Телефон Юриста в Москве +7 (499) 703-51-48 в Санкт-Петербурге +7 (812) 309-42-67

Как правильно выкупить арендуемое у города помещение: условия, процедура, порядок оплаты и налогообложения.

В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – Когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.

Условия

Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии).

Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют.

Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом.

В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:

• юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
• по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
• отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.

Если есть желание выкупить арендуемое помещение, и все указанные выше пункты выполнены, то можно действовать.

Обращаем внимание, что в законе существуют и иные условия, но они специфичны, относятся далеко не ко всем желающим выкупить помещение. Общие же правила перечислены выше.

Подача заявления

Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости».

• оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
• копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
• решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
• выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
• копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
• справка об отсутствии задолженности по договору аренды; документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период; объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.

Также обращаем внимание на то, что в случае, если заявление подает представитель, то необходима доверенность. Для подачи заявления и консультации специалиста достаточно простой доверенности на бланке организации. В дальнейшем, при общении с Фондом имущества Санкт-Петербурга, в частности, для подписания договора и получения свидетельства о праве собственности в Росреестре, понадобится нотариальная доверенность.

Итак, заявление подано. С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:

В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества. В десятидневный срок пос

В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда.

Когда проверка пройдет, будет вынесено Распоряжение КИО либо об одобрении заявления, либо об отказе. В случае, если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование.

Зато, если заявление одобрено – вам прямая дорога в Фонд имущества Санкт-Петербурга. Данный орган уполномочен городом на заключение договоров купли-продажи помещений от его имени. У заявителя есть 30 дней на заключение договора купли-продажи.

После подписания договора заявитель полноправно может считать себя собственником помещения. Он также вправе получить в Росреестре свидетельство о праве собственности на помещение (даже несмотря на то, что выкупная стоимость еще не оплачена полностью).

Оплата

Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет. Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно.

Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013).

При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.

Налогообложение

Если право собственности перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).

Утрата преимущественного права

Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить. Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:

• отказ от заключения договора;
• истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки; расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Отдельно заметим, что если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, то последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю протокол разногласий. Если арендодатель откажется их принимать, рекомендуем не быть столь настойчивыми, а согласиться на условия города. Дело в том, что при отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным (постановление ФАС ВВО от 5 сентября 2012 г. № Ф01-3820/12 по делу N А39-4221/2011). Одновременно с подписанием договора покупатель вправе воспользоваться правом на обжалование отказа в условиях, указанных им в протоколе разногласий.

Таким образом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, арендующие помещение у города, вправе воспользоваться преимущественным правом на выкуп данного помещения. Безусловно, не все желающие обладают этим правом. Но, если необходимые условия ими выполняются, то стоит задуматься. На данный момент возможность выкупа помещения по преимущественному праву продлена до июля 2018 года. Рекомендуем все же воспользоваться ей своевременно. Кто знает? Может быть, следующий раз продления не будет - ведь закон отнюдь не бессрочен.

Развитие бизнеса сопровождается вложением средств. Желание совершенствовать условия работы в арендуемом помещении может привести к идее его приобретения в собственность. Рациональным будет любое преобразование, особенно неотделимое, при выкупе арендованного имущества. Возможно ли это? Уговорить владельца помещений расстаться с источником постоянного дохода – задача непростая. Однако, арендодатель иногда становится в положение: и нести тяжело, и бросить жалко. Средств, желания нести имущественное бремя нет, а бросить - жаль.

Доведенные таким положением здания зачастую стоят и разрушаются. Предотвратить неизбежное можно, заключив договор аренды с последующим выкупом.

Варианты дальнейших действий

Гражданский кодекс РФ (ст. 624) рассматривает возможность эксплуатировать чужую недвижимость по договору аренды либо договору купли-продажи. Допустим, потенциальные арендатор имеет горячее желание приобрести помещение, но его финансовые возможности несколько отстают от желания. В этом случае лучшим выходом станет заключение арендного договора, предполагающего возможность выкупа арендованного имущества.

