5.Правомочия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области земельных отношений

6.Земельные правоотношения (понятие, структура, классификация правоотношений, основания возникновения, изменения и прекращения правоотношений).

7. Объекты земельных отношений.

8. Виды вещных прав на земельные участки.

9.Понятие, формы и виды права собственности на землю

10.Право государственной собственности на землю.

11.Разграничение государственной собственности на землю

12.Право муниципальной собственности на землю

13.Право частной собственности на землю.

14.Основания возникновения и прекращения права государственной и муниципальной собственности на землю.

16. Полномочия собственника по распоряжению земельным участком. Полномочия иных титульных владельцев земельных участков

17.Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

18. Аренда земельных участков.

19.Право безвозмездного срочного пользования земельным участком

20.Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

23.Порядок предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам из государственных и муниципальных земель

24.Понятие оборота. Ограничения оборотоспособности земельных участков.

25.Особенности совершения сделок с земельными участками, являющимися общей собственностью.

26.Купля – продажа земельных участков.

27. Ипотека земельных участков.

28. Управление земельным фондом (понятие земельного фонда, категории земель, органы, осуществляющие управление, функции управления).

29. Землеустройство включает:

30. Государственный кадастр недвижимости. Государственный кадастр недвижимости

31.Реализация принципа платности использования земли.

32.Кадастровая стоимость и нормативная цена земли.

33.Земельный налог.

34. Контроль и надзор за использованием и охраной земель.

35. Мониторинг земель (понятие и назначение).

37. Защита прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков (значение, способы защиты прав).

38.Нормы предоставления земельных участков.

39. Юридическая ответственность за нарушение земельного законодательства (понятие правонарушений, виды ответственности).

40.Возмещение убытков, причиненных нарушением земельного законодательства.

41.Административная ответственность за нарушения в области земельного законодательства.

42.Уголовная ответственность за нарушения в области земельного законодательства.

43.Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения (понятие, состав земель, особенности использования, субъекты использования земель).

44. Правовой режим земель, предоставленных для ведения крестьянского хозяйства.

45.Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения.

43.Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения (понятие, состав земель, особенности использования, субъекты использования земель).

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Состав земель сельскохозяйственного назначения:

сельскохозяйственные угодья;

земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли сельскохозяйственного назначения используются для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:

гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

казачьими обществами;

опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законами субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Использование и оборот земельных участков (земельных долей) из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Деление земель сельскохозяйственного назначения по степени плодородия почв имеет, помимо хозяйственного, правовое значение, предопределяя различия в характере возникающих по их поводу земельных правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом. Элементами содержания понятия правовой режим земельявляются: право собственности на землю, права на землю лиц – несобственников земельных участков, государственное управление в сфере использования и охраны земель, правовая охрана земель и меры ответственности за нарушение земельного законодательства.

Объектом общего правового режима является вся площадь земель, пригодных для нужд сельского хозяйства. Их целевое назначение – быть средством производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Правовой режим этой категории земель заключается в том, что они предоставляются, прежде всего, для сельскохозяйственных целей. Пригодность земель для этих целей устанавливают по данным земельного кадастра. Для строительства промышленных предприятий и иных несельскохозяйственных нужд должны предоставляться земельные участки несельскохозяйственного назначения или не пригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой стоимости (ч. 2 ст. 79 ЗК).

Особый правовой режим установлен законодательством для сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня. К сельскохозяйственным угодьям в таком правовом значении относятся участки и земельные площади, обладающие общностью естественных признаков, целевого хозяйственного назначения и более строгими требованиями их охраны. Это – пашня, окультуренные (мелиорированные) луга, сенокосы, пастбища, виноградники, сады и др.

Изъятие таких угодий для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередач и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ч. 3 ст. 79 ЗК РФ).

