Регистрация ООО или ИП: введен досудебный порядок обжалования решений налоговых органов. Установлен порядок обжалования решения о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации Срок обжалования отказа в государственной регистрации

Обзор судебной практики по вопросам
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством наличия у субъектов гражданского оборота прав на недвижимое имущество, акт подтверждения юридической силы правоустанавливающих документов, в связи с чем государственная регистрация прав иных лиц на недвижимое имущество, не принадлежащее заявителю, не может затрагивать его права, свободы и законные интересы.

1. Б. обратилась в суд с жалобой о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее также - Управление, регистрационная служба) по выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности Ч. на дом, расположенный по ул. Васильковой г. Чебоксары, и признании недействительным этого свидетельства.

Судом было вынесено определение о возврате жалобы Б., которое заявителем было обжаловано по мотивам незаконности и необоснованности. Суд кассационной инстанции в удовлетворении частной жалобы Б. отказал по следующим основаниям.

Возвращая заявление Б., суд I инстанции исходил из того, что заявитель, обжалуя действия Управления, фактически оспаривает право собственности иного лица на недвижимое имущество, следовательно, имеет место спор о праве.

Кроме того, суд кассационной инстанции отметил, что, государственная регистрация прав иных лиц на недвижимое имущество, не принадлежащее заявителю, не затрагивает права, свободы и законные интересы заявителя, в связи с чем оспаривание акта регистрирующего органа в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 134 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) не допускается.

Согласно ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина, либо созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод, либо на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Обжалуемые Б. действия Управления к числу вышеперечисленных не относятся.

(дело N 33-613/06)

Гражданское законодательство не предусматривает такой способ защиты гражданских прав, как оспаривание записи о государственной регистрации. Отмена государственной регистрации не лишает правообладателя самого права на недвижимое имущество, в связи с чем в судебном порядке должно быть оспорено право собственности, основания его приобретения.

2. С.А. и С.Г. обратились в суд с иском к Управлению о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный в д. Синьял-Шатьма Красноармейского района Чувашской Республики, установлении факта принадлежности земельного участка на праве собственности С.А.

Иск мотивирован тем, что истцам принадлежат доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке. С-ва подарила Е. принадлежавшую ей долю в праве общей собственности на жилой дом и принадлежавший на праве собственности земельный участок.

Истцы, не оспаривая договор дарения, просили признать недействительной запись о регистрации права собственности Е. на земельный участок и установить право истцов на часть земельного участка.

Определением суда исковое заявление было возвращено истцам в связи с тем, что в предоставленный судом срок не были устранены недостатки, препятствующие принятию искового заявления к производству. С.Г., действующим от своего имени и в интересах С.А., определение о возврате искового заявления было обжаловано.

Суд кассационной инстанции в удовлетворении частной жалобы отказал по следующим основаниям.

Оставляя исковое заявление без движения, суд указал, что предмет иска не конкретизирован, поскольку истцами оспаривается запись о государственной регистрации права собственности Е. на земельный участок и в то же время не оспаривается договор, на основании которого произведена регистрация. В установленный судьей срок предмет иска не конкретизирован, истцы указали на то, что не желают отменять договор дарения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Оспаривание самой по себе записи о государственной регистрации сделки не является способом защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(дело N 33-2451/06, дело N 33-1491/07)

3. Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (далее - Сбербанк) обратился в суд с иском к Управлению, МУП "Ядринское БТИ", К-вым о признании недействительными технического паспорта, записи о государственной регистрации права совместной собственности К-вых и свидетельства о государственной регистрации права на завершенный строительством жилой дом, расположенный по ул. Мордвинова г. Ядрин.

В обоснование требований истец указал, что решением Ядринского районного суда Чувашской Республики в качестве обеспечительных мер был наложен запрет на совершение К-ми действий по отчуждению недостроенного жилого дома по ул. Мордвинова г. Ядрин.

В декабре 2006 года было зарегистрировано право совместной собственности К-вых на жилой дом по вышеуказанному адресу. По мнению истца, государственная регистрация права собственности К-вых не могла быть совершена в связи с зарегистрированными в Едином государственном реестре прав арестом и запретами, наложенными постановлениями судебного пристава-исполнителя.

Решением суда I инстанции в удовлетворении иска отказано. Определением кассационной инстанции решение оставлено без изменения по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение нового объекта является одним из оснований приобретения права собственности на него, которое подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зерегистрированного права.

Таким образом, суд приходит к выводу, что признание государственной регистрации недействительной не может выступать самостоятельным требованием предмета иска.

На основании постановлений судебного пристава-исполнителя были наложены запрет на отчуждение и совершение иных действий в отношении завершенного строительством жилого дома, и арест на незавершенный строительством жилой дом по ул. Мордвинова г. Ядрин.

Доказательств поступления в регистрирующий орган постановления судебного пристава-исполнителя о наложении запрета на осуществление регистрационных действий в отношении завершенного строительством жилого дома и государственной регистрации ограничения (обременения) прав на указанный объект недвижимости на основании указанного постановления суду представлено не было.

Что касается доводов истца о необходимости в рассматриваемом случае приостановления регистрации, то в соответствии с пунктом 4 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принятие решения о приостановлении государственной регистрации прав предусмотрено в случае, если решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества поступит в регистрирующий орган в течение срока государственной регистрации сделки и (или) перехода права.

В данном случае со стороны К-вых имела место государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости.

(дело N 33-754/07)

Приостановление государственной регистрации возможно до внесения в Единый государственный реестр прав записи о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества либо до момента принятия решения об отказе в государственной регистрации.

4. В октябре 2006 года И. от имени С. обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике с заявлениями о государственной регистрации права собственности С. на земельные участки.

В ходе правовой экспертизы было выявлено, что представленный заявителем в качестве основания государственной регистрации документ в соответствии с действующим законодательством не подтверждает возникновение права собственности на земельный участок. 15 ноября 2006 года государственная регистрация была приостановлена на один месяц, заявителю было предложено представить дополнительные доказательства, подтверждающие факт предоставления земельных участков. Однако, к установленному сроку дополнительные документы представлены не были.

14 декабря 2006 года в государственной регистрации права собственности С. на земельные участки было отказано.

15 декабря 2006 года И. от имени С. обратился в Управление с заявлением о продлении срока приостановления государственной регистрации права собственности С. на земельные участки сроком на три месяца. Решениями государственного регистратора от 19.12.2006 в приостановлении государственной регистрации заявителю было отказано.

Данные решения были обжалованы в суд.

