Как устанавливается размер арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества. Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности

По законодательству РФ использование земель является платным. Формами оплаты выступают и налоги.

Арендная плата закрепляется договором по соглашению сторон в соответствии с нормативно-правовыми актами местного и государственного уровня.

Налоги, в свою очередь, представляют собой властные предписания государства пользователям земли на обязательную уплату определенных Налоговым кодексом платежей. При уплате налогов предусмотрены изъятия земель из тех, которые подлежат оплате налога, а также льготы на выплаты налогов по земельным участкам.

За земельные участки, передаваемые в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Определение размера оплаты аренды земельного участка - существенное условие договора аренды земельного надела.

Статья 39.7 Земельного кодекса РФ устанавливает величину платы за аренду земельного участка, который принадлежит государству или муниципальной администрации.

В соответствии с пунктом 1-м размер данной статьи плата определяется основополагающими принципами, установленными российским Правительством.

Это принципы:

• Предсказуемости расчета размера платы за аренду, по которому нормативно-правовыми актами органов государственной власти и местного самоуправления закрепляется порядок определения суммы арендной платы и ситуации, при которых возможно пересмотреть размер оплаты по требованию арендодателя в одностороннем порядке;
• При расчете арендной платы должна быть организована предельно допустимая простота расчета, что означает определение платы на основе ;
• Недопущение ухудшения экономического состояния пользователей и владельцев земельного участка в ходе переоформления ими своих . Данный принцип закрепляет невозможность превышения размера платы за аренду в связи с переоформлением прав на землю более чем в 2 раза по сравнению с земельным налогом на такой земельный участок;
• Принятие во внимание необходимости в поддержке социально значимой деятельности путем фиксирования размера арендной оплаты в границах, не превышающих земельный налог. Принцип также защищает интересы лиц, которые по законодательству освобождаются от уплаты налога на землю;
• Запрет необоснованных предпочтений. Это означает, что размер арендной платы не должен различаться за земли публично-правового образования, относящиеся к одной земельной категории, применяемые для одного и того же назначения и предоставляемые по одинаковым основаниям.

Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ об аренде земельных участков устанавливает, что размер платы за аренду земли определяется . Естественно, при определении размера оплаты в договоре необходимо опираться на вышеназванные законодательные принципы.

Формы платы за землю

Арендная плата, земельный налог, налог на недвижимость и нормативная цена земли являются формами платы за земельный участок (ст. 65 ЗК РФ).
Налогообложению подлежат арендованные земельные участки, их и доли земельных участков в общей долевой собственности, предоставляемые физическим и на праве собственности, владения и пользования.

Важно! Результаты хозяйственной деятельности не влияют на размер земельного налога.

Земельный налог - местный сбор, относящийся к доходам в бюджет муниципальных властей. Среди всех источников налоговых поступлений налог на землю составляет 12-20 %.

Важным показателем является нормативная стоимость земли - размер вложенных в участок средств или стоимость произведенной на земле продукции. К нормативной стоимости земли также относят рентообразующую способность участка, объем и соотношение спроса и предложения на земельном рынке, спрос платежеспособного населения, инфляцию, налоговые вычеты и прочие факторы.

Нормативная стоимость земли необходима для возмещения ущерба из-за отчуждения земли и вынужденной консервации (долгосрочное сохранение).

Что такое арендная плата?

Арендная плата - разновидность внесения платежей за использование земельного участка, устанавливаемая договором аренды. Арендная плата является регулярными платежами за аренду земельного надела по договору аренды земли.

Величина, сроки и условия внесения платы за аренду земли определяются договором на основании нормативно-правовых актов.

Как определяется размер арендной платы?

Размер ставки арендной платы прямо зависит от собственника участка.

Собственником участка может быть:

• Физическое или юридическое лицо (гражданин или организация);
• Муниципалитет, субъект РФ, государство.

Земли физических и юридических лиц

Земли граждан и организаций сдаются в аренду за плату, которая рассчитывается по определенной формуле:

А = С * Р, где

• А - размер платы за аренду;
• С - рыночная цена земли, рассчитываемая путем независимой экспертизы. Независимую экспертизу необходимо проводить не ранее, чем за полгода до даты получения прав арендатора на землю;
• Р - ставка рефинансирования Центробанка РФ. Ставка рефинансирования устанавливается в начале года и будет действовать только для договоров найма земли, заключенных в этот год.

Земли государства и муниципалитета

Государственные и земли местных региональных властей - это преобладающая часть всех земельных участков территории России. Регламентация размеров арендной платы является важнейшей частью определения доходов в казну государства.

По Земельному кодексу РФ арендатор государственных и муниципальных земель может вносить оплату 2-мя способами:

1. Земельный налог;
2. Налог на недвижимость.

Налог на недвижимость был введен 1 января 2015 года и пока не нашел своего закрепления во всех регионах страны, поэтому основная форма расчета арендаторов земли с государством - земельный налог.

В соответствии с пунктом 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации размер арендной платы определяется следующими методами:

• На основании кадастровой цены земельных наделов;
• По итогам торгов, проводимых на аукционе;
• По ставкам арендной платы либо методическим указаниям по ее расчету, утверждаемым Министерством экономического развития РФ;
• На основании рыночной цены земель, которая устанавливается законодательством России об оценочной деятельности.

