Невозможность пользоваться арендованным земельным участком. Споры о плате за пользование земельными участками. Как арендовать земельный участок у администрации

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(ст. 65 Земельного кодекса РФ). Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (ч. 1 ст. 607 , ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса , ст. 42 Земельного кодекса РФ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ч. 1 ст. 310 ГК РФ). Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г. № Ф08-5462/11 , постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2016 г. № 05АП-6881/16). Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Вместе с тем на прошлой неделе был утвержден третий в текущем году обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации , в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 89-КГ16-7). Рассмотрим это дело подробнее.

Между местной администрацией (далее - арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее - арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными. Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

Но местная администрация так не посчитала. По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования. Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года по делу № 2-488/2015), апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 декабря 2015 г. по делу № 33-6669/2015). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 ноября 2016 № 89-КГ16-7).

Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (п. 1 ст. 611 ГК РФ , п. 1 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с чем ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

Параграф Гражданского кодекса РФ, посвященный аренде зданий и сооружений, содержит три статьи, касающиеся регулирования земельных отношений, связанных с арендой зданий, сооружений, помещений - ст. 652, 653, п. 2 ст. 654. Интересным является толкование правил указанных статей в арбитражной практике применительно к разрешению следующих проблем.

Проблема первая. Ограничение арендатора помещения в пользовании земельным участком, которое решается в пользу арендатора.

В соответствии с п. 1 ст. 652 ГК "по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования".

Таким образом, любой арендатор помещения в здании вправе пользоваться всем земельным участком, привязанным к этому зданию, и собственник здания не может ограничить арендатора в его правах пользования. Для этого у собственника нет рычагов. И данная ситуация не всегда выгодна собственнику (арендодателю).

Проблема вторая. Выделение из договора аренды помещения земельного платежа.

В сложившейся ситуации, когда невозможно обособить земельный участок для отдельно взятого арендатора помещения, и учитывая то, что объектом аренды может быть только обособленный земельный участок, на первый взгляд кажется, что выделение из договора аренды помещения платы за земельный участок невозможно. В связи с этим повсеместно стороны договора аренды помещения пользуются правилом пункта 2 статьи 654 ГК РФ: "Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором".

Допустим, стороны договора аренды помещения все же решили воспользоваться названным правом - предусмотреть иное в договоре аренды помещения и выделить плату за пользование земельным участком из платы за аренду помещения. Удастся ли им это?

Рассмотрим возможные варианты выделения платы за пользование земельным участком из арендной платы за помещение:

1) субаренда части земельного участка, но при уже известном отсутствии критериев выделения земельного участка в натуре для арендатора помещения и указанном подходе Президиума ВАС к толкованию ст. 607 это невозможно;

2) действовать по аналогии с куплей-продажей, то есть вступить в договор со множественностью лиц в обязательстве, но п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ позволяет это сделать только собственникам помещений в здании;

3) сервитут, но согласно ст. 27 Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, то есть стороной, устанавливающей сервитут, не может быть арендатор земельного участка.

Возможен единственный, на мой взгляд, вариант - это предусмотреть оплату земельного платежа путем перевыставления счетов по аналогии с перевыставлением счетов за коммунальные услуги.

Проблема третья. В связи с тем, что арендная плата за землю находится в прямой зависимости от целевого использования земельного участка и вида осуществляемой на нем деятельности, размеры земельных платежей арендодателя и арендатора помещения могут не совпадать. В связи с этим арендодатель помещения несет риски санкций, которые контролирующие органы могут применить к нему за нецелевое использование земельного участка.

Какова зависимость арендной платы за землю от целевого использования земельного участка?

Это можно увидеть на примере московских норм, определяющих составляющие арендной платы за землю. Анализ нормативно-правовых актов г. Москвы, связанных с установлением размера арендной платы, показывает, что ставка арендной платы складывается из площади земельного участка, перемноженной на:

1) базовую ставку арендной платы по Москве - 180000 руб. за гектар, с учетом коррекции в зависимости от категории арендатора земельного участка и целевого использования земельного участка (см.: распоряжение мэра Москвы N 285-РМ от 2 апреля 1999 года и распоряжение мэра Москвы N 1159-РМ от 26 декабря 2001 года);

2) поправочный коэффициент территориально-экономической зоны (см.: приложение 4 распоряжения мэра Москвы N 980-РМ от 25 сентября 1998 года);

3) повышающий коэффициент (см.: приложение 5 распоряжения мэра Москвы N 980-РМ от 25 сентября 1998 года).

Давайте сравним размеры земельных платежей собственника зданий, расположенных на неделимом земельном участке, и арендаторов, находящихся в этих зданиях и занимающихся различными видами деятельности, отличными от вида деятельности арендодателя (рис. 2).

┌────────────┐ ┌─────────┬──┬────────────┐ ┌─────────────┐

│Коммерческий├─┼>Здание 1│ │ 2 этаж <──┼─┤Общественная │

│ банк │ ├─────────┘ │ │ │организация │

└────────────┘ │ └───────┬────┤ └─────────────┘

│ │ │ ┌──────────────────┐

│ <────┼────┼─┤Арендатор ЗУ - │

│ │ │ │организация │

├───────┐ │ │ │промышленности ГУП│

│ │ │ │ └──────────────────┘

│Здание │ ┌────────┼────┤ ┌─────────┐

│ 2 │ │Здание 3│ <─┼─┤Нотариус │

└───────┴───┴────────┴────┘ └─────────┘

На представленном рисунке изображен земельный участок, находящийся в государственной собственности и переданный в аренду организации промышленности - государственному унитарному предприятию (ГУП). На земельном участке расположены три здания, принадлежащие ГУПу: здания 1, 2, 3. В зданиях 1 и 3 располагаются арендаторы. Здание 1 сдано в аренду коммерческому банку. Второй этаж левого крыла здания 3 занимает арендатор - общественная организация. Одно из помещений первого этажа здания 3 занимает нотариус.

Сравнивая арендные платежи организации промышленности ГУПа, которому принадлежат здания и арендаторов здания 1, и помещений здания 3 можно отметить следующее. Ставка арендной платы за земельный участок арендатора земельного участка - организации промышленности ГУП равна 108000 рублей за гектар в год, то есть 60% от базовой ставки арендной платы за землю (180000 руб. за га в год) (см.: пункт 19 приложения 1 распоряжения мэра Москвы N 285-РМ). Ставки земельных платежей арендаторов помещений не совпадают со ставкой земельного платежа арендодателя. Так, например, общественная организация платит 54000 рублей за гектар в год, то есть 30% от базовой ставки арендной платы за землю (см.: пункт 10 приложения 1 распоряжения мэра Москвы N 285-РМ). Коммерческий банк и нотариальная контора платит по 540000 рублей за гектар в год, то есть 300% от базовой ставки арендной платы за землю (см.: пункт 24 и 25 приложения 1 распоряжения мэра Москвы N 285-РМ).

Таким образом, арендодатель предоставил в аренду помещения лицам, виды деятельности которых не совпадают с целевым назначением земельного участка под зданиями. В этом случае возможно применение санкций к арендодателю (ГУПу).

Какие санкции могут быть применены к собственнику здания, если виды деятельности арендаторов помещений в здании отличаются от целевого назначения земельного участка, предоставленного собственнику здания в аренду?

К собственнику могут быть применены следующие санкции:

1) неустойка, установленная в договоре аренды земельного участка, то есть увеличение арендной платы вдвое;

2) увеличивающий коэффициент в зависимости от площади, используемой не по назначению (см.: пункт 7 приложения 5 распоряжения мэра Москвы N 980-РМ);

3) расторжение договора аренды помещения.

Гражданским кодексом РФ прямо установлено получение согласия собственника земельного участка на его использование не по назначению. Так, пункт 3 статьи 652 ГК РФ определяет: "Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка (то есть государства в лице исполнительного органа), если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка".