Правительство РФ утвердило Федеральную целевую программу повышения плодородия почв в России. Программа разработана на основании распоряжения Правительства РФ от 15 февраля 2001 г. № 223-р в соответствии с основными направлениями социально-экономической политики Правительства Российской Федерации на долгосрочную перспективу, федеральными законами «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», «О мелиорации земель», «Об охране окружающей природной среды», ВК РФ с учетом Основных направлений агропродовольственной политики Правительства Российской Федерации на 2001-2010 гг., а также ряда других нормативных правовых документов. Для выполнения программы, помимо больших финансовых и материальных затрат, потребуется повышение культуры работы с землей, освоение нормальных севооборотов, что возможно в условиях крупномасштабного хозяйства.

Специальный правовой режим установлен для особо ценных в данном регионе продуктивных земель, в том числе опытных полей (участков) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений (ч. 4 ст. 79 ЗК РФ). Перечень участков таких земель устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации. Федеральный закон, не связывая инициативу и полномочия субъектов Федерации при определении, какие из имеющихся у них земель сельскохозяйственного назначения могут быть отнесены к особо ценным, в качестве критерия для решения вопроса называет продуктивность земель.

Специальный правовой режим земель указанных государственных учебных и научно-исследовательских учреждений, племенных и опытно-селекционных центров состоит в том, что эти земли исключены из перераспределения в процессе реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий согласно постановлению Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708.

Основным признаком специального правового режима особо ценных земель (участков и полей) является то, что использование их для других целей не допускается (ч. 4 ст. 79 ЗК РФ).

Специальный режим установлен земельным законодательством – Федеральным и субъектов Федерации – для территорий в местах проживания малочисленных народов районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностях. В частности, при необходимости изъятия земельных участков для целей, не связанных с хозяйственной деятельностью этих малочисленных народов и этнических групп, предусматривается возможность проведения референдума, когда представление земельных участков на этих территориях под строительные объекты затрагивает интересы указанных народов и групп.

Для земель сельскохозяйственного назначения в силу их значимости для обеспечения жизнедеятельности человека установлен режим особой охраны.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения включает в себя нормы, регулирующие отношения по использованию земель в зависимости от целей сельскохозяйственного использования, региона использования и качества земель; по определению порядка использования земель различными субъектами сельскохозяйственной деятельности; в области оборота, в том числе приватизации земель сельскохозяйственного назначения; по обеспечению охраны земель сельскохозяйственного назначения; нормы, предусматривающие ответственность за несоблюдение законодательства об использовании сельскохозяйственных земель.

Земли сельскохозяйственного назначения

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделяются на 7 категорий и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения - это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, и включают в свой состав :

Сельскохозяйственные угодья;

Земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (ст. 77 Земельного кодекса).

Отнесение таких земель к категории сельскохозяйственного назначения возможно только в том случае, если они не находятся в пределах черты поселений. С момента включения их в черту поселений на эти земли распространяется правовой режим земель населенных пунктов. Такие земли носят название земель не сельскохозяйственного назначения, а сельскохозяйственного использования.

Следует учитывать, что фактическое использование земельного участка для производства сельскохозяйственной продукции еще не повод для отнесения его к категории земель сельскохозяйственного назначения, если об этом не указано в правоустанавливающем документе (например, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства или для дачного строительства, могут быть использованы для выращивания сельскохозяйственных культур). Однако неиспользование земельного участка по целевому назначению, указанному в правоустанавливающем документе, является правонарушением.

Правовой режим сельскохозяйственных угодий регламентирован Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он устанавливает условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям (ст. 82 Земельного кодекса).

Указанный Закон не распространяется на земли, предоставляемые для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, поскольку порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для этих целей устанавливается Земельным кодексом, Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (п. 2 ст. 81 Земельного кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

По функциональному назначению земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на две группы: сельскохозяйственные угодья (пастбища, сенокосы, пашня, многолетние насаждения) и несельскохозяйственные угодья (лесопосадки, лесопокрытые, водопокрытые территории, дороги, постройки, сооружения и т.п.).

Субъектами земельных правоотношений, в том числе по использованию земель сельскохозяйственного назначения, могут быть:

Граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;

Некоммерческие организации, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

Казачьи общества;

Опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

Общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Граждане приобретают земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства.

Однако права граждан на землю могут быть ограничены: граждане лишены права владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобретать земельные участки в собственность в размере более установленных предельных норм, использовать их способами, противоречащими требованиям законодательства, и др.