Если арендуемый земельный участок предоставляется арендатору без организации торгов с определенной целью, то плата рассчитывается по кадастровой стоимости в размере:

1. 0,01 % от ее суммы в отношении земельных наделов:
   • Предоставленных физ. или юр. лицу, у которых есть право освободиться от внесения земельного налога, что закреплено нормативной базой о налогах и сборах;
   • Предоставленных физическому лицу с правом на снижение налоговой базы в случае, если при таком снижении налоговая база оказывается равной нулю;
   • Предоставленных физическому лицу с правом на снижение налоговой базы в случае, если налоговый вычет меньше налоговой базы. В такой ситуации 0,01 % будет действовать в отношении платы, которая равняется размеру такого налогового вычета.
   • Изъятых из оборота, если земля может быть передана в арендные отношения в соответствии с федеральным законодательством;
   • Загрязненных отходами высокой токсичности, радиоактивными веществами. Также земли, на которых произошло заражение, загрязнение и деградация, не включая ситуации с консервацией земель и изъятием их с оборота;
   • Предоставленных в целях расположения диппредставительств других стран и консульских учреждений в России, если иной порядок не установлен международными соглашениями.
2. 0,6 % от кадастровой стоимости в отношении земель:
   • Предоставленных физ. лицу или индивидуальному предпринимателю, чтобы , вести , садоводство, огородничество, дачное хозяйство, сенокошение или проводить выпас животных сельхозназначения;
   • Предоставленных для (сельскохозяйственных земель) в целях осуществления им своей деятельности;
3. 1,5 % от цены по кадастру для земельных наделов в случаях, предусмотренных статьей 39.7 ЗК РФ пунктом 5.
4. 2 % от кадастровой стоимости при земельных участках:
   • Предоставленных недропользователю в целях осуществления работ, касающихся использования недр;
   • Предоставленных , на котором нет зданий, сооружений, объектов неоконченного строительства и пр.

Как на размер арендной платы влияет месторасположение земельного участка?

При определении размеров арендной платы за землю в разных регионах на различных уровнях применяются свои системы коэффициентов.

К примеру, по Закону Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» в определенных ситуациях размер платы за аренду измеряется формулой с 3-мя коэффициентами:

А=Аб×Кд×Пкд×Км×S, где

А - арендная плата за землю, Аб - базовый размер платы, Кд - коэффициент, учитывающий разновидность разрешенного способа применения земли, Пкд - корректирующий коэффициент, Км – коэффициент, учитывающий территориальное местонахождение надела в муниципальном регионе, S - площадь арендуемой земли.

Что такое налог на аренду земельного участка (НДС)?

Земля относится к природным ресурсам в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса России. В то же время право пользования природными ресурсами не облагается налогом на добавленную стоимость (пп. 17 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Учитывая данные нормы, плата за аренду, вносимая организациями или гражданами, арендующими землю у государственных органов или муниципалитета, освобождается от НДС согласно пункту 17 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Юридическим лицом, являющимся арендатором, представляется в налоговую по месту своей регистрации соответствующая налоговая декларация по НДС. Но так как вышеуказанные нормы освобождают арендную плату за земельные участки от НДС, то налоговым агентам необходимо только заполнить раздел 7-ой налоговой декларации об операциях, не подлежащих налогообложению.

Второй раздел декларации по такой операции не заполняется. Декларацию необходимо заполнить в соответствии с Приказом Минфина РФ от 15.10.2009 № 104н «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость и Порядка ее заполнения».

Как рассчитывается налог на земельный участок?

Налоговая сумма рассчитывается в конце налогового периода (1 год) соответственно процентной доле налоговой базы по налоговой ставке, если иной порядок не предусматривается пунктами 15 и 16 НК РФ.

Оплачивается налог на сданный в аренду земельный участок налогоплательщиками в бюджет по месту расположения земли. Порядок и сроки уплаты устанавливаются нормативными документами представительных органов муниципалитета (законы Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга).

Расчет суммы налога производится формулой:

Земельный налог = Кст x Д x Cт x Кв,

• в которой Кст - кадастровая цена земельного надела (кадастровую стоимость можно выяснить на официальном сайте Росреестра либо с помощью кадастровой карты);
• Д - размер доли в праве на землю;
• Ст - размер налоговой ставки (налоговая ставка отображается в справочной информации о ставках и льготах по имущественным налогам на сайте Федеральной налоговой службы);
• Кв - коэффициент владения землей (используется лишь в ситуации, когда владение составляет неполный год).

Как рассчитывается налог на земли лесного фонда?

Налогообложение за определяется за время лесопользования на единицу площади освоенного леса эксплуатационного характера, на которых заготавливается древесина. Взимается налог вместе с платой за использование лесов в размере 5 % от платы за древесину, которая отпускается на корню.

Как рассчитывается налог на земли водного фонда?

Земельные участки водного фонда облагаются налогом в размере 0,3% от денежной стоимости за единицу площади пашни по региону.

Ставка налога на земли водного фонда за границами населенных пунктов, предоставленные предприятиям сфер промышленности, транспорта, связи и прочего назначения в целях создания продукции из рыбы также будет равняться 0,3 %.

При этом не имеет значения, какому предприятию была предоставлена земля водного фонда, главное - это наличие целевого назначения в виде производства рыбных продуктов.

Когда аренда земли не облагается НДС?

Продажа прав (реализация долей) земельных наделов не облагается налогом (НДС) согласно части 2, главы 21, ст. 146, п. 2 Налогового кодекса РФ.

Объектом налогообложения также не будут признаваться земли, на которых государственные органы в целях осуществления возложенных на них законодательством полномочий в какой-либо сфере государственной деятельности оказывают услуги населению.

