Образовательный портал. Образование / История / Некоторые проблемы государственной регистрации сделок с недвижимостью. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним емельянова екатерина анатольевна Некоторые проблемы государственной регистрации сделок с недви

Некоторые проблемы государственной регистрации сделок с недвижимостью. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним емельянова екатерина анатольевна Некоторые проблемы государственной регистрации сделок с недви

20.06.2020

М.С. КАЛИНЫЧЕВА, аспирант Всероссийской государственной налоговой академии при Минфине России До 90-х годов ХХ века на территории СССР фактически допускались сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов. После 1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недвижимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физических и юридических лиц, а также самого государства появилась необходимость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее, т. е. сформировать институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы данную регистрацию.

Данная статья была скопирована с сайта https://www.сайт

М.С. КАЛИНЫЧЕВА,
аспирант Всероссийской государственной налоговой академии при Минфине России

До 90-х годов ХХ века на территории СССР фактически допускались сделки только по купле-продаже, мене и дарению жилых домов. После 1990-х годов рынок недвижимости в России стал активно развиваться: в оборот, кроме жилых домов в сельской местности, была вовлечена недвижимость в черте города. В целях защиты конституционных прав физических и юридических лиц, а также самого государства появилась необходимость создать единую систему контроля совершения сделок с недвижимостью и перехода права собственности на нее, т. е. сформировать институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и определить государственные органы, которые осуществляли бы данную регистрацию.

Ныне действующий ГК РФ в ст. 131 предусмотрел, что государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимость, а также обозначил условия ограничения указанных прав, их переход и прекращение. В ГК РФ подчеркивается, что право собственности на недвижимость возникает именно с момента регистрации соответствующего права в установленной законом форме. В ст. 18 ЖК РФ также закреплено положение о том, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.
До 1997 года в Российской Федерации существовал весьма хаотичный порядок оформления прав на недвижимость: не было единого информационного ресурса, содержащего в себе всю полноту информации о сделках с недвижимостью и перехода прав на нее на территории России. Оформлением прав на недвижимость, в частности на жилые помещения, занимались органы технического учета и инвентаризации.
Ситуация кардинальным образом изменилась с появлением Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав на имущество). Государством была поставлена цель по введению единого реестра прав на недвижимое имущество на всей территории Российской Федерации. Так, появились учреждения юстиции, созданные специально для ведения данного реестра и осуществления государственного контроля над рынком недвижимости на всей территории России.
На учреждения юстиции возложена задача по проведению юридической экспертизы документов и проверки законности сделок с недвижимостью, по установлению отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами на недвижимость. Важность такой экспертизы состоит в том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и это зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Понятие и процедура государственной регистрации прописаны в Законе о регистрации прав на имущество, однако это не решает всех вопросов при учете сделок с недвижимостью.
Суть государственной регистрации сделок с недвижимостью заключается в регистрации перехода права на конкретное недвижимое имущество. Так, в ст. 130 ГК РФ перечислены объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Если рассматривать в данной работе лишь недвижимость, относящуюся к жилой, то, соотнеся нормы, касающиеся регистрации недвижимости, закрепленные в ГК РФ, с аналогичными нормами ЖК РФ, определяем, что к жилым помещениям относится жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Согласно п. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Таким образом, жилое помещение согласно ЖК РФ обладает целым рядом юридических признаков.
Под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, т. е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства.
Изолированные жилые помещения представляют собой часть строения или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. Следовательно, частью жилого помещения нельзя признать часть комнаты, неизолированную часть квартиры, иными словами - угол. Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно. Возможно, под частью дома или квартиры следует понимать несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав. ЖК РФ не содержит четкого понятия, что есть часть недвижимого имущества. В ст. 16 он дает определение понятиям «жилой дом», «квартира», «комната», однако не разъясняет понятия «часть жилого дома» или «часть квартиры».
В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Постановление № 219), содержатся правила заполнения подраздела I реестра. Пункт 24 Правил гласит: «Формы подраздела I, соответствующие видам недвижимого имущества:
земельному участку (форма I-1), зданию или сооружению (форма I-2), жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (форма I-3)...» Однако ЖК РФ к жилому помещению относит жилой дом, который по определению не может быть составляющей ни здания, ни сооружения, так как сам является обособленным зданием (сооружением). В п. 29 Правил приводятся примеры наименований объектов, где перечисляются жилой дом, садовый участок, но отсутствуют такие определения, как часть жилого дома или часть квартиры.
В главе 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» ГК РФ четко оговорены отношения, связанные с жилым домом и квартирой, но ни разу не упоминается ни часть жилого помещения, ни такое понятие, как «комната».
Статья 16 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень жилых помещений. Следовательно, других жилых помещений быть не может. На этот счет А.А. Титов отмечает, что «жилище в этом аспекте - место на территории России... некий “домашний очаг”, защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды. <...> В России жильем до сих пор являются помещения, которые в некоторых развитых странах не признаются таковыми. Бараки, времянки, вагончики - повседневное явление нашего быта.
Исходя из этого нельзя отождествлять жилище в России только с благоустроенным жилым помещением, а право на него - с правом проживания именно в таком помещении...».
Аналогичного мнения придерживается в своей статье А.В. Халдеев, который подчеркивает, что «категория “жилище”... по своей правовой природе не нуждается в установлении аналогичных (жилому помещению) критериев». А.В. Халдеев высказывает мнение о том, что категория «жилое помещение» было введено в жилищное законодательство для реализации закрепленного Конституцией РФ права на жилье. Термин «жилое помещение» непосредственно используется в правовом регулировании гражданского оборота. А.В. Халдеев подчеркивает: «Введение дополнительных требований к жилищу как к объекту основных прав человека привело бы к значительному сужению сферы действия всеобщих конституционных гарантий... В современных условиях в нашем государстве и в мире в целом уровень жизни и условия проживания людей весьма разнообразны. Жилые потребности граждан продолжают удовлетворяться за счет проживания в хижинах, юртах... бараках... вагончиках и т. п. ... все перечисленные помещения в случае проживания в них человека являются его жильем...».
Из вышеизложенных мнений следует, что в научной литературе выделяют два понятия: «жилище» и «жилое помещение». Однако нет ответа на вопрос, какие отношения применимы к таким объектам, как юрта, яранга, вагончик, барак, если такие объекты с точки зрения понятия «жилище» реализуют право граждан на жилье, а с другой стороны, не относятся к жилым помещениям и, следовательно, отношения, возникающие при их использовании, не регулируются жилищным правом.
А. Борисенко также поднимает вопрос о том, к какому виду следует отнести помещения, пригодные для проживания (вагончики, бытовки). В своей статье он указывает, что, «применяя критерий предназначенности, можно сделать однозначный вывод о том, что они не могут быть признаны в качестве объектов жилой недвижимости».
И. Кузьмина вводит понятие «постоянное проживание». По ее мнению, критерием отличия жилого помещения от нежилого является возможность постоянного проживания в этом помещении. Сборно-разборные объекты, вагончики и т. п. по своему определению не могут использоваться в качестве помещений для постоянного проживания и, следовательно, не могут быть включены в состав жилищного фонда. И.А. Фаршатов также придерживается мнения, что к жилым помещениям можно относить только помещения, пригодные для постоянного проживания. Он говорит о том, что «проживание в них (вагончиках, бараках и т. п.) на правах найма не может квалифицироваться как жилищные отношения. При решении вопросов, связанных с правами пользования, утраты этих прав нельзя руководствоваться нормами жилищного законодательства.
Допустимо применение общих норм договора аренды (имущественного найма)».
Из сказанного видно, что вопрос об урегулировании отношений, связанных с такими объектами, как юрта, яранга, вагончик и т. п., стоит достаточно остро. На нынешний день судебная практика такова, что при решении вопроса о выселении из таких помещений применяются нормы, регулирующие имущественный наем. По нашему мнению, это нарушает права людей, проживающих в таких помещениях, прежде всего право на неприкосновенность жилища и само право на жилище. При вынесении судебных актов судами не исследуются вопросы наличия другого жилого помещения у выселяемого лица, что может привести к вынужденному бродяжничеству, к жизни «на улице». Принудительное выселение возможно в течение 5 дней после уведомления должника. Однако на сегодняшний день, к примеру, в Москве невозможно подобрать надлежащее жилое помещение за короткие сроки и по приемлемой цене, что фактически вынуждает человека покидать выселяемое помещение «в никуда». Выселение из вагончика, барака и т. п. помещений возможно и в отсутствие выселяемого лица. Безусловно, при установлении заслуживающих внимания препятствий в выселении (болезнь, нахождение в служебной командировке и т. п.) судебный исполнитель ставит перед судьей вопрос об отсрочке или приостановлении выселения (ст. 355 ГПК РФ), однако это остается лишь на усмотрение суда.
Возможно, вопрос, связанный с регистрацией таких объектов, как юрта, яранга, вагончик и т. п., можно считать урегулированным, так как данные объекты признаются как в научных кругах, так и в судебной практике не относящимися к жилым помещениям. Тем не менее в Постановлении № 219 отсутствуют какие-либо упоминания о существовании таких объектов. Урегулирование такой проблемы возможно только с помощью правоприменительной практики.
Следующая проблема, с которой сталкиваются органы юстиции, это регистрация перехода права на возводимое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ). Органы юстиции создавались прежде всего для недопущения нарушения прав физических и юридических лиц. Именно поэтому в Законе о регистрации прав на имущество четко закреплены основания, по которым выносятся решения по отказу в государственной регистрации. В ст. 131 ГК РФ говорится о регистрации права собственности, тогда как ст. 219 указывает, что такое право возникает только с момента государственной регистрации, следовательно, до такой регистрации право собственности по смыслу ст. 219 не существует. В этом случае приходится рассматривать право собственности не на сам объект недвижимого имущества, а на использованный при его создании комплекс имущества, включая материалы, необходимые при строительстве. Данная проблема не получила однозначного решения.
Суть ее заключается в том, что создатель недвижимости до государственной регистрации обладает правами и исполняет обязанности, присущие собственнику. Так, создатель недвижимости несет ответственность за абсолютную защиту, содержание, необходимость возмещения причиненного вреда и т. п. На практике с подобным имуществом осуществляются сделки по его отчуждению. Однако квалифицировать такое право в качестве самостоятельного нельзя. Причины достаточно формальны - законом указанного вещного права не редусмотрено.
Из вышесказанного следует, что целью института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является установление прочной, контролируемой системы оборота недвижимости. Такая система необходима прежде всего для защиты права собственности физических и юридических лиц.
Исходя из вышеизложенного, можно дать следующее определение государственной регистрации. Государственная регистрация - это система правовых, организационных, процедурных и иных мер, обеспечивающих полное и достоверное отражение данных о правах на недвижимое имущество и всех происходящих с ними изменениях; гармоничное сочетание публичных и частных интересов в сфере недвижимости; формирование надежного, законного и открытого гражданского оборота.
Российским законодательством строго предусмотрено, что только государственная регистрация права на недвижимость и сделок по переходу этого права является подтверждением перехода недвижимости к другому собственнику и закрепления за ним права на это имущество. Законодатель подчеркивает, что оспорить право, подтвержденное институтом государственной регистрации, возможно только в судебном порядке. Такой способ вступления в правоотношения характерен для гражданского права. В то же время, в отличие от гражданских правоотношений, инициатива в формировании регистрационных отношений носит односторонний характер - основанием для возникновения регистрационных отношений служит заявление правообладателя. Учреждение юстиции по регистрации прав не может инициировать процесс регистрации, а также принудить участников гражданского оборота к оформлению их прав на недвижимость. Таким образом, регистрирующие органы вступают в регистрационные отношения не по своей воле, а в силу волеизъявления правообладателя. Что касается прекращения регистрационных отношений, то они также возможны только по инициативе правообладателя. Законодательством закреплено за правообладателем право отказаться от регистрации прав на недвижимость на любом этапе регистрационного процесса до принятия решения регистрирующим органом.