Тщательно взвешенные, четко сформулированные условия такого соглашения дают возможность выбора варианта:

• в течение действия договора арендатор выплачивает согласованную с владельцем сумму аренды, включающую размер выкупной цены. По окончании договора арендодатель передает собственность новому владельцу;
• у арендатора появилась возможность внести всю сумму выкупа за помещение до окончания договора. Он полностью погашает выкуп, вступает в права собственности.

Стоит уточнить, что в договоре должны быть четко разделены: сумма арендной платы и сумма выкупа. Во избежание недоразумений, приводящих в суд, схема погашения аренды и выкупа также четко и определенно должна быть прописана в договоре. Чем меньше обтекаемых формулировок, тем меньше споров и проблем.

Иногда желание приобрести имущество возникает на этапе аренды, а выкуп договором не предусмотрен. Соглашением сторон можно подписать дополнительный договор, предполагающий возможность выкупить арендуемое помещение. Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ у договаривающихся сторон есть право вносить изменения и дополнения в существующий документ.

Собственник, изъявивший желание продать арендное имущество, должен предупредить об этом арендатора, поскольку условиями все той же ст. 624 ГК РФ определено преимущественное право выкупа арендованного имущества за ним.

Стоит отметить, что внесение улучшений в арендуемое помещение не дает права на его последующий выкуп. Больше того, арендодатель становится владельцем всех улучшений, которые с ним не были согласованы, и не могут быть удалены без нанесения вреда имуществу (

Стать счастливым собственником арендованного имущества достаточно просто. Начало бизнеса, его раскрутка сопровождается постепенным ростом уверенности в себе и своих силах, если, конечно, развитие идет в гору. Такое естественное желание, как выкупить арендованное муниципальное имущество, законно и осуществимо. Выкуп муниципальных помещений по закону № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» является одним из оснований приватизации.

Рассматривает все возможности осуществления выкупа арендованного помещения. Законом могут быть установлены запреты на выкуп. Если желаемое помещение не относится к запрещенным, то можно надеяться на положительное решение.

Кому стоит надеяться получить право выкупа

Чтобы предпринимать какие-либо действия с целью приобретения муниципальной собственности, стоит убедиться, что относитесь хотя бы к одной из категорий:

• юридическое лицо или ИП, имеющие регистрацию в Едином государственном реестре;
• предприятие, имеющее регистрацию как субъект малого или среднего бизнеса;
• не зарегистрированные субъекты, но: размер дохода в пределах 100 – 400 млн. рублей; а штат сотрудников – в пределах: 100 – 250 человек.

Выкуп может происходить на основе торгов. Законом предусмотрен преимущественный выкуп арендованного имущества. Это право получают субъекты малого и среднего бизнеса, для которых соблюдены следующие критерии:

• не менее, чем два года покупатель использует имущество на праве аренды;
• арендатор своевременно, планомерно, без задолженностей выполняет взятые на себя договорные обязательства;
• помещение, на которое выдвинута претензия, зарегистрировано в едином реестре № 184-р.

Реализовать преимущественное право на выкуп можно, соблюдая определенный порядок выкупа арендованного муниципального имущества:

• подготовить и предоставить в полномочные органы местного самоуправления пакет документов: паспорт, устав предприятия, справка о налоговом учете, справка о регистрации предприятия, протокол о полномочиях и назначении генерального директора.
• на протяжении 30 дней с момента подачи документов комиссия выносит свое решение (отрицательное решение может быть оспорено в суде);
• в течение 10 дней комиссия пересылает претенденту договор купли-продажи с определенной датой акцепта.

Перед тем, как выкупить муниципальное арендованное помещение, нужно знать возможности вложений, существующие у претендента. Частью 1 ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ разрешена выплата по договору единовременно, если первое неприемлемо, то в рассрочку не более 3 лет. Право выкупа сразу нескольких помещений не возбраняется законом, причем нет ограничений на площадь.

Закон не действует, если помещение является частью большего здания или сооружения, Купить арендованное помещение невозможно без кадастровой регистрации или вещного учета.

• отсутствие временных рамок действия арендного договора для выкупа;
• в судебном порядке можно опротестовать установленную арендодателем рыночную стоимость объекта (ч. 8 ст. 4);
• срок действия правил, определенных законом продлен до 01.07.2015 г.

