Срок регистрации уступки по договору долевого участия. Регистрация уступки права требования по договору аренды

Среди сделок с недвижимостью довольно часто встречается покупка жилья в новых домах по договору цессии или уступки права. Впрочем, гораздо чаще встречается несколько обрусевший термин – «переуступка». Так и говорят – «покупка квартиры по переуступке».

Покупка квартир в новых домах по переуступке считается более безопасной сделкой, чем долевое строительство. Ещё бы, ведь «на уровне котлована» всегда покупаешь, в определенном смысле, кота в мешке. Нередко и по цене получается несколько дешевле.
Купля-продажа квартиры по переуступке требует, тем не менее, компетентного и ответственного подхода – как, впрочем, и при любых других операциях с недвижимостью. Цена вопроса всегда высока, и, с одной стороны, это ко многому обязывает участников сделки, а с другой – всегда привлекает мошенников разных мастей.

Впрочем, никаких сложностей нет, и всегда можно найти юриста, который пройдёт все этапы с вами, не даст запутаться и поможет сделать все правильно. В нашей статье мы разберём пример сделки по переуступке права на квартиру в доме, строящемся по ФЗ-214 (Закону «Об участии в долевом строительстве»).

Продажа квартиры в нашем примере при этом происходит через договор долевого участия (ДДУ), а в одной из следующих статей мы дополнительно рассмотрим вариант с переуступкой паев в ЖСК – там тоже много тонкостей и нюансов.

Переуступка с юридической точки зрения

Юристы называют переуступку «цессией», что одно и то же – собственно, cessi переводится с латыни, как «уступка». Напрямую в российском законодательстве слова «переуступка» нет, но вопросы долевого строительства хорошо разложены в статье 11 Закона 214-ФЗ, а понятие цессии регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 24, статьи 382-390). На самом деле, нас интересуют только два пункта из ФЗ-214.

Первый – о том, что уступить свои права дольщик может только после того, как произведёт все выплаты по договору, либо после перевода обязательств на нового владельца, который при этом станет и дольщиком.

Второй – о том, что свои права дольщик может передать по договору только после государственной регистрации права и до подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства.

Человек, который уступает право, при этом называется словом «цедент», а принимающий это право – словом «цессионарий». Цедентом при этом может быть, как частное лицо, так и фирма. Частник мог, например, вложить деньги на рискованном «этапе котлована», а теперь хочет выйти из долевого строительства, заработав некие проценты на вложенный капитал. Случаются и ситуации, когда люди выходят из ЖСК по другим причинам – делят имущество, уезжают в другой регион или срочно нуждаются в деньгах.

Юридические лица, продающие доли в ЖСК, это, как правило, подрядчики застройщика, получившие оплату квартирами. Нередки и случаи, когда некоторыми квартирами владеет дочерняя компания застройщика – например, это могут быть квартиры, не купленные гражданами и инвесторами на ранних этапах строительства. Долю в строящемся перспективном доме может купить и агентство недвижимости – соответственно, в какой-то момент оно захочет продать квартиру.

Риски при приобретении квартиры по переуступке

Важно понимать, что цессионарий получает по договору переуступки не квартиру, а лишь право требования на нее. Стало быть, он принимает на себя и все соответствующие риски незавершенного долевого строительства.

Причем эти риски не зависят от «продавца», ведь он не может отвечать за то, достроят дом или нет, примет ли его государственная комиссия и так далее. Даже если цедент не учел какие-то очевидные риски, изначально заключая договор долевого строительства – теперь это ваши проблемы. 214-ФЗ при этом защитит покупателя (цессионария) только от мошенничества при проведении сделки – например, от «двойной продажи» объекта.

Вне зависимости от того, заключаете ли вы сделку самостоятельно, помогает ли вам агент по недвижимости или даже квалифицированный юрист – читайте договор долевого участия очень внимательно. Порядок переуступки права наверняка подробно прописан в этом документе. Закон №214 регулирует период, в который возможна продажа квартиры по переуступке – с момента государственной регистрации договора долевого участия Росреестром до сдачи квартиры застройщиком («передачи ключей»). В связи с этим, обязательно нужно убедиться в том, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре (на документе должен стоять штамп этого органа).

Особенности договора переуступки (цессии)

Как и большинство договоров, договор переуступки («цессии») – двухсторонний. В нем участвуют продавец и покупатель. Но на самом деле, есть и третья сторона – это застройщик. В большинство договоров долевого участия прописана обязанность дольщиков об уведомлении застройщика о намерении переуступить права. Более того, застройщики часто не только требуют согласовывать с ними переуступку прав, но и хотят вознаграждение за свое участие в сделке – обычно от одного до пяти процентов от стоимости квартиры. Как правило, эти расходы ложатся на плечи покупателя, но иногда можно договориться с продавцом и разделить с ним сумму поровну. Вне зависимости от того, кто вносит сумму, сохраните квитанцию или хотя бы ее копию, и вообще – внимательно относитесь ко всем документам, связанным с вашим будущим объектом недвижимости.
Договор переуступки квартиры должен обязательно содержать паспортные данные сторон, а если одна из них является юридическим лицом – его реквизиты. Если вы состоите в браке, понадобится нотариальное согласие мужа или жены на сделку – как на покупку, так и на продажу.

