момента, как экс-квартиросъемщики освободят используемое ранее жилье. При этом условия 687-й статьи ГК РФ гласят, что наниматель обязан сообщить собственнику жилья о своих планах, касающихся прекращения соглашения, не менее чем за три месяца до того, как планирует расторгнуть соглашение. Здесь и начинаются сложности.

Российская практика говорит об ином временном периоде для уведомления. Как правило, это могут быть две недели – либо же тридцать дней. Если соглашение содержит конкретный временной период, требуется его соблюдение.

Если отношения с наймодателем нормальные, можно позвонить ему по телефону либо лично встретиться. Если таких отношений нет, стоит придерживаться официального распорядка.

Официальный способ – направить по месту жительства собственника жилья письмо с уведомлением о вручении (с подписью получателя и датой вручения). Срок отсчитывается с момента вручения письма арендодателю. После того, как он истечет, соглашение будет автоматически расторгнуто.

2) По инициативе собственников жилых помещений. Стоит сказать несколько слов о правах владельца помещения: он может обратиться в суд, и права квартиросъемщика будут признаны потерянными.

В такой ситуации в суде требуется доказать следующее: семья квартиросъемщика или же он лично используют предоставленное жилое помещение для других целей либо сознательно занимаются его разрушением. Если жалуются соседи, владелец квартиры вполне может отказаться от такой сделки.

Все события, дающие возможность собственнику жилья прекратить действие договора найма жилого помещения, прямо перечисляются законом (ст. 687 ГК РФ). Обязательно требуется судебное разбирательство. Речь идет о следующих основаниях:

• Если жилье находится в аварийном состоянии , и дальше проживать в нем невозможно;
• Если жилое помещение используется для других целей;
• Если наниматель и его близкие портят или причиняют ущерб имуществу;
• Если данные люди совершают действия, нарушающие права соседей;
• Если не платят за аренду.

Чтобы выселить граждан, необходимо сообщить им об их правонарушениях и дать им временной период для их устранения. В реальности обе стороны могут расторгнуть соглашение, не объясняя причин, но при этом они в обязательном порядке должны соблюсти процедуру уведомления.

Главные права собственника – право на получение оплаты за проживание и коммунальные услуги. Если жилец не платит шесть месяцев, происходит прямая угроза расторжения соглашения. Данные основания – единственные, по которым можно выселить жильцов.

3) По основаниям, которые не зависят от мнения сторон.:

• Если было разрушено здание;
• Если здание опасно для проживания в нем людей;
• Если наниматель умер (при этом у него отсутствовали наследники).

Также расторжение договора найма жилого помещения возможно, если был изменен предмет соглашения, то есть речь идет о замене жилья. Тогда нанимателю должны предоставить иное жилое помещение – равноценное предыдущему. В такой ситуации договор расторгается и заключается новый – касающийся уже нового жилья.

Если стороны не составили договор

Закон предусматривает обязательную для соглашения письменную форму. Но не каждый человек грамотно оформляет документы, поэтому возможно возникновение такой ситуации: существует спор, но нет доказательств существования договорных отношений. Как действовать в таком случае?

Если Вы являетесь жильцом , нужно просто забрать свое имущество и съехать из помещения. Вас никто не может удержать, и уведомление отправлять Вы никому не должны (хотя собственник жилья может обратиться в суд и получить кое-какие права).

С наймодателем не все так просто. Если Вы желаете только выставить жильцов, хватит и обращения в правоохранительные структуры с подачей заявления о том, что в Вашем жилом помещении проживают третьи лица. Граждане будут выселены без сопротивления (если они не оставили долгов и не испортили имущество).

Для взыскания арендной платы требуется доказать наличие договорных отношений, характерных для найма и конкретно указанной арендной платы. Поскольку отсутствует документ, становится невозможной ссылка на показания свидетелей. Потребуется предоставление других доказательств (расписок, писем), видеоматериалов, подтверждающих как договоренность о проживании лица в квартире, так и согласованную арендную плату.

Взыскание ущерба – задача почти невыполнимая. Доказать, что именно экс-жилец нанес ущерб, чаще всего нереально.

Стоит отметить, что, если наниматель принял решение доказать существующие договорные отношения (если он решил жить в помещении и дальше), он может воспользоваться любыми доказательствами (кроме свидетельских). Если наличие договорных отношений будет доказано, выселение нанимателя станет возможным лишь по законодательным основаниям.

Оформление завершения договора найма

Особого оформления не требует. Фактически, можно обойтись и без оформления – если имеется уведомление о расторжении либо квитанция о почтовом отправлении подобного уведомления. Но, если Вам не нужны проблемы, лучшим завершением арендных отношений станет составление . В чем его смысл?

Актом приема-передачи называют документ, который удостоверяет следующие ключевые нюансы:

1. День, когда жилец покинул помещение;
2. Факт того, что ключи были возвращены и переданное имущество не повреждено;
3. Завершение всех расчетов на день составления акта. Если же имущество повреждено, это прописывается в акте – чтобы одна сторона могла взыскать компенсацию за нанесенный ущерб, а другая была уверена, что лишнего не припишут.

Данный документ составляется без особых проблем. Требуется указание даты, ФИО сторон, результатов приемки жилья. Отражается произведение расчетов, передача ключей. Акт должен быть подписан обеими сторонами. После этого данный документ – неотъемлемая часть соглашения. После того, как он подписан, стороны не могут требовать друг от друга выполнения каких-либо обязательств.

Еще один вариант оформления прекращения отношений – когда стороны заключают и подписывают соглашение (см. бланк выше). Соглашение может быть составлено в любой форме, важно лишь отражение основной мысли: стороны не против досрочно расторгнуть соглашение с конкретного дня.

О последствиях расторжения договора найма жилого помещения

Расторжение договора о найме приводит к конкретным последствиям.

Юридические последствия : при расторжении соглашения экс-участники теряют те права и обязанности, которые были получены ими в связи с его заключением. Так, наниматель и его семья теряют право на пользование жильем, на сдачу его в поднаем. Также им больше не нужно выплачивать арендные платежи и следить за порядком в доме. Владелец может требовать выезда нанимателей из жилья (включая и принудительный порядок).

Стоит отметить, что кое-какие виды обязательств могут быть сохранены и после расторжения соглашения. Допустим, наниматель обязан осуществить выплату задержанной арендной платы за ранее прожитое время либо возместить нанесенный имуществу ущерб.

При этом наймодатель обладает правом требования: как суммы долга, так и пеней за временной период уклонения от уплаты. Если соглашение не подразумевает иное, расчет пени будет осуществляться по ставке рефинансирования ЦБ РФ, действующей на конкретный момент (когда выставлено требование).

На 2017-й год она равна 11% годовых. Также судом может быть признано право на компенсацию судебных издержек (он может учесть уплаченную государственную пошлину и услуги юриста, если они были оказаны) и причиненного морального вреда «потерпевшей» стороне. При этом право на компенсацию морального вреда является формальным, и доказать его существование – дело нелегкое.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация - это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".

--> На ту же тему