Библиография
1 См.: Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. статей / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М., 2005.
2 Титов А.А. Комментарий к ЖК РФ. 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
3 Халдеев А.В. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище». Теоретические и практические аспекты. 2005 // Там же.
4 Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи. 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
5 См.: Кузьмина И. Понятие жилого помещения. 2005 // Там же.
6 Фаршатов И.А. Комментарии к ЖК РФ. 2006 // Там же.
7 См.: Трубников П. Рассмотрение судами дел по жилищным спорам // Там же.
8 См.: Письмо МНС России от 27.04.2001 № ВТ-6-04/350 «О разъяснениях по применению изменений и дополнений № 5 в инструкцию Госналогслужбы России от 08.06.1995 № 33 “О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий”» // Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету. 2001. № 7.

Глава 1. Государственная регистрация как деятельность (гражданско-правовой аспект)

§ 1 Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

§ 2 Субъекты, объекты и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Глава 2. Гражданские права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации

§ 1 Общая характеристика прав и сделок

§ 2 Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества

§ 3 Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Актуальность темы исследования. До недавнего времени на необходимость регистрации договоров по поводу недвижимого имущества указывалось лишь в нескольких статьях гражданского кодекса. Потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и всех совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована, в первую очередь повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимого имущества, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

С принятием Закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» создаются учреждения юстиции, основной задачей которых является государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, а также создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Между тем, исследуемый правовой институт не свободен от недостатков. Некоторые аспекты государственной регистрации, к сожалению, пока не получили надлежащего правового регулирования. Многие, существующие на настоящий момент, правовые решения нуждаются в совершенствовании и научном обосновании. Значительное количество норм действующего законодательства о государственной регистрации вызывают дискуссии и многочисленные споры среди исследователей и в ряде случаев неоднозначно оцениваются судебной практикой.

Проблема государственной регистрации прав на недвижимое имущество не была предметом широкого круга исследований в отечественной правовой науке. Но в настоящее время ситуация коренным образом меняется и отмечается значительное повышение интереса исследователей к этому вопросу. Это объясняется тем, что нормы действующего законодательства, являются далеко недостаточными для обеспечения деятельности государства в области регистрации прав на недвижимость, а в ряде случаев складывается ситуация их полного противоречия сложившейся практике.

Интересы экономического развития государства требуют более глубокого и всестороннего исследования проблем, касающихся сущности и содержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решения важной проблемы определения понятия государственной регистрации, определение правового статуса субъектов исследуемых отношений, решение проблем, касающихся оснований государственной регистрации, вопросов соотношения и отграничения системы регистрации прав и системы регистрации сделок, а также множества проблем, касающихся регистрации прав и сделок на отдельные объекты недвижимости.

Изложенные обстоятельства, позволяющие аргументировать актуальность проблем системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределили выбор автором данной темы исследования.

Целью исследования является изучение правовых проблем системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обобщение российского и зарубежного опыта правового регулирования системы регистрации, сопоставление сложившейся практической деятельности регистрирующих органов действующим правовым нормам, а также выработка на этой основе предложений по совершенствованию законодательства.

В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи: - исследовать особенности содержания норм действующего законодательства о государственной регистрации;

Определить содержание основных понятий, используемых в действующем законодательстве, регулирующем область регистрации;

Раскрыть основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей систему регистрации;

Рассмотреть вопросы соотношения регистрации прав и сделок с недвижимостью, а также проблемы, возникающие в процессе регистрации сделок и прав на отдельные объекты недвижимого имущества.

Объектом исследования являются нормы отечественного и зарубежного законодательства, определяющие правовое регулирование сферы государственной регистрации, правоприменительная деятельность, связанная с реализацией данных норм; а также основные научно-теоретические концепции по проблематике исследуемой темы.

Предметом исследования выступают общественные отношения в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взгляды представителей юридической науки в исследуемой области, практическая деятельность учреждений, осуществляющих процедуру государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, особенности судебной практики в данной сфере.

Методологический базис данной работы составил диалектический подход к изучению правовых явлений и процессов, позволяющий видеть данные процессы и явления в их развитии, взаимодействии, а также в противоречии друг с другом.

Исследование построено на критическом анализе теоретического материала и подчинено логике правоприменительного процесса.

В диссертации применяются общенаучные, специальные методы познания конкретно-исторический, системный, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, нормативно-логический, комплексный, метод восхождения от общего к частному, от абстрактному к конкретному.

Теоретическую и эмпирическую основу исследования составляют научные труды российских и зарубежных ученых в области истории государства, теории государства и права, философии права, конституционного, гражданского, гражданско-процессуального, административного и международного права.

При подготовке диссертации изучены научные труды отечественных ученых, таких как: Е. Богданова, М.И. Брагинского, Б. Гонгало, В.Б. Исакова, В.П. Камышанского, О.А. Красавчикова, И.А. Покровского, Н.А. Сыродоева, Г.Ф. Шершеневича и др., а также зарубежных авторов: А. Кларка, А. Говарда, Д. Фрайдрихса, Ф. Баура, А. Гудмэна, JI. Бэкера и др.

Научная новизна диссертации проявляется в том, что данная работа представляет собой одно из первых комплексных исследований вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней:

Выделяются основные признаки, обобщающие российскую и зарубежные системы государственной регистрации;

Предлагается новое определение правоустанавливающего документа.

Анализируется проблема несоответствия норм закона, касающихся государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс, сложившейся практике;

Впервые поднимается проблема регистрации прав на земельные участки, предназначенные для использования в различных (под застройку, для аренды, под самовольно возведенными объектами недвижимого имущества и др.

На защиту выносятся положения, в которых отражается научная новизна диссертационного исследования. 1. Государственная регистрация рассматривается в качестве правового института, и представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными органами государства прав на недвижимое имущество и обрсменений данных прав; юридического акта, являющегося административно - правовым решением; правоприменительной деятельности регистрирующих органов, а так же в качестве результата данной деятельности.

2. В целях приведения Закона о регистрации в соответствие с Гражданским Кодексом представляется целесообразным внести уточнения в п. 1 ст. 12 Закона о регистрации РФ в части конкретизации прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.

3. С целью единообразного понимания и применения ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о регистрации желательно более четко определить в них виды прав и ограничений (обременений) этих прав, подлежащих государственной регистрации.

4. Представляется целесообразным определить в ч. 1 ст. 130 четкие критерии, согласно которым имущество может быть отнесено к недвижимому. Исключить из абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК указание на отнесение к недвижимым вещам воздушных и морских судов внутреннего плавания, космических объектов. Отнести их в п. 2 указанной статьи к движимым вещам с обязательной регистрацией права на них в случаях, предусмотренных специальным Федеральным законом.

5. В целях единообразного толкования и применения правил ст. 164 ГК РФ и норм Закона о регистрации необходимо более конкретно назвать в них виды сделок с земельными участками, подлежащих государственной регистрации;

6. Целесообразно дополнить классификацию объектов, предложенную ст. 130 Гражданского Кодекса имущественными комплексами в качестве самостоятельной группы;

7. Ввести и законодательно закрепить единый порядок для регистрации ипотеки жилых и нежилых помещений;

8. В целях решения проблем регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, образовавшиеся вследствие разделения одного объекта недвижимости целесообразно регламентировать как в нормах Закона о регистрации, так и в Гражданском кодексе вопрос о разделении объекта, в частности, необходимо определить квалификацию объекта, иными словами, право на какой вид объекта недвижимости подлежит государственной регистрации;

9. На законодательном уровне следует определить понятийный аппарат договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Зафиксировать понятия "здания и сооружения", а также "нежилое помещение" в нормах Гражданского кодекса;

10.Необходимо закрепить в нормах Закона о государственной регистрации, а также в Гражданском кодексе положения, предусматривающие государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимого имущества;

11.Следует внести уточнения в ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», в части определения правового статуса объекта ипотеки незавершенного строительством недвижимого имущества.

В диссертационном исследовании содержатся также иные предложения и выводы.

Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в обосновании рекомендаций и предложений автора по дальнейшему совершенствованию действующего законодательства в сфере государственной регистрации сделок и прав на недвижимое имущество.

Рассматриваемые в диссертации материалы из судебной практики позволяют использовать соответствующие положения и в нормотворческом процессе и при их практическом применении.

Материал диссертации может быть использован в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского и административного права, а также при подготовке и повышении квалификации специалистов для учреждений осуществляющих процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования являлись предметом выступлений диссертанта на итоговых научных конференциях кафедры гражданского процессуального и предпринимательского права юридического факультета Самарского государственного университета 2001 и 2002 гг., на II региональной научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» в Самарском государственном университете, международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодая наука XXI веку» в Ивановском государственном университете, международной научно-практической конференции «Проблемы правового регулирования коммерческой деятельности» в Самарской государственной экономической академии.

Структура работы определена с учетом характера и специфики исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих пять параграфов, заключения, списка использованных нормативно-правовых актов, официальных документов, судебной практики и специальной литературы.

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Емельянова, Екатерина Анатольевна

Данные выводы, реализация которых может привести к значительным отрицательным последствиям для имущественного оборота (по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежилых помещений), основываются на единственном умозаключении автора о том, что «понятие «здание» несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие «нежилое помещение».

Сторонники того, что к аренде нежилого помещения следует применять правила аренды здания (сооружения), в доказательство своей точки зрения приводят только логические рассуждения относительно того, что нежилое помещение является частью здания, в связи с чем, нецелесообразно к части объекта применять более строгие правила, нежели к самому объекту.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока договора, договор аренды здания, - только если договор заключен на срок один год и более, договор аренды предприятия, - также вне зависимости от срока, а аренда кондоминиума практически не возможна.

