Основные условия заключения договора. Момент заключения договора. Существенные условия договора, их состав. Когда договор купли продажи считается заключенным Договор считается заключенным с момента регистрации

Все основные положения, посвященные вопросу заключения договоров, сосредоточены

в главе 28 Гражданского кодекса.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:

Сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям

договора;

Достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать

требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (ст. 432).

Названные условия, при которых договор считается заключенным, являлись обязательными и по ранее действовавшему законодательству (ст. 58 Основ 1991

года, ст. 160 ГК 1964 года).

К числу существенных относятся следующие условия договора: о предмете

договора (например, количество и наименование товаров, подлежащих передаче

покупателю по договору купли-продажи); условия, в отношении которых имеются

специальные указания в законах или иных правовых актах о том, что они являются

существенными либо необходимыми для договоров данного вида; условия, относительно

которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Необходимо отметить, что по сравнению с ранее действовавшим законодательством

утрачен один из источников определения существенных условий договора - характер

самого договора. Наряду с существенными условиями договора, которые были признаны

таковыми по закону, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные

условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы

для договоров данного вида.

В результате неудачной редакторской правки, произведенной в п. 1 ст.

432, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе

или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров

данного вида.

К существенным условиям относятся далеко не все условия договора, по

которым при его заключении возникают разногласия сторон. Для этого требуется,

чтобы в отношении соответствующего условия одной из сторон было прямо заявлено

о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора.

На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не

урегулировали разногласия, например, о размере договорной неустойки за неисполнение

обязательств, однако затем выполняли условия договора. И только при возникновении

спора в связи с применением ответственности одна из сторон может заявить о

достигнуто соглашение по условию договора о размере неустойки. В этом случае

договор следует признать заключенным (но без условия о размере неустойки),

имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано

заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Порядок заключения договора состоит в том, что одна из сторон направляет

другой свое предложение о заключении договора (оферту), а другая сторона,

получив оферту, принимает предложение заключить договор.

Обращают на себя внимание нормы, посвященные моменту заключения договора,

Момент заключения договора имеет важное значение, поскольку именно с

ним законодатель связывает вступление договора в силу, то есть обязательность

для сторон условий заключенного договора (п. 1 ст. 425).

Процесс заключения договора состоит из трех этапов: направление одной

стороной оферты; рассмотрение другой стороной оферты и ее акцепт; получение

акцепта стороной, направившей оферту.

Для определения момента заключения договора имеет значение дата получения

стороной, направившей оферту, ее акцепта.

Имеются два исключения из общего правила, согласно которому договор считается

заключенным в момент получения стороной, направившей оферту, ее акцепта:

1. Случаи, когда стороны оформляют свои отношения реальным договором,

то есть когда для заключения договора требуется не только направление оферты

и получение акцепта, но и передача имущества. В подобных ситуациях моментом

заключения договора признается дата передачи имущества. При этом следует учитывать,

что передачей имущества является не только его вручение соответствующему лицу,

но также и сдача транспортной организации либо организации связи для доставки

адресату. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного

документа (ст. 224). Все эти обстоятельства должны приниматься во внимание

при определении момента заключения договора.

2. Случаи, когда заключается договор, требующий государственной регистрации,

к примеру, если предметом договора является земля или иное недвижимое имущество

(ст. 164). Такой договор считается заключенным с момента его государственной

регистрации, если иное не установлено законом. Однако если одна из сторон

уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию

другой вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется

по решению суда (п. 3 ст. 165). В подобных ситуациях и момент заключения договора

также должен определяться в соответствии с решением суда.

Значительный интерес вызывают правила в отношении формы договора (ст.

Требования, предъявляемые к форме договора, аналогичны тем, которые приняты

в отношении сделок. Исключение составляют случаи, когда непосредственно в

законе установлена определенная форма для конкретного вида договоров.

Поэтому, например, договоры, заключаемые между юридическими лицами, а

также между ними, с одной стороны, и гражданами - с другой, должны совершаться

в простой письменной форме (п. 1 ст. 161), а в случаях, предусмотренных законом

или соглашением сторон, договоры должны быть нотариально удостоверены (п.

Форма договора может быть определена по соглашению сторон. Причем в этом

случае стороны не связаны тем обстоятельством, что законом не требуется соответствующая

форма для заключения договора. Если сторонами достигнуто соглашение об определенной

на тексте договора удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным

лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст. 163).

Правила о заключении договора в простой письменной форме несколько отличаются

от тех, которые предусмотрены в отношении сделок, совершаемых в письменной

форме. Такие сделки должны быть совершены путем составления документа, выражающего

ими лицами (п. 1 ст. 160).

В отношении договора в письменной форме помимо составления одного документа,

подписываемого сторонами, для его заключения может быть использован и такой

способ, как обмен документами с помощью почтовой, телеграфной, телетайпной,

телефонной, электронной или иной связи. Независимо от того, какой вид связи

используется, главное, чтобы при этом можно было достоверно установить, что

документ исходит от стороны по договору.

В связи с этим важно отметить также, что стороны вправе использовать

факсимильное воспроизведение подписи с помощью средств механического или иного

копирования, а также электронно-цифровую подпись (п. 2 ст. 160).

Всякий договор заключается посредством направления оферты одной из сторон

и ее акцепта другой стороной.

Под офертой понимается предложение заключить договор (ст. 435 ГК). Такое

предложение должно отвечать следующим обязательным требованиям: во-первых,

оно должно быть адресовано конкретному лицу (лицам); во-вторых, быть достаточно

определенным: в-третьих, должно выражать намерение сделавшего его лица заключить

договор с адресатом, которым будет принято предложение; в-четвертых, оно должно

По форме оферта может быть самой различной: письмо, телеграмма, факс

и т. д. Офертой может служить и разработанный стороной, предлагающей заключить

договор, проект такого договора.

Направление оферты связывает лицо, ее пославшее. Связанность фактом направления

оферты означает, что лицо, сделавшее предложение заключить договор, в случае

безоговорочного акцепта этого предложения его адресатом автоматически становится

стороной в договорном обязательстве. Такое особое состояние связанности своим

собственным предложением наступает для лица, направившего оферту, с момента

ее получения адресатом. С этого момента указанное лицо должно соизмерять свои

действия с возможными юридическими последствиями, которые могут быть вызваны

акцептом оферты.

Например, лицо, направившее определенному адресату предложение о заключении

договора купли-продажи имеющегося у него товара, не лишено возможности направить

такое же предложение и другим потенциальным покупателям. Но в результате в

случае акцепта оферты сразу несколькими покупателями может возникнуть ситуация,

когда один и тот же товар явится предметом различных договоров купли-продажи.

Причем покупатели по всем таким договорам приобретут право требовать от продавца

передачи товара, а в случае неисполнения этой обязанности - и возмещения причиненных

убытков (ст. 398).

или будет получено одновременно с ней извещение о ее отзыве.

Оферте (направленной и полученной адресатом) присуще еще одно важное

свойство - безотзывность.

Принцип безотзывности оферты, то есть невозможности для лица отзывать

свое предложение о заключении договора в период с момента получения адресатом

и до истечения установленного срока для ее акцепта, сформулирован в виде презумпции

(ст. 436). Право лица, направившего оферту, отозвать ее (отказаться от предложения)

может быть предусмотрено самой офертой. Возможность отказа от сделанного предложения

может также вытекать из существа самого предложения или из обстановки, в которой

оно было сделано.