Иными словами, аренда здания, помещения в нем без согласия собственника земельного участка является основанием расторжения договора аренды помещения в случае, если деятельность арендатора противоречит цели использования земельного участка;

4) административный штраф по статье 7.10 Кодекса РФ об административных правонарушениях (Самовольная переуступка права пользования землей, недрами, участком лесного фонда и т.д.) за несогласование с собственником земельного участка договора аренды помещения, если деятельность арендатора помещения противоречит цели использования земельного участка. Применение указанной статьи влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда;

5) административный штраф по статье 8.8 КоАП (Использование земель не по целевому назначению).

Использование земель не по целевому назначению, а равно невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель... влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1000 руб.; на должностных лиц - от 1000 до 2000 руб.; на юридических лиц - от 10000 до 20000 руб.

В связи с этим, идеальной формулировкой целевого назначения земельного участка, передаваемого собственнику зданий в аренду, является следующая формулировка: "земельный участок передается для целей использования зданий и сооружений, находящихся на нем".

Рассмотрим практику применения отдельных санкций.

ОАО "Автобемби" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным и отмене постановления заместителя главного государственного инспектора г. Москвы по использованию и охране земель о привлечении Общества к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ за использование земли не по целевому назначению с наложением штрафа в размере 15000 рублей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 25.08.03, в удовлетворении заявления отказано.

Оспариваемым постановлением Москомзема ОАО "Автобемби" привлечено к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ за нецелевое использование земельного участка, предоставленного на основании договора краткосрочной аренды. Судом было установлено, что согласно п. 1.1 договора земельный участок Обществу предоставлен для эксплуатации зданий под административные цели, ремонтные мастерские и открытые стоянки грузового автотранспорта.

Тем не менее часть земельного участка, предоставленного под открытые стоянки грузового автотранспорта, используется сторонней организацией на основании договора с ОАО "Автобемби" под размещение открытой, охраняемой стоянки легковых автомобилей.

Отказывая в признании незаконным и отмене постановления Москомзема, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что поскольку целью использования участка, определенной договором, является стоянка грузового автотранспорта, то размещение на занимаемом заявителем земельном участке стоянки легковых автомобилей является нецелевым использованием земли.

Однако судами не принято во внимание, что использование заявителем земельного участка под стоянку именно грузового автотранспорта является гражданско-правовым условием договора от 25.12.01 N М-04-505135, за нарушение которого ОАО "Автобемби" в силу п. 1 ст. 1 ГК РФ не может быть привлечено к административной ответственности.

В то же время, как следует из решения и постановления суда, само целевое использование земельного участка - под размещение автостоянки - ОАО "Автобемби" не нарушено. На участке находится стоянка легковых автомобилей.

В связи с этим в действиях ОАО "Автобемби" отсутствует событие административного правонарушения, предусмотренное ст. 8.8 КоАП РФ.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 30.7 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении подлежит отмене, в том числе при отсутствии события административного правонарушения (Постановление ФАС МО от 10.12.03 N КА-А40/9842-03).

Следующее дело.

Московский технический университет (МТУ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании постановления Москомзема, касающегося привлечения к административной ответственности на основании статей 7.10, 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП).

Решением в удовлетворении требования заявителя отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Законность решения и постановления проверена арбитражным судом кассационной инстанции. Установлено следующее.

Постановлением Москомзема от 17.06.03 Московский государственный институт радиотехники, электроники и автоматики (технический университет) привлечен к административной ответственности на основании статей 7.10 и 8.8 КоАП, соответственно, за самовольную переуступку права пользования землей и использование земель не по целевому назначению.

Для завершения строительства комплекса зданий и последующей их эксплуатации Московскому техническому университету распоряжением префекта Западного административного округа города Москвы передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок общей площадью 35,7821 кв. м.

На части этого земельного участка площадью 195 кв. метров размещены шиномонтаж, контейнеры, летнее кафе, принадлежащие третьему лицу, что подтверждается материалами дела и заявителем не отрицалось. Основанием для занятия названного земельного участка послужили договоры на аренду нежилых помещений, заключенные между третьим лицом и МТУ, которые не были согласованы с Москомземом, что влечет за собой ответственность, предусмотренную статьей 7.10 КоАП. Поскольку земельный участок площадью 195 кв. метров на момент проверки использовался не в целях завершения строительства комплекса зданий института и дальнейшей их эксплуатации, в действиях МТУ содержатся признаки административного правонарушения, предусмотренного статьей 8.8 КоАП. Таким образом, законные основания для привлечения технического университета к административной ответственности на основании статей 7.10, 8.8 КоАП имелись.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил: решение, постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, а кассационную жалобу МТУ - без удовлетворения (Постановление ФАС МО от 11.02.04 N КА-А40/195-04).

Вот почему при таком количестве санкций собственник здания (арендодатель), помещения, находящегося на земельном участке, принадлежащем государству, часто задумывается о том, как бы избежать оформления своих отношений с собственником земли, то есть постараться уйти от договора аренды и приобрести земельный участок в собственность, если собственник один, или в общую долевую собственность, если собственников несколько.

Проблема четвертая. Попытка контролирующих органов (государственных земельных инспекций) заставить арендатора здания заключить договор аренды земельного участка.

Так, в Постановлении ФАС МО от 13.01.2004 N КА-А40/10776-03 речь идет об арендаторе, которому Департамент имущества г. Москвы передал здание в аренду, а Москомзем применил санкцию ст. 7.1 КоАП, считая, что арендатор здания обязан заключить договор аренды земельного участка. Выводы первой и апелляционной инстанций следующие:

С момента заключения договора аренды здания у Общества возникло только право на владение и пользование соответствующим земельным участком, которое должно быть реализовано посредством заключения Обществом договора аренды земельного участка. Отсутствие такого договора свидетельствует о наличии события административного правонарушения. Вина Общества в совершении административного правонарушения заключается в том, что им не были приняты меры, направленные на оформление в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Однако, делает вывод уже кассационная инстанция, арбитражным судом не учтено, что в соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Обществом, как установлено арбитражным судом, используется та часть земельного участка, которая занята зданием.

Договором аренды арендодателем, являющимся собственником земельного участка, передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок не определено.

Условия об аренде земельного участка в данном случае производны от права на арендуемое здание.

Таким образом, арбитражный суд при толковании п. 2 ст. 652 ГК РФ отметил, что в случае, когда арендодатель здания является собственником земельного участка (в данном случае собственник - государство), то договор аренды земельного участка не заключается, если договором аренды здания не определено передаваемое арендатору право на земельный участок.

Здесь предполагается, что Департамент имущества г. Москвы, который передал здание в аренду, не имеет договора аренды земельного участка, так как арендовать землю у себя самого государство не может.

В связи с этим напрашивается интересный вывод. Если государственное унитарное предприятие (ГУП) не имеет договора аренды земельного участка и в то же время является арендодателем здания, то арендатора здания также нельзя обязать заключать договор аренды земельного участка под арендованной недвижимостью, так как земля, переданная ГУПу государством в хозяйственное ведение, является государственной собственностью и собственники земли и здания совпадают.

Depositphotos.com / mak_nt

Аренда земельного участка и невозможность его использования

Можно ли отказаться от оплаты имущества, переданного в аренду, если его использование невозможно для тех целей, которые стояли перед арендатором при заключении договора? Здравый смысл подсказывает положительный ответ на этот вопрос, ведь если вещь нельзя использовать, то за что тогда платить? Однако как оказалось, ответ на этот вопрос не так прост, как может показаться на первый взгляд.

Постановление ФАС Центрального округа от 07.08.2013 г. по делу №А09-9900/2012.

Из материалов дела.