Для выявления различия правового статуса нежилого помещения от правового статуса здания (сооружения), необходимо рассмотреть такой вопрос в аспекте семантического значения нежилого помещения и здания (сооружения), а также в свете правововой природы объектов.

Особенности некоторых объектов недвижимого имущества уже рассматривались ранее. Такие объекты как нежилое помещение и здания (сооружения) еще не исследовались в данной работе не случайно, поскольку это уместно будет осуществить в рамках данного вопроса.

Легальное определение термина «здание» дается Общероссийским классификаторов основных фондов, утвержденным Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359, в соответствии с которым, нежилые здания - «представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу».

Легальное определение помещения определено статьей 1 Федерального закона РФ от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», в соответствии с которым «Помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований» Разумеется, ФЗ «О товариществах собственников жилья» дает определение помещения внутри жилого здания, что, в свою очередь, не мешает уравнять статус нежилого помещения в жилом здании и нежилого помещения в нежилом здании.

Проанализировав указанные выше определения, можно сделать вывод, что в настоящий момент законодательством определяется различие таких объектов недвижимости как здание и нежилое помещение.

Различный юридический статус объектов «нежилое помещение» и «здание» устанавливается также статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой: «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы».

Следует отметить, что правовой режим здания (сооружения), отлична от правовой природы нежилого помещения, поскольку первые являются недвижимостью только при наличии неразрывной связи с земельным участком, а вторые вне зависимости от такой связи.

Итак, основываясь на нормах действующего законодательства представляется целесообразным вывод, что договор аренды нежилого помещения, являясь договором аренды недвижимости, и не являясь договором аренды здания или сооружения, подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока, на который заключен такой договор. В соответствии со статьей 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом». Поскольку договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то такой договор считается заключенным только с момента такой регистрации. Следовательно, только с момента государственной регистрации договора аренды арендодатель обязан передать имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судебная практика свидетельствует о том, что при рассмотрении таких споров, суды исходили из того, что договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации независимо от срока его заключения в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ, а в случае отсутствия государственной регистрации договор аренды нежилых помещений следует считать недействительной сделкой в силу п. 1 ст. 165 ГК. РФ. Если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, то другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязанности зарегистрировать договор.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной.

Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, можно сделать вывод, что требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о её регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Таким образом, круг вопросов, касающихся договора аренды нежилого помещения является довольно широким и до конца не исчерпан. Множество мнений, частое несоответствие теории и практики по данному вопросу рождает необходимость пересмотра и усовершенствование действующего законодательства, а также тщательное осмысление ситуации складывающейся в системе государственной регистрации вследствие возникающих противоречий.

В настоящее время большое распространение в отношениях между юридическими лицами и гражданами получил договор о долевом участии в строительстве жилья (договор долевого строительства).

В ряде регионов рекомендуют, а в некоторых требовали регистрировать данные договоры. Следует заметить, что такая практика не имеет нормативного обоснования. Само гражданское законодательство отнесено к исключительному ведению РФ, следовательно, отдельные ее субъекты не вправе принимать нормативные акты, которые регулируют гражданские отношения (в частности возникает вопрос о гражданско-правовых последствиях нарушения данного требования).

В нормах гражданского кодекса, как было отмечено ранее, не существует общего правила о регистрации договоров с недвижимым имуществом (в отличие от регистрации прав) и, соответственно, данные нормы не устанавливают обязанность регистрировать договор о долевом строительстве.

В юридической литературе встречается мнение, согласно которому такой договор не может подлежать государственной регистрации, поскольку вообще не является сделкой с недвижимым имуществом. Эти договоры имеют предметом не саму недвижимость (например, квартиру), а объединение совместных усилий и денежных средств для создания в будущем. А на момент заключения такого договора недвижимости как таковой еще не существует и, поэтому сделка не может быть зарегистрирована. Но исполнение договора (завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры) делает возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру.1

В рамках данного исследования необходимо также обратить внимание на проблемы, возникающие в процессе государственной регистрации договора ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки сталкивается с множеством сложных и спорных вопросов, большинство которых возникает из-за противоречия норм действующего законодательства, а в ряде случаев несоответствия их сложившейся практике.

До недавнего времени на практике существовал единый порядок государственной регистрации ипотеки жилых и нежилых помещений. После утверждения Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам от 16.10.2000 г. (с изменениями и дополнениями от 07.02.2003 г.) значительно расширился перечень документов, принимаемых на государственную регистрацию2. Но положения Инструкции распространяются на ипотеку только жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания: индивидуальных жилых домов, квартир, частей жилых домов, частей квартир.

Таким образом, возникает вопрос с регистрацией нежилых помещений, т.к. для единообразного ведения Единого государственного реестра прав

1 Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. -2-е изд., испр. - М.: Юрайт - М, 2001. С. 32.

2 Приказ Министерства юстиции РФ № 289, Государственного Комитета РФ по строительству и жилишно-коммунальному комплексу № 235, Федеральной Комиссии по рынку ценных бумаг № 290 «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» от 16.10.2000 г. необходимо было бы ввести единый порядок регистрации и для жилых, и для нежилых помещений.

В соответствии с п. 6. Ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Однако Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения определяет совершенно иную практику. Пункт 13 Инструкции указывает, что запись в ЕГРП вносится одновременно как о договоре об ипотеке, так и об обременении права залогодателя (если момент заключения договора совпадает с моментом возникновения основного обязательства). В данном случае номер регистрации должен быть один. В подраздел III-4 вносится запись о сделке. Соответственно получается, что запись вносится одна, несмотря на то, что объектов несколько. В подраздел III-2, как определяется в Инструкции, под тем же номером регистрации вносятся записи об ипотеке. Если закладывается несколько объектов ипотеки, то, соответственно, заполняются подразделы III-2 всех разделов ЕГРП, содержащие записи об этих объектах. И все же, в настоящее время практика показывает, что целесообразно было бы заводить лист сделки III-4 по каждому объекту, передаваемому в залог, как и погашение двух листов (подраздел III-4 и III-2) в случае прекращения ипотеки по одному из объектов договора, учитывая и тот момент, что это совершенно не противоречит ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правилам ведения Единого государственного реестра прав.

Таким образом, можно сделать вывод, что введение в действие инструкции в значительной степени повлияло на сложившуюся практику процесса регистрации и фактически перечеркнуло принцип присвоения каждому регистрационному действию индивидуального номера. Кроме того, если по договору об ипотеке закладывается несколько объектов, возникает следующий вопрос: залогодержателю должно выдаваться одно свидетельство о регистрации права по всем объектам или несколько свидетельств по каждому? Ведь если следовать Инструкции и делать одну запись о сделке (III-4) и несколько записей об ипотеке (Ш-2) под одним номером регистрации, тогда достаточно выдать одно свидетельство, перечислив в нем несколько объектов.

На практике еще не встречалось обращение залогодержателей с заявлением о выдаче свидетельства, и пока такой вопрос возникает лишь теоретически, но это может произойти, и тогда в процессе государственной регистрации могут возникнуть проблемы.

Отмечая некоторые особенности государственной регистрации ипотеки, хотелось бы отметить и следующий момент.

Государственная регистрация ипотеки как обременения (ограничения) вещного права на недвижимое имущество влечет следующее практически значимое последствие. На основании п. I ст. 43 Закона об ипотеке, при наличии нескольких ипотек на один и тот же объект недвижимости, установленных в обеспечении разных обязательств, вопрос о том, какая из ипотек является первоначальной, а какая последующей, подлежит разрешению на основе данных единого государственного реестра прав о дате государственной регистрации ипотеки. Этой датой согласно п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав. Следовательно, несмотря на то, что возникновение права залога не зависит от государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения) права собственности (хозяйственного ведения) на предмет ипотеки, разрешение вопроса о первоначальном или последующем характере ипотеки поставлено в зависимость именно от даты указанной регистрации. Это обусловлено, прежде всего, следующим. Для четкого разграничения предыдущих и последующих ипотек необходим объективный, документально подтвержденный критерий, максимально застрахованный от возможных коллизий. Именно таким критерием и является дата государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения). Дата государственной регистрации договора об ипотеке в качестве такого критерия использоваться не может, поскольку, если основное обязательство возникает позднее момента заключения договора, регистрация договора об ипотеке сама по себе к возникновению права залога и соответственно ипотеки как ограничения не приведет.

Особый интерес заслуживает ситуация регистрации договора ипотеки незавершенного строительством объекта. Согласно ст. 5 ФЗ «Об Ипотеке» предусматривается залог незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, в том числе зданий и сооружений. Объектом в данном случае будет являться объект незавершенного строительства, и именно этот объект будет внесен в данные Единого государственного реестра. Со временем строительство будет завершено, объект, соответственно, примет совершенно другие характеристики и будет считаться зданием или сооружением, вызывая некоторые сложности при его дальнейшей идентификации. И, таким образом, возникнет вопрос: что считать объектом ипотеки, когда государственная регистрация уже проведена, и данные объекта уже внесены в Единый государственный реестр, определяющий именно объект незавершенного строительства? Данный вопрос на практике вызывает множество спорных моментов и дискуссий и, тем самым, заставляет задуматься о внесении соответствующих изменений, как в нормы действующего законодательства, так и в процесс государственной регистрации.

Заключение.

Правовые проблемы системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отличаются особой сложностью и своим многообразием. Сложность таких проблем обусловлена многими факторами.

Прежде всего, саму государственную регистрацию нельзя рассматривать лишь в каком-то одном спектре, поскольку данный институт включает в себя множество значений и понятий, наиболее детальное исследование которых позволяет понять и оценить его особенности.

Сложность заключается и в том, что органы, на которые законом возложена обязанность осуществлять процесс государственной регистрации еще далеки от совершенства, а зачастую, их деятельность вступает в противоречие с нормами действующего законодательства, а субъекты, регистрирующие свои права на объекты недвижимого имущества в полной мере не осознают всю серьезность и необходимость регистрации, скептически определяя ее как бюрократическую процедуру государства.

Данные проблемы вызваны и тем обстоятельством, что вопросы недвижимого имущества, его содержания и критериев, находящихся в основе его классификации являются довольно противоречивыми и требуют особого внимания законодателя.

Недвижимость характеризуется многообразием свойств, а также значительной стоимостью. Она функционирует и обращается в условиях нестабильности российского законодательства и позиций государственных структур, кардинально изменившихся отношений собственности, нереальности во многих случаях прямого государственного вмешательства в деятельность профессиональных структур на рынке недвижимости. При такой ситуации реконструкция системы отношений, связанных с недвижимым имуществом, с целью приведения ее к единому концептуальному построению становится существенной проблемой для самих участников гражданских правоотношений и, соответственно, решение этой проблемы требует разработки определенных подходов со стороны государства.