Вместе с тем далеко не всякое предложение вступить в договорные отношения

может быть признано офертой. В некоторых случаях такого рода предложения могут

отличать от предложения заключить договор (оферты). Отличие состоит в том,

достаточно определенной для заключения договора. Цель рекламы - показать свойства

товаров, выгодно отличающие их от аналогичных. Однако она не преследует цели

сообщения потенциальному контрагенту существенных условий будущего договора.

и услуг квалифицируются лишь как приглашение лицам, ознакомившимся с информацией,

товара, выполнении работ, оказании услуг и с предложением о заключении соответствующего

договора (приглашение делать оферты).

Публичной офертой признается лишь такое предложение неопределенному кругу

лиц, которое включает в себя существенные условия будущего договора, а главное

В котором явно выражена воля лица, делающего предложение, заключить договор

с каждым, кто к нему обратится.

В практической деятельности многих коммерческих организаций, предложения

которых могут расцениваться как публичная оферта, лицам, обращающимся к ним,

нередко предлагается также совершить определенные конклюдентные действия.

Например, издательство, предлагая свои книги широкому кругу читателей, сообщает

также свои платежные реквизиты и выдвигает в качестве условия получения соответствующих

книг предоставление копии платежного поручения, свидетельствующего о перечислении

платы за книги в пределах установленных издательством цен.

Юридические последствия признания предложения публичной офертой заключаются

в том, что лицо, совершившее необходимые действия в целях акцепта оферты (например,

приславшее заявку на соответствующие товары), вправе требовать от лица, сделавшего

такое предложение, исполнения договорных обязательств.

В оферте выражена воля лишь одной стороны, а, как известно, договор заключается

по волеизъявлению обеих сторон. Поэтому решающее значение в оформлении договорных

отношений имеет ответ лица, получившего оферту, о согласии заключить договор.

Акцепт, то есть ответ лица, которому была направлена оферта, о принятии

ее условий, должен быть полным и безоговорочным (ст. 438 ГК).

Акцепт может быть выражен не только в форме письменного ответа (включая

сообщение по факсу, с помощью телеграфа и других средств связи). В случае,

если предложение заключить договор было выражено в форме публичной оферты,

к примеру путем помещения товара на прилавке или в витрине магазина либо в

торговый автомат, акцептом могут быть фактические действия покупателя по оплате

товара. В определенных ситуациях акцептом могут быть признаны и другие действия

контрагента по договору (заполнение карты гостя и получение квитанции в гостинице,

приобретение билета в трамвае и т. п.).

В качестве акцепта в соответствующих случаях признается и совершение

действий по выполнению условий договора, указанных в оферте. Для этого требуется,

чтобы такие действия были совершены в срок, установленный для акцепта. Данное

правило хотя и носит диспозитивный характер, но будет иметь важное значение

для правового регулирования имущественного оборота.

Ранее действовавшим законодательством акцепт путем совершения действий

по выполнению предусмотренных офертой условий договора не допускался (см.

ст. 58 Основ 1991 года). Это нередко ставило в тяжелое положение добросовестных

участников имущественного оборота. Например, нередко встречались ситуации,

когда предприятие-поставщик, получив телеграмму предприятия-покупателя с просьбой

поставить определенное количество товаров и с гарантией их оплаты в кратчайший

срок, производил отгрузку соответствующих товаров, однако денежные средства

покупателем не перечислялись. Если такой поставщик обращался с иском в суд

(арбитражный суд), он был вправе претендовать только на сумму, составляющую

стоимость отгруженного товара. В то же время суд отказывал ему во взыскании

с покупателя пени за просрочку платежа и убытков, вызванных несвоевременной

оплатой товаров, поскольку отношения сторон квалифицировались судом как бездоговорные.

Названные требования по законодательству могли быть предъявлены к контрагенту

лишь за невыполнение договорных обязательств. В итоге принималось безупречное

с позиции законности, но ущербное с точки зрения справедливости решение суда.

Кодекс, решая эту проблему, рассматривает действия стороны, получившей

оферту, по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров,

выполнение работ, предоставление услуг и т. п.) в качестве акцепта оферты.

Таким образом, в приведенном примере отношения сторон будут признаны договорными,

а действия покупателя, задержавшего оплату товаров, - нарушением договорных

обязательств со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Молчание не признается акцептом. Это правило также сформулировано в форме

презумпции: иное допускается, если возможность акцепта оферты путем молчания

вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений

К примеру, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом

после истечения срока договора аренды при отсутствии возражения со стороны

арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный

срок (п. 4 ст. 86 Основ). В данном случае и оферта, и акцепт по возобновленному

договору совершаются в форме молчания.

Получение акцепта лицом, направившим оферту, является свидетельством

того, что договор заключен. В связи с этим отзыв акцепта после его получения

адресатом является, по сути, односторонним отказом от исполнения договорных

обязательств, что по общему правилу не допускается (ст. 310 ГК).

Поэтому отзыв акцепта возможен лишь до того момента, когда договор будет

сам акцепт (то есть акцепт еще не получен лицом, направившим оферту) либо

поступает одновременно с ним, акцепт признается не полученным (ст. 439).

Большое значение в практике заключения договоров имеет срок для акцепта,

поскольку именно своевременный акцепт может признаваться свидетельством заключения

договора. Правила о сроке для акцепта сформулированы в ГК применительно к

двум различным ситуациям: когда срок для акцепта указан в самой оферте и когда

оферта не содержит срока для ее акцепта.

Если срок для акцепта определен в оферте, обязательным условием, при

оферту, извещения о ее акцепте в срок, установленный офертой (ст. 440). Необходимо

обратить внимание на то, что правовое значение придается не дате направления

извещения об акцепте, а именно дате получения этого извещения адресатом. Поэтому

лицо, получившее оферту и желающее заключить договор, должно позаботиться

о том, чтобы извещение об акцепте было направлено заблаговременно с таким

расчетом, чтобы оно поступило адресату в пределах срока, указанного в оферте.

Ранее действовавшее законодательство, регулировавшее порядок заключения

договоров поставки продукции и товаров, подряда на капитальное строительство

и другие договоры в сфере предпринимательства, обычно ориентировало стороны

на соблюдение срока для рассмотрения проекта договора и направления другой

стороне подписанного экземпляра договора. Более того, дата получения подписанного

договора (то есть акцепта) не имела юридического значения.

Новый порядок заключения договоров, в том числе и в части определения

срока для акцепта, должен применяться к договорам, предложения заключить которые

Заключение договора на основании оферты, не определяющей срок для акцепта,

производится с учетом того, что срок для него, помимо самой оферты, может

быть установлен в законе или ином правовом акте. В этом случае договор будет

в пределах указанного срока (ст. 441 ГК).

Если же срок для акцепта не определен ни самой офертой, ни законом или

иным правовым актом, то обязательным условием, при котором договор будет считаться

заключенным, является получение извещения об акцепте его оферты в течение

нормально необходимого для этого времени.

Что касается продолжительности "нормально необходимого времени", то данное

обстоятельство может быть выяснено только на основании многообразной судебной

практики. Очевидно лишь то, что указанное "нормально необходимое время" будет

определяться судом, исходя из конкретных обстоятельств каждого спора.

Немедленное заявление об акцепте как условие, обязательное для признания

договора заключенным, требуется лишь в ситуации, когда оферта, не содержащая

срок для ее акцепта, сделана в устной форме. Речь идет только о тех договорах,

в отношении которых допускается устная форма (ст. 159).

