Основные положения, регулирующие отношения по поводу некоммерческого найма жилых помещений, предлагается раскрыть в поправках в Жилищный кодекс Российской Федерации.

Определенная сложность регулирования отношений по поводу некоммерческого найма жилых помещений связана с тем, что в профессиональном сообществе нет единого мнения по поводу того, является ли термин «договор найма жилого помещения» родовым для всех видов договоров найма. По мнению П.И. Седугина и Ю.К. Толстого, гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения, т.е. речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Иной точки зрения придерживается В.В. Витрянский, полагающий, что соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма (поскольку в главе отсутствует общая часть, а договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен).

В предлагаемом законопроекте предполагается установить нормы главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые применяются к договору некоммерческого найма напрямую. Прочие нормы применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам жилищного законодательства. В связи с этим предлагается дополнить статью 671 Гражданского кодекса Российской Федерации пунктом 3 следующего содержания:

«3. Договор некоммерческого найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680 и 681 настоящего Кодекса, а также правила статьи 687, за исключением абзаца четвертого пункта 2, настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору некоммерческого найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством».

Также для сегодняшней классификации жилищного фонда по видам использования характерно общее противоречие, связанное с «увязкой» указанных видов жилищного фонда и договоров, которые могут быть основаниями возникновения жилищных прав пользователей жилых помещений в соответствующем жилищном фонде. Это противоречие заключается в следующем: для органов публичной власти данная классификация является нормой права, обязывающей их соответствующим нормативным актом закреплять статус любого жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части его отнесения к жилищному фонду социального использования или специализированному жилищному фонду. Предоставления соответствующего жилого помещения по иному договору возможно только после изменения статуса такого жилого помещения с точки зрения целей его использования.

Для прочих собственников такая норма не действует: в частности, заключение договора найма жилого помещения собственником-физическим лицом, ранее проживавшим в данном помещении не требует «фиксации» перевода данного жилого помещения из индивидуального жилищного фонда в жилищный фонд коммерческого использования ни в качестве предварительного условия регистрации договора найма, ни в качестве последующей «учетной регистрации».

Таким образом, классификации жилищного фонда по видам использования «за пределами» государственного и муниципального жилищного фонда используется только в аналитических целях.

Можно заключить, что статус жилого помещения с точки зрения вида его использования, в первую очередь, определяется видом договора, на основании которого предоставлено данное жилое помещение, либо иными основаниями по которым осуществляется пользование данным жилым помещением.

Нормативное значение классификации жилищного по видам использования состоит только в ограничении права определенного вида собственников (органов публичной власти) произвольно менять вид договора, заключаемого с новым нанимателем жилого помещения, относительно договора заключенного с предыдущим нанимателем .

Однако при регулировании предоставления жилых помещений по договору некоммерческого найма также стоит задача «фиксации» статуса такого жилого помещения и ограничения собственника произвольно менять вид использования такого жилого помещения. В предлагаемом законопроекте эта задача решается путем установления специального статуса наемного (арендного) многоквартирного дома, особенностей учета и регистрации таких домов (предложение по дополнению Жилищного кодекса Российской Федерации статьей 19 1 «Наемный (арендный) дом» - см. далее).

1.4.1 Классификация жилищного фонда в зависимости от целей использования

В связи с тем, что жилищное законодательство устанавливает связь между договорами, являющимися основаниями возникновения жилищных прав пользователей жилых помещений и видами жилищного фонда в зависимости от целей его использования (статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо внести изменения в указанную классификацию жилищного фонда. При этом следует учитывать, что существующая классификация жилищного фонда в зависимости от целей использования достаточно противоречива и необходимость отражения в данной классификации места жилищного фонда, предоставляемого внаем на некоммерческих условиях, требует внесения существенных изменений в действующую классификацию.

В связи с этим предлагается в статье 19 изменить классификацию видов жилищного фонда с использованием новых понятий и введением двух уровней классификации жилищного фонда в зависимости от целей использования.

В первую очередь предлагается разделить жилищный фонд на две группы в зависимости от целей использования:

1) жилищный фонд найма, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений всех видов жилищного фонда за исключением жилищного фонда потребительского использования. Таким образом, предлагается установить, что жилищный фонд найма - это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для предоставления внаем гражданам (или в аренду индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для последующего предоставления гражданам во владение и (или) в пользование) по различным видам договоров: договорам найма, договорам некоммерческого найма, договорам социального найма и договорам найма специализированного жилого помещения, а также договорам безвозмездного пользования. Эти основания пользования жилыми помещениями объединены тем, что при их использовании жилыми помещениями пользуются не собственники таких помещений и члены их семей или бывшие члены их семей или члены жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а граждане, пользующиеся жилыми помещениями на условиях найма;

2) жилищный фонд потребительского использования (заменить этим понятием прежнее понятие «индивидуальный жилищный фонд» ), под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования. Такое определение, в частности, исключает возможность отнесения к жилищному фонду потребительского использования жилых помещений, находящихся в собственности организаций или публично-правовых образований, которая существует в рамках сегодняшнего определения индивидуального жилищного фонда: «совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования».

Терминологического наименование жилищного фонда (совокупности жилых помещений), объединяющего в себе все виды жилых помещений, используемых на условиях найма, представляет наибольшие сложности. С особенностями словоупотребления в русском языке связаны серьезные сложности при использовании прилагательного «наемный» при описании жилищного фонда, предоставляемого по договору найма, что было бы наиболее очевидным терминологическим решением (в соответствии с нормами русского языка данное прилагательное может относиться только к человеку, либо его характеристикам (наемный труд, наемный работник ). В этой ситуации сложилась практика употребления прилагательного «арендный» для характеристики жилищного фонда, предоставляемого по договору найма. Однако такое решение также имеет существенный недостаток - понятие «арендный» оказывается связанным не с институтом аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), а с институтом найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации). Представляется, что в сложившейся ситуации идеального терминологического решения не существует. Предлагаемые формулировки: «жилищный фонд найма» и «жилищный фонд наемного использования» потребуют дальнейшего обсуждения. Аналогичные проблемы адекватного терминологического решения возникают также при определении «наемного (арендного) дома».

Отказ от использования термина «индивидуальный жилищный фонд» связано с тем, что в законодательстве Российской Федерации используются такие понятия как «индивидуальное жилищное строительство», «объект индивидуального жилищного строительства». Под объектом индивидуального жилищного строительства часть 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимает отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи». Однако указанные термины не согласованы с понятиями «индивидуальный жилищный фонд», «жилой дом» (последний термин в просторечии и в нормативных правовых актах регионального уровня часто называют «индивидуальными жилыми домами»). Данную нескоординированность предлагается устранить. Кроме того, термин «жилищный фонд потребительского использования» более точно отражает экономическое содержание данного понятия: потребления жилья (потока жилищных благ) непосредственно собственником такого жилого помещения.

Предлагается следующая классификация жилых помещений в составе жилищного фонда найма:

а) жилищный фонд некоммерческого использования, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма (жилищный фонд социального использования), договорам некоммерческого найма и договорам безвозмездного пользования;

б) специализированный жилищный фонд», под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по договорам найма специализированных жилых помещений, предусмотренным разделом IV настоящего Кодекса. Этот вид жилищного фонда в настоящее время в изменении регулирования не нуждается и не является предметом настоящей работы;

в) жилищный фонд коммерческого использования, под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования с целью извлечения прибыли путем предоставления во владение и (или) в пользование по договорам найма (в том числе по договорам найма в доходных домах) и по иным возмездным договорам. К жилым помещениям жилищного фонда коммерческого использования предлагается отнести жилые помещения, предоставляемые в пользование по договорам найма жилых помещений, урегулированным гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными федеральными законами.

Таким образом, предлагается сохранить сложившуюся терминологию наименования жилищных фондов, предоставляемых внаем, в зависимости от целей использования (статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации), изменив при этом содержание понятий «жилищный фонд социального использования» и «жилищный фонд коммерческого использования» и дополнив ее новым видом жилищного фонда - «жилищный фонд некоммерческого использования».

Учитывая социальную направленность предоставления жилых помещений по договору безвозмездного пользования и правовые ограничения предоставления жилых помещений по договору социального найма (только малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным кодексом Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также иным категориям граждан, но только в случаях установленных законом) предлагается относить жилые помещения, предоставленные по договору безвозмездного пользования, к жилищному фонду некоммерческого использования, а не к жилищному фонду коммерческого использования, как это имеет место в действующей редакции статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следует учитывать, что жилищный сектор, в котором жилые помещения предоставляются на некоммерческих условиях, получил широкое развитие в европейских странах под названием «социальное жилье» (social housing) или «социальное арендное жилье» (social rental housing).

В Российской Федерации к настоящему времени сложилась практика применения термина «жилищный фонд социального использования» к совокупности жилых помещений, предоставляемых малоимущим и иным установленным законодательством категориям гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Поэтому при обсуждении вариантов изменения понятийно-терминологического аппарата, используемого для классификации жилищного фонда в зависимости от целей использования, в связи с введением института некоммерческого найма жилого помещения рассматривались следующие варианты:

а) оставить содержание понятия «жилищный фонд социального использования» в неизменном виде (как жилого помещения, предоставляемые только по договору социального найма), при этом дополнительно ввести понятие «жилищный фонд некоммерческого использования», являющееся родовым по отношению к жилищному фонду социального использования;

б) установить возможность предоставления жилых помещений жилищного фонда социального использования всеми социально-ориентированными способами (по договорам социального найма, некоммерческого найма и безвозмездного пользования), расширив содержание этого понятия.

Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, которые могут быть предметом дальнейшего обсуждения. В предлагаемом законопроекте предложена редакция, подготовленная в соответствии с первым из рассматриваемых вариантов.

Предлагается также скорректировать и определение жилищного фонда коммерческого использования. Представляется, что такой признак жилищного фонда коммерческого использования, как «проживание граждан на условиях возмездного пользования» предполагает не просто возмещение расходов на содержание жилого помещения «по номиналу», как, например, в случае договора ссуды (безвозмездного пользования), а получение наймодателем определенной ренты, прибыли, дохода сверх расходов на содержание и ремонт жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, а также на оплату коммунальных услуг. Поэтому допускаемая действующей редакцией статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации возможность проживания по договору безвозмездного пользования в жилом помещении, относящемся к жилищному фонду коммерческого использования, представляется неоправданной.

1.4.2 Законодательное регулирование наемного (арендного) дома

Существующий понятийно-терминологический аппарат позволяет описывать только отношения по поводу найма отдельного жилого помещения. Отсутствуют нормативные определения, позволяющие описывать отношения по поводу найма жилых помещений в многоквартирном доме, все жилые помещения в котором принадлежат одному собственнику и предназначены для сдачи внаем (аренду).