Суд в удовлетворении заявления отказал. Определением кассационной инстанций решение суда I инстанции оставлено без изменения по следующим основаниям.

Согласно статье 19 Федерального закона "О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи Федерального закона государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, то есть приостановление государственной регистрации права в данном случае является правом, а не обязанностью государственного регистратора. Таким образом, при наличии оснований для отказа в регистрации заявленных прав государственный регистратор может вынести решение об отказе в государственной регистрации, минуя процедуру приостановления.

Кроме того, из содержания указанной статьи следует, что приостановление государственной регистрации возможно до внесения в Единый государственный реестр прав записей о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества либо до момента принятия решения об отказе в государственной регистрации. Решение об отказе в государственной регистрации права является окончательным, не может быть отменено иначе как в судебном порядке.

Заявление И. о продлении срока приостановления государственной регистрации поступило в Управление после принятия решения об отказе в государственной регистрации права. Следовательно, решение от 19 декабря 2006 года об отказе в приостановлении государственной регистрации права собственности С. на земельные участки приняты Управлением законно и обоснованно.

(дело N 33-1040/07)

Приостановление государственной регистрации при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации является правом регистратора и не подлежит обжалованию в судебном порядке.

5. С. обратился в суд с заявлением об отмене решения о приостановлении государственной регистрации, об обязании произвести регистрацию перехода права на жилое помещение.

Указанные требования мотивированы тем, что С. представил в Управление заявление о государственной регистрации перехода права собственности на комнату, к заявлению были приложены договор передачи, договор социального найма и другие документы. Однако государственная регистрация права собственности заявителя на комнату была приостановлена. Основанием для приостановления государственной регистрации послужило отсутствие в числе представленных документов решения уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и ордера.

Решением Шумерлинского районного суда в удовлетворении заявления было отказано. Определением кассационной инстанции данное решение суда оставлено без изменения в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществить проверку юридической силы представленных на регистрацию документов. При этом проведение правовой экспертизы документов и проверки законности сделки прямо указывается в законе как необходимое условие государственной регистрации.

Правомерность занятия гражданином жилого помещения и проживания в нем подтверждается решением органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений либо ордером на жилое помещение, если жилое помещение было предоставлено до 1 марта 2005 года (ч. 3 ст. 57 Жилищного кодекса РФ). В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.

Права граждан на приватизацию, в том числе не только постоянно проживающих в спорном жилом помещении, но и временно отсутствующих, но не утративших права на данное жилое помещение, подтверждаются решением органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений либо ордером.

Как следует из обжалуемого решения о приостановлении государственной регистрации, именно проверка прав лиц на жилое помещение послужила основанием приостановления регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приостановление государственной регистрации при наличии сомнений в наличии оснований для государственной регистрации является правом регистратора. Так как у государственного регистратора существовали сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, он, действуя в пределах полномочий, предоставленных абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и статьей 19 вышеуказанного Федерального закона, был вправе приостановить государственную регистрацию.

При этом, согласно ст. 255 ГПК РФ, п.5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке может быть обжалованы отказ либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации.

(дело N 33-1485/07)

Государственная регистрация - акт признания и подтверждения наличия у лица права на недвижимое имущество, разрешение вопроса о наличии права (признание права) относится к исключительной компетенции суда.

6. В. обратилась в суд с жалобой о признании решения об отказе в государственной регистрации незаконным и понуждении произвести государственную регистрацию права.

Заявленные требования мотивированы тем, что нанимателем квартиры, расположенной по ул. Шоссейная п. Кугеси являлась С. Данная квартира в соответствии с ордером была предоставлена ей с двумя иждивенцами, фамилии которых в ордере указаны не были. Согласно лицевому счету в указанной квартире проживали сын С., В-н и его жена В-на. В январе 2007 года между администрацией Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики и В. был заключен договор передачи квартиры. К моменту заключения данного договора С. умерла.

В-на обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру на основании договора передачи. Однако в государственной регистрации права собственности на квартиру ей было отказано в связи с тем, что представленные заявителем документы не позволяют определить круг лиц, имеющих право пользования приватизируемой квартирой.

Решением суда I инстанции заявленные требования были удовлетворены. Определением кассационной инстанции решение суда I инстанции отменено и дело направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 9 , 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующий орган осуществляет предусмотренные действующим законодательством полномочия, в том числе правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Процедура государственной регистрации может окончиться отказом в регистрации, если в ходе проведения правовой экспертизы выявится несоответствие по форме и содержанию представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства, поскольку все сделки подвергаются правовой экспертизе и проверке законности.

Из содержания ст.ст. 1 , 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" следует, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих членов семьи, приобрести эти помещения в собственность. Жилищное законодательство подразумевает под совместно проживающими членами семьи нанимателя не только постоянно проживающих в данном жилом помещении граждан, но и временно отсутствующих, но не утративших право пользования им (ст. 71 Жилищного кодекса РФ).

Согласно ордеру право пользования квартирой было предоставлено С. с членами семьи, в отношении которых заявительница не представила никаких данных об их правах на спорное жилое помещение. В подтверждение того, что приватизируемая квартира была предоставлена С. одной, без членов семьи, В-на представила архивную выписку из протокола заседания исполнительного комитета Чебоксарского сельского районного Совета депутатов трудящихся ЧАССР. Однако ордер на вышеуказанную квартиру был выдан С. раньше, чем было вынесено указанное постановление.

Регистрирующий орган в пределах полномочий, предоставленных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вправе был выяснить вопрос о жилищных правах на приватизируемую квартиру иных лиц, на которых предоставлялось данное жилое помещение.

Установив несоответствия в правоустанавливающих документах на приватизируемое жилое помещение и придя к выводу о несоответствии их содержания требованиям законодательства, регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации заявленного права, действовал в пределах предоставленных полномочий, поскольку представленный в качестве основания государственной регистрации договор свидетельствовал о несоответствии сделки требованиям закона.

При этом суд кассационной инстанции отметил, что, признавая действия регистрирующего органа неправомерными, суд первой инстанции фактически разрешил спор о праве В-ной на приватизацию квартиры. Однако, суд не учел, что данный спор не являлся предметом рассматриваемых судом требований - предметом спора являлось требование о признании действий регистрирующего органа неправомерными. Не учел суд и то, что регистрирующий орган в рамках своей компетенции и в пределах предоставленных ему законом полномочий лишен возможности разрешить вопрос о праве заявительницы на приватизируемую квартиру.

