Информационно-аналитические материалы государственной думы. Некоммерческий наем жилья: главные моменты Договор найма жилого помещения с указанием проживающих

Корякин В.М., доктор юридических наук.

В статье рассматривается новая форма жилищного обеспечения граждан - предоставление жилых помещений по договору некоммерческого найма, а также оценивается возможность ее применения в отношении военнослужащих.

Ключевые слова: обеспечение жилыми помещениями; договор социального найма жилых помещений; договор коммерческого найма жилых помещений; договор некоммерческого найма жилых помещений.

The treaty of non-commercial renting of living accommodation and its differences from the social and commercial recruitment

The article considers a new form of housing for the citizens, provision of residential premises under the contract of non-profit employment, and is also evaluated the possibility of its application for the provision of military servicemen.

Key words: provision of housing; the contract of social hiring of residential premises; commercial contract of hiring of premises; non-commercial contract residential lease.

Действующим законодательством предусмотрен довольно обширный перечень возможных способов решения жилищной проблемы военнослужащих. Текстуальный анализ ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" позволяет выделить 10 таких форм:

1. предоставление служебных жилых помещений;
2. предоставление жилых помещений в общежитиях;
3. предоставление жилых помещений по договорам социального найма;
4. предоставление жилых помещений в собственность бесплатно;
5. предоставление единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения;
6. предоставление безвозмездной субсидии для приобретения жилого помещения, подтверждаемой выдачей государственного жилищного сертификата;
7. приобретение жилых помещений путем вступления в жилищные кооперативы;
8. использование накоплений лицами, участвующими в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих";
9. самостоятельный наем (поднаем) военнослужащими жилых помещений с выплатой им денежной компенсации в установленных законодательством пределах;
10. предоставление жилых помещений, арендованных воинскими частями (органами военного управления, организациями).

Последняя из перечисленных форм жилищного обеспечения военнослужащих пока не получила воплощения на практике ввиду отсутствия правового и финансово-экономического механизма ее реализации. Вместе с тем, похоже, в ближайшей перспективе обеспечение граждан жилыми помещениями на праве аренды получит широкое развитие. Дело в том, что 29 августа 2012 г. издано распоряжение Правительства Российской Федерации N 1556-р, которым определен Перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Данным распоряжением предусматривается, в частности, внесение до конца текущего года в Правительство Российской Федерации проекта федерального закона о развитии рынка арендного жилья, предусматривающего внесение в Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) изменений в части защиты прав наймодателя и нанимателя при долгосрочном найме жилого помещения, определения понятия "некоммерческий наем" и регулирования порядка предоставления жилья гражданам по договору некоммерческого найма.

В настоящее время гражданским и жилищным законодательством предусмотрено три основных вида договоров найма жилых помещений:

а) договор социального найма жилого помещения, согласно которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) передает гражданину (нанимателю) жилое помещение в пределах законодательно установленных норм предоставления, во владение и пользование для проживания в нем его самого и членов его семьи на установленных законом условиях. Договор социального найма заключается без установления срока его действия. Право на получение жилых помещений по договорам социального найма имеют малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, а также иные определенные законодательством категории граждан, включая военнослужащих, признанные нуждающимися в жилых помещениях (ст. ст. 49, 60 ЖК РФ);

б) договор найма специализированного жилого помещения, согласно которому собственник специализированного жилого помещения (наймодатель) передает гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ). К специализированным жилым помещениям относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 92 ЖК РФ);

в) договор коммерческого найма жилого помещения, согласно которому собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) предоставляет гражданину жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи. Условия договора определяются соглашением сторон. ГК РФ (ст. 683) различает два вида договора коммерческого найма жилого помещения: 1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет; 2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года.

Военнослужащие, заключившие договор коммерческого найма жилого помещения, вправе получать ежемесячную денежную компенсацию в установленных законодательством размерах <1>. При этом следует иметь в виду, что компенсация выплачивается только в случае отсутствия у воинской части, в которой военнослужащий проходит военную службу, возможности предоставить ему специализированное жилое помещение (служебное, маневренного фонда или общежитие).