Данная проблема связана не только с техническим совершенствованием понятийно-терминологического аппарата. Неустойчивость института найма жилых помещений в построенном многоквартирном доме, наличие риска продажи всех или части таких квартир для проживания собственников и перехода такого дома в категорию кондоминиумом со сложной схемой управления делает практически невозможным создание наемного (арендного) многоквартирного дома, поскольку отсутствуют нормы, обеспечивающие сохранение такого дома в собственности одного лица. В современных условиях риск продажи всех или части жилых помещений связан с интересом инвесторов и застройщиков сократить сроки окупаемости проекта и фиксации прибыли. С этой точки зрения строительство жилья с целью последующего предоставления внаем выглядят более предпочтительно.

Предоставление государственной поддержки, поддержки государственных институтом развития, направленной на развитие жилищного фонда найма также требует определенных гарантий того, что застройщик (инвестор), получив соответствующую поддержку на этапе строительства дома, не распродаст впоследствии жилые помещения в таком доме, в том числе различным лицам.

В частности, в настоящее время ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) в рамках программы «Стимул» разрабатывает новый кредитный продукт «Арендное жилье». АИЖК, помимо рефинансирования кредитов на строительство арендного дома, планирует рефинансировать кредиты на приобретение арендного многоквартирного дома наймодателем. Соглашения о намерениях развития арендного жилищного фонда заключены с органами государственной власти ХМАО-Югры, Новосибирской и Калужской областей, ГП Нижегородской области «НИКА». Соглашениями предусмотрено сотрудничество при формировании списков нанимателей некоммерческого фонда найма, а также содействие финансирования строительства жилищного фонда найма на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Отсутствие законодательного регулирования особого статуса домов, построенных в рамках реализации таких проектов обусловливает существенные риски указанных проектов, не способствует привлечению частных инвестиций в строительство жилья в целях предоставления по договору некоммерческого найма.

В то же время в законодательстве зарубежных стран, регулирующих аналогичные правоотношения, не удалось обнаружить специальных норм, регулирующих особый статус арендных многоквартирных домов, находящихся в частной собственности, который гарантировал бы единство собственника в таком доме (запрет на продажу отдельных квартир). Представляется, что отсутствие необходимости в таком регулировании обусловлена следующими причинами:

Данный вид предпринимательства является достаточно привлекательным, доходы от данного вида деятельности сопоставимы с доходами от строительства многоквартирных домов с целью последующей продажи собственникам квартир;

Продажа части квартир в арендном многоквартирном доме не в интересах самого собственника, поскольку в этом случае резко возрастают издержки, связанные с принятием управленческих решений;

Значительное число частных собственников арендных многоквартирных домов имеют доступ к тем или иным субсидиям и преференциям, условием получения которых является предоставление жилых помещений внаем отдельным категориям граждан в течение определенного периода времени.

Представляется, что в современных социально-экономических условиях и в ситуации, когда новый институт некоммерческого найма жилого помещения находится в стадии становления и требует эффективной государственной поддержки, существуют достаточные основания для специального законодательного регулирования наемных (арендных) домов - многоквартирных домов и иных комплексов жилых помещений, принадлежащих одному лицу и предназначенных для предоставления внаем.

В целях обеспечения условий для развития института некоммерческого найма жилых помещений предлагается (статья 19 1 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта) ввести в понятийно-терминологический аппарат Жилищного кодекса Российской Федерации понятия новых видов жилых зданий - «наемный (арендный) многоквартирный дом», «наемный (арендный) жилой дом» и «комплекс наемных (арендных) жилых домов». Предполагается, что в основном в целях предоставления в некоммерческий наем будут строиться многоквартирные дома, однако представляется целесообразным предусмотреть возможность предоставления такого статуса также и отдельным жилым домам или комплексам жилых домов, расположенных на одном или смежных земельных участках. Потребность в таком жилье, в частности, существует в районах Крайнего Севера, иных зонах экономического развития (точках роста), расположенных в малонаселенных районах.

Предлагаемый понятийно-терминологический аппарат необходим для законодательного регулирования, обеспечивающего создание условий для формирования домов, в которых наниматели пользуются жилыми помещениями на основании одного вида договора: или договора найма (гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации), или договора некоммерческого найма (предложенный законопроектом новый Раздел IV 1 «Жилые помещения, предоставляемые по договорам некоммерческого найма» Жилищного кодекса Российской Федерации). Фиксация принципа «один дом - один договор» необходима для обеспечения относительно однородного состава проживающих в наемном (арендном) доме, что позволит удовлетворять их жилищные потребности наиболее эффективным способом. В частности, представляется нецелесообразным проживание в одном многоквартирном доме граждан по договорам найма и договорам некоммерческого найма, договорам краткосрочного и долгосрочного найма и т.п.

Кроме того, все жилые помещения в таких домах должны принадлежать одному лицу, что устраняет проблемы управления домами с многосубъектной собственностью, создает условия для принятия своевременных, профессиональных и эффективных решений.

С точки зрения логики жилищного законодательства понятие наемного (арендного) дома развивает принцип «одного собственника», сформулированного в настоящее время только в отношении общежитий: «под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов» (часть 2 статьи 94 Жилищного кодекса Российской Федерации). В предлагаемой редакции общежития становятся частным случаем арендных (наемных) домов.

Специальный правовой статус наемных (арендных) многоквартирных домов, наемных (арендных) жилых домов и комплексов наемных (арендных) жилых домов будет обеспечиваться предложенным законопроектом учетом сведений:

об адресе, собственнике такого дома или комплекса домов (всех жилых помещений в таком доме или комплексе домов);

о виде договора найма или некоммерческого найма жилого помещения в реестре таких объектов, осуществляемым органом местного самоуправления поселений, на территории которого расположены находящиеся в частной собственности указанные объекты, о существенных условиях таких договоров;

об арендаторе или ином правообладателе такого дома или комплекса домов (всех жилых помещений в таком доме или комплексе домов в случае, если такой дом или комплекс домом (все жилые помещения в таком доме или комплексе домом) переданы в аренду или на ином праве;

о наймодателе жилых помещений в таком доме или комплексе домов;

о предоставлении государственной, муниципальной поддержки при строительстве и (или) эксплуатации такого дома или комплекса домов, находящемуся в частной собственности, в случае оказания такой поддержки;

о выполнении требований, необходимых для снятия по желанию собственника статуса наемного (арендного) дома.

Порядок учета наемных (арендных) многоквартирных домов, наемных (арендных) жилых домов и комплексов наемных (арендных) жилых домов предлагается поручить установить Правительству Российской Федерации. Подобное поручение установлено в части 2 статьи 92 ЖК РФ для отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду.

Для создания условий стабильности пользования гражданами жилыми помещениями на условиях найма, некоммерческого найма жилых помещений предлагается установить законопроектом ограничение оборота жилых и нежилых помещений в арендном многоквартирном доме, арендном жилом доме, комплексе арендных жилых домов - путем разрешения продажи либо отчуждения иным образом только арендного многоквартирного дома, арендного жилого дома, всех жилых домов, входящих в состав комплекса арендных жилых домов, в целом и только одному лицу.

При введении таких ограничений сохраняется статус арендных многоквартирных домов, арендных жилых домов и комплекса арендных жилых домов.

Также предлагается установить, что отчуждение (продажа либо отчуждение иным образом) жилых помещений и нежилых помещений в наемных (арендных) многоквартирных домах, наемных (арендных) жилых домах или комплексе арендных жилых домов разрешается при выполнении в определенных условий, обеспечивающих сохранение в отношении указанных объектов одного собственника, отвечающего требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, одного правового основания пользования жилыми помещениями.

В случае отчуждение жилых помещений и нежилых помещений в наемных (арендных) многоквартирных домах, наемных (арендных) жилых домах или комплексе арендных жилых домов разным лицам предполагается снятие таких объектов со специального учета органами местного самоуправления только при возмещении продавцом, получившим государственную и (или) муниципальную поддержку при приобретении или строительстве таких объектов, денежного эквивалента полученных им установленных законодательством субъектов Российской Федерации или муниципальными правовыми актами мер государственной и (или) муниципальной поддержки.

Предлагается также установить, что орган местного самоуправления, осуществляющий учет наемных (арендных) домов, представляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав указанные сведения о наемных (арендных) многоквартирных домах, наемных (арендных) жилых домах или комплексах наемных (арендных) жилых домов, не позднее десяти дней после учета таких сведений.

Особенности регистрации прав на наемные (арендные) многоквартирные дома, наемные (арендные) жилые дома, в том числе в составе комплекса наемных (арендных) жилых домов, и на жилые помещения в таких домах сформулированы в предложениях по внесению изменений в федеральный законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусмотренных настоящим законопроектом - см. ниже.

Особенности ипотеки наемного (арендного) многоквартирного дома, наемного (арендного) жилого дома, в том числе в составе комплекса наемных (арендных) жилых домов, и на жилые помещения в таких домах сформулированы в предложениях по внесению изменений в федеральный законом «Об ипотеке», предусмотренных настоящим законопроектом - см. ниже.

1.4.3 Регулирование существенных условий договора некоммерческого найма

Для регулирования договора некоммерческого найма жилого помещения предлагается дополнить Жилищный кодекс Российской Федерации новым разделом IV 1 «Жилые помещения, предоставляемые по договорам некоммерческого найма». В данном разделе предлагается сформулировать предмет договора некоммерческого найма жилого помещения, определить его существенные условия.

К квалифицирующим признакам нового вида жилищного фонда, предоставляемого на некоммерческих условиях, можно отнести:

Предоставление жилых помещений только в многоквартирных домах, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности одного публично-правового образования или в частной собственности одного лица;

Предоставление всех жилых помещений в таком многоквартирном доме по договору найма на условиях отсутствия рентабельности или минимальной рентабельности такой деятельности. То есть, первое, условия договора найма таких жилых помещений не должны предусматривать рыночной платы за жилое помещение, сложившейся в муниципальных образований, на территории которого расположен данный жилищный фонд и, второе, в данном многоквартирном доме не могут жилые помещения использоваться по иным основаниям, кроме, как по договору некоммерческого найма.

1.4.3.1 Существенные условия договора некоммерческого найма, объект договора некоммерческого найма

Существенными условиями договора некоммерческого найма предлагается установить (часть 2 статьи 109 1 в редакции предлагаемого законопроекта):

предмет договора;

определение объекта найма;

срок действия договора;

порядок определения размера платы за жилое помещение;

права и обязанности сторон договора;

перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем на правах членов семьи нанимателя жилого помещения;

перечень и описание имущества наймодателя, право пользования которым приобретает наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

условия заключения нового договора по истечении срока действия договора.