Эти нововведения в последнее время практически единственные, выработанные с целью поддержки МСБ.

Субъекты малого предпринимательства – потребительские кооперативы, коммерческие организации или ИП, средняя численность работников которых за предшествующий год не превышает , а выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС за предшествующий календарный год составляет Субъекты среднего предпринимательства – потребительские кооперативы, коммерческие организации или ИП, средняя численность работников которых за предшествующий год составляет , а выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС за предшествующий календарный год Для субъектов малого и среднего предпринимательства действует ограничение на суммарную долю участия в уставном капитале (паевом фонде) Российской Федерации, регионов и муниципальных образований, иностранных юридических лиц и граждан, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов (не более 25%), а также одного или нескольких юридических лиц, не являющихся субъектами МСБ, за некоторыми исключениями (также не более 25%) (ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ ).

Среди мер государственной поддержки малого и среднего бизнеса (далее - МСБ) законодатель отдельно выделил имущественную поддержку этой категории предпринимателей (ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ ). Так, субъектам МСБ может передаваться движимое (оборудование, машины, механизмы, установки, транспортные средства, инвентарь, инструменты) и недвижимое (земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения) имущество государственной или муниципальной форм собственности (). При этом продажа такого имущества , переуступка, передача в залог или внесение в уставной капитал других организаций прав пользования на него запрещено, за исключением продажи субъектам МСБ в установленном порядке (). Установлено целевое назначение переданного имущества , и при нарушении этого условия арендодатель может обратиться в суд с требованием о прекращении прав владения (пользования) этим имуществом ().

Перечень недвижимого федерального имущества для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства во владение и (или) пользование (скачать) Изменения в Перечень от 17 сентября 2012 г. (скачать) Изменения в Перечень от 16 марта 2012 г. (скачать) Изменения в Перечень от 2 декабря 2011 г. (скачать)

Органы государственной власти и местного самоуправления формируют и публикуют специальные перечни имущества для целей передачи его субъектам МСБ во владение и (или) пользование (). На федеральном уровне эти полномочия возложены на Росимущество. Перечень недвижимого федерального имущества, предназначенный для этих целей, опубликован на его официальном сайте . В договорах аренды такого имущества с представителями МСБ предусматриваются следующие условия:

а) срок договора аренды составляет не менее пяти лет ;
б) арендная плата вносится в следующем порядке:
в первый год аренды - 40% размера арендной платы;
во второй год аренды - 60% размера арендной платы;
в третий год аренды - 80% размера арендной платы;
в четвертый год аренды и далее - 100% размера арендной платы (постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 ).

Региональные и местные исполнительные органы формируют аналогичные перечни недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов федерации и муниципалитетов, и размещают их на официальных сайтах. Такое имущество не обременено правами третьих лиц и предназначено специально для предоставления в аренду субъектам МСБ.

В 2008 году был принят специальный Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ). Он конкретизировал порядок преимущественного отчуждения в собственность субъектами МСБ арендуемых ими помещений у государства или муниципалитетов.

Каковы условия для реализации преимущественного права выкупа помещения?

До 1 января 2009 года представители малого и среднего предпринимательства могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое они арендуют. При этом в заявлении необходимо указать на соответствие критериям, позволяющим отнести предпринимателя к категории субъекта малого и среднего предпринимательства и приложить соответствующие документы - в противном случае в удовлетворении заявления может быть отказано (см, например, решение АС Волгоградской области от 25 января 2010 г. по делу № А12-24095/2009).

