Предоставление земельных участков государственной или муниципальной собственности. Новый порядок получения земли: новый инструмент, но не новая стратегия Сдача в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

С 1 марта 2015 года Земельный кодекс Российской Федерации дополняется главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

В соответствии со ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1. решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
2. договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
3. договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
4. договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Земельные участки, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, предоставляются:

• в собственность путем их продажи на торгах и без проведения торгов (ст. 39.3. Земельного кодекса РФ);
• в собственность гражданину или юридическому лицу бесплатно (ст. 39.5 Земельного кодекса РФ);
• в аренду на торгах и без проведения торгов (ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);
• в безвозмездное пользование (ст. 39.10 Земельного кодекса РФ);
• в постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39.9 Земельного кодекса РФ).

Продажа, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов , за исключением установленного в п. 2 ст. 39.3 закрытого перечня случаев предоставления земельных участков без проведения торгов (10 случаев).

В соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах , проводимых в форме аукциона , за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (32 случая)

Согласно ст. 39.15 Земельного кодекса РФ срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года.

Применение положений статьи 7 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» с учётом п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ в редакции с 1 марта 2015 года не представляется возможным.

Но некоторые земли можно будет получить, не потратив ни копейки! Например, бесплатно взять участок смогут те, кто согласится работать в местах, где он расположен. Таким образом, будут заселяться территории, на которые не было спроса. У учителей, врачей, строителей и так далее появится стимул жить и работать в самых отдаленных уголках России. Однако перечень таких территорий в законе не приводится. Определять социальные участки будут уже местные власти.

1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

2. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

3. Положения настоящей главы применяются к отношениям, связанным с арендой земельных участков в составе земель лесного фонда, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации.(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 октября 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 206-ФЗ.

Комментарий к статье 39.1 ЗК РФ

Согласно положениям комментируемой статьи предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления, договора купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования таких земельных участков.

Анализ положений комментируемой статьи свидетельствует, что законодатель исходил из узкого понимания предоставления земельных участков как действий уполномоченных органов по передаче земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) или безвозмездное пользование.

________________
Согласно Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента РФ от 18 июля 2008 года N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации", в ГК РФ следует закрепить исчерпывающий перечень вещных прав: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности; право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); сервитут; право личного пользовладения (узуфрукт); ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право; право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещных выдач; право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности. При этом должны быть закреплены две базовые модели вещных прав на земельные участки: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений; 2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции (п.2.3, 6.2). Вместе с тем соответствующий законопроект N 47538-6 в данной части не принят и подвергается серьезной критике. Поэтому законодатель в Законе N 171-ФЗ ограничился существующими видами прав, на которых могут предоставляться находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки.

При этом такое предоставление является лишь одним из способов возникновения прав граждан и юридических лиц на земельные участки. Так, такие права могут перейти в порядке наследования, правопреемства юридических лиц, путем внесения земельных участков или прав на них в уставный (складочный) капитал, в результате обмена земельных участков, их перераспределения и т.д. (подробнее см. комментарий к ст. 25 ЗК РФ).

Законодатель выбрал именно такой подход при формировании комментируемой главы, учитывая, что предоставление в том смысле, как оно заложено в данной статье, является наиболее распространенным способом приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также принимая во внимание во многом тождественный характер процедур предоставления земельных участков на указанных правах.

Согласно п.3 комментируемой статьи положения рассматриваемой главы не применяются к отношениям, связанным с арендой земельных участков в составе земель лесного фонда. Так, цели, для которых лесной участок может быть предоставлен в аренду, порядок предоставления участков в аренду, особенности содержания договора аренды, порядок определения арендной платы, урегулированы ст. 25, 71-74 Лесного кодекса РФ.

Указанное исключение распространяется в части применения норм рассматриваемой главы только на случаи предоставления в аренду и только земельных участков в составе земель лесного фонда.

Так, предоставление лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и в безвозмездное срочное пользование гражданам осуществляется в порядке, предусмотренном настоящей главой, что корреспондируется ч.4 ст. 71 ЛК РФ.