Продавец передает покупателю оригинал договора долевого участия и платежные документы, подтверждающие все его платежи застройщику. В договоре переуступки обязательно должны быть указаны все суммы всех обязательств, которые нес продавец по отношению к застройщику, ведь теперь эти обязательства переходят к покупателю.

Кроме того, в договоре переуступке должно быть четко прописано основание, на котором действует продавец – обычно это договор долевого участия между продавцом и застройщиком. Такой договор (ДДУ) обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Там же регистрируется и новый договор – договор переуступки права (цессии).

Регистрация договора переуступки в Росреестре

Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого туда подаётся следующий обязательный набор документов:

1. Заявления сторон о государственной регистрации договора уступки прав (на основании договора долевого участия);
2. Оригиналы удостоверений личности (паспортов);
3. Документ об оплате пошлины за регистрацию договора (оригинал и копия);
4. Оригинал договора долевого участия, зарегистрированный Росреестром (после регистрации его вернут вместе со свидетельством);
5. Договор переуступки права требования по ДДУ, а также приложения и согласованные изменения к нему. Можно подать в Росреестр два оригинала (по одному для каждой стороны) или оригинал и нотариальную копию;
6. Удостоверенные нотариусами согласия супругов на сделку, либо документальное подтверждение возможности одного из супругов принять имущество в совместную собственность (например, брачный контракт);
7. Согласие органов опеки, если дольщик не достиг 14-летнего возраста или является недееспособным по решению суда;
8. Письменное согласие застройщика на переуступку прав (оригинал и копия).

До момента государственной регистрации договора в Росреестре переуступка не вступит в силу. Если на момент переуступки продавец не полностью исполнил свои финансовые обязательства перед застройщиком, эта обязанность перейдет к покупателю. Размер платежей и график при этом сохранятся такими, какими были изначально. Обязательства по ДДУ приобретаются вместе с правами.

Все денежные расчеты стороны производят после регистрации договора переуступки – на основании уже зарегистрированного Росреестром документа. Сумма платежа при этом может уже находиться в банковской ячейке.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

• Срок существования компании.
• Актуальность учредительных документов.
• Наличие разрешения на строительство.
• Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

• Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
• Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
• Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

• Личный паспорт.
• Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате. ○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия .

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 - 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке .

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку . Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки , чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить на покупке квартиры
2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№	Наименование документа	Экземпляр
1	Документ, удостоверяющий личность (паспорт)	оригинал
2	Документ об уплате госпошлины	оригинал и копия (с 2-х сторон)
3	Зарегистрированный ДДУ	оригинал
4	Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями	4 экземпляра
5	Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)	оригинал и копия
6	Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным	оригинал и копия
7	Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)	оригинал

Текст: Елена Денисенко Фото: Алексей Александронок

Ликвидные квартиры в интересных новостройках распродаются застройщиком на этапе котлована. Когда стройка близится к финишу, покупателям остается «ловить» предложения от физических лиц и заключать с ними договор переуступки прав требований.

Разберемся, на что надо обратить внимание при составлении документа и как избежать рисков, связанных с приобретением недвижимости по этой схеме.

Коротко и по делу

Договор переуступки прав требования, или иначе - цессии, в общем виде регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Применительно к долевому строительству жилья этот вид сделки описан в статье 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…».

Ни в одном из названных законов нет перечня конкретных требований к форме составляемого сторонами соглашения. Из ГК РФ ясно одно: документ должен быть заключен продавцом (цедентом) и покупателем (цессионарием) в письменном виде. Неудивительно, что встречающиеся вариации «творчества» сторон весьма разнообразны.

Не менее внимательно следует прочитать договор долевого участия. Во-первых, переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214. Это можно сделать с момента государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. То есть на ДДУ должен иметься штамп о его регистрации в органе Росреестра.

Во-вторых, в тексте ДДУ есть пункт, определяющий порядок переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена. Правда, риэлторы признают, что с подобной ситуацией не сталкивались.

У покупателя должны остаться оригиналы договора цессии, ДДУ, а также документы, подтверждающие денежные расчеты продавца с застройщиком.

Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях - взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или - по соглашению - стороны делят их между собой. Сама переуступка проводится с участием застройщика, то есть составляется трехсторонний договор, который подписывает и представитель строительной компании. Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.

Редко, но случается, что застройщик не требует отступных. Тогда его просто следует уведомить о смене дольщика. В договор цессии должен быть включен пункт, регламентирующий, кто именно (цедент или цессионарий) и в какой срок известит строительную компанию о «замене игроков». Иначе у покупателя могут возникнуть проблемы на самом финише - когда он будет получать от застройщика готовое жилье.

Денежный вопрос

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика. Идеальный вариант - цедент успел расплатиться полностью. Тогда остается, как уже было сказано, затребовать от него и застройщика документы, подтверждающие этот факт.

Участие в долевом строительстве по договору уступки прав требования является довольно распространенной формой сделки. О том, какие подводные камни может таить в себе договор уступки прав в долевом строительстве, какие нужны документы и каков порядок действий – читайте в нижеприведенной статье.

