- Представитель управляющей компании принес договоры на управление многоквартирным домом и настаивает, чтобы мы их подписали. Но какие вопросы должны включать в себя эти документы, чтобы жильцам было выгодно? Можно ли пользоваться услугами УК без заключения договора управления многоквартирным домом?

Действительно, есть о чем поразмыслить. Договор управления многоквартирным домом пока что является весьма «свежеиспеченным» типом документа и, по оценкам ряда специалистов, в большинстве случаев составляется безграмотно.

I. Договор управления многоквартирным домом: общие вопросы

Как сообщила начальник управления жилищной политики министерства жилищного хозяйства Ростовской области Марина Положий, договор управления многоквартирным домом - самый главный документ, регламентирующий предоставление жилищно-коммунальных услуг собственникам.

Соответственно, он должен заключаться с ТСЖ или управляющей компанией - в зависимости от выбранной жильцами многоквартирного дома формы управления. Договор управления многоквартирным домом следует иметь на руках у каждому собственнику, поскольку на основании этого документа можно требовать от эксплуатирующей объект организации выполнения предусмотренных в нем работ и услуг, а, в свою очередь, последней от жильцов - оплаты.

Следовательно, если управляющая компания нежданно-негаданно принесла собственникам собственный договор управления многоквартирным домом и спешно требует его подмахнуть, еще не значит, что собственникам следует идти на поводу. Поскольку жильцы имеют не меньшее право отнести в офис УК свой вариант документа. Более того, именно заказчик указывает нанимаемому исполнителю, что делать на объекте.

II. Содержание договора управления многоквартирным домом

1. Общедолевое имущество

Отметим, что тариф на управление частным многоквартирным домом является договорным - в отличие от тарифов на газ, воду или тепло, поставляемых предприятиями-монополистами. Хотя ежегодно администрации городов и формируют тарифы на техобслуживание (или СодерРемЖил) жилищного фонда, одновременно устанавливая для него перечень работ и услуг. Но это касается лишь муниципального жилья, а собственники (даже если незначительная часть соседей-жильцов многоквартирного дома так и не приватизировала квартиры) вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение.

Впрочем, управляющая компания также вольна потребовать с собственников за оговариваемый городскими властями список работ сумму, превышающую предусмотренный тариф местной властью. (Хотя в большинстве случаев и собственники, и УК при составлении договора управлением многоквартирным домом по инерции еще ориентируются на муниципальные тарифы).

Однако в ряде случаев это не верно, поскольку «Правила» не предусматривают содержания домофонов или установленных у входа металлических дверей и ряда других «излишков». И вместе с тем документ оговаривает список первоочередных работ, которые необходимы, чтобы эксплуатируемое жилье не рухнуло, чтобы в нем не развелись крысы или тараканы - иными словами, самые необходимые мероприятия.

Таким образом, «Правила» должны стать основополагающим документом при заключении договора управления многоквартирным домом между управляющей компанией и собственниками жилья. На его основании собственникам следует сформировать перечень работ и услуг, которые будет выполнять управляющая компания на объекте. Ниже следует прописать, в каких случаях может быть изменен данный список.

3. УК - защитник прав домовладельцев

Отметим, что все эти меры предусматривает процесс управления многоквартирным домом. Если же УК отказывается брать на себя подобную «обузу», получается, она претендует только на то, чтобы эксплуатировать жилье, но не управлять им. И в данном случае можно поднимать речь о заключении не договора на управление многоквартирным домом, а на его эксплуатацию. Стоимость подобной услуги обойдется дешевле, кроме того, подобные документы заключаются при непосредственном управлении между собственниками и нанимаемыми на объект подрядными фирмами. Если же предприятие или организация хочет управлять объектом, она становится исполнителем коммунальных услуг.

III. Как обязать УК быть прозрачной

Итак, инвентаризация общедолевого имущества проведена, пожелания собственников управляющей компанией выслушаны, но за выполнение требуемых работ и услуг в договоре управления многоквартирным домом УК просит крайне высокую оплату - с точки зрения жильцов. А на звучащие возражения ссылается на большую себестоимость работ и в качестве компромиссного варианта предлагает его сокращение.

Подобный подход изначально неправилен. В ответ на предоставленный жильцами «проект» договора управления многоквартирным домом управляющая компания должна составить смету расходов-доходов с данного объекта и представить ее собственникам жилья - своим заказчикам. Между тем многие из нынешних УК не отличаются прозрачностью и в ответ на прозвучавшие запросы собственников сошлются на коммерческую тайну. Но стоит ли нанимать подобные фирмы?

Более того, по словам Марины Положий, в случае заключения «идеального» договора управления многоквартирным домом сметы расходов-доходов должны висеть в каждом из подъездов. Чтобы каждому было видно, что можно требовать с управляющей компании и какую она имеет рентабельность с предоставляемых услуг - а она должна быть рентабельной, поскольку является коммерческой организацией.

И напоследок стоит отметить, что ежегодно УК обязана отчитываться перед жильцами о проделанной за год работе и потраченных средствах. Плюс - защищать перед собственниками новый тариф на обслуживание их объекта.

С ТОЧНОСТЬЮ ДО НАОБОРОТ

Как не надо заключать договор управления многоквартирным домом

В качестве примера можно привести несколько лет назад разразившийся конфликт между собственниками жилья и руководителем одной ростовской управляющей компании, которому некоторые из жильцов подмахнули документ не читая…
Как выяснилось в дальнейшем, согласно заключенному договору управления многоквартирным домом, оплата за самую дорогостоящую услуги ЖКХ - отопление и горячее водоснабжение (составляющие
60–70% и выше от всех затрат на ЖКХ) должна вноситься жильцами в течение отопительного сезона, а не всех месяцев года, включая теплое лето. Соответственно, в буквально безвыходной ситуации оказались малоимущие собственники жилья, получающие бюджетные компенсации на оплату «коммуналки».

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Управляющая организация », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Собственник », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Собственник – лицо, владеющее на праве собственности помещением по адресу: , находящимся в многоквартирном доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения и Общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме Собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

1.2. Управляющий – организация, уполномоченная Общим собранием Собственников многоквартирного дома на выполнение функций по управлению таким домом и предоставлению коммунальных услуг.

1.3. Исполнители – организации различных форм собственности, на которые Управляющим на договорной основе возложены обязательства по предоставлению Собственнику работ (услуг) по текущему ремонту, тепло-, водоснабжению, канализованию, электроснабжению, газоснабжению.В отношениях с Исполнителями Управляющий действует от своего имени и за счет Собственника.

1.4. Общее имущество в многоквартирном доме – принадлежащие Собственникам помещений на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Состав общего имущества многоквартирного дома и около домовой территории, в отношении которого будет осуществляться управление, указан в Техническом паспорте на строение.

1.5. Члены семьи Собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его Собственником, если иное не установлено соглашением между Собственником и членами его семьи. Члены семьи Собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.Иное лицо, пользующееся жилым помещением на основании соглашения с Собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

1.6. Лицо, пользующееся нежилыми помещениями на основании разрешения Собственника данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого разрешения.

1.7. Высший орган управления многоквартирным домом – Общее собрание Собственников помещений. В перерывах между Общими собраниями органом Управления многоквартирным домом является Управляющий.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Предметом настоящего Договора является оказание Управляющим услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг Собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

2.2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме включает:

2.2.1. Обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования дома (вентиляционных каналов, систем отопления, водоснабжения, систем дымоудаления, внутридомовых электрических сетей, в том числе сетей, питающих электроприемники квартир до входных зажимов квартирных электросчетчиков) в пределах установленных норм.

2.2.2. Ремонт электропроводки в подъезде дома, а также в местах общего пользования.

2.2.3. Техническое обслуживание дома, которое включает в себя: наладку инженерного оборудования, работы по устранению аварийного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, технические осмотры отдельных элементов и помещений дома, планово-предупредительные ремонты внутридомовых сетей, подготовку дома и его инженерных сетей к сезонной эксплуатации придомовых территорий.

2.2.3.1. При проведении технических осмотров и обходов (обследований) инженерных сетей общего пользования:

1. устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров);
2. устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков, воздухосборников, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.);
3. устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств;
4. прочистка канализационного лежака;
5. проверка исправности канализационных вытяжек;
6. проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах;
7. частичный ремонт кровли;
8. проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводки.

2.2.3.2. При подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:

1. ремонт, регулировка, промывка и гидравлическое испытание систем отопления;
2. укомплектование тепловых вводов, элеваторных и тепловых узлов поверенными контрольно-измерительными приборами;
3. восстановление тепловой изоляции на трубопроводах в подвальных и чердачных помещениях;
4. ремонт кровли;
5. остекление и закрытие чердачных слуховых окон;
6. замена разбитых стекол окон, ремонт входных дверей в подъездах и во вспомогательных помещениях;
7. установка пружин или доводчиков на входных дверях;
8. ремонт, утепление и прочистка дымоходов и вентиляционных каналов;
9. ремонт труб наружного водостока;
10. устранение причин подтапливания подвальных помещений.