Частью 1 ст. 6 ЛК РФ предусмотрено, что леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. В соответствии с ч.2 и 3 ст. 23 ЛК РФ земли лесного фонда состоят из лесничеств и лесопарков. Лесничества и лесопарки также располагаются на землях: обороны и безопасности, на которых расположены леса; населенных пунктов, на которых расположены городские леса; особо охраняемых природных территорий, на которых расположены леса.

Учитывая вышеизложенное, к отношениям, связанным с арендой лесных участков, расположенных на землях обороны и безопасности, землях населенных пунктов или землях особо охраняемых природных территорий, положения комментируемой статьи подлежат применению.

Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает запрет на продажу на торгах земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений (за исключением случаев проведения торгов по продаже земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, осуществления крестьянскими (фермерскими) хозяйствами своей деятельности).

Указанные в п.2 комментируемой статьи земельные участки могут предоставляться исключительно на праве аренды. Это положение комментируемой статьи направлено на реализацию озвученного Президентом РФ в послании Федеральному Собранию 12 декабря 2013 года положения, согласно которому одновременно с разблокировкой процессов предоставления земельных участков под застройку "...должна возрасти ответственность застройщика: получил решение, но не начал вовремя строить - верни землю" (подробнее см. комментарий к ст. 39.8 ЗК РФ).

Консультации и комментарии юристов по ст 39.1 ЗК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 39.1 ЗК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

В земельном законодательстве описаны обстоятельства, согласно которым происходит передача прав на участки, состоящие в распоряжении государства или муниципалитета. В описаны следующие основания :

1. Наличие постановления или решения распорядительного ведомства об оформлении земель в собственность бесплатно.
2. В отношении участка оформлен зарегистрированный в установленном порядке.
3. В случае заключения , арендатор имеет право временно эксплуатировать участок, но не использовать его в качестве объекта правовой сделки.
4. При наличии договора безвозмездного пользования территорией.

Передавать земли в распоряжение граждан или предприятий вправе лишь ведомство, которое владеет территориями по праву собственности . В случае принадлежности земельных зон к государственной собственности, решение о передаче таких участков принимает исполнительный орган власти. Если земли принадлежат муниципалитету, то решение принимает администрация.

Продажа земли государственной или муниципальной собственности

Если купля-продажа оформляется на основании проведенных торгов, стоимость земельного участка назначается исходя из той суммы, которая была заявлена победителем аукциона.

В случае участия в торгах лишь одной заявки, мероприятие также считается законным, а цена определяется в размере той, которая была обозначена в заявке.

Бесплатная передача земельного участка

Некоторые земли могут быть предосталены во временное или постоянное пользование, а также в собственность при наличии объективных причин. В некоторых случаях возможна . Получить можно земли для дальнейшей эксплуатации в следующих направлениях:

• для организации фермы и ЛПХ;
• для постройки жилья или возведения хозпостроек;
• под гараж.

По каждой из указанных целей, бесплатно территории могут быть выделены один раз . Право на получение таких земель возникает у следующих категорий граждан:

• лица, имеющие один или два участка с жилыми постройками;
• лица, являющиеся членами различных товариществ;
• представители религиозных общин;
• общественные фонды инвалидов, а также учреждения, занимающиеся общественной поддержкой граждан с инвалидностью;
• молодые семьи;
• представители многодетных семей;
• иные граждане и предприятия.

Каждый из желающих подает официальное заявление (посмотреть и скачать можно здесь: ) на получение участка, с указанием причин и оснований для его предоставления, которые подтверждаются необходимыми документами . В заявке следует указать приблизительную площадь земли, цель эксплуатации и схему расположения.

Для получения надела потребуется обратиться в администрацию и подать заявку. После этого уполномоченный орган выносит решение о том, возможна ли передача указанной земли заявителю. Если ответ положительный, то гражданину дается возможность приватизировать участок в течение месяца .

Сдача в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

В том случае, когда речь идет о землях, передающихся в аренду для полного освоения и под строительство, проводятся обязательные торги в виде аукциона.

