Земельный кодекс право пожизненного наследуемого владения. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком: переоформление в собственность, продажа по ЗК РФ. Почему лучше довериться специалистам нашей компании

Это один из вариантов владения объектами земельной недвижимости, при котором граждане лишены права распоряжения наделом. В настоящее время предоставление земли на указанном праве не осуществляется, однако ранее возникшие правоотношения сохраняют свою силу.

Что это такое

Все доступные варианты приобретения постоянных или временных прав на недвижимые объекты, в том числе и земельные наделы, регламентированы нормами ГК РФ и ЗК РФ. С принятием в 2001 году Земельного кодекса РФ такой способ получения земли, как пожизненное наследуемое владение, утратил юридическую силу. Тем не менее, наделы, предоставленные по ранее действующему законодательству, по-прежнему могут находиться в пользовании граждан.

Пожизненное наследуемое владение наделами земли характеризуется следующими нюансами:

• на предоставленные участки не возникает право собственности, что лишает возможности распоряжаться ими путем совершения гражданских сделок (такую землю невозможно продать или сдать в аренду третьим лицам);
• земля предоставляется на бессрочном праве пользования, при этом после смерти владельца аналогичное право переходит к потенциальным наследникам;
• обладание участком на указанном праве позволяет без ограничений возводить объекты жилой недвижимости и хозяйственные постройки, причем они могут быть оформлены в частную собственность граждан;
• выделение земель на указанном праве осуществлялось только физлицам, предприятия не могли приобретать участки таким способом.

Выделение участков на указанном праве осуществлялось из земель государственного или муниципального фонда. Подтверждающим документом являлся распорядительный акт местных властных органов.

Выделение земель по таким основаниям предусматривало различное целевое назначение - для возведения индивидуальных жилых домов, для ведения личного хозяйства и т.д. Этот правовой режим землепользования указывался в распорядительном акте властного органа, граждане не вправе произвольно менять его.

В ряде случаев может возникать необходимость подтверждать законность владения землей в судебном порядке. Например, если гражданин утратит распорядительный акт властей о выделении надела, а документальный архив уничтожен, в порядке особого судебного производства можно доказать факт законного владения. Для этого могут использоваться показания свидетелей, документы об оплате права пользования, а также иные формы и бланки.

Если земля выделена группе граждан (например, на всех членов семьи), они обладают равными правами пользования. Это означает, что обратиться для переоформления права собственности должны все совершеннолетние владельцы объекта земельной недвижимости. Выделение долей из состава указанных участков не допускается, граждане могут лишь определить порядок общего пользования наделом.

Рассмотрим правовой режим указанных земель с учетом действующих законодательных норм.

На что имеет право владелец

Пожизненное наследуемое владение дает возможность пользоваться участком в рамках земельного законодательства, а также с учетом характеристик и свойств земельного надела. Выделим ключевые составляющие элементы такой формы владения землей:

• в процессе пользования должны соблюдаться заявленная категория и вид разрешенного использования надела (например, участок для личного подсобного хозяйства не позволяет возвести производственный объект);
• в процессе землепользования должны учитываться законодательные запреты и ограничения, распространяемые на данный объект недвижимости;
• хотя пожизненное наследуемое владение не совпадает по своим характеристикам с режимом собственности, оно также подлежит регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН;
• единственным официальным способом распоряжения землей будет являться передача ее по наследству, в том числе по условиям завещательного документа.

Несмотря на такой существенно ограниченный режим владения землей, в процессе текущего использования участка граждане могут реализовать множество направлений деятельности - вести личное подсобное хозяйство, возводить жилые строения и хозяйственные сооружения и т.д.

Строительство частных объектов и хозяйственных построек на указанном участке будет проходить по общим правилам. По завершении строительства, чтобы оформить право собственности на частный дом и землю, нужно обратиться к кадастровому инженеру и получить технический план (на здание) и межевой план (на участок).