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции - дальнейшая перепродажа или . На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть. Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц. Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика. Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Уступка в таком явлении, как , расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период - необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
• Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
• Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае - квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
• Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
• Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец -инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый содержит порядок обращения граждан - участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Важно ! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

• договор долевого участия в строительстве;
• договор подряда;
• документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
• соглашение о зачете стоимости работ;
• справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия предоставляются только оригиналы документов!

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

• оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них - сторонам договора, 1 - для Росреестра, 1 - для застройщика);
• оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
• оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
• оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон. Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней. О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно.

Марина

Здравствуйте! Необходимо ваша консультация. Квартира приобретена по договору уступки, я являюсь 3 владельцем, ипотека. Из документов по предыдущим владельцам есть копия ДДУ, оригинал справки от застройщика, что оплата произведена, договор уступки, расписка расчет между физическими.лицами. На застройщика заведено уголовное дело, мошенничество, дом в простое более 2 лет. Ситуация складывается следующим образом: минстрой открытым текстом говорит, все собственники которые приобрели квартиры по уступкам, останетесь без квартир (ссылаются на 214 закон, что были изменения и убран пункт "честный покупатель", тк застройщик продавал квартиры по ДДУ подставным лицам и оплаты нет по первичным договорам и справки выданные с информацией по оплате застройщиком поддельные. Подскажите из практики какой может быть исход? (По дому порядка 20% продано таких квартир). Подавать в суд и признавать себя собственником или подавать иск на предыдущего продавца? И подскажите про закон, действительно были изменения про "честного покупателя" (самостоятельно инфо не нашла).

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Марина! Для анализа судебной практики надо потратить много времени и сил. Эту задачу лучше поручить юристам в очном порядке. Но можно сказать, что при наличии всех документов в соответствии с законодательством, относительно которых нет официального решения о признании их недействительными, Вы имеете полное право требовать от застройщика исполнения своих обязательств. Подавать иск в суд о признании права собственности имеет смысл тогда, когда строительство практически завершено. Поэтому тут надо смотреть реальное состояние объекта. Мы не нашли в 214-ФЗ упоминаний про "честного покупателя". Лучше уточнить в Минстрое про норму закона, на основании которой они сделали свой вывод.

Олеся

Добрый вечер! Хотим приобрести квартиру в новостройке по уступке ДДУ. Как правильно оформить чтоб налоговый вычет можно было бы получать обоим супругам, но не определяя конкретный размер доли? Налоговый вычет мы сможем получать только после сдачи дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Олеся! Надо оформить покупку квартиры на обоих супругов с указанием долей и конкретной суммы, внесенной каждым из них. Налоговый вычет сможете оформить после регистрации права собственности на квартиру.

Вадим

Здравствуйте я купил квартиру по уступке от юр лица В уступке допущена опечатка вместо 2 комнатной, написана 1 комнатная, а все остальные характеристики, этаж, метраж, номер, площадь совпадает с первоначальным дду. У меня есть клиенты которые по предварительному договору уступки передали мне зала ток, а теперь не хочу входить на сделку и ждать исправления опечатки не хотят. Обязан ли я вернуть задаток

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Вадим! На основании ст. 381 ГК РФ задаток в Вашем случае не должен возвращаться, так как отказываются от договора именно клиенты.

Ирина

Добрый день,Сергей!Спасибо за ответ.Права собственности ещё нет.Переуступка.Еще цедент продаёт квартиру по заниженной цене.На разницу оформляет соглашение о заранее понесённых убытках.Модет ли оно меня как-то защитить в дальнейшем?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Так как право собственности оформлено на отца, то именно с ним Вам надо иметь дело. А то, кто фактически вносил деньги, не имеет особого значения, так как сын мог просто выполнять поручение отца. Оснований для признания сделки недействительной пока не видно.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Лучше, конечно, в договоре указать полную стоимость квартиры. А вообще надо изучить сами документы, так как от их содержания в большей степени зависит безопасность сделки.

Елена

Купили квартиру по переуступке права требования по ДДУ, оформили на дочь. Имеются банковские ордера об одновременном закрытии вкладов с одинаковой суммой мной и дочкой и одновременном закладывании данной суммы в банковскую ячейку. Дом ввели в эксплуатацию 18.12.2018, дочь подписала акт приёма-передачи квартиры 15.02.2019. Совершили большую глупость, оформив квартиру только на дочь, т. к. вдвоём могли бы претендовать на налоговый вычет(стоимость квартиры 3500000р). Дом ещё не поставлен на кадастровый учёт. Можем ли мы зарегестрировать доп соглашение об изменении количества покупателей, внеся меня и в дальнейшем переделать акт приёма-передачи.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Это не противоречит законодательству. В законодательстве о государственной регистрации прав собственности на недвижимость предусматривается возможность внесения таких изменений. Основная сложность будет заключаться в получении согласия продавца и застройщика на внесение изменений в документы.

Наталья

Здравствуйте. Подскажите, если я хочу переуступить 0,5 ДДУ физ. лицу по стоимости указанной в договоре. Будет ли это считаться получением прибыли. Могу ли рассчитывать на налоговый вычет с оставшейся суммы. Дом построен, акт приема передачи не подписан.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! Действующее законодательство не предусматривает такой возможности. По договору уступки подлежат передаче все права требования к застройщику относительно жилья. Для раздела оснований нет, так как право собственности на квартиру не зарегистрировано. Поэтому есть сомнения насчет вообще возможности заключения такого договора.