2.2.3.3. Санитарное содержание придомовых территорий:

1. уборка в зимний период:
   • подметание свежевыпавшего снега – по мере необходимости;
   • посыпка территорий противогололедными материалами – по мере необходимости;
   • уборка контейнерных площадок – по графику;
2. уборка в теплый период:
   • подметание территорий в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см – по мере необходимости;
   • уборка газонов – по мере необходимости;
   • выкашивание газонов – 3 раза в сезон;
   • уборка контейнерных площадок – по мере необходимости;
   • подметание территорий в дни выпадения обильных осадков – по мере необходимости;
   • стрижка кустарников, вырубка поросли, побелка деревьев – 1 раз в год;

2.2.3.4. Технические осмотры и планово-предупредительный ремонт в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности.

2.2.3.5. Текущий ремонт дома, его инженерных систем и оборудования в соответствии с утвержденным планом.

2.3. Перечень работ и услуг, указанных в п.2.2., может быть изменен решением Управляющего в соответствии с изменениями действующего законодательства.

2.4. Перечень коммунальных услуг, услуг по техническому обслуживанию, которые предоставляет Управляющий:

2.4.1. Бесперебойное предоставление Собственнику коммунальных услуг (теплоснабжение, электроснабжение, вывоз мусора).

2.4.2. Техническое обслуживание помещения (помещений) Собственника с выполнением следующих видов работ (стоимость выполнения работ входит в оплату за техническое обслуживание):

1. устранение засоров стояков и системы внутридомовой канализации, происшедших не по вине Собственника;
2. наладка и регулировка системы горячего водоснабжения и отопления с ликвидацией непрогревов, воздушных пробок, промывка трубопроводов и нагревательных приборов, регулировка запорной арматуры;
3. ликвидация последствий протечек и других нарушений, происшедших не по вине Собственника;

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Управляющий обязуется:

3.1.1. Приступать к выполнению настоящего Договора не позднее чем через дней со дня его подписания:

• обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
• обеспечивать выполнение всеми Собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
• обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
• принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения Собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
• представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
• контролировать своевременное внесение Собственниками помещений установленных обязательных платежей и взносов;
• составлять сметы доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансово-хозяйственной деятельности;
• вести реестр Собственников, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность по управлению многоквартирным домом;
• созывать и проводить Общие собрания Собственников многоквартирного дома;
• создать домовой комитет многоквартирного дома.

3.1.2. Организовывать заключение с Исполнителями заказа договоров о поставке Собственнику жилищно-коммунальных услуг, необходимых для использования помещения по назначению, жизнеобеспечения Собственника и членов его семьи, а также для поддержания многоквартирного дома, в котором находится принадлежащее Собственнику помещение, в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

3.1.3. Осуществлять функции по управлению, организацию финансирования расходов на содержание, ремонт, управление многоквартирного дома.

3.1.4. Своевременно ставить в известность Собственника об изменении тарифов.

3.1.5. Для принятия решений на Общем собрании Собственников помещений в многоквартирном доме вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

3.1.6. За дней до истечения срока действия настоящего Договора представлять отчет Собственнику о выполнении условий настоящего Договора, а также передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо (в случае непосредственного управления таким домом Собственниками помещений в таком доме) одному из данных Собственников, указанному в решении Общего собрания данных Собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой Собственник не указан, любому Собственнику помещения в таком доме.

3.1.7. Управляющий освобождается от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему договору, если нарушение обязательств явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы (наводнения, пожары, землетрясения и другие стихийные бедствия, а также иные техногенные чрезвычайные и непредвиденные обстоятельства), возникшие после заключения договора, которые Управляющий не мог предвидеть и предотвратить.

3.2. Управляющий имеет право:

3.2.1. Принимать от Собственника плату за жилищно-коммунальные услуги.

3.2.2. В случае невнесения Собственником платы в течение месяцев поручать Исполнителю заказа, эксплуатирующему многоквартирный дом, произвести отключение квартиры от подачи водоснабжения, электроэнергии, газоснабжения в порядке, установленном действующим законодательством.

3.2.3. По согласованию с Собственником производить осмотры технического состояния инженерного оборудования в помещении Собственника, поставив последнего в известность о дате и времени осмотра.

3.2.4. По вопросам, связанным с содержанием, управлением, эксплуатацией и ремонтом многоквартирного дома представлять перед третьими лицами интересы Собственника в судебных и иных инстанциях.

3.2.5. Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством РФ и актами органов местного самоуправления, регулирующими отношения по техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг.

3.3. Собственник обязуется:

3.3.1. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества Собственников помещений в многоквартирном доме и придомовой территории.

3.3.2. Участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги не позднее числа месяца, следующего за расчетным.

3.3.3. При внесении платы за жилье и коммунальные услуги с нарушением сроков, предусмотренных законом и настоящим Договором, начисляются пени. Размер пеней составляет одну трехсотую действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно.

3.3.4. Соблюдать правила пользования помещениями, содержания многоквартирного дома и придомовой территории.

3.3.5. Соблюдать Правила пожарной безопасности (не производить загромождения приквартирных коридоров, проходов, запасных выходов, подвалов, не использовать неисправное электрогазовое оборудование и т.п.).

3.4. Собственник имеет право:

3.4.1. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, получать коммунальные услуги в объеме не ниже установленного на территории г. норматива потребления коммунальных услуг, отвечающих параметрам качества и надежности.

3.4.2. Производить переустройство, реконструкцию, перепланировку самого помещения и подсобных помещений, переоборудование и остекление балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного сантехнического и иного оборудования в установленном порядке.

3.4.3. Реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми актами.

3.4.4. Контролировать выполнение Управляющим его обязательств по Договору управления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.

4. ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ

4.1. Цена Договора определяется как сумма платы за помещения, коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома. Плата за помещения и коммунальные услуги для Собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя:

1. плату за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2. плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление.

4.2. Размер платы за содержание и ремонт помещения в многоквартирном доме определяется по экономически обоснованному тарифу, рассчитанному Управляющим, и изменяется Управляющей компанией один раз в год с 1 января следующего года с учетом роста цен на услуги и материалы.

4.3. Размер платы за коммунальные услуги определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными Исполнителем. Управляющий обязан информировать Собственников об изменении размера платы не позднее чем за дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата.

4.4. Собственник вносит плату на расчетный счет или в кассу Управляющего не позднее числа месяца, следующего за расчетным.

4.5. Плата за помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

4.6. Неиспользование Собственниками и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

4.7. Изменение формы собственности на помещение, оснований пользования помещением, образования или ликвидация товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.

4.8. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

5. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

5.1. Настоящий Договор может быть изменен по соглашению сторон или по решению суда в случаях, установленных законом.

5.2. Стороны настоящего Договора несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

6. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

6.1. Решение Общего собрания Собственников помещений об образовании товарищества собственников жилья или жилищного кооператива не является основанием для расторжения Договора с Управляющим.

6.2. Отчуждение помещения новому Собственнику не является основанием для досрочного расторжения настоящего Договора.

6.3. Договор может быть расторгнут:

• в одностороннем порядке по инициативе Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения Управляющим своих обязанностей с обязательным уведомлением об этом не позже чем за месяц(ев);
• в одностороннем порядке по инициативе Управляющего с обязательным уведомлением об этом не позже чем за месяц(ев) либо если многоквартирный дом в силу обстоятельств, за которые Управляющий не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования по назначению;
• по соглашению сторон;
• в случае ликвидации Управляющего, если не определен его правопреемник.

6.4. После расторжения Договора учетная, расчетная, техническая документация, материальные ценности передаются лицу, назначенному Общим собранием Собственников, а в отсутствии такового – любому Собственнику или нотариусу на хранение.

7. ОРГАНИЗАЦИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ

7.1. Решение об организации Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома принимается Управляющим.

7.2. Собственники помещений многоквартирного дома предупреждаются о проведении очередного Общего собрания под роспись либо помещением информации на доске объявлений.

7.3. Внеочередное Общее собрание может проводиться по инициативе Собственника помещения.Расходы на организацию внеочередного Общего собрания несет инициатор его созыва.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

8.1. Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами.

8.2. Договор заключен сроком на года.

8.3. Договор может быть расторгнут в порядке, установленном в 6 разделе.

8.4. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Управляющая организация

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Собственник

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

многоквартирным домом в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Управляющая организация », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Собственники », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

ТЕРМИНЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ДОГОВОРЕ

В настоящем Договоре используются следующие термины:

Собственник – субъект гражданского права, право собственности которого на помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в установленном порядке.

Пользователи – члены семей собственников жилых помещений, наниматели жилых помещений и члены их семей, владельцы нежилых помещений, пользующиеся ими на основании договоров аренды либо по иным законным основаниям.