Не согласилась кассационная инстанция и с доводами о том, что в случае, если сделка никем не оспорена, регистрирующий орган не вправе отказать заявителю в регистрации сделки. Заявительнице В-ной отказано в государственной регистрации права по мотиву несоответствия по содержанию представленных документов требованиям законодательства, то есть по мотиву ничтожности сделки. Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации признание ничтожной сделки недействительной, в отличие от оспоримой сделки, не требуется.

(дело N 33-1116/07)

Так как постановление судебного пристава-исполнителя, послужившее основанием для перехода права и регистрации права собственности на квартиру, признано незаконным, Управление регистрационной службы обоснованно произвело запись о прекращении права собственности на квартиру.

7. У. обратился в суд с заявлением об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о регистрации его права собственности на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского в г. Алатырь.

Требования мотивированны тем, что решением Алатырского районного суда Чувашской Республики от 28 июня 2000 года с Ф. в пользу У. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки и судебные издержки, также обращено взыскание на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского г. Алатырь ЧР.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 5 августа 2002 года У. была передана заложенная квартира, и он произвел регистрацию права собственности на неё.

Последующими судебными решениями постановление судебного пристава-исполнителя от 5 августа 2002 года о передаче квартиры было признано незаконным.

15 апреля 2003 года на основании определения Алатырского районного суда ЧР от 20 ноября 2002 года регистрационной службой зарегистрированное право собственности У. на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского в г. Алатырь прекращено.

У., обратившись с заявлением об обязании восстановить в ЕГРП запись о праве, исходит из того, что определением Алатырского районного суда Чувашской Республики от 20 ноября 2002 года разрешалась лишь жалоба на действия судебного пристава-исполнителя, но его право собственности на квартиру никем не было оспорено.

Решением Алатырского районного суда Чувашской Республики, оставленным в силе определением судебной коллегии Верховного Суда Чувашской Республики, отказано в удовлетворении заявления У. в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из части 1 статьи 17 данного Закона следует, что основаниями для государственной регистрации наличия, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним среди прочих являются вступившие в законную силу судебные акты.

5 августа 2002 года судебным приставом-исполнителем Алатырского районного подразделения судебных приставов, исполнявшим соответствующее решение суда о взыскании с Ф. в пользу У. денежных средств, вынесено постановление о передаче У. в счет погашения долга квартиры по ул. Жуковская, дом N 62 г. Алатырь, принадлежащей Ф.

На основании этого постановления судебного пристава-исполнителя и акта приема-передачи от 5 февраля 2002 года за У. зарегистрировано право собственности на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского в г. Алатырь Чувашской Республики.

20 ноября 2002 года определением Алатырского районного суда Чувашской Республики указанное выше постановление судебного пристава-исполнителя было отменено. Суд обязал службу судебных приставов возвратить Ф. домовую книгу на указанную квартиру.

Учитывая, что постановление судебного пристава-исполнителя, которое послужило основанием для перехода права и регистрации права собственности на указанную выше квартиру за У., признано незаконным и утратило юридическую силу, право собственности У. на данную квартиру не возникло, в связи с чем не имелось необходимости и оспаривать это право.

Управление законно и обоснованно 15.04.2003 года произвело запись о прекращении права собственности У. на квартиру.

(дело N 33-1185/08)

Решая вопрос о государственной регистрации сделки по правилам статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан убедиться в законности сделки, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не имеется оснований к отказу в регистрации.

8. В. обратился с иском к ООО о вынесении решения о государственной регистрации сделки купли-продажи. Заявленные требования истец мотивировал тем, что ответчик уклоняется от регистрации сделки в Управлении.

Суд отказал в удовлетворении заявленного требования исходя из следующего.

В силу положений статей 17 , 18 , 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан убедиться в законности сделки, в ее заключенности, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не нарушает права и интересы иных лиц и что не имеется оснований к отказу в регистрации прав.

Анализируя существо сделки, суд счел, что сделка купли-продажи не соответствовала требованиям закона и не могла быть зарегистрирована.

В силу статьи 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. В соответствии со статьей 40 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган вправе принимать решения по всем вопросам, которые законом или уставом общества не отнесены к компетенции общего собрания общества.

В., будучи единоличным исполнительным органом общества и единственным его участником, фактически продал его самому себе и вывел из собственности общества без какой-либо оплаты.

Судом также было установлено, что между сторонами в требуемой законом форме не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности, стороны не достигли соглашения о цене договора и порядке внесения оплаты.

Кроме того, согласно статьям 165 и 551 Гражданского кодекса РФ суд вправе вынести решение о государственной регистрации сделки только в том случае, если вторая сторона сделки безосновательно уклоняется от такой регистрации. Вместе с тем, по делу усматривалось, что к моменту рассмотрения дела решение Арбитражного Суда Чувашской Республики об открытии конкурсного производства в отношении ООО было отменено, конкурсный управляющий утратил свои полномочия. Единственным участником общества и его директором вновь являлся В., который не мог возражать против регистрации сделки, совершенной им с собой и не возражал против этого в судебном заседании. Таким образом, спор между ним и его собственным представителем был создан сторонами искусственно. Его целью являлось не разрешение спора о праве, а упрощение процедуры регистрации договора, не соответствующего закону.

(дело N 33-1006/07)

9. Д., действующий от имени малолетней дочери - Е., М., действующая от имени В-вой по доверенности, обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 02.11.2007 и перехода к Д. права собственности на квартиру.

16.11.2007 на основании заявления В-вой о возврате документов государственная регистрация договора и перехода к Д. права собственности была приостановлена.

Д. вышла в суд с иском к В-вым о признании договора состоявшимся, регистрации данного договора и перехода права.

Суд установил, что свои обязательства по договору купли-продажи сторона данного договора - истица Д. исполнила в полном объеме, уплатив 2 млн. рублей, что подтверждается представленными письменными доказательствами и не оспаривается другой стороной.

Обращение В-вой с заявлением о возврате договора купли-продажи, представленного на государственную регистрацию, без проведения государственной регистрации, следует расценивать как уклонение от государственной регистрации сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Так как договор купли-продажи квартиры совершен в надлежащей форме и полностью исполнен Д., его следует признать состоявшимся и подлежащим государственной регистрации, вследствие чего государственной регистрации подлежит также переход права и право собственности Д. на квартиру.

Доводы ответчиков о том, что договор купли-продажи квартиры является недействительным в силу того, что не были выполнены условия органа опеки и попечительства по приобретению 2/3 долей на имя несовершеннолетней Е. в другой квартире в г. Новочебоксарск, судом не приняты во внимание. Указанные обстоятельства не свидетельствуют о незаконности договора купли-продажи и не влекут его недействительность (статьи 167 , 168 Гражданского кодекса РФ).