Поскольку в настоящее время ЗК РФ не содержит норм о выделении земли на рассматриваемом праве, получение участков возможно только в процессе наследственного производства. Для этого потенциальным наследникам нужно выполнить следующие действия:

• в шестимесячный срок после смерти владельца земли нужно подать заявление в нотариальную контору о принятии имущественных активов, в том числе надела;
• после завершения наследственного производства нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство (если участок наследуют несколько лиц, они приобретут равные права);
• если земля ранее не была сформирована для целей кадастрового учета, потребуется определить границы участка и получить межевой план;
• на основании свидетельства о праве и межевого плана будут проведены регистрационные действия в службе Росреестра, а участок будет поставлен на кадастровый учет.

Обратите внимание! При наследовании земля будет принадлежать наследникам также на основании пожизненного владения. Переоформление в собственность будет осуществляться по общим правилам, регламентированным в ГК РФ и ЗК РФ.

Нужно учитывать, что при оформлении документов через нотариальную контору у каждого наследника возникает равное право на имущественные активы. Если в состав наследства входит земля на праве пожизненного наследуемого владения, граждане могут самостоятельно определить порядок пользования наделом или определить его в судебном порядке.

Условия прекращения права владения

Поскольку на земельный надел на пожизненном наследуемом владении в полном объеме распространяются нормы ГК РФ и ЗК РФ, допускается возможность изъятия участка у законного правообладателя. В настоящее время такими обстоятельствами могут выступать:

• принятие властными органами решения об изъятии надела для нужно государства или муниципалитета;
• выявление случаев нарушения земельного законодательства, а также условий землепользования конкретного участка;
• конфискация земли в качестве дополнительной санкции по приговору суда;
• реквизиция надела при возникновении событий чрезвычайного характера.

В перечисленных случаях земля может быть изъята в принудительном порядке через судебные инстанции. Конфискация подразумевает безвозмездное изъятие надела, тогда как иные случаи влекут право на получение компенсации убытков (в том числе стоимости зданий и сооружений на земле).

Отдельно стоит рассмотреть причины прекращения права пожизненного наследуемого владения по причине нарушения правил землепользования. К таким обстоятельствам могут относиться:

• использование земли с нарушением ее целевого назначения (например, если на земле для личного подсобного хозяйства начато промышленное производство);
• нарушение экологических требований - загрязнение почвы и окружающей среды, в том числе и на смежных участках;
• совершение действий, в результате которых ухудшаются качественные характеристики плодородного слоя почвы;
• неисполнение предписаний надзорных органов по фактам нецелевого использования земли.

Функции надзора и контроля над целевым использованием земли возложены на службу Госземнадзора. Предписания, вынесенные инспекторами Госземнадзора, являются обязательными для исполнения всеми землепользователями. Нарушение указанных правил влечет не только изъятие надела, но и существенные санкции - административный штраф и расходы по восстановлению качественных свойств земли.

При изъятии надела для государственных нужд владелец земли может претендовать на выделение иного надела. Поскольку право пожизненного наследуемого владения в настоящее время не предусмотрено в ЗК РФ, передача другого участка будет происходить на иных условиях (например, на праве аренды или в собственность).

Также можно выделить три способа прекращения права пожизненного наследуемого владения, не связанных с принудительным изъятием:

1. переоформление надела в собственность граждан;
2. добровольный отказ владельца земли от указанного права;
3. отсутствие наследников после смерти владельца указанного объекта земельной недвижимости.

Если в ходе наследственного производства не будет выявлен ни один наследник, либо все они откажутся от принятия имущества, земля будет передана в муниципальную собственность.

Заявитель хочет признать незаконным отказ в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Истец хочет признать право постоянного (бессрочного) пользования ответчика земельным участком отсутствующим

Истец хочет признать право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Арендатор не согласен с отменой акта о предоставлении земли

См. все ситуации, связанные со ст. 45 ЗК РФ

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса и по иным основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

(см. текст в предыдущей редакции)

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

(см. текст в предыдущей редакции)

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

П. 2 ст. 45 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в установленный этим решением срок.

Создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

Право пожизненного наследуемого владения получило законную силу в Советском Союзе. Тогда не существовало такого понятия, как частная собственность. Это право давало человеку возможность пользоваться землёй и при этом указывало, что она всё равно остаётся собственностью государства. Но с развалом СССР положение пожизненного наследуемого владения изменилось. Оно, по факту, перестало действовать. Но для тех, кто обладал им до отмены закона, право всё ещё имеет силу.

Наследуемое владение: что от него осталось и какие отличия от собственности

Стоит отметить, что право пожизненного владения сейчас действует на тех же условиях, что и раньше. Но оно совершенно не равнозначно праву собственности. Основная разница между этими двумя понятиями в том, что пожизненное владение накладывает определённые ограничения. Человек может исключительно владеть участком и пользоваться землёй. Но не имеет права ею распоряжаться.

Стоит перечислить основные характеристики, присущие этому виду земельных прав:

Важный факт

Законодательно разрешен только один способ передачи прав владения землёй, которая находится в пожизненном владении - это наследство. Любые другие способы передачи, такие как продажа, признаются незаконными и, если свершились, аннулируются. Об этом подробно говорится в статье 31 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Но это правило можно обойти совершенно законным путём. В 53 статье всё того же Кодекса говорится, что если переданы права на любое капитальное сооружение, то вместе с ним переходит во владение и земля. То есть достаточно продать дом, построенный на территории, попадающей под пожизненное владение, и права на неё перейдут к покупателю. Если, конечно, проданное строение находится в собственности продающего.

Стоит отметить, что для того, чтобы продать строение, находящееся на земле, не нужно согласие фактического собственника. В данном случае им выступают муниципальные или городские власти. Об этом говорится в 523 статье Гражданского Кодекса. Не нужно даже разрешение соответствующих органов на смену владельца территории. Он поменяется одновременно с тем, как пройдёт перерегистрация купленной им собственности.

Как перевести участок с режима пожизненного владения в право собственности

Многие специалисты сходятся в том, что такое переоформление - одна из самых простых процедур подобного вида. Для такой смены права нужно предоставить всего 2 документа. Это:

• Распоряжение администрации, в котором говорится о наступлении права на пожизненное владение.
• . Ещё его называют кадастровым.

Эти документы нужно предоставить в региональное отделение Россреестра. Там же нужно будет подтвердить свою личность и получить реквизиты на уплату пошлины. Сертификат о смене права будет готов приблизительно через месяц.

Могут возникнуть трудности у собственников, не проводивших плановую инвентаризацию земли, которая подпадает под действие права о пожизненном владении. Тогда им придётся проходить через сложную процедуру межевания. Сведения о том, была ли проведена такая инвентаризация, получаются в кадастровой палате.

Важный факт

Перед тем как переоформлять права на земельный участок, нужно провести все предварительные процедуры, такие как принятие наследства. Но после того как пройден путь от наследственного дела до получения специальных бумаг, права больше подтверждать не надо - будет достаточно только документов, устанавливающих наследство.

Стоит отметить, что право на такой тип владения земельным участком со временем теряет силу. Оно всё ещё сохраняет в законодательстве те же нормы, которые были введены ещё во время Советского Союза, но с ним пытаются бороться. Сейчас, например, такое право действует только на ту территорию, которая попала под его действия до 10 октября 2001 года.

Условия для прекращения действия права на пожизненное наследуемое владение

Такое право может утратить свою силу либо по желанию самого собственника, либо если таково решение ответственных органов.

На последнем варианте остановимся подробнее. Если следовать букве закона, а именно статье 45 Земельного Кодекса, человека можно принудительно лишить права на пожизненное владение в следующих случаях:

• Участок изымается, если того требуют государственные интересы или нужды муниципального управления.
• Участок используется ненадлежащим образом, а значит, подлежит изъятию.