Софья

Сергей, здравствуйте! Интересно ваше мнение по такому вопросу. В 2015 году между Застройщиком и ООО заключен ДДУ, оплачен, зарегистрирован в 2016 году объект введен в эксплуатацию, люди в доме спокойно живут На сегодняшний день акт приема-передачи по названному ДДУ не подписан (таких ДДУ у застройщика и ООО около 50 штук) в 2018 Застройщик признан банкротом, ведется конкурсное производство В отношении застройщика параграф 7 не введен, то есть реестра требований по передаче жилых помещений нет, только денежные требования, к тому же реестр уже закрыт Схема покупки квартиры сейчас такая: ООО заключает уступку с физ лицом, после регистрации физ лицо как новый дольщик получает квартиру по акту и регистрирует собственность. Сейчас росреестр регистрирует собственность по таким сделкам, люди покупают и заселяются, ипотеки одобряют Вопрос в рисках нового дольщика, а именно в части признания сделок недействительными Может ли застройщик подписывать такие акты приема-передачи? Моя логика такова - обязанность передать квартиру возникла до признания должника банкротом, следовательно сама по себе передача квартиры по заключенному в 2015 году сделкой не является, а является исполнением по сделке, предпочтения перед кредиторами нет, квартиры не подлежат включению в конкурсную массу, потом что по сути не являются имуществом застройщика. ООО в деле о банкротстве не участвует В случае, если акт приемки подписывается конкурсным или его представителем риски снижаются? Требуется ли по вашему мнению согласие кредиторов? Заранее спасибо, вроде всю информацию изложила

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Софья! Вопрос непростой и требует детального изучения законодательства. Но даже если обратиться к положениям ст. 61.2 закона о банкротстве, то подозрительными сделками могут считаться сделки, заключенные в течение трех лет до момента подачи заявления о банкротстве. Поэтому даже с учетом данного положения есть определенный риск. Но более точно границы такого риска могут быть установлены после изучения судебной практики и нюансов законодательства о банкротстве.

Людмила

Здравствуйте, Сергей! Хотим купить квартиру по договору уступки права по ДДУ у физ.лица. Тот кто уступает нам право был застрахован страховой компанией, на него есть полис, т.к застройщиков обязали страховать дольщиков. Вопрос: 1)Нужно ли нам оформлять и оплачивать такой же полис на себя? 2) Пройдет ли регистрация нашего договора уступки права по ДДУ в Росреестре без страхового полиса на нового участника? Заранее благодарна.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! 1. В законодательстве о долевом строительстве нет такой обязанности. 2. Вследствие отсутствия законодательной обязанности делать страховку оснований для беспокойства относительно регистрации договора нет.

Ольга

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста покупаю квартиру по договору уступки прав требований(во вложении) 1) интересует вопрос в пункте 2.2 написано цена уступки является окончательной и изменению не подлежит, а в пункте 6 (Д). написано что площадь квартиры будет больше или меньше от заявленной площади то придется доплатить или вернуть часть средств, такое возможно? 2) мне еще необходимо ждать какое то решение арбитражного суда, о передаче квартиры мне в собственность, так как я понимаю застройщик признан банкротом. 3) еще смущает сумма фактически понесенных затрат, стороной 1 на приобретение имущественных прав на квартиру. Это ко мне как нибудь относиться?

Документ11.pdf

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! 1. В принципе возможно. Это принятая практика. 2. В случае признания застройщика банкротом все расчеты с кредиторами осуществляются в рамках процедуры банкротства, то есть с участием арбитражного суда, который только может принять решение о банкротстве. 3. Не должно. Ваша обязанность по оплате квартиры будет считаться исполненной в случае выплаты цены договора, которая должна быть четко сформулирована в тексте договора (в данном случае в п. 2.2.).

Сергей

Здравствуйте! Очень нестандартная ситуация, помогите, пожалуйста! По условиям договора долевого участия застройщик передает участнику долевого строительства квартиру в новом доме, а в качестве оплаты за новую квартиру получает от того под снос частный дом, расположенный в непосредственной близости от новой многоэтажки. Бывший житель частного сектора успешно вселяется в многоэтажку и спустя некоторое время прекращает свое право собственности на частный дом, как и было оговорено. Но.... на этом все. Временный управляющий застройщика обо всем забыл, частный дом под снос во исполнение ДДУ не принял. Фирма-застройщик ликвидирована, частный дом стоит бесхозный. И вот бывший учредитель фирмы-застройщика хочет, так скажем, взять свое, получив право обладать частным домом под снос, которым, фактически, оплачена новая квартира бывшего хозяина этого дома. Какой алгоритм действий? С момента сдачи многоквартирного дома и заселения лица в квартиру прошло более трех лет. С момента ликвидации фирмы - застройщика - 2 года. Заранее спасибо!!!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Ситуация действительно нестандартная. Для ее успешного решения необходимо полное изучение всех обстоятельств дела, что может сделать только профессиональный юрист, который будет заниматься данным делом. Главной сложностью в данном случае видится то, что у самого учредителя нет никаких прав на этот дом, так как договор долевого участия был заключен с организацией, в которой он был учредителем. Прямых прав для получения дома у учредителя нет.