Иностранные граждане и лица без гражданства имеют равные права на землю с гражданами Российской Федерации, за исключением права на земельную собственность. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц или лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Законодательство вводит условия ограничения предельных минимальных и максимальных размеров земель сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности юридического лица, в том числе и коммерческой сельскохозяйственной организации. Минимальные и максимальные размеры участков в этих случаях устанавливаются органами исполнительной власти субъектов РФ.

Согласно статье 3 Земельного кодекса РФ сделки с земельными участками совершаются по правилам гражданского законодательства, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Отношения купли-продажи и аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения урегулированы ст.ст. 8 и 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;

5) включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты), при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования, при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов (ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, п.п. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем градостроительные регламенты, определяющие разрешенное использование земельных участков, не устанавливаются для отдельных категорий земель, в том числе для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (п. 7 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо отметить, что порядок принятия решения об изменении разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, в настоящее время федеральным законодательством не определен.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 79 Земельного кодекса Российской Федерации запрет на использование в иных целях земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть установлен только в отношении особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями) принадлежат особой охране. Они не используются для строительства - для несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.

Для строительства линий электропередач, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

Ответственность за нарушение режима охраны земель сельскохозяйственного назначения

В зависимости от совершенного противоправного деяния выделяют следующие виды ответственности:

1) гражданско-правовая;

2) дисциплинарная;

3) административная;

4) уголовная.

Гражданско-правовая ответственность урегулирована прежде всего ГК (ст. 12, 15, 16, 329, 1064, 1079, 1098 и др. ГК РФ), а также отраслевым законодательством – земельным, водным и т.д. (ст. 57, 62, 76 ЗК РФ).

Так, согласно ст. 62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, в том числе упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Статья 76 ЗК РФ предусматривает, что юридические лица и граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений.

В соответствии со ст. 57 ЗК РФ государство и муниципальные образования обязаны возмещать ущерб, причиняемый изъятием земельных участков для государственных или муниципальных надобностей. Эти случаи определяются как правомерно причиняемый ущерб.

Гражданско-правовая ответственность наступает в виде: возмещения вреда при самовольном занятии земельного участка, находящегося в чьем-либо пользовании, землепользователю; возмещения убытков пользователям земли (собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам).

Право собственников, а также владельцев, не являющихся собственниками, но владеющих имуществом на основании закона или договора защищаются прежде всего вещно-правовыми способами, то есть предъявлением виндикационного (об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения) и негаторного иска (об устранении нарушений, не связанных с лишением владения) (ст.ст. 301, 304 ГК РФ).

Дисциплинарная ответственность установлена ТК РФ.

Административная ответственность наступает за использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (ст. 8.8. КоАП РФ). так, согласно п. 1.1. ст. 8.8 КоАП РФ неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до шести тысяч рублей; на юридических лиц - от восьмидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Уголовная ответственность установлена УК РФ предусматривает уголовную ответственность за порчу земли (ст. 254 УК РФ), т.е. за отравление, загрязнение или иную порчу земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, если данные деяния повлекли причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

Продажа и покупка земель сельскохозяйственного назначения

Порядок купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения урегулирован ст. 8 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Главной особенностью такой сделки является то, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Исключение: случаи продажи с публичных торгов.

Некоторые субъекты РФ отказались от преимущественного права покупки, другие предоставили его муниципальным образованиям. Есть и такие, которые установили в своих законах, что при отказе субъекта РФ от преимущественного права покупки, оно переходит к муниципальному образованию. Однако из смысла п. 1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель…» следует, что двойное преимущественное право покупки не допускается.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием:

Цены – она определяется исключительно по усмотрению продавца;

Размера;

Местоположения земельного участка;

Срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней).

Данный перечень является закрытым и представляет собой существенные условия договора купли-продажи участка.