Организация заключила договор аренды земельного участка с муниципалитетом для строительства многоэтажного жилого дома. Однако приступив к строительным работам, выяснилось, что строительству мешают инженерные сети и коммуникации, которые организации пришлось переносить самостоятельно и за свой счет. Потратив на это 10 месяцев, организация приступила к строительству дома. При этом, если затраты на перенос сетей удалось взыскать с арендодателя через суд, отказаться от внесения арендной платы за период неиспользования участка по назначению, не удалось. Суды двух инстанций взыскали арендную плату за весь период действия договора.

Позиция кассации.

1. Несмотря на то, что в ст. 612 ГК РФ перечислены действия, которые может предпринять арендатор, в случае, если арендодатель передает имущество, которое невозможности использовать, у арендатора есть возможность отказаться от оплаты аренды, сославшись на общие положения ГК (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).

2. У муниципалитета, как у арендодателя существует встречная обязанность по предоставлению земельного участка, который возможно использовать в соответствии с целями, указанными в договоре аренды. В случае, нарушения этой обязанности, у арендатора возникает право также отказаться от исполнения договора в части внесения платы.

3. Следовательно, муниципалитет может требовать арендную плату только с того периода, когда использование земельного участка для строительства дома стало возможным фактически.

Комментарий.

1. По сути, если следовать логике судов, выносивших судебные акты о взыскании арендной платы, у организации был один способ для устранения возникшей ситуации - это требовать досрочного расторжения договора. Однако необходимо учитывать, что ч. 2 ст. 328 ГК Ф предоставляет арендатору возможность приостановить оплату до устранения препятствий в пользовании.

2. В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, содержащейся в Постановлении Президиума от 09.04.2013 г. по делу № 13689/12 арендодатель может требовать взыскания арендной платы только за период, когда арендодателем была обеспечена фактическая возможность, использования земельного участка по назначению.

3. При этом, надо понимать, что речь идет не о том, что какой-то участок не подошел конкретному застройщику, в таком случае, усматривается и оплошность самого арендатора, ведь он мог предвидеть возможность препятствий к строительству. В данном случае, невозможность использования выяснилась при подготовке к строительству, и наличие коммуникаций было неизвестно арендатору, но отнюдь не муниципалитету.

Отдельные вопросы судебной практики по спорам о взыскании платы за пользование земельными участками

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Несмотря на то что после введения в действие указанного Кодекса ускорился процесс приватизации земельных участков, часть земли в Российской Федерации по-прежнему находится в государственной и муниципальной собственности. В арбитражных судах практически нет споров о плате за пользование земельными участками, находящимися в частной собственности. Вместе с тем споры, касающиеся платы за пользование государственными и муниципальными землями, составляют значительное количество в судах всех регионов Российской Федерации, и по данной категории дел имеется множество проблем, которые по-разному толкуются как землепользователями, так и судами различных инстанций.

Некоторые из этих наиболее часто встречающихся в практике Арбитражного суда Северо-Западного округа проблем будут освещены в настоящей статье.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 и пункте 1 статьи 65 ЗК РФ закреплен принцип платности землепользования, в соответствии с которым формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. При этом в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог уплачивают лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Остальные землепользователи должны платить за пользование государственной (муниципальной) землей арендную плату. Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что если арендуемые земельные участки находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, то порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли устанавливаются соответственно Правительс твом Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 17.11.2011 N 73, в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73), приведены разъяснения, касающиеся вопроса о том, каким образом применяются регулируемые ставки арендной платы за публичные земли применительно к договорам, заключенным до и после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ). Так, в названном пункте указано, что государственное регулирование арендной платы применяется к договору аренды, который заключен до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительство Российской Федерации приняло Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).

Названным Постановлением в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 N 697 установлено шесть основных принципов определения арендной платы за публичные земли на территории Российской Федерации: экономической обоснованности; предсказуемости расчета размера арендной платы; предельно допустимой простоты расчета арендной платы; недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки; учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности и защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; запрета необоснованных предпочтений.

Данные принципы обязательны к применению исполнительными органами Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами муниципального управления.

Следует отметить, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 N 1120 внесен ряд значительных изменений в Постановление N 582. Эти изменения вступили в силу с 1 марта 2015 года. Существенной является конкретизация принципа запрета необоснованных предпочтений. До указанной даты этот запрет заключался в том, что не может различаться порядок расчета размера арендной платы за аналогичные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Уточнения касаются следующего: эти земельные участки должны принадлежать соответствующему публично-правовому образованию.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации в Постановлении N 582 определило предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Эти ставки являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных ситуациях всеми публичными образованиями, за исключением случаев, когда иные ставки установлены федеральными законами. На данное обстоятельство указано в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 и от 02.04.2013 N 14902/12.

В пункте 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582 (далее - Правила определения арендной платы), установлены четыре способа определения размера арендной платы за федеральные земли: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Если согласно названным Правилам арендная плата за земельный участок подлежит определению в соответствии с одним из указанных способов, то другие способы при расчете арендной платы применяться не могут, даже если стороны при заключении договора аренды публичных земель согласовали иной механизм определения арендной платы.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы (арендной платы или неосновательного обогащения) за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, арбитражные суды проверяют возражения арендаторов и землепользователей, касающиеся вопроса соответствия установленных федеральным, государственным или муниципальным органом размеров платы за землю основным принципам и предельным ставкам, определенным в Постановлении N 582, либо ставкам, предусмотренным соответствующими законами.

В том случае, если при рассмотрении спора о взыскании платы за пользование земельным участком или спора, касающегося правомерности расчета арендной платы, направленного арендатору, суды установят, что определенный федеральным органом, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципальным органом размер ставки арендной платы не соответствует основным принципам и предельным ставкам за аналогичные земли, указанным в Постановлении N 582, плата подлежит взысканию в размере, установленном данным Постановлением или федеральным законом, если таковой имеется для определенной категории земель или землепользователей.

Так, при рассмотрении дела N А66-3960/2013 по иску общества - арендатора земельного участка, находящегося в федеральной собственности и предоставленного для жилищного строительства, о признании недействительными расчетов арендной платы на 2011 и 2012 годы, определенных арендодателем - Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) в Тверской области на основании отчетов о рыночной стоимости годовой арендной платы и направленных истцу, арбитражные суды трех инстанций удовлетворили иск, исходя из следующего.

Установленный Постановлением N 582 принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Подпунктом "д" пункта 3 Правил определения арендной платы предусмотрено, что при предоставлении земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном ЗК РФ, арендная плата не может превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Так как жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, то при аренде земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, арендная плата за такие участки не может превышать размеров, установленных в подпунктах "г" и "д" пункта 3 Правил определения арендной платы, то есть 2% от кадастровой стоимости земельного участка (с учетом положений пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в отношении сроков строительства).

Поскольку материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок был предоставлен под жилищное строительство по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, на участке ведется строительство жилого дома, суды пришли к выводу о том, что установление после введения в действие Постановления N 582 арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям ЗК РФ, Закона N 137-ФЗ и Постановлению N 582.

Несмотря на то что с 2005 года земельные участки для жилищного строительства подлежат предоставлению в аренду без предварительного согласования места размещения объекта и, как правило, на торгах, есть немало споров по аренде земельных участков, предоставленных для жилищного строительства до 30 декабря 2007 года по процедуре предварительного согласования места размещения объекта по правилам, предусмотренным пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Данной нормой регламентированы следующие особенности определения арендной платы за указанные земельные участки: ежегодная арендная плата устанавливается в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечен ии трех лет с даты заключения договора.

Таким образом, арендная плата по договорам аренды земельных участков, заключенным по правилам пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, должна рассчитываться в соответствии с указанными повышающими коэффициентами, если жилые дома не были введены в эксплуатацию в надлежащий срок, а не в пределах 2% от кадастровой стоимости, как указано в подпункте "д" пункта 3 Правил определения арендной платы.