Антон

Добрый день) подскажите если приобрели квартиру по договору уступки прав и вместе с неоплаченные долгом перед застройщиком) часть денег оплачена застройщику но не вся сумма) возможно ли расторгнуть данный договор и возможно ли вернуть ту сумму которую уже перевели застройщику если застройщик все исполняет и в срок) благодарю вас за ответ)

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Антон! Если при заключении договора Вы не были осведомлены о наличии задолженности, то это является основанием для расторжения договора, так как он был заключен под влиянием существенного заблуждения. Для решения вопроса о возврате денег от застройщика надо знать, за что были заплачены деньги.

Арина

Добрый вечер! Уступаю свои права по ДДУ по Соглашению уступки прав требования по форме застройщика, в котором указано, что после государственной регистрации дольщик по Акту приёма-передачи обязуется передать оригинал ДДУ цессионарию. Насколько юридически обосновано данное положение? Опасаюсь передать оригинал ДДУ по причине вероятной возможности его предоставления в какие-либо органы. Первоначальный дольщик рискует отдав оригинал? Стоимость квартиры по ДДУ превышает 3млн.руб. Право на квартиру уступаю по стоимости предмета уступки по более высокой цене, чем по ДДУ четыре года назад. Разница в стоимости подлежит налогообложению?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Арина! Такое требование является правомерным, так как договор долевого участия сохраняет свою силу и на место Вас в качестве дольщика встает другое лицо, которое имеет право знать, на каких условиях был заключен договор долевого участия. Для дольщика никаких рисков в передаче оригинала ДДУ нет, если, конечно, он не хочет обмануть покупателя. Полученный доход подлежит налогообложению.

Елена

Здравствуйте, заключили договор Уступки прав по договору об участии в долевом строительстве, при получении договора заметили, что адрес прописки мужа (он является собственником) указан не верно, нужно ли переделывать договор, на сколько это важно и чем это грозит? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Лучше переделать, чтобы все было точно. Если в договоре есть другая информация, идентифицирующая мужа как покупателя, то ошибка в адресе регистрации существенных последствий никаких не повлечет.

Ирина С

Подскажите пожалуйста: купили квартиру по договору уступки права требования по ДДУ. Сейчас возбуждено уголовное дело в отношении застройщика по факту мошенничества. Мы деньги по договору передавали не застройщику, а физ лицу (бывшему дольщику). Можем ли мы считаться потерпевшими по факту совершенного в отношении нас мошенничества, если фактически застройщик от нас деньги не получал? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Вы можете быть признаны потерпевшей стороной, так как в результате преступных действий застройщика именно Вам был причинен имущественный ущерб в виде потерянных денежных средств и неполучения квартиры. Ведь по договору уступки права требования именно Вы занимаете место первоначального дольщика по договору ДДУ.

Мариам

Здравствуйте! При покупке квартиры в новостройке супруг заключил договор уступки прав по ДДУ. По ДДУ ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - 31 декабря 2016, но не позднее 31 марта 2017, а в заключенном 27 декабря 2017 договоре уступки прав между цедентом и цессионарием (супругом) срок сдачи дома указан другой, а именно 31 декабря 2017, но не позднее 31 марта 2018. Застройщик задержал срок сдачи дома до октября 2018. Хотим подготовить документы для подачи в суд о выплате Застройщиком неустойки, но нам сказали, что из за того, что мы подписали договор уступки с отличной от указанной в ДДУ датой сдачи дома, данное требование будет отклонено. Есть ли выход из данной ситуации? Заранее благодарю, Мариам

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Заключение договора уступки не отменяет действие основного договора долевого участия. Застройщик не является стороной договора уступки, поэтому он обязан следовать условиям договора долевого участия. Поэтому предварительно Вы можете предъявить застройщику имущественные требования в связи с задержкой ввода дома в эксплуатацию, но, конечно, могут возникнуть в суде сложности относительно положения договора уступки, которые должны быть устранены участием грамотного юриста в деле.

Юлия Пашкевич

Подскажите в договоре переуступки прав по дду есть пункт что покупатель согласен если что нести расходы по достройке дома. Т к бывший застройщик банкрот. Разве это законно.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юлия! По договору уступки права требования покупатель становится на место продавца в договоре долевого участия. Если в договоре долевого участия нет такого пункта, то включение в договор уступки положения о дополнительных расходах неправомерно, так как в соответствии с законом для уступки требования требуется, чтобы договор долевого участия был оплачен первым покупателем.

Михаил

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, в зарегистрированном договоре уступки не верно указана дата заключения договора участия в долевом строительстве (ошиблись месяцем), как внести изменения в договор уступки? доп.соглашение? суд?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Михаил! Надо исправить сам договор: заключить новый или оформить дополнительным соглашением. Потом этот договор надо представить в Росреестр вместе с заявлением, который обязан внести исправления в течение 5 дней.

Алексей Пономаренко

Добрый день. Подскажите пожалуйста планируем заключить ДОГОВОР уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Но смущает пункт 2.2 так как оплату просят после подписания договора, а не после регистрации.

Договор уступки на кв 88. Фролов - Емце%.pdf

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Попробуйте договориться с продавцом о другом варианте оплаты, например, о частичной предоплате. А в целом предложенный продавцом вариант оплаты не является противозаконным, будет применяться тот вариант, о котором сможете договориться. Также рекомендуется предварительно показать договор юристу, чтобы он поискал возможные "подводные камни".