Следует учесть, что в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Отметим, что данное извещение является офертой. Так, согласно ст. 435 ГК офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной. Согласно ст. 436 ГК полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

Если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При этом в случае изменения существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в соответствии с правилами ст. 8 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 4 ст. 8 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения сделка по продаже участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Согласно ст.ст. 166, 167 ГК ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом; требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе; недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке в натуре, а если в натуре невозможно - в деньгах. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (п. 1 ст. 181 ГК).

Отметим, что ст. 8 ФЗ «Об обороте земель…» устанавливает правила только для сделки купли-продажи участка. Соответственно публичное образование не имеет преимущественного права покупки, например, при дарении участка.

Права муниципальных образований

Муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности муниципального образования на земельный участок, сформированный в счет невостребованных земельных долей (п. 5 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Указанное требование будет удовлетворено только при наличии сведений об отсутствии наследников после смерти собственников невостребованных земельных долей.

Земельный участок сельскохозяйственного назначения может быть изъят у собственника в судебном порядке, если он не используется более трех лет по целевому назначению или используется с нарушением требований законодательства (ст. 6 Закона «Об обороте земель…»);

преимущественное право покупки субъекта РФ или муниципального образования (ст. 8 ФЗ «Об обороте земель…»).

В соответствии с ФЗ от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" Ст.1 п/п в) предусматривает:
в) дополнить пунктами 4 - 11 следующего содержания:
"4. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Основываясь на ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения",
С изменениями и дополнениями от:
7 июля 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21 декабря 2004 г., 7 марта, 18 июля 2005 г., 5 февраля 2007 г., 13 мая, 3, 30 декабря 2008 г., 8 мая 2009 г., 28, 29 декабря 2010 г., 25, 29 июня 2012 г., 7 июня 2013 г.
Ст.6,п.4: "4. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации."

Правовой статус земель сельскохозяйственного назначения регулируется нормами земельного законодательства (статья 78 ЗК РФ). При использовании участков, предназначенных для выращивания культурных растений, ряд требований предъявляются также и к субъектному составу пользователей.

Что представляет собой правовой режим наделов, используемых для ведения сельского хозяйства? Какие нюансы необходимо учитывать при приобретении земель данного назначения? Рассмотрим в представленной статье.

Кроме Земельного кодекса, регулирование оборота участков, предназначенных для удовлетворения сельскохозяйственных нужд, осуществляется Федеральным законом от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

К землям вышеназванной категории относятся участки, расположенные за пределами городских поселений. Основное назначение данного вида земель – выращивание растений, предназначенных для питания населения, используемых для промышленных предприятий в качестве сырьевого материала, а также для корма животных. В связи с высокой ценностью наделов сельскохозяйственного значения (плодородие почв, условия для возделывания), они находятся под особой охраной и защитой со стороны государства.

Такие участки ограничены в обороте и их использование сопряжено с определенными обязательствами пользователей перед государственными органами.

Пользователями сельскохозяйственных угодий могут быть как физические лица, так и юридические. К данным обстоятельствам предъявляется лишь одно условие – соответствие требованиям, предъявляемым законодательством к обладателям прав пользования земель.

Земли, предназначенные для выращивания сельскохозяйственных культур, подразделяются на:

• наделы, предназначенные для непосредственного осуществления сельскохозяйственной деятельности;
• участки, занятые коммуникациями и дорожными развязками, предназначенными для обслуживания угодий. К данной категории земель относятся участки, на которых расположены объекты водной среды, предприятия и сооружения, связанные с возделыванием и переработкой сельскохозяйственных культур.

Кроме того, в соответствии с нормами земельного законодательства (статья 39 ЗК РФ) земли, предназначенные для обеспечения нужд сельского хозяйства, классифицируются в зависимости от целевой направленности (используемые для животноводства или растениеводства) на следующие виды:

• угодья, предназначенные для выращивания многолетних растений;
• пастбища;
• пашни;
• сенокосы;
• залежные земли.

Государством предусмотрен как общий механизм правового регулирования земель сельхозназначения, так и специальные режимы, разработанные исходя из специфики конкретного вида земельных наделов.

Правовое регулирование оборота и использования сельскохозяйственных угодий осуществляют органы государственной власти на региональном и муниципальном уровне (территориальные подразделения службы Росреестра, органы Росимущества, земельные комитеты и т. д.).