<1> В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2004 г. N 909 размер денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений составляет: в городах Москве и Санкт-Петербурге - до 15000 руб.; в других городах и районных центрах - до 3600 руб.; в прочих населенных пунктах - до 2700 руб. Указанные размеры денежной компенсации повышаются на 50%, если совместно с военнослужащим проживают три и более членов семьи.

Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, имея определенное сходство между собой, в то же время различаются весьма существенно. Как отмечается в научной литературе, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на учете нуждающихся в жилых помещениях и т.д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие цели извлечения прибыли, отсутствие признака свободы договора, бессрочность отношений, наличие определенных требований к размеру предоставляемого жилища, наличие ряда административных предпосылок для заключения договора и т.п. <2>.

<2> Васильев П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2006. С. 57.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и нахождение в очереди на получение жилого помещения, сбор и представление значительного числа документов при заключении договора и др. Договор коммерческого найма заключается на основе свободной воли и равноправного положения сторон в гражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений.

Указанным выше распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р предусмотрено законодательное закрепление еще одного вида договорных отношений в сфере жилищного обеспечения граждан - по договору некоммерческого найма.

Необходимость внедрения данной новой формы жилищного обеспечения граждан обусловлена тем, что в настоящее время в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например к военнослужащим, и признанием нуждающимися в жилых помещениях) и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, становится все более актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств.

Решение данной задачи требует разработки законодательных предложений в целях создания правовых оснований для внедрения в российскую практику заключения договоров некоммерческого найма жилых помещений (что и предписано осуществить до конца текущего года распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р). Реализация этого распоряжения обеспечит возможность предоставления в пользование жилых помещений на специальных условиях, отличных от социального найма (разд. III ЖК РФ), найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ) и коммерческого найма жилых помещений (гл. 35 ГК РФ), гражданам, которые не попадают в категории граждан, имеющих право на получение в пользование жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, а также не имеют возможности получить в пользование жилые помещения на коммерческих условиях найма.

Следует отметить, что идея о закреплении в жилищном праве института предоставления жилых помещений по договорам некоммерческого найма возникла еще в период разработки ныне действующего ЖК РФ, однако в силу ряда причин в окончательном варианте названного Кодекса отражения не нашла. Первый вариант законопроекта, предусматривающего реализацию данной идеи, был внесен в Государственную Думу еще в 2009 г. Один из его авторов, депутат Государственной Думы Г.П. Хованская, характеризуя суть выработанных предложений, отмечает, что жилищный фонд некоммерческого использования находится между жилищными фондами социального и коммерческого использования, т.е. договор некоммерческого найма жилого помещения будет иметь существенные отличия как от договора социального найма, так и от договора коммерческого найма жилого помещения <3>.

<3> Хованская Г. Некоммерческий наем жилья: все за. Кто против? // Московская жилищная газета "Квартирный ряд". 2009. 30 апреля.

Основные отличия некоммерческого жилищного фонда от коммерческого заключаются в следующем:

а) коммерческий жилищный фонд предназначен для извлечения прибыли; некоммерческий фонд такой цели не ставит;

б) плата за жилье в некоммерческом жилищном фонде будет намного доступнее гражданам, чем в коммерческом фонде (по расчетам разработчиков, она будет ниже рыночной минимум в 2 - 3 раза).

Одновременно жилищный фонд некоммерческого использования будет существенно отличаться от фонда социального. К числу таких отличий можно отнести следующее:

а) плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт жилых домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой дом, относящийся к фонду некоммерческого использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 - 30 лет;

б) жилые помещения в домах некоммерческого использования не будут подлежать приватизации (напомним, что в отношении жилых помещений, находящихся в пользовании граждан по договорам социального найма, до 1 марта 2013 г. действует возможность их безвозмездной передачи в собственность граждан) <4>;

<4> Пункт 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

в) договор некоммерческого найма жилого помещения будет заключаться на срок до пяти лет с преимущественным правом нанимателя на его продление. Договор же социального найма, как уже указывалось выше, является бессрочным.