При рассмотрении по делу N А21-10329/2013 иска администрации городского округа "Город Калининград", заявленного к двум обществам, о признании ничтожным условия договора от 26.06.07 аренды предоставленного для жилищного строительства земельного участка, касающегося размера арендной платы, определенного с учетом ставки арендной платы и повышающего коэффициента 0,7%, суд первой инстанции отказал в иске. Суд посчитал, что поскольку вина ответчиков в нарушении сроков строительства отсутствует, то не имеется оснований для применения расчета арендной платы по правилам пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, на который сослался истец.

Апелляционный суд посчитал выводы суда первой инстанции ошибочными, отменил решение и признал спорное условие договора аренды недействительным как не соответствующее требованиям пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Апелляционный суд указал, что поскольку на спорном земельном участке, предоставленном в аренду для жилищного строительства по правилам пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении трех лет со дня заключения договора аренды, то применение при расчете арендной платы иных правил, нежели предусмотрено указанной нормой, то есть без применения повышающих коэффициентов, недопустимо. Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляционного суда.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ и пунктом 7 Правил определения арендной платы предусмотрено применение повышающего коэффициента при расчете арендной платы по договорам аренды публичных земель, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), в том случае, если по истечении трех лет с даты предоставления участка объект не введен в эксплуатацию.

В судебной практике часто возникает вопрос, вправе ли субъект Российской Федерации установить повышенный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в его собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные для строительства нежилых объектов, если эти объекты не введены в эксплуатацию по истечении более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка (с учетом срока, указанного в пункте 3 статьи 65 ЗК РФ).

Ответ на данный вопрос зависит от того, на каком основании и в каком порядке земельный участок предоставлен в аренду для строительства нежилых объектов.

Если земельный участок, предоставленный в аренду для строительства нежилых объектов, относится к землям, речь о которых идет в пункте 3 Правил определения арендной платы (например, по процедуре предварительного согласования места размещения объекта), то размер арендной платы не может превышать пределов, указанных в названном пункте.

В остальных случаях субъект Российской Федерации вправе установить повышенный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в его собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории этого субъекта, предоставленные в аренду для строительства нежилых объектов, которые не введены в эксплуатацию по истечении указанного периода с даты заключения договора.

Такое право субъектов Российской Федерации основано на положениях пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которому порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также на положениях подпункта "д" пункта 2 статьи 21 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", согласно которому высшим исполнительным органам государственной власти субъектов Российской Федерации предоставлено право управлять и распоряжаться собственностью субъекта Росс ийской Федерации.

Данный вывод сделан в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2014 N 16-АПГ14-5, которым оставлено без изменения решение Волгоградского областного суда об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим пункта 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденного Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, установившего повышающий коэффициент при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства нежилых объектов, в случае нарушения сроков ввода таких объектов в эксплуатацию.

При рассмотрении дел N А13-12084/2013 и А13-13799/2013 по искам Комитета управления имуществом города Череповца о взыскании задолженности по арендной плате с арендаторов земельных участков, расположенных в городе Череповце и предоставленных в аренду для строительства нежилых объектов, суды трех инстанций исходили из следующих обстоятельств: спорные участки предоставлены для строительства нежилых объектов (бизнес-центра и автоцентра); доказательств того, что эти участки относятся к землям, указанным в пункте 3 Правил определения арендной платы, не представлено; поскольку нежилые объекты не введены в эксплуатацию по истечении пяти лет с момента предоставления участков в аренду для строительства, истец обоснованно применил при расчете арендной платы повышающий коэффициент 6, указанный в приложении к Постановлению правительства Вологодской области от 17.12.2012 N 1499 и установленный для земельных участков по истечении пяти лет с момента предоставления их для строительства.

Следует отметить, что установление указанных повышающих коэффициентов направлено на борьбу с так называемыми долгостроями, для того чтобы застройщики эффективно использовали публичные земли, предоставленные им для строительства.

Согласно подпункту "д" пункта 3 Правил определения арендной платы размер арендной платы за земельный участок, право аренды на который возникло в результате переоформления в соответствии с законодательством Российской Федерации, составляет 2% от кадастровой стоимости участка. При этом иной порядок определения арендной платы за указанные земли не может применяться.

Соответствие указанного подпункта пункта 3 Правил определения арендной платы законодательству, имеющему юридическую силу, а именно части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", было предметом рассмотрения ВАС РФ, который решением от 16.08.2013 N ВАС-3889/13 отказал в удовлетворении заявления общества о признании указанного подпункта недействующим. В обоснование своего заявления общество ссылалось на то, что оспариваемой нормой создано преимущество по размеру арендной платы для лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, перед иными арендаторами, имеющими в пользовании земельные участки такой же категории и вида разрешенного использования. ВАС РФ указал, что подпункт "д" пункта 3 Правил определения арендной платы установлен на основании акта, имеющего юридическую силу, - пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которому юридические лица, указанные в данной норме, обязаны переоформить право постоянного (б ессрочного) пользования земельным участком на право аренды, при этом годовой размер арендной платы не должен превышать 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

При рассмотрении по делу N А66-12863/2013 иска общества к Территориальному управлению Росимущества в Тверской области о признании недействительным приложения "Расчет арендной платы на 2012 год" к договору от 20.02.09 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности и застроенного производственными объектами, суд первой инстанции отказал в признании недействительным указанного расчета, которым размер арендной платы определен исходя из рыночной стоимости земельного участка. Апелляционный суд, руководствуясь статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 65 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск по следующим основаниям. Поскольку спорный земельный участок был предоставлен правопредшественнику истца в аренду в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, то в соответствии с подпунктом "д" пункта 3 Правил определени я арендной платы арендная плата за такой участок подлежит расчету в размере 2% от кадастровой стоимости, а не исходя из рыночной стоимости участка. Суд кассационной инстанции признал выводы апелляционного суда правильными, соответствующими нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.

Аналогичные выводы, касающиеся порядка расчета арендной платы за земельные участки, право аренды в отношении которых возникло в результате переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования, сделаны при рассмотрении арбитражными судами трех инстанций дел N А05-1876/2013, А26-7955/2013 и А66-5723/2012.

Подпунктом "г" пункта 3 Правил определения арендной платы установлено, что в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, арендная плата устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

В пункте 5 статьи 27 ЗК РФ приведен перечень земельных участков, ограниченных в обороте. К таким землям относятся в числе прочих земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров (подпункт 7).

В пункте 5 Правил определения арендной платы указано, что арендная плата в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития).

Между тем Минэкономразвития утвердило ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных (занятых) для размещения аэродромов и аэропортов, только Приказом от 26.10.2011 N 597.

Суды трех инстанций при рассмотрении дела N А56-1709/2013 по иску предприятия к Территориальному управлению Росимущества в Санкт-Петербурге о признании недействительным условия договора о расчете арендной платы за земельный участок, предоставленный для размещения объектов недвижимости, входящих в единую систему организации воздушного движения, пришли к следующим выводам: арендная плата за земли, переданные в аренду для размещения аэродромов и аэропортов, за период до утверждения ставок Минэкономразвития подлежала исчислению на основании подпункта "г" пункта 3 Правил определения арендной платы, то есть в размере 1,5% от кадастровой стоимости с учетом положений пункта 9 названных Правил. Поскольку расчет арендной платы был осуществлен ответчиком с нарушением названного нормативно-правового акта, суды признали требования истца обоснованными.