В современном мире недвижимость, которая долго существовала в роли пассивного объекта государственной собственности, превращается в решающий фактор, оказывающий значительное влияние и на уровень благосостояния физических лиц, и на эффективность деятельности российских производителей. Кроме того, в силу усовершенствования законодательной базы, в частности, благодаря принятию нового Гражданского кодекса и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», она приобретает новые характеристики и становится непосредственным фактором экономического развития общества, вовлекая в гражданский оборот существенную часть объектов недвижимого имущества, что, в настоящее время, является довольно важным.

Закон о регистрации становится коренным переломным моментом в системе регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Он создает систему принципов государственной регистрации, определяет правовое положение и сферу деятельности органов, осуществляющих процесс регистрации, регламентирует порядок проведения процедуры регистрации, но главное, в Закон заложена идея о том, что государственной регистрации подлежат не только права, но и сделки с недвижимым имуществом.

И все же, принятие Закона о государственной регистрации не решило всех проблем, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, следует учитывать, что данный Закон пришел в среду, где уже сложилась и укоренилась определенная система регистрации. И по настоящее время имеют место многочисленные споры и разногласия между органами, осуществляющие государственную регистрацию сделок и прав, а также органами, проводящими техническую инвентаризацию объектов.

Уместно также подчеркнуть, что существующие на данном этапе нормативные акты, регулирующие сферу оборота недвижимости, часто противоречат друг другу, а также содержат множество недостатков. Так, например, отсутствует четкое правовое регулирование одного из важнейших объектов недвижимого имущества - земли, что на практике приводит к многочисленным проблемам. Неурегулированными остаются и вопросы, связанные с переходом прав на объекты незавершенного строительства, а также не регламентирован законодателем вопрос о разделения объекта.

Данная ситуация подталкивает законодателя к более серьезному осмыслению существующего положения, а так же требует внедрения новых рациональных разработок в нормативную базу, регулирующую сферу недвижимости, что предполагает учитывать не только российский, но и зарубежный опыт. В свою очередь, нормативная база обязана обеспечить и упорядочить процедуру регистрации прав на недвижимость, деятельность субъектов гражданских правоотношений независимо от их видов, направления их деятельности, а также виды сделок с недвижимостью, которые оно совершают.

Несовершенство законодательной базы приводит и к тому, что отсутствует достаточно свободный оборот недвижимости, который существует на рынках зарубежных стран. Кроме того, это ведет к усилению бюрократических административных преград, мешающих нормальному функционированию всей системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к недостатку квалифицированных кадров, а так же сложностям в области документооборота. Увеличивается количество споров в области регистрации прав и сделок с недвижимостью, что подрывает и без того загруженную деятельность судов. В недостаточной степени обеспечено равенство прав при заключении договоров между потребителем и профессиональным участником рынка недвижимости, отсутствует общегосударственная политика формирования правовых условий деятельности в сфере оборота недвижимости. К сожалению, существует очень слабый контроль и надзор за деятельностью профессиональных участников оборота недвижимости, что значительно осложняет процесс формирования у граждан и юридических лиц представления о цивилизованности и защищенности рынка недвижимости.

Таким образом, усовершенствование законодательной базы предполагает ликвидацию вышеназванных причин, тормозящих установление нормального правового регулирования прав и сделок с недвижимым имуществом и развитие рынка недвижимости в целом.

Со стороны государства целесообразно было бы сконцентрироваться на реализации комплекса мер:

1) Необходимо дальнейшее развитие законодательной базы, регулирующей систему регистрации сделок и прав с недвижимым имуществом. Сконцентрировать внимание на проблемах, возникающих в сфере государственной регистрации прав и сделок на некоторые объекты недвижимого имущества, например, земельные участки, объекты незавершенного строительства и др.;

2) Упорядочить контроль за практической деятельностью регистрирующих органов в целях осуществления ряда процедур способствующих искоренению несоответствия практики нормам действующего законодательства;

3) Принять соответствующие меры по повышению квалификации работников учреждений, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что предполагает создание определенных условий, способствующих повышению профессионального уровня работников;

4) Разработать четкую программу ипотечного кредитования как инструмента финансирования развития или приобретения недвижимого имущества; создать необходимые условия для финансирования строительства новых объектов недвижимости;

5) Провести мероприятия по упорядочению прав собственности Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на недвижимое имущество, находящегося на территории субъекта Федерации, проведение се полного учета, регистрации.

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Емельянова, Екатерина Анатольевна, 2004 год

1. Гражданский Кодекс РФ (часть первая, вторая) от 30.11.1994 № 51 ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.)

2. Гражданский Кодекс РФ (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ (принят ГДФС РФ 01.11.2001 г.)

3. Закон СССР "О собственности в СССР" // Ведомости ВС СССР, 1990, №11.

4. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда"// Ведомости съезда НД РСФСР и ВС РСФСР, 1991, № 28.

5. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136 ФЗ (принят ГД РФ 28.09.2001 г.)

6. Семейный Кодекс РФ от 29.12.1995 г. № 223-Ф3 (принят ГД РФ 08.12.1995 г.)

7. Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

8. Федеральный Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в статью 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 05.03.2001 г.

9. Федеральный Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в статьи 7 и 8 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 12.04.2001 г.

10. Федеральный Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ

11. Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (принят ГД РФ 28.09.2001 г.)

12. Федеральный Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 г. (принят ГД РФ 24.05.1996 г.)

13. Федеральный Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ (принят ГД РФ 23.05.2003 г.)

14. Указ Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2284 «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации. // Собрание актов Президента и правительства Российской Федерации № 1, 03.01.1994 г.

15. Постановление Правительства РФ «Об утверждении концепции реформирования органов и учреждений юстиции Российской Федерации» от 07.10.1996 г. №1177

16. Постановление Правительства РФ «О мерах по реализации Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.11.1997 г. № 1378

17. Постановление Правительства РФ «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» от 26.02.1998 г. № 248.

18. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 г. № 219.

19. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В редакции постановления Правительства РФ от 23.12.1999 г. № 1429.

20. Постановление Правительства РФ «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» от 31.08.2000 г. № 648

21. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 09.04.2001 г.№ 273.

22. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 06.03.1998 г. № 288.

23. Постановление Правительства РФ «О внесении изменений и дополнения в постановление Правительства Российской Федерации от 26.02.1998 г. № 248» от 16.07.2002 г. №529

24. Постановление Правительства РФ «О внесении изменений и дополнения в постановление Правительства Российской Федерации от 26.02. 1998 г. № 248» от 13.10.2003 г. № 620

25. Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. № 808

26. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» от 06.08.2001 г. № 233.

27. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.07.2002 г. № 184

28. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество» от 25.03.2003 г. № 70

29. Приказ Министерства юстиции РФ «Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» от 19.09.2003 г. № 226

30. Приказ Министерства юстиции РФ «О внесении изменений и дополнений в нормативные правовые акты Министерства Юстиции Российской Федерациив сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 19.11.2003 г. № 295

31. Письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству «О государственном земельном кадастре и регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость» от3108.1994 г. №2-14/1316

32. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от2812.1995 г. №5325/95.

33. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 02.12.1993 г. №32.

34. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25.02.1998 г. № 8

35. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 г. № 53.

36. Письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.08.1997 г. № С5-7/03-5812081. Специальная литература

37. Гражданское право: Учебник в 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: БЕК 1998, Т. 1.-816 с.

38. Гражданское право / Под. Ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. М., 1997. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА, 1999. - 734 с.

39. Гражданское право Учебник. / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. М. 1998. Ч. 1. 786 с.

40. Скворцов О.Ю. Приватизационное право. Учебное пособие. М.: ЗАО «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 2000. - 256 с.

41. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. - 510 с.

42. Толстой Ю.К. Общие положения о праве собственности. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание второе, переработанное и дополненное. Под. Ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: "Теис". 1996.-426 с.

43. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк,1996. 521 с.

44. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1998.-632 с.

45. Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права. М.: Спарк, 1995. 556 с.

46. Амфитеатров Г.Н. Право на жилое строение и на пользование жилыми домами. М., Спарк, 1948. 266 с.

47. Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. 2 Владение. Вещные права. М., 1898. 327 с.

48. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М.: Статут, 1997.- 842 с.

49. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости М., АО «Центр ЮРИнфоР», 2001. - 371 с.

50. Буров B.C. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА, 1999.-522 с.

51. Буров B.C., Грачев И.Д. и др. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: НОРМА-ИНФРА, 2001. 640 с.

52. Вареничева Т. Регистрация недвижимости. М.: Социздат, 2001. - 236 с.

53. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты. Комментарий части второй Гражданского кодекса Р.Ф. М.: Центр деловой информации». 1996. 674 с.

54. Генкин Д.М. Право собственности в СССР М.: Государственное издательство юридической литературы, 1961. - 322 с.

55. Гришаев С.П. Всс о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). Учебно-практическое пособие М.: Издательство БЕК, 2001. - 272 с.

56. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сборник нормативных актов: Учебное пособие. М.: 1986. Ч. 1. 495 с.

57. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование М.: БЕК, 1997. - 252 с.

58. Залесский В.В. Основные институты гражданского права зарубежных стран. М.: НОРМА 1999. 644 с.

59. Исаков В.Б. Фактический состав в механизме правового регулирования. Саратов. 1980.-231 с.

60. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. - М.: ЮНИТИ- ДАНА, Закон и право, 2000. 301 с.

61. Кассо J1.A. Русское поземельное право. М., 1906. 389 с.

62. Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - 2-е изд., испр. - М.: Юрайт-М, 2000.-429 с.

63. Крашенинников П.В. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним М.: Спарк, 2002. - 299 с.

64. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд. 2-е, переработ, и доп. М.: Статут, 2003.- 444 с.

65. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Федеральному Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Спарк, 2001. - 266 е.

66. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М.: 1958.-342 с.

67. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Издательство «Ось-89», 2001.- 400 с.

68. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954. 376 с.

69. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (по изд. 1917 г.).-М.: 1998.-546 с.

70. Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. Спб., 1893.

71. Рабинович Н.В. Недействительность сделки и ее последствия. JI.: Изд-во Ленинградского университета, 1960. 569 с.

72. Рыбасова Е. Новый порядок регистрации прав на недвижимость. Ростов н/Д: Феникс, 2000. - 256 с.

73. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: Бизнес - школа «Интел -Синтез», 1998.-202 с.

74. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М.: ЭКМОС, 2000.-291 с.

75. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Проблемы современного гражданского права. Сборник статей. М.: Городец, 2000. - 287 с.

76. Эрделевский A.M. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: БЕК, 1999.-210 с.

77. Андреева JI. Форма договора и последствия её несоблюдения // Российская юстиция, № 2, 1999. С. 24-27

78. Арбатаева JI.C. Предприятие как имущественный комплекс // Юрист, №6, 2001. С. 37-41

79. Арбатаева JI.C., Семенов А.А. К вопросу Государственной регистрации сделок с недвижимостью // Юрист, № 12, 2001. С. 21-24

80. Афонина Е. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Всстник ВАС РФ, № 7, 2000. С. 83-98

81. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость М.: «Проспект», 2001,144 с.

82. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист №4,2002.-С. 10-13

83. Брагинский М.И. Вопрос о регистрации сделки // Вестник ВАС РФ, № 7, 1995.-С. 54-59

84. Брагинский М.И. «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Комментарий к закону // Право и экономика, № 19/20,1997.-С. 37-47

85. Боговская К. Зарегистрируй и владей // Бизнес-адвокат, № 11, 1998. -С. 14-17

86. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права, № 1, 2002. С. 37-39

87. Богданов Е. В чью пользу толковать сомнение? // Российская юстиция, №9,2001.- С. 52-54

88. Бех О.В. Отдельные вопросы применения ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебной практике // Юрист, № 8, 1999. С. 34-38

89. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью. // Российская юстиция, № 4, 1999. С. 12-16

90. Бабкин С.А. Общие принципы организации деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость (зарубежный опыт) // Нотариус, № 4, 2001. С. 9-14

91. Бережная О. Регистрация отдельно гарантии отдельно // Российская газета. 1998. 7 февраля. № 5. - С. 3-4

92. Бережная О. Недвижимость: регистрация сделок // Научный парк. № 3. 1998.-С. 11-14

93. Баринова Е. Вещные права самостоятельная категория? // Хозяйство и право № 7, № 8, 2002. - С. 38-47

94. Бокша М.С. Регистрация прав на недвижимое имущество правообладателей в России и Соединенных Штатах // Бюллетень Министерства юстиции РФ № 1,2001. С. 30-38

95. Бабкин С.А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество // Законодательство № 12, 2001. С. 47-50

96. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство № 6, № 7. 1999. С. 35-39. С. 29-36

97. Витрянский В.В. «Договор продажи предприятия». // Вестник ВАС РФ, № 11, 1999.-С. 85-95

98. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. №№8-9, 1999.-С. 104-115/С. 76-83

99. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты. Комментарий части второй Гражданского кодекса Р.Ф. М.: Центр деловой информации». 1996.- 743 с.

100. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право № 6,2003. С. 3-19

101. Вайпан В. О признании недействительным акта государственной регистрации права собственности на землю // Право и экономика № 5, 2002. -С. 26-29

102. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество // Российская юстиция, № 8, 2000. С. 46-51

103. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право, №5, 1999.-С. 114-122

104. Гришаев С.П. Сделки с недвижимым имуществом // Закон, № 1, 2002. -С. 51-54

105. Гонгало Б. Открытость сведений о регистрации прав на недвижимость // Закон,№5, 1999.-С. 36-39

106. Герман Г., Кузнецов А.В. Сравнительно-правовой анализ российской и германской системы государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир, № 1, 2000. С. 42-49

107. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика № 6, 2002. -С. 8-11

108. Голомазова JI.A. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества: правовой аспект // Бухгалтерский учет № 4, 1999. -С. 12-15

109. Денисов С. Государственная регистрация договоров // Бизнес-адвокат, № 7, 1997.-С. 23-26

110. Дудко А.Н. «Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества». // Юридический мир, № 1,2001. С. 12-18

111. Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины. // Бизнес-адвокат, № 17, 2000.-С. 19-24

112. Дедиков С. Регистрация сделок. // Бизнес-адвокат, № 23, 1997. С. 9-13

113. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство № 7, 2000. -С. 69-76

114. Дмитриев А.В. От «Укрепления прав» до государственной регистрации нрав на недвижимое имущество: Опыт России // Законодательство № 7, 2000.-С. 72-77

115. Дмитриев А.В. Государственная регистрация прав на землю в г. Москве // Законодательство № 6, 1999. С. 51-53

116. Дмитриев А.В. О коллизии законов при регистрации залога. Права аренды земли в г. Москве // Законодательство № 8,2000. С. 68-71

117. Жирков В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью // Хозяйство и право, № 6,1999. С. 83-87

118. Завьялов А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества. // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 4 (5), 2000. С. 56-68

119. Завьялов А.А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, № 6, 1998.- С. 16-19

120. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция, № 12, 1999. С. 21-30

121. Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки: общее положение и особенности // Право и экономика, № 3, 1999. С. 41-43

122. Ильина JI.B. Аренда нежилых помещений // Юридический мир, № 2, 2002.-С. 14-17

123. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, № 10, 1997.-С. 34-39

124. Ильиченко A.JI. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство № 12, 2000. С. 72-76

125. Киндеева Е. А. Права на недвижимость: в регистрации отказать? // Бизнес-адвокат, № 17,2001. С. 78-84

126. Куликов А., Балычева Н. Регистрация недвижимости: есть варианты! // Бизнес адвокат, № 23, 2000. С. 11-13

127. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция, № 10, 1997. С. 20-26

128. Козырин А.Н. Правовые основы совершения нотариальных действий // Бухгалтерский учет, № 12, 1998. С. 8-12

129. Козлова Е.Б. Государственная регистрация прав собственности на вновь созданные объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства» // Юридический мир, № 7, 1999. С. 26-31

130. Козлова Е.Б. Государственная регистрация договора купли продажи предприятия и перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс // Юридический мир, № 4,1999. С. 24-32

131. Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации. // Бизнес-адвокат, № 15, 1999.-С. 10-14

132. Крашенинников П.В. «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения». // Юрист, № 4,2001. С. 47-56

133. Кулик А. Практика регистрации прав на государственное и муниципальное имущество // Российская юстиция, № 2,2002. С. 16-18

134. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон, № 4, 1999. С. 64-73

135. Кузьмина И. Понятие жилого помещения. // Российская юстиция, № 9, 2001.-С. 29-31

136. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости. // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 4 (5), 2000.-С. 13-16

137. Кирсанов А.Р. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью // Нотариальный вестник № 6, 2002. С. 43-46

138. Кармин А.Б. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней: О системе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней иперспективы развития законодательства в этой области // Бюллетень Министерства юстиции РФ№ 9, 2001. С. 38-41

139. Курбатов А.Я. Государственная регистрация сделок залога недвижимости // АКДИ: экономика и жизнь № 2, 1999. С.49-52

140. Курбатов А.Я. Государственная регистрация как обязательное условие действительности сделок залога недвижимости (ипотеки) // АКДИ: экономика и жизнь, № 12, 1999. С. 51-54

141. Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право № 12. 1995. -С. 58-63

142. Лобанов Г. Белая нить плюс // Бизнес адвокат, № 15, 2003. С. 14-18

143. Ломидзе О. Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования. // Хозяйство и право, № 8, 2000. С 37-42

144. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право,№7, 2001.-С. 22-32

145. Ломидзе О. Переход обязательственных прав: общее правило и исключения // Российская юстиция, № 9, 2000. С. 42-46

146. Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право, № 9, 2003. С. 9-16

147. Мананников О. Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция, № 8, 2000. С. 3841

148. Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство и право, № 10, 1999. С. 37-40

149. Матеенков А.В., Михольская В.В. Регистрация недвижимости: разрешение арбитражными судами споров, возникающих из административных правоотношений» // Юрист, № 9,2001. С 36-42

150. Мирзоян М. Обжалование действий учреждений юстиции, регистрирующих права на недвижимость. // Российская юстиция, № 3, 2001. -С. 37-39

151. Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Недвижимость № 7, 2002.- С. 56-62

152. Макаров Г.П. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право № 3, 1998. С 54-56

153. Непомнящая Е. Нотариусы должны остаться в регистрационной цепочке. // «Час пик» 19.08.1997 г. № 119 (848). С. 32-33

154. Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости. // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 4 (5), 2000. С. 30-37

155. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Правовое регулирование рынка недвижимости, № 1 (1), 1999. С. 73-85

156. Писков И.П. Роль акта регистрации права в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство № 8, 2002. С. 68-73

157. Пискунова М.Г. Регистрационный лабиринт: При покупке или продаже жилья требуют регистрировать не только договор купли-продажи, но и переход права собственности //Бюллетень Министерства юстиции РФ № 1, 2001.-С. 39-41

158. Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Российская юстиция № 3,2000. С. 34-37

159. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, №№ 7-8, 1998. С. 68-73 / С. 46-52

160. Рябцев Г. Вступление в права: раздельная регистрация. // Бизнес-адвокат, №21,2001.-С. 16-18

161. Ренов Э.Н. Департамент государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: деятельность и перспективы развития // Бюллетень Министерства юстиции РФ, № 5, 2000. С. 12-18

162. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Законодательство № 2, 2002. С. 58-66

163. Регистрация прав собственности юридических лиц на приватизационные объекты недвижимости. // Самарский бухгалтер № 8, 2001. С. 8-13

164. Ренов Э.Н. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юридический консультант № 4, 2000. С. 16-22

165. Садиков О.Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. № 6. С. 23-27

166. Сснчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права, № 12, 1999.- С. 54-63

167. Сергеев В. Регистрация прав на недвижимое имущество: подлежит ли регистрации право аренды нежилого помещения, возникшее из соответствующего договора, заключенного на срок менее 1 года? // Право и экономика, № 12, 1999. С. 28-31

168. Сидоренко А.Ю. Порядок государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества в Московской области // Юрист, № 1,1999. -С. 48-52

169. Савкин С. Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав. // Вестник ВАС РФ, № 10, 1998.-С. 63-70

170. Спектор Е.И. Развитие административного законодательства о государственной регистрации // Журнал российского права № 7, 2002. С. 5463

171. Семенов М. Государственная регистрация сделок и последствия ее несоблюдения». // Право и экономика № 6, 2002. С. 15-19

172. Скукин Е.Б. Права на недвижимость регистрирует государство: Новейшие правовые и нормативные акты: Комментарий специалистов. М.: Рос. газета. 1998. - С. 4-5

173. Сысоева В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Энергетик № 3, 2001. С. 9-11

174. Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости // Российская юстиция № 4,2000. С. 48-55

175. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право № 8, 1998. С. 71-74

176. Филимонов Ю.В. Проблемы и перспективы развития в РФ институтов нотариата и государственной регистрации // Государство и право № 11. 1998. -С. 67-74

177. Цыбулснко 3. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право,№2,1998.-С. 84-87

178. Цыганов В., Емельянов А. Гражданско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция, № 8,2001. С 47-49

179. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон, № 5,1999. С. 67-75

180. Эрдслевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность, № II, 1997.-С. 74-79

181. Эрделевский А. Государственная регистрация ипотеки // Закон № 10, 2002.-С. 81-87

183. Власова А.В. Структура субъективного гражданского права./ Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- СПб., 1998. 189 с.

184. Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере./ Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- СПб., 2002. 187 с

185. Шибаева Ю.В. Приобретение права собственности по договору./ Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- СПб., 2003. 195 с.

186. Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дис. . канд. Юрид. Наук: 12.00.03.-М. 2001.- 181 с.2201. Зарубежная литература

187. Бергман В. Германское право, ч. 3. Пер. с нем. М.: 1999. - 222 с.

188. Швейцария. Законы и постановления. Швейцарское гражданское уложение. Спб., 1908. 215 с.

189. Минцлов Р. Закон об укреплении титулов владения применяемый в колониях Британской Империи // Приложение к журналу гражданского и уголовного права. Спб., 1887. 348 с.

190. Кларк А. Калифорнийское гражданское уложение. Спб., 1891. Т. 2. 280с.

191. Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts, Muenchen, 1992. - 387 с.

Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций (OCR). В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания. В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет.

Статья посвящена исследованию законодательных противоречий в сфере государственной регистрации договора ипотеки и самой ипотеки, разработке предложений по их устранению. Автором сделан вывод о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и сохранении только регистрации прав на недвижимое имущество.

Договор об ипотеке и сама ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации путем внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в судебные органы.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Содержание ст. 131, 164, 223 и других статей ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что нередко требуется двойная регистрация: во-первых, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество; во-вторых, сделок с недвижимым имуществом. При этом сделка, подлежащая государственной регистрации, порождает права и обязанности с момента ее государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ); права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

В соответствии с законодательством договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Следует отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора. В связи с этим усиливается ответственность государственных регистраторов. Для повышения надежности госрегистрации прав Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) в п. 1 ст. 20 предусматривает, чтобы в регистрирующий орган обращались сразу две стороны договора об ипотеке, подавая совместное заявление. Раньше, когда договор об ипотеке удостоверял нотариус, достаточно было заявления только одной из сторон. При этом данное правило сохраняется для тех, кто обратился к нотариусу добровольно.

Вместе с тем в п. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя, что противоречит положениям Закона об ипотеке. Поскольку названная норма является общей, она в настоящий период должна распространяться и на случаи, когда нотариус договор об ипотеке не удостоверяет.

Считаем, что в рассматриваемом случае должен применяться Закон об ипотеке, так как он является специальным и в нем закреплены особенности государственной регистрации ипотеки. Данный вывод вытекает из п. 5 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который устанавливает, что особенности государственной регистрации ипотеки могут предусматриваться также Законом об ипотеке.

Вместе с тем во избежание противоречий необходимо внести изменения в п. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приведя его в соответствие с п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, что позволит устранить злоупотребления этими противоречиями со стороны недобросовестных участников сделки, а также создать устойчивость гражданского оборота в сфере ипотечного кредитования. Пункт 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предлагаем изложить в следующей редакции:

«Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами».

В Законе об ипотеке государственной регистрации отведена целая глава, которая в основном дублирует положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это связано с тем, что в момент принятия названных нормативных актов неизвестно было, какой из них будет принят ранее, поэтому законодатель ввел в Закон об ипотеке главу о государственной регистрации ипотеки. В то же время необходимо отметить особенность, которую предусмотрел Закон об ипотеке, — представление для государственной регистрации ипотеки помимо прочих документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

Договор об ипотеке и его копия;

Документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

Документ об уплате государственной пошлины;

Иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными выше, представляются также:

Закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;

Документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека в силу закона также подлежит государственной регистрации, но в данном случае не требуется представления отдельного заявления, а также уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Договор об ипотеке с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Необходимо учитывать, что законодатель предусматривает государственную регистрацию договора об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке) и самой ипотеки (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке) как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества, поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом — возникшее из него обременение права.

Сам институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нацелен на создание гарантий права собственности на недвижимое имущество. Система государственной регистрации, производя учет и регистрацию объектов недвижимости и закрепляя их принадлежность конкретным субъектам, в конечном итоге обеспечивает праву собственности на недвижимое имущество нужную доказательность и правомерность. Введение данного института обусловило создание единого банка данных по недвижимости и тем самым позволило избежать допускаемых на практике злоупотреблений. Государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок установлен в интересах как самих участников, так и третьих лиц. Однако существование одновременно государственной регистрации договора об ипотеке и регистрации самой ипотеки как обременения имущества представляется излишним.

В силу законодательства РФ предметом государственной регистрации являются права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, но при этом не имеется четких оснований для классификации, позволяющих определить, какие именно действия с недвижимым имуществом подлежат регистрации. В этой связи наблюдается необоснованное расширение предмета регистрации.

Ряд противоречий содержит сама ст. 131 ГК РФ, устанавливающая в пункте первом обязательность государственной регистрации именно прав на недвижимое имущество, а в п. 3 указывающая на орган, осуществляющий регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, т.е. в данном пункте речь идет «о зарегистрированном праве или сделке». На регистрацию сделок указывается и в ст. 164 ГК РФ со ссылкой на случаи, предусмотренные ст. 131 ГК РФ. Между тем в самой ст. 131 ГК РФ такие случаи конкретно не указываются. Из приведенного примера видно, что уже в нормах ГК РФ имеются противоречия, которые необходимо устранить законодательно.

Четких и обоснованных оснований для государственной регистрации сделок в законодательстве не содержится, при этом имеется явное противоречие положений, устанавливающих обязательную регистрацию для одних сделок и исключающих ее для других. Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). При этом ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) указывает на обязательность государственной регистрации договора продажи названных объектов.

Статья 165 ГК РФ устанавливает, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, является недействительной (ничтожной). Однако уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации. Согласно же ст. 433, 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не является заключенным. Учитывая, что сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно понудить к регистрации через суд, следует вести речь о понуждении к заключению договора.

Итак, анализ правовых норм, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимым имуществом и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество, выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм ГК РФ, определяющих предмет государственной регистрации.

В связи с этим считаем целесообразным отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, предусмотрев государственную регистрацию только прав на недвижимую вещь в целом и ипотеки в частности. В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки должен считаться заключенным и связывать заключивших лиц с момента его заключения. Подтверждать же данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости. Однако право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента государственной регистрации самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. Реализация в законодательстве данной позиции по этому вопросу сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии ее регистрации.

Необходимо отметить, что обязательное совмещение регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним необоснованно затрудняет процесс юридического оформления сторонами залогового правоотношения.

Таким образом, жесткое условие об обязательной государственной регистрации договора ипотеки, при отсутствии которой договор считается ничтожным, является неоправданным и создает лишние трудности для его сторон, поэтому в законодательстве следует предусмотреть только государственную регистрацию самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. По сути дела, речь должна идти о государственной регистрации ограниченного вещного права на конкретный объект недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Данный порядок вступления договоров в силу, также как и вступление в силу реальных договоров, является исключением из общего правила, предусмотренного п. 1 ст. 433 ГК, согласно которому договор признается заключенным с момента получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения) от партнера.

Необходимость в государственной регистрации договоров обусловлена прежде всего экономической важностью их предметов - земли и другого недвижимого имущества. Она призвана обеспечить соблюдение прав приобретателей имущества, третьих лиц и стабильность всего гражданского оборота. При этом речь должна идти не о технической, а о юридической регистрации договоров и прав на имущество органами юстиции в едином государственном реестре, а сведения о произведенной регистрации должны быть доступны любому лицу.

Гражданский кодекс РФ (ст. 164) предусматривает принятие специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который должен определить случаи и порядок осуществления государственной регистрации. До принятия этого закона применяется действующий с момента вступления в силу части первой ГК РФ порядок регистрации.

В настоящее время регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость осуществляют Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы (Указ Президента РФ "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" от 11.12.93 No. 2130). Правила представления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены Указом Президента РФ от 27.08.96 No. 1270.

Анализ ГК РФ позволяет определить случаи, когда государственная регистрация является обязательным условием заключения договоров. К таким случаям относятся: договор об ипотеке (п. 3 ст. 339); договор об уступке требований или о переводе долга по сделкам, требующим государственной регистрации (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 574); договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (ст. 584); договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 651); договор аренды предприятий (п. 2 ст. 658).

В этой связи представляется важным отличать государственную регистрацию договора от государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, договор о продаже недвижимости (ст. 549 ГК), за исключением вышеуказанных случаев, не требует государственной регистрации. В этом случае государственной регистрации требует переход права собственности на соответствующее недвижимое имущество (ст. 551 ГК). Это положение распространяется также на договор доверительного управления имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК). Следовательно, такие договоры признаются заключенными и вступают в силу с момента придания им надлежащей формы. Значение государственной регистрации права служит основанием для изменения отношений покупателя и продавца недвижимости с третьими лицами, когда стороны исполнили свои обязанности по договору ранее, чем произведена регистрация.

Требование о государственной регистрации может быть установлено не только в отношении договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Законом может быть установлена обязательная государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенного вида (п. 2 ст. 164 ГК), которое представляет собой повышенный общественно - экономический интерес и нуждается в установлении особого правового режима. Например, в соответствии с Федеральным законом "О музейном фонде РФ и музеях в РФ" от 26.05.96 подлежат государственной регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда РФ сделки купли - продажи музейных предметов и музейных коллекций. Необходимость регистрации в данном случае обуславливается высокой национальной значимостью предмета договора.

В обязательном порядке должны пройти регистрацию договоры о полной уступке всех имущественных прав на зарегистрированную программу для ЭВМ или базу данных. Регистрирующим органом является Российское агентство по правовой охране программ для ЭВМ, баз данных и технологий интегральных микросхем (п. 5 ст. 13 Закона РФ "О правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных" от 23.09.92).

Государственной регистрации подлежат также учредительные договоры о создании юридических лиц (ст. 52 ГК).

Требования законодателя о необходимости осуществить государственную регистрацию отдельных договоров является обязательным. Отступление от этого правила почти всегда влечет признание договора незаключенным. Однако имеются особые случаи. Так, особое правило установлено в отношении регистрации договора коммерческой концессии, ст. 1028 ГК. Данная норма устанавливает изъятие из п. 3 ст. 433 ГК, так как необходимость государственной регистрации договора коммерческой концессии не влияет на его действительность во взаимоотношениях между правообладателем и пользователем, которых он связывает с момента подписания. Однако для третьих лиц он приобретает силу лишь с момента государственной регистрации. Для коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, установлена дополнительная регистрация в федеральном органе исполнительной власти в области патентов и патентных знаков.

Другим исключением является п. 5 ст. 13 вышеупомянутого Закона РФ "О правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных", который определяет, что договоры о передаче имущественных прав на программу для ЭВМ или базу данных могут быть зарегистрированы в Агентстве по соглашению сторон. Таким образом, требование о государственной регистрации носит диспозитивный характер. Государственная регистрация договора будет иметь правообразующее значение только в том случае, если стороны или хотя бы одна из сторон сочтут необходимым зарегистрировать договор.