Аренда земельных участков, находящихся в государственной собственности оформляется в виде стандартного соглашения, которое в дальнейшем проходит процедуру регистрации в Росреестре. Договор аренды (посмотреть и скачать можно здесь: ) представляет собой типовой бланк с указанием всех существенных условий сделки, а именно порядка пользования территорией, размера арендного платежа и порядка оплаты.

Оплата за пользование землей определяется в зависимости от того, при каких обстоятельствах пользователь получил территорию.

В случае, если размер платы исчисляется исходя из итогов аукциона, за основу берется та цена, которую заявил победитель торгов. При существовании единичной заявки, арендный взнос исчисляется в размере начальной цены .

Передача земли в постоянное пользование

Правила и основания передачи земельного участка в прописаны в . В список данных земель входят:

• участки, оформленные для эксплуатации религиозных общин;
• массивы, на которых располагаются государственные или муниципальные здания и сооружения;
• сельхозугодья, представленные фермерам.

Также земельные участки предоставляются отдельным организациям и предприятиям, в качестве поддержки соответствующей деятельности, развития малого бизнеса.

Территории могут быть переданы только юридическим лицам, гос. органам и муниципальным предприятиям. Законом запрещается передача земель гражданам. В свою очередь, переданные на таком основании участки остаются в пользовании граждан или могут быть переоформлены в .

Решение о передаче земель в распоряжение заявителей осуществляет уполномоченное ведомство, распоряжающееся площадями по праву собственности.

Передача земли в безвозмездное пользование

Земельные участки передаются гражданам, гос. предприятиям, муниципальным ведомствам и частным организациям в ряде ситуаций, в частности:

1. Земли, находящиеся в государственной собственности, могут быть переданы другим ведомствам сроком не более чем на один год. При этом земли не должны застраиваться.
2. Земли, принадлежащие частным собственникам, оформляются в распоряжение третьим лицам, если на это имеется специальное распоряжение.
3. Природные зоны, национальные парки, сельскохозяйственные территории и охотничьи угодья, могут быть отданы гражданам как служебные наделы.
4. Городские земли, которые состоят в пользовании у религиозных общин, оформляются для дальнейшей застройки.
5. Участки, выделенные под строительство в рамках госконтракта.
6. Земли могут передаваться жилищно-строительным кооперативам.
7. Лесные массивы.

Передача земельного участка в оформляется в форме договора (посмотреть и скачать можно здесь: ). Договор безвозмездного пользования оформляется в письменном виде на типовом бланке. В нем обязательно должны быть указаны все существенные условия. Когда срок действия договора больше года , требуется регистрация в Росреестре.

23 июня 2014 года был подписан Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», вступающий в силу с 1 марта 2015 года, за исключением отдельных положений. Закон устанавливает порядок образования земельных участков и регулирует предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Что этот закон означает для нас с вами?

Введение в проблематику

Чем определяется успешное выживание народа и его государственности? Ростом населения, ростом его культурного уровня, который выражается в повышении эффективности управления жизненно важными процессами, его достаточным материальным обеспечением, посредством 1) роста промышленности (т.к. она обеспечивает население потребительскими товарами), 2) роста темпов строительства (жилья и той же промышленности), 3) роста производительности сельского хозяйства (ибо никакая промышленность не нужна, и никакой космос недоступен, если населению нечего есть).

Все это – объекты инфраструктуры. Они не подвешены в воздухе, все они возводятся на земле. Дома и инженерные сети к ним надо строить быстро и с наименьшими затратами. А не тратить годы на бумажную волокиту вокруг прав на пустырь. Промышленность нужно строить быстро, не рискуя, что возведенные здания отнимут, сославшись на неправильно оформленную землю. Все от земли. Все вопросы упираются в землю. Потому земельный вопрос актуален всегда. Решает ли его новый закон?

С 1 марта 2015 года в России вступит в силу новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам. Ввиду того, что земля всегда есть основа любой хозяйственной деятельности, как сельскохозяйственной, так и промышленной, а также того, что сейчас в России преобладающая часть земли находится в государственной собственности, то указанный Федеральный закон № 171-ФЗ имеет ключевое значение.

Нюансы в данном вопросе заключены в словах «находится в государственной собственности». То есть чтобы на ней что-то делать, надо ее получить у государства - в большинстве случаев. Но как ее получить? Этот вопрос до настоящего момента оставался открытым.