Специфическими существенными условиями договора некоммерческого найма, отличающими данный вид договора от договоров найма, социального найма и найма специализированного жилого помещения являются срок действия договора, порядок определения размера платы за жилое помещение, условия заключения нового договора по истечении срока действия договора.

Объектом найма по договору некоммерческого найма жилого помещения согласно законопроекту должно быть жилое помещение в наемном (арендном) многоквартирном доме или в наемном (арендном) жилом доме, все жилые помещения в которых предоставляются по договору некоммерческого найма (статья 109 5 в редакции предлагаемого законопроекта). Таким образом, предлагается предоставлять жилые помещения по договору некоммерческого найма только в домах, где все помещения имею одного собственника и предоставляются по одному виду договора.

1.4.3.2 Наниматели в договоре некоммерческого найма

Законопроектом предполагается, что любое физическое лицо не может быть нанимателем по договору некоммерческому найму. Установление ограничений связано с необходимостью использования жилых помещений, предоставляемых по договору некоммерческого найма для обеспечения жилыми помещениями граждан, которые не могут приобрести жилое помещение за счет собственных и заемных средств в собственность по рыночным ценам. Это определяет необходимость установления предельного уровня доходов и стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, имеющих право быть нанимателями. С другой стороны, более высокий уровень платы за жилое помещение, предполагающий возмещение не только текущих, но и инвестиционных расходов наймодателя определяет невозможность предоставления таких жилых помещений гражданам, признанным в установленном порядке малоимущими без существенных бюджетных расходов на предоставление таким гражданам субсидий и иных мер социальной поддержки при оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Предлагаемым законопроектом к категории нанимателя, как стороны нового договора некоммерческого найма жилого помещения, предлагается относить граждан, которые не являются в соответствии с установленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком малоимущими гражданами и имеющими приходящиеся на каждого члена семьи доходы и подлежащее налогообложению имущество, находящееся в собственности такого нанимателя и членов его семьи, размер которых не превышает установленного законом соответствующего субъекта Российской Федерации уровня. В законопроекте предлагается установить, что определение такого уровня доходов и стоимости имущества осуществляется органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Этот уровень доходов и стоимости имущества должен устанавливаться в зависимости от возможности приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств. Если органы государственной власти субфедерального уровня не установили законом субъекта Российской Федерации порядок определения указанного уровня доходов и стоимости имущества, то установление такого уровня может осуществляться органами местного самоуправления.

Решением наймодателя жилых помещений в конкретном наемном (арендном) доме может быть установлено право быть нанимателем жилого помещения по договору некоммерческого найма в таком доме любых граждан, имеющих право быть нанимателями по договору некоммерческого найма, или только граждан, относящихся к одной или нескольким установленным категориям граждан из числа указанных граждан. К таким категориям, например, могут быть отнесены граждане, имеющие профессии или занимающие должности в сферах деятельности, имеющих приоритетное значение для социально-экономического развития субъекта Российской Федерации или муниципального образования, в том числе работники бюджетной сферы.

Законопроектом предусматривается, что указанные выше нормы применяются только к долгосрочным договорам некоммерческого найма (заключаемым на срок свыше трех лет). Для краткосрочных договоров некоммерческого найма наймодатель вправе установить иные критерии, определяющие право гражданина быть нанимателем по такому договору некоммерческого найма.

1.4.3.3 Наймодатели в договоре некоммерческого найма

В качестве наймодателя по договору некоммерческого найма жилого помещения предлагается определить:

1) органы государственной власти, органы местного самоуправления или организации, уполномоченные выступать наймодателями таких жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда от имени собственников таких жилых помещений;

2) некоммерческие организации, являющиеся собственниками таких жилых помещений, созданные органом государственной власти или органом местного самоуправления;

3) иные лица в случаях, установленных федеральным законом.

В настоящее время федеральными законами указанные «иные лица» не установлены и соответствующие требования к ним не сформулированы. Предполагается , что такими лицами могут быть:

Специализированные некоммерческие организации, регулирование которых предлагается осуществить специальным федеральным законом. Необходимость разработки данного законопроекта связана с отсутствием в российском законодательстве регулирования специализированных некоммерческих жилищных организаций (а также коммерческих организаций с ограниченной нормой прибыли), уставной целью деятельности которых является предоставление жилых помещений внаем на некоммерческих условиях. Такое законодательное регулирование необходимо для защиты жилищных прав и законных интересов граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных такими организациями на условиях некоммерческого найма, а также обеспечения прозрачности расходования средств государственной (муниципальной) поддержки, оказываемой таким организациям и эффективности использования средств такой поддержки. При этом, как показывает опыт европейских стран, где накоплен значительный опыт законодательного регулирования деятельности таких организаций, такое регулирование осуществляется путем установления специальных требований к таким организациям, а не путем специального корпоративного регулирования данного типа организаций. Представляется, что в современных российских условиях такой тип законодательного регулирования также является наиболее приемлемым. Предлагается установить, что любая некоммерческая организация корпоративного типа (не основанная на членстве) может получить статус специализированной некоммерческой организации, выполняющей функции застройщика, собственника и управляющего жилищного фонда некоммерческого использования при условии соблюдения требований, которые должны являться предметов регулирования данного федерального закона.

Организации-участники реализации проектов государственно-частного партнерства, в рамках которого земельные участки предоставляются для строительства арендных многоквартирных или жилых домов (комплексов арендных жилых домов) по результатам аукционов при условии предоставления жилых помещений в построенных домах по договору некоммерческого найма и по цене, не превышающей цены, определённой по результатам таких аукционов).

Предлагаемый подход закладывает основы для расширения перечня лиц, которые могут осуществлять социально-значимую деятельность по предоставлению жилых помещений по договору некоммерческого найма. Учредителями специализированных некоммерческих организаций могут выступать как органы государственной власти и местного самоуправления, так и крупные предприятия и организации, заинтересованные в привлечении кадров, в том числе высококвалифицированных.

1.4.3.4 Права и обязанности сторон в договоре некоммерческого найма

При определении прав и обязанностей наймодателя и нанимателя жилого помещения, предоставляемого по договору некоммерческого найма необходимо установить, что к такому договору применяется по аналогии следующие правила, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации для договора социального найма:

статьей 65, устанавливающей основные обязанности наймодателя по содержанию и ремонту жилого помещения, предоставлению коммунальных услуг;

статьей 66, устанавливающей ответственность наймодателя при ненадлежащем исполнении им своих обязанностей;

пунктами 1, 3 и 5 части 1 статьи 67, устанавливающими права нанимателя по вселению в жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи, разрешению проживания временных жильцов, а также права требования исполнения наймодателем своих обязанностей;

частями 2 - 4 статьи 67, регулирующими основные обязанности нанимателя;

статьей 68, устанавливающей ответственность нанимателя по договору;

статьей 69, устанавливающей права и обязанности членов семьи нанимателя;

статьей 70, раскрывающей положения пункта 1 части 1 статьи 67;

статьей 71, устанавливающей сохранение прав и обязанностей по договору временно отсутствующего нанимателя и (или) членов семьи нанимателя.

статьей 80, раскрывающей положения пункта 1 части 1 статьи 67.

В связи с необходимостью сохранения непосредственных обязательственных отношений между наймодетелем и нанимателем, относящимся к определенной законодательством категории граждан, из перечня прав нанимателя по договору некоммерческого найма исключено право сдавать жилое помещение в поднаем (пункт 2 части 1 статьи 67, статьи 76, 77 и 79 ЖК РФ). Такое решение не допустит пользование жилым помещением, предоставленным по договору некоммерческого найма, лицами, не относящимся к одной из предусмотренных в соответствии с ЖК РФ категорий.

Поскольку законопроект предусматривает заключение договоров некоммерческого найма в наемных (арендных) многоквартирных домах и в комплексах наемных (арендных) жилых домов, которые могут принадлежать не только публично-правовым образованиям (например, муниципальному образованию), а также и организациям частной формы собственности, получающим право выступать наймодетелем в соответствии со специальным федеральным законом, предлагается не распространять на данный вид договора право осуществления обмена или замены занимаемого жилого помещения (пункт 4 части 1 статьи 67, статьи 72 - 75 ЖК РФ).

Кроме того, предлагается установить, что к такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680 и 681 настоящего Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правила статьи 687 указанного кодекса, за исключением абзаца четвертого пункта 2 указанной статьи (подробнее см. в разделе настоящей пояснительной записки, посвященной обоснованию внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации).

Законопроектом специально регулируются права нанимателя по пользованию иными помещениями в многоквартирном доме, земельным участком и объектами на земельном участке, на котором расположен наемный (арендный) многоквартирный дом, арендный (наемный) жилой дом или комплекс наемных (арендных) жилых домов. Эти права различаются в зависимости от вида объекта договора некоммерческого найма.

Наниматель по договору некоммерческого найма квартиры, расположенной в наемном (арендном) многоквартирном доме, приобретает право пользования помещениями в таком доме, не являющимися частями других квартир и предназначенными для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирными лестничными площадками, лестницами, лифтами, коридорами, иными помещениями в данном доме, предназначенными для удовлетворения социально-бытовых потребностей, организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий. Указанным договором может быть предусмотрено право пользования нанимателем также и другими помещениями в наемном (арендном) многоквартирном доме, не являющимися частями других квартир. Указанный наниматель имеет право свободного доступа к такому наемному (арендному) многоквартирному дому, а также иные права пользования земельным участком, на котором расположен такой дом, которые могут устанавливаться договором некоммерческого найма жилого помещения в соответствии с земельным законодательством.

Наниматель по договору некоммерческого найма жилого дома или части жилого дома, являющегося наемным (арендным) жилым домом, имеет право свободного доступа к такому дому, а также иные права пользования земельным участком (частью земельного участка), на котором расположен такой дом или часть такого дома, которые могут устанавливаться договором некоммерческого найма жилого помещения в соответствии с земельным законодательством.

Наниматель по договору некоммерческого найма жилого дома или части жилого дома в комплексе наемных (арендных) жилых домов имеет все права нанимателя по договору некоммерческого найма жилого дома или части жилого дома, являющегося наемным (арендным) жилым домом, а также право пользования проездами, проходами, общедоступными стоянками автомобильного транспорта, элементами озеленения и благоустройства, включая детские и спортивные площадки, расположенные на земельном участке (земельных участках), на котором расположен комплекс наемных (арендных) жилых домов.

1.4.3.5 Срок в договоре некоммерческого найма

Существенным условием договора некоммерческого найма является установления срока такого договора.