Таблица 1. Условия реализации субъектами МСБ преимущественного права выкупа арендуемых ими помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

	Условие	Выкуп арендуемого имущества при объявлении о его приватизации	Выкуп арендуемого имущества по своей инициативе
	Нахождение имущества в перечне государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам МСБ
	Срок аренды	По состоянию на 1 июля 2013 года в течение двух и более лет	По состоянию на 1 июля 2013 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.	а) по состоянию на 1 июля 201 2 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. б) арендуемое имущество включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
	Исполнение обязанности по своевременному внесению арендных платежей	на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества	Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп имущества

Следует иметь в виду, что перечень необходимых для реализации преимущественного права условий закреплен в Законе исчерпывающем образом, и региональные и местные органы не вправе вводить иные ограничения или дополнительные условия . Так, при решении вопроса о предоставлении субъекту МСБ арендуемого им помещения в собственность, властный орган не может ссылаться на отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Для обращения с требованием о применении упрощенного порядка выкупа помещения субъектами малого и среднего предпринимательства имеет значение тот факт, каким статусом обладает арендуемое им помещение, то есть зарегистрировано ли оно как обособленный объект . Президиум ВАС РФ подчеркнул, что объектом договора купли-продажи может быть только недвижимое имущество, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и зарегистрировано соответствующее вещное право. В связи с этим реализация права на приобретение части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Нижестоящие суды подчеркивают, что возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли на это волеизъявление собственника имущества (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. № 20АП-6587/11). Иными словами, предприниматель может обратиться за проведением проведением процедуры кадастрового учета и государственной регистрации права государственной (муниципальной) собственности без предварительного согласия арендодателя . Суды же при оценке возможности выделения арендуемого помещения как обособленного объекта исходят из таких параметров, как изолированность, наличие самостоятельного выхода на улицу и т. д. ( Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. № 05АП-11865/12).

Оплата по договору купли-продажи может осуществляться единовременно либо в рассрочку (). В последнем случае на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты в размере 1/3 на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества ().

Теперь рассмотрим сложные ситуации, которые могут встретиться на практике при реализации права преимущественного выкупа помещений субъектами МСБ (на основе судебной практики, в том числе информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134"О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо)).

Ситуация 1. Арендуемое вами помещение продано третьему лицу с нарушением вашего преимущественного права выкупа. Вы можете обратиться в арбитражный суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в течение двух месяцев с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении вашего преимущественного права. При этом надлежащими ответчиками будут являться продавец и покупатель такого помещения (п. 11 ).

Ситуация 2. Один или несколько договоров аренды, учитываемых при исчислении необходимого для выкупа срока, заключен на период не менее года. ГК РФ закрепляет об обязательной государственной регистрации таких договоров аренды. Президиум ВАС РФ подчеркивает необходимость государственной регистрации таких договоров аренды либо наличия вступившего в силу решения суда о регистрации сделки. (п. 4 ). Вместе с тем, при несоблюдении этого требования суды могут учитывать отсутствие инициативы государственного органа в регистрации договора, а также неизменность условий договора аренды при его продлении без государственной регистрации (постановление ФАС СЗО от 21 июня 2011 г. № Ф07-4859/2011 по делу № А42-3526/2010).

Если срок аренды недвижимого помещения прерывался на незначительное время после истечения срока действия одного договора аренды и перед заключением следующего, но в этот период арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны госоргана, суд может признать течение срока аренды непрерывным (п. 6 , ФАС ДО от 10 августа 2012 г. № Ф03-3436/12 по делу № А51-22066/2011). При этом, если между заключением договора и его государственной регистрацией прошел довольно длительный период времени, суды при исчислении общего срока нахождения имущества в аренде могут в качестве начала его течения использовать именно дату заключения договора (постановление ФАС УО от 11 февраля 2010 г. № Ф09-381/10-С6 по делу № А60-24538/2009-С9).

Ситуация 3. Договор аренды помещения был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, и вы подозреваете, что это было сделано исключительно с целью воспрепятствования реализации вашего права на выкуп. В случае, если такой умысел со стороны госоргана будет доказан, суд может признать ваше преимущественное право на приобретение помещения. То же касается иных аналогичных действий госоргана - например, внесение арендуемого имущества в уставной капитал организации или передача унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Более того, если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность его действий презюмируется (п. 5 ). Суды в таких случаях обычно встают на сторону предпринимателей (см., например, ФАС ДО от 10 августа 2012 г. № Ф03-3436/12 по делу № А51-22066/2011, ФАС СЗО от 11 апреля 2013 г. № Ф07-779/13 по делу № А56-23002/2012).