В Российской Федерации имеется значительное количество земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены трубопроводы нефти, газа и нефтепродуктов. В практике арбитражных судов не было единства по вопросу о том, к какой категории земель относятся указанные земельные участки, ограничены ли они в обороте как земли транспорта и каким образом рассчитывать за эти участки арендную плату: в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 Правил определения арендной платы как для участков, ограниченных в обороте, в размере 1,5% кадастровой стоимости или в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ как для участков, занятых линейными объектами, в размере 2% кадастровой стоимости.

При рассмотрении споров по делам N А13-18181/2011 и А13-18184/2011 между обществом и Территориальным управлением Росимущества в Вологодской области о внесении изменений в договоры аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков, предоставленных для размещения линейных объектов по транспортировке газа, арбитражный суд первой инстанции решениями от 28.09.2012, оставленными без изменения Постановлениями апелляционного суда от 23.11.2012 и от 19.11.2012, признал неправильными как довод общества о том, что арендованный участок относится к землям транспорта и ограничен в обороте, поэтому арендная плата подлежит расчету в размере 1,5% от кадастровой стоимости, так и довод Территориального управления Росимущества в Вологодской области о том, что поскольку право аренды на спорный участок, не ограниченный в обороте, возникло не в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, то расчет арендной платы должен быть определен исходя из рыночной стоимости учас тка. Определяя размер арендной платы по спорным договорам, суды пришли к выводу о том, что земли, занятые объектами трубопроводного транспорта, не относятся к ограниченным в обороте; арендная плата за использование таких участков установлена пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не может превышать 2% кадастровой стоимости этих участков независимо от того, заключен ли договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования или нет. Кассационная инстанция оставила указанные судебные акты первой и апелляционной инстанций без изменения.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.04.2013 N 14902/12 со схожими обстоятельствами подтверждена правомерность приведенных выводов.

Президиум ВАС РФ сформировал следующую правовую позицию.

Согласно подпункту 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ к числу ограниченных в обороте земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, относятся земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта. Между тем собственники трубопроводов нефти, газа и нефтепродуктов являются организациями топливно-энергетического комплекса, а не организациями транспорта. Следовательно, земли, на которых расположены такие трубопроводы, не подпадают под действие подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ и не признаются ограниченными в обороте. Арендная плата за использование земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), установлена пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, то есть непосредственно федеральным законом, и не может превышать 2% кадастровой стоимости этих участков.

Постановлением N 582 предусмотрено, что арендная плата за публичные земли может быть определена на основании кадастровой стоимости земельных участков. Во многих субъектах Российской Федерации в нормативных правовых актах, регламентирующих порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов, и за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, установлен механизм (формула) расчета арендной платы с использованием размера кадастровой стоимости или удельного показателя кадастровой стоимости. Изменение арендной платы в таких договорах возможно в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются нормативно-правовым актом уполномоченного органа субъекта Российской Федерации. В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета вносит сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган в установленном Законом порядке документов, в том числе на основании нормативн ого правового акта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель.

В судебной практике возник следующий вопрос: в случае утверждения региональным нормативно-правовым актом новой величины кадастровой стоимости земельных участков с какого момента арендаторы по договорам аренды земельных участков, в которых регулируемая арендная плата рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельных участков, должны вносить арендную плату в новом размере - с момента вступления в силу нормативного правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель; с момента внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости или с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (пункт 9 Правил определения арендной платы)?

Арбитражные суды по-разному подходили к решению приведенной проблемы.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.02.2014 N 15534/13 сформулировал следующую правовую позицию.

На основании пункта 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При изменении одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка) арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного изменения.

Таким образом, при исчислении арендной платы за участки, находящиеся в публичной собственности, новый показатель кадастровой стоимости применяется с момента вступления в силу нормативного правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель, и арендатор обязан вносить арендную плату в новом размере еще до внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Суды трех инстанций рассмотрели несколько дел по искам администрации города Вологды (далее - администрация) к обществу о взыскании задолженности по арендной плате за 2013 год по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, предоставленных для жилищного строительства (дела N А13-9457/2013, А13-9459/2013, А13-9460/2013, А13-9462/2013 и А13-9465/2013). Арендная плата по этим договорам рассчитывалась по ставке, определенной нормативным правовым актом правительства Вологодской области исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Администрация с января 2013 года рассчитала арендную плату в соответствии с условиями договоров с учетом ставки арендной платы за пользование земельным участком, установленной Постановлением правительства Вологодской области от 17.12.2012 N 1499 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2013 год", исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной постановлением правительства Вологодской области от 30.12.2009 N 2154 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области" и Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012 N 206 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель на селенных пунктов Вологодской области". Общество, возражая против заявленных требований, полагало, что поскольку нормативно-правовой акт, которым утверждены результаты новой кадастровой оценки земель, вступил в действие 18 января 2013 года, то по аналогии с нормами налогового законодательства новая кадастровая стоимость должна применяться при расчете арендной платы только с 1 января 2014 года.

Арбитражные суды признали доводы общества несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права и взыскали долг по арендной плате в размере, рассчитанном администрацией. Суды, руководствуясь статьей 65 ЗК РФ, статьей 424 ГК РФ , а также разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, исходили из того, что размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен и определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды; арендодатель по договору вправе требовать внесения арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без внесения изменений в договор; новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При этом суды указали, что в данном случае размер арендной платы по заключенным сторонами договорам рассчитывался исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициентов. В связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков арендодатель правомерно при расчете арендной платы применил новую кадастровую стоимость с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта, который определяется датой опубликования этого нормативного акта.

Следует отметить, что определениями Верховного Суда Российской Федерации обществу отказано в передаче кассационных жалоб по указанным делам для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Арбитражные суды Поволжского и Уральского округов также придерживаются вышеприведенной позиции.

В практике арбитражных судов длительное время не было единства по следующему вопросу: если арендатор находящегося в публичной собственности земельного участка заключил договор купли-продажи этого участка и уплатил выкупную цену публичному собственнику (арендодателю), должен ли покупатель, несмотря на прекращение договора аренды, вносить арендную плату до момента государственной регистрации его права собственности на участок?

Ряд арбитражных судов, в том числе и Федеральные арбитражные суды Волго-Вятского, Северо-Западного, Северо-Кавказского, Центрального округов, придерживались позиции, согласно которой в силу статьи 414 ГК РФ после заключения договора купли-продажи арендуемого участка и полной оплаты выкупной цены изменяются основания владения и пользования этим участком, прекращаются как договор аренды этого участка, так и обязанность покупателя перечислять арендную плату.

Приведенная проблема была разрешена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 N 8472/11 и в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 73.

ВАС РФ, проанализировав положения подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, в соответствии с которыми любое использование земли осуществляется за плату в виде арендной платы и земельного налога, пришел к выводу о том, что за покупателем - бывшим арендатором, который до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога, сохраняется обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды, а следовательно, стороны ввиду платности землепользования не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Арбитражный суд при рассмотрении дела N А56-28814/2013, руководствуясь статьей 65 ЗК РФ, , 614 ГК РФ и разъяснениями, приведенными в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, удовлетворил иск администрации муниципального образования и взыскал с индивидуального предпринимателя арендную плату за пользование земельным участком в период после заключения договора купли-продажи арендованного ответчиком участка до государственной регистрации права собственности покупателя на этот участок. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение суда первой инстанции без изменения.

По делу N А66-5135/2012 арбитражные суды трех инстанций при аналогичных обстоятельствах также взыскали в пользу Территориального управления Росимущества в Тверской области с общества плату за пользование земельным участком, поскольку обязательство ответчика по внесению арендной платы прекратилось только с момента государственной регистрации его права собственности на участок. Тот факт, что между сторонами имелся спор, касающийся выкупной цены по договору купли-продажи земельного участка, не может служить основанием для освобождения общества от обязанности платить за аренду.