Законопроектом предлагается установить, что «стандартный» (долгосрочный) договор некоммерческого найма жилого помещения заключается на срок не менее трех лет и не более десяти лет. Длительный срок договора (по сравнению с предельным сроком договора найма - пять лет, установленным статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволит обеспечить устойчивость во времени правоотношений по поводу некоммерческого найма жилого помещения, обеспечит привлекательность такого договора.

Одновременно по аналогии с частью 2 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагается установить возможность заключения краткосрочного договора некоммерческого найма и особые условия такого договора.

Законопроект предлагает установить, что в связи с особым характером трудовых отношений договор некоммерческого найма жилого помещения может быть заключен на срок до одного года. Такая возможность позволяет использовать конструкцию договора некоммерческого найма для пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда на условиях, похожих на наем служебных помещений, жилых помещений в общежитиях государственного и муниципального жилищного фонда, что будет способствовать трудовой миграции населения и стабилизации жилищных прав граждан.

Таким образом, отличительной особенностью договора некоммерческого найма жилого помещения является невозможность заключения такого договора на срок от одного года до трех лет.

Законопроектом предусматривается преимущественное право нанимателя заключить при определенных условиях договор некоммерческого найма на новый срок. Такими условиями являются:

1) наниматель продолжает соответствовать требованиям, установленным для нанимателей жилого помещения в соответствующем наемном (арендном) многоквартирном доме в соответствии с требованиями жилищного законодательства;

2) наниматель направил наймодателю заявление о заключении договора некоммерческого найма жилого помещения на новый срок с приложением документов, подтверждающих соответствие такого нанимателя указанным требованиям не позднее трех месяцев до истечения срока договора некоммерческого найма жилого помещения.

При этом наймодатель вправе заключить договор некоммерческого найма жилого помещения на новый срок с гражданином, который перестал соответствовать указанным требованиям, в случае отсутствия иных граждан, подавших наймодателю заявления и документы, подтверждающие право таких граждан на заключение договора некоммерческого найма такого жилого помещения.

По аналогии с Гражданским кодексом Российской Федерации, преимущественное право нанимателя на заключение договора некоммерческого найма на новый срок не применяется в отношении договора, заключенного на срок до года (краткосрочный договор некоммерческого найма).

1.4.3.6 Плата за жилое помещение

Законопроектом предусматривается, что размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма устанавливается:

органом государственной власти или органом местного самоуправления для жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, а также для жилых помещений частного жилищного фонда, находящегося в собственности некоммерческой организации, учредителем которой является орган государственной власти или орган местного самоуправления;

наймодателем жилого помещения в иных случаях.

При этом размер платы за жилое помещение, установленный наймордателем подлежит согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого расположен соответствующий наемный (арендный) дом. Основанием для отказа в согласовании такого размера платы за жилое помещение является нарушение наймодателем требований, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (в редакции предлагаемого законопроекта). Отказ в согласовании размера платы за жилое помещение по иным основаниям не допускается. Отказ органа местного самоуправления в согласовании размера платы за жилое помещение может быть обжалован наймодателем в судебном порядке.

Такой порядок позволит обеспечить адекватный уровень государственного и муниципального контроля при установлении размера платы за жилое помещение, предоставляемое по договору некоммерческого найма.

Законопроект предусматривает, что размер платы за жилое помещение, предоставленное по договору некоммерческого найма устанавливается с учетом:

1) возмещения в течение определенного периода времени расходов на строительство или приобретение такого дома или комплекса домов;

2) расходов на услуги и работы по управлению, содержание, текущий и капитальный ремонт такого дома или комплекса домов;

3) дифференциации размера платы за жилое помещение в зависимости от качества, благоустройства и размеров жилых помещений;

4) иных целевых расходов наймодателя при предоставлении жилых помещений по договору некоммерческого найма.

При этом в случае предоставления государственной и (или) муниципальной поддержки при строительстве и (или) эксплуатации наемного (арендного) многоквартирного дома, наемного (арендного) жилого дома, комплекса наемных (арендных) жилых домов, жилые помещения в которых предоставляются по договору некоммерческого найма, такая поддержка не подлежит возмещению при установлении размера платы за жилые помещения, предоставляемые по договору некоммерческого найма в таком доме или таком комплексе домов.

Помимо принципа дифференциации размера платы за жилое помещение в зависимости от качества, благоустройства и размеров жилых помещений предлагается установить, что размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма может устанавливаться с учетом обеспечения нормы рентабельности деятельности наймодателей по предоставлению жилых помещений по договору некоммерческого найма, в том числе дифференциации указанной нормы рентабельности в зависимости от месторасположения наемного (арендного) дома.

С целью обеспечения приемлемого уровня платы за жилое помещение, предоставленное по договору некоммерческого найма предлагается установить обязанность субъекта Российской Федерации один раз в три года на соответствующий период устанавливать максимальный размер платы за жилое помещение, определяемый исходя из принципа кратности размеру платы за аналогичное жилое помещение, предоставленное по договору социального найма. Указанный максимальный размер платы может быть дифференцирован муниципальным образованиям, расположенным на территории субъекта Российской Федерации.

С целью обеспечения экономической основы для надлежащего содержания и ремонта арендных многоквартирных и жилых домов законопроектом предусматривается, что размер платы за жилое помещение, предоставленное по договору некоммерческого найма (а также максимальный размер платы за жилое помещение) подлежат ежегодной индексации на коэффициент-дефлятор. Величина коэффициента-дефлятора по субъектам Российской Федерации, устанавливаемая территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по субъекту Российской Федерации, обеспечит индексацию до начала очередного календарного года.

Размер платы за коммунальные услуги предлагается определять в общем порядке в соответствии со статьей 157 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку плата по договору некоммерческого найма будет выше платы нанимателей по договору социального найма, то с целью оказания адресной поддержки нанимателей законопроектом предлагается дополнить статью 159 Жилищного кодекса Российской Федерации правом органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления предоставлять нанимателям жилых помещений по договорам некоммерческого найма субсидии на оплате жилых помещений и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных нормативными правовыми соответственно актами субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами.

Как показано в финансово-экономическом обосновании, применение данной нормы не приведет к существенному увеличению расходов бюджетов субъектов Российской Федерации, поскольку не предполагается предоставление жилых помещений по договору некоммерческого найма малоимущим гражданам. Как показали проведенные расчеты (раздел 2), к 2030 году при всех рассмотренных сценарных расчетах граждане, имеющие душевые доходы выше двух прожиточных минимума на человека (во многих регионах именно такой показатель используется в целях признания граждан малоимущими), смогут тратить на оплату жилого помещения, предоставленного по договору некоммерческого найма, не более 22% своего совокупного семейного дохода. В условиях 2015 года в субсидиях будут нуждаться, в зависимости от рассматриваемого сценария, около 25,1 тыс. семей семей, не являющихся малоимущими (при наиболее благоприятных сценариях, таких семей не будет уже в 2015 году). Учитывая, что начальный период времени действия нового законодательного регулирования количество граждан, пользующихся жилыми помещениями по договорам некоммерческого найма, будет невелико, существует возможность предоставлять указанные жилые помещения гражданам, не нуждающимся в дополнительной социальной поддержке. Тем не менее, предлагаемое дополнение статьи 159 представляется необходимым в силу следующих причин:

Совокупный семейный доход граждан, которым были предоставлены жилые помещения по договору некоммерческого найма на долгосрочной основе, в период действия договора может снизиться. Для стабильности регулируемых правоотношений чрезвычайно важно, чтобы это не становилось причиной неприемлемо высоких жилищно-коммунальных расходов в бюджете семьи и влекло за собой необходимость досрочного расторжения договора;

Доход граждан, принадлежащих к категориям, установленным законодательством соответствующего субъекта Российской Федерации в качестве приоритетных (например, работники бюджетной сферы) может в начальный период нового законодательного регулирования потребовать предоставления им дополнительных мер социальной поддержки.

1.4.3.7 Изменение и расторжение договора некоммерческого найма

Законопроектом предусматривается, что к расторжению договора некоммерческого найма применяются правила, предусмотренные статьями 687 и 688 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением правила, предусмотренного абзацем четвертым части 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации (возможность предоставления судом срока длительностью до года для устранения нанимателем нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, необходимость повторного обращения наймодателя в суд по истечении указанного срока, возможность отсрочки исполнение решения суда на срок не более года).

Таким образом, законопроект предусматривает расторжение договора некоммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при заключении договора, указанного в части 2 статьи 109 11 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта (краткосрочный договор некоммерческого найма жилого помещения), в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действий, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, законопроектом предусматривается в качестве дополнительного основания расторжения договора некоммерческого найма по требованию наймодателя передачу нанимателем жилого помещения или его части по договору поднайма.

Законопроект предусматривает, что в случае расторжения договора некоммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления иного жилого помещения. При этом судебный порядок расторжения договоров обеспечивает защиту прав нанимателей.

Законопроектом также предусматривается, что переход права собственности на занимаемое по договору некоммерческого найма жилое помещение, права аренды, права хозяйственного ведения, права оперативного управления или иного права на такое жилое помещение, а также изменение наймодателя по такому договору не влечет за собой расторжение или изменение условий договора некоммерческого найма жилого помещения.

Также предлагается установить, что в случае обращения взыскания на наемный (арендный) многоквартирный дом или наемный (арендный) жилой дом договоры найма жилых помещений, договоры некоммерческого найма жилых помещений сохраняет силу. Условия их расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

1.4.3.8 Особенности управления наемными (арендными) домами

Поскольку наймодателем наемного (арендного) дома является одно лицо, которое, в общем случае, занимается управлением многоквартирными домами, жилыми домами или комплексами жилых домов в качестве одного из видов своей профессиональной деятельности, необходимость законодательно устанавливать обязанность заключить договор управления отсутчствует.

В этой связи предлагается установить, что управление наемным (арендным) многоквартирным домом, наемным (арендными) жилым домом и комплексом наемных (арендных) жилых домов осуществляется наймодателем, если по решению их собственника не установлен иной порядок управления (статья 162 1 законопроекта).

См. ч. 2 ст. 92 Жилищного кодекса и Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденные постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42.

И это не случайно. Одно из определений аренды - «имущественный наем». Соответственно в русском языке сложилось употребление термина «наемный» для характеристики неимущественных видов найма, а «арендный» - для характеристики имущественных видов найма.

В представленном в рамках настоящего Отчета проекта федерального закона используется термин «жилищный фонд найма».