Акцепт, полученный с опозданием, по общему правилу не влечет за собой

получения лицом, направившим оферту, извещения о ее акцепте в срок, предусмотренный

офертой, законом или иным правовым актом, а если такой срок не предусмотрен

В нормально необходимое время.

Данное положение в определенных случаях могло привести к негативным последствиям

в отношении лица, получившего оферту и своевременно направившего извещение

о ее акцепте, которое, однако, по вине органов связи доставлено адресату несвоевременно.

Во избежание подобных ситуаций в Кодекс включены нормы, специально регламентирующие

подобные случаи (ст. 442).

Своевременно направленное извещение об акцепте, которое получено адресатом

с опозданием, в порядке исключения не считается опоздавшим, а следовательно,

получение такого акцепта с опозданием не является препятствием для признания

договора заключенным, кроме случаев, когда сторона, получившая извещение об

акцепте ее оферты с опозданием, немедленно уведомит об этом сторону, направившую

указанное извещение об акцепте.

Извещение об акцепте, полученное с опозданием, может быть признано надлежащим

акцептом, свидетельствующим о заключении договора, даже в тех случаях, если

не будет представлено доказательств, подтверждающих своевременность его направления.

Однако для этого требуется, чтобы лицо, получившее извещение об акцепте его

оферты с опозданием, немедленно сообщило другой стороне о принятии ее акцепта.

При отсутствии такого сообщения опоздавший акцепт не порождает правовых последствий,

а договор не может быть признан заключенным.

Для того, чтобы договор был признан заключенным, необходим полный и безоговорочный

акцепт, то есть согласие лица, получившего оферту, на заключение договора

на предложенных в оферте условиях.

Акцепт на иных условиях, то есть ответ о согласии заключить договор,

но на условиях (всех или части), отличающихся от тех, которые содержались

в оферте, не является ни полным, ни безоговорочным, а поэтому не может быть

признан надлежащим акцептом, свидетельствующим о заключении договора (ст.

Для предпринимательских отношений наиболее типична ситуация, когда сторона,

получившая проект договора (оферту), составляет протокол разногласий по одному

или нескольким условиям договора и возвращает подписанный экземпляр договора

вместе с протоколом разногласий. В этом случае договор не считается заключенным

до урегулирования сторонами разногласий по договору.

В то же время ответ о согласии заключить договор на иных условиях рассматривается

в качестве новой оферты. Это означает, что лицо, направившее такой ответ,

признается им связанным на весь период, пока в соответствии с законом или

иными правовыми актами должна осуществляться процедура урегулирования разногласий.

Место заключения договора (ст. 444 ГК) обычно указывается в тексте договора.

При определенных условиях место заключения договора может иметь серьезное

значение. Например, по внешнеэкономической сделке место заключения договора

может стать фактором, определяющим право, подлежащее применению (ст. 166 Основ).

В ряде случаев возникает необходимость определить место заключения договора,

когда оно в нем не указано. В подобных ситуациях местом заключения договора

признается соответственно либо место жительства гражданина, либо место нахождения

юридического лица, от которых исходит предложение заключить договор (ст. 444).

Как было отмечено, один из признаков действия принципа свободы договора заключается

в том, что понуждение к его заключению не допускается, за исключением случаев,

когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом или добровольно

принятым обязательством.

Непосредственно в ГК, а также в иных законах предусмотрено немало случаев,

когда заключение договора является обязательным для одной из сторон. В частности,

такое заключение является обязательным в следующих случаях: заключение основного

договора в срок, установленный предварительным договором (ст. 429 ГК); заключение

публичного договора (ст. 426 ГК); заключение договора с лицом, выигравшим

торги (ст. 447 ГК). Обязательным для банка, уставом которого предусмотрено

осуществление соответствующих банковских операций, является заключение договора

банковского счета с организациями по месту их регистрации (п. 1 ст. 109 Основ);

для фондов государственного и муниципального имущества обязательным является

заключение договора купли-продажи приватизированного имущества с юридическим

или физическим лицом, признанным победителем соответствующего конкурса или

аукциона (ст. 27 Закона о приватизации); для коммерческих организаций, обладающих

монополией на производство отдельных видов продукции, обязательным является

заключение государственного контракта на поставку продукции для федеральных

государственных нужд, если размещение заказа не влечет за собой убытков от

производства соответствующей продукции (п. 2 ст. 5 Закона Российской Федерации

"О поставках продукции для федеральных государственных нужд") и в некоторых

других случаях.

Вместе с тем законы, предусматривающие обязанность одной из сторон заключить

договор, зачастую не содержат каких-либо норм, регулирующих порядок и сроки

заключения договора, что нередко приводит к тому, что императивные нормы остаются

нереализованными.

Устранить этот пробел призваны положения, содержащиеся в ст. 445 ГК.

Сфера применения положений о порядке и сроках заключения договоров, обязательных

для одной из сторон, ограничена случаями, когда законом, иными правовыми актами

или соглашением сторон не предусмотрены другие правила и сроки заключения

договоров.

Правила о порядке и сроках заключения договоров, обязательных для одной

из сторон, сформулированы в названной статье применительно к двум различным

ситуациям, когда обязанная сторона выступает в роли лица, получившего предложение

заключить договор, или сама направляет контрагенту предложение о его заключении.

В обоих случаях действует общее правило, согласно которому правом на обращение

с иском в суд о разногласиях по отдельным условиям договора, а также о понуждении

к его заключению наделяется то лицо, которое вступает в договорные отношения

со стороной, в отношении которой установлена обязанность заключить договор.

Получив оферту (проект договора), сторона, для которой заключение договора

является обязательным, должна в 30-дневный срок рассмотреть предложенные условия

договора. Рассмотрение условий договора и подготовка ответа на предложение

заключить договор являются именно обязанностью, а не правом стороны, получившей

оферту, как это происходит при заключении договора в обычном порядке.

По результатам рассмотрения предложенных условий договора возможны три

варианта ответа:

во-первых, полный и безоговорочный акцепт (подписание договора без протокола

разногласий). В этом случае договор будет считаться заключенным с момента

получения лицом, предложившим заключить его, извещения об акцепте;

во-вторых, извещение об акцепте на иных условиях (направление стороне,

предложившей заключить договор, подписанного экземпляра договора вместе с

протоколом разногласий). В отличие от общего порядка заключения договора,

когда акцепт на иных условиях рассматривается в качестве новой оферты, получение

извещения об акцепте на иных условиях от стороны, обязанной заключить договор,

дает право лицу, направившему оферту, передать разногласия, возникшие при

заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения

извещения об акцепте оферты на иных условиях;

в-третьих, извещение об отказе от заключения договора. Оно имеет практический

смысл при наличии обстоятельств, которые рассматриваются законодательством

как обоснованные причины, являющиеся основанием к отказу от заключения договора.

Например, если речь идет о публичном договоре, в качестве таких обстоятельств

будут расцениваться лишь доказательства отсутствия возможности предоставить

потребителю соответствующие товары, услуги или выполнить для него определенную

работу (п. 3 ст. 426 ГК).

Во всяком случае своевременное извещение лица, направившего оферту, об

отказе заключить договор может избавить сторону, обязанную его заключить,

от возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора.