Обобщенный итог сравнительно-правового анализа договоров найма жилых помещений - социального, коммерческого и некоммерческого - приведен в таблице (см. приложение к настоящей статье).

Таким образом, в недалеком будущем у граждан Российской Федерации появится дополнительная возможность сравнительно недорогим способом решить свою жилищную проблему. Как представляется, в полной мере это относится и к жилищному обеспечению военнослужащих. Предусмотренная ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" норма о предоставлении военнослужащим жилых помещений, арендованных воинскими частями (органами военного управления, организациями), наполнится реальным содержанием. По нашему мнению, Минобороны России, иные федеральные органы исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, должны после внесения рассмотренных выше дополнений в ЖК РФ иметь в своем распоряжении жилищный фонд некоммерческого использования, за счет которого они смогут более эффективно и оперативно решать вопросы жилищного обеспечения как военнослужащих, так и лиц гражданского персонала.

Приложение

Сравнительно-правовой анализ договоров найма жилых помещений

Всем привет, читатели, !

Оказывается, государство всеми силами старается помочь своим гражданам, которые берут в аренду квартиры в Хабаровске у частников и предлагает некоммерческий найм жилья от государства. Меня тоже заинтересовал этот вопрос не на шутку. Авось, что хорошее получится, подумалось мне:)

Вы узнаете, что такое социальный некоммерческий найм жилья от государства, откуда растут его ноги и на что стоит рассчитывать гражданам, которые платят за аренду квартир в Хабаровске немалые деньги.

Что такое некоммерческий найм жилья

Некоммерческий найм жилья вырос из социального найма, который был определен, с 2005 года, в основном для категории «малоимущие». В связи с этой градацией, например, молодые семьи, молодые специалисты, да и просто люди чуть ниже среднего достатка, остались без возможности хоть как-то поправить свои жилищные условия. Этой категории граждан приходится полностью отдавать свои средства на коммерческий найм квартиры, что сильно бьет по карману.

Поэтому государство решило предоставить жилье на условиях социального некоммерческого найма, который предполагает аренду квартиры у государства по сниженным тарифам, намного меньшим, чем мы привыкли видеть на рынке аренды жилья в Хабаровске.

Как появился некоммерческий найм жилья

Явление это не новое. В развитых странах (что такое, опять я употребляю слово «развитые»…) Запада, например, Канада, США, страны Западной Европы, некоммерческий найм жилья приобрел довольно серьезные масштабы. Здешние правительства вовремя смекнули, что строить и сдавать в аренду квартиры, пусть даже за полцены, намного выгоднее, чем решать проблемы обманутых дольщиков:) А может и нет, но так или иначе социальный найм жилья там процветает.

В России не стали далеко ходить и решили тоже применить, уже обкатанную на Западе, систему социального найма жилья. Даже президентский указ №600 давал распоряжение уже к январю 2013 года организовать рынок некоммерческого найма жилья в стране. Правда Госдума только в марте 2013 начала рассматривать этот законопроект. Ох, уж эта бюрократия…

Реализация программы некоммерческого найма

Кто-то ведь должен делать так, чтобы доходные дома появлялись. Предусматривается, что возведением домов для социального найма будут частные застройщики. После постройки и сдачи дома, владеть им, на правах собственности будет только одно лицо, скорее всего оно будет либо самостоятельно заниматься хозяйственными вопросами, либо, что более вероятно, наймет управляющую компанию. Договор некоммерческого найма квартиры по срокам будет как долгосрочный, от 3-х и до 10 лет, так и краткосрочный — на 1 год. Предполагается, что не приватизировать, ни приобрести такое жилье будет невозможно. Конечно, же реализация программы некоммерческого найма жилья ляжет на субъекты федерации.

Кстати, предполагается, что те, кто будет пользоваться некоммерческим наймом, должны будут освободить очередь на получение социального жилья. Так это или нет — поживем и посмотрим.