В частности, такие предложения сформулированы в отчете о работе

ВВЕДЕНИЕ Глава 1. Общие положения о договоре найма жилого помещения 1.1 Понятие и содержание договора найма жилого помещения 1.2 Порядок изменения и расторжения договора найма жилого помещения Глава 2. Разновидности договора найма жилого помещения 2.1 Договор коммерческого найма 2.2 Договор социального найма 2.3 Договор найма специализированного жилого помещения Стороны договора Объект найма Срок найма Плата по договору найма специализированного жилого помещения Форма договора Прекращение договора найма специализированного жилого помещения 2.4 Договор некоммерческого найма ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Каждый имеет право на жилье. Одним из способов реализации данного права является договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения является весьма актуальной темой в настоящее время, так как получил широкое применение на практике. Распространение договоров найма жилых помещений вызвано объективными социально-экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими ценами на жилье и снижением объема его строительства, низкими доходами граждан и т.д. Не смотря на свою распространенность данные договора, имеют и свои проблемы применения. Регулирование договора найма жилого помещения сразу двумя кодифицированными актами – Гражданским и Жилищным кодексами – не могло не повлечь разночтений и неоднозначных толкований

Объектом исследования данной работы выступают договора найма жилого помещения.

Целью является изучение этих договоров при помощи таких методов как описании, сравнение, анализ. Отсюда вытекают следующие задачи: выявление особенностей договора с помощью сравнительного анализа найма со смежными договорами, определение предмета и объекта договора; порядок использования договора найма путем обозначения прав и обязанностей сторон в договоре; обозначение оснований прекращения и расторжения договора, рассмотрение спорных моментов и определения решения проблем на практике; а также в связи со вступлением в законную силу нового ЖК РФ (1 марта 2005 г.) прослеживание изменений и анализ новел по отношению к договору коммерческого найма

Глава 1. Общие положения о договоре найма жилого помещения

1.1 Понятие и содержание договора найма жилого помещения

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье. Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40).

Действующий ГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как постараемся показать ниже, подразумевается договор коммерческого найма. Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытекает уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».

Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения. Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на мой взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.

Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно договор коммерческого найма.

Структура рассматриваемой главы Кодекса отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определенного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному содержанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хранению (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специальных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров Основу договоров социального найма составляют договоры, предметом которых служит жилое помещение, входящее в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Наряду с социальным наймом в Жилищном кодексе РФ устанавливается так же найм специализированного жилого помещения. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Основное отличие этих видов найма состоит в целях предоставления жилого помещения, так же фонды, из которых предоставляются помещения, различны. При социальном найме жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, из муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В главе 9 ЖК РФ перечислены основания предоставления жилых помещений каждого вида специализированного жилищного фонда.

В настоящее время широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в двучленном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той критикой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличии от предыдущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы».

Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, то же самое, договора коммерческого найма) позволяет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова «обязуется предоставить...»). А в отношении возмездности также есть указание: «за плату». Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Договоры коммерческого и социального найма имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются, и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.

На основе вышесказанного можно сделать вывод, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения»

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом (ч. 1 ст. 60 ЖК).

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным и взаимным (синаллагматическим); он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от платы за наем). Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него намеренно, в интересах нанимателя не включается условие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается)

Вместе с тем путем установления срока этих договоров и их периодического (например, раз в пять лет) перезаключения можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, в частности обязанностей жилищных организаций в отношении капитального ремонта, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т.д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т.д. В итоге могло бы произойти повышение авторитета договора социального найма и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда.

Наймодателем при социальном найме выступает публичный собственник жилого помещения либо действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления (публичной власти). Для эксплуатации принадлежащего ему жилищного фонда он обычно создает специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица (жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), дирекции эксплуатации зданий (ДЭЗы) и т.п.), которые наделяет правом заключать договоры найма жилых помещений. В качестве наймодателя (управомоченного на это публичным собственником или органом публичной власти) в рассматриваемом договоре может также выступать унитарное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Изменение собственника (или соответственно субъекта права хозяйственного ведения или оперативного управления), т.е. наймодателя жилого помещения, согласно правилу ст. 64 ЖК (ст. 675 ГК) не влечет за собой ни расторжения, ни изменения условий договора социального найма. В данном случае традиционное для наемных отношений "право следования" нанимателя (арендатора) становится также важной гарантией соблюдения жилищных прав и интересов граждан.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жилья (заключение договора социального найма). Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК).

Наймодатель по договору социального найма обязан передать нанимателю предмет договора - жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (пп. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК). Следует полагать, что при этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение (включая права сервитутного типа), но и обязанности по его содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.).
Согласно ч. 2 ст. 65 ЖК в обязанности наймодателя по данному договору входит также осуществление капитального ремонта жилого помещения и обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг (подключение его к водо-, электро- и (или) газоснабжению), а также участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение В силу указаний жилищного законодательства или договора социального найма на наймодателя могут быть возложены и иные обязанности.

Эта последняя "обязанность" наймодателя, по сути, является признанной законом попыткой переложить на нанимателей часть лежащего на собственнике-наймодателе обычного бремени по содержанию принадлежащего ему. Общего имущества дома с целью побудить жильцов к его более бережному и аккуратному использованию.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своей обязанности по капитальному ремонту жилого помещения. Или иного имущества дома, в котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору: потребовать уменьшения платы за пользование соответствующим имуществом, либо устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя, либо взыскать с него причиненные убытки (ч. 2 ст. 66 ЖК).

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством.

Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии. Проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать наймодателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава проживающих с ним граждан (ч. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК).

Федеральными законами или договором могут предусматриваться и иные обязанности нанимателя.
Права нанимателя в обязательстве социального найма жилого помещения определяются законом. Он вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, "надлежащего участия" в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых коммунальных услуг (пп. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК). Он вправе пользоваться общим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чердаками, придомовой территорией и т.п.).

В случаях временного отсутствия нанимателя (а также проживающих с ним членов семьи или всех этих граждан вместе) в жилом помещении за ним сохраняются все права и обязанности, вытекающие из обязательств социального найма (ст. 71 ЖК). Независимо от причин такого отсутствия, (например, в силу призыва на службу в Вооруженные Силы РФ, длительной командировки, пребывания в другом месте по иным причинам, включая и отбывание уголовного наказания в местах лишения свободы).

Ранее жилищное законодательство предусматривало предельные сроки такого отсутствия, по истечении которых граждане могли быть в судебном порядке признаны утратившими право на данное жилое помещение, а также перечень уважительных причин, при наличии которых отсутствие граждан в их жилье допускалось сверх определенных законом сроков. Установление предельного срока, в течение которого жилое помещение сохраняется за отсутствующими гражданами, было с самого начала (с 1930-х гг.) обусловлено прежде всего крайним недостатком жилищ. Учитывалось также, что длительное неиспользование жилища для проживания могло повлечь его разрушение <1>. Законодательную отмену данного срока следует рассматривать как один из случаев усиления гарантий жилищных прав граждан. В связи с этим отпала также целесообразность получения гражданами в некоторых случаях их временного отсутствия специального свидетельства на занимаемое жилое помещение - брони, оформление которой влекло возникновение особых жилищных правоотношений по бронированию жилого помещения (в силу которых у наймодателя возникала административно-правовая обязанность не заселять забронированное помещение и тем самым обеспечивать его сохранность).

Кроме того, нанимателю принадлежат и некоторые прямо предусмотренные законом возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав на:

Вселение других лиц; - сдачу помещения в поднаем;

Разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам;

Обмен или замену занимаемого помещения.

Федеральными законами и договором социального найма могут предусматриваться и иные права нанимателя.

1.2 Порядок изменения и расторжения договора найма жилого помещения

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Согласно ст. 81 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма. Общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к найма модателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене последнего обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений.

Как предусматривает ст. 82 ЖК РФ, граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

В соответствии со ст. 83 ЖК РФ договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. Таким образом, закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность отказаться в одностороннем порядке от указанного договора, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
• разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ст. 83 ЖК РФ).

Возможны три варианта выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, которое производится в судебном порядке:

• с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
• с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
• без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ).

В ЖК раскрывается понятие другого благоустроенного жилого помещения, предоставляемого при выселении из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Таким помещением признается жилое помещение, являющееся благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающим санитарным и техническим требованиям и находящимся в черте данного населенного пункта (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ).

Если наниматель и проживающие с ним члены его семьи до выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. В решении суда при таком варианте выселения должно быть указано конкретное жилое помещение, предоставляемое гражданину.

Основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма определены ст. 85 ЖК РФ, согласно которой такое выселение возможно в случаях, если:

• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
• жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
• жилое помещение признано непригодным для проживания;
• в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь. Уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма , подлежит сносу, другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма предоставляются выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома (ст. 86 ЖК РФ).

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма предоставляется наймодателем (ст. 87 ЖК РФ).

Согласно ст. 88 ЖК РФ при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если они не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Взамен предоставления жилого помещения из маневренного жилищного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, в таких случаях подлежит расторжению.

Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

При выселении с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма достаточно того, чтобы предоставляемое жилое помещение соответствовало предъявляемым к таким помещениям санитарным и техническим требованиям и находилось в черте соответствующего поселения. Последнее требование также должно выполняться, иначе окажется нарушенной провозглашенная Конституцией свобода выбора гражданином места жительства на территории РФ.

В соответствии с действующим жилищным законодательством (ст. 90 ЖК РФ), если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по дого – вору социального найма, при этом размер данного помещения определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие.

Закон также предусматривает случаи, в которых выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, производится без предоставления другого жилого помещения. Такое выселение возможно в случаях, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

• используют жилое помещение не по назначению;
• систематически нарушают права и законные интересы соседей;
• бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).

При наличии указанных нарушений наймодатель обязан первоначально предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости их устранения, а если они влекут разрушение жилого помещения, вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения наймодателя данные нарушения не будут устранены, виновные по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Глава 2. Разновидности договора найма жилого помещения

2.1 Договор коммерческого найма

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки: достаточно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам.

Объектом договора найма может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Оно должно соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарным нормам, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д. Кроме того, дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. Такими органами являются бюро технической инвентаризации. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения. Что касается нанимателя, то им может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может переда-

ваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения является срочным договором. В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре найма жилого помещения. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, но не несут обязанностей. Как следует из ст. 677 ГК РФ, обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Однако заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает займодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, в котором нормируется размер платы за пользование жилыми помещениями, в договоре коммерческого найма он устанавливается по соглашению сторон. Вместе с тем ГК РФ допускает возможность принятия специального закона, в котором может быть установлен максимальный размер платы за жилое помещение, однако пока такой закон не принят.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Срок внесения платы за пользование жилыми помещениями должен быть указан в договоре. Если это не сделано, то в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ оплата должна производиться ежемесячно.