Сергей

Добрый день! Покупаем квартиру у застройщика, сейчас оформляют бумаги, но к моменту подписания дом будет сдан. Соответственно продажа по договору уступки через подконтрольного ИП. Типовой договор прислали, непонятен пункт 2.2 Из него следует что оплата происходит до подписания. Разве такое возможно? Застройщик достаточно крупный и надежный, на рынке уже шесть лет, много комплексов сдано, много строится. Негативных отзывов в принципе нет, то есть исходя из логики и количества успешных сделок, вероятность обмана стремится к нулю. Но все равно пугает такой вариант оплаты. Договор прилагаю и прошу разъяснить порядок действий и оплаты в этой цепочке

уступка.pdf

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Тут другой риск. Есть вероятность того, что договор может быть признан недействительным, так как по закону договор уступки участия в долевом строительстве может быть заключен только до момента подписания передаточного акта. А раз на момент подписания договора дом уже будет сдан, есть риск того, что Ваш контрагент примет квартиру на свое имя, станет собственником, а Ваш договор признает недействительным в суде, тем более, оплата по договору планируется до заключения договора. Подписывать такой договор не рекомендуется.

Мира

Здравствуйте! Помогите пожалуйста разобраться. Ситуация следующая, закрыта ипотека, хочу сделать переуступку по ДДУ на мать, каким образом необходимо взаимодействовать с застройщиком, и поставить печать в договоре переуступки, если Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме (составлен юристом договор, без привлечения фирмы риелторской, которая занималась продажей квартиры с самого начала, очень большая комиссия) без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Получается если нет долга мне нужно согласие застройщика на переуступку по ДДу, но печать в договоре переуступки должна стоять от застройщика, который контактирует только через риелторскую фирму, и лично не выходит на связь. Каким образом провести данную процедуру..?? как контактировать с регистрационной палатой самостоятельно и можно ли избежать лишних комиссий, которые требуют уплаты комиссий за каждый шаг. Акт передачи еще не подписан.. Благодарю

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Для регистрации договора уступки не надо никакой печати на договоре. Для этого требуется только сам договор уступки и справка об оплате стоимости квартиры. А вот насчет необходимости получения согласия застройщика на уступку надо смотреть сам договор долевого участия.

Александр

Здравствуйте. Если продавец ДДУ сделал дарственную своему знакомому или родственнику, которая на сегодня числится его собственностью и решил продать этот объект недвижимости. Этовозможно и как это проверить?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Невозможно подарить то, чего нет. Подарить квартиру можно только после ее достройки и оформления на нее права собственности в установленном порядке. Поэтому даже сам договор дарения не приняли бы в регистрирующих органах прежде чем будет зарегистрировано право собственности на квартиру.

Галина

Здравствуйте! Имеем с супругом ДДУ по одной второй на каждого.Застройщик поменялся и сейчас достраивает другой и введена процедура наблюдения. Хотим всё сделать на меня. Что для этого надо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Галина! Вам надо заключить договор уступки права требования со своим мужем, по которому он передает Вам свое право требовать от застройщика долю в праве собственности на квартиру.

Андрей

Добрый день. Мой сын приобрел квартиру по ипотеке. Договор долевого участия не был зарегистрирован в Росреестре, а теперь ему предлагают подписать договор уступки. Сбербанк перевел деньги застройщику в полном объеме. Сын уже выплачивает ипотеку. Сбербанк отказывается поддерживать договор уступки, а значит появляется какой-то другой банк. Как действовать в такой ситуации? Если здесь риск потерять свои деньги?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Андрей! Надо срочно регистрировать договор долевого участия, так как без регистрации такой договор считается незаключенным. Если не будет регистрации, то Ваш сын попросту потеряет деньги первого взноса и выплачиваемые на погашение ипотеки.

Павел

Здравствуйте! Я купил по договору уступки прав требования квартиру в строящемся доме. По цепочке я уже третий покупатель. Для того, чтобы попасть под требования ипотечной программы "Семейная ипотека" необходимо, чтобы квартира была куплена у юрлица в идеале у застройщика. Договор уступки прав требования у меня составлен с физлицом. Но в конечном счете считается, что я покупаю квартиру у Застройщика? Или это не так? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Павел! Да, считается, что Вы покупаете квартиру у застройщика, так как по договору уступки права требования Вы просто становитесь на место первоначального покупателя по договору участия в долевом строительстве, который заключен с застройщиком.

валентина

При регистрации договора переуступки прав требований по договору долевого строительства покупателю выдано два экземпляра. Следует ли один экз. направить застройщику?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Валентина! Если об этом ничего не сказано в самом договоре уступки права требования, то направлять экземпляр застройщику не надо. Законодательство не предусматривает такой обязанности.