Общее имущество многоквартирного дома – принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердаки, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, электрическое, и иное оборудование, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля Собственника помещения в данном доме) – доля, определяемая отношением общей площади указанного помещения к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

Коммунальные услуги – деятельность Управляющей организации по предоставлению собственникам и пользователям коммунальных ресурсов (электрическая энергия), обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

• вывоз жидких бытовых отходов;
• вывоз и размещение ТБО на городском полигоне;
• ремонт септиков и выгребных колодцев;
• проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностейконструктивных элементов многоквартирного дома;

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома – комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей, включает в себя:

• текущий ремонт электротехнического оборудования;
• текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома;

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящий Договор заключен на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, отраженных в протоколе конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от «»2019 г. №.

1.2. Условия настоящего Договора являются обязательными для Сторон и одинаковыми для всех Собственников.

1.3. Целью Договора является управление многоквартирным домом, а именно обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление гражданам коммунальных услуг надлежащего качества.

1.4. При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским Кодексом Российской Федерации, Жилищным Кодексом Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ и иными положениями гражданского законодательства Российской Федерации.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Управляющая организация, определившаяся в результате проведения открытого конкурса, для возмездного управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.2. Состав и состояние общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, указаны в Приложении № к настоящему Договору.

2.3. Функциями Управляющей организации по объекту управления являются:

2.3.1. Выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома;

2.3.2. Предоставление коммунальных услуг надлежащего качества Собственникам и Пользователям помещений в многоквартирном доме;

2.3.3. Ведение лицевых счетов Собственников и нанимателей помещений по начислению им платы за содержание и ремонт общего имущества дома, коммунальные услуги, капитальный ремонт и наем, расчет и представление квитанций на оплату предоставленных услуг, получение от них платежей;

2.3.4. Представление интересов Собственников по общему имуществу дома во всех инстанциях;

2.3.5. Заключение хозяйственных и прочих договоров в пределах полномочий, определенных настоящим Договором, не нарушающих имущественные интересы Собственников, пользователей помещениями дома;

2.3.6. В пределах полномочий, определенных настоящим Договором, рассмотрение жалоб, заявлений, претензий, принятие по ним решений и дача ответов;

2.3.7. В установленном законодательством порядке ведение технической, эксплуатационной, финансовой, бухгалтерской документации по дому, предоставление статистической отчетности;

2.3.8. Консолидация всех финансовых средств из всех источников, поступающих на производство работ, предоставление услуг по предмету настоящего Договора, их использование по прямому назначению в рамках настоящего Договора;

2.3.9. Осуществление иной деятельности, направленной на цели управления многоквартирным домом.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Управляющая организация обязана :

3.1.1. Управлять многоквартирным жилым домом в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством.

3.1.2. Оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома в состоянии, обеспечивающем:

• соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного жилого дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, муниципального и иного имущества;
• доступность пользования жилыми и/или нежилыми помещениями, помещениями общего пользования;
• соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
• поддержания архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома включает в себя:

• осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• освещение помещений общего пользования;
• обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
• сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
• меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
• текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации общего имущества многоквартирного дома.

3.1.3. Предоставлять Собственнику на законных основаниях пользующимся помещением(ями) коммунальные услуги:

• электроснабжение;

а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

3.1.4. Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту общего имущества многоквартирного дома надлежащего качества. Перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определены в Приложении № к настоящему Договору. Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей многоквартирного дома и оборудования определяются в Приложении № к настоящему Договору. Производство текущего (капитального) ремонта общего имущества многоквартирного дома регламентируется ежегодными планами их производства.

3.1.5. Отражать сведения о составе и состоянии общего имущества в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

• документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
• документы (акты) о приемке результатов выполненных работ по текущему и капитальному ремонту конструкций;
• акты осмотра, электрического, и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

3.1.6. При проведении работ внутри помещения Собственника согласовать с ним время доступа в помещение.

3.1.7. Предупреждать Собственников о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

3.1.8. Вести и хранить документацию (базы данных) по многоквартирному дому, вносить изменения в техническую документацию, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию Собственника знакомить его с содержанием указанных документов.

3.1.9. В соответствии со своей компетенцией, осуществлять рассмотрение предложений, обращений, заявлений и жалоб Собственника и иных лиц, пользующихся помещениями дома; давать письменные ответы, по существу поставленных в обращении вопросов в установленные законодательством сроки; принимать меры, направленные на восстановление законных прав и интересов Собственника и иных лиц, пользующихся помещениями дома.

3.1.10. Рассматривать все претензии Собственников, связанные с исполнением заключенных Управляющей организацией Договоров с третьими лицами и разрешать возникшие конфликтные ситуации.

3.1.11. На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома организовывать проведение работ капитального характера.

3.1.12. Представлять по требованию Собственников (представителя Собственников) документы по расходованию средств на содержание и ремонт многоквартирного дома.

3.1.13. Ежеквартально составлять отчеты о поступлении и расходовании денежных средств.

3.1.14. Предоставлять отчет о выполнении Договора управления за год в течение первого квартала года, следующего за отчетным.

3.1.15. Организовывать осуществление регистрационной работы, подготовку и выдачу необходимых справок и копий документов Собственникам и пользователям помещений в установленном порядке.

3.1.16. Организовывать осмотр поврежденного общего имущества многоквартирного дома, помещений и имущества Собственников, Пользователей помещениями дома в -дневный срок (либо в срок, согласованный с заявителем) с момента обращения указанных лиц либо обнаружения неисправностей конструктивных элементов, инженерного оборудования; устанавливать причину, время аварийной ситуации, повлекшей за собой повреждение имущества Собственников, Пользователей помещениями дома, виновных в повреждении лиц, перечень и объем поврежденного общего имущества с оформлением акта осмотра.

3.1.17. Проводить плановые и внеплановые общие и частичные осмотры конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства, в части общего имущества многоквартирного дома. Результаты осмотров оформлять в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах готовности жилого дома к эксплуатации в зимних условиях, актах.

3.1.18. Информировать Собственников об изменении размеров установленных платежей, стоимости коммунальных услуг не позднее, чем за дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будут вноситься платежи в ином размере путем размещения информации на информационном стенде в многоквартирном доме.

3.1.19. В течение дней с момента заключения настоящего Договора довести до сведения Собственника и иных пользователей помещениями дома информацию об Управляющей организации, организациях занимающихся обслуживанием и ремонтом многоквартирного дома, с указанием часов приема, адресов и телефонов руководителей, диспетчерских и дежурных служб, об органах уполномоченных осуществлять контроль деятельности Управляющей организации путем размещения информации на информационных стендах дома.

3.1.20. При нарушении сроков и качества содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, предоставляемых коммунальных услуг Собственникам помещений, лицам, пользующимся помещениями дома, нанесения им убытков по вине Управляющей организации или взаимодействующих с ними организаций в рамках настоящего Договора, в установленном порядке своевременно снижать размер предъявляемой платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги, возмещать нанесенные убытки Собственникам помещений, лицам пользующимся помещениями дома. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта не предоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Устранять за свой счет выявленные в результате проверок дефекты при проведении работ по текущему содержанию.

3.1.21. По обращению Собственников, Пользователей помещениями многоквартирного дома, направлять своих представителей для оперативного рассмотрения и решения возникающих у них вопросов в рамках настоящего Договора, в том числе на общем собрании Собственников помещений дома.

3.1.22. Совместно с уполномоченными органом местного самоуправления лицами участвовать в:

• осмотрах;
• приемке завершенных работ по текущему и капитальному ремонту общедомовых конструкций;
• подведении итогов и анализе качества деятельности Управляющей организации и взаимодействующих с ним организаций в рамках настоящего Договора;
• установлении размеров снижения платежей за содержание и ремонт общего имущества дома, коммунальные услуги, возмещения Собственникам, лицам, пользующимся помещениями дома, нанесенных им убытков.

3.1.23. Производить начисление платежей, установленных в п.4 Договора, обеспечивая выставление счета-извещения в срок до числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Начислять плату за наём муниципальных жилых помещений.

3.1.24. Производить сбор платежей с населения за жилищно-коммунальные услуги, в том числе плату за наём.

3.1.25. Перечислять средства собранные с населения за наём муниципальных жилых помещений в соответствующий местный бюджет по указанным ниже реквизитам; ежемесячно до числа месяца следующего за расчетным, предоставлять администратору платежа информацию по муниципальным жилым помещениям о суммах начислений за наем с учетом льгот по оплате, фактически собранной платы, перечисленной суммы средств в соответствующий местный бюджет и задолженности населения по плате за наем. Получатель вышеназванных средств – администратор поступлений в соответствующий местный бюджет платы за наем муниципального жилищного фонда.

3.1.26. Обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности;

3.1.27. Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома.

Управляющая организация вправе :

3.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по управлению многоквартирным домом, привлекать сторонние организации, имеющие необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы к выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

3.2.2. Организовывать и проводить проверку технического состояния инженерных систем в помещениях Собственников, проводить проверку работы установленных приборов учета и сохранности пломб.

3.2.3. Приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг в помещения Собственников и иных Пользователей в случаях и порядке, установленных действующим законодательством.

3.2.4. Требовать допуска в заранее согласованное с Собственником, пользователем помещения время, с предупреждением его не позднее чем за три дня до проведения работ, в занимаемое им жилое помещение работников или представителей Управляющей организации (в том числе работников аварийных служб) для осмотра и выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий – в любое время.