Если оферта исходит от стороны, обязанной заключить договор, и на ее

предложение имеется ответ другой стороны в виде протокола разногласий к условиям

договора, направленный в течение 30 дней, сторона, отправившая проект договора

(обязанная заключить договор), должна рассмотреть возникшие разногласия в

30-дневный срок. По результатам рассмотрения возможны два варианта действий

в отношении стороны, заявившей о своих разногласиях к предложенным условиям

договора:

во-первых, принятие договора в редакции, зафиксированной в протоколе

разногласий другой стороны. В этом случае договор будет считаться заключенным

с момента получения этой стороной извещения о принятии соответствующих условий

договора в ее редакции;

во-вторых, сообщение стороне, заявившей о разногласиях к условиям договора,

об отклонении (полностью или частично) протокола разногласий. Получение извещения

об отклонении протокола разногласий либо отсутствие ответа о результатах его

рассмотрения по истечении 30-дневного срока дают право стороне, заявившей

о разногласиях к предложенным условиям договора, обратиться в суд с требованием

о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора.

Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении

которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий:

решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято

по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой

стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится

по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора.

Нарушение сроков на рассмотрение оферты другой стороны, протокола разногласий,

предусмотренных в ст. 445 ГК, стороной, обязанной заключить договор, может

повлечь для нее негативные последствия даже в том случае, если судом не будет

признан факт необоснованного уклонения от заключения договора. На эту сторону

могут быть отнесены расходы по государственной пошлине, поскольку дело в суде

возникло вследствие ее неправильных действий (ст. 72 АПК).

Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на

рассмотрение суда в двух случаях: если имеется соглашение сторон о передаче

возникшего или могущего возникнуть спора на разрешение арбитражного суда либо

если такая передача предусмотрена законодательством (ст. 20 АПК).

Соглашение сторон о передаче разногласий, возникших при заключении договора,

на разрешение суда может быть достигнуто путем обмена письмами, телеграммами.

Возможен и такой вариант, когда условие о передаче разногласий на разрешение

суда включается одной из сторон в проект договора, а вторая сторона в протоколе

разногласий не высказывает замечаний по соответствующему условию проекта договора.

Не исключена возможность принятия судом к своему производству споров, подлежащих

передаче в суд по соглашению сторон, даже если отсутствует письменное соглашение,

однако контрагентом стороны, обратившейся в суд, совершен ряд действий, свидетельствующих

о том, что он не возражает против рассмотрения конкретного спора в суде.

Возможные ситуации, когда законодательством предусматривается рассмотрение

преддоговорных споров судом, охватываются двумя видами случаев. Во-первых,

когда непосредственно в законе или ином правовом акте предусмотрена процедура

урегулирования разногласий по договору, включающая в себя и передачу этих

разногласий на рассмотрение суда. Такие нормы содержатся, например, в транспортных

уставах и кодексах и изданных в соответствии с ними правилах перевозки грузов

(договоры на эксплуатацию подъездных путей, на подачу и уборку вагонов и др.).

Во-вторых, когда в соответствии с законом заключение отдельных видов договоров

обязательно для одной из сторон.

Правилам, установленным ГК (ст. 446), согласно которым в случае, когда

спор о разногласиях сторон, возникших при заключении договора, рассматривается

судом или условия договора, по которым возникли разногласия, определяются

в соответствии с решением суда, корреспондирует положение о том, что гражданские

права и обязанности могут возникнуть из судебного решения, установившего их

(подп. 3 части второй п. 1 ст. 8).

Существенными особенностями отличается такой способ оформления договорных

отношений, как заключение договора на торгах (ст. 447-449). Путем проведения

торгов может быть заключен любой договор, если только это не противоречит

его существу. Например, невозможно представить заключение подобным способом

либо договора о совместной деятельности и некоторых других. В то же время

не существует препятствий для продажи в порядке проведения торгов какого-либо

имущества, включая недвижимость, ценные бумаги, имущественные права (скажем,

права аренды помещения) и т. п.

Если кто-либо решается на продажу своих вещей или имущественных прав

на открытых торгах, он должен твердо следовать императивному правилу, в соответствии

с которым договор должен быть заключен с лицом, выигравшим торги. Заключение

такого договора - обязанность продавца, а поэтому в случае необоснованного

уклонения от заключения договора победитель торгов вправе потребовать понуждения

продавца к его заключению, а также возмещения убытков, вызванных уклонением

от заключения договора.

В определенных случаях, предусмотренных законом, договоры о продаже имущества,

в том числе имущественных прав, могут заключаться исключительно путем проведения

торгов. Иллюстрацией к сказанному может служить Закон о приватизации, предусматривающий,

что приватизация государственных и муниципальных предприятий, как действующих,

так и активов ликвидированных, может осуществляться только способами, предусмотренными

этим Законом (ст. 1): путем продажи акций акционерных обществ, созданных путем

преобразования (акционирования) государственных и муниципальных предприятий;

выкупа арендным предприятием арендованного государственного имущества; продажи

действующего (либо активов ликвидированного) государственного предприятия

по конкурсу или на аукционе. Стало быть, если отсутствуют факты акционирования

государственного или муниципального предприятия либо выкупа арендованного

имущества, продажа государственного или муниципального предприятия в частную

собственность (то есть приватизация) может осуществляться только путем проведения

открытых торгов в виде конкурса или аукциона.

Да и в тексте ГК можно найти нормы, допускающие заключение отдельных

договоров исключительно путем проведения торгов (ст. 350).

Собственник вещи или обладатель имущественного права, решивший заключить

договор об их отчуждении, может сам организовать торги либо обратиться к услугам

специализированной организации, которая в последнем случае и выступит в качестве

организатора торгов. При этом специализированная организация должна действовать

на основе договора с собственником (обладателем права) и в зависимости от

условий такого договора выступает от имени собственника или от своего.

Форма торгов избирается собственником реализуемой вещи (обладателем права),

если иное не будет установлено законом. Однако его выбор ограничен лишь двумя

возможностями: торги могут быть проведены в форме либо конкурса, либо аукциона.

Разница между ними заключается в том, что на аукционе выигравшим признается

лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по

заключению конкурсной комиссии предложит лучшие условия.

В свою очередь, и аукцион, и конкурс может быть открытым или закрытым.

В первом случае участником аукциона или конкурса, а следовательно, и его победителем

может быть любое лицо; во втором - только лица, специально приглашенные для

участия в конкурсе (аукционе).

На организатора торгов возлагаются определенные обязанности как по подготовке

торгов, так и их проведению. Прежде всего организатор торгов обязан обеспечить

доведение до предполагаемых участников извещения об их проведении не менее

чем за 30 дней до этого. Оно должно содержать сведения о времени, месте и

форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении

участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о

начальной цене продаваемого объекта.

Впоследствии организатор торгов, давший извещение, вправе отказаться

от их проведения в срок не позднее чем за три дня до наступления объявленной

даты проведения торгов в форме аукциона и не позднее чем за 30 дней до проведения

конкурса. Но при этом, если предполагалось провести закрытые торги, их организатору

придется возместить участникам понесенные ими убытки (реальный ущерб). Что

же касается открытых торгов, то обязанность возместить их участникам понесенные

убытки возникает у организатора торгов только в случае нарушения установленных

сроков отказа от их проведения.

Определенные обязательные условия должны соблюдаться также участниками

торгов - они обязаны внести задаток. Размер, сроки и порядок внесения задатка

определяются извещением о проведении торгов. Судьба задатка, внесенного участниками

торгов, регулируется специальными правилами, суть которых состоит в том, что

тем лицам, которые приняли участие в торгах, но не стали их победителями задаток,

должен быть возвращен. Задаток также подлежит возврату всем участникам, если

торги не состоялись.