Ситуация 4. Существует или существовала небольшая задолженность по внесению арендных платежей. Одним из условий для реализации преимущественного права выкупа помещения субъектом МСБ является отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням). Однако даже если существовала незначительная задолженность, оперативно погашенная предпринимателем после того, как он узнал о ней, такой субъект МСБ все равно может быть признан добросовестным арендатором, не утратившим право преимущественного выкупа помещения (см., например, постановление ФАС СЗО от 21 июня 2011 г. № Ф07-4859/2011 по делу № А42-3526/2010).

Ситуация 5. Вы хотите реализовать свое право преимущественного выкупа в отношении сразу нескольких арендуемых помещений. Президиум ВАС указал, что никаких законодательных препятствий к этому нет. Необходимо только удостовериться, что имущество находится именно в государственной или муниципальной собственности, а не принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, иначе реализовать право преимущественно выкупа такого помещения будет невозможно (п. 12, 13 ).

С 1 июля 2013 года условия отчуждения имущества, арендуемого относящимися к категории малого и среднего предпринимательства субъектами, были значительно смягчены (Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства").

Таблица 2. Изменения в порядке преимущественного выкупа субъектами МСБ помещений, переданных им по договору аренды.

	Предмет регулирования	Старый порядок	Новый порядок
	Отношения, на которые распространяет свое действие Федеральный закон № 159-ФЗ	Только отношения по аренде помещений субъектами МСБ, существовавшие на дату вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ (5 августа 2008 года), или возникшие после этой даты (ч. ст. 1).	Ограничение периода возникновения арендных правоотношений снято , что расширило, таким образом, действие Федерального закона № 159-Ф (ч. ст. 1).
	Площадь выкупаемого помещения	Предельные значения площади арендуемого помещения для целей реализации права преимущественного выкупа устанавливались законами субъектов федерации (п. 3 ст. 3).	Предельные значения площади выкупаемого помещения, утверждаемые регионами, отменены . Принятие аналогичного закона на федеральном уровне также не предусмотрено.
	Обжалование субъектами МСБ действий и решений государственных и муниципальных органов	Предприниматели вправе обжаловать отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (ч. 8 ст. 4).	Помимо отказа в реализации преимущественного права приобретения недвижимого имущества, предприниматели получили возможность обжаловать в суд достоверность величины рыночной стоимости выкупаемого имущества (п. 2 ч. 8 ст. 4). В последнем случае течение 30-дневного срока, предоставленного субъекту МСБ на заключение договора купли-продажи (с момента получения предложения о выкупе), приостанавливается до вступления в силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4).
	Рассрочка оплаты выкупаемого имущества	Срок рассрочки оплаты выкупаемого субъектом МСБ недвижимого имущества в порядке реализации его преимущественного права устанавливается законами субъектов федерации (ч. 1 ст. 5).	Порядок установления срока рассрочки сохранен, однако установлен ее минимальный срок - 3 года . Если региональным законом срок рассрочки не установлен, то он по умолчанию составляет 3 года (ч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 9).
	Использование имущества, включенного в формируемые государственными и муниципальными органами перечни имущества в целях оказания имущественной поддержки МСБ	Может использоваться только для предоставления субъектам МСБ во владение и (или) пользование (ст. 4 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"). Отчуждение включенного в такие перечни государственного и муниципального имущества, в том числе субъектам МСБ, не допускается (ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации").	Имущество, включенное в такие перечни, можно не только передавать во владение и (или) пользование субъектам МСБ, но и отчуждать на возмездной основ е (ч. 4, ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации").
	Действие преимущественного права на выкуп помещения во времени	Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют возможность воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых помещений до 1 июля 2013 года (ч. 3 ст. 10).	Действие правила о выкупе недвижимого имущества продлено до 1 июля 2015 года (ч. 3 ст. 10).