Участниками жилищных правоотношений, помимо наймодателя и нанимателя, могут быть также поднаниматели и временные жильцы, которые самостоятельных прав пользования жилым помещением не имеют.

Для вселения как тех, так и других требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц. Временные жильцы пользуются жилой площадью безвозмездно в течение ограниченного срока. При этом конкретная часть жилого помещения в пользование им не выделяется и согласия наймодателя не требуется. Нанимателю следует лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов.

Временные жильцы могут вселяться либо на заранее определенный срок, либо на неопределенный срок. Если срок был согласован, то по его истечении пользование жилыми помещениями прекращается. Если же срок проживания временных жильцов не был оговорен, то наниматель либо любой проживающий на данной жилой площади гражданин могут потребовать выселения временных жильцов, которые обязаны выехать с занимаемой площади не позднее семи дней после предъявления требования о выселении.

Что касается поднанимателей, то в отличие от временных жильцов они должны оплачивать пользование предоставленным им жилым помещением. Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.

В отличие от временных жильцов поднаниматель получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все жилое помещение). Однако самостоятельного права пользования он не приобретает, и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель. Не обладает он какими-либо полномочиями и по распоряжению переданным ему в пользование помещением.

Как следует из п. 2 ст. 685 ГК РФ, договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма составляет 12 кв. м жилой площади (ст. 38 ЖК). Поэтому, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы, сдача жилого помещения в поднаем не допускается.

На договор поднайма жилого помещения не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 664). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если же наймодатель по каким-либо причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. В случае если наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещения внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).

В ГК РФ (ст. 687) определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор может быть расторгнут по инициативе как наймодателя, так и нанимателя. В частности, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия: права на жилое помещение утратят лишь выбывшие к другому месту жительства.

Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут по инициативе любой из сторон, если санитарное и техническое состояние жилого помещения делают его непригодным для дальнейшего проживания. Такая непригодность определяется специальны-

ми комиссиями, создаваемыми из представителей органов местной администрации (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т.д.).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Под использованием не по назначению понимается использование помещения не для проживания (организация производства, создание складов и т.д.) или не только для проживания (жилье используется одновременно для проживания и для других целей).

Нарушающими права и интересы соседей являются любые действия, причиняющие существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. К таким действиям относятся скандалы, включение в ночное время громкой музыки и т.д. Причем закон особо подчеркивает, что эти действия должны быть неоднократными, т.е. носить систематический характер.

Если и после предупреждения наниматель или другие лица, постоянно с ним проживающие, продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей, суд может вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения. Вместе с тем и в этом случае суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при повторном обращении к нему расторгнуть договор. Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя также в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз — по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о

расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Таким образом, нанимателю дается льготный срок для восстановления ранее существовавшего положения. Если и этот срок не будет им использован и не будут приняты даже меры организационного характера (например, заключение договора на ремонт разрушенного жилого помещения), договор с ним может быть расторгнут.

2.2 Договор социального найма

Договор социального найма — договор на право пользования жильем. Предметом договора могут быть помещения (квартира, жилой дом), находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаваемые гражданам бессрочно и на безвозмездной основе

Договор социального найма является разновидностью обычного договора найма жилого помещения. Основными отличиями договора социального найма являются:

а) предоставление жилого помещения в домах государственного жилищного фонда либо в домах муниципального жилищного фонда;

б) бессрочный характер договора. Если договор обычного найма жилого помещения заключается сроком до 5 лет, то для договора социального найма среди оснований его прекращения отсутствует такое основание, как истечение срока его действия.

Помещение по договору социального найма предоставляется категориям граждан, определенным в самом Кодексе (малоимущим гражданам), а также иным категориям граждан, установленным законодательством субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления (для предоставления жилья соответственно в домах государственного жилищного фонда субъектов РФ и муниципального жилищного фонда).

Сторонами договора социального найма являются, с одной стороны, наймодатель - собственник жилого помещения, т.е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления; с другой стороны, наниматель - гражданин РФ, признанный в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Вместе с тем это не означает, что с нанимателем не могут проживать в качестве членов его семьи граждане иностранных государств или лица без гражданства.

Если после предоставления жилого помещения малоимущему гражданину по договору социального найма доход гражданина увеличился и он перестал относиться к этой категории лиц, договор не может быть расторгнут на этом основании. В то же время цена договора социального найма может быть изменена. То есть при увеличении благосостояния гражданина, который получил жилое помещение по договору социального найма как нуждающийся, плата за наем может увеличиваться пропорционально его доходам до рыночной ставки аренды за жилое помещение или уровня платы за наем (коммерческий), если наймодатель осуществляет заключение договоров найма. Это связано с тем, что договор социального найма является разновидностью социальной помощи гражданам Российской Федерации, и при отпадении оснований в предоставлении соответствующей помощи право на предоставление льгот, в том числе жилищных, прекращается.

В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).

Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе),возмездный, двухсторонний, взаимный.

Стороны договора

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.

Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Объект найма

Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Срок найма

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Плата по договору социального найма

Плата по договору социального найма включает:

• плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Он устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома;
• плату за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.
• Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:
• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у най- модателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
• сдавать жилое помещение в поднаем;
• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
• осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.

Форма договора. ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).

Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).

2.3 Договор найма специализированного жилого помещения

П о договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. IV ЖК РФ, а также отдельные положения разд. III, указанные в п. 5 ст. 100.

Стороны договора

Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ. либо муниципальное образование. Нанимателем специализированного жилого помещения может быть лишь гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Например, служебные жилые помещения представляются гражданам лишь в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием , государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Объект найма

По данному виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду. В соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

• служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);
• жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);
• жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 Ж К РФ);
• жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Однако необходимо отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в случаях, когда граждане проработали определенный срок (как правило, не менее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.

Срок найма

Договор найма специализированного жилого помещения является срочным. Срок, на который предоставляется специализированное жилое помещение, зависит от категории данного помещения. Например, в соответствии с п. 3 ст. 104 Ж К РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Плата по договору найма специализированного жилого помещения

Структура и размер платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг по данному виду договора определяется по тем же правилам, которые установлены для договора социального найма (ст. 154, 156 ЖК РФ). Однако на них не распространяется правило п. 9 ст. 156 об освобождении от платы за наем.

Права и обязанности сторон договора совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма.

Форма договора

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме (п. 7 ст. 100).

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

2.4 Договор некоммерческого найма

по договору найма некоммерческого жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящей главой.

2. Предметом договора найма некоммерческого жилого помещения должно быть изолированное жилое помещение.

3. Договор найма некоммерческого жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда некоммерческого использования.

4. Наниматель некоммерческого жилого помещения в многоквартирном доме по договору найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

5. Договор найма некоммерческого жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. По истечении срока договора найма некоммерческого жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма некоммерческого жилого помещения на новый срок в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации для договора найма жилого помещения.

6. Переход права собственности на занимаемое по договору найма некоммерческое жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора найма некоммерческого жилого помещения.

7. Изменение оснований и условий, дающих право пользования некоммерческим жилым помещением, является основанием для внесения изменений в условия договора найма жилого помещения.

8. Примерный договор найма некоммерческого жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Статья 91 4 Права, обязанности и ответственность наймодателя некоммерческого жилого помещения по договору найма

Наймодатель некоммерческого жилого помещения по договору найма имеет права, обязанности и несет ответственность, предусмотренные статьями 65, 66 настоящего Кодекса. В договоре найма некоммерческого жилого помещения должны быть указаны граждане, проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем. Граждане, проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

2. Наниматель некоммерческого жилого помещения по договору найма несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

3. Граждане, проживающие вместе с нанимателем некоммерческого жилого помещения по договору найма, вправе, с предварительным уведомлением наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями Замена нанимателя в договоре найма некоммерческого жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других, проживающих с ним граждан, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма некоммерческого жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем некоммерческого жилого помещения становится один из граждан, проживающих в данном помещении, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Право нанимателя некоммерческого жилого помещения по договору найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

Наниматель некоммерческого жилого помещения по договору найма, общая площадь которого на одного проживающего превышает норму предоставления, с согласия граждан, проживающих совместно с нанимателем, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое некоммерческое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

в 2013 году Госдума приняла в первом чтении законопроект, который вводит новый институт некоммерческого найма жилых помещений, где наниматель не ставит цели извлечения прибыли, а также договор такого найма.

Документ призван восполнить пробел в законодательстве и ввести понятие некоммерческого найма жилья наряду с уже существующим социальным и коммерческим наймом. В действующем законодательстве нет норм, регулирующих правоотношения, связанные с наймом жилых помещений, в которых наймодатель не ставит цели извлечения прибыли.

Законопроект вводит такое понятие, как «жилищный фонд некоммерческого использования», под которым предлагается понимать совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма.

Также в Жилищный кодекс предлагается ввести термин «наемный дом», то есть многоквартирный дом, все помещения в котором принадлежат одному лицу, и квартиры сдаются для проживания. Как отмечают законодатели, в настоящее время существующий понятийно-терминологический аппарат позволяет описывать только отношения, связанные с наймом отдельного жилого помещения, а не целого дома, в связи с чем есть риск продажи квартир в нем.

Предполагается, что для «предоставления в некоммерческий наем будут строиться многоквартирные дома, однако представляется целесообразным предусмотреть возможность предоставления такого статуса также и отдельным жилым домам или комплексам жилых домов, расположенных на одном или смежных земельных участках». Органы местного самоуправления будут вести учет таких сведений, как адреса домов, информация о собственнике, наймодателе и видах договоров, по которым предоставляются квартиры.

Жилье на условиях некоммерческого найма будет предоставляться лицам, которые не могут быть признаны малоимущими. Речь идет в первую очередь о людях с невысоким уровнем дохода. Договоры с ними будут заключаться на срок от 3 до 10 лет с преимущественным правом нанимателя заключить такой договор на новый срок. Может быть заключен и краткосрочный договор сроком до одного года.

Размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма, как отмечается, будет выше, чем по договору социального найма, но существенно ниже, чем при проживании на условиях коммерческого найма. В сумму войдут расходы на строительство или приобретение дома, расходы на его содержание и капремонт. Причем размер квартплаты «может изменяться не чаще, чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации размера платы».