Налог на добавленную стоимость не будет взиматься с земель, исключенных из оборота, на которых расположены объекты культурного наследия, определенные участки лесного и водного фондов.

Уплата налогов и арендной платы при переходе аренды земли по наследству

Если на протяжении года право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования земельными наделами перешли от одного лица к другому, налог на землю будет считаться и предъявляться к оплате прежним собственником земли, землевладельцем, землепользователем с 1 января данного года и до того месяца (включая его), в котором было утрачено право на земельный надел. Новый арендатор-наследник платит только со следующего месяца после месяца возникновения прав на землю.

За земельные участки, на которых расположены наследуемые жилые дома, нежилые здания и сооружения, платить налог следует с даты открытия наследства. Дата, время, момент открытия - день смерти наследодателя.

Если наследодатель объявляется умершим по решению суда, то открытие наследства происходит в день вступления решения в силу.

Наследники, принявшие наследство до того, как наступил срок налогового учета, платят налог вместе со всеми налоговыми обязательствами наследодателя.

Арендная плата за землю – это оплата права пользования земельным участком, сданным в аренду его собственником. Стоимость аренды определяется сторонами, заинтересованными в совершении сделки.

В случае оформления участка в аренду срок на введение его в эксплуатацию составляет 3 года. Далее плата за землю повышается, поскольку ставка земельного налога увеличивается в 2 раза (за исключением земли для индивидуального жилищного строительства).

Оплата при аренде земли у физического лица

Если в аренду предоставляется земельный участок, находящийся в частной собственности, то заключается типовой договор аренды. В нем предусматривают порядок, условия и сроки внесения платы за аренду. Арендная плата за землю в 2017 году определяется с учетом условий договора и норм, предусмотренных п.1. ст. 614 ГК РФ .

Когда в условиях договора не указан размер платы за аренду, то соглашение между сторонами не может считаться заключенным.

Формула оплаты за участок, сдаваемый частным лицом

Для расчета платы за земли, сдаваемые в аренду частными лицами, применяется определённая формула: рыночная стоимость участка, которая определяется не позднее чем за 6 месяцев до момента заключения договора аренды, умножается на ставку рефинансирования Центробанка, установленную в начале года.

Арендатор обязан вносить плату за аренду участка и возвратить его после окончания срока действия договора. При нарушении сторонами условий договора их права могут восстанавливаться в добровольном или принудительном порядке.

Заключить договор аренды с учетом интересов каждой из сторон помогут наши юристы. Консультации квалифицированных специалистов позволят избежать проблем и возникновения споров между сторонами.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, платность использования земель является одним из основополагающих принципов аренды земельных участков в стране.

Условия начисления платы за пользование землей

Чтобы оплатить пользование землёй, наниматель может совершать следующие действия:

1. Отчислять наймодателю установленную договором долю от прибыли, полученной от использования земельного участка (это могут быть как денежные средства, так и продукты производства).
2. Предоставлять арендодателю различные услуги, определённые договором.
3. Передавать наймодателю в собственность или аренду личное имущество.
4. Принимать на себя обязательство по улучшению предоставленного с землей оборудования.

Согласно Земельному кодексу РФ, некоторые категории населения имеют льготы при плате по аренде земельных участков:

• пенсионеры;
• лица, имеющие I и II группы инвалидности;
• ветераны ВОВ и иных боевых действий;
• лица, пострадавшие от последствий аварии Чернобыльской АЭС;
• лица, пострадавшие при ликвидации последствий аварий на атомных и термоядерных объектах;
• многодетные семьи.

Способы расчета платы за земли частных и юридических лиц

Расчет ставки арендной платы за землю напрямую зависит от того, кто является собственником участка:

• частное лицо или организация;
• муниципалитет, субъект РФ, государственная собственность.

Земли частных и юридических лиц

Арендная плата в данном случае рассчитывается по следующей формуле:

• А – размер арендной платы;
• С – рыночная стоимость участка, определяемая независимой экспертизой, которая должна быть проведена не раньше, чем за 6 месяцев до даты вступления нанимателя в права аренды;
• Р – размер ставки рефинансирования Центробанка, установленной в начале года, в течение которого был заключён договор найма земли.

Земли в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальной собственности

Согласно земельному законодательству нашей страны, арендатор таких земель может оплатить стоимость найма двумя способами:

Размер данного вида налогообложения рассчитывается по формуле:

• Н – размер налога, который необходимо уплатить гражданину;
• КСт – кадастровая стоимость участка (можно узнать в кадастровом органе по местонахождению участка);
• k – коэффициент, меняющийся в зависимости от того, кто пользуется землёй и для каких целей она была отдана в аренду.

Коэффициент может быть следующим:

1. K=0,01% устанавливается для лиц, имеющих право на налоговый вычет. Коэффициент действует лишь в том случае, если размер налогового вычета не превышает размер налоговой базы (если наоборот, то платить арендную плату нанимателю земли не нужно).
2. К=0,6% устанавливается для лиц, использующих участок для возведения объектов ИЖС или для ведения подсобного хозяйства.
3. К=2% в случае, если физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земли в целях добычи полезных ископаемых, находящихся на территории участка.
4. К=1,5% во всех остальных случаях.

Об изменении правил внесения арендной платы за землю в Нефтекамске смотрите в следующем видеосюжете:

Способы определения стоимости участка

Каждый потенциальный арендатор желает знать, сколько примерно может стоить арендуемая им земля. Это нужно ему для:

• расчёта размера налога на землю;
• выяснения, стоит ли вообще брать приглянувшийся земельный участок в найм.