Иначе решается судьба задатка, внесенного лицом - будущим победителем

торгов: соответствующая денежная сумма засчитывается в счет исполнения его

обязательств по оплате приобретенной вещи или имущественного права.

Результаты торгов удостоверяются протоколом, который подписывается организатором

торгов и их победителем и имеет силу договора. Если же какая-либо из названных

сторон будет уклоняться от подписания договора, возникают определенные неблагоприятные

последствия. Победитель торгов утрачивает внесенный им задаток, а на организатора

торгов возлагается обязанность возвратить лицу, выигравшему торги, внесенный

им задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки в части, превышающей

сумму задатка.

В случаях, когда предметом торгов является право на заключение договора

(например, договора аренды помещения), соответствующий договор должен быть

подписан сторонами не позднее 20 дней после завершения торгов и оформления

протокола, если иной срок не был указан в извещении о проведении торгов. Уклонение

одной из сторон от оформления договорных отношений дает право другой стороне

обратиться в суд с требованиями как о понуждении к заключению договора, так

и о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут

быть признаны судом недействительными, что влечет за собой недействительность

и договора, заключенного по их результатам.

Аукцион или конкурс, в которых принял участие только один участник, признаются

несостоявшимися.

В форме договора на сегодня заключаются практически все сделки. Причем сторонами могут выступать как юридические, так и физические лица.

Договор купли-продажи – это документ, к которому предъявляются жесткие требования в процессе оформления и не соблюдение их может привести к тому, что он будет признан недействительным.

Подтверждение того, что сделка купли-продажи осуществилась

Договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента поступления оплаты.

Несмотря на то, что квитанция либо расписка об оплате вправе подтвердить сделку, это часто игнорируется.

Частой ошибкой, которую допускают при оформлении договора купли-продажи, считается его неверное составление. Именно это приводит к тому, что в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

Договор купли-продажи считается заключенным, если будут выполнены такие рекомендации, как:

• для оформления процесса покупки недвижимости у физического лица одного договора будет недостаточным. Следует также просить предоставить расписку о том, что он получил полную оплату за продаваемую недвижимость;
• при любой сделке, которая подразумевает под собой подписание подобного соглашения, необходимо всегда брать с собой свидетелей, которые подтвердят, что договор купли-продажи выполнен в полном объеме.

Если говорить о составлении договора купли-продажи между юридическими лицами , то здесь мало когда возникали трудности. Это связано с тем, что этими вопросами занимаются исключительно юристы, поэтому вероятность ошибок низка.

Регистрация договора купли-продажи

Часто при заключении договора допускается ошибка - отказ от регистрации в государственных органах.

Практически все участники такой сделки оформляют договор только у нотариуса, считая, что больше ничего не нужно.

Если говорить о действующем законодательстве, то этого недостаточно.

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, когда он прошел процедуру заверения в государственном органе регистрации.

Вместе с ним необходимо предоставить такую документацию, как:

1. 1. Выписку из домовой книги.
2. 2. Если продавец не один имеет права собственности, необходимо согласие остальных владельцев.
3. 3. Если владелец один, - необходима соответствующая справка из БТИ.

Помимо этого нужно оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Договор купли-продажи считается заключенным с момента передачи квитанции об оплате государственной пошлины и получения заверенного договора на руки.

Стоит отметить, что договор выдается новому владельцу на 11 день с момента оплаты госпошлины.

Отсутствие регистрации у договора может сыграть ключевую роль в суде?

На практике встречались случаи, когда отсутствие регистрации приводило к тому, что этот документ в суде был аннулирован либо его не считали нужным приобщать к материалам дела.

Несмотря на то, что договор был составлен и заверен у нотариуса, этого суду может оказаться недостаточным, так как он отсутствует в реестре.

Именно поэтому, несмотря на то, что договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами, необходимо обратиться в «Росреестр».

Когда договор считается выполненным в полном объеме

Договор купли-продажи считается исполненным с момента, когда продавец передал всю документацию по недвижимости и ключи. До тех пор пока этого не произошло, договор еще действует.

Частые ошибки и заблуждения

На сегодня существует множество заблуждений, которые отражаются на неверном юридическом представлении о процессе формирования и подписания договора купли-продажи в целом.

Расторгнуть договор купли-продажи практически невозможно, если на это нет веских оснований:

• договор был оформлен вследствие физического насилия;
• продавец находился в состоянии алкогольного либо наркотического опьянения;
• если продавец не является законным владельцем квартиры и продал недвижимости мошенническим путем.

Еще одной причиной для расторжения может быть неоплата по договору. Но проблема в том, что без свидетелей доказать отказ в оплате практически невозможно. Иногда мошенники действуют совместно с нотариусом, который может сообщить, что оплата была произведена, а по факту ее не было.

Для того чтобы все проходило в рамках действующего законодательства и в дальнейшем не было подобных неразберих, достаточно внимательно относиться к этому процессу и всегда брать с собой свидетелей.

Важным моментом является тот факт, что свидетелями не могут выступать:

• ближние родственники;
• совершеннолетние дети;
• жена либо супруг (за исключением того, если покупатель либо продавец находится в гражданском браке).

Условия, при которых договор считается заключенным

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, как:

• стороны полностью выполнили свои обязательства по условиям договора;
• все оплаты были выполнены в полном объеме;
• продавец передал покупателю все документы по недвижимости;
• когда у сторон отсутствуют претензии;
• договор занесен в государственный реестр.

После того, как эти пункты полностью выполнены, договор полностью считается заключенным и его расторжение в дальнейшем невозможно.

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

1. Комментируемая статья в совокупности с нормой п. 3 ст. 154 ГК закрепляет наиболее общие правила заключения гражданско-правового договора, которые получили развитие в последующих статьях настоящей главы ГК, а также в нормах Особенной части гражданского права.

Действующее законодательство не раскрывает собственно понятие «заключение договора». Исходя из существующего в данной сфере правового регулирования заключение договора можно определить как правомерные согласованные действия участников оборота, направленные на возникновение гражданско-правовых последствий в их имущественной или личной неимущественной сфере. Как видно из данного определения, заключение договора представляет собой определенный процесс, в связи с чем значительной части правовых норм, регулирующих данный процесс, присущ организационный (процессуальный) характер.

2. В п. 1 комментируемой статьи впервые в ГК встречается одно из центральных понятий договорного права — «существенные условия договора». Хотя закон не содержит соответствующего легального определения, содержание данного понятия можно вывести из п. 1 комментируемой статьи. Существенные условия договора можно определить как условия, относительно которых в силу норм объективного права и воли сторон необходимо и достаточно достижение выраженного в установленной форме соглашения сторон, для того чтобы соответствующий договор считался заключенным.

Закон выделяет три группы существенных условий договора. К первой относится условие о предмете договора. При отсутствии соглашения о предмете договоренность участников оборота лишена важного для права свойства определенности, в силу чего договор не может считаться заключенным. Ко второй группе относятся условия, которые согласно специальным нормам, содержащимся в законе или иных правовых актах, являются существенными или необходимыми (обязательными) для договоров данного вида (о понятии «иные правовые акты» см. комментарий к п. 6 ст. 3 ГК). Часто встречающееся в литературе противопоставление существенных условий договора необходимым, на наш взгляд, лишено какого-либо смысла, поскольку остается неясным критерий, по которому разграничиваются данные понятия. К третьей группе отнесены условия, которые должны быть согласованы исходя из заявления любой из сторон договора. Закон не содержит специальных требований к форме такого заявления, что несколько осложняет реализацию этого правила на практике. Представляется, что в данном случае следует руководствоваться общими требованиями, которые предъявляются к форме сделок (ст. ст. 158 — 163 ГК).