Сколько будет стоить оплата некоммерческого найма

По предварительным расчетам за однокомнатную квартиру, проживающие в ней два человека (на площади 42 кв.м.) будут выплачивать от 8500 — 13500 рублей ежемесячно.

Для кого некоммерческий найм жилья

На обсуждении в Госдуме пока определились, что пользоваться некоммерческим наймом жилья смогут те, кого не включили в малоимущие, но в то же время, кому не по силам платить за коммерческую аренду квартиры. Менее расплывчатой формулировки я пока не встречал, да и многим моим читателям понятно, как при принятии законов любят навести туман:)

Что уже попытались сделать в регионах

Санкт-Петербург В городе приняли закон, который позволяет арендовать жилье на льготных условиях и это было еще в 2011 году. Правда категория граждан, которые могут иметь право на такой найм жилья — признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. При этом, как я и отмечал выше, те, кто воспользовался некоммерческим наймом, снимаются с учета. Аренда жилья осуществляется неопределенный срок и выселение только при злостной задолженности по оплате за найм жилья. Стоимость без коммуналки такого жилья обходится около 4500 рублей в месяц.

Все бы хорошо, да вот только обеспечение жильем с помощью некоммерческого найма происходит куда медленнее, чем на бумаге. За два года, с момента начала действия программы, чуть меньше 400 семей смогли воспользоваться некоммерческим наймом жилья.

Калининград Фонд недвижимости, отведенный под программу некоммерческого найма жилья состоит из недвижимости, построенной на средства регионального бюджета. В Калининграде умудряются привлекать к постройке доходных домов местных застройщиков, которые строят жилье по стоимости около 31 тыс. руб. за кв.м, в то время, как среднерыночная цена жилья составляет в городе 44 тыс. руб. за квадрат. Добиться этого оказалось нелегко для местной администрации, но вполне реально, т.к. есть заинтересованность в улучшении качества жизни своих граждан.

Кому посчастливилось попасть в струю некоммерческого найма жилья: специалисты профессий, в которых ощущается дефицит на рынке труда в Калининграде, педагоги, медики, работники социально-культурной сферы. Правда есть небольшие условия: перед тем, как претендовать на некоммерческий найм, необходимо отработать 5 лет по профессии и еще 5 лет оставаться работать в ней после заключения договора по некоммерческому найму жилья и тогда он может выкупить эту квартиру и даже не по рыночной, а государственной цене. Оплата за однокомнатную квартиру будет составлять около 5000 рублей в месяц. За четыре года проведения программы некоммерческого найма жилья, обеспечить квартирами так же чуть меньше 400 семей. Не густо, честное слово, но хоть что-то.

И, в принципе, ничего нового и отличного от принятой в свое время, советской системы социального найма жилья — нет. Параллельно с решением жилищного вопроса у людей, государство решает вопрос постоянной текучки в таких профессиях, как педагоги, медработники и прочие. В природе это называется симбиоз, в простонародье — и себе и людям. Но смогут ли остальные региона повторить подобную практику — остается загадкой.

Северодвинск (Архангельская область) В этом городе давно «умирает» судостроение, но в рамках программы некоммерческого найма квартир, государство решило возродить бывалые масштабы производства. Даже планируется обеспечить жильем около десяти тысяч рабочих. Хорошо, если планируемое сбудется. А пока одну восьмую бюджета на развитие программы некоммерческого найма жилья выделяет сама Архангельская область, а остальные ждет от федерального бюджета, который неизвестно когда поможет.

Благовещенск Теперь поговорим о более близком для нас примере. Местные бизнесмены за сумму около 200 млн. рублей построили свой доходный дом. Правда местная администрация выделила землю под его застройку в промышленном районе города, да еще и на окраине (с чего бы это? не понимаю…:), поэтому плата жильцов за электричество идет по промышленным тарифам. Помимо этого жилые дома, оказывается вообще запрещено строить в промзоне (наверное, в администрации не читают законы). Но так или иначе, люди здесь живут, потому что выгодно, т.к. оплата за квартиру составляет всего 8000 рублей.