Оценку земли можно сделать различными способами:

1. Услуги оценочной компании. В настоящее время на рынке работает достаточное количество оценочных компаний, производящих профессиональную оценку стоимости земли. Чтобы узнать, сколько примерно может стоить участок, потенциальный арендатор должен пригласить специалиста из фирмы, который оценит положение участка, коммуникации, удалённость от транспортных магистралей и другие важные факторы, после чего выдаст заключение. Срок готовности экспертизы – 3-5 рабочих дней.
2. Поиск в Интернете. Если арендатору незачем точная информация о стоимости приглянувшегося ему участка, он может просто зайти в Интернет на один из сайтов, где выставлены объявления о продаже участков, завести в поиск параметры, примерно соответствующие характеристикам нужного объекта и посмотреть, сколько стоят участки, выданные сайтом в качестве результатов поиска.
3. Кадастровые службы. В территориальных отделениях кадастровых служб имеется информация касательно стоимости всех участков, находящихся на подшефной данному отделению территории. Узнать, сколько стоит тот или иной участок, можно, обратившись в нужное отделение.

Способы оплаты

Арендатор имеет право оплатить стоимость пользования земельным участком следующими способами:

1. Непосредственная оплата аренды. При взаимоотношениях между физическими и юридическими лицами, отдающими и берущими в аренду земельными участками, единственным документом, регулирующим размеры и порядок выплаты арендных платежей, является договор аренды, заключённый сторонами перед началом юридических контактов. Обе стороны имеют право повлиять на положения договора в рамках действующего законодательства.
2. Оплата земельного налога. Во многих регионах страны земельный налог остаётся основным способом оплаты аренды земельных участков.
3. Оплата налога на недвижимость. Сравнительно новый и редко используемый для расчетов способ.

1. Из суммы налога по кадастровой стоимости земли вычесть размер налога по инвентаризационной стоимости.
2. Получившееся значение умножить на коэффициент (значение этого параметра различно для разных категорий населения).
3. Прибавить к результату сумму налога, который арендатор должен был бы отдать государству, если бы он рассчитывался исходя из оценки стоимости земли независимой организацией.

Разрешение споров при неуплате аренды

В случае, если арендатор затягивает с внесением платы за землю более, чем полгода , арендодатель имеет право подать в суд и взыскать с нанимателя земли неуплату в полном объеме и пени, а также расторгнуть заключенный договор.

Если физическое или юридическое лицо начинает платить налог на землю позже, чем заступило в права аренды участка, ФНС имеет право обратиться в суд и взыскать с должника сумму неуплаты за первые отчётные периоды.

Видео: Стоимость аренды муниципальных земель

В репортаже рассказывается, каким образом рассчитывается арендная плата за пользование землями муниципалитетов и федеральными землями. Объясняется, почему многие землевладельцы столкнулись с непомерно высокими суммами к оплате после введения нового порядка расчета аренды.

Остались вопросы?

Расчет арендной платы за земельный участок и ее размер

Экономическая ситуация в стране такова, что заниматься выращиванием и продажей сельскохозяйственной продукции стало очень выгодно. Но, как и в любом бизнесе, сначала необходимо рассчитать перспективы, затраты и получаемую прибыль, чтобы не ошибиться и не прогореть.

Если у вас достаточно денег для своего дела, можете приобрести землю в личную собственность. Но большинство людей не в состоянии этого сделать. К счастью необязательно приобретать землю, можно взять её в аренду. Но первоначально следует выяснить, как рассчитывается стоимость аренды земли, по каким законам она изменяется.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Как рассчитывается аренда

Первоначально нужно упомянуть, что взять землю в аренду у частника и у государства – это не одно и то же. Государство при назначении цены аренды ориентируется на объективные показатели ценности земли: её местоположение, целевое назначение, городские планы на землю. Частник или фирма может ориентировать на субъективные способы оценки аренды земли: «популярность» территории, коммуникации на ней, собственные аппетиты.

Поэтому, чтобы внести ясность, необходимо разделять цену аренды на нормативную стоимость, кадастровую и рыночную. Каждая из них определяется по собственным правилам и одна влияет на другую. Первоначально поговорим об общих формулах, факторах, которые влияют на повышение или понижение аренды. Реальные цифры каждого коэффициента приведены в конце статьи.

Размер любой арендной платы должен указываться в договоре.

Нормативная арендная плата

Это цена устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она не меняется со временем от колебаний рынка и других изменений ситуации. Нормативная стоимость рассчитывается исходя из категории земли (целевого назначения) и её местоположения. По категориям все земли можно условно разделить на те, которые государством не сдаются в аренду и не продаются, и на земли, которые могут находиться в частной собственности.

• для подсобного хозяйства – дачи;
• сельскохозяйственного назначения – пашни;
• промышленности – территории для строительства заводов;
• населенных пунктов – зоны для строительства магазинов, торговых и офисных зданий.

При назначении арендной платы учитываются два важнейших показателя.

1. Географическое положение природной зоны, экономическое развитие города. Логично, что сельскохозяйственные земли, расположенные на юге страны, стоят в десятки раз дороже, чем аналогичные территории на севере. Для промышленных и других зон большое значение играет близлежащий город. Земли под Москвой стоят в 3-4 раза дороже, чем участки под другими городами страны.
2. Ценность участка для города, области . Для каждого типа земли (по целевому назначению) приоритетными являются свои показатели ценности. Здесь учитывается множество параметров:
   • инженерная и строительная ценность;
   • социальная, экономическая роль;
   • природные качества территории;
   • историческая и архитектурная ценность
   • прочие параметры.

Кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка обязательна для каждого участка земли. Так как именно при ней учитывается множество важных факторов, влияющих на конечную стоимость аренды земли. Нередко кадастровая стоимость становится рыночной ценой.

1. При кадастровой оценки официально измеряются и закрепляются данные о границах, площади и плане территории. Именно эти характеристики нужно учитывать при расчете реальной арендной платы.
2. Оцениваются коммуникации на участке. Логично, что земля с подведением линии электропередачи, системой водоснабжения и канализации должна оцениваться дороже.
3. Оцениваются и документально фиксируются различные постройки на территории и их состояние. Цену аренды сельскохозяйственных земель поднимают теплицы, постройки для техники и инвентаря.
4. Учитывается расстояние не только до дорог, но и до леса, водоемов, других природных объектов. Наличие их рядом увеличивается стоимость любой земли. Негативно может сказаться присутствие рядом заболоченных или загрязненных участков.
5. Важным показателем является рельеф местности. Неровности участка становятся проблемой при любом использовании земли. Также имеет значение рельеф близлежащей территории. Участок, находящийся в низине будет регулярно затапливаться.
6. Для сельскохозяйственных земель не менее значимым показателем будет севооборот или характеристика почвы. Также важный момент – необходимость предварительной обработки земли перед посевом.

Рыночная стоимость аренды

Может показаться, что кадастровая оценка земли должна соответствовать её рыночной стоимости. Но так бывает далеко не всегда. Несмотря на очевидную зависимость, рыночная стоимость иногда сильно отличается от кадастровой оценки. Дело в том, что на окончательную сумму влияют главные факторы рынка – спрос и предложение. А на них серьезное влияние оказывает психология отдельных людей и масс, экономическая и политическая ситуация в стране и регионе.

Наиболее подвержены рыночным колебаниям земли в городской черте. На цену влияют не только объективные факторы (близость магазинов, значимых улиц), но и субъективные и нерациональные условия. К ним можно отнеси «престижность» района – близость парков и зон отдыха, архитектурных памятников, выделение района «для богатых».

Большую объективность при рыночной оценке имеют земли сельскохозяйственного и промышленного значения. Но и здесь играют роль ожидания и надежны народа. Ожидается повышение экономики страны, следовательно, увеличивается активность предпринимателей и возрастает желание открывать предприятия. А если растет спрос на застройку земли этими предприятиями, то растет и цена на аренду.

Другими словами нужно всегда учитывать спрос на землю, а не только объективные данные. Иногда спрос на аренду земли может подняться вообще без видимых причин. Например, предприниматели планировали купить землю, открыть бизнес. Как вдруг разразился кризис, и риски при бизнесе возросли, следовательно, упал спрос на землю. Но при этом спрос на аренду возрос, хотя должен был тоже упасть. Это произошло из-за того, что часть предпринимателей решила не покупать землю, а взять её в аренду.

Анализ стоимости аренды и прогноз

Чтобы было понятней, как формируется цена аренды земли лучше разобрать её колебания на конкретных примерах. Прежде чем предполагать развитие будущих событий обратимся к тому, чему может научить прошлое.

Обзор изменений стоимости в прошлом

Если брать общую стоимость аренды за длительный период от 2000 года до сегодняшнего момента, то можно увидеть прямую зависимость цены от экономической ситуации в стране. С 2000 года цена на аренды постоянно растет и ускоряется, чем ближе подходит график к 2008 году, тем круче становится подъем стоимости аренды.

И вдруг в 2008 году график резко падает вниз – это хорошо показывает не только силу «банковского» кризиса, но абсолютную его неожиданность. Но после столь же крутого падения стоимость земли и аренды быстро выправляется и вновь начинает идти в гору, правда не так резво. Это показывает, что кризис хоть и был страшным, но все же имел вполне достойное решение всех проблем.

Новое падение стоимости аренды произошло в 2014 году и было связано с политической обстановкой в стране. Действительно трудно открывать бизнес и арендовать участок, когда у населения банально нет денег. Но интересно то, что стоимость аренды и цены на земли сельскохозяйственного назначения не только падали медленнее, но даже пошли в рост. Так можно увидеть на практике принятие правительством закона об эмбарго и введение субсидий для сельскохозяйственных производителей.

Если посмотреть стоимость аренды земли на более коротком временном отрезке, то мы увидим явную зависимость от погоды на улице и настроения граждан. Например, стоимость аренды производственных и офисных помещений (читай земли) сильно падает с 1 января и так же сильно поднимается с 10-12 января каждого года. Сразу видно, когда вся страна идет отдыхать. А стоимость аренды сельскохозяйственных земель возрастает весной и падает осенью. Таким образом, можно наглядно видеть зависимость цен от спроса на рынке.

Ситуация в настоящий момент

Несмотря на период относительной стабилизации экономической ситуации, цена аренды земли продолжает падать. Делает она это уже на так охотно, как в 2014-2015 годах, но тенденция видна отчетливо. Отличаются лишь земли сельскохозяйственного назначения, но с июня 2016 цены тоже идут вниз. Связано это с окончанием посевного периода. Также падает цена аренды земель коттеджного и дачного строительства.

Прогноз цен на будущее

Как видно стоимость аренды земли зависит от ситуации в стране. Сейчас всё ещё продолжается кризис, но он не может длиться вечно. Как и в 2008 году падение цен на землю вскоре сменилось новым ростом. Так и сейчас разорванные отношения с Европой должны замениться на внутреннее производство. Недавно было объявлено, что впервые с 2014 года ВВП страны перестал падать, и наметился незначительный рост. Это значит, что пик кризиса миновал и начинается новый подъем. Значит, стоимость аренды скоро также пойдет в рост.