Кроме того, предлагается внести поправки в Кодекс об административных правонарушениях, установив штрафы за нарушение наймодателем требования об обязательной государственной регистрации договоров найма жилых помещений. Для граждан размер административного взыскания составит 1,5 тысячи до 2 тысяч рублей, для до В то же время Жилищный кодекс ничего не предложил гражданам, которые не могут быть отнесены к категории малоимущих, но и не могут воспользоваться ипотекой и тем более приобрести жилое помещение на рынке. Они оказались как бы в мертвой зоне. В такую ситуацию попали 60–70 процентов граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это в основном работники бюджетной сферы. Они не могли из-за высоких цен даже снять квартиру. Им необходимо помочь решить жилищную проблему – предложить помещения в государственном или муниципальном фонде некоммерческого использования. Сложилась ситуация, когда, с одной стороны, есть острая потребность в фонде некоммерческого использования, а с другой стороны, в Жилищном кодексе такая норма отсутствует. лжностных лиц – от 3 тысяч до 4 тысяч рублей, а для юридических лиц – от 30 тысяч до 40 тысяч рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ данной темы позволяет нам сделать ряд выводов. Соблюдение установленного законом порядка лишения жилища социально незащищенных категорий граждан имеет большое значение для защиты их жилищных и интересов, обеспечения устойчивости права пользования жилым помещением.

В данной работе мы используем понятие «прекращение» договора социального найма жилого помещения, потому что этот термин является более широким, родовым понятием по отношению к «расторжению» договора и «выселению». Причем выселение нанимателей из жилых помещений может быть как результатом прекращения жилищных правоотношений, так и не сопровождать их прекращение.

Расторжение договора может иметь место только по инициативе одной из сторон, но при этом наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает большей самостоятельностью, чем наймодатель и ограничен в своих действиях только получением согласия на расторжение договора от членов его семьи. Права же наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателя ограничены целым рядом условий, предусмотренных законом, и подлежащих обязательному соблюдению.

Законом предусмотрен и административный порядок выселения, при котором гарантии прав и законных интересов граждан проявляются в том, что государство контролирует деятельность организаций и должностных лиц по административному выселению через прокуратуру, так как выселение допускается только с санкции прокурора.

Но такой порядок хотя и является более оперативным по сравнению с судебным, все же не лишен недостатков, что приводит к нарушению прав и законных интересов граждан.

В частности, эти недостатки проявляются в том, что проводится неполная и невсесторонняя проверка прокурорами обстоятельств, имеющих значение для дела, в том, что не вызываются для дачи объяснений лица, имеющие непосредственное отношение к делу, остается без реагирования выдача ордеров на квартиры, непригодные для проживания, прокуроры не ставят вопроса о возмещении ущерба, связанного с длительным проживанием граждан в самоуправно занятом жилом помещении и т. д., в том числе прокуроры слабо осуществляют надзор за соблюдением судебными исполнителями требований законодательства об исполнении постановлений. Постановления прокуроров не исполняются длительное время либо их неисполнение часто связано с отказом ответчиков освободить жилое помещение в добровольном порядке.

В связи с этим, целесообразно отнести дела о выселении из самоуправно занятых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда к компетенции судебных органов, так как это, зачастую, дела сложные, связанные с получением, исследованием и оценкой различных доказательств, что говорит об их схожести с гражданско-правовыми спорами. Тем более, что норма закона о праве каждого на судебную защиту даёт полное основание для последующего обращения в суд и в случае административного выселения из самоуправно занятого жилого помещения.

При выселении в судебном порядке с предоставлением гражданам другого жилого помещения также существуют препятствия для исполнения судебных решений. Например, достаточно часто складывается ситуация, когда производится выселение граждан в жилое помещение, которое занято кем-либо. В этом случае в суд должен быть подан иск о выселении из жилого помещения, куда должен переехать гражданин, поэтому исполнение судебного решения откладывается до разрешения судом нового дела. Представляется, что для разрешения таких ситуаций необходима норма, закрепляющая обязанность суда рассматривать иски о выселении из незаконно занятого жилого помещения в более сокращенные сроки.

Иногда договор жилищного найма прекращается без нарушения нанимателем каких-либо обязательств, просто в силу сложившихся обстоятельств, наступления юридических фактов, ведущих к прекращению права пользования жилым помещением, например, в силу выезда нанимателя на постоянное место жительства в другую местность, утраты или изменения объекта договора и т. п.

В других же случаях прекращение права пользования жилым помещением связано с совершением нанимателем определенных правопрекращающих действий (разрушение или порча жилого помещения, нарушение правил общежития и т. д.). При этом, в зависимости от оснований выселения, законом предусмотрена обязанность наймодателя одновременно с выселением предоставлять гражданам другое жилое помещение, за исключением случаев, когда выселение производится без его предоставления.

На наш взгляд, данное правило можно рассматривать как одну из юридических гарантий жилищных прав граждан. Причем, важно отметить, что с целью более тщательной охраны интересов нанимателей и членов их семей законодатель установил требования, которым должно отвечать предоставляемое в связи с выселением благоустроенное или просто другое жилое помещение. И эти требования, по нашему мнению, являются необходимым минимумом, допускающим выселение с предоставлением другого жилого помещения. Организация, на которой лежит обязанность предоставления жилого помещения, может, конечно, выделять по своему усмотрению квартиры и с лучшими характеристиками. В первую очередь, как нам кажется, это должно относиться к инвалидам, пенсионерам, семьям, имеющим малолетних детей, что будет соответствовать статье 7 Конституции РФ, которая провозгласила Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека, поддержку данных категорий граждан.

Таким образом, все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений имеют большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище. Четкое правовое регулирование оснований прекращения и расторжения договора жилищного найма предоставляет нанимателю возможность добиться отклонения судом необоснованных требований наймодателей. Ограничивая круг оснований расторжения договора жилищного найма, обеспечивая предоставление выселяемому другого жилого помещения, жилищное законодательство тем самым гарантирует широкую защиту жилищных прав и интересов граждан.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ.- Элит 2006 год

2 Гражданский кодекс РФ.- Элит 2007 год

3 Жилищный кодекс РФ.- Элит 2007 год

4. ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года.- Элит 2007 год

5. Лихачев Г.Д. Гражданское право, ЗАО Юстицинформ, 2005 год

6. Гуев А. Н. Постатейный комментарий к части третьей Гражданского кодекса РФ. Экзамен, 2006 год

7. Филиппова Е.С. Жилищное право, Юстицинформ, 2007 год

8. Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система ГАРАНТ, 2008 год

9. Кудашкин А.В. Жилищное право: Изд-во РОД, 2005год

10 Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Юстицинформ, 2007 г.

Для многих жителей насущной проблемой является нерешенный квартирный вопрос. На сегодня, на одного человека в России приходится всего лишь 22 квадратных метра недвижимости. И это в то время как, например, в Германии, данный показатель превышает отметку в 50 квадратных метров на гражданина. Для изменения данной проблемы властями РФ было принять решение о запуске программы по началу процесса строительства недвижимости некоммерческого найма.

Законодательство РФ о программе некоммерческого найма

Суть термина «некоммерческий найм» содержится в том, что государство должно предоставить жилье в аренду для граждан с низким уровнем дохода, по ценам, которые в нынешнее время должны быть ниже среднерыночных. Степень дохода, при которой гражданин может предъявить права на такого рода жилье, будет установлена согласно законодательному акту РФ определенной области, отталкиваясь от рыночных цен на недвижимость в данном регионе.

Основной критерий: уровень дохода гражданина, который претендует на квартиру по системе некоммерческого найма, а также членов его семьи обязан превышать уровень дохода тех людей, которые законодательно признаны малоимущими (для этого типа граждан предусмотрены другие программы предоставления социального жилья). Но в то же время уровень дохода претендента на жилье не может позволить ему самостоятельно купить квартиру.

Аннулирование договора о некоммерческом найме.

Период аренды недвижимости может быть как от одного года, так и до десяти лет. Договор о предоставлении жилья на условиях некоммерческого найма может быть расторгнут стороной наймодателя досрочно, в случае, если будет обнаружено, что наниматель:

• Систематически не оплачивает квартплату;
• Сдает жилье в субаренду третьим лицам;
• Постоянно нарушает права своих соседей;
• Повредил квартиру, которая была предоставлена государством;
• Если у нанимателя или его членов семьи есть какая-либо другая недвижимость, расположенная в том же муниципальном образовании.

В случае аннулирования договора между наймодателем и нанимателем, последнему не предоставляется новой объект недвижимости.

Также соглашение может расторгнуть и сторона нанимателя. Но в этом случае ему необходимо иметь письменное согласие всех проживающих в квартире членов семьи. Также наниматель обязан уведомить о своем решении наймодателя не менее чем за три месяца до аннулирования договора.

Тонкости получения жилья по некоммерческому найму.

Гражданин, который претендует на жилье, должен для себя тщательно рассмотреть все законодательство региона его проживания и сопоставить это с уровнем семейного дохода, чтобы понять: сможет ли он получить такую недвижимость.

Также стоит знать, что все граждане, которые вступили в очередь для получения недвижимости социального найма в период до 1.01.2005, автоматически зачисляются в данную категорию. Другим же гражданам нужно для начала собрать все документы, которые могут подтвердить их уровень дохода, после этого написать заявление на очередь по программе «некоммерческий найм» и подать его в многофункциональный центр или любой другой орган, что отвечает за постановку граждан на учет. В случае, если заявление будет удовлетворено, гражданин должен обратиться напрямую к организация, занимающейся выдачей жилья некоммерческого найма в районе своего проживания.

Все, что нужно знать о понятии «некоммерческий найм».

С первого взгляда – некоммерческий найм – это реальная возможность для многих граждан РФ получить собственное жилье по очень доступной цене. Но у такого жилья также есть и ряд недостатков, о которых необходимо знать.

Во-первых, размер платы за жилье некоммерческого найма не фиксирован. Законодательно она не может превысить ограничения, которые установлены соответствующими территориальными органами определенного региона, где расположена квартира. Но в это время суммы должно хватить для покрытия всех расходов на строительство недвижимости, которые имеет застройщик. Помимо этого, чтобы сделать окупаемость в такого типа доме, в теории государство должно бесплатно предоставить земельный участок на строительство домов под некоммерческий найм, а также бесплатно подключать их к инженерным сетям.

На сегодняшний день уже возведено 624 тысячи квадратных метров жилья некоммерческого найма, а по информации, полученной из Минстроя, уже через пять лет данная сумма увеличится до 4.7 миллионов квадратных метров.

Сейчас некоммерческий найм дается преимущественно сотрудникам местных учреждений, а также бюджетникам. Строительство домов осуществляется при помощи агентств по ипотечному кредитованию во многих областях Российской Федерации. В скором времени к процессу строительства присоединятся еще 17 областей.

Вконтакте

Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , именуемый в дальнейшем «Наймодатель », с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , именуемый в дальнейшем «Наниматель », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю помещение, состоящее из комнаты, (в комнатной квартире) расположенное по адресу за плату, во временное пользование в целях проживания.