Татьяна

Здравствуйте! При покупке квартиры в новостройке я заключила договор уступки прав по ДДУ. Застройщик задерживает срок сдачи дома на полгода. Готовлю документы для подачи в суд о выплате Застройщиком неустойки. Однако у меня нет копии платёжного поручения, подтверждающего оплату цены Договора цедентом. Лишь в Договоре уступки имеется пункт: "На момент государственной регистрации настоящего Договора обязанность по уплате цедентом Застройщику цены Договора участия выполнена Цедентом в полном объёме, передаточный акт или иной документ о передаче квартиры между цедентом и Застройщиком не подписан". Возможно ли в суде ссылаться на этот пункт Договора в качестве доказательства оплаты квартиры? Если нет, то где можно получить копию платёжного поручения, если цедент отказывает в её предоставлении?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Возможно. В суде для подтверждения оплаты стоимости квартиры могут использоваться показания лица, продавшего Вам квартиру. Также на основании Вашего ходатайства суд может обязать застройщика или цедента предоставить документ, подтверждающий факт оплаты квартиры.

Виктория

Добрый день!Такое вопрос купила квартиру в строющемся доме,из документов только договор успупки прав требования,попросила оригинал дду,сказали оригиналов не у кого нет только завереннаякопия будет,это нормально?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктория! Законодательство не предусматривает передачу покупателю по договору уступки оригинала договора долевого участия, который, скорее всего, находится у продавца в единственном экземпляре. Вы можете обратиться с запросом в Росреестр о предоставлении заверенной копии договора дду.

маргарита павленко

я фзл заключила дупт по дду с юр лицом документы в процессе регистрации но я передумала тк я уже 3 покупатель в цепочке как поступить чтобы этот договор не регистрировали

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Маргарита! Для того, чтобы прекратить регистрацию Вам надо направить заявление в Росреестр о приостановлении регистрации и одновременно с этим направить продавцу предложение о расторжении договора. Если он откажется, то Вам придется идти в суд с заявлением о расторжении договора, если на то есть основания, предусмотренные законом или договором. Но будьте готовы, что на Вас могут быть возложены убытки продавца.

сергей

Здравствуйте,Сергей! Скажите пожалуйста Мы составили предварительный договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве.В договоре прописанно оплата 50 сразу и остальные 50 в течении шести месяцев.Также прописанно после выплаты 70 обратиться в государственную регистрационную палату,с заявлением о государственной регистрации Договора уступки. У меня вопрос сейчас договор подписан нами без регистрации и деньги надо уже выплачиать по договору.Скажите так можно или опасно?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Опасно, так как все изменения в сторонах договора долевого участия вступают в силу с момента государственной регистрации договора.

Алекс

Здравствуйте!Имеется дом долгострой. Первичный Застройщик1, сменился на Застройщика 2. Доп. соглашение между Организацией и Застройщиком2 подписано и зарегистрировано в Росреестре. Я приобретаю квартиру по уступке прав требования у Организации за наличный расчет все чеки по оплате имеются. На данный момент Застройщик1 и Организация - банкроты. Появляется новый Застройщик3, все права и разрешения на строительство у него имеются. Застройщик 3 отказывается заключить со мной доп соглашение. Имеет ли он право? Как действовать мне далее? Можно ли через суд, принудить Застройщика3 к заключению со мной соглашения? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Если третий застройщик не является правопреемником второго застройщика, то он не обязан заключать с Вами никаких гражданских договоров, кроме также случаев, когда второй застройщик уступил свои долги ему. Третий застройщик формально является по отношению к Вам посторонней организацией. Вы, как дольщик, имеете право обратить взыскание на предмет залога по договору долевого участия, а именно на земельный участок под домом.

Алекс

Здравствуйте Сергей! Спасибо Вам за ответ и бесплатную помощь! Да, все верно, между мной и Застройщиком3 договорных отношений нет. Но Застройщик2, Застройщик3 и администрация города, подписали инвестиционное соглашение не видел его, но предположу, что как раз о переходе прав о обязанностей. В данном случае, должен Застройщик3 подписать со мной доп. соглашение?

Сергей (старший юрист)

Все зависит от условий данного инвестиционного соглашения. Не видя его текст, сложно судить об обязанностях третьего застройщика.

Залина Давлятшина

Добрый день. Собираюсь покупать квартиру по ипотеке. Застройщик предложил оформить договор уступки права требования по дду от подконтрольного ему ИП. Дом сдан в январе этого года. Правомерно ли это? Подписание дду когда Дом уже сдан? И какие могут быть риски и подводные камни? Также хочу отметить, что акт приемки не подписан, я буду его подписывать сама непосредственно с застройщиком. Благодарю

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Если ИП не подписал передаточный акт от застройщика, то уступка прав требования по договору долевого участия допускается. Для оценки рисков надо видеть сам договор, который Вам предлагают подписать. Но главное Вам надо проверить, что основной договор зарегистрирован надлежащим образом и ИП полностью исполнил свою обязанность по уплате цены квартиры.