Нарушение прав несовершеннолетней, на что ссылались ответчики, произошло в результате проявленной неосторожности и неосмотрительности ответчиков по распоряжению полученными денежными средствами, поскольку именно ответчики, являющиеся родителями Е., обязаны были обеспечить права дочери путем приобретения другого жилья. Неблагоприятные последствия таких действий ответчиков не могут быть возложены на невиновную сторону договора.

Для юридического закрепления права собственности на недвижимое имущество необходимо провести регистрационную процедуру в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Порядок прохождения кадастрового учета и госрегистрации регламентирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

Результатом обращения в службу Росреестра является получение выписки из реестра ЕГРН, либо отказ в совершении регистрационных действий. Уведомление о принятом решении составляется в установленной форме, подписывается государственным регистратором и направляется заявителям не позднее, чем через 5 дней после завершения срока на проверку документов. Если служба Росреестра отказала в регистрации права собственности, отказ должен содержать обоснованные мотивы и причины такого решения.

Основания отказа в государственной регистрации прав

Полный перечень оснований для приостановления и последующего отказа в госрегистрации указан в статьях 26-27 Закона о регистрации, в их состав входит 55 различных причин. Законом установлено следующее правило изначально допускается только приостановка регистрационных действий, а решение об отказе в регистрации выносится в случае, если причины приостановки не устранены в установленный срок.

Среди наиболее распространенных и актуальных причин приостановления и последующего отказа в регистрации можно выделить следующие основания:

• подача заявления ненадлежащим лицом;

• документы и заявление не соответствуют требованиям закона;
• право на объект недвижимого имущества не подлежит регистрации;
• наличие противоречий между ранее зарегистрированными и заявленными правами;
• представление неполного комплекта документов;
• отсутствие у заявителя прав и полномочий на осуществление юридически значимых действий с объектом недвижимости;
• акт органа местного самоуправления или государственного органа о предоставлении права на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;
• при отсутствии сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, либо в случае наложения границ смежных участков.

Обратите внимание! Отказ в регистрации земельного участка не может быть вызван наличием спора о границах между владельцами смежных наделов.

Если уполномоченными органами Росреестра был вынесено решение об отказе в регистрации прав собственности на недвижимость, то государственная пошлина не возвращается. В случае отказа в регистрации сделки о данном факте извещаются все стороны.

Обжалование отказа в государственной регистрации права собственности

При вынесении службой Росреестра решения об отказе у заявителей есть два варианта возможных действий:

• устранение допущенных нарушений и повторная подача пакета документов;
• обжалование отказа Росреестра в судебном порядке.

Порядок подачи жалобы на приостановление регистрационных действий в настоящее время существенно изменен в связи с принятием Федерального закона № 218-ФЗ. Прямое обращение в суд в этих случаях теперь не допускается, заявителям потребуется соблюсти процедуру обжалования через апелляционную комиссию.

Порядок обжалования

Право на подачу жалобы на отказ Росреестра в совершении регистрационных действий предусмотрено в ч. 12 ст. 29 Закона о регистрации. Для этого необходимо подать заявление в судебные органы:

• для физических лиц в суды общей юрисдикции;
• для предпринимателей и организаций в арбитражный суд.

С 2015 года для оспаривания действий должностных лиц государственных органов применяется Кодекс административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Его нормы нужно учитывать гражданам при оформлении заявления в суд.

Основания для судебного оспаривания будут соответствовать одной из 55 причин для приостановления регистрационных действий, так как отказ может выноситься по аналогичным причинам. В одном решении могут устанавливаться сразу несколько оснований для отказа, каждый из которых предстоит рассматривать суду. При рассмотрении жалобы должностные лица Росреестра обязаны доказать наличие законных оснований для вынесенного отказа в своих действиях, а также соответствие вынесенного решения нормам Федерального закона № 218-ФЗ.

• признать незаконным решение об отказе в госрегистрации;
• обязать службу Росреестра провести регистрацию в соответствие с требованиями закона.

Если отказ в оформлении права собственности признается неправомерным, решение суда подлежит безусловному применению должностными лицами службы Росреестра. В этом случае процедура регистрационных действий будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным Законом о регистрации.

Сроки обжалования

Срок подачи жалобы для субъектов предпринимательской деятельности регламентирован гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса не позднее трех месяцев со дня вынесения решения. Нужно учитывать, что при обжаловании предпринимателям и организациям предстоит доказывать не только незаконность отказа в регистрации, но и нарушение определенных прав.

При подаче жалобы гражданами будет действовать аналогичный трехмесячный срок для оспаривания, это предусмотрено ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ. В случае, если основанием для проведения регистрации будет являться судебное решение, должностными лицами Росреестра не будет проводиться правовая экспертиза документов.

Судебная практика

Поскольку Закон о регистрации вступил в силу только в январе 2017 года, высшие судебные органы страны еще не сформировали обзор правоприменительной практики по делам, связанным с отказами в регистрации прав на недвижимость. Исходя из анализа судебных дел по жалобам, которые были поданы по ранее действовавшему Федеральному закону № 122-ФЗ, наиболее распространенными основаниями для оспаривания являются:

• неправомерное требование о предоставлении документов, которые не предусмотрены законом;
• выявление на стадии регистрации ошибок в сведениях ЕГРН, не препятствующих проведению процедуры;
• указание в решении об отказе оснований, не предусмотренных в законе.

Для положительного рассмотрения жалобы на отказ в государственной регистрации рекомендуем воспользоваться услугами наших опытных юристов. Мы поможет составить заявление в суд в соответствии с требованиями нормативных актов, а также окажем сопровождение на всех этапах обжалования. Позвоните по указанным телефонам или заполните форму обратной связи на сайте.

Заявление об отказе государственной регистрации права собственности

Для оспаривания решений должностных лиц Росреестра об отказе в регистрационных действиях необходимо оформить заявление в суд на основании п.5 ст. 2 Закона о регистрации. Содержание заявления должно соответствовать требованиям Кодекса административного судопроизводства или Арбитражного процессуального кодекса РФ (в зависимости от статуса заявителя).

Текст заявления должен содержать следующие элементы:

• наименование судебного органа;
• данные заявителя и его контактная информация;
• сведения о должностном лице, чьи действия подлежат обжалованию;
• информация об обращении в органы Росреестра для проведения регистрационных действий дата, основания для регистрации, перечень представленных документов;
• обстоятельства получения отказа в регистрации права на недвижимость дата и номер решения об отказе; сведения о государственном регистраторе; основания для отказа;
• доводы, по которым заявитель считает отказ незаконным;
• требование об отмене незаконного решения и о проведении регистрации права.