Стоит упомянуть, что именно законодательство подразумевает под ненадлежащим использованием земли. Это:

• Использование земли, которое признано нерациональным, или если территорию используют не по прямому назначению.
• Создаётся обстановка неблагоприятная для экологии территории и прилегающего района.
• Злонамеренная порча территории.
• Собственник не рекультивирует и не следит за охраной состояния почвы.

Также земля может быть отчуждена для возведения жилых помещений или проведения сельскохозяйственных работ, если собственник не произвёл вышеуказанные действия в течение 3-х лет. Этот срок не учитывает того времени, которое нужно для того, чтобы освоить территорию. И такое решение может быть принято исключительно в судебном порядке.

Историческая справка (важно для понимания)

См. Постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В.Близинской"

До 1990 года в условиях существования исключительно государственной собственности на землю основной формой осуществления гражданами права владения и пользования земельными участками было постоянное (бессрочное) пользование, что имело целью гарантировать им устойчивость прав на землю и находящуюся на ней другую недвижимость . Признание за домовладельцем - пользователем земельного участка, на котором расположено домовладение, права постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком как своим имуществом исключало произвольное распоряжение им со стороны каких-либо иных субъектов права.

В дальнейшем, в ходе проведения земельной реформы - как до, так и после принятия Конституции Российской Федерации, закрепившей право частной собственности на землю (статья 9, часть 2; статья 36, части 1 и 2), - законодатель, параллельно с процессом возрождения этой формы собственности, обеспечивал гражданам, по их выбору, возможность

1. 1. продолжать пользоваться земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды или временного пользования либо
   2. переоформить имеющийся правовой титул на любой иной.

При этом во всяком случае исключалось как автоматическое изменение титулов прав на землю (переоформление осуществлялось по инициативе самих граждан), так и какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.

Такая линия развития земельной реформы последовательно выдерживалась в федеральном законодательстве, регулирующем правила переоформления прав на земельные участки. Согласно Закону Российской Федерации от 23 декабря 1992 года "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" граждане, имевшие на момент вступления данного Закона в силу земельные участки, размеры которых превышали предельные нормы, во всех случаях сохраняли право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные предельные нормы. Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 года "О реализации конституционных прав граждан на землю" было установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 года и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере; запрещалось обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду. Таким образом, независимо от того, была использована гражданами возможность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право пожизненного наследуемого владения или нет, - за ними сохранялись их прежние земельные участки.

Регулирование отношений по пожизненному наследуемому владению земельными участками, предусмотренное введенным в действие с 29 октября 2001 года Земельным кодексом Российской Федерации, предоставляет каждому гражданину право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении земельный участок (пункт 5 статьи 20 и пункт 3 статьи 21) и подтверждает, как это установлено Федеральным законом от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", что предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее переданных им в установленном земельным законодательством порядке в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.

В контексте названных положений Конституции Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком, которое согласно прежнему регулированию являлось титулом прав на недвижимость и одновременно выступало в качестве одной из гарантий права собственности гражданина на находящийся на этом участке жилой дом, позволяя вместе с тем в какой-то мере компенсировать отсутствие права собственности на землю, рассматривается как обеспечивающее основу жизнедеятельности людей и направленное на создание условий для достойной жизни и свободного развития личности.

Соответственно, в отношении данного права действует конституционный механизм защиты от произвольного умаления или ограничения, что предполагает предоставление государственных гарантий лицам, имеющим на законных основаниях не подлежащие изъятию в соответствии с федеральным законом земельные участки.

Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству ( ст. 266 ГК РФ). То есть р аспоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается (отсутствует правомочие распоряжения), за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство .

Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, в отличие от права собственности, не могут переходить по наследству к юридическим лицам ни по закону, ни по завещанию. Субъектами наследования таких земель могут быть только граждане.

Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Согласно статье 1181 Гражданского кодекса РФ при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право бесплатно приобрести их в собственность в соответствии с законодательством о "дачной амнистии".