Чтобы получить землю у государства, нужно иметь прописанное в законе право на это. Иначе чиновник, не найдя соответствующую норму, прямо указующую на его обязанность что-то сделать, ничего делать не будет. Далее, если у вас есть такое право, но не прописан порядок предоставления вам земли - результат будет тот же.

Но даже если и право у вас есть, и порядок такой прописан, то все равно этот механизм работать не будет, ибо он не говорит о том, как определить, сформировать земельный участок, который вы хотите получить и который чиновник вам должен предоставить. До настоящего момента в такую проблему и упирался существовавший порядок предоставления земли.

Дело в том, что в соответствии с настоящим законодательством, земля может попасть в хозяйственный оборот только как земельный участок, то есть как объект, который:

Имеет четкие границы (сформирован),

Имеет кадастровый номер (поставлен на государственный учет (ГКН)),

Имеет юридический статус - на него зарегистрированы права (поставлен на учет в государственный реестр прав (ЕГРП).

В настоящий момент большинство земель в «государственной собственности» не существуют, они как бы в статусе «держим в уме». Это выражается в белых пятнах на кадастровой карте Росреестра.

Более того, конкретного определения земельного участка как объекта хозяйственного оборота, не существовало.

Новый закон пытается решить эти проблемы:

Уточняется понятие «земельный участок»,

Устанавливается порядок формирования земельных участков,

Устанавливается порядок приобретения лицами земельных участков,

Вносятся корректирующие нормы в ряд других законов, связанных с земельными отношениями.

Ключевые положения нового порядка

1. Определены признаки земельного участка как объекта хозяйственного оборота и порядок его формирования.

В юридической практике (и не только в ней) почти все зависит от определения термина, которым оперирует закон. Вначале это может показаться только узко юридическим вопросом, не имеющим отношения к реальной деятельности, к сути проблемы, однако это не так. Нельзя управлять неопределенным и обсуждать неопределенное, как нельзя двум индивидам обсуждать слово «лук», не определившись, что они оба имеют в виду под этим словом - растение или оружие. Законодатели с третьей попытки (вначале определения земельного участка не было вообще), наконец, продемонстрировали элементы научного подхода, и для начала определились в терминах, что обещает разрешить множество вопросов, сейчас возникающих в судах.

«Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных… (законом) прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ)).

2. Определен порядок формирования земельного участка.

Законодатель указал полный и закрытый перечень документов, на основе которых можно формировать земельные участки, положив конец неразберихе, порождаемой противоречием нескольких законов, регулирующих земельные отношения, как это и указывалось в пояснительной записке к законопроекту. В частности, это были противоречия между Земельным, Лесным, Градостроительным кодексами и законом о садоводческих объединениях граждан (ст. 11.3 ЗК РФ):

«Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;

2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» (только в случае, если нет проекта межевания территории).

Кроме этого указывается, когда возможно формирование земельного участка только при наличии проекта межевания:

1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории (т.е. комплексной застройки);

2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;

3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии (то есть, например, в случае, когда надо снести квартал ветхого жилья и на его месте построить новое);

4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (то есть опять же в границах квартала);

5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (трубопроводы, ЛЭП и т.д.).

Как видно, все завязывается на проект межевания, и в особенности на него замыкаются такие масштабные вопросы, как комплексная застройка и строительство линейных сооружений. Что это значит?

Это означает, что законодатель сделал шаг в сторону концепции распоряжения землей на основе документов комплексного территориального планирования и удаляется от идеи «лоскутного одеяла». Это можно назвать положительным явлением. Дело в том, что проект межевания в соответствии с Градостроительным кодексом, готовится на основе проекта планировки (или зачастую, как его часть), смысл которого есть комплексное рациональное размещение на определенной территории объектов инфраструктуры, призванное не допустить строительства «шанхаев», никак не обеспеченных ни дорогами, ни инженерной инфраструктурой, ни транспортом. Кроме того, проект планировки напрямую связан с назначением земельных участков, их видом разрешенного использования.