По словам члена президиума ОПОРЫ РОССИИ Юрия Савелова , изменения в Федеральный закон № 159-ФЗ - это единственные принятые за последнее время нововведения, которые действительно решают проблемы малого и среднего предпринимательства. Эксперт особо отметил отмену предельного значения выкупаемой площади, закрепление минимального устанавливаемого регионами срока рассрочки по договору купли-продажи (три года), возможность оспаривания коммерсантом проведенной арендатором рыночной оценки помещения, а также возможность обратиться с соответствующим заявлением для тех предпринимателей, которым был отказано в реализации их преимущественного права на выкуп арендуемого помещения до вступления в силу поправок в Федеральный закон № 159-ФЗ.

Вместе с тем, как отметил Юрий Савелов, не получил своего разрешения вопрос о возможности преимущественного выкупа субъектами МСБ помещений, которые используются ими на праве субаренды. По его мнению, необходимо устранить нарушение прав таких субарендаторов , также уплачивающих деньги за пользование государственной и муниципальной недвижимостью, и уравнять их в правах с арендаторами.

Как должен действовать государственный или муниципальный орган при получении соответствующего всем требованиям заявления на реализацию преимущественного права выкупа помещения от субъекта МСБ?

1. В двухмесячный срок со дня получения такого заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

2. В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

3. В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке (). При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда ().

Если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю . Если арендодатель не согласился на предложения субъекта МСБ или не ответил на них в течение 30 дней, но предприниматель все равно заинтересован в приобретении помещения, для него имеет смысл заключить договор купли-продажи и передать разногласия на рассмотрение суда. При отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным (постановление ФАС ВВО от 5 сентября 2012 г. № Ф01-3820/12 по делу N А39-4221/2011).

Возникает вопрос: если суд установил завышение стоимости помещения, на какую дату должна быть определена реальная рыночная стоимость выкупаемого имущества - на день подачи заявления о выкупе, на день отказа в удовлетворении этого заявления или на день вступления в силу решения суда? В зависимости от решения этого вопроса цена недвижимости может значительно разниться. Судебная практика выработала позицию, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого помещения должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ( Президиума ВАС РФ от 18 октября 2012 г. № 7240/12, ФАС ДО от 22 марта 2013 г. № Ф03-389/13 по делу № А51-413/2012). Полагаем, то же правило распространяется на ситуацию вынесения уполномоченным органом решения о заключении договора купли-продажи с предпринимателем со значительным нарушением установленных сроков.

Как реализуется данное право на практике, о камнях преткновения и путей их решения рассказала гендиректор группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» Елена Артюх на конференции ко Дню предпринимателя в Каменске-Уральском.

Предприниматель – это три основных компонента: личность, идеи и ресурсы. Без их наличия предпринимателя не состоится. АНИТА РОДДИК Тело и душа (Body and soul, 1991; соавтор Рассел Миллер (Russel Miller)).

ПРОЦЕДУРА

Федеральным законом предусмотрена процедура преимущественного выкупа арендуемого имущества в двух вариантах.

Первый вариант - когда сам предприниматель предлагает муниципалитету продать ему имущество. Собственник, получив обращение предпринимателя, проводит оценку арендуемого имущества. Определив рыночную стоимость имущества, собственник в течение двух месяцев составляет проект договора купли-продажи, который передает на рассмотрение арендатору.

Второй вариант - когда муниципалитет сам подготавливает все документы и направляет предпринимателю предложение о приобретении арендуемого имущества.

В любом случае предприниматель может заключить с собственником имущества договор купли-продажи при соблюдении следующих условий:

НЕПРЕРЫВНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЕМ

Законом от 01.01.2001 N 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства , и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»» указанный необходимый срок непрерывного владения арендаторами недвижимым имуществом снижен с трех до двух лет.

Практика. При заключении договора аренды недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация. Многие предприниматели арендуют помещения без нотариального оформления. Но без факта госрегистрации договор считается незаключенным. Соответственно, сколько бы лет предприниматель не арендовал помещение, как бы прилежно не платил, только в судебном порядке он сможет установить факт беспрерывного пользования помещением в течение 2 лет.

НАДЛЕЖАЩЕЕ ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Понятие «надлежащее перечисление арендной платы » в Законе от 01.01.2001 N 149-ФЗ конкретизировано. Вместо требования о «перечислении арендной платы надлежащим образом» установлено, что условием приобретения арендованного имущества в приоритетном порядке является отсутствие задолженности по арендной плате и неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендованного имущества по инициативе уполномоченного государственного или муниципального органа.