Заявление подается в суд по месту нахождения ответчика, которое, как правило, будет совпадать с местом расположения имущества, на которое регистрировались права.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

РЕШЕНИЕ ВАШИХ ПРОБЛЕМ В ТРИ ЭТАПА:
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Отказ в государственной регистрации права собственности и его обжалование

Отказ в государственной регистрации права собственности и его обжалование

В государственной регистрации может быть отказано в случаях, установленных Законом о регистрации прав. Первое основание для возможного отказа указано в п. 1 ст. 13 Закона: противоречие между заявленным и уже зарегистрированным правом. Другие основания для отказа установлены п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав. В государ-ственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

■ право на объект недвижимого имущества, о государственной ре-гистрации которого просит заявитель, не является правом, подле-жащим государственной регистрации прав в соответствии с Зако-ном о регистрации прав;

■ с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

■ документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям дей-ствующего законодательства;

■ акт государственного органа или органа местного самоуправле-ния о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с за-конодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

* лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

■ лицо, которое имеет права, ограниченные определенными услови-ями, составило документ без указания этих условий;

■ правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму-щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на дан-ный объект недвижимого имущества;

■ правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы для проведения государственной регистрации ранее возникшего права на объект для регистрации сделки, перехода, ограничения (обременения) права;

* не представлены документы, необходимые в соответствии с за-коном для проведения регистрации;

* имеются противоречия между заявленными и уже зарегистриро-ванными правами.

Причинами, препятствующими регистрации ипотеки, также являются: запрещение ипотеки указанного в договоре имущества, несоответствие требованиям государственной регистрации прав содержания договора об ипотеке и приложенных к нему документов (п. 2 ст. 29 Закона о регистрации прав), в том числе в случае их неустранения по требованию регистрирующего органа (п. 3 ст. 21 Закона об ипотеке).

Судебный спор о границах земельного участка не является основа-нием для отказа в регистрации права на него (п. 2 ст. 20 Закона).

Не допускается отказ в государственной регистрации права, установ-ленного вступившим в силу решением суда (п. 1 ст. 28 Закона).

1) Если в ЕГРП имеется запись о праве и заявитель не является ни правопреемником, ни наследником, ни стороной по сделке с зарегистрированным правообладателем и не может подтвердить свое право решением суда, в регистрации отказывается на основании противоречия между заявленным и ранее зарегистрированным правом либо на основании того, что лицо, выдавшее правоуста-навливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

2) Если в правоустанавливающих документах отсутствует описание, место расположения или адрес объекта недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, то в регистрации может быть отказано на основании того, что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующе-го законодательства — п. п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав. Если в правоустанавливающем документе отсутствует вид регистрируемого права, отказ может быть на основании того, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму-щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на дан-ный объект.

3) Если акт государственного органа или органа местного самоуправления об установлении права принят за пределами компетен-ции и в нарушение порядка издания таких актов, в регистрации отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоуста-навливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект.

4) Если имеется запись о ранее принятом на государственную ре-гистрацию заявлении, указывающая на правопритязание в отноше-нии данного объекта, первоначально должно быть принято реше-ние по ранее принятым документам. После регистрации ранее заявленного права в регистрации позже заявленного права отка-зывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавли-вающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Сомнения в наличии оснований для бесспорной регистрации по двум конфликтующим заявлениям разрешаются регистратором в соответствии с законом (представленные документы направляются на подтверждение подлинности, истребуются дополнительные документы, запрашива-ются сведения о недвижимом имуществе, имеющиеся у других организаций, и пр.).

5) Если в договоре отсутствуют установленные законом для данного вида договоров существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК), в реги-страции отказывается на основании того, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям дей-ствующего законодательства.

6) Если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированной сделке, ипо-теке, аренде, сервитуте, праве требования в судебном порядке, ином ограничении (обременении) права, но это не указано в договоре, то в государственной регистрации сделки (или перехо-да права) отказывается на основании того, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило доку-мент без указания этих условий. Аналогично, если на сделку в соответствии с законом дано согласие третьих лиц (супругов, органов опеки и попечительства, собственника недвижимого иму-щества, общего собрания акционеров, залогодержателя, получате-ля ренты и пр.), содержащее условия сделки, то в случае отсут-ствия таких условий в договоре в государственной регистрации также может быть отказано.

7) Если в ЕГРП отсутствует запись о праве лица, распоряжающегося недвижимостью, возникшем после введения в действие Закона о регистрации прав, то в государственной регистрации сделки от-казывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанав-ливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

В случае принятия решения об отказе в государственной регистра-ции права заявителям в срок не более 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение. Сообщение об отказе в регистрации сделки, перехода права направля-ется всем сторонам договора.

Содержание сообщения об отказе в государственной регистрации определяется Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста России от 18.09.2003 № 226 (далее — Инструкция от 18.09.2003).

Отказ должен быть мотивированным. В сообщении указываются основания для отказа, предусмотренные п. 1 ст. 20 Закона о регистра-ции прав, и причины принятия такого решения — нормы законов и иных правовых актов, нарушенных при приобретении прав на недвижимость. Отметка об отказе также вносится в ЕГРП и Книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоуста-навливающих документов. После отказа в регистрации поданные доку-менты не возвращаются (это не предусмотрено Законом о регистрации прав). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоус-танавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). Пошлина за регистрацию не возвращается (п. 5 ст. 20 Закона о реги-страции прав).

Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Естественно, что во второй раз уже не требуется представления копий некоторых документов, оставшихся в деле (учредительных документов юридического лица, технических паспортов зданий и сооружений, планов земельных участков), если в этих документах не произошло никаких изменений. Представление подлинников по-вторно обязательно. Обязательна также и повторная оплата пошлины за регистрацию.

Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прав).

Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 ГПК в течение 3 меся-цев со дня получения извещения об отказе.

Согласно ст. ст. 206, 258 ГПК суд, признав заявление гражданина обоснованным, принимает решение об обязанности регистрирующего органа провести государственную регистрацию и устанавливает для этого срок. Решение суда направляется руководителю или иному должностно-му лицу (регистратору, руководителю филиала) не позднее 3 дней со дня вступления решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда. В случае неисполнения решения суд принимает меры, предусмотренные законодательством РФ.

Обжалование отказа юридическими лицами осуществляется в соот-ветствии с гл. 24 АПК в течение 3 месяцев со дня получения извеще-ния об отказе.