3.2.5. Требовать от Собственника, нанимателя помещения полного возмещения убытков, возникших по вине их и/или членов их семей, в случае невыполнения собственника, нанимателя помещения обязанности допускать в занимаемое им помещение работников и представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), в случаях, указанных в п.3.2.4.

3.2.6. Взыскивать с Собственников помещений задолженность по оплате услуг в рамках Договора.

3.2.7. Проверять соблюдение Собственниками или иными пользователями требований, установленных п.3.3.14. Договора.

3.2.8. Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством, отнесенные к полномочиям Управляющей организации.

3.2.9. При обоснованной необходимости требовать от Собственников помещений корректировки размера их платы за производство работ, предоставление услуг по предмету настоящего Договора, связанной с удорожанием их стоимости по независящим от Управляющей организации причинам.

Собственники обязаны :

3.3.1. Использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

3.3.2. 0беспечивать сохранность жилого помещения.

3.3.3. Поддерживать надлежащее состояние жилого помещения.

3.3.4. Нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома путем своевременного внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

3.3.5. Своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, плату за коммунальные услуги.

3.3.6. В -дневный срок письменно уведомить Управляющую организацию:

• о датах начала, прекращения, условиях:
  • сдачи в поднаем, аренду помещений дома;
  • вселение в жилое помещение иных лиц, их отселение;
  • разрешения проживания в жилых помещениях временных жильцов;
• пофамильные сведения по: поднанимателям, арендаторам помещений, временным жильцам, лицам, вселенным в жилое помещение и отселенным из него;
• о датах начала, окончания выполнения работ по переустройству, перепланировке помещений.

3.3.7. За счет собственных средств в -дневный срок, исчисляемый с даты завершения работ, в установленном порядке внести изменения в находящийся у Управляющей организации технический паспорт дома, связанные с произведенной им переустройством, перепланировкой помещений, общего имущества дома.

3.3.8. В согласованные сроки обеспечить доступ в жилые и нежилые помещения представителям Управляющей организации (представителям организаций, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирного дома) для:

• осмотра приборов учета и контроля;
• осмотров и выполнения необходимого ремонта общего имущества многоквартирного дома;а при аварийных ситуациях – в любое время.

3.3.9. Своевременно уведомлять Управляющую организацию об отсутствии в жилом помещении всех проживающих в них граждан на срок более суток, дате их убытия, прибытия, контактных телефонах (адресах места нахождения) с целью оперативной связи с ними Управляющей организации для проникновения в помещение и ликвидации аварийных ситуаций.

3.3.10. По приглашению Управляющей организации прибывать самостоятельно или направлять своих представителей в установленный срок и место для оперативного рассмотрения и решения, возникших у Управляющей организации вопросов, в рамках настоящего Договора.

3.3.11. Возместить понесенные Управляющей организацией убытки, допущенные по доказанной вине Собственника или пользователя помещениями дома.

3..3.12. В письменной форме уведомить Управляющую организацию о:

• дате установки и ввода в эксплуатацию индивидуальных приборов учета расхода коммунальных ресурсов;
• датах обнаружения и устранения неисправностей индивидуальных приборов учета расхода коммунальных ресурсов;

3.3.13. Своевременно осуществлять поверку приборов учета. К расчету оплаты коммунальных услуг предоставляются данные только поверенных приборов учета. Если прибор учета не проверен, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, утвержденным органами местного самоуправления в порядке, установленном Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг. В заранее согласованное с Управляющей организацией время, но не чаще двух раз в год, обеспечить допуск для проверки правильности снятия показаний индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб.

3.3.14. Выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические архитектурно-строительные, противопожарные и эксплуатационное требования в том числе:

• соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные для указанных целей места;
• соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими и другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных пробок, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, выполнять другие требования пожарной безопасности;
• не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, создающих повышенный шум или вибрацию а также действий, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях;
• пользоваться телевизорами, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами при условии уменьшения уровня шума в ночное время (с 23-00 до 6-00) по местному времени, не нарушая нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях;
• соблюдать правила содержания домашних животных;
• другие требования Правил пользования жилыми помещениями и действующего законодательства;
• не использовать бытовые машины (приборы и оборудование) с паспортной мощностью, превышающей максимально допустимые нагрузки, определяемые в технических характеристиках внутридомовых инженерных систем, указанных в техническом паспорте жилого помещения, ведение которого осуществляется в соответствии с порядком государственного учета жилищных фондов;
• самовольно не вносить изменения во внутридомовые инженерные системы без внесения в установленном порядке изменений в техническую документацию на многоквартирный дом или жилой дом либо в технический паспорт жилого дома;
• самовольно не увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, указанных в техническом паспорте жилого помещения;
• самовольно не нарушать пломбы на приборах учета, демонтировать приборы учета и не осуществлять действия, направленные на искажение их показаний или повреждение;
• не совершать действий, связанных с отключением многоквартирного дома от подачи электроэнергии;
• не нарушать имеющиеся схемы учета поставки коммунальных услуг;
• не загромождать и не загрязнять своим имуществом, строительными материалами и/или отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования;
• не допускать производства в помещении работ или совершения других действий, приводящих к порче общего имущества дома;
• устранять за свой счет повреждения своего жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного в нем оборудования, если указанные повреждения произошли по вине собственника, либо других совместно с ним проживающих лиц, а также возмещать убытки, причиненные другим жилым и нежилым помещениям дома, имуществу, проживающим в доме гражданам;
• при парковке личного транспорта обеспечивать возможность беспрепятственного подъезда спецтранспорта к площадкам для крупногабаритного мусора и к входам в подъезды многоквартирного дома.

3.3.15. При производстве работ по строительству (реконструкции, перепланировке, капитальному ремонту и т. д.), организации производственной деятельности в помещении Собственника, организовывать вывоз крупногабаритного мусора, строительных отходов и отходов, образующихся от производственной деятельности, за счет средств Собственника либо лиц, пользующихся помещением Собственника на законных основаниях.

3.3.16. По извещению Управляющей организации, принимать в соответствии с действующим законодательством меры к пользователям своих помещений по погашению имеющейся у них задолженности перед Управляющей организацией за произведенные работы и предоставленные услуги в рамках настоящего Договора, а также оплачивать разницу между платой нанимателя и полной стоимостью работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

3.3.17.При смене собственников помещений, предыдущий собственник обязан:

• предоставить Управляющей организации документы, подтверждающие смену собственника;
• рассчитаться с Управляющей организацией по предъявленной им плате за произведенные работы и предоставленные услуги за период действия права его собственности на помещение дома.

3.3.18. Члены семьи Собственника, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из настоящего Договора, если иное не установлено соглашением между Собственником и членами его семьи. Члены семьи Собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность;

3.3.19. Иное лицо (Пользователь), пользующееся помещением на основании соглашения с Собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения и настоящего Договора.

Собственник имеет право :

3.4.1. Знакомится с условиями сделок, совершенных Управляющей организацией в рамках исполнения Договора.

3.4.2. Участвовать в осмотрах и обследованиях многоквартирного дома, осуществлять контроль качества и объемов выполняемых работ по Договору, в соответствии с критериями качества установленными настоящим Договором, требованиям ГОСТ, СНиП, СанПиН.

3.4.3. Требовать от Управляющей организации для ознакомления документы, связанные с управлением.

3.4.4. В случае временного отсутствия одного, нескольких или всех Пользователей жилого помещения, принадлежащего Собственнику при условии представления подтверждающих документов установленного образца, требовать в соответствии с установленным Правительством Российской Федерации порядком перерасчета размера оплаты за отдельные виды коммунальных услуг.

3.4.5. Требовать в установленном порядке от Управляющей организации перерасчета платежей за услуги по Договору, в связи с ненадлежащим качеством их предоставления или их не предоставлением. Требовать от Управляющей организации безвозмездного устранения недостатков возникших при проведении работ по текущему содержанию общего имущества многоквартирного дома по вине Управляющей организации.

3.4.6. Осуществлять другие права, предусмотренные действующими нормативно- правовыми актами РФ, применительно к настоящему Договору.

3.4.7. Собственник или иные пользователи помещениями дома вправе по своему выбору оплачивать услуги:

• наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;
• поручать другим лицам внесение платы за услуги вместо них любыми способами, определенными настоящим Договором;
• вносить плату за услуги за прошедший месяц частями, не нарушая установленный срок окончания ее внесения;
• осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев.

4. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Собственник или иной пользователь производит оплату в рамках Договора за следующие услуги:

• коммунальные услуги (электроснабжение);
• содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в том числе, управление многоквартирным домом.

4.2. Размер платы за услуги по текущему ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома устанавливается Администрацией Котовского сельского поселения по итогам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом и составляет рублей за 1 кв. м. Плата за услуги по содержанию и текущему ремонту в рамках Договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии тс действующим перечнем, составом и периодичностью работ (услуг), указанными в приложении № к настоящему Договору.

4.3. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.