Сам же бюджет области не располагает необходимыми финансовыми средствами для реализации программы некоммерческого найма — ждут поддержку из федерального бюджета. Так почему бы тогда не давать строить местным бизнесменам доходные дома в нормальных районах? Не понятно…

Владивосток По-своему выбрали власти Владивостока пути реализации программы некоммерческого найма жилья: переселить студентов на о. Русский, а в бывшие общежития заселить граждан по договорам некоммерческого найма квартир. Стоимость такой аренды будет очень небольшой — с однокомнатной квартиры всего 1000 рублей, остальное оплачивает местный бюджет. Категории граждан, которые могут заселиться в эти квартиры по договору некоммерческого найма относятся к бюджетникам — врачи, педагоги, тренеры, воспитатели.

Хабаровск Милый моему сердцу город (это не агитация — просто настроение хорошее). В нем тоже планируется проводить работу по предоставлению жилья под некоммерческий найм и причем уже в 2013 году. На эти нужды выделено около 70 млн. рублей. Правда возникает резонный вопрос, если в Благовещенске на возведение дома потратили 200 млн. рублей (это предприниматели, которые считают каждую копейку и переправа с китайским стройматериалом рядом), то на что хватит этих денег в Хабаровске? Даже не хочется думать об этом. В любом случае, большинство продолжит арендовать квартиры у частников.

Перспективы некоммерческого найма

Если вы внимательно читали статью, то, вероятно, уже поняли все о перспективах некоммерческого найма квартир и мне вам нечего повторять. Государство рассчитало до 2020 года эту программу и намеревается вложить не менее 1.5 трлн. рублей на ее осуществление. Насколько будет успешным это начинание, покажут уже ближайшие годы, на сколько оно успешное сейчас — я вам уже изложил.

Сегодня вы узнали о социальном некоммерческом найме жилья, откуда он взялся, в каких регионах запущена программа некоммерческого найма жилья и результаты ее реализации, в т.ч. в Хабаровске.

Для того, чтобы и дальше быть в курсе новостей недвижимости родного Хабаровского края и города Хабаровска в частности, а также просто интересной и полезной информации о недвижимости в целом — подписывайтесь на новые статьи.

Желаю вам хорошего настроения!

Скачать договор найма 2019 жилого помещения, квартиры образец бесплатно бланк

01.03.2019

(квартиры и пр.) - документ подтверждающий предоставление собственником помещения (наймодателем) другой стороне (нанимателю) помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Нотариальное заверение договора найма не требуется и обязательной нотариальной формы такого договора законодательством не предусмотрено, однако по желанию - стороны вправе предусмотреть его нотариальное удостоверение.

Стоит отметить, что с законодательной точки зрения существует отличие между наймом и арендой.

Понятие аренды введено в Гражданском Кодексе России в главе 34.

Понятие найма введено в Гражданском Кодексе России в главе 35.

Договор найма жилого помещения (Согласно статье 671 ГК РФ ):

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В итоге, чтобы точно определиться, какой тип договора вам необходимо заключить, лучше проконсультироваться с юристом. Так как тут есть нюансы и, как правило, эти понятия могут путать.

Объект договора найма жилого помещения (согласно статье 673 ГК РФ).
1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Необходимость государственной регистрации договора найма определяется в статье 674 ГК РФ:

Форма договора найма жилого помещения (согласно статье 674 ГК РФ).
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Бланки являются примерными и могут корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и потребностей. Можете выбрать наиболее подходящий вам бланк.

Скачать образец (бланк) договора аренды (есть и варианты между физическими лицами (обусловлено спросом на такие бланки ):

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса России).

4. Срок найма он же срок действия договора. Если такой срок не указывается, то прописывается возможность расторжения договора после какого-либо события или по согласованию сторон.

5. Ответственность. Последствия связанные с несоблюдением договора какой-либо из сторон.