Итого: сначала планирование использования территории, потом - предоставление земельного участка в соответствии с определенной ему функцией, а не наоборот, как это было с наболевшим фактом точечной застройки.

Хотя для полноты следует отметить, что механизм внесения изменений в проект планировки и в документ «над ним» - правила землепользования и застройки, никто не отменял.

Значит, нуждающемуся в земле лицу нужен один из этих документов: либо проект межевания (порядок его принятия регулируется Градостроительным кодексом), либо схема расположения земельного участка (СЗУ). Лесные участки пока не рассматриваем, это совершенно отдельный вопрос.

Здесь видна нерешенная проблема. Законодатель переносит все заботы, в том числе и расходы по подготовке СЗУ (а во многих случаях, и проекта межевания, а соответственно, и проекта планировки) на нуждающееся в земле лицо. Статья 11.10 ЗК в новой редакции изобилует словом «может» по отношению к лицу, что по-русски означает «должен сделать». Это же распространяется и на случаи, когда участок предоставляется на аукционе: лицо рискует оформить участок за свой счет, но не выиграть этот аукцион. Порядок же возмещения расходов не предусмотрен. Есть только одно исключение - на территории Москвы и Петербурга это все же должен делать город сам.

Итого: нуждающийся опять оформляет документы сам, мы видим стандартную для российского законодательства ситуацию, когда попытка сделать «все как на Западе» опять приобретает неповторимый «российский» (именно такой, а не русский) колорит, который уничтожает всю задумку.

Законопроект подавался как попытка решения вопроса упрощения обеспечения землей инфраструктурных проектов и физических лиц по образу моделей, существующих на Западе. Такое решение вопроса сокращало бы сроки строительства, расходы строительства, урезало поле для коррупции и создания проволочек. Однако если анализировать опыт Финляндии или Германии, то можно смело сказать, что эта попытка не удалась. Чтобы не раздувать статью до размеров диссертации и не описывать опыт Запада, который, стоит отдать ему должное даже на фоне «Заката Европы», создал весьма комфортные для ведения бизнеса условия, этот опыт можно описать так:

Лицо определяется с местом и количеством земли,

Направляет запрос,

Государство само в течение четко определенного срока формирует участок, ставит его на учет. Готовит все необходимые документы,

Лицо получает участок в соответствии с утвержденной процедурой к заранее известной дате и по заранее известной цене.

У нас же лицо все опять делает все само. Фраза в той же статье 11.10 о том, что оно не должно проводить согласования подготовленной СЗУ, не сильно спасает ситуацию, это ясно практикующим специалистам.

3. Подробно определены случаи и порядок предоставления земельных участков.

А. Установлен закрытый перечень документов-оснований перехода права на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету (ст. 39.1 ЗК РФ):

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

Договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

Договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

Договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Б. Установлены способы перехода прав на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету:

В собственность за плату: только на торгах в форме аукционов за исключением перечисленных случаев (ст. 39.3 ЗК РФ);

В собственность бесплатно (ст. 39.5 ЗК РФ);

В аренду (платное временное пользование): только на торгах в форме аукционов за исключением перечисленных случаев (ст. 39.6 ЗК РФ);

В безвозмездное (временное) пользование (ст. 39.10 ЗК РФ);

В постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39.9 ЗК РФ).

В. Установлен порядок:

Проведения торгов (ст. 39.11 - 39.13 ЗК РФ);

Предоставления участка без торгов (ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ);

Предоставления ЗУ гражданам для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества, дачного хозяйства и фермерства (ст. 39.18 ЗК РФ);

Предоставления ЗУ гражданам бесплатно (ст. 39.19 ЗК РФ);

Предоставления ЗУ под зданиями и сооружениями (ст. 39.20 ЗК РФ).

Г. Установлен порядок использования земельного участка без передачи прав - посредством сервитута или без него.

КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ

Любой закон - это программа, алгоритм действий. Это установленный и легализованный порядок, последовательность действий, которые должно сделать в определенных случаях. Это указание о том, как надо поступать в определенных случаях. Соответственно, при анализе закона надо исходить из того, какие цели преследует законодатель, и на этой основе сделать вывод о том, насколько хорошо у него получилось эти цели достичь. При этом следует иметь в виду, что есть цели декларируемые, оглашаемые, и цели реальные, которые не оглашаются, но которые в полной мере отражаются в тексте закона. Которые в дальнейшем могут посчитать ошибкой, недосмотром законодателя, но которые таковой не являются.