4.4. Оплата Собственником или иными пользователями оказанных услуг по настоящему Договору осуществляется на основании счета-извещения о платеже, выставляемом Управляющей организацией не позднее 1 числа месяца следующего за истекшим. В выставляемом счете-извещении указываются сведения согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.

4.5. Срок внесения платежей – до числа месяца, следующего за истекшим.

4.6. В случае если в жилом помещении проживают граждане, которым в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации за счет средств соответствующих бюджетов предоставляются при оплате услуг меры социальной поддержки, размер платы за услуги уменьшается Управляющей организацией на величину соответствующих мер социальной поддержки.

4.7. В случае изменения стоимости услуг по Договору производится перерасчет стоимости услуг со дня вступления изменений в силу.

4.8. Не использование помещений не является основанием невнесения платы за:

• содержание и текущий ремонт общего имущества;
• капитальный ремонт.

4.9. При временном отсутствии Собственника или иных Пользователей внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемых исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия Собственника или иных Пользователей в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

4.10. Если размер платы за услуги, вносимый нанимателем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, меньше, чем размер платы, установленный настоящим Договором, оставшаяся часть платы вносится наймодателем в согласованном с Управляющей организацией порядке.

4.11. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по формуле: .

Качество работ, выполняемых Управляющей организацией, оценивается в соответствии с установленными критериями (Приложение №) по результатам проверок и фиксируется в совместно составляемых актах проверок. В случае оценки качества текущего содержания многоквартирного дома.

4.12. Условия отсрочки или рассрочки оплаты услуг (в том числе погашение задолженности по оплате услуг) согласовываются с Управляющей организацией.

4.13.Условия изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определены в Приложении № к настоящему Договору.

4.14. В случае возникновения необходимости проведения не установленных Договором работ и услуг Собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают их дополнительно. Размер платежа для Собственника рассчитывается пропорционально доле собственности в общем имуществе многоквартирного дома. Оплата в установленном случае производится Собственником или иным пользователем в соответствии с выставленным Управляющей организацией счетом, в котором должны быть указаны наименование дополнительных работ, их стоимость, расчетный счет, на который должны быть перечислены денежные средства. Платеж должен быть внесен Собственником или иным Пользователем не позднее дней со дня выставления счета.

4.15. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет Собственника по отдельному Договору. Решение общего собрания Собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений Управляющей организации о дате начала капитального ремонта, сроках его проведения, необходимом объеме работ, стоимости работ, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

4.16. Все поступающие Управляющей организации денежные средства зачисляются на раздельные субсчета и используются строго по назначению.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Управляющая организация в соответствии с законодательством несет материальную ответственность в полном объеме причиненных Собственникам, Пользователям помещениями дома убытков (реального ущерба) по предмету настоящего Договора, явившихся причиной неправомерных действий (бездействия) Управляющей организации, её персонала, подрядных организаций, выполняющих работы, предоставляющих услуги на основании договоров с Управляющей организацией в рамках настоящего Договора.

5.2.Управляющая организация не несет материальной ответственности и не возмещает Собственникам, Пользователям помещениями убытки полностью или частично и не компенсирует причиненный реальный ущерб их имуществу, если они возникли в результате:

• стихийных бедствий;
• аварийной ситуации, возникшей не по вине Управляющей организации;
• умышленных или неосторожных действий Собственников или пользователей помещениями дома;
• гражданских забастовок, волнений, военных действий и т.д.

5.3. Ответственность по сделкам, совершенным Управляющей организацией со сторонними организациями, самостоятельно несет Управляющая организация.

5.4. В случае неуплаты Собственником платежей, установленных разделом 4 настоящего Договора, до числа месяца, следующего за истекшим. Управляющая организация вправе взыскивать с него пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки с числа месяца, следующего за истекшим, до момента оплаты.

5.5. В случае нарушения одной из Сторон обязательств, предусмотренных настоящим Договором, другая Сторона не несет ответственности за неисполнение или несвоевременное исполнение его условий. Если невозможность исполнения условий настоящего Договора возникла по обстоятельствам, за которые Стороны не отвечают, они не возмещают друг другу никакие понесенные ими расходы, возникшие в связи с данным неисполнением обязательств по настоящему Договору.

5.6. При выявлении Управляющей организацией факта проживания в квартире Собственников (Пользователей) лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы по Договору, Управляющая организация после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Собственников (Пользователей), вправе в судебном порядке взыскать с них понесенные убытки.

5.7. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома и непринятия мер Собственниками по проведению необходимого капитального ремонта, при своевременном их уведомлении, Управляющая организация не несет ответственности за качество коммунальных услуг по параметрам, зависящим от технического состояния эксплуатируемых инженерных сетей, за причинение ущерба собственникам, либо другим пользователям помещений при возникновении аварийной ситуации.

5.8. В случае если Собственник своевременно не уведомил Управляющую организацию о смене Собственника и не представил подтверждающие документы, то обязательства по Договору сохраняются за Собственником, с которым заключен Договор, до дня предоставления вышеперечисленных сведений.

5.9. Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Контроль деятельности Управляющей организации включает в себя:

• предоставление уполномоченному представителю Собственников помещений многоквартирного дома информации о состоянии и содержании переданного в управление общего имущества дома;
• оценку качества работы Управляющей организации на основе установленных критериев.

6.2. Критериями качества работы Управляющей организации являются:

• документально подтвержденная эффективность мероприятий по управлению общим имуществом многоквартирного дома;
• показатели уровня сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги, прочие платежи;
• своевременное осуществление платежей по договорам с третьими лицами;
• наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
• осуществление Управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом поставляемых Собственнику и иным Пользователям услуг;
• снижение количества обоснованных жалоб населения на качество жилищно-коммунального обслуживания, условий проживания, состояния общего имущества многоквартирного дома;
• своевременное и качественное выполнение работ и услуг по предмету Договора.

Оценка качества текущего содержания общего имущества многоквартирного дома регламентируется прилагаемыми критериями (Приложение № к настоящему Договору). Плановые и внеплановые проверки качества текущего содержания общего имущества дома осуществляются уполномоченными органом местного самоуправления лицами, уполномоченными представителями Собственников, при участии представителей Управляющей организации и взаимодействующих с ней организаций ежемесячно. Акты проверок качества текущего содержания общего имущества оформляются участвующими в них сторонами в письменной форме, после их подписания по одному экземпляру находится у каждой из сторон, которые при наличии в них фактов невыполненных, некачественно выполненных работ являются основанием для снижения Управляющей организацией размера платы Собственникам и пользователям помещениями дома за текущее содержание его общего имущества.Оценка качества и объемов производства текущего и капитального ремонтов проверяется уполномоченными органом местного самоуправления лицами, либо уполномоченными представителями Собственников, в составе полномочных комиссий, фиксируется в соответствующих актах приемки произведенных работ, которые служат основанием Управляющей организации для предъявления Собственникам помещений окончательного размера платы за произведенные Управляющей организацией работы.

Оценка качества предоставляемых Управляющей организацией коммунальных услуг по предмету настоящего Договора регламентируется прилагаемыми критериями (Приложение № к настоящему Договору). Несвоевременное, некачественное предоставление коммунальных услуг оформляется Управляющей организацией с участием уполномоченных лиц актами, служащими Управляющей организации основанием для снижения размера платы за коммунальные услуги Собственникам, пользователям помещениями многоквартирного дома.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. При возникновении обстоятельств, которые делают полностью или частично невозможным выполнение Договора одной из Сторон, а именно пожар, стихийное бедствие, военные действия всех видов, изменение действующего законодательства и другие возможные обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от Сторон, сроки выполнения обязательств продлеваются на то время, в течение которого действуют эти обстоятельства.

7.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более двух месяцев, любая из Сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по Договору, причем ни одна из Сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков.

7.3. Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по Договору, обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении или прекращении действия обстоятельств, препятствующих выполнению этих обязательств.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий Договор заключен на срок 1 год и вступает в силу с «»2019 г.

Договор может быть продлен на , если:

• большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные ст.164 Жилищного кодекса Российской Федерации, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;
• товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы (в соответствии со ст.114 ЖК РФ) на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;
• другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления многоквартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;
• другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.

8.2. «Стороны» имеют право по взаимному соглашению досрочно расторгнуть или изменить Договор.

8.3. Договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством по одностороннему требованию одной из «Сторон» по письменному извещению врученному противоположной «Стороне» под расписку. Собственники принимают решение о расторжении или изменении настоящего Договора на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

8.4. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора управления многоквартирным домом, если Управляющая организация не выполняет условия настоящего Договора.

8.5. В случае расторжения Договора Управляющая организация за дней до прекращения действия Договора обязана передать техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом, документы вновь выбранной Управляющей организации, одному из Собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой Собственник не указан, любому Собственнику помещения в таком доме.

8.6. Договор считается расторгнутым с одним из Собственников с момента прекращения у данного Собственника права собственности на помещение в многоквартирном доме и предоставления подтверждающих документов.

9. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

9.1. Все споры, возникшие из Договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами путем переговоров, оформляются протоколом соглашений Сторон. В случае, если Стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из Сторон.