В том случае, если какое-либо лицо без правовых оснований пользовалось земельным участком, находящимся в публичной собственности, в силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ оно обязано уплатить за пользование этим участком. Длительное время не было однозначного ответа на вопросы, в каком виде и размере должна быть осуществлена плата за такое пользование, освобождается ли лицо, неосновательно пользующееся земельным участком, от уплаты собственнику земельного участка неосновательного обогащения в размере арендной платы, если оно уплатило в соответствующий бюджет денежные средства, названные таким лицом земельным налогом.

Особенно часто данные вопросы возникают в случаях, когда собственники зданий, строений и сооружений не оформляют прав на земельные участки под принадлежащими им объектами недвижимости.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 12790/13 сформулирована правовая позиция о том, что в подобных случаях имеет место фактическое пользование земельным участком, поэтому правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются и статьи , и 65 ЗК РФ. В названном Постановлении указано следующее: установленные законодательством правила внесения платы за пользование землей исключают возможность землепользователя по собственному усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату или неосновательное обогащение), и самостоятельно выбирать управомоченное на получение этой платы лицо и ее размер; в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельного участка и не владеющие им на праве постоянного (бессрочного) пользования, не относятся к пл ательщикам земельного налога; неосновательное обогащение за пользование без надлежащего оформления прав земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, взыскивается в судебном порядке по искам органов, уполномоченных от имени собственника распоряжаться соответствующими землями на основании земельного законодательства.

Таким образом, с лица, пользующегося без правовых оснований публичным земельным участком, по иску уполномоченного на распоряжение таким участком государственного или муниципального органа подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере арендных платежей, установленных в период пользования нормативными правовыми актами уполномоченных органов, регулирующих порядок исчисления арендной платы за пользование земельными участками, с учетом положений Постановления N 582. При этом для удовлетворения такого иска не имеет правового значения факт перечисления ответчиком в какой-либо бюджет денежных средств, именуемых им земельным налогом.

Арбитражный суд Северо-Западного округа при рассмотрении кассационной жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - министерство) на решение суда первой инстанции и Постановление апелляционного суда по делу N А66-16077/2013 об отказе министерству в иске к обществу о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором расположено здание ответчика, руководствуясь вышеприведенной правовой позицией ВАС РФ, отменил названные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции признал неверными, не соответствующими установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права выводы судов о том, что к обществу, которое приобрело у компании по договору купли-продажи от 04.06.2003 здание, расположенное на спорном участке, перешло право постоянного (бессрочного) пользования участком и что, несмотря на отсутствие государственной регистрации такого права, общество должно платить земельный налог. Суд кассационной инстанции указал, что общество не относится к лицам, которым в силу статьи 20 ЗК РФ земельные участки могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования, такое право не было зарегистрировано за обществом, не является ранее возникшим и не приобретено им в порядке универсального правопреемства. Общество, как собственник объекта недвижимости, вправе пользоваться земельным участком на основании договора аренды или приватизировать его по правилам статьи 36 ЗК РФ. Поскольку общество не оформило право пользования земельным участком, министерство вправе заявить в суд требование о взыскании с ответчика неосновательно сбереженных денежных средств за фактическое пользование землей по правилам статьи 1102 ГК РФ в размере арендной платы, установленной соответствующими нормативно-правовыми актами уполномоченных органов Тверской области. Ввиду того что суды первой и апелляционной инстанций не проверяли представленный истцом расчет неосновательного обогащения, кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение.

Правомерность вышеприведенной позиции подтверждена Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 14.11.2014 N 305-ЭС14-442.

Уполномоченный орган государственной власти или орган муниципального управления, обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельными участками, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) должен доказать, что ответчик приобрел или сберег за счет истца на сумму, указанную в иске, а именно: представить доказательства того, что ответчик пользуется земельным участком той площади, за которую начислено неосновательное обогащение, а также обосновать расчет со ссылкой на нормативно-правовые акты, которыми регулируется арендная плата за землю в соответствующем регионе.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа отменил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционного суда по делу N А44-4011/2013, которыми удовлетворен иск Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области (далее - департамент) о взыскании с общества неосновательного обогащения в размере арендной платы, возникшего на стороне ответчика в связи с использованием без правовых оснований земельного участка площадью 21549 кв. м, находящегося в собственности Новгородской области. Суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованными как довод департамента о том, что общество должно заплатить за пользование всем указанным участком, на котором расположены объекты недвижимости, арендуемые обществом, так и расчет неосновательного обогащения, в котором применен коэффициент использования, равный 50, установленный решением Думы Боровичского муниципального района Новгородской области от 24.11.2011 N 102 "Об утверждении коэфф ициентов, устанавливаемых в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, определяемых для различных видов функционального использования земельных участков на 2012 год".

Суд кассационной инстанции, отменяя принятые судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, указал следующее: по смыслу статей 1102 и 1105 ГК РФ истец обязан доказать размер неосновательного обогащения, указанный в иске; между тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что общество использует весь спорный земельный участок и что этот участок сформирован исключительно под объектами недвижимости, арендованными обществом, с учетом площади, необходимой для их использования; суды не проверили довод общества о том, что этими объектами и с учетом площади, необходимой для их использования, занята только четвертая часть участка, а также довод о том, что в нарушение Основных принципов и Правил определения арендной платы при аренде публичных земельных участков, утвержденных Постановлением N 582, размер платы за пользование участком, рассчитанный с применением коэффициента, равного 50, составляет 50% от кадастровой стоимости участка, что значительно выше, чем аре ндная плата за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и имеющие те же категории и вид разрешенного использования. Суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении дать оценку приведенным доводам ответчика и установить, за какую площадь ответчик должен уплатить неосновательное обогащение и в каком размере.

Собственники объектов недвижимости, лица, имеющие в безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не оформившие надлежащим образом права на землю, по спорам о взыскании с них платы за пользование земельными участками, возражая против удовлетворения требований, часто ссылаются на то, что они должны платить только за ту часть участка, которая занята их объектами по обрезу фундамента, поскольку права на землю не оформлены.

Приведенный довод является необоснованным и противоречит положениям статей 33, 35 и 36 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Из пункта 7 статьи 36 ЗК РФ следует, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ , исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, лицо, имеющее в собственности, в безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находящемся в публичной собственности, должно заплатить за пользование земельным участком, занятым объектом недвижимости, с учетом площади, необходимой для его использования.

Приведенный вывод сделан судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дела N А66-10056/2012, судами трех инстанций при рассмотрении дела N А56-22275/2012, по которым с собственников объектов недвижимости была взыскана плата за пользование публичными землями, на которых эти объекты расположены.

В практике арбитражных судов Северо-Западного округа достаточно много дел, в которых уполномоченные государственные органы или органы местного самоуправления просили взыскать неосновательное обогащение с лиц, фактически использовавших публичные земельные участки в какой-либо деятельности не для размещения объектов недвижимости (например, для размещения автостоянки, временных торговых павильонов и т.п.).

При рассмотрении таких дел суды часто отказывали во взыскании неосновательного обогащения, поскольку истцы в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представляли надлежащих доказательств того, что именно ответчик использует участок, указанный в иске.

Так, суды трех инстанций отказали Комитету управления городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) во взыскании с общества неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором расположена автостоянка с ограждением (дело N А56-67299/2013). Суды указали, что представленные КУГИ акты обследования участка, составленные без привлечения ответчика и без его уведомления, не могут служить надлежащим доказательством того, что именно названное общество установило во внутридворовой территории ворота и ограждение и что только общество использует огражденную территорию для стоянки автотранспорта.

В рамках дел N А56-66006/2013 и А56-20888/2014 рассмотрены аналогичные споры.

Большое количество споров, касающихся платы за пользование публичными земельными участками в Санкт-Петербурге, с участием КУГИ, который распоряжается такими землями и является арендодателем, ежегодно рассматривается Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области и соответственно судами апелляционной и кассационной инстанций.

Арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определяется на основании Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119) и Постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379).

Законом N 608-119 определена формула, по которой рассчитывается арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, и участки, расположенные в Санкт-Петербурге, право государственной собственности на которые не разграничено. Согласно данной формуле годовой размер арендной платы рассчитывается путем перемножения значений базовой ставки арендной платы и нескольких коэффициентов, в том числе коэффициента функционального использования (Кф), применяемого в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка).

Правительство Санкт-Петербурга Постановлением N 1379 утвердило Положение о порядке определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

Пунктом 2.3 Положения предусмотрено, что Кф определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных этим Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Кн определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

Согласно пунктам 2.7 и 2.8 Положения арендная плата за использование земельного участка рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн, равного 18,0 (базовая функция, любые виды деятельности, если иное функциональное использование не определено в установленном порядке), понижающие коэффициенты устанавливаются равными 1,0. Иные коды функционального назначения, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Следует отметить, что размер арендной платы с применением Кн, равного 18,0, является максимальным, поскольку исключает использован ие понижающих коэффициентов.

Таким образом, определение Кф при расчете платы за пользование земельными участками, в отношении которых в установленном порядке заключены договоры аренды, осуществляется на основании ведомости ГУИОН и по правилам пунктов 2.7 и 2.8 Положения и не вызывает затруднений в правоприменительной практике.

Представляет определенную сложность вопрос о том, каким образом рассчитывать размер платы (неосновательного обогащения) за пользование земельными участками, которые используются без оформления прав на них.

КУГИ при обращении с исками в арбитражный суд о взыскании платы за земельные участки, используемые без правоустанавливающих документов, рассчитывает размер платы на основании Закона N 608-119 и Постановления 1379 и, как правило, с применением Кн, равного 18,0.

Арбитражные суды сформировали следующий подход к рассмотрению таких споров: если КУГИ предъявляет требования к землепользователю - собственнику объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, то размер платы за участок, занятый объектом с учетом площади, необходимой для его использования, определяется с применением Кн, установленного по фактическому использованию такого объекта, подтвержденному надлежащими доказательствами; если иск предъявлен к лицу, самовольно занявшему пустующий земельный участок, функциональное использование которого не определено в установленном порядке и который может быть использован под любые виды деятельности, размер платы за такое пользование определяется с применением Кн, равного 18,0.

Так, при рассмотрении по делу N А56-80125/2013 иска КУГИ о взыскании с индивидуального предпринимателя неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором расположено нежилое здание, суды трех инстанций посчитали, что иск КУГИ подлежит удовлетворению частично. Суды исходили из следующего: поскольку представленными в материалы дела документами подтверждено, что принадлежащее ответчику нежилое помещение в указанном здании используется под размещение сауны и истец не представил доказательств использования земельного участка под иные цели, при расчете неосновательного обогащения надлежит применить Кн, равный 2.1, установленный пунктом 7 приложения 4 к Положению для территорий, используемых под бытовое обслуживание населения в капитальных зданиях.

При рассмотрении иска КУГИ по делу N А56-56057/2013 о взыскании с общества неосновательного обогащения за пользование самовольно занятым земельным участком и выселении ответчика с этого участка суды трех инстанций посчитали требования КУГИ законными и обоснованными. Суды, установив, что ответчик без законных оснований использует спорный земельный участок, удовлетворили заявленные требования, исходя из представленного истцом расчета неосновательного обогащения, размер которого определен КУГИ в соответствии с Законом N 608-119 и Постановлением N 1379 с применением Кн, равного 18,0, предусмотренного для земельных участков, на которых осуществляются любые виды деятельности, если иное функциональное использование не определено в установленном порядке. Суды отклонили довод ответчика о необходимости применения при расчете задолженности Кн, равного 8.1, для функции "отдых", поскольку договорные отношения между сторонами по поводу предоставления и использования спорной территории отсутствуют; земельный участок не прошел кадастровый учет, а для расчета платы за такие земельные участки пунктом 4.2.2 Постановления N 1379 предусмотрено применение коэффициента местоположения, равного коэффициенту функционального использования территории для базовой функции (пункт 56 приложения 4 к Положению); надлежащих доказательств использования занимаемой территории в спорный период в целях, соответствующих Кн, равному 8.1, ответчик не представил.

В судебной практике возник вопрос о том, каким образом рассчитывать арендную плату за государственные земельные участки в Санкт-Петербурге, на которых расположены объекты, не завершенные строительством. Ответ на данный вопрос зависит от того, в каком порядке земельный участок предоставлен арендатору, в чьей собственности находится расположенный на участке объект незавершенного строительства.

Пунктом 3.1.1 приложения 1 к Постановлению N 1379 регламентирован порядок определения арендной платы за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости. В данном пункте предусмотрено определение арендной платы по кодам (Кн) 10.1 и 10.2 с применением понижающих коэффициентов на срок проведения проектно-изыскательских работ и на срок строительства (реконструкции) и без применения таких коэффициентов по истечении установленных соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга сроков.

Таким образом, пункт 3.1.1 применим только для случаев предоставления земельных участков для целей строительства, завершения строительства (реконструкции) на основании правовых актов органов государственной власти с указанием сроков строительства.

Арендная плата за земельные участки, которые предоставлены в аренду в порядке статьи 36 ЗК РФ собственникам расположенных на участках объектов незавершенного строительства, подлежит определению в соответствии с пунктом 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379. Данным пунктом предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, рассчитывается по кодам 10.1 и 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс; по истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды земельного участка под таким объектом при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к кодам 10.1 и 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил решение арбитражного суда первой инстанции и Постановление апелляционного суда по делу N А56-72014/2012, в котором рассматривался иск КУГИ о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору от 12.07.2011 аренды земельного участка и пеней за период с 01.07.2012 по 31.12.2012. Суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела пришли к выводу о том, что, поскольку на спорном участке расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект незавершенного строительства, арендная плата за земельный участок подлежит расчету на основании пункта 3.1.1 без применения повышающего коэффициента К6. Так как арендную плату, рассчитанную на основании данного пункта, общество к моменту рассмотрения данного дела внесло в полном размере, суды взыскали с ответчика только неустойку за просрочку платежей.

Кассационная инстанция признала приведенные выводы неверными, основанными на неправильном толковании норм материального и процессуального права, отменила решение и Постановление и направила дело на новое рассмотрение, указав на следующее. Согласно материалам дела спорный участок предоставлен в аренду обществу не для целей строительства или завершения строительства на основании правовых актов органов государственной власти с указанием сроков строительства, а в порядке статьи 36 ЗК РФ в связи с тем, что общество с 2004 года является собственником объекта незавершенного строительства, и для размещения данного объекта, поэтому при расчете арендной платы необходимо применять пункт 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379, а не пункт 3.1.1. На необходимость применения правил пункта 3.1.2 при расчете арендной платы за спорный земельный участок указано в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.05.2013 по делу N А56-7976/2012, в котором КУГИ за явил иск о взыскании с общества арендной платы по тому же договору за период с 17.03.2011 по 30.06.2011. Поскольку в рамках рассматриваемого дела КУГИ заявил требование о взыскании арендной платы большей частью за период после истечения 12-месячного срока со дня заключения договора аренды и разрешение на строительство в указанный период общество не получило, судам надлежало установить, имеется ли у общества долг по арендной плате, рассчитанной по правилам пункта 3.1.2 приложения к Постановлению N 1379, с учетом тех платежей, которые общество осуществило в названный период.