При удовлетворении требования арбитражный суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить такую регистрацию в установленный судом срок. В решении может быть указана необходимость сообщить суду об ис-полнении данного решения. Копия решения направляется в 5-дневный срок со дня его принятия заявителю и регистрационной службе. Реше-ния арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездей-ствия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедлен-ному исполнению, если иные сроки не установлены в решении (п. 3 ст. 180, п. 7 ст. 201, п. 1 ст. 318 АПК).

Таким образом, в случае признания отказа в регистрации незаконным регистрирующий орган обязан исполнить судебное решение и провести государственную регистрацию. При отсутствии иных (не рассмотренных судом) оснований для отказа регистрация осуществляется в соответ-ствии с решением суда. Иными основаниями для отказа могут послужить, например, арест имущества, наложенный в период обжалования, выявлен-ные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее пра-вом. Другие регистрационные действия (внесение записей в ЕГРП, удо-стоверение проведенной регистрации, выдача документов, уведомление правообладателя) проводятся в порядке, установленном Законом о реги-страции прав. Дополнительного заявления правообладателя и оплаты регистрации не требуется, поскольку он уже ходатайствовал о государ-ственной регистрации своего права (или сделки) и оплатил регистрацию, но орган по регистрации неправомерно отказал ему и прекратил реги-страционные действия.

Регистрация проводится в указанный в судебном решении срок, а если срок не указан, то в течение месяца. Орган по регистрации вносит в ЕГРП запись о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) или сделке и готовит свидетельство, удостоверяющее проведенную ре-гистрацию права. Регистрационные записи вносятся на основании пра-воустанавливающих документов, но не на основании решения суда о признании отказа незаконным. Заявитель и суд должны быть извещены о проведенной регистрации. Если при отказе в регистрации заявителю были возвращены подлинники правоустанавливающих документов (на-пример, подлежащих государственной регистрации договоров), то он повторно представляет их в орган по регистрации для совершения специальной регистрационной надписи (простановки регистрационного штампа), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию сделки.

Итак, государственная регистрация в случае обжалования отказа проводится:

* без дополнительного заявления;

■ без дополнительной оплаты;

■ без дополнительных документов;

■ на основании представленных ранее заявителем правоустанавли-вающих документов.

Следует отличать действия регистрирующего органа в случае при-знания незаконным отказа в государственной регистрации и в случае признания судом права на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав права, установлен-ные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, т.е. по заявлению правообладателя с приложением необхо-димых для регистрации документов, в том числе и об оплате государственной регистрации. Судебное решение — основание для возникнове-ния и, соответственно, государственной регистрации права на недвижи-мость. Напротив, регистрация в случае незаконного отказа является исполнением судебного решения, положения п. 1 ст. 28 Закона о реги-страции прав на общих основаниях в данном случае не применяются. По жалобе на отказ в регистрации регистрирующий орган является ответчиком, процессуальное положение которого позволяет возложить на него обязанность по совершению определенных действий, но, с другой стороны, позволяет ему самому обжаловать решение суда первой инстан-ции. Судебное решение о признании незаконным отказа в регистрации является не основанием для возникновения права на недвижимость, а обязанием совершения регистрации на основании представленных заявителем правоустанавливающих документов, неправомерно признанных ре-гистратором не соответствующими закону.

Для решения вопроса можете воспользоваться нашим предложением: Бесплатная Юридическая Консультация

С этой статьёй так же читают:

• Методический подход к оценке стоимости интеллектуальной собственности (инженерно-философский аспект)
• Лишение права управления транспортным средством по ч.1 ст.12.26 КоАП РФ
• Постановление Правительства РФ от 26.06.2008 №475
• Образец Жалобы на Постановление Мирового судьи по Делу об административном правонарушении (Апелляционная инстанция). Перегруз

Процедура приобретения или первоначального оформления любого имущества всегда завершается государственной регистрацией. Если вы регистрируете коммерческий объект, недвижимость, желанную квартиру или приусадебный земельный участок, государственные органы всегда могут отказать в в регистрации. Но далеко не каждый знает, что существует возможность обжаловать данное решение. Прочитав текущую статью вы ознакомитесь со всеми нюансами.

Могут ли отказать в регистрации права собственности — причины

Уклонение от законодательных норм при сборе документации приведёт лишь к проблемам при оформлении имущества. Перечень причин отказа в обретении права собственности на земельный участок, недвижимость, квартиру и другое имущество описывает Федеральный закон , а именно:

• Лицо не имеет права на данную недвижимость;
• Не представлены необходимые документы;
• Документы не подписаны лицом владеющим землей.

Обжалование отказа в государственной регистрации

Если вам отказали в оформлении имущества, можно сразу подать в суд исковое заявление, обжаловав решение государственного органа.
Предварительно можно обратиться к руководителю регистрационной службы с жалобой на действия его подчинённых. В таком случае жалоба оформляется подобно исковому заявлению.
Если заявитель является юридическим лицом, тогда он подаёт исковое заявление и проводит процедуры обжалования в соответствии , а если физическим лицом — согласно ГПК.
Если суд признаёт правоту истца и подтверждает, что он является собственником, регистрационный орган обязан завершить регистрационный процесс в пользу заявителя и зарегистрировать имущество. Если иск был отклонён, оформить переход имущества собственнику государственный орган не сможет.
Судебное решение выполняется либо согласно установленных в нём сроков, либо незамедлительно, если временные рамки его реализации не установлены.

Заявление об обжаловании отказа в регистрации права собственности

Заявление в местный арбитражный суд на регистрирующий орган должно включать пять основных частей:

• «Шапка» заявления. В которой необходимо указать наименование суда, а также данные заявителя и лица Росреестра, к которому предъявляются претензии;
• Обоснование, а котором необходимо указать причины несогласия с решением Росреестра;
• Описательная часть. Содержит подробности ущемления прав собственника и отказа в оформлении недвижимости или земельного участка;
• Аргументированные требования собственника;
• Заключительная часть. Она содержит перечень прилагаемой документации для оформления недвижимости или земельного участка.

Срок обжалования отказа в государственной регистрации права собственности

Основания для отказа в регистрации права собственности

Росреестр вправе отказать в регистрации собственности на любую недвижимость по следующим причинам:

• Формат поданных электронных документов не соответствует установленным нормам;
• Подача бумажной документации с исправлениями, подчистками, которые заполнены карандашом, с неоднозначным содержанием;
• Отсутствует квитанция об уплате пошлины, либо оплата в течение 5 дней не дошла до адресата;
• На имущество наложен арест или имеется запрет на отчуждение;
• Заявление с прошением об оформлении земельного участка, недвижимости, квартиры и другого имущества не подписано;
• У заявителя отсутствуют основания подавать документацию на регистрацию;
• Поданные бумаги недействительны, не подтверждают права заявителя как собственника имущества;
• Представлен неполный пакет документации.