6. Иные пункты. Можно указать состояние жилища, опись мебели и\или бытовой техники, что находится и в каком состоянии. Для техники требуется указание марки, заводских номеров (если есть), состояние и работоспособность на момент вселения жильца.

7. Прочие условия. Помимо перечисленного, если у собственника имеются определённые условия, касающиеся проживания, к примеру, содержание в квартире животных, возможность проживания гостей арендатора, специальные условия, касающиеся режима пользования какими-либо предметами (например, не слушать громко музыку, не курить) - это так же стоит отметить в тексте соглашения. Любые, кажущиеся важными для сторон условия, касающиеся самого жилья или аренды его, уместно будет указывать письменно. Сроки и количество раз в месяц для посещения собственником жилища для проверки состояния и пр.

Также совместно с договором найма стороны могут подписывать акт сдачи в аренду (найма), в котором детально приписывается сведения об объекте недвижимости, жилом помещении со всеми характеристиками и перечнем оборудования, мебели и пр.

Также есть ряд особенностей при найме комнаты: указание на конкретную комнату в жилом помещении и требование изолированности комнаты (подробнее лучше проконсультироваться с юристом).

Скачать также:

Некоторые выдержки из Главы 35 ГК РФ

Обязанности наймодателя жилого помещения освещаются в статье 676.

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане (с татья 677).

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Обязанности нанимателя жилого помещения освещаются в статье 678.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Порядок вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем определяется в статье 679.

О временных жильцах и условиях их проживания можно знакомиться в статье 680.

О ремонте сданного внаем жилого помещения можно знакомиться в статье 681.

Плата за жилое помещение освещается в статье 682.

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Срок в договоре найма жилого помещения освещается в статье 683.

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок освещается в статье 684.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Понятие социального найма освещается в статье 672 ГК РФ: Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

Поднаем жилого помещения освещается в статье 685.

Нерешенный квартирный вопрос — серьезная проблема для многих россиян. На одного гражданина РФ приходится 22 квадратных метра жилья, в то время как в Германии этот показатель превышает 50 метров. Стремясь изменить ситуацию, власти запустили программу по строительству жилья некоммерческого найма.

Российское законодательство о некоммерческом найме

Суть понятия некоммерческого найма заключается в том, что государство предоставляет в аренду гражданам с небольшим уровнем дохода жилье по ценам, которые намного меньше среднерыночных. Уровень дохода, который позволит претендовать на подобную недвижимость , будет устанавливаться законодательным актом субъекта РФ, в котором проживает гражданин, исходя из цен на квартиры в регионе.

Главный критерий — уровень дохода претендента на жилье некоммерческого найма и членов его семьи должен быть больше, чем у граждан, признанных малоимущими (для них существует социальное жилье), но который не позволяет им самостоятельно приобрести собственную недвижимость

Срок аренды может составлять от одного года до 10 лет. Договор некоммерческого найма может быть разорван наймодателем досрочно, если выяснится, что наниматель:

• систематически не вносит квартплату;
• сдает недвижимость в субаренду другим лицам;
• нарушает права других жильцов;
• разрушил или повредил предоставленную ему квартиру;
• если у него или у членов его семьи есть другое жилье на территории того же муниципального образования.

Новая недвижимость в этом случае арендатору не предоставляется.

Соглашение может быть досрочно расторгнуто и нанимателем . Правда для этого ему необходимо согласие проживающих с ним членов его семьи, и он в обязательном порядке должен уведомить наймодателя за три месяца.

Тонкости процедуры некоммерческого найма

Самое первое, что должен сделать человек, собирающийся претендовать на жилье некоммерческого найма, — тщательно проанализировать законодательство региона, в котором он проживает, и удостовериться, что уровень его дохода позволяет получить подобную недвижимость.

Все, кто встал на очередь по получению жилья социального найма до 1 января 2005 года, попадают в эту категорию автоматически. Всем остальным гражданам необходимо собирать документы, подтверждающие их уровень дохода, писать заявление на постановку на учет по программе некоммерческого найма и обращаться в многофункциональный центр или другой орган, занимающийся постановкой на учет. Если заявление удовлетворено, необходимо обращаться непосредственно к организации, которая занимается сдачей в аренду подобного жилья.