В комментируемой статье особо подчеркивается, что достижение соглашения о существенных условиях договора должно быть выражено в требуемой объективной форме. О форме договора см. комментарий к ст. 434 ГК.

3. В п. 2 комментируемой статьи закреплены отправные положения о порядке заключения гражданско-правового договора. Закон выделяет две основные стадии заключения договора — оферту и акцепт. При этом в комментируемой статье содержатся краткие легальные определения данных понятий. Под офертой понимается предложение заключить договор, а под акцептом — принятие предложения о заключении договора.

Более подробно порядок заключения договора регламентирован ст. ст. 435 — 443 ГК.

Реальный и консенсуальный договор

Известно, что классифицирующим признаком деления договоров на консенсуальные и реальные является момент времени, с которого соответствующий договор считается заключенным.

Консенсуальными признаются договоры, которые считаются заключенными с момента, когда стороны достигли между собой соглашения по всем его существенным условиям и облекли его при этом в требуемую законом форму (п. 1 ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК РФ). Запчасти sdlg для фронтального погрузчика lg936l: lg936l sdlg запчасти www.tehin.net.

Для заключения реального договора необходима также передача имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Другими словами, реальный договор считается заключенным, когда имеют место два факта: достигнуто соглашение между сторонами и в процессе заключения договора одна сторона передала другой стороне имущество.

Реальный договор считается заключенным в момент акцепта оферты, а не в момент получения акцепта оферентом, что свойственно консенсуальным договорам. Следовательно, реальный договор отличается от консенсуального не количеством юридических фактов, необходимых для признания его заключенным, а исключительно моментом, с которым связывается заключение (достижение) сторонами соглашения по существенным условиям (таким моментом и выступает передача имущества).

В то же время как консенсуальный, так и реальный договоры могут подлежать государственной регистрации, с актом которой законодатель лишь по общему правилу связывает момент завершения (перфекции) соответствующего юридического состава и приобретение вследствие этого соглашением значения юридического факта (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Однако данное обстоятельство вовсе не является основанием для вывода о том, что классификация договоров на реальные и консенсуальные носит не общий, а частный характер.

Если обратиться к анализу договоров, поименованных в ГК РФ, легко установить, что в консенсуальных договорах обязанности сторон выражены с применением слова "обязуется".

Это означает, что сами действия по передаче вещи, имущества, денег относятся к исполнению договора.

Напротив, в определениях реальных договоров содержится указание на то, что эти действия уже совершены, а термин "обязуется" не применяется.

Используя данный формальный признак (наличие или отсутствие в определении слова "обязуется"), можно выделить из общей массы договоров следующие реальные договоры: ренты (ст. 583 ГК РФ), пожизненного содержания с иждивением (ст. 601), перевозки груза (ст. 785), займа (ст. 807), банковского вклада (ст. 834), доверительного управления имуществом (ст. 1012). Вместе с тем становится очевидным, что следующие виды договоров являются консенсуальными: купли-продажи (ст. 454), мены (ст. 567), аренды (ст. 606), найма жилого помещения (ст. 671), подряда (ст. 702), на выполнение научно-исследовательских работ, опытно-конструкторских и технологических работ (ст. 769), перевозки пассажира (ст. 786), кредитный (ст. 819), банковского счета (ст. 845), имущественного страхования (ст. 929), личного страхования (ст. 934), поручения (ст. 971), комиссии (ст. 990), агентский (ст. 1005), коммерческой концессии (ст.

Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора (действующая редакция)

1027), простого товарищества (ст. 1041 ГК РФ).

Особого анализа требуют договоры дарения и хранения. Хотя оба договора являются реальными (п. 1 ст. 572 и соответственно п. 1 ст. 886 ГК РФ), у них имеются разновидности: договор обещания дарения (п. 2 ст. 572) и договор, предусматривающий обязанность принять вещь на хранение в определенный срок (п. 2 ст. 886 ГК РФ). Эти разновидности являются консенсуальными договорами.

Договор обещания дарения и договор, содержащий обязанность принять вещь на хранение в определенный срок, следовало бы считать предварительными договорами либо в крайнем случае особыми видами договоров, не меняющими реального характера договоров дарения и хранения.

Институт брака в международном частном праве. общие положения
Институт брака с его многогранностью, повсеместностью и значимостью в любом государстве мира без преувеличения можно назвать ключевым в науке семейного права. Брак — начало и ядро семьи, в укреплении которого заинтересовано общество, и которое не может рассматриваться как частное дело самих супруго …

Перечислите основные показатели, используемые тендерным комитетом для оценки оферт
Для оценки оферт тендерный комитет может использовать следующие показатели: 1. Показатели, используемые при оценке технической части оферты: — показатели качества продукции и услуг; — показатели, характеризующие временные параметры выполнения обязательств; — показатели, характеризующие организацию …

Виды гражданско-правовых норм в зависимости от субъекта правотворчества
Юридические нормы можно подразделить на виды по различным основаниям: По субъекту правотворчества, т.е. в зависимости от органа, издавшего те или иные юридические нормы, они подразделяются на законодательные нормы, обладающие высшей юридической силой, и подзаконные нормы, содержащиеся в подзаконных …

Формы современного государства

Любое государство, помимо его сущности и социального назначения, характеризуется также некоторыми внешними признаками. Совокупность его внешних характеристик, определяющих порядок формирования и осуществления государственной власти, административно-территориальное устройство, и составляет форму государства (или форму организации государственной власти).

Текущая редакция ст. 433 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 июня 2015 года Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ.

Комментарий к статье 433 ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет момент заключения договора. С этого момента между сторонами устанавливаются обязательственные правоотношения. В большинстве случаев определение момента заключения договора является юридически и экономически значимым (например, если стороны для установления цены продажи товара оговорили, что будет использоваться цена, существовавшая на день заключения договора и т.п.).

Как установлено в п.1 комментируемой статьи, договор считается заключенным с момента, когда сторона, сделавшая предложение, узнает о его принятии. Из данного правила существует исключение: если по соглашению сторон договор должен быть облечен в определенную форму, он считается заключенным с момента придания ему условленной формы.

При составлении единого документа договор считается заключенным в момент и в месте его составления.

В случае обмена письмами, телеграммами, телефонограммами и т.п. момент и место заключения договора приурочиваются к моменту прибытия такого документа в место нахождения лица, направившего оферту.

2. Пункт 2 комментируемой статьи указывает на то, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента его передачи.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ, передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Глава 28. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА

Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ с комментариями).

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты (ст. 563 ГК РФ).

К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее.

3. Как следует из п.3, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. К таким договорам относятся сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Государственной регистрации подлежат также все дополнительные соглашения к указанным выше.

4. Применимое законодательство:
— ЗК РФ;
— ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
— постановление Правительства РФ от 18.02.98 N 219.

5. Судебная практика:
— постановление Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165;
— постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729;
— постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.08.2012 по делу N А10-4892/2011.

Консультации и комментарии юристов по ст 433 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 433 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Реальный договор — договор, по которому права и обязанности сторон возникают после передачи вещи.

Разъяснение

Название "реальный договор" происходит от латинского слова res — вещь.

Для возникновения прав и обязанностей по реальному договору недостаточно согласования существенных условий договора. Дополнительно требуется передача вещи. В этом и состоит отличие реальных договоров от консенсуальных (права и обязанности по консенсуальному договору возникают в момент, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой для этого форме).