Кто может пользоваться землями сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения возможно со стороны следующих лиц:

• фермерские хозяйства и физические лица, зарегистрированные в качестве фермеров в индивидуальном порядке;
• граждане, занимающиеся ведением подсобного хозяйства;
• коммерческие компании, независимо от их организационно-правовой формы;
• объединения казаков (предоставление им возможности по возделыванию сельскохозяйственных угодий связано с заботой государства о сохранении традиций казачества);
• учебные и научные организации, деятельность которых связана с подготовкой и повышением квалификации кадров для работы в сфере сельского хозяйства;
• общины коренных народов крайнего Севера. Такие объединения населений, созданные в целях сохранения культурных традиций и ведения сельскохозяйственной деятельности, особо поддерживаются со стороны государства, в том числе и путем выделения земельных угодий на льготных условиях.

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения

Несмотря на то, что целевое назначение земель сельскохозяйственного назначения определено уже в их наименовании, законодательством не запрещается размещение на данных участках объектов строительства. Однако выделяется категория особо плодородных земель, на которых любая деятельность, кроме возделывания культурных растений, возбраняется. Следует отметить, что стоимость этих угодий значительно выше цены участков такой же площади, не обладающих особой ценностью.

Если вы приобрели земли сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется в общем порядке (не обладают высокой ценностью, размещение объектов строительства разрешается), то законодательством разрешается строительство следующих объектов:

• сооружений, предназначенных для обслуживания, хранения и переработки сельскохозяйственных культур (складские помещения для хранения продуктов, станции для просушивания зерна, здания для промышленной переработки сырья и т. п.);
• коммуникаций, дорожных проездов, необходимых для ведения сельскохозяйственной деятельности в промышленных масштабах;
• в отдельных случаях допускается возведение жилых построек.

Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 81 Земельного кодекса регулирует вопросы предоставления сельскохозяйственных угодий физическим лицам, занимающимся ведением подсобного хозяйства в личных целях. Выделение участков фермерским обществам регламентировано нормами Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В любом случае, независимо от правового статуса потенциального пользователя земельного надела, подавайте официальное заявление в орган местного самоуправления с просьбой выделить вам земельный участок.

Заявление о предоставлении вам земельных угодий из государственного или муниципального фонда можно также подать и через многофункциональные центры.

В заявлении в обязательном порядке укажите следующую информацию:

• целевое направление использования угодий (для высаживания определенного сорта растений или сельскохозяйственных культур, для оленеводства и т.д.);
• право, на основании которого, вы предполагаете использовать участок (собственность, аренда);
• порядок выделения земельных угодий (готовы ли вы рассмотреть возможность приобретения участка за определенную плату или примите землю только в порядке безвозмездного предоставления);
• срок, в течение которого вы планируете осуществлять сельскохозяйственную деятельность;
• желаемый размер площади земельного участка с мотивированным обоснованием (специфика определенного вида деятельности, количество участников фермерского сообщества и т. д.);
• местность, в которой необходимо выделение земельного надела, (представьте пояснения, почему другие варианты расположения угодий вы не рассматриваете).

Муниципальному органу государственной власти на рассмотрение представленного заявления и обосновывающих необходимость выделения земли документов, законодательством предоставляется срок не менее одного месяца. По истечении этого времени местная администрация предоставляет письменный ответ заявителю. При положительном решении гражданину, занимающемуся сельским хозяйством предоставляется план по расположению земельных участков в интересующей его местности или кадастровый план надела, подходящего под все заданные заявителем параметры.

В случае направления обращения с помощью услуг многофункционального центра, мотивированное решение об отказе в выделении участка либо разрешение на использование сельскохозяйственных угодий с предоставлением кадастрового плана участка, выдается также через МФЦ.

Однако обратите внимание, что срок предоставления ответа в данном случае ждать придется дольше на 2-3 дня, чем, если бы вы напрямую обратились в орган местного самоуправления.