Исходя из этого, не вдаваясь в нюансы формулировок и лазеек в тексте закона, подытожим, какое управляющее влияние окажет новый закон на земельные отношения.

1. Ясность. Безусловно, наконец, эта проблема решена, и с неразберихой и противоречиями покончено. Установлен четкий порядок действий во всех случаях, которые опять же четко предусмотрены и сформулированы. Однако сделать отличный автомобиль, это еще не решить задачу, куда он поедет.

2. Все по плану. Формирование и предоставление земельных участков полностью замыкается на документы территориального планирования, что создает среду для рационального и гармоничного развития территорий.

3. Легче строить комплексно. Устранение проблем с формированием земельных участков в случаях комплексной застройки и развития застроенных территорий. До настоящего момента строители тратили до трети времени и половины бюджета на решение вопроса о земле, не занимаясь своей прямой функцией. Существенным пробелом было то, что аукцион на предоставление земельного участка участники строительного процесса вынуждены были проходить даже тогда, когда это было полностью нецелесообразно, в результате строительство существенно обогащалось рисками и дорожало. То же с разработкой недр: выиграв право на разработку участка недр, нужно было еще и выиграть право на использование земли над этим участком. Получался абсурд. Теперь все подобные нюансы очерчены и прописаны в разделе исключений как случаи предоставления земли без торгов.

4. Легче строить линейные сооружения . Установлены нормы, решающие множество вопросов по земле, относительно строительства инженерной инфраструктуры - дорог, трубопроводов, линий связи. Для их строительства теперь не обязательно формировать несуразные змеевидные земельные участки для выполнения требований Градостроительного кодекса. Теперь для этого достаточно установления сервитута, который ставится на учет в ГКН. Для ремонта же достаточно просто получения разрешения, выдаваемого государственным органом. Кстати, его теперь достаточно и для проведения инженерных изысканий для строительства вместо необходимости арендовать для этого землю, что существенно снижает организационные и финансовые издержки строительства.

5. Легче оформить землю дачникам . Именно оформить, а не получить бесплатно. Облегчение выражено исключительно в организационной форме - более четко прописанном порядке оформления земли и предоставления ее в собственность. Абсолютному большинству граждан бесплатно получить землю не получится. Такой порядок касается садоводов, огородников, дачников, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, фермеров. Все это - разные статусы землепользователя и регулируются они разными специальными законами

6. Специалистам и многодетным - бесплатно. Предусмотрены случаи бесплатного предоставления земли отдельным категориям специалистов (эти категории еще должны быть установлены) и многодетным семьям (критерии предоставления также не уточнены). Следует заметить, что положение про «землю - многодетным» приняли уже давно, но оно было полностью саботировано всеми без исключения губернаторами субъектов Федерации. Признаться, данный случай позволяет каждого из них обвинять, как минимум, в препятствовании решению демографического вопроса. Дело в том, что федеральный закон имел (и имеет сейчас в данной части) чисто декларативный характер. Он объявляет о такой возможности предоставить землю многодетным семьям, отдавая на откуп регионам создание и внедрение механизма ее реализации. Понятно, что это невыгодно всем тем, кто мыслит исключительно в категориях прибыли. Соответственно, этот механизм не был реализован, и вызывает сильные сомнения, что он будет реализован и в данном случае.

Любое поручение, не имеющее цели, конкретных сроков, конкретной формулировки результата и конкретного ответственного лица является имитацией работы.