Формулы для расчета цены аренды земли

Заметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого мы её берем у частника или у государства.

Формула для расчета аренды государственных земель

А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;

К – кадастровая стоимость земли;

% — коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.

Последний коэффициент принимает несколько значений:

0,01% — для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами;

0,6% — для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды;

1,5% — для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;

2% — если аренда ведется для добычи полезных ископаемых

Формула для расчета аренды частных земель

А – арендная плата в год;

Ц – рыночная цена земли;

% – размер ставки рефинансирования Центробанка.

Несколько замечаний по второй формуле

Учитывается именно рыночная стоимость, при этом мы уже знаем, что она может превосходить кадастровую оценку. При этом факторы увеличивающие стоимость не всегда логичны и объективны. Рыночная стоимость земли должна определяться независимой компанией за полгода до вступления клиента в свои права.

Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2016 года заключался в декабре 2015 года, то размер ставки составит 8,25% — ставка ЦБ в 2015 году.

При аренде земли у частника, клиент не может получить никаких льгот. Например, такой же коэффициент при аренде государственных земель может составлять 0,01%. Конечно, для получения такой ставки понадобится множество бумаг. Но при этом самая максимальная ставка для аренды государственных земель составляет всего 2% — на добычу полезных ископаемых. Получается, что у государства брать землю в аренду выгоднее в любом случае.

Примеры расчетов

Возьмем абстрактного Ивана Ивановича, решившего взять в аренду землю для ведения огородничества. Период аренды – май-сентябрь (включительно) 2016 года, рыночная оценка земли производилась в декабре 2015 (за полгода по правилам), договор заключался тогда же. Стоимость земли на лето 2016 оценена в 100 000 рублей.

• Ставки ЦБ в 2015 – 8,25%
• Рыночная стоимость – 100 000 рублей
• Годовая оплата аренды = 100000*8,25% = 8 250 рублей в год

За период с мая по сентябрь (5 месяцев) Иван Иванович заплатит 3 437 рублей и 50 копеек.

Возьмем другой пример – Сергей Петрович решил открыть небольшое кафе в городе. Землю для этого решил взять у областного правительства. Срок аренды – весь 2016 год, кадастровую оценку проводили в июне 2015 года и сразу заключили договор. Кадастровая стоимость земли составила 300 000 рублей .

• Кадастровая цена – 300 000 рублей
• Коэффициент – 1,5%, так как строится кафе.
• Годовая оплата = 300000*1,5% = 4 500 рублей

Актуальные нюансы аренды земельного участка

Помимо расчета арендной платы необходимо решить множество других моментов, чтобы получить участок в беспрепятственное пользование. Подробные разъяснения о самых важных моментах покупки и аренды земельного участка, которые следует знать любому землепользователю — на видео.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Если Вы не нашли ответа, возможно это окажется полезным

Аренда земельного пая — договор и его расторжение

Залог права аренды земельного участка

Земля в аренду на 49 лет от государства

Как взять землю в аренду у государства, города, администрации сельского поселения

12 комментариев

Арендная плата за земли сельхозназначения по договорам аренды. Размер?

Здравствуйте Дамирет, расчет арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения производятся исходя из стоимости за один квадратный метр, установленный в муниципальном образовании, на территории которого находится этот участок.

В различных муниципальных образованиях субъектов РФ могут существовать дополнительные коэффициенты для расчета арендной платы.

Здравствуйте! прошу разъяснить как рассчитывается стоимость аренды земельного участка под зданием, находящимся в собственности у физлица и используемым для ведения бизнеса ИП в Адмиралтейском районе СПб.

Здравствуйте Алевтина, размер годовой арендной платы за земельный участок, собственником которого является физическое лицо рассчитывается произведением ставки рефинансирования Центробанка и рыночной стоимости земельного участка, в данном случае Адмиралтейского района. Эта стоимость зависит от множества факторов, в первую очередь от субъективного подхода собственника земли.

добрый день! каков максимальный процент от кадастровой стоимости за аренду участка (муниципальная собственность) для производственного использования. каким законом или нормативным актом этот процент регулируется.

Здравствуйте Андрей, размер коэффициента стоимости, по которому рассчитывается размер арендной платы относительно кадастровой стоимости определяется органом местного самоуправления. Если вы имеете в виду промышленное использование, то для такого вида ставка составляет 1,5%.

Здравствуйте! прошу разъяснить как рассчитывается стоимость аренды земельного участка под зданием, находящимся в собственности у физ. лица и используемым для ведения бизнеса ИП

Добрый день Елена, так как земельный участок находится в частной собственности у физического лица, то к стоимости аренды уже не применимы формулы, устанавливаемые местными органами власти. В данном случае существенную роль играет человеческий фактор и субъективная оценка. Размер арендной платы согласовывается между арендодателем и арендатором в результате переговоров.

Взяли землю в аренду на поставили процентную ставку 150%

Размер з.у. 98 м кв.

Земля находится в сельской местности

Скажите закона ли такая ставка?

Здравствуйте Александра, если вашим арендодателем является орган местного самоуправления. Полагаю что вы ошибаетесь, арендная плата не может быть в размере 150% от кадастровой стоимости, она колеблется от 0.01% до 2%. Уточните пожалуйста данную информацию.

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, при переуступке права аренды на земельный участок другому арендатору, какую сумму может получить предыдущий арендатор.