В случае предоставления заявителю права на использование земельного участка, все расходы по оформлению кадастровых документов на землю ложатся на плечи пользователя. При данных обстоятельствах не имеет значения, приобретает ли участок для удовлетворения личных нужд и ведения подсобного хозяйства или в целях возделывания земли в промышленных масштабах. При любом варианте все финансовые вопросы по узакониванию прав на участок должны решаться приобретателем самостоятельно.

Предоставление сельскохозяйственных угодий накладывает на пользователей участков существенные обязательства.

Если получить земельные угодья для ведения деятельности, связанной с выращиванием культурных растений, вам удалось, то запомните несколько обязательных к исполнению правил:

• организуйте на участке деятельность, только строго соответствующую его правовому режиму (выращивание многолетних культур, оленеводство, размещение станций по просушке зерна и т. д.);
• установите график по систематическому использованию земли, а не от случая к случаю. Если участок не используется владельцем строго по целевому назначению в течение трех лет, то он изымается в пользу государства, в независимости от срока заключенного договора.

Помните, что после предоставления земельного участка, государство не ослабляет контроль за его использованием и оборотом. Правомерность использования земель периодически проверяется со стороны уполномоченных органов государственной власти, не только с помощью визуального осмотра, но и посредством проведения специализированных экспертиз почвы.

Если в результате проверочных мероприятий будут выявлены существенные нарушения (земля замусорена, наличие большого количества сорняков, надел используется не по назначению, почва заражена, истощена или потеряла ряд полезных свойств), то контролирующий орган государственной власти обращается в судебную инстанцию с соответствующим ходатайством об изъятии земельного надела. В дальнейшем, участок передается новому пользователю, к которому будут предъявлены те же жесткие требования.

Земли сельскохозяйственного назначения - это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Согласно действующему законодательству они могут использоваться в следующих формах:

• для ведения сельскохозяйственного производства;
• для других целей, которые включают: личное подсобное хозяйство, крестьянское (фермерское) хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство.

Общий правовой режим для них заключается в предоставлении земельных участков непосредственно для сельскохозяйственных целей.

Земли сельскохозяйственного назначения следует отличать от земель сельскохозяйственного использования. Последние включают в себя земельные угодья, которые могут относиться и к другим категориям, в частности, земли несельскохозяйственных предприятий или государственного лесного фонда, переданных во временное пользование для сельскохозяйственных целей гражданам и сельхозпредприятиям.

Непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают цикл выращивания сельскохозяйственной продукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры.

Следует отметить две особенности правового режима:

1. Приоритетное положение земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым пригодные для сельскохозяйственных нужд земли предоставляются прежде всего в сельскохозяйственных целях, а для несельскохозяйственных нужд предоставляются земельные участки, имеющие несельскохозяйственное назначение, не пригодные для ведения сельского хозяйства или сельскохозяйственные земли худшего по качества. Законом предусмотрена охрана от необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота.
2. Не все без исключения земли, которые пригодны для сельскохозяйственных нужд, могут использоваться непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности, например, существуют ограничения по использованию земель в заповедных зонах.

Виды разрешенного использования

Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.

Для земель сельскохозяйственного назначения установлены 6 групп:

1. Земли сельскохозяйственного назначения , пригодные под сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные угодья, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, многолетними насаждениями, каналами, водными объектами, а также отведенные для личного подсобного хозяйства (всего 11 видов разрешенного использования).
2. Земли, которые малопригодны для пашни, но могут использоваться для выращивания некоторых технических культур , ягодников, винограда, чая, риса и др.
3. Земли, занятые зданиями, сооружениями и строениями сельскохозяйственного назначения (коровник, свинарник, телятник, убойный цех, машинный двор, пилорама и др., - всего 17 видов разрешенного использования).
4. Земли, занятые водными объектами и используемые в предпринимательских целях (разведение и ловля рыбы, и др.).
5. Земли, на которых расположены леса.
6. Прочие земли , в том числе болота, овраги, свалки, скотомогильники, нарушенные земли и иные земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность.

Для конкретного земельного участка могут применяться такие виды разрешенного использования:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные, которые допускаются только в качестве дополнительных к основным или условно-разрешенным видам.