9.2. Необходимые изменения и дополнения настоящего Договора определяются Сторонами по взаимно согласованным дополнениям, соглашениям, которые с момента их подписания Сторонами являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

9.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. Один Договор находится у Управляющей организации, другой – у представителя Собственников. Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения: .

10. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Управляющая организация

Собственники Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

11. ПОДПИСИ СТОРОН

Управляющая организация _________________

Собственники _________________

7. Действие жилищного законодательства.

Тема 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд в Российской Федерации

1. Жилищные правоотношения, субъекты и объекты жилищных прав.

2. Понятие жилого помещения.

3. Виды жилых помещений.

4. Жилищный фонд.

5.Государственный учет жилищного фонда.

6. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.

7. Перевод жилых помещений в нежилых и нежилых помещений в жилые.

8. Переустройство и перепланировка жилых помещений.

Тема 3. Право собственности и другие вещные права на другие жилые помещения

1. Понятие права собственности на жилище, возникновение права собственности на жилую площадь.

2. Основания возникновения права собственности на жилое помещение.

3. Приватизация жилой площади

4. Участие в долевом строительстве

Тема 4. Жилищные правоотношения в жилом фонде, принадлежащем гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности

1. Возникновение права собственности на общее имущество вмногоквартирном доме.

2. Возникновение права на жилую площадь у членов семьи собственника жилого помещения.

3. Пользование жилым помещением собственником.

4. Пользование жилым помещением членами семьи собственника и обладателями иных вещных прав на жилое помещение.

5. Прекращение жилищных правоотношений собственника и членов его семьи.

6. Коммерческий наем.

Тема 5. Жилые помещения, представляемые договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Договор социального найма жилого помещения.

1. Возникновение права на жилую площадь в домах государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемую по договорам социального найма.

2. Порядок предоставления жилой площади по договору социального найма.

3. Понятие и элементы договора социального найма (стороны, форма, срок договора).

4. Правовое положение членов семьи нанимателя.

5. Прекращение и расторжение договора социального найма жилого помещения.

Тема 6. Жилищные правоотношения в специализированном жилищном фонде.

1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда и их назначение.

2. Возникновение права на жилую площадь в специализированном жилищном фонде.

3. Договор найма жилого помещения в домах специализированного жилищного фонда.

4. Прекращение жилищных правоотношений в домах специализированного жилищного фонда.

5.Выселение из помещений, занимаемых по договору найма специализированного жилого помещения.

Тема 7. Жилищные правоотношения в домах жилых, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

1. Правовое регулирование жилищных кооперативов и жилищно- строительных кооперативов.

2. Правовое положение членов жилищных кооперативов.

3. Правовое регулирование жилищных накопительных кооперативов.

Тема 8. Товарищество собственников жилья (тсж)

1. Понятие товарищества собственников жилья, создание товарищества собственников жилья.

2.Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья.

3.Правовое положение членов товарищества собственников жилья и членов.

Тема 9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

3. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

4. Предоставление субсидий на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги.

5.Компенсация на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Тема 10. Управление многоквартирными домами

1. Общие положения об управлении жилищным фондом

2. Управление многоквартирным домом

3. Договор управления многоквартирным домом.

4. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.

3. Договор управления многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьи 445 ГК РФ.

Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом (п. 6 ст. 161 ЖК РФ).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, либо органов управления жилищного кооператива, или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если управляющая организация выбирается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковые для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ).

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Срок заключения договора управления многоквартирным домом не менее чем один год и не более чем пять лет. Сроки действия договора не могут быть изменены соглашением сторон.

Управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК РФ.

Гарантией соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, является то, что ежегодно управляющая организация в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст.ст. 450-453 ГК РФ).

Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то действие договора пролонгируется на установленный в договоре срок без изменения условий договора. Таким образом, окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора.

Жилищный кодекс пунктом 10 статьи 162 обязывает управляющую организацию за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, либо товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом. Если такой собственник не указан, управляющая организация обязана передать указанные документы даже любому собственнику помещения в таком доме.

В обязанность владельцев квартир и иных помещений в многоэтажном жилом строении входит узаконивание отношений с компанией, руководящей его хозяйством и отвечающей за организацию комфортного и безопасного проживания в здании. Официальный статус отношения приобретают только после того, как будет заключен договор управления многоквартирным домом. Если жильцы уходят от обязанности подписания документа, упорядочивающего данные вопросы, руководитель обслуживающей организации вправе требовать этого в принудительном порядке через суд.

Обязательно ли заключение договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом может подписываться только в том случае, если избранное для этого юридическое лицо отвечает всем требованиям и имеет официальные разрешения на оказание ЖК-услуг.

Соглашение с УК может иметь или бумажную форму, или электронную, созданную в системе составления документов. Оно обязательно подписывается двумя сторонами.

Заключение договора управления многоквартирным домом – обязанность владельцев жилых помещений и других объектов этого здания, установленная действующим законодательством. И в случае неисполнения этого долга хозяйствующая компания может обратиться в суд с исковым заявлением и потребовать принудительного подписания соглашения (4-я часть 445-й статьи ГК РФ). При этом сторона, которая безосновательно уклоняется от данной процедуры, должна компенсировать истцу ущерб, связанный с незаключением договора управления (4-я часть 445-й статьи ГК РФ).

Оформление отношений посредством подобного соглашения есть обязательство, а значит, не подчиняется правилу о свободе договора, действующему в иных предусмотренных законом случаях. Данное условие установлено Жилищным кодексом Российской Федерации. В частности, согласно 5-й части 161-й статьи ЖК РФ не позднее 10 дней после проведения выборов УК на открыто-конкурсной основе (4-я часть 161-й статьи ЖК РФ) представительство местной власти оповещает владельцев помещений многоэтажки о результатах состоявшегося голосования и о том, какие условия приняты в отношении руководства зданием. В свою очередь, собственники обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с выбранной в законном порядке (регламентирован 445-й статьей ГК РФ) управляющей компанией.

Правило в отношении оформления такого соглашения распространяется на владельцев как жилых, так и коммерческих и вспомогательных объектов данного строения. Например, собственники мест автостоянки, относящейся к жилому многоквартирному дому, также обязаны подписать договор с УК.

Обязательные условия договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом в 2017 году должен содержать ряд обязательных пунктов.

1. Адрес обслуживаемого здания с полным перечнем общедомового имущества (лестничные площадки, чердачные и подвальные помещения, подъемники, придомовая территория и конструкции, расположенные на ней и т. д.), в котором уточняется количество и состояние предметов, входящих в хозяйство.
2. Список планируемых к проведению мероприятий по содержанию движимых и недвижимых объектов, а также услуг, входящих в компетенцию управляющей компании.
3. Метод определения стоимости ЖК-услуг: начисление платы за необходимые работы и ремонт жилья, тарификация поставки ресурсов, а также требования по срокам внесения средств по указанным видам сервиса.
4. Регламент по контролю исполнения условий, утвержденных договором управления многоквартирным домом и реализованных УК.

Соглашение на обслуживание и руководство, приложения которого содержат список домового имущества и перечень всех оказываемых ЖК-услуг, а также являются обязательным его элементом, должно содержать все вышеперечисленные пункты. Отсутствие хотя бы одного из этих четырех описаний лишает документ юридической силы.

Регламент по контролю обязательств, выполненных управдомом, также не должен быть пропущен в договоре управления. Порядок осуществления отчетности по проведенным мероприятиям утверждается на общем собрании собственников жилья и закрепляется соответствующим приложением к документу.

Каким должно быть содержание договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом, образец которого можно взять за основу для составления правового документа, должен начинаться с названия и введения. Далее следует пояснение используемых в тексте терминов, например, слов «общее собрание», «коммунальные услуги», «доля в праве общей собственности» и прочих.

• Пункт 1. Предмет договора

Данный пункт разъясняет то, что по условиям настоящего договора заказчик получает, а управляющая компания обязуется выполнить. Также в этой части документа перечисляется все, что называется общедомовым имуществом по отношению к конкретному зданию. Необходимо указать, что содержание активов не подразумевает прав владения ими.

• Пункт 2. Обязанности сторон

Подпункт первый (пункт 2.1) определяет обязанности владельца недвижимости, относящейся к жилому многоэтажному зданию. В них входят: своевременная оплата оказанных ЖК-услуг, предоставление допуска в помещение сотрудникам домоуправления днем для контроля работы инженерных систем и в любое время суток – при авариях, участие в общедомовом собрании с целью выбора членов совета многоквартирного дома, самостоятельно и вовремя осуществлять ремонтные работы в квартире/помещении, а также сообщать свои контактные данные в офис хозяйствующей компании при долговременном оставлении жилища без присмотра.

Типовой договор управления многоквартирным домом отражает обязанности собственника помещения в том, что он непременно согласовывает с УК изменение местоположения коммунальных систем, установку счетчиков расхода воды, использование электроприборов с общей мощностью 7кВт, осуществление перепланировок и прочую деятельность.