Соответственно, только после передачи вещи по реальному договору каждая из сторон обязана его исполнить. Если стороны согласовали существенные условия реального договора, но не было передачи вещи, то нет и прав и обязанностей по договору. Другая сторона, к примеру, не вправе требовать исполнения такого договора, применять ответственность за нарушение условий договора.

Реальные договоры известны со времен римского права. Так, римское право относило к реальным договорам: займ, ссуда, хранение, залог, поклажу.

Особенность реального договора регулируется п. 2 ст. 433 гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ):

"Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества."

Примером реального договора является договор займа:

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (ст. 807 ГК РФ).

Обычно, в ГК обязанность сторон по реальному договору формулируется как "передает".

Противоположностью реальным договорам являются консенсуальные договоры, по которым права и обязанности возникают в момент, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой для этого форме.

Обычно, в ГК обязанность сторон по консенсуальному договору формулируется как "обязуется".

Пример

По договору купли продажи права и обязанности возникают у сторон тогда, когда они договорились о предмете купли-продажи. По договору займа одного только факта достижения договорного согласия недостаточно. Требуется также передача заимодавцем суммы займа заемщику. Без передачи денег, договор не приобретает юридической силы.

По договору купли продажи, если после подписания договора покупатель откажется принимать товар и платить цену за него, то его можно принудить к этому.

Существенные условия договора: комментарий к новой редакции ст.432 ГК РФ

Если заимодавец, подписав договор, откажется передавать деньги заемщику, то у заемщика никаких юридических мер воздействия на заимодавца нет.

Пример

ГК РФ предусматривает два близких по сути договора — товарный кредит и займ имуществом. Они близки друг к другу, так как и в том и другом случае, займодавец передает вещи, определенные родовыми признаками. Но товарный кредит является консенсуальным договором, а договор займа имуществом — реальным договором.

Так, по товарному кредиту: «Сторонами может быть заключен договор, предусматривающий обязанность одной стороны предоставить другой стороне вещи, определенные родовыми признаками (договор товарного кредита).» (ст. 822 ГК РФ) — консенсуальный договор.

По договору займа имуществом: "По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества." (ст. 807 ГК РФ) — реальный договор.

В некоторых случаях отнести договор к консенсуальному или реальному непросто. Например, договор аренды одни суды относят к консенсуальному договору (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.04.2013 по делу N А12-14106/2012, Постановление ФАС Уральского от 24.09.2013 N Ф09-8882/13, Постановление ФАС Северо-Кавказского от 09.04.2013 N А32-22492/2010, Постановление ФАС Волго-Вятского от 19.03.2013 N А82-4224/2012, Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», принятые по итогам заседания, состоявшегося 2 июня 2011 г. на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренные Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 35)). Другие же суды относят договор аренды к реальному договору (Определение ВАС РФ от 12.01.2012 N ВАС-17220/11, Постановление ФАС Центрального от 25.08.2009 N А68-9704/08-692/15, Постановление ФАС Уральского от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3).

Дополнительно

Договор — соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Консенсуальный договор — договор, по которому права и обязанности сторон возникают в момент, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой для этого форме.

Материалы по теме «Норма права»

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Комментарий к Ст. 433 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит важные положения, относящиеся к моменту возникновения правоотношений из договора. Именно в этих положениях обнаруживается разграничение реальных и консенсуальных договоров. Консенсуальный договор заключен в момент достижения сторонами соглашения, когда возникают права и обязанности сторон. Для вступления в силу реального договора требуется также передача имущества (ст. 224 ГК). Как следует из комментируемой статьи, договор является реальным лишь в случае, если передача имущества необходима для заключения договора в соответствии с законом.

Например, договор купли-продажи, являясь консенсуальным, считается заключенным в момент достижения соглашения по всем существенным его условиям. В случае если стороны обсуждали договорные условия путем переписки (заключение договора «между отсутствующими»), такой договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. При этом иные обстоятельства, в том числе факт предварительной оплаты покупной цены или ее части, для установления момента заключения договора значения не имеют. Таким образом, продавец связан обязательством передать вещь в собственность покупателя с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора, например с момента получения акцепта от покупателя.

Преддоговорная стадия (стадия достижения соглашения, согласования воль сторон) может быть весьма длительной, и не всегда для сторон очевиден тот момент, в который соглашение уже достигнуто и подлежит исполнению. Зачастую в ходе обмена письмами одна из сторон направляет другой акцепт, ошибочно полагая, что это не окончательное согласие, и, напротив, может направить другой стороне новую оферту (ст. 443 ГК), будучи уверенной в том, что такое письмо является акцептом. Так, государственное унитарное предприятие направило акционерному обществу оферту о заключении договора на выполнение комплекса подготовительных наземных работ (услуг) по техническому и авторскому надзору за космическими комплексами и средствами, технологически обусловленными и неразрывно связанными с выполнением работ (оказанием услуг) непосредственно в космическом пространстве. Акционерное общество в ответ выслало в адрес предприятия подписанный договор с протоколом разногласий в части определения стоимости работ. В дальнейшем общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с предприятия задолженности за выполненные работы. Все судебные инстанции пришли к выводу о том, что в силу ст. 443 ГК РФ полученный предприятием ответ не может считаться акцептом, а является новой офертой.

———————————
Определение ВАС РФ от 21 декабря 2007 г. N 17037/07 по делу N А40-611/07-1-4.

Как отмечалось, иное правило определения момента заключения договора установлено для реальных договоров. Реальным, например, является договор займа. В силу прямого указания ст. 807 ГК РФ этот договор считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Следовательно, любые переговоры сторон, в том числе приведшие к полному согласованию всех условий, но не завершившиеся передачей имущества, не создают прав и обязанностей для сторон.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ передача вещи рассматривается как вручение, которое имеет место с момента фактического поступления вещи во владение приобретателя или указанного им лица. При этом, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. Таким образом, если вещь, подлежащая передаче взаймы, уже находилась во владении заемщика до заключения договора, то договор займа будет считаться заключенным с момента согласования всех условий займа и облечения достигнутых договоренностей в требуемую в соответствии с законом форму.

2. В российском праве, как и в ряде континентальных правопорядков, акцепт считается состоявшимся в момент получения его оферентом. Именно поэтому, если извещение об отзыве акцепта поступило лицу, направившему оферту, ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается неполученным (ст. 439 ГК).

Однако, например, по английскому праву важно то, что акцепт был отправлен, и не имеет значения фактическое неполучение акцепта оферентом. Этот подход носит название «теории почтового ящика», которая тем не менее, как отмечает Е.А. Васильев, толкуется судами ограничительно.

———————————
Гражданское и торговое право зарубежных государств / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. М., 2004. Т. 1. С. 516.

3. Специальное правило о моменте заключения договора установлено п. 3 комментируемой статьи. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В настоящее время государственной регистрации подлежат:

— договор об ипотеке (ст. 339 ГК);

— договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК);

— договор продажи предприятия (ст. 560 ГК);

— договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также договор мены предприятия (п. 2 ст. 567 ГК);

— договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК);

— договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК);

— договор аренды недвижимого имущества, за исключением договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее года (ст. ст. 609 и 651 ГК);

— договор аренды предприятия (ст. 658 ГК);

— договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, например, для заключения реального договора дарения недвижимого имущества требуются не только достижение соглашения по всем существенным условиям (таковым является предмет), соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация самого договора.