Оценка земель

Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный документ не применяется для кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

Порядок определения земельных участков I-VI категорий:

1. Формируется Перечень земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.
2. Определяются удельные показатели кадастровой стоимости данных земель на основе следующих действий:
   • определение перечня разновидностей почв и площадей, ими занимаемых;
   • определение перечня всех сельскохозяйственных культур, которые возможно выращивать для каждой почвенной разновидности;
   • выбор допустимых чередований посевов (севооборота);
   • определение нормативной урожайности для каждой сельскохозяйственной культуры;
   • определение рыночной цены по каждой сельскохозяйственной культуре;
   • расчет удельного валового дохода с 1 га для каждой сельскохозяйственной культуры;
   • определение удельных затрат на возделывание и уборку урожая сельскохозяйственных культур;
   • расчет удельного валового дохода на 1 га для каждого севооборота;
   • расчет удельных затрат на возделывание 1 га для каждого севооборота;
   • расчет удельных затрат на поддержание необходимого уровня плодородия почв;
   • расчет удельного показателя земельной ренты в разрезе севооборотов (прибыли предпринимателя);
   • определение максимального значения удельного показателя земельной ренты в разрезе почвенных разновидностей;
   • расчет коэффициента капитализации земельной ренты;
   • определение удельного показателя кадастровой делением удельного показателя земельной ренты на коэффициент капитализации по каждой почвенной разновидности;
   • расчет средневзвешенного удельного показателя кадастровой стоимости по всем почвенным разновидностям в составе земельного участка.
3. Рассчитывается кадастровая стоимость, как сумма произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель групп I-VI и занимаемых этими землями площадей в пределах земельного участка.

Особенности аренды и купли-продажи

Оборот земель сельскохозяйственного назначения - совокупность сделок, в результате которых возникают или прекращаются права на земельные участки. Принципиальной особенностью является исключение возможности предоставления юридическим лицам и гражданам земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в муниципальной либо государственной собственности, что соответствует нормам Земельного кодекса.

Особенностью правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков сельхозназначения является законодательно закрепленное преимущественное право государственных или муниципальных органов власти на покупку продаваемого участка.

Купля-продажа определяется такими факторами:

• форма собственности на участок;
• субъектный состав участников сделки;
• вид разрешенного использования, и др.

Продавец обязан известить высший исполнительный орган государственной власти о своем намерении продать участок в письменной форме. В извещении обязательно должна быть указана цена и другие существенные условия договора (расположение недвижимости на участке и др.), иначе условия договора не могут быть согласованы.

Что касается особенностей договора аренды, то он может заключаться на срок не более 49 лет. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду только резидентам РФ. Участки, принадлежащие частным лицам, могут сдаваться в аренду также иностранным субъектам и лицам без гражданства.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие формы

В ряде случаев возникает необходимость изменения категории земли сельскохозяйственного назначения на другую форму. Обычно это связано с обеспечением активизации оборота земли, а также с ростом спроса на загородные поселки, коттеджи, и др.

Однако при этом придется столкнуться с рядом законодательных ограничений, в соответствии с которыми изменение категории земель допустимо лишь в исключительных случаях, связанных с: консервацией земель, созданием заповедных или иных охраняемых государством территорий, изменением границ поселений, размещением промышленных объектов, включением непригодных для сельского хозяйства земель в состав лесного или водного фонда либо земель запаса, строительством дорог и иных сооружений и коммуникаций, выполнением международных обязательств, добычей полезных ископаемых, размещением объектов здравоохранения, социального и др. назначения.

Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% более выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, действующим законодательством не допускается. Также запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

• кадастровый номер соответствующего земельного участка;
• действующая и предполагаемая для перевода категории земли для данного участка;
• обоснование для перевода участка в другую категорию.

Также нужно провести государственную экологическую экспертизу о возможности такого изменения категории.

В двухмесячный срок с момента поступления ходатайства уполномоченный орган принимает решение либо о переводе земельного участка в другую категорию, либо об отказе. Акт направляется заявителю в течение двух недель с даты его принятия.

Переоформлять документы на земельный участок в случае изменения его категории не требуется.