Здравствуйте Алена, если переуступка происходит по инициативе арендатора, то он не в праве требовать с арендодателя компенсации и какой либо другой платы. Договор переуступки права аренды заключается с лицом, которому передаются права на аренду, это двусторонняя сделка, в которой арендодатель не участвует. В договоре переуступки стороны могут согласовать условие о выплате определенной денежной суммы (компенсации за вложенные в участок средства, возмещение арендной платы и др.) первому арендатору, если на то есть основание.

Всё о том, как рассчитать арендную плату за землю исходя из рыночной и прочих видов стоимости для физических лиц

Для ведения коммерческой деятельности или для личных нужд любой желающий может взять в аренду земельный участок у государства или частичного лица.

Прежде всего стоит понимать как рассчитывается арендная плата за землю и все особенности данного вопроса.

В статье мы рассмотрим, на какие законы опирается процедура расчеты цены аренды земли, виды стоимостей участков, взятых во временное пользование, а также какая нормативная арендная цена и кадастровая стоимость.

На какие законы опирается процедура расчеты цены аренды земли?

Основные законы, с которыми стоит ознакомиться каждому начинающему предпринимателю:

Согласно этим нормативно-правовым документам, физическое или юридическое лицо может взять в аренду земельный участок у государства или частного владельца, предварительно заключив с этим человеком/компанией/организацией договор. Все дальнейшие вопросы решаются на основе условий этого документа. Стоимость оплаты зависит от того, кто является арендодателем.

Виды стоимостей участков, взятых во временное пользование

Первое, что стоит знать о временном владении участком земли – условия для заключения договоренности с государственной структурой и частной в корне отличаются.

И если в первом случае, цена назначается только после объективной оценки земли, во время которой рассматривается ее основное назначение, месторасположение и многие другие факторы, прописанные в законодательной базе, то частник проводит субъективную оценку, отталкиваясь от своих собственных убеждений, пожеланий и критериев.

В связи с этим все цены на аренду делятся на несколько видов:

1. нормативная стоимость.
2. Кадастровая стоимость.
3. Рыночная стоимость.

Каждая из них определяется по индивидуальным критериям и оказывает взаимное влияние. Помимо особенностей в контексте одной из оценочных групп, есть общие факторы, влияющие на понижение или повышение стоимости земельного участка.

Независимо от рыночных колебаний общей годовой цены, каждая сумма единоразово прописывается в договоре на весь временной период, кроме некоторых исключений, раскрытых в рамках закона РФ.

Нормативная арендная цена

Данная стоимость высчитывается и указывается государственными органами самоуправления. В сравнении с другими видами оценки – она стабильна и не зависит от рыночных изменений.

Существует два основных критерия, по которым производится оценка: категория земли и ее расположение.

Что касается категорий, то вся государственная земельная собственность делится на два вида – земли, которые не могут находиться в частной собственности и территории, разрешенные для передачи в личное владение.

Помимо этих критериев существует ряд параметров, по которым проводится анализ:

• строительная, архитектурная ценность;
• социально-экономическая ценность;
• историческая ценность;
• природные качества территории.

К примеру, земля для выращивания растительных культур на юге будет значительно дороже, чем такая же территория на севере, а участок находящийся рядом с Москвой может стоить в разы больше, чем аналогичный по размерам в ПГТ или отдаленном от столицы городе.

Кадастровая стоимость

Этот вид анализа стоимости является самым точным и объективным, так как во время его проведения учитывается ряд факторов, влияющих на повышение или понижение основной стоимости, не зависящих от личных интересов владельца. Часто рыночная цена базируется именно на этой оценке.

Проведение данной операции начинается с точного измерения границ и площади всего участка. Дальнейший расчет реальной арендной платы основывается именно на этой информации. Следующий, повышающий стоимость, критерий – коммуникации, теплицы и другие дополнительные постройки.

Нужной частью оценки является анализ окружающей флоры.

Наличие лесов, озер, парков положительно влияют на цену участка, а вот болотистая и загрязненная территория может снизить его стоимость.

Еще одна грань, которая формирует реальную цену территории – рельеф. Если земля находится в низине, то участок подвержен постоянным наводнениям, что явно отображается на возможности его полноценного использования.

Рыночная цена

• психология той или иной группы людей;
• экономическая картина в стране;
• политическая ситуация в государстве.

Что же касаясь городских территорий, то помимо объективных особенностей, на стоимость влияет престижность местности, наличие памятников или архитектурных достопримечательностей. Существуют также районы «для богатых», земля которых превышает стоимость в несколько раз из-за своей «элитности».

Любое экономическое колебание может повысить или понизить спрос, тем самым изменить стоимость определенной территории. К примеру, в случае экономического кризиса, когда риск вложения крупных денежных сумм в земельные участки высок, спрос на аренду может возрасти, так как предприниматели посчитают более безопасным временное вложение средств, вместо совершения покупки.

Среди всех трех видов, самым выгодным способом проведения оценочной стоимости, перед заключением договора, считается кадастровая оценка, так как она проводит анализ, основываясь на объективных показателях. Часто можно встретить выгодные предложения среди частных арендодателей, для этого необходимо заниматься постоянным мониторингом земельного рынка.

Как рассчитать арендную плату различными способами

Для государственных структур используется такая формула:

Значение последнего понятия определяется законодательством России.