Эта статья будет полезной для , специализирующихся на загородной недвижимости, оказывающих услуги не только по купле-продаже земельных участков, но и оформлением земли в собственность граждан возмездно и безвозмездно. Еще много у граждан находится в пользовании и владении земельных участков неоформленных законным образом или не до конца оформленной. Только физические лица имеют право владения такой землей.

Один из документов, который может встречаться в процессе работы у клиентов на руках, является Свидетельство о пожизненном наследуемом владении земельным участком или даже просто Постановление о выделении гражданину участка на таком праве владения. Земельные участки на таком праве владения выдавались людям в период до 30 октября 2001 года, то есть до принятия Земельного кодекса РФ. После этой даты на праве пожизненного наследуемого владения земля гражданам не выдается вообще, но и эти документы и это право никто не отменял, поэтому на руках у многих людей такие старые документы еще имеются.

Особенности права владения ПНВ:

1. Можно участком владеть
2. Можно пользоваться, строить, сажать
3. Можно передать по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК РФ).
4. Нельзя распоряжаться – продавать, сдавать в аренду, менять

Парадокс – при жизни продать участок на таком праве нельзя, надо участок переоформить в собственность и внести запись в ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Так как земля продолжает оставаться в собственности государства, то есть муниципалитета. А после смерти владельца наследники получат участок сразу в собственность.

Можно также переоформить участок не в собственность, а в аренду, чтобы в дальнейшем .

Есть опасность, что если такой участок ПНВ не переоформленный в собственность попадет под какую-нибудь федеральную застройку, его могут изъять без всяких материальных компенсаций владельцу, так как это, напомню, собственность муниципалитета.

Для этого надо предоставить в Росреестр:

1. Документ, подтверждающий владение участком на праве ПНВ
2. Кадастровый паспорт с и установленными границами
3. Доверенность от клиента

Бесплатно пока еще можно оформить участок ПНВ , расположенном на землях населенных пунктов тем, кто вступил в наследство на этот участок, или тем, у кого есть зарегистрированные строения в границах участка.

Если участок ПНВ расположен на сельхозземле, такой участок подлежит выкупу из муниципальной собственности за сумму не более 15% от кадастровой стоимости.

9.1. Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Рассмотрим конкретный вариант.

Человек купил жилой дом, расположенный на участке пожизненного наследуемого владения ПНВ, старый владелец землю в собственность или в аренду не переоформлял, просто передал старое Свидетельство.

Как теперь оформить участок ПНВ в собственность новым собственникам дома?

• Сделать межевание и поставить на кадастровый учет
• Если у нового владельца не потеряно право на земли (один раз в жизни), то он может рассчитывать на безвозмездность по «дачной амнистии»
• Если право потеряно, то ему надо будет выкупить этот участок у муниципалитета по льготной стоимости (от 3% до 15 % от кадастровой стоимости), эти проценты устанавливает местная администрация.

А вдруг объявятся потом наследники и захотят получить участок на основании ПНВ? Так как дом в собственности у третьего лица, а собственники строений имеют первоочередное право на участок под домом и право на землю переоформлено, то наследники теряют право наследования на этот участок.

Все поправки к земельным законам направлены на исчезновение такого права владения земельным участком как пожизненно наследуемое владение , поэтому надо в срочном порядке переоформлять такие участки в собственность иначе придется выкупать у государства.

Резюме:

• Участок на праве ПНВ без строения продать нельзя, надо переоформить в собственность или в аренду
• Можно продать дом, а участок потом переоформят новые владельцы (нет гарантий)
• У новых собственников могут появиться проблемы с безвозмездным оформлением участка ПНВ в собственность
• Если участок ПНВ расположен на сельхозземле, то только выкуп
• Необходимо всегда начинать с проведения межевания (хотя это пока не обязательно, можно и так участок поставить на учет), но это усложнит дальнейшую продажу участка, так как полная снижает привлекательность участка

Наследники получают участок в собственность на основании закона, но все равно, участок должен стоять на кадастровом учете, нотариус затребует кадастровый паспорт