Таким образом, можно заключить, что по общему правилу пункта 3 ст. 433 ГК по договору, требующему государственной регистрации, у сторон возникают взаимные права и обязанности с момента осуществления такой регистрации. При этом стороны вправе установить, что условия заключенного между ними договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК).

Однако необходимо учитывать, что, подписывая договор, стороны выражают друг другу свое желание установить определенное правоотношение, принять на себя взаимные права и обязанности, то есть они добровольно, по своей инициативе связывают себя достигнутым соглашением. Поэтому в целях защиты прав добросовестной стороны от возможных недобросовестных действий ее контрагента ГК (пп. 3 и 4 ст. 165) предусматривает, что если сделка совершена в надлежащей форме, но при этом одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, то добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации сделки и возмещении убытков, вызванных задержкой в совершении регистрации.

В этом случае суд вправе принять решение о регистрации сделки и она регистрируется в соответствии с решением суда. Сделка будет считаться заключенной с момента ее регистрации соответствующим органом. Правила пп. 3 и 4 ст. 165 ГК полностью распространяются на договоры, так как в них идет речь о дву- и многосторонних сделках.

Вместе с этим необходимо подчеркнуть, что несмотря на согласованную волю сторон заключить договор, требующий государственной регистрации, он может помимо их желания не вступить в силу, если регистрирующий орган откажет сторонам в регистрации. Но такой отказ должен быть основан на законе. В противном случае стороны вправе требовать по суду обязать соответствующий государственный орган осуществить регистрацию.

12. Публичный договор: понятие, особенности правового регулирования, примеры.

В ГК выделяется особый тип гражданско-правового договора, так называемый"публичный договор". В ст. 426 содержится следующее определение публичногодоговора: "Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой

организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнениюработ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельностидолжна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля,перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское,

гостиничное обслуживание и т. п.)".

Итак, какими же характерными чертами должен обладать конкретный гражданско-правовойдоговор для того, чтобы он мог быть отнесен к разряду публичных? Во-первых, в качестве одного из субъектов такого договора должна выступать

коммерческая организация: унитарное государственное или муниципальное предприятие,хозяйственное общество или товарищество либо производственный кооператив.Что касается контрагента такой организации, то в этой роли может оказатьсялюбое физическое или юридическое лицо, которое в данной договорной связи является,как правило, потребителем товаров, работ, услуг, соответственно производимыхили осуществляемых коммерческой организацией.

Во-вторых, далеко не все коммерческие организации могут быть признаныпотенциальными субъектами публичного договора. Важное значение имеет характердеятельности такой организации. В связи с этим необходимо отметить, что средимногих различных видов предпринимательской деятельности выделяются такие,которые должны осуществляться соответствующими коммерческими организациямив отношении всех и каждого, кто к ним обращается. Хорошим ориентиром в определениитаких видов деятельности является примерный перечень, содержащийся в п. 1

ст. 426 ГК. Действительно, все эти совершенно разнородные виды деятельности,опосредуемые различными гражданско-правовыми договорами, объединяет одна общаячерта, а именно: коммерческие организации должны вступать в договорные отношенияс любыми физическими и юридическими лицами, которые к ним обращаются. И наконец, в-третьих, предметом договора, определяемого как публичный,должны выступать обязаности по продаже товаров, выполнению работ или оказаниюуслуг, по сути своей составляющие содержание именно той деятельности, котораяпо своему характеру должна осуществляться коммерческой организацией в отношениикаждого, кто к ней обратится. К примеру, если энергоснабжающая организациязаключает договор энергоснабжения с абонентом, такой договор безусловно являетсяпубличным. Однако если та же коммерческая организация выступает продавцомв договоре купли-продажи своего имущества, такой договор, естественно, неотносится к категории публичных.

Основной вопрос в определении гражданско-правового договора как публичногозаключается в выяснении правовых последствий такой квалификации.

Из анализа текста ст. 426 ГК, а также иных норм материального и процессуальногозаконодательства можно сделать вывод о наличии четырех видов последствий длякоммерческой организации, являющейся субъектом публичного договора. К их числуотносятся следующие:

1) для такой коммерческой организации исключается действие принципа свободыдоговора: она не вправе по своему усмотрению ни выбирать партнера, ни решатьвопрос о заключении договора. Отказ коммерческой организации от заключенияпубличного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие

товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.В противном случае поведение коммерческой организации будет рассматриватьсякак необоснованное уклонение от заключения договора со всем комплексом вытекающихиз этого факта негативных последствий;

2) коммерческая организация, являющаяся субъектом публичного договора,не вправе оказывать предпочтение кому-либо из обратившихся к ней в отношениизаключения договора потребителей. Исключения из этого правила могут быть предусмотренылишь законами и иными правовыми актами (к примеру, сегодня такого рода исключения

имеются в законодательстве применительно к ветеранам войны, инвалидам и некоторымдругим категориям потребителей);

3) условия публичного договора (в том числе о цене на товары, работы,услуги) должны устанавливаться одинаковыми для всех потребителей, кроме техслучаев, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставление

льгот для отдельных категорий потребителей; 4) в отличие от обычных гражданско-правовых договоров, споры по условиямкоторых могут быть переданы сторонами на рассмотрение суда лишь при наличиисогласия обеих сторон, споры, связанные с заключением публичных договоров,а также разногласия сторон по отдельным условиям таких договоров должны разрешатьсяв судебном порядке независимо от того, имеется ли согласие на то обеих сторон.

В случае необоснованного уклонения коммерческой организации от заключенияпубличного договора, такой договор может быть заключен в принудительном порядкепо решению суда. Более того, потребитель вправе потребовать и взыскания убытков,вызванных уклонением от заключения договора. И наконец, еще одна особенность публичного договора, которая относитсяк специфике его правового регулирования, но также свидетельствует об ограничении

действия принципа свободы договора в отношении данного договора. Согласноп. 4 ст. 426 ГК в случаях, предусмотренных законом, Правительству РоссийскойФедерации предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон при

заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения ит. п.). Таким образом, законодатель априори исходит из того, что императивныеправовые нормы, определяющие условия публичного договора, могут быть установленыне только федеральным законом, как это имеет место в большинстве случаев,

но и постановлениями правительства. Данное положение в полной мере учитывает специфику отношений, опосредуемыхпубличными договорами: как правило, это отношения определенных коммерческих

организаций с массовым потребителем. Именно необходимость обеспечения защитыправ и законных интересов потребителей требует оперативного и гибкого регулированияусловий публичных договоров.

Один из способов формулирования сторонами условий договора, значительнооблегчающих его оформление, заключается в отсылке к условиям различных примерныхдоговоров (ст. 427 ГК). Для этого достаточно, чтобы примерные условия договоровбыли разработаны применительно к конкретным видам договоров (например, договор

купли-продажи нежилых помещений, договор строительного подряда, договор поставкиметаллопродукции и т. п.), а главное, чтобы эти примерные условия были опубликованыв печати, то есть были бы общеизвестны и определимы.

В этом плане, как показывает опыт других стран, особого внимания заслуживаютпримерные условия договоров, разрабатываемых различными ассоциациями (союзами)товаропроизводителей либо потребителей. В таких примерных условиях отражаетсяспецифика соответствующих товаров, работ и услуг, предусматриваются конкретные

правовые средства, направленные на реализацию интересов производителей и потребителей,обеспечение защиты их прав.

К сожалению, в России практика разработки таких профессиональных текстовпримерных договоров не получила широкого распространения. Вместе с тем в прежние годы (до конца 80-х годов) существовали многочисленные

примерные и типовые условия договоров на поставку отдельных видов продукциии товаров, капитальное строительство, перевозку грузов, которые являлись,как правило, приложениями к особым условиям поставки продукции и товаров,

правилам о договорах подряда на капитальное строительство и перевозки конкретныхвидов грузов. До настоящего времени в договорах, заключаемых коммерческимиорганизациями, нередко можно встретить ссылки на такие примерные и типовые

условия договоров, в том числе и на утратившие силу. В определенном смысле вторую жизнь многим подобным условиям договоров,которые не могут рассматриваться сегодня в качестве примерных в контексте

п. 1 ст. 427 ГК, может дать норма п. 2 названной статьи, согласно которойв случаях, когда в договоре не содержится отсылка к примерным условиям, такиепримерные условия могут применяться к отношениям сторон в качестве обычаев

делового оборота. Но для этого они должны отвечать определенным требованиям:представлять собой правила, которые являются сложившимися и широко применяемымив какой-либо области предпринимательской деятельности, и по сути своей непротиворечить действующему законодательству.

Примером публичного договора может служить договор личного страхования. Этот вид договора относиться к публичным, соответственно страховщик не имеет право в одностороннем порядке расторгнуть его. Привилегией отказа от соблюдения условий договора обладает только страхователь. Еще одни пример публичного договора – это договор с энергоснабжающей компанией. Так, потребитель, вправе письменно уведомить организацию о желании расторгнуть с ней договор и после полной оплаты за осуществленные услуги, договор считается расторгнутым. У энергоснабжающей компании такого права нет.

13. Договор присоединения: понятие, особенности правового регулирования, примеры.

Так же как и публичный договор, отдельным типом гражданско-правовогодоговора является договор присоединения. Это понятие объединяет в единый типте договоры, которые были заключены путем присоединения одной из сторон к

условиям договора, определенным другой стороной в формулярах или иных стандартныхформах.

Таким образом, критерием выделения из всех гражданско-правовых договоровдоговора присоединения является не существо возникших из него обязательств,как это имеет место при дифференциации договорных обязательств на отдельныевиды договоров, и не характер деятельности одной из сторон (публичный договор),а способ заключения договора. Следовательно, характерные черты такого договораопределяются в преобладающей степени юридико-техническими факторами и могутбыть обнаружены в области техники договорной работы.

Две характерные особенности присущи всякому договору, который может бытьквалифицирован как договор присоединения:

Во-первых, условия договора присоединения должны быть определены однойиз сторон в формулярах или иных стандартных формах. Следует иметь в виду,что к числу таких стандартных форм и формуляров не могут быть отнесены растиражированныеобразцы текстов договоров, которые используются многими организациями. В этихслучаях вторая сторона вправе заявить о разногласиях по отдельным пунктамили по всему тексту договора в целом и в конечном итоге условия договора будутопределяться в обычном порядке, то есть по соглашению сторон; во-вторых, условия договора, определенные в соответствующем формуляреили содержащиеся в стандартной форме, могут быть приняты другой стороной неиначе как путем присоединения к этим условиям. Это требование исключает возможностьдля сторон в договоре присоединения формулировать условия, отличные от выраженныхв стандартной форме или формуляре, по их соглашению, а для присоединившейсястороны - также и саму возможность заявлять при заключении договора о разногласияхпо его отдельным условиям.

Таким образом, дело стороны, присоединяющейся к предложенному договору,- присоединиться к договору в целом (или не присоединяться к нему). Это ограничиваетее права, но значительно облегчает процесс заключения договора и оформлениядоговорных отношений.