Подводные камни некоммерческого найма

С одной стороны, некоммерческий найм — реальный шанс получить собственную квартиру по доступной цене для миллионов россиян. Но у подобного жилья есть и свои недостатки.

В первую очередь это нефиксированный размер платы за квартиры некоммерческого найма. По задумке законодателей она не должна превышать ограничения, устанавливающиеся государственными органами региона, в котором находится жилье, но в то же время должна быть достаточна для возмещения застройщику расходов на строительство дома. Также, чтобы сделать подобные дома окупаемыми, планируется, что государство будет бесплатно предоставлять землю под застройку жилья некоммерческого найма и безвозмездно подключать такие дома к инженерным сетям.

В Москве, с ее заоблачными ценами на земельные участки, застройщикам будет выгодно участвовать в возведении подобного жилья. Но вот в регионах, где участки стоят гораздо дешевле, предоставление их бесплатно не станет ощутимой помощью застройщику и им придется возмещать свои расходы благодаря высокой арендной плате.

Например, в настоящий момент в Сургуте и Нефтеюганске строятся дома, в которых будут предоставляться квартиры по некоммерческому найму. Застройщики планируют, что стоимость аренды будет составлять от 15 до 30 тысяч рублей. Но в то же время, по данным сайта rosrealt.ru средняя рыночная цена аренды 1-комнатной квартиры в Сургуте в октябре 2014 года составляла те же 15119 рублей. Таким образом, гражданам, желающим получить квартиру, гораздо проще снять ее самостоятельно, чем заморачиваться с постановкой на учет в программе жилья некоммерческого найма

Еще одним недостатком таких квартир является то, что арендаторы получают жилье на срок не более 10 лет и не могут распоряжаться им. В данный момент компанией «Эталон» уже начато строительство жилья некоммерческого найма в Петербурге. Планируется, что арендная ставка за подобную недвижимость будет на 20% ниже ипотечной ставки по аналогичному объекту. Разница не слишком велика и арендаторам будет гораздо выгоднее оформить ипотеку. Ведь в этом случае они являются собственниками квартиры и могут продать ее, сдать в аренду, передать по наследству или же проживать в ней сами (всю жизнь, а не 10 лет).

Александр Якунин, рмнт.ру

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон договора аренды квартиры (найма жилого помещения) за 2018 год в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Новый образец 2019 года

ДОГОВОР

НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. ________г “______” ________________

Мы, Нижеподписавшиеся:

1. ПРЕДМЕТ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю помещение, состоящее из ____ комнат (ы), (в ______ комнатной квартире) расположенное по адресу г. ___________________, улица ___________________________________ дом ____ корпус ___ дробь ___ строение ____ квартира ______ за плату, во временное пользование в целях проживания.

1.2. Помещение принадлежит Наймодателю на основании:

1.3 . В течение всего срока найма совместно с Нанимателем в квартире будут проживать:

__________________________________________________________________________

1.4. Срок найма указанного помещения устанавливается с _____ _____________200 ___ г.

по _____ ____________200___г.

1.5. В случае согласия сторон, срок Договора продлевается самостоятельно.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

2.1. НАЙМОДАТЕЛЬ ОБЯЗУЕТСЯ:

• Предоставить указанное помещение Нанимателю с _____ ____________ 200 __ года.
• Обеспечить свободный доступ Нанимателю в помещение;
• Посещать помещение не более одного раза в месяц, с уведомлением Нанимателя не менее чем за 24 часа до предполагаемого посещения;
• Оградить Нанимателя от имущественных и иных претензий третьих лиц, которые также обладают правами собственности на нанимаемое помещение.

Наймодатель также подтверждает, что помещение не находится под арестом, не является залогом или предметом судебного разбирательства и он является его полноправным собственником.