Виктор

1. Я приобрел права требования по договору уступки права цессии. Права просужены, есть исполнительный лист. Для того, чтобы воспользоваться правом требования необходимо обратиться в Арбитражный суд первой инстанции для замены взыскателя по исполнительному производству. Вопрос: Если я хочу переуступить перепродать права требования другому цессионарию по новому договору цессии, нужно ли мне сначала обращаться в Арбитражный суд первой инстанции для замены кредитора на цедента и переходе прав установленных в первом решении суда? 2. Я хочу приобрести права требования по договору переуступки права цессии от Юр. лица Физ. лица, который приобрел эти права у первого кредитора. Права просужены, есть исполнительный лист. Для того, чтобы воспользоваться правом требования цессионарию ставшему цедентом необходимо в Арбитражный суд первой инстанции для замены взыскателя по исполнительному производству. Вопрос: Должен ли новый цессионарий ставший цедентом до переуступки перепродажи права требования другому цессионарию по новому договору цессии, сначала обратиться в Арбитражный суд первой инстанции для замены кредитора на цедента и подтверждении перехода прав установленных в первом решении суда? или это необязательно и он может ничего не делая просто перепродать его по новому договору цессии?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктор! 1. Не обязательно, на действительность договора цессии не обращение в арбитражный суд не повлияет.

Оксана

Здравствуйте. Имеет ли право новый застройщик требовать у нового дольщика договор переуступки документы подтверждающие оплату квартиры предыдущим дольщиком старому застройщику был один застройщик - обанкротился, взял достраивать новый. При этом у Нового застройщика со старым дольщиком до оформления переуступки есть зарегистрированное доп. соглашение в котором сказано, что"застройщик не имеет претензий по оплате цены договора долевого участия № Участником".

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Оксана! Требовать может, но Вы не обязаны давать такие документы, так такой обязанности по законодательству на Вас не лежит.

Оксана

Сергей большое спасибо. И еще один вопрос. А может ли Новый застройщик отказать мне в выдаче ключей от квартиры если я все же не предоставлю квитанции об оплате старого дольщика старому застройщику. Хотя в моем договоре переуступки прописано" Что право требования Нового участника на получение объекта долевого строительства и оформления его в собственность возникаету нового участника с момента полного исполнения обязательств по оплате настоящего договора и после его государственной регистрации".

Сергей (старший юрист)

Обязательство по передаче квартиры должно быть исполнено застройщиком безусловно при условии оплаты квартиры и государственной регистрации соответствующего договора. Законодательство не предусматривает никаких условий относительно предоставления новым дольщиком документов об оплате первоначального дольщика.

Ольга Запевалова

Здравствуйте. Подскажите: принято решение суда о расторжении ДДУ и взыскании с застройщика суммы по ДДУ. Застройщик деньги вернуть не в состоянии - счета пустые и поступления не будет. Но стройка в настоящий момент возобновилась - застройщик прежний, но финанситует инвестор через технического заказчика. Т.е. Фактически квартиры будет передавать прежний застройщик. И возникла ситуация, что могу остаться и без денег и без квартиры. Отсюда вопрос: Если не предоставлять никуда Решение суда - есть ли шанс получить квартиру? Как происходит процесс перерегистрации права требования в росреестре в таком случае? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! В соответствии с законом договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о его расторжении. Поэтому в данный момент у застройщика имеется обязанность вернуть Вам деньги, но не предоставить квартиры. Для действительности расторжения договора не требуется регистрация соответствующей информации в Росреестре, как это требуется для признания действительности договора долевого участия в строительстве.

Лилия

Здравствуйте! Наша генподрядная организация получила от застройщика квартиру по ДДУ. В свою очередь, мы собираемся оформить эту квартиру на поставщика путем УПТ по ДДУ в счет оплаты долга по договору поставки. Подскажите, пожалуйста, нужно ли в самом договоре УПТ указать положение о том, что цена квартиры будет считаться оплатой за поставку? И нужно ли показывать этот договор поставки при регистрации УПТ в Росреестре? И какие документы нужны в целом при оформлении данных правоотношений между сторонами? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! В договоре прямо прописываете, что оплатой уступки права требования будет считаться погашение задолженности за поставку товаров. Сам договор поставки в Росреестр представлять не надо. После подписания договора уступки прав требования его надо зарегистрировать в Росреестре, для чего представители сторон оформляют заявление об этом и прикладывают договор уступки. При этом также платится пошлина.

Ольга

Добрый день. Собираюсь заключить договор уступки прав требований с физическим лицом. Должно ли быть прописано в договоре УПТ, что оригинал договора ДДУ должен быть передан мне? Деньги перечисляются физическому лицу только после регистрации договора УПТ?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Насчет договора можете прописать, но не обязательно. Деньги выплачиваются только после госрегистрации договора уступки.

Алла

Добрый день. Приобретаю квартиру в строящемся доме у подрядчика по договору цессии уступки права требования к договору долевого участия. В росреестре приостановили регистрацию на основании того, что в договоре цессии прописан пункт 2.4 об оплате в течение 2 дней с момента госрегистрации и пункт о том, что "С момента оплаты в соответствии с п. 2.4. настоящего договора Сторона 2 приобретает, а Сторона 1 утрачивает все права требования..." Говорят, на эти 2 дня до полной оплаты они должны установить обременение ипотеку. После оплаты обременение снимается. Или добавить пункт, что стороны пришли к соглашению не устанавливать обременение смысл такой. Вопрос в том, как переделать договор так, чтобы не было необходимости наложить обременение? Достаточно ли будет указать, что: "Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. Сторона 2 приобретает, а Сторона 1 утрачивает все права требования, предусмотренные законодательством для кредитора, в момент заключения настоящего договора, и подлежит оплате в течение 2 двух рабочих дней." Хочется уже все зарегистрировать и без всяких обременений. Подскажите, пожалуйста....