В соглашении также оговариваются условия, что в ходе осуществления ремонтных работ своей жилплощади уборка строительных отходов производится средствами владельца квартиры.

Далее в документе пишется о том, что собственник обязан предоставить хозяйствующей компании копии правовой документации на помещение, сообщить некоторые сведения о себе, передавать показания коммунальных счетчиков. Отдельно оговаривается то, что самовольное снятие жильцом пломб с приборов учета запрещено, а при их нарушении он обязан в три ближайших дня известить об этом правление.

Пункт 2.2 отражает обязанности арендаторов помещений.

Пункт 2.3 договора управления содержит разъяснение всего того, что входит в круг деятельности управляющей компании. Первоочередное место отводится обязанностям по обеспечению жильцов основными коммунальными ресурсами, к которым относятся отопление, снабжение горячей, холодной водой и электричеством, работы по отведению стоков. Все это должно быть качественно, надежно и безопасно, т. е. согласно Правилам предоставления коммунальных услуг. Помимо этого направления в обязанности управляющей компании входит уведомление жильцов о запланированных инженерно-ремонтных работах, сверка соответствия платы и оказания ЖК-услуг по заявлению собственника квартиры, а также осуществление своей деятельности в соответствии с общими нормативно-правовыми требованиями.

• Пункт 3. Права сторон

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией отражает, что собственник помещения вправе потребовать от второй стороны изменения тарифов на услуги в меньшую сторону, если имеющийся их уровень не соответствуют заявленному качеству или они оказываются не полностью, а также настаивать на компенсации причиненного ущерба.

С другой стороны, хозяйствующая организация имеет полномочия на выбор привлеченных третьих лиц-подрядчиков, законно может прекратить доступ к коммунальным сетям в случае неоплаты оказанных услуг, а также требовать погасить долги через суд или иными законными мерами. УК вправе распоряжаться общедомовым имуществом по договору со сторонними фирмами, например, в целях размещения рекламных вывесок. Деньги, полученные путем такого сотрудничества, должны быть направлены на поддержание комфортного и безопасного проживания граждан в многоквартирном доме.

• Пункт 4. Цена договора

Этот пункт – также неотъемлемая часть договора управления с УК. Он содержит разъяснение того, как начисляется оплата ЖК-услуг, с какой периодичностью и в какие сроки она должна вноситься на счет управляющей компании (часто определено равномерное поступление денег от жильцов на протяжении календарного года). Тарифы на деятельность хозяйствующей организации утверждаются на общедомовом собрании собственников и не изменяются на протяжении следующих 12 месяцев. На практике часто то, что предлагается УК, просто принимается жильцами многоквартирного здания. Домоуправление вправе увеличивать плату на величину затрат по осуществленным необходимым аварийным работам.

Тарифы оплаты отопления устанавливаются в соответствии со стоимостью услуг поставщика тепла. В случае когда в здании имеется общедомовой счетчик, нормы отчислений один раз в год корректируются.

Договор управления многоквартирным домом в обязательном порядке должен разъяснять принцип ценообразования на услуги по снабжению водой и электричеством: их стоимость складывается из потребления ресурсов жильцами квартиры (расчет производится на основании показаний приборов или по законно установленным нормам) и общих домовых обязательных затрат.

На практике расходы на содержание объектов коллективного пользования чаще всего являются предметом споров между квартиросъемщиками и хозяйствующей организацией. Как регламентирует договор управления многоквартирным домом, такие затраты исчисляются как разница показателей потребления всего здания (по общему счетчику) и личного расходования ресурсов жильцами, распределенная на всех собственников с учетом доли каждого в общедомовом имуществе. В договоре также есть указание на то, что если квартира пустует более пяти суток подряд, управляющая компания вправе пересчитать стоимость оплаты за холодное и горячее водоснабжение и водоотведение после подачи владельцем соответствующего заявления.

• Пункт 5. Ответственность сторон

В качестве ответственности за коммунальные долги собственнику могут быть начислены неустойки. Иные подпункты 5-го пункта разъясняют, что при наступлении непредвиденных ситуаций обе стороны договора управления многоквартирным домом не отвечают за исполнение его условий.

• Пункт 6. Срок договора и правила по его прекращению

По правилам, установленным законом для соглашения с УК, время актуальности документа может составлять от 1 до 5 лет. Прекращение его действия вправе инициировать одна из сторон, которая извещает о своих намерениях вторую за 30 календарных дней. Порядок расторжения соглашения должен отражать то, что если полученные за услуги доходы не перекрывают расходы при работе управляющей компании, то она вправе разорвать договорные отношения в одностороннем порядке.

• Пункт 7. Контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору

Как устанавливает седьмой пункт типового договора с управляющей компанией, контролирует соблюдение ею обязательств выбранное представительное лицо со стороны жильцов дома и надзорные госструктуры.

• Пункт 8. Особые условия

Типовой договор управления многоквартирным домом отражает условия о том, что хозяйствующая организация имеет право использовать факсимильную подпись директора для утверждения документации.

• Приложения

Частью договора управления являются дополняющие его приложения.

• Приложение № 1 – «Список обязательных работ/услуг по содержанию общедомового имущества многоквартирного дома в должном состоянии». В этом документе перечисляются все мероприятия, входящие в обязанность управляющей компании.
• Приложение № 2 – «Список работ/услуг, осуществляемых для текущего ремонта общедомового имущества многоквартирного дома». В этом дополнении присутствуют только мероприятия, касающиеся текущих работ по содержанию хозяйства коллективного пользования.
• Приложение № 3 – «Обозначение границ общедомового имущества многоквартирного дома по внутридомовым инженерным сетям и строительным объектам». В этом документе имеются схематичные изображения границ территории, находящейся в компетенции управдома, а также того, за что ответственны жильцы здания.

Количество и содержание пунктов и подпунктов документа в разных хозяйствующих организациях могут разниться, но примерный договор управления многоквартирным домом должен отражать все вышеупомянутые моменты.

Порядок утверждения договора управления многоквартирным домом

В оформлении договорных отношений между жильцами-собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей компанией выделяют следующие этапы :

• разработка документа;
• рассмотрение ключевых моментов соглашения его сторонами;
• знакомство с договором жильцов многоквартирного дома;
• выпуск заключительной версии документа о руководстве зданием;
• утверждение условий договора управления многоквартирным домом на общем собрании и его подписание.

По итогам встречи жильцов-собственников определяются ключевые моменты договорных отношений: срок, на который составляется соглашение, обязанности и права сторон, правила оплаты оказанных ЖК-услуг, принцип оформления актов проведенных мероприятий по благоустройству здания и входящих в его состав объектов, порядок контроля над действиями УК.

На общедомовом собрании протоколируется решение собственников об утверждении управляющей организации, а также ключевые моменты взаимоотношений с ней. Копия протокола предоставляется хозяйствующей компании.

Договор управления многоквартирным домом заключается в виде единственного письменного документа в бумажном варианте и подписывается каждой из двух сторон отношений. Если речь идет о вновь избранной УК, то составленное с ней соглашение размножается для утверждения каждым собственником помещения в здании. Условия договора должны соответствовать тем, которые были приняты на общедомовом собрании.

Если собственникам принадлежит 1/2 и более от общего числа голосов жильцов строения, то они представляют одну сторону в составленном соглашении на управление. Ключевые моменты данного документа всегда одинаковые для всех владельцев квартир.

В стандартном варианте через один месяц или раньше после того, как подписан договор управления, хозяйствующая компания обязана приступить к выполнению своих обязательств, установленных этим документом. Иные сроки должны быть оговорены в пунктах соглашения.

В случае когда на момент прекращения актуальности договора управления ни одна сторона не подала заявление о его расторжении, документ автоматически пролонгируется на такой же срок без изменения условий.

Каков срок договора управления многоквартирным домом

Документ о ведении хозяйства многоквартирного дома, заключенный между управляющей компанией и жильцами-собственниками здания, составляется на принципе срочности. Так, согласно постановлению, оговоренному 5-й частью 162-й статьи Жилищного кодекса РФ, период действия данного документа не может быть менее года и не должен превышать пятилетие. Ориентируясь на это законное правило, общедомовым собранием собственников выбирается срок договора.

Нормативные требования по установлению конечной даты отношений имеют исключение, связанное с итогами избрания хозяйствующей организации в условиях конкуренции и гласности, реализуемых силами районной администрации. Как регламентирует 6-я часть 161-й статьи ЖК РФ и 41-й пункт и его 15-й подпункт Правил проведения выборов управляющей компании на открыто-конкурсной основе органами местных властей, договорные отношения с победившей в тендере организацией составляются на 12 месяцев и могут пролонгироваться на 90 ней, когда:

• большая часть собственников не вступили в договорные отношения, описанные в статье 164 Жилищного кодекса РФ, и не поставили свою роспись в договоре управления многоквартирным домом;
• созданный жильцами специализированный кооператив (ТСЖ, ЖК и т. д.) не учтен в протоколе общего собрания по установлению способа руководства зданием;
• иная УК, избранная по итогам общедомового собрания по определению метода хозяйствования в многоквартирном доме, проведенного в течение 12 месяцев после заключения последнего договора управления, в течение ближайших 30 дней не приступила к обязательствам, установленным соглашением;
• иная управляющая компания, назначенная органами местной власти для выполнения обязательств по руководству зданием, не начала работу по условиям договора.