2.2. НАНИМАТЕЛЬ ОБЯЗУЕТСЯ:

• Использовать данное помещение только по назначению, указанном в пункте 1.1.
• Не сдавать помещение в субаренду и не передавать права пользования третьим лицам, а также не подселять иных лиц без согласия Наймодателя;
• Получить письменное разрешение “Наймодателя” на содержание животных в квартире, при этом “Наниматель” несет полную ответственность за ущерб, нанесенный квартире его домашними животными.
• Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Наймодателя;
• Не устанавливать какое-либо оборудование (замена замков, личинок замка, укрепление дверей, установка сигнализации, и т.п.) без предварительного согласия с Наймодателем.
• Принять на себя полную материальную ответственность в случае своей безусловной вины за взятое внаем или пользование данное жилое помещение и за все возможные последствия настоящего найма или пользования, исключая при этом форс-мажорные обстоятельства, возникшие в соответствии с п. 5.2;
• Принять на себя полную материальную ответственность за все переданное ему имущество, находящееся в помещении, содержать его в исправности и чистоте.
• Соблюдать правила пожарной безопасности;

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ.

3.1. Месячная оплата за использование помещения составляет____________________________

рублей РФ, все расчеты производятся в рублях РФ.

3.2. В дальнейшем оплата будет производиться ежемесячно, далее не позднее____ числа каждого текущего месяца.

3.3. На момент подписания настоящего Договора, Наниматель передал Наймодателю сумму в размере ___________________________ рублей РФ

3.4. Размер арендной платы не подлежит изменению без письменного соглашения обеих сторон.

3.5. Коммунальные платежи осуществляет____________________.

3.6. Оплату междугородних, международных, мобильных телефонных переговоров, иных платных услуг телефонной связи, в том числе интернета оплачивает _____________________

3.7. Абонентскую плату за использование телефонной линии оплачивает _______________________

3.7.1. Абонентскую плату за внутрисетевые телефонные соединения согласно установленному тарифу и выставленному счету (подчеркнуть: Повременной, Комбинированный, Безлимитный) оплачивает _______________________

3.8. Электроэнергию оплачивает _________________________

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

4.1. При досрочном прекращении найма и расторжении настоящего Договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма.

4.2 . Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора возможно в случаях нарушения Наймодателем или Нанимателем своих обязательств по настоящему Договору.

4.3. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Наймодателя, раннее указанного срока истечения, в силу его личных, непредвиденных обстоятельств, но при соблюдении Нанимателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.2; 3.2; 3.7; 3.8; 3.9, Наймодатель обязуется вернуть Нанимателю часть ранее внесенной оплаты пользования жилым помещением за фактически непрожитое время, при этом Наймодатель обязан предоставить Нанимателю проживать в квартире в течение пятнадцати календарных дней сверх оплаченного периода на безвозмездной основе.

4.4. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Нанимателя, но при соблюдении Наймодателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.1; 3.5, авансируемая арендная плата, за непрожитые, предоплаченные дни Нанимателю не возвращается.

4.5. За несвоевременную оплату найма Наниматель оплачивает пени из расчета 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты более десяти дней Наймодатель имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке

4.6. Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данной квартирой.

4.7. Наймодатель подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данной квартирой с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

4.8. Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. При возникновении спорных ситуаций, не предусмотренных условиями настоящего Договора, Наймодатель и Наниматель решают их самостоятельно путем обоюдной договоренности или в установленном законом порядке.

5.2. При возникновении форс-мажорных обстоятельств, а именно: введение военного либо чрезвычайного положения, стихийные бедствия, изменения в действующем законодательстве, делающих невозможным исполнение сторонами обязательств по настоящему Договору или существенно влияющих на их исполнение, а также действие иной непреодолимой силы, стороны не несут ответственности за исполнение своих обязательств по настоящему Договору.

5.3 . Перечисленные в пункте 1.3. настоящего Договора лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязанности по его исполнению наравне с Нанимателем.

5.4. Настоящий Договор составлен в ______ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ.

________________________________________________________________________________

Показания счетчика электроэнергии на дату въезда ________________________________________________________________________________

7. ПОДПИСИ СТОРОН .