Случаи и порядок разработки формуляров и стандартных форм договоров вГК не установлены, не предусмотрены также какие-либо требования к организациям,разрабатывающим договоры присоединения.

Вместе с тем определение договора присоединения, данное в ГК (п. 1 ст.428), не допускает расширительного толкования. Случаи, когда условия договоране могут быть приняты присоединяющейся стороной "не иначе как путем присоединенияк предложенному договору в целом", предполагают либо жесткое законодательноерегулирование соответствующих договоров, когда условия, содержащиеся в формулярахили стандартных формах, непосредственно вытекают из императивных норм (например,железнодорожная или товарно-транспортная накладная, коносамент), либо рассчитанына отношения с массовым потребителем (гостиничное обслуживание, услуги связии т. п.). В сфере предпринимательства договоры присоединения могут получитьширокое распространение в отношениях с участием банков, энергоснабжающих организацийи др.

Юридические последствия определения договора как договора присоединениязаключаются в наделении рисоединившейся стороны правом требовать расторженияили изменения договора по особым основаниям, которые не признаются таковымив отношении иных гражданско-правовых договоров (ст. 450 ГК).

Особые основания расторжения или изменения договора присоединения потребованию присоединившейся стороны заключаются в том, что присоединившаясясторона вправе потребовать изменения или расторжения договора, если он лишаетэту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, или ограничиваетответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другиеявно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходяиз своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности

участвовать в определении условий договора. Это обеспечивает дополнительнуюзащиту прав присоединившейся стороны, которая была лишена возможности участвоватьв определении условий договора.

Обстоятельства, которые служат основанием для расторжения или изменениядоговора присоединения, не связаны с незаконностью договора или его отдельныхусловий - они скорее являются следствием формулирования этих условий в одностороннемпорядке, в силу чего увеличивается вероятность включения в договор присоединенияусловий, устанавливающих односторонние преимущества и льготы в отношении стороны,разрабатывающей условия договора, и, напротив, чрезмерно обременительных условийдля присоединившейся стороны.

Коммерческие организации и иные лица, присоединяющиеся к условиям договорав связи с осуществлением предпринимательской деятельности, не наделены в полноймере объемами правомочий присоединившейся стороны на расторжение или изменениедоговора. В отличие от рядовых потребителей соответствующие требования лиц,

профессионально занимающихся предпринимательской деятельностью, могут бытьсудом отклонены, если будет доказано, что они знали или должны были знать,на каких условиях заключается договор присоединения. Заслуживают внимания содержащиеся в Кодексе нормы о предварительном договоре.Предварительный договор (ст. 429) не является новым институтом гражданского

права. Соответствующие нормы о предварительном договоре были предусмотреныОсновами (ст. 60). В отличие от Основ нормы, содержащиеся в ГК, более детальнои подробно регулируют форму и содержание предварительного договора, определяютпоследствия для сторон в случае нарушения его условий.

Форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемымк основному договору. Если же такие требования законами или иными правовымиактами не установлены, предварительный договор подлежит заключению в простойписьменной форме. Несоблюдение формы предварительного договора влечет его

недействительность, причем такой предварительный договор рассматривается какничтожная сделка. Это означает, что при несоблюдении правил о форме договоракаждая из сторон, а также любое заинтересованное лицо вправе предъявить требованиео последствиях ничтожной сделки. Такие последствия могут быть применены судоми по его инициативе (п. 2 ст. 166 ГК).

Таким образом, требования, предъявляемые к форме предварительного договора,и последствия их несоблюдения являются более жесткими, чем общие требованияк форме сделок (п. 1 ст. 162 ГК).

Содержание предварительного договора представляет собой обязательствасторон по заключению в будущем соответствующего договора о передаче имущества,выполнении работ или оказании услуг (основного договора). Основной договордолжен быть заключен на условиях, предусмотренных предварительным договором. Существенные условия предварительного договора могут быть разделены надва вида: условия, имеющие отношение непосредственно к предварительному договору(срок заключения основного договора), а также условия, позволяющие установить

предмет и иные существенные условия основного договора.

Срок заключения сторонами основного договора должен быть указан в предварительномдоговоре. Однако если такой срок сторонами не определен, будет действоватьпрезумпция, согласно которой основной договор подлежит заключению в течениеодного года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК).

Во всех случаях срок заключения основного договора остается существеннымусловием предварительного договора: либо этот срок устанавливается сторонами,либо он признается равным одному году с момента заключения редварительногодоговора.

Юридические последствия истечения срока, предусмотренного предварительнымдоговором для заключения основного договора (а при его отсутствии - срокав один год), состоят в том, что, если основной договор в течение этого срока

не будет заключен или хотя бы одна из сторон не направит другой стороне оферту,обязательства, возникшие из предварительного договора, считаются прекращенными. Необоснованное уклонение одной из сторон, заключившей предварительныйдоговор, от заключения основного договора может повлечь для нее по требованиюдругой стороны решение суда о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованноуклоняющаяся от заключения договора, должна также возместить другой сторонепричиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК).

Не является новым для российского гражданского права также и договорв пользу третьего лица (ст. 430), который представляет собой особую конструкциюдоговорного обязательства. Ранее нормы о договоре в пользу третьего лица содержалиськак в ГК 1964 года (ст. 167), так и в Основах 1991 года (ст. 61). Конструкциядоговора в пользу третьего лица нашла широкое практическое применение в отношенияхпо страхованию (особенно по страхованию ответственности заемщика за невозвраткредита), перевозке грузов и некоторых других.

По сравнению с ранее действовавшим законодательством Кодекс не толькоуточняет определение договора в пользу третьего лица, но и устанавливает отдельныеновые правила его регулирования.

Два характерных признака присущи всякому договору в пользу третьего лица: во-первых, в таком договоре должно быть предусмотрено, что должник обязанисполнить свое обязательство не кредитору, а третьему лицу (указанному либо

не указанному в договоре); во-вторых, третье лицо, в пользу которого должно быть произведено исполнение,

наделяется самостоятельным правом требования в отношении должника по договорномуобязательству.

За кредитором сохраняется право требовать от должника исполнения обязательства,но это право может быть реализовано кредитором только в том случае, когдатретье лицо, в пользу которого обусловлено исполнение договорного обязательства,откажется от своего права требования к должнику. Данное положение означает,

что право требования третьего лица, в пользу которого заключен договор, имеетпреимущество перед правом требования, принадлежащим кредитору в договорномобязательстве.

Новое положение в правовом регулировании договора в пользу третьего лицазаключается в том, что с момента выражения третьим лицом должнику намерениявоспользоваться своим правом по договору сторонам в договорном обязательстве- должнику и кредитору - запрещается изменять или расторгать договор без согласия

третьего лица. Данное правило носит диспозитивный характер: иное может бытьпредусмотрено законом, иным правовым актом или договором. Эта новелла позволит обеспечить защиту прав третьих лиц, в пользу которых

заключен договор, и избежать ситуаций, нередко имевших место ранее, когда,например, страховые организации и страхователи (заемщики) путем расторжениядоговоров страхования ответственности за невозврат кредита лишали банки, выдавшиекредит, возможности обращаться к страховым организациям с требованием о выплатесуммы страхового возмещения. Теперь в подобных ситуациях банк может заявитьтребование о восстановлении нарушенного права путем признания такого соглашениясторон договора недействительным.

Требование исполнить обязательство третьего лица к должнику по своемусодержанию аналогично требованию кредитора в этом обязательстве. Поэтому предусмотреноправо должника выдвигать против требоания третьего лица те возражения, которыеон мог бы выдвинуть против кредитора.

Наличие у третьего лица самостоятельного права требования исполненияобязательства от должника позволяет отграничить договор в пользу третьеголица от обычных договоров, предусматривающих исполнение обязательств третьемулицу. В этом случае третье лицо является лишь управомоченным принять исполнениеобязательства от должника (см., например, ст. 312 ГК). Причем обязательствосчитается исполненным самому кредитору. Именно кредитору (а не третьему лицу)принадлежит право требовать от должника исполнения обязательства. Подобныевзаимоотношения нередко возникают при исполнении договоров купли-продажи илипоставки товаров, когда отгрузка товаров в соответствии с договором производитсяне покупателю, а в адрес получателей, указанных покупателем.

Для судебной практики будут иметь существенное значение нормы о толкованиидоговора (ст. 431 ГК). Ранее нормы о толковании договора содержались в Основах(ст. 59), а положения, включенные в ГК, соответствуют ранее действовавшим

положениям, за исключением отдельных редакционных уточнений.

Адресованы нормы о толковании договора прежде всего суду. Необходимостьправильного толкования условий договора возникает зачастую при разрешениисудом споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорныхобязательств, а также применением ответственности.

Существо правил толкования условий договора судом заключается в установлениидвух способов толкования условий договора и определении порядка (очередности)их применения.

Первый способ толкования - выяснение буквального значения содержащихсяв договоре слов и выражений. В этих целях производится сравнительный анализ,сопоставление спорного условия договора с другими условиями, а также смыслом

договора в целом.

Второй способ толкования - выяснение действительной общей воли сторонс учетом цели договора. Достижение этой цели возможно за рамками текста договора.Помимо договора анализу подвергаются и другие документы, связанные с заключениеми исполнением договора, к примеру переписка по этим вопросам, материалы, свидетельствующие

о фактических взаимоотношениях сторон. Большое значение при таком толкованиидоговора имеют обычаи делового оборота.

Однако суд вправе использовать второй способ толкования условий договоралишь в том случае, если применение первого способа толкования (выяснение буквальногозначения договора) не позволило определить содержание условий договора.

Таким образом, законодатель отдает предпочтение первому способу толкованиядоговора, то есть выяснению буквального значения его условий, и тем самымсужает возможности для суда руководствоваться при принятии решений установленнойсудом действительной общей волей сторон.

С другой стороны, такой подход повышает значение текста договора (а неидеальной воли сторон) в регулировании гражданско-правовых обязательств иориентирует предпринимателей на необходимость тщательной отработки всех условийзаключаемых договоров.

Материалы по теме:

Карта сайта

Рекомендованный список диссертаций

2005 год, кандидат юридических наук Галимова, Венера Марсельевна

Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения 2006 год, кандидат юридических наук Хурцилава, Анастасия Геннадьевна

Особенности совершения сделок с недвижимостью 2004 год, кандидат юридических наук Прокопьева, Надежда Викторовна

Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью 2004 год, кандидат юридических наук Козлова, Елена Борисовна

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Похожие диссертационные работы по специальности «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», 12.00.03 шифр ВАК

Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика 2009 год, кандидат юридических наук Шалагинов, Константин Константинович

Заключение диссертации по теме «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право», Емельянова, Екатерина Анатольевна

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Емельянова, Екатерина Анатольевна, 2004 год