Важно: наличие судебной тяжбы о границах участка земли, не является причиной возврата документации заявителю.

Причины отказа в регистрации права собственности на квартиру

Дополнительными причинами отказа оформить собственность на квартиру могут быть:

• Судебный спор по принадлежности квартиры разным собственникам;
• В ЕГРН имеется отметка о невозможности изменения имущественных прав на строение или участок;
• Если договор приобретения объекта строительства нотариально не настоящий, не удостоверен, или поданные документы не включают все необходимые данные;
• Отсутствует законное согласие всех собственников и заинтересованных лиц на совершение сделки.

Отказ от регистрации права собственности на недвижимость

В Федеральном законе указано, что лицо подавшее заявление на оформление собственности вправе отозвать его, либо ходатайствовать о временном приостановлении процедуры на срок не более полугода.
Чтобы отказаться от оформления документов на имущество необходимо подать соответствующее заявление. В свою очередь, государственный орган должен уведомить заявителей о приостановлении осуществления регистрации прав на вашу недвижимость, квартиру, земельный участок либо иное имущество с указанием точной даты данного события.

В государственной регистрации может быть отказано по основаниям, исчерпывающий перечень которых установлен п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

1. право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав;
2. с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
3. документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
4. акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
5. лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
6. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
7. правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
8. правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы для проведения государственной регистрации ранее возникшего права на объект для регистрации сделки, перехода, ограничения (обременения) права;
9. не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для проведения регистрации;
10. имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами;
11. осуществление регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона о регистрации прав (участок, предоставленный гражданину до 30 октября 2001 г. (т.е. до введения в действие ЗК) для ЛПХ, ИЖС, ИГС, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, не может быть предоставлен в частную собственность, так как относится к землям, изъятым или ограниченным в обороте ст. 27 ЗК, например, в пределах особо охраняемых природных территорий, лесного фонда, в границах ЗАТО, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд земель*(137));
12. осуществление регистрации права собственности на вновь построенный или не завершенный строительством объект недвижимости не допускается в соответствии с п. 2 ст. 25.3 Закона о регистрации прав - в ГКН отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположен объект, за исключением случаев, когда:
13. право на участок зарегистрировано в ЕГРП;
14. объект расположен на земельном участке для ЛПХ и представлено заключение органа местного самоуправления о том, что объект расположен в пределах участка;
15. объект расположен на участке, предназначенном для дачного хозяйства или садоводства, и представлено заключение правления садоводческого или дачного некоммерческого объединения граждан о том, что объект расположен в пределах данного участка;
16. для строительства объекта не требуется разрешение на строительство;
17. объект не считается учтенным в ГКН (за исключением установленных федеральным законом случаев*(138)) (п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации прав).

По сравнению с приведенным выше общим перечнем ограничен перечень оснований для отказа в регистрации прав:

1. установленных судебным актом (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав);
2. по требованию судебного пристава-исполнителя (п. 1.1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Так, в случае регистрации, проводимой в порядке исполнения судебного акта по требованию судебного пристава, не может быть отказано на том основании, что обратилось ненадлежащее лицо, либо что правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии права заявителя.
Причинами, препятствующими регистрации ипотеки, также являются запрещение ипотеки указанного в договоре имущества, несоответствие требованиям государственной регистрации прав содержания договора об ипотеке и приложенных к нему документов (п. 2 ст. 29 Закона о регистрации прав), в том числе в случае их неустранения по требованию регистрирующего органа (п. 3 ст. 21 Закона об ипотеке).
Судебный спор о границах земельного участка не является основанием для отказа в регистрации права на него (п. 2 ст. 20 Закона о регистрации прав).
Например, если в ЕГРП имеется запись о праве, а заявитель не является ни правопреемником, ни наследником, ни стороной по сделке с зарегистрированным правообладателем и не может подтвердить свое право решением суда, в регистрации отказывается на основании противоречия между заявленным и ранее зарегистрированным правом либо на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
Если акт государственного органа или органа местного самоуправления об установлении права принят за пределами компетенции и в нарушение порядка издания таких актов, в регистрации отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект.
Если имеется запись о ранее принятом на государственную регистрацию заявлении, указывающая на правопритязание в отношении данного объекта, в первую очередь должно быть принято решение по ранее принятым документам. После регистрации ранее заявленного права в регистрации позднее заявленного права отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Сомнения в наличии оснований для бесспорной регистрации по двум конфликтующим заявлениям разрешаются регистратором в соответствии с законом (представленные документы направляются на подтверждение подлинности, истребуются дополнительные документы, запрашиваются сведения о недвижимом имуществе, имеющиеся у других организаций, и пр.).
В случае если в договоре отсутствуют установленные законом для данного вида договоров существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК), в регистрации отказывается на основании того, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированной сделке, ипотеке, аренде, сервитуте, праве требования в судебном порядке, ином ограничении (обременении) права, но об этом не упомянуто в договоре, то в государственной регистрации сделки (или перехода права) отказывается на основании того, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Аналогично, если на сделку в соответствии с законом дано согласие третьих лиц (супругов, органов опеки и попечительства, собственника недвижимого имущества, общего собрания акционеров, залогодержателя, получателя ренты и пр.), содержащее условия сделки, то в случае отсутствия таких условий в договоре в государственной регистрации также может быть отказано.
Если в ЕГРП отсутствует запись о праве лица, распоряжающегося недвижимостью, возникшем после введения в действие Закона о регистрации прав, то в государственной регистрации сделки отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
Отказ в государственной регистрации права в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления о регистрации:

1. выдается заявителю лично;
2. направляется по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении (при наличии об этом указания в заявлении, требовании судебного пристава на регистрацию);
3. дополнительно направляется по электронной почте (при наличии об этом указания в заявлении, требовании судебного пристава на регистрацию).