Требование о государственной регистрации договора следует отличать от положений о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество в силу договора. С несоблюдением требования о государственной регистрации перехода прав не связывается такое последствие, как незаключенность договора. Поэтому в случае заключения в простой письменной форме договора продажи нежилого помещения права и обязанности сторон по договору возникают с момента заключения соглашения, а не с момента государственной регистрации перехода права собственности в силу договора.

4. Комментируемая статья определяет императивные требования, относящиеся к моменту заключения договора. Однако она не запрещает сторонам отложить возникновение тех или иных прав и обязанностей сторон по договору и связать наступление этих последствий с каким-либо условием. В соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ стороны сделки, совершенной под отлагательным условием, могут поставить возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Поэтому, например, договор продажи земельного участка, требующий простой письменной формы и не требующий при этом государственной регистрации, может содержать условие о платеже по договору после государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора.

Важным в любой сделке является момент заключения договора, так как с него соглашение вступает в законную силу.

Со вступлением в силу соглашения условия, обозначенные в документе, становятся обязательными для всех сторон, так как появляются обязательства и возникают юридические последствия.

Нормативно-правовое регулирование

Процедуру заключения договоров регулирует Гражданский Кодекс Российской Федерации, в частности ст. — , , — .

Данный законодательный акт закрепляет принципы свободы соглашения, устанавливает самостоятельность в вынесении решения о заключении договоренности, предоставляет право выбора разновидности документа, закрепляет обязанность соблюдения его условий и другие моменты.

Главным при этом является условие, что окончательный документ не должен противоречить требованиям закона.

Для части договоренностей устанавливается только письменная форма , иначе они признаются недействительными. Та же форма должна быть и при внесении поправок, и при расторжении соглашения.

Использование специальных бланков при заключении договора, а также подтверждение их печатью не является обязательным требованием (за исключением случаев, предусмотренных желанием самих сторон).

Контрагенты могут самостоятельно принять решение по признанию оговоренных действий моментом заключения договора.

Следует помнить, что ряд соглашений требует обязательной официальной регистрации , которая предполагает признание совершения сделки государственными органами.

То же требование справедливо и в отношении поправок к тексту, прекращению действия контракта. Если данное условие не будет соблюдено, договор признают ничтожным .

Оферта и акцепт

Главными в совершении данного акта является определение оферты (вынесение предложения о заключении контракта) и акцепта (выражение согласия с данным предложением).

При этом к предложению предъявляется ряд требований :

1. В нем должны быть точно определены намерения лица, связанные с совершением сделки.
2. Оно должно быть адресовано конкретным лицам .
3. В нем обязательно должны присутствовать важнейшие условия договоренности.

Отдельно выделяют публичные оферты . Это предложения, принятие которых предлагается любому заинтересовавшемуся.

Под акцептом понимается выражение согласия с условиями оферты. Помимо этого, акцептом признают выполнение требований договоренности в сроки, которые этим контрактом устанавливались.

При этом согласием не признается отсутствие ответа от второй стороны (за исключением случаев, установленных в ходе предыдущих контрактов сторон).

Если согласие выражалось в иной форме, отличной от обозначенной офертой, то оно также не признается. Это будет считаться отказом либо новым предложением .

Акцептант может вернуть договоренность первой стороне с обозначением спорных пунктов и подписью о наличии разногласий.

Первая сторона при этом действует следующим образом :

• прикладывает усилия для разрешения спорных вопросов путем привлечения профессионалов (формирование нового текста документа либо формулирование приложений к нему), а также оформления письменного согласия ;
• рассматривает спорные пункты как предложение заключить контракт с новыми условиями ;
• передает полномочия по разрешению спорной ситуации судебному органу (при обоюдном согласии сторон и на законных основаниях).

Вместе с тем сами акцепты также могут быть отозваны . Согласие не будет действительным, если в руки получателя придет до или вместе с отказом.

Таким образом, заключение соглашения проходит в два этапа :

• вынесение предложения оферентом (включая все условия договоренности);
• безоговорочное согласие акцептанта с предложенными условиями.

Согласно действующему закону, контракты считаются заключенными , как только первая сторона получит согласие от второй.

Если по условиям контракта необходима передача собственности , то он становится действительным только после свершения данного события.

При этом передача должна быть проведена при наличии заемных записок , которые выступят подтверждением данного действия.

Соглашения, требующие прохождения регистрации, вступают в силу лишь с момента заверения их государственным органом.

Как определить момент заключения

Определение момента заключения договоренности осуществляется по нижеследующим правилам :

1. После отправки предложения договоренность вступает в силу тогда, когда поступает согласие от второй стороны.
2. Другие договоры считаются заключенными сразу после осуществления передачи собственности.
3. Контракт может устанавливать особый вид подтверждения согласия, и только после него документ будет действителен.
4. Законодатель называет ряд случаев, в которых договор вступает в силу только после оказания услуг .
5. Когда в сделку вмешался судебный орган , она заключается с момента вступления в силу решения вышестоящей инстанции.

В реальном договоре

Временем заключения реального договора считается момент передачи соответствующего имущества.

Только достижения согласия по всем вопросам будет недостаточно: передача должна быть осуществлена по правилам , установленным для обычной и частной собственности.

В первом случае данные правила включают в себя:

• получение собственности приобретателем;
• сдача собственности в пользу организации;
• получение вещи перевозчиком;
• передача приобретателю сопутствующих товару документов;
• подписание передаточного акта (при сделках с недвижимым имуществом).

Во втором случае должен быть подписан передаточный документ с указанием состава собственности (включая недостачи и списания), информации о постановке перед фактом отчуждения имущества и др.

При вручении предметов до заключения контракта они становятся официально признанными в момент, когда договоренность подписана.

Например, при отдаче собственности в займы, которая уже находится в руках получателя, момент вступления в силу соглашения – день оформления договоренности.

В консенсуальном договоре

Согласно законодательству, любое соглашение об участии в долевом строительстве излагается обязательно в письменном виде и считается заключенным сразу после регистрации .

Возмездного оказания услуг

Под соглашениям данного типа исполнители оказывают заказчикам предусмотренные услуги.

При этом вторая сторона оплачивает их оказание . Момент заключения такого соглашения устанавливается в соответствии со ст. 432 ГК РФ .

Контракты признаются заключенными в момент согласования его главных условий .

Момент согласования – принятие оферты второй стороной без внесения поправок в нее.

Юридические последствия

Для того чтобы определить момент заключения договора, необходимо учитывать дату, когда сторона, отправившая предложение, получила контракт от второй стороны.

В этом определении есть два исключения :

1. Первое – в случае оформления отношений договором, который предусматривает, помимо оферты с акцептом, передачу собственности .
2. Второе – при заключении соглашения, при котором необходима регистрация имущества. Тогда точный момент заключения договора определяется в судебном порядке .

Данный аспект регулируется отдельно в розничной купле-продаже : о заключении соглашения свидетельствует передача кассового чека покупателю.

С получением равно как договоренности, так и предложения, закладывается начало для юридических последствий .

После того как оферту получают, ее уже нельзя отозвать на протяжении всего времени, которое установлено для акцептанта (за исключением случаев, обозначенных в тексте предложения).

Первая сторона лишается права отменить свое решение либо заключить ту же договоренность с другими лицами, иначе ей придется возместить убытки второй стороне.

Для принимающей стороны также возникают обязательства : как только согласие от этой стороны получено адресатом, она уже не имеет права отказаться (за исключением случаев, предусмотренных законом), поэтому при нарушениях акцептант возмещает весь объем убытков первой стороне.