7. Купить может не каждый. В принципе закон предполагает, что любой желающий может купить или взять в аренду любую свободную землю у государства на торгах. Однако подробный анализ закона и, в частности, п. 8 ст. 39.11 показывает, что существует гигантский перечень препятствий, который полностью перекрывает идею свободной распродажи земли (которая содержалась в , о которой мы писали ранее) и который обеспечивает государству полный контроль над вопросами предоставления земли:

- желаемый участок заинтересованное лицо должно формировать и ставить на учет само и за свой счет, без гарантий приобрести его на аукционе;

- участок должен соответствовать множеству условий территориального планирования, которые соблюсти весьма сложно;

- предусмотрен ряд возможностей для отказа от продажи государством земли. Например, наличие уже поданного заявления о предварительном согласовании в предоставлении участка. Такое заявление может быть легко подано кем угодно, в том числе «своей организацией». В результате, будет основание оттягивать момент расставания с землей сколь угодно долго;

- продажа участка под застройку вообще запрещена, кроме конкретно оговоренных случаев;

- до 01.01.2020 государство может отказать в предоставлении участка, в том числе и по основаниям, утвержденным законом субъекта Федерации, то есть по любым, каким захочет область (п. 29-31 ст. 34 ФЗ-171).

Все это позволяет сделать вывод о том, что государство отказалось от идеи тотальной распродажи земли и ее неконтролируемого несистемного использования .

В данном случае становится понятным факт задержки рассмотрения законопроекта об отмене категорий земель. В случае если он будет принят в предложенном Правительством виде, весь смысл данного, уже принятого закона, теряется, ибо будет ликвидирован принцип системного использования территорий.

Проанализировав закон, теперь следует вернуться к вопросам, обозначенным в начале данной статьи, и понять, помогает ли в их решении новый закон. Надо учитывать, что данный закон регулирует только один из аспектов решения указанных вопросов. Совершенно понятно, что одним правом на землю никак нельзя решить ни продовольственную проблему, ни демографическую, ни проблему промышленности. Для производства необходимы помимо земли финансовый ресурс, трудовой, а самое главное - рынки сбыта. Однако земельный вопрос является одним из оснований решения проблем выживания страны.

Итого:

- сделано существенное облегчение строителям в части организационных мероприятий, связанных с оформлением прав на землю,

- сделано некоторое облегчение фермерам, дачникам, садоводам и огородникам ТОЛЬКО в части организационных мероприятий,

- вопрос свободного доступа населения к земле для строительства жилья остается открытым, за исключением пока неопределенного круга специалистов.

По последнему вопросу идет борьба. Эта борьба хорошо иллюстрирует многоаспектность и взаимосвязь всех сфер экономики. С одной стороны, мы имеем внесенный недавно КПРФ законопроект о родовых поместьях, который призван обеспечить землей каждого россиянина бесплатно. Это вторая попытка после ЛДПР. С другой стороны, Правительство готовит существенное повышение налогов и лишение домохозяек прав на бесплатную медицинскую страховку. Вроде бы, как это связано с землей? Это связано так, что полностью закрывает вопрос о земле для многодетных, ибо многодетные - это трое и более детей. А до того момента, чтобы родить третьего, надо еще дожить с двумя старшими. В условиях же, когда оба родителя работают, а домохозяйки лишены поддержки, это невозможно. Таким образом, по совокупности признаков - закона об отмене категорий, закона о повышении налогов, мы имеем дело с прямой подрывной деятельностью Правительства, в частности, его экономического блока, деятельностью, направленной на сокращение роста населения нашей страны и подрыв ее экономики.

Мы имеем дело с противоборством идей, группировок в структурах государственной власти, что выражается в непоследовательном, рваном, концептуально и управленчески неопределенном законотворческом процессе.

Мы имеем дело с автомобильным движением на улицах Индии, а не стройным порядком танковых колонн, уверенно продвигающихся вперед. Движение есть, но суперсистемы, примером которой является российское государство, никогда не могут существовать в условиях броуновского движения.

Новый закон уточнил технологию, но не исправил суть проблемы: производство, являющееся общественно значимым явлением, находится в руках частных лиц и служит в угоду частным интересам, вредоносность противоборства которых для благосостояния общества государство «Вашингтонского консенсуса» пытается безуспешно прикрыть косметическими средствами.

Такие законы являются четким подтверждением вывода классиков социалистической идеологии (если перевести на русский о благе для всего общества, в отличие от капиталистической идеи о благе только для капитала) о том, что в условиях конкурентного противоборства никогда нельзя задействовать ресурс системы полностью для достижения блага всей системы.