Стоит помнить о том, что при заключении соглашения на 12 месяцев после окончания его срока действия следует провести новые открыто-конкурсные выборы хозяйствующей компании, если и на этот момент жильцы-собственники не определятся в методе управления своим многоквартирным домом.

На практике все-таки чаще документ о руководстве зданием с соответствующей организацией составляется на пятилетие.

Кроме даты актуальности договора управления, в нем могут быть обозначены сроки исполнения обязательств подрядчиками отдельных услуг/работ, к которым относят периодические мероприятия по благоустройству и поддержанию в надлежащем состоянии придомовой территории, чердачных и подвальных помещений и лестничных клеток. Относительно продолжительности этих действий законом нормы не установлены.

К срокам, регламентированным договором управления многоквартирным домом, также можно отнести указание времени внесения периодической оплаты ЖК-услуг.

В каком случае возможно расторжение договора управления многоквартирным домом

Изменение договора управления многоквартирным домом и прекращение его действия осуществляется по правилам, установленным действующими нормативно-правовыми актами, что регламентируется 8-й частью 162-й статьи Жилищного кодекса РФ. По Гражданскому кодексу РФ, а именно его 29-й главе, определение условий изменений и расторжения относительно этого соглашения возможно в законном порядке. Соответственно, прекращение договорных отношений по оказанию услуг управляющей компанией на платной основе может осуществляться также в случае возникновения субсидиарной ответственности.

Изменяться или заканчивать свое существование соглашение об условиях хозяйствования в многоквартирном доме может по особым основаниям, т. е. по причине отсутствия выполнения установленных договором обязательств какой-либо стороной. Если документ об управлении корректируется, то полномочия сторон также подлежат доработке при сохранении ответственности, возникающей при официальном оформлении отношений. Их разрыв посредством расторжения соглашения влечет за собой и ликвидацию предусмотренных им обязательств.

Изменение или прекращение договора управления многоквартирным домом имеет различные законно установленные основания:

• по соглашению сторон (согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ);
• по требованию одной из сторон (согласно пункту 2 статьи 450 и пункту 2 статьи 451 ГК РФ).

Как показывает практика заключения договоров управления с соответствующими компаниями, наилучшим вариантом их изменения/расторжения выступает соглашение сторон. При этом каждый субъект может выдвинуть к обсуждению подходящие ему требования по корректировке документа или его окончании. В ходе рассмотрения условий оппонента другая сторона должна знать, что предложения в этом случае носят правовой характер только в установленных законом ситуациях, в иных же случаях юридической силы не имеют.

Чаще всего корректировка условий договора управления многоквартирным домом касается изменения тарифов на ЖК-услуги, в которые входят и коммунальное обслуживание, и содержание/ремонт общедомовых объектов. Так как стоимость снабжения ресурсами рассчитывается на основании ставок, установленных местными властями, то их увеличение или снижение не становится основанием для внесения поправок в договор управления. При повышении или уменьшении тарифов на коммунальные услуги управдом обязан за 30 дней или раньше до передачи новых квитанций на оплату оповестить об этом жильцов-собственников письменным извещением (часть 13 статьи 155 ЖК РФ). Иные временные сроки могут быть оговорены в договоре о руководстве зданием.

Другой вариант прекращения или корректировки документа об управлении осуществляется по решению судьи по требованию одной из сторон . В ходе данного мероприятия ключевое значение придается тому, законны ли или предусмотрены ли действующим договором хозяйствования основания изменения/расторжения. Так, если брать во внимание причины прекращения действия или внесения правок в документ об управлении, регламентированные нормативно-правовыми актами, а именно пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, то ими являются нижеследующие обстоятельства.

1. Значительные нарушения договора одной из сторон.

Степень несоблюдения в этом случае прямо пропорциональна финансовым потерям другой стороны, которые стали следствием неисполнения обязательств нарушителем. Финансовый урон рассчитывается по тому, на что по своему праву надеялась сторона-жертва в момент утверждения условий документа об управлении. Сторона-истец, заявляющая о своем требовании изменить/прекратить договор, должна предъявить суду доказательства того, что при дальнейшем действии отношений ею будут понесены определенные денежные потери.

К значительным нарушениям договора управления многоквартирного дома могут быть отнесены:

• невнесение платы за оказанные домоуправлением ЖК-услуги;
• периодические нарушения сроков предоставления ЖК-услуг при ведении имущества общего пользования, относящиеся к некачественному исполнению управляющей организацией установленных договором обязательств;
• отсутствие предоставления УК отчетности о том, как реализуются условия ранее заключенного соглашения;
• нанесение ущерба общедомовому имуществу в ходе действия/бездействия домоуправления.

Итоговое заключение о значимости нарушений выносит судья.

1. Другие случаи, перечисленные в гражданско-правовых актах или иных законных документах, в том числе в договоре управления многоквартирным домом.

К таким основаниям корректировки/расторжения соглашения относятся те, которые связаны с серьезным изменением факторов, на основании которых были определены условия исходного документа (согласно 451-й статье ГК РФ). Правовое поле устанавливает среди таких обстоятельств неконтролируемые экономические причины, появление других вариантов действующего законодательства, введение военного режима и прочее. Суд такими случаями (т. е. ситуациями, предусмотренными статьей 451 ГК РФ) считает непредвиденные происшествия, о которых стороны не могли знать на момент подписания договора управления многоквартирным домом.

Мнение эксперта

Расторжение договора управления МКД при существенном изменении обстоятельств

Олеся Лещенко ,

исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Комфортный дом»

Смена обстоятельств считается значимой, если при знании их сторонами договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией или не заключался бы, или был бы составлен на совершенно иных условиях.

Одним из ярких примеров подобных случаев является присвоение зданию статуса аварийного жилья. Но при этом истцу нужно предъявить доказательства следующего:

• заключение экспертиз о признании многоквартирного дома аварийным жильем, требующим капитального ремонта/реконструкции/сноса;
• неимение связи между объявления строения аварийным и действиями/бездействиями управдома.

Правила присвоения многоквартирному дому статуса «аварийное жилье» определены постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Часто судьи встают на сторону жильцов-собственников, при этом обязывая их принять список работ с их стоимостью на общедомовом собрании. Данное заключение судьи можно брать за основу для перехода к обсуждению новых условий документа об управлении.

3 примера, когда договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией стал камнем преткновения

Пример 1. Как оформлять отношения с теми, кто по каким-то причинам не подписал договор об управлении с УК?

Если управляющая компания исполняет в полном объеме и надлежащем качестве свои обязанности, т. е. работает в интересах жильцов, то юристы называют такие действия конклюдентными. Соответственно, договор исполняется независимо от того, подписан он или нет с отдельными гражданами-собственниками.

На практике еще встречаются случаи, когда по итогам общедомового собрания жильцами избирается управляющая компания, но саму организацию об этом не оповещают и не предлагают ей озвучить свои интересы для составления соглашения. Еще одна похожая ситуация, когда есть отмененное решение об избрании способа хозяйствования над имуществом многоквартирного дома, а созданный на основании этого решения договор признан неправомерным, т. е. не имеет юридической силы

Пример 2. Собственники предлагают подписать договор управления многоквартирным домом, учитывая только свои интересы

Бывает, что жильцы-собственники готовы заключить договор об управлении исключительно на своих условиях, предлагая компании к подписанию документ, утвержденный на общедомовом собрании. Очевидно, что это противоречит правилам, установленным законами.

Аналогично, хозяйствующая компания, избранная на общедомовом собрании жильцов-собственников, не может понуждать граждан к подписанию договора с ней, составленного с учетом исключительно интересов домоуправления.

Юридическая практика по этим вопросам имеет свои рекомендации.

• В соответствии с 3-й частью 161-й статьи ЖК РФ способ хозяйствования над имуществом многоквартирного дома является итогом общедомового собрания и может быть перевыбран на любом сроке действия решения жильцов. Волеизъявление об избрании метода управления есть законное обязательство каждого из собственников МКД.
• В соответствии с 1-й частью 162-й статьи ЖК РФ после того как по итогам проведения общедомового собрания появился протокол о решении жильцов-собственников об избрании управляющего юридического лица, каждый владелец помещений многоквартирного дома обязан подписать документ, передающий полномочия указанной компании, составленный на условиях, имеющихся в решении собрания.

Пример 3. Жилищный кодекс и обязанность собственника заключить договор управления многоквартирным домом

Согласно 5-й части 161-й статьи кодекса о жилищных отношениях владелец помещений многоквартирного дома обязан подписать договор с управляющей компанией только тогда, когда она избрана местными властями на открыто-конкурсной основе. В иных случаях перед собственниками такая необходимость не стоит.

Это право соответствует нормам, разъясненным Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 13 июня 2007 года по делу N А56-36199/2006, а также Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 05 июля 2007 года по делу N А10-5470/06-04АП-1096/07-Ф02-4044/07.