В настоящей статье приведены примеры сложившегося в течение нескольких лет подхода кассационной инстанции при проверке законности судебных актов первой и апелляционной инстанций по вопросам платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности. Некоторые вопросы, например, касающиеся: права арендодателей - публичных органов изменять арендную плату несколько раз в течение года в связи с неоднократным изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения платы; порядка изменения механизма расчета арендной платы за федеральные земли, указанные в договорах аренды, заключенных до принятия Правительством Российской Федерации Постановления N 582, на способы, предусмотренные данным Постановлением, - нуждаются в дополнительном изучении и обсуждении на очередном заседании Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Северо-Западного округа.

1. Исходя из смысла аренды (временного возмездного пользования имуществом), плата взимается за пользование имуществом. По общему правилу (если в договоре не установлено иное), факт заключения договора сам по себе еще не влечет возникновение обязанности по оплате. Важен факт передачи имущества. Недоказанность передачи в аренду имущества явилась основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей (см. постановления ФАС ДО от 10.04.2007 N Ф03-А59/07-1/921, от 08.02.2004 N Ф03-А51/031/3453, ФАС ЗСО от 04.05.2006 N Ф04-1503/2006(22246-А75-4)). Вот как в практике обосновывается данный подход. Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование (см. постановление ФАС МО от 18.08.2003 N КГ-А40/5595-03). Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества (см. постановление ФАС ДО от 18.04.2006 N Ф03-А73/06-1/447).
Мы полагаем, что подобная практика судов не бесспорна. Договор аренды - конструкция консенсуальная. Это означает, что обязанность по внесению арендной платы возникает с момента заключения такого договора. Вышеприведенная практика судов, напротив, фактически сводит договор аренды к реальной конструкции, что неверно. Правильность нашей точки зрения подтверждается также ст. 615 ГК, которая раскрывает содержание категории "пользование". Так, арендатор может передать имущество в субаренду, оставаясь ответственным при этом перед арендодателем. Иными словами, передав имущество в субаренду, арендатор продолжает платить арендную плату, хотя вполне понятно, что пользования в данном случае не происходит.
Если имущество было надлежащим образом передано, но не используется арендатором, то арендная плата, тем не менее, подлежит уплате. Неиспользование объекта аренды при наличии действующего договора не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы (см. постановление ФАС ВВО от 07.07.2006 N А43-39149/2005-13-1131).
Напротив, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.01.2002 N 66); постановления ФАС МО от 22.07.2002 N КГ-А40/4630-02, от 12.11.2003 N КГ-А40/8649-03, ФАС ПО от 12.07.2004 N А12-19265/2003-С51-V/С23). В данном случае, на первый взгляд, пользование имуществом после досрочного освобождения помещения не происходит. Однако арендная плата подлежит взысканию, поскольку арендатор перестал пользоваться имуществом в нарушение условий договора.
Обязанность по оплате может иметь ретроактивное действие. Так, суд указал, что несмотря на то, что договор аренды муниципального нежилого помещения был заключен после передачи данного объекта арендатору, суд обоснованно взыскал задолженность по арендной плате за весь период пользования имуществом, поскольку в указанном договоре стороны установили, что его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения (см. постановление ФАС ЗСО от 24.03.2005 N Ф04-1374/2005(9620-А75-4).
2. В том случае, если имущество передано, но арендодатель препятствует нормальному его использованию, то данный факт может быть расценен как основание к отказу во взыскании арендной платы. По смыслу ст. 606, 611 и 614 ГК, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, т.е. договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств. Создание арендодателем препятствия для арендатора по осуществлению права владения и пользования арендованным имуществом является основанием для отказа во взыскании задолженности по арендной плате (см. постановление ФАС ВВО от 19.09.2005 N А79-10415/2004-СК2-9766). Исковые требования о взыскании суммы арендных платежей за период, в который истец не имел возможности пользоваться арендуемым помещением, удовлетворены частично (см. постановление ФАС ПО от 03.05.2005 N А12-16050/04-С18). В другом деле суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы и пени по договору аренды, так как ответчик не пользовался объектом аренды по обстоятельствам, не зависящим от него, следовательно, не обязан был вносить арендную плату (см. постановление ФАС МО от 02.05.2006 N КГ-А40/3169-05). Создание арендодателем препятствия для арендатора по осуществлению права владения и пользования арендованным имуществом является основанием для отказа во взыскании задолженности по арендной плате (см. постановление ФАС ВВО от 19.09.2005 N А79-10415/2004-СК2-9766).
Какова судьба уже внесенных платежей в тех случаях, когда арендатор по вине арендодателя не имеет возможности пользоваться имуществом? Указанные суммы не будут являться неосновательным обогащением, поскольку получены на основании договора. Невозможность пользования имуществом свидетельствует о наличии существенного нарушения договора, что дает основание ставить вопрос о его расторжении. В таких случаях суды квалифицируют уплаченные суммы в качестве убытков. Вот пример. Суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании суммы реального ущерба, составляющего сумму уплаченной по договору аренды арендной платы, так как материалами дела установлено, что истец по вине ответчика лишен возможности реализовать свои права арендатора на использование арендованного имущества, но оплачивает за него арендную плату (см. постановление ФАС МО от 06.04.2006 N КГ-А40/2631-06).
Препятствие в пользовании имуществом после прекращения договора, чинимое арендодателем, также рассматривается как основание для отказа во взыскании арендной платы. Суд первой инстанции, удовлетворяя требование о взыскании арендной платы после прекращения договора аренды, не учел, что ответчик не использовал спорное помещение для тех целей, которые указаны в договоре аренды, поскольку истец опечатал это помещение (см. постановление ФАС СКО от 25.08.2003 N Ф08-2826/2003).
3. Невозможность нормального пользования арендованным имуществом вследствие каких-либо недостатков такого имущества также влечет отказ во взыскании арендной платы.
Исковые требования арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку ее уплаты удовлетворены частично, так как некоторое время арендатор не мог пользоваться нежилым помещением вследствие обрушения арендуемого помещения (см. постановление ФАС ЗСО от 18.05.2004 N Ф04/2736-1121/А27-2004).
Следует, однако, обратить внимание на то, что наличие недостатков у имущества, переданного в аренду, не всегда судами расценивается как безусловное основание для отказа во взыскании арендной платы. Вот пример, когда суд принял сторону арендодателя. Недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы (см. постановление ФАС ДО от 13.02.2007 N Ф03-А51/06-1/5373).
Таким образом, следует иметь в виду, что наличие недостатков не является безусловным основанием для отказа от арендной платы, что, по-видимому, объясняется тем, что недостатки - категория оценочная. Не всякий недостаток способен привести к невозможности использования имущества по назначению.
4. Владение имуществом по истечении срока договора дает, как известно, основание для начисления арендной платы за все время фактического пользования (ст. 622 ГК). Однако в тех случаях, когда имущество после истечении срока договора не возвращалось арендодателю вследствие установления в отношении такого имущества обеспечительных мер, основания для начисления арендной платы суды не находили. Так, в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы правомерно отказано, так как в спорный период имущество истца в связи с наложением на него ареста было передано ответчику на хранение (см. постановление ФАС ВВО от 17.06.2004 N А28-11604/2003-344/9).
5. Отсутствие документов на арендуемое имущество в ряде случаев практикой приравнивается к непередаче имущества. Согласно разъяснению Президиума ВАС РФ, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).
Окружные суды следуют этой практике. Так, суд пришел к выводу о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества (без передачи соответствующей документации, как того требуют правила ст. 611 ГК), что предоставляет субъекту встречного исполнения (арендатору) право приостановить исполнение своего обязательства по оплате арендных платежей либо отказаться от исполнения этого обязательства вовсе (п. 2 ст. 328 ГК) (см. постановления ФАС ВВО от 17.01.2007 N А43-4405/2006-17-104, ФАС ДО от 18.07.2006 N Ф03-А24/06-1/2439).