Сообщение об отказе в регистрации сделки, перехода права направляется всем сторонам договора.
Содержание сообщения об отказе в государственной регистрации определяется Инструкцией Минюста о порядке заполнения свидетельств.
По общему правилу отказ должен быть мотивированным. В сообщении указываются основания для отказа, предусмотренные п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав, и причины принятия такого решения - нормы законов и иных правовых актов, нарушенных при приобретении прав на недвижимость.
При одновременной подаче заявления о кадастровом учете и регистрации прав, в случае отказа в кадастровом учете, документы, поданные на регистрацию, возвращаются без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об отказе в кадастровом учете (п. 5 ст. 13 Закона о регистрации прав). Одновременно возвращается документ об уплате государственной пошлины за регистрацию, который может быть повторно представлен для регистрации права.
Отметка об отказе также вносится в ЕГРП и книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации поданные документы не возвращаются (это не предусмотрено Законом о регистрации прав). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). При отказе уплаченная государственная пошлина за регистрацию не возвращается (п. 5 ст. 20 Закона о регистрации прав). Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Естественно, что во второй раз уже не требуется представления копий некоторых документов, оставшихся в деле (учредительных документов юридического лица, технических паспортов зданий и сооружений, планов земельных участков), если в этих документах не произошло никаких изменений. Представление подлинников повторно обязательно. Обязательна также и повторная оплата пошлины за регистрацию.
Обжалование отказа в государственной регистрации. Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прав).
Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 ГПК "Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе (ст. 256 ГПК). Заявление рассматривается судом в течение 10 дней (ст. 257 ГПК).
Согласно ст. 206, 258 ГПК суд, признав заявление гражданина обоснованным, принимает решение об обязанности регистрирующего органа провести государственную регистрацию и устанавливает для этого срок. Решение суда направляется руководителю или иному должностному лицу (регистратору, руководителю филиала) не позднее трех дней со дня вступления решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда. В случае неисполнения решения суд принимает меры, предусмотренные законодательством РФ.
Обжалование отказа юридическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 24 АПК "Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц" в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе (ч. 4 ст. 198 АПК).
При удовлетворении требования арбитражный суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить такую регистрацию в установленный судом срок. В решении может быть указано на необходимость сообщить суду об исполнении данного решения. Копия решения направляется в пятидневный срок со дня его принятия заявителю и органу по регистрации. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении (ч. 3 ст. 180, ч. 7 ст. 201, ч. 1 ст. 318 АПК).
Как указано в п. 56 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ N 10/22, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам гл. 25 ГПК или гл. 24 АПК с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные
действия.
В соответствии с п. 6 ст. 20 Закона о регистрации прав, если отказ в регистрации признан судом необоснованным, и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию, она осуществляется:

1. на основании вступившего в силу судебного акта, поступившего в орган по регистрации;
2. без дополнительного заявления на регистрацию;
3. без представления дополнительных документов - на основании ранее представленных и помещенных в дело правоустанавливающих документов (в том числе об оплате государственной пошлины).

Особенности регистрационных действий определены Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденными приказом Росрегистрации от 07.06.2007 N 112.
Обратим внимание, что копия судебного решения о незаконности отказа в регистрации должна поступить в регистрирующий орган из суда. Как установлено п. 20 Методических рекомендаций ФРС по регистрации на основании судебных актов, если такое решение представлено заинтересованным лицом, органу по регистрации рекомендуется запросить суд о представлении надлежащим образом заверенной копии.
Указанным методическим документом (п. 22) регистратору рекомендовано направить заявителю уведомление о поступлении судебного акта с признанием незаконности отказа в регистрации с указанием:

1. срока регистрации и получения документов;
2. возможности представления дополнительных документов;
3. невозможности удостоверения проведенной регистрации сделки без повторного представления подлинников договора.

Регистрация в соответствии с судебным актом о необоснованности отказа должна проводиться при отсутствии иных (не рассмотренных судом) оснований для отказа. Иными основаниями для отказа могут послужить, например, арест имущества, наложенный в период обжалования действий регистрирующего органа, выявленные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее правом. Методическими рекомендациями ФРС по регистрации на основании судебных актов (п. 25) регистрирующему органу в этих случаях рекомендовано запросить суд о порядке исполнения судебного решения.
Другие регистрационные действия (внесение записей в ЕГРП, удостоверение проведенной регистрации, выдача документов, уведомление правообладателя) проводятся в порядке, установленном Законом о регистрации прав. Дополнительного заявления правообладателя и оплаты регистрации не требуется, поскольку он уже ходатайствовал о государственной регистрации своего права (или сделки) и оплатил регистрацию, но орган по регистрации неправомерно отказал ему и прекратил регистрационные действия.
Как установлено п. 23 Методических рекомендаций ФРС по регистрации на основании судебных актов, регистрация должна проводиться в срок, который может быть специально установлен для этих целей локальным актом регистрирующего органа*(140), но не более установленного для регистрации месячного срока*(141), если иной срок не установлен законодательством или судебным актом.
Орган по регистрации вносит в ЕГРП запись о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) или сделке и готовит свидетельство, удостоверяющее проведенную регистрацию права. При регистрации в качестве документов-оснований указываются правоустанавливающие документы и судебный акт о признании отказа незаконным. Заявитель и суд должны быть извещены о проведенной регистрации (арбитражный суд - в случае указания на это в решении). Если при отказе в регистрации заявителю были возвращены подлинники правоустанавливающих документов (например, подлежащих государственной регистрации договоров), то заявитель должен повторно представить их в орган по регистрации, в том числе для совершения специальной регистрационной надписи (простановки регистрационного штампа) на договоре. Непредставление подлинников документов не должно являться основанием для отказа (приостановления) регистрации как исполнения судебного решения. Регистрация права проводится на основании копий, ранее представленных на регистрацию (п. 22 Методических рекомендаций ФРС по регистрации на основании судебных актов).
Следует отличать действия регистрирующего органа в случае признания необоснованным (незаконным) отказа в государственной регистрации и в случае признания судом права на недвижимое имущество. Исходя из ст. 28 Закона о регистрации прав, установленные решением суда права подлежат государственной регистрации на общих основаниях, т.е. по заявлению правообладателя с приложением необходимых для регистрации документов, в том числе и об оплате государственной пошлины. В данном случае судебный акт - основание для возникновения и соответственно государственной регистрации права на недвижимость. Напротив, регистрация в случае незаконного отказа является исполнением судебного решения, положения п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав на общих основаниях в данном случае не применяются. По жалобе на отказ в регистрации регистрирующий орган является ответчиком, процессуальное положение которого позволяет возложить на него обязанность по совершению определенных действий, но, с другой стороны, дает возможность ему самому обжаловать решение суда. Судебное решение о признании незаконным отказа в регистрации является не основанием для возникновения права на недвижимость, а обязанием совершения регистрации на основании представленных заявителем правоустанавливающих документов, неправомерно признанных регистратором не соответствующими закону.