Если инициатива приобрести имущество принадлежит предпринимателю, учитывается отсутствие задолженности на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение этого имущества.

На поля:

Отказ субъекту малого или среднего предпринимательства в приобретении арендуемого имущества, выданный до дня вступления в силу Закона от 01.01.2001 N 149-ФЗ, не препятствует повторному направлению таким субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

ПЛОЩАДЬ АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В соответствии с областным законодательством, арендатор может выкупить помещение площадью не более 2000 м2.

Теория. На сегодня нет однозначных подходов и ответов на вопрос о том, что площадь арендуемого имущества в 2000 м2 – это суммарно на одного предпринимателя по всем помещениям, которые он занимает, или это в отношении одного помещения, сколько бы договоров и помещений не было у него.

Исходя из общего смысла закона и прочтения совокупности различных правовых норм , юристы группы компании «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» придерживаются мнения, что площадь в 2000 м2 имеет отношение к одному помещению, а не к предпринимателю в целом.

НАЛИЧИЕ ИМУЩЕСТВА В ФОНДЕ ДЛЯ ПРИВАТИЗАЦИИ

Арендатору необходимо проверить, не включено ли помещение, которое он арендует, в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Перечень имущества утверждается в соответствии с Федеральным Законом от 01.01.2001 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Практика. В различных муниципальных образованиях Свердловской области существует разный подход к формированию этого перечня.

Один подход – всё имущество муниципалитета включается в этот перечень, ничего не приватизируется.

Другая ситуация возникает, когда муниципалитет заинтересован максимально запустить процесс приватизации.

Третья ситуация, которая существует и в Каменске-Уральском, – часть имущества, утверждённого городской Думой, включается в вышеуказанный перечень имущества, не подлежащего приватизации, а часть – приватизируется. Если на момент подачи заявки имущество, которое Вы хотели выкупить, не включено в перечень исключенного из приватизации, оно должно быть приватизировано.

ВЫКУП ИМУЩЕСТВА

У покупателя есть право оплатить покупку сразу, либо определить период рассрочки. В соответствии с областным законодательством, рассрочка может быть установлена на срок до 5 лет. Если стоимость имущества оплачивается не сразу, на время рассрочки имущество находится в залоге у собственника. Заключения отдельного договора о залоге выкупаемого имущества, в отличие от ранее действовавшего порядка, не требуется. Таким образом, устранена необходимость государственной регистрации отдельных договоров залога , упрощена процедура выкупа, а также исключены расходы региональных и местных бюджетов и арендаторов на уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договоров залога.

На поля:

Рассрочка по оплате предполагает начисление процентов по ставке 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации , которая существует на дату принятия решения о приватизации. Период рассрочки выкупа арендуемого помещения определяется самим покупателем. Никакого диктата со стороны собственника не допускается.

Если стороны не договорились о цене. Вариантов поведения в этом случае масса. Можно привлечь другого независимого оценщика, можно предложить собственнику заключить договор на другую стоимость. Если согласия на этот счёт не будет получено, то стороны обращаются в арбитражный суд за разъяснением спора.

Практика. Если предприниматель не согласен с предлагаемой стоимостью имущества, есть смысл урегулировать эту сумму через суд. В ходе разбирательства дела стороны должны предъявить два заключения. От муниципального образования и от арендатора. Судья будет назначать судебную экспертизу и привлекать третьего оценщика.

В стоимость выкупаемого имущества может быть включена сумма произведенных арендатором неотделимых улучшений, которые осуществили в период аренды. Не стоит путать неотделимые улучшения с текущим ремонтом.

Но неотделимые улучшения могут быть включены в выкупную стоимость (то есть, цена будет снижена на сумму произведенных неотделимых улучшений) только в двух случаях:

1. Если в ходе аренды предприниматель, прежде чем совершать неотделимые улучшения, согласовал их объем и стоимость с собственником. Например, у него есть соглашение о проведении неотделимых улучшений или смета, утвержденная собственником, по которой следует, что он согласился на эти улучшения, принимает их объем и стоимость.