1.2. Помещение принадлежит Наймодателю на основании .

1.3. В течение всего срока найма совместно с Нанимателем в квартире будут проживать:

1.4. Срок найма указанного помещения устанавливается с «» года по «» года.

1.5. В случае согласия сторон, срок Договора продлевается самостоятельно.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наймодатель обязуется:

• Предоставить указанное помещение Нанимателю с «» года.
• Обеспечить свободный доступ Нанимателю в помещение;
• Посещать помещение не более одного раза в месяц, с уведомлением Нанимателя не менее чем за 24 часа до предполагаемого посещения;
• При выезде Нанимателя возвратить в обязательном порядке сумму гарантийного платежа (залога) при исполнении Нанимателем п.п. 1.4; 2.2; 3.2; 3.7, 3.8; 3.9.

2.2. Наниматель обязуется:

• Использовать данное помещение только по назначению, указанном в пункте 1.1.
• Не сдавать помещение в субаренду и не передавать права пользования третьим лицам, а также не подселять иных лиц без согласия Наймодателя;
• Получить письменное разрешение “Наймодателя” на содержание животных в квартире, при этом “Наниматель” несет полную ответственность за ущерб, нанесенный квартире его домашними животными;
• Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Наймодателя;
• Не устанавливать какое-либо оборудование (замена замков, личинок замка, укрепление дверей, установка сигнализации, и т.п.) без предварительного согласия с Наймодателем;
• Принять на себя полную материальную ответственность в случае своей безусловной вины за взятое внаем или пользование данное жилое помещение и за все возможные последствия настоящего найма или пользования, исключая при этом форс-мажорные обстоятельства, возникшие в соответствии с п. 5.2;
• Принять на себя полную материальную ответственность за все переданное ему имущество, находящееся в помещении, содержать его в исправности и чистоте;
• Соблюдать правила пожарной безопасности;

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ

3.1. Месячная оплата за использование помещения составляет рублей.

3.2. В дальнейшем оплата будет производиться ежемесячно, далее не позднее числа каждого текущего месяца.

3.3. В качестве гарантийного платежа (залога), Нанимателем внесена сумма в размере рублей.

Авансируемая арендная плата в качестве последнего месяца проживания при соблюдении Нанимателем п. 1.4; 2.2; 3.7; 3.8; 3.9.

Страховой депозит, возвращаемый Наймодателем по истечении срока проживания при соблюдении Нанимателем п. 1.4; 2.2; 3.7; 3.8; 3.9.

3.4. На момент подписания настоящего Договора, Наниматель передал Наймодателю сумму в размере рублей.

3.5. Размер арендной платы не подлежит изменению без письменного соглашения обеих сторон.

3.6. Коммунальные платежи осуществляет .

3.7. Оплату междугородних, международных, мобильных телефонных переговоров, иных платных услуг телефонной связи, в том числе интернета оплачивает .

3.8. Абонентскую плату за использование телефонной линии оплачивает .

3.9. Электроэнергию оплачивает Наниматель.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. При досрочном прекращении найма и расторжении настоящего Договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма.

4.2. Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора возможно в случаях нарушения Наймодателем или Нанимателем своих обязательств по настоящему Договору.

4.3. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Наймодателя, раннее указанного срока истечения, в силу его личных, непредвиденных обстоятельств, но при соблюдении Нанимателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.2; 3.2; 3.7; 3.8; 3.9, Наймодатель обязуется вернуть Нанимателю часть ранее внесенной оплаты пользования жилым помещением за фактически непрожитое время, а также залог (п. 3.3), при этом Наймодатель обязан предоставить Нанимателю проживать в квартире в течение пятнадцати календарных дней сверх оплаченного периода на безвозмездной основе.

4.4. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Нанимателя, но при соблюдении Наймодателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.1; 3.5, авансируемая арендная плата, за непрожитые, предоплаченные дни Нанимателю не возвращается.

4.5. За несвоевременную оплату найма Наниматель оплачивает пени из расчета % от просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты более десяти дней Наймодатель имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке

4.6. Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данной квартирой.

4.7. Наймодатель подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данной квартирой с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

4.8.Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. При возникновении спорных ситуаций, не предусмотренных условиями настоящего Договора, Наймодатель и Наниматель решают их самостоятельно путем обоюдной договоренности или в установленном законом порядке.

5.2. При возникновении форс-мажорных обстоятельств, а именно: введение военного либо чрезвычайного положения, стихийные бедствия, изменения в действующем законодательстве, делающих невозможным исполнение сторонами обязательств по настоящему Договору или существенно влияющих на их исполнение, а также действие иной непреодолимой силы, стороны не несут ответственности за исполнение своих обязательств по настоящему Договору.

5.3. Перечисленные в пункте 1.3. настоящего Договора лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязанности по его исполнению наравне с Нанимателем.

5.4. Настоящий Договор составлен в экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Показания счетчика электроэнергии на дату въезда .

7. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Наймодатель

• Адрес регистрации:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• Паспорт серия, номер:
• Кем выдан:
• Когда выдан:
• Подпись:

Наниматель

• Адрес регистрации:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• Паспорт серия, номер:
• Кем выдан:
• Когда выдан:
• Подпись:

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон договора аренды квартиры (найма жилого помещения) за 2018 год в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Новый образец 2019 года

ДОГОВОР

НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. ________г “______” ________________

Мы, Нижеподписавшиеся:

1. ПРЕДМЕТ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю помещение, состоящее из ____ комнат (ы), (в ______ комнатной квартире) расположенное по адресу г. ___________________, улица ___________________________________ дом ____ корпус ___ дробь ___ строение ____ квартира ______ за плату, во временное пользование в целях проживания.

1.2. Помещение принадлежит Наймодателю на основании:

1.3 . В течение всего срока найма совместно с Нанимателем в квартире будут проживать:

__________________________________________________________________________

1.4. Срок найма указанного помещения устанавливается с _____ _____________200 ___ г.

по _____ ____________200___г.

1.5. В случае согласия сторон, срок Договора продлевается самостоятельно.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

2.1. НАЙМОДАТЕЛЬ ОБЯЗУЕТСЯ:

• Предоставить указанное помещение Нанимателю с _____ ____________ 200 __ года.
• Обеспечить свободный доступ Нанимателю в помещение;
• Посещать помещение не более одного раза в месяц, с уведомлением Нанимателя не менее чем за 24 часа до предполагаемого посещения;
• Оградить Нанимателя от имущественных и иных претензий третьих лиц, которые также обладают правами собственности на нанимаемое помещение.

Наймодатель также подтверждает, что помещение не находится под арестом, не является залогом или предметом судебного разбирательства и он является его полноправным собственником.

2.2. НАНИМАТЕЛЬ ОБЯЗУЕТСЯ:

• Использовать данное помещение только по назначению, указанном в пункте 1.1.
• Не сдавать помещение в субаренду и не передавать права пользования третьим лицам, а также не подселять иных лиц без согласия Наймодателя;
• Получить письменное разрешение “Наймодателя” на содержание животных в квартире, при этом “Наниматель” несет полную ответственность за ущерб, нанесенный квартире его домашними животными.
• Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Наймодателя;
• Не устанавливать какое-либо оборудование (замена замков, личинок замка, укрепление дверей, установка сигнализации, и т.п.) без предварительного согласия с Наймодателем.
• Принять на себя полную материальную ответственность в случае своей безусловной вины за взятое внаем или пользование данное жилое помещение и за все возможные последствия настоящего найма или пользования, исключая при этом форс-мажорные обстоятельства, возникшие в соответствии с п. 5.2;
• Принять на себя полную материальную ответственность за все переданное ему имущество, находящееся в помещении, содержать его в исправности и чистоте.
• Соблюдать правила пожарной безопасности;

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ.

3.1. Месячная оплата за использование помещения составляет____________________________

рублей РФ, все расчеты производятся в рублях РФ.

3.2. В дальнейшем оплата будет производиться ежемесячно, далее не позднее____ числа каждого текущего месяца.

3.3. На момент подписания настоящего Договора, Наниматель передал Наймодателю сумму в размере ___________________________ рублей РФ

3.4. Размер арендной платы не подлежит изменению без письменного соглашения обеих сторон.

3.5. Коммунальные платежи осуществляет____________________.

3.6. Оплату междугородних, международных, мобильных телефонных переговоров, иных платных услуг телефонной связи, в том числе интернета оплачивает _____________________

3.7. Абонентскую плату за использование телефонной линии оплачивает _______________________

3.7.1. Абонентскую плату за внутрисетевые телефонные соединения согласно установленному тарифу и выставленному счету (подчеркнуть: Повременной, Комбинированный, Безлимитный) оплачивает _______________________

3.8. Электроэнергию оплачивает _________________________

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.

4.1. При досрочном прекращении найма и расторжении настоящего Договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма.

4.2 . Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора возможно в случаях нарушения Наймодателем или Нанимателем своих обязательств по настоящему Договору.

4.3. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Наймодателя, раннее указанного срока истечения, в силу его личных, непредвиденных обстоятельств, но при соблюдении Нанимателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.2; 3.2; 3.7; 3.8; 3.9, Наймодатель обязуется вернуть Нанимателю часть ранее внесенной оплаты пользования жилым помещением за фактически непрожитое время, при этом Наймодатель обязан предоставить Нанимателю проживать в квартире в течение пятнадцати календарных дней сверх оплаченного периода на безвозмездной основе.

4.4. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Нанимателя, но при соблюдении Наймодателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.1; 3.5, авансируемая арендная плата, за непрожитые, предоплаченные дни Нанимателю не возвращается.

4.5. За несвоевременную оплату найма Наниматель оплачивает пени из расчета 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты более десяти дней Наймодатель имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке

4.6. Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данной квартирой.

4.7. Наймодатель подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данной квартирой с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

4.8. Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. При возникновении спорных ситуаций, не предусмотренных условиями настоящего Договора, Наймодатель и Наниматель решают их самостоятельно путем обоюдной договоренности или в установленном законом порядке.

5.2. При возникновении форс-мажорных обстоятельств, а именно: введение военного либо чрезвычайного положения, стихийные бедствия, изменения в действующем законодательстве, делающих невозможным исполнение сторонами обязательств по настоящему Договору или существенно влияющих на их исполнение, а также действие иной непреодолимой силы, стороны не несут ответственности за исполнение своих обязательств по настоящему Договору.

5.3 . Перечисленные в пункте 1.3. настоящего Договора лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязанности по его исполнению наравне с Нанимателем.

5.4. Настоящий Договор составлен в ______ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ.

________________________________________________________________________________

Показания счетчика электроэнергии на дату въезда ________________________________________________________________________________

7. ПОДПИСИ СТОРОН .