2. Если нет подтверждающих расходы документов (а на практике в 99% этого нет), в процессе обсуждения договора купли-продажи не исключено, что собственник согласится с представленными арендатором расчетами и согласится включить стоимость неотделимых улучшений в стоимость выкупного имущества.

На поля:

Если в ходе аренды стоимость неотделимых улучшений уже засчитывалась в арендную плату, очевидно, что второй раз эта стоимость засчитываться не будет.

Что делать в случае, если предприниматель арендует помещение и не собирается его выкупать, а узнаёт, что это помещение выставлено на торги?

С одной стороны, собственник имеет право распоряжаться имуществом, обремененным арендой, как считает нужным. Тем не менее, собственник перед выставлением помещения на торги обязан персонально обратиться к арендатору с предложением выкупить помещение.

У предпринимателя есть 30 дней, чтобы подумать и принять решение. Он может согласиться выкупить, но может и отказаться или промолчать. Отказ или молчание будут расцениваться как нежелание воспользоваться своим правом выкупа. В любом случае, новый собственник, как и прежний, обязан сохранять договор аренды с прежним арендатором.

Практика. Были случаи, когда собственник-муниципалитет не уведомлял арендатора о том, что он собирается продавать на торгах помещение. Арендатор в таком случае вправе оспаривать состоявшуюся сделку купли-продажи.

НА ПодложкЕ.

Как обстоит процесс выкупа имущества в Каменске-Уральском на сегодня.

Конкретный случай.

Надежда ШВЫДКАЯ, начальник отдела содействия развитию предпринимательства:

В мае мы запрашивали всех предпринимателей, попадающих под действие этого закона, о том, готовы и хотят ли они воспользоваться преимущественным правом выкупа.

По данным комитета по управлению имуществом г. Каменска-Уральского, к ним обратилось 6 предпринимателей, пятерым из них было отказано по причине включения арендуемого ими имущества в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Шестому предпринимателю отправлен проект договора купли-продажи арендуемого им помещения.

Теперь, с изменением сроков непрерывного пользования помещением, думаем, предприниматели снова начнут обращаться с заявлениями о выкупе имущества.

Ольга СОЛДАТОВА, руководитель фитоцентра «Прасковья»:

У нас выкуп помещения осложняется тем, что мы арендуем историческое здание 1848 года, памятник архитектуры областного значения.

Работая над программой въездного туризма, хочется отреставрировать это здание так, чтобы людям хотелось к нам приезжать. Всю работу необходимо делать своими силами, своими средствами. А вкладывать деньги в то, что тебе не принадлежит, ни один предприниматель не будет.

После подачи заявления о выкупе помещения комитет по управлению имуществом заказывает независимую экспертизу. По оценке Эксперт», данное здание находится в удовлетворительном состоянии, требуется только косметический ремонт. А в обследованиях по охране памятников другая информация, противоречащая первой. Я заказала свою независимую оценку -ком». Разница оценок экспертиз – в полмиллиона рублей...

Соглашения о цене выкупаемого имущества мы не достигли. В законе порядок рассрочки не определён. Я предложила составить график не равными долями. Например, у нас летом клиентов намного меньше, чем зимой. Соответственно, я предложила выплачивать сумму выкупа летом – меньше, а зимой – больше. В таком варианте в рассрочке мне было отказано. Вопрос предлагают решать в судебном порядке.

Пока процесс выкупа приостановлен...

Вера РОМАНОВА, председатель комитета по управлению имуществом:

На данный момент идёт работа над уточнением площадей и корректировкой оценок имущества, арендуемого

Что касается рассрочки выкупа арендуемого помещения, то она установлена в соответствии с общепринятыми правилами по предоставлению рассрочки, связанными с выдачей кредитов. Ольге Ивановне мы предложили оплачивать рассрочку равными ежемесячными платежами в течение 5 лет. Такой вариант выплат является неубыточным для городского бюджета.

Фото высотки или красивый вход в здание, фасад.

Анастасия Пожидаева