• 0,01% – используют при расчете для лиц, освобожденных от налогов или имеющих налоговые льготы.
• 0,6% – установлены для особ, желающих взять землю в аренду с целью развития сельскохозяйственного бизнеса.
• 1,5% – необходимо внести в формулу во время расчета аренды для промышленных, жилищных и либо каких других построек.
• 2% – указывают во время подсчета арендной стоимости территории, на которой планируют добывать полезные ископаемые.

Пример! Петров Василий Иванович решил снять в аренду участок земли для развития сельского хозяйства, а точнее, выращивания злаковых культур. Выбранная им земля, пройдя кадастровую оценку за пол года до аренды, была оценена в 300 000 руб. Отталкиваясь от закона о процентном коэффициенте в данном случае нам необходимо умножить на 0,6%.

300 000*0,6% = 1 800 руб. – составит арендная плата данной территории.

Пример! Андрей Васильев решил арендовать небольшой земельный участок для строения кафе на территории города. В июне 2016 года была проведена кадастровая оценка и заключен договор на весь 2017 год. В результате, стоимость после оценки составила 500 000 руб. Чтобы определить арендную плату нам необходимо 500 000 руб. умножить на 1,5% (процентная ставка для построек).

500 000*1,5%= 7500 руб. – арендная плата.

Пример! Компания «Агроком» решила заключить договор с властями города об аренде земельного участка, на котором расположено месторождение угля. Указанный период эксплуатации этого участка – с февраля и до января (включительно) 2017 года. В сентябре 2016 года была проведена кадастровая оценка, которая составила 800 000 руб. По закону РФ процентный коэффициент для данного типа эксплуатации составляет 2%.

800 000*2%=16 000 руб. – арендная плата.

Согласно рыночной стоимости для физических лиц

В отличие от предыдущей формулы в расчете частной аренды в основе используют не кадастровую оценку, а рыночную. Умножение производится на ставку рефинансирования центрального банка.

Расчет проводится по такой формуле:

Рыночная цена, как мы уже рассмотрели ранее, может быть значительно выше, чем сама кадастровая оценка земельного участка, так как во время проведения анализа учитываются субъективные индивидуальные факторы владельца.

Во время подсчетов используется ставка ЦБ, которая является действующей на момент подписания договора.

Алексей Сергеевич решил взять в аренду большой земельный участок, принадлежащий частному владельцу для развития фермерского бизнеса. Период аренды – апрель – август 2017 года (включительно). Рыночная оценка была проведена в 2016 году в ноябре месяце и составила 200 000 руб. Действующая ставка ЦБ в 2016 году – 10,00%

Итак, делаем подсчет: 200 000*10% = 20 000 руб. – арендная плата.

Еще один пример: Сергей Геннадьевич решил взять в аренду землю для постройки промышленного помещения. Период аренды ноябрь 2017 г. – октябрь (включительно) 2018 года. Оценка рыночной стоимости данной территории была проведена в мае 2017 года и составила 600 000 руб. Согласно решению ЦБ –процентная ставка 9,25%

Проводим расчет: 600 000*9,25% = 55 500 руб.

Независимо от возможных изменений в рыночной оценке или ставке, после заключения договора сумма арендной платы не меняется.

Оплата аренды государственного или муниципального имущества

По закону РФ стоимость 1 кв. м. арендуемого помещения не может быть ниже, чем базовая ставка установленная государством.

Она может быть откорректирована по причине изменения основных цен и тарифов, инфляции и при других обстоятельствах, указанных в законе РФ.

Есть два способа совершения оплаты:

1. определенная точная сумма платежа.
2. Проведение ремонтных работ недвижимости и прилагаемых к ней территорий. Порядок возмещения вложений определяет «Комитет по управлению имуществом».

Подсчет происходит с учетом льготных категорий и направления деятельности арендатора.

Выводы

Значительно экономней арендовать территорию, принадлежащую государству, так как ее стоимость значительно ниже. Однако есть некоторые преимущества в заключении договоров и с частными владельцами. К примеру, претенденту на частную собственность не нужно принимать участие в аукционе, а условия договора остаются неизменными до окончания его действия.

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Ответ на комментарий Отменить ответ

7 (499) 350-84-29 Москва +7 (812) 429-72-48 Санкт-Петербург Остальные регионы:

Арендная плата за землю

Арендная плата за землю – это оплата права пользования земельным участком, сданным в аренду его собственником. Стоимость аренды определяется сторонами, заинтересованными в совершении сделки.

Статья 65 Земельного кодекса (ЗК РФ) описывает условия платности за использование земельного участка на территории Российской Федерации. Порядок, размер и сроки внесения этого платежа устанавливают:

Расчет арендной платы за земельный участок на 2017 год производится на основе следующих нормативных правовых актов, а также ведомственных методических указаний и разъяснений:

• закона «О плате за землю»;
• указов президента РФ;
• постановлений правительства, а также нормативных актов, изданных органами власти субъектов РФ.

Арендная плата за землю может иметь денежную и натуральную (в виде части урожая) формы. Чаще используется вторая форма.

По Гражданскому кодексу РФ арендная плата может вноситься в виде:

• платежей в фиксированной сумме – единовременных или периодических;
• доли от использования земли, взятой в аренду, – от полученных доходов, продукции;
• услуг, предоставляемых арендатором;
• расходов, связанных с улучшением состояния земли, которые несет по договору арендатор.

Предоставление земли в аренду – востребованная услуга за счет ее доступности, поскольку приобретение участка в собственность требует значительных затрат.

Принципы и правила определения платы

Арендная плата за земельный участок в 2017 году, находящийся в собственности государства, определяется и рассчитывается по общим принципам, применяемым к землям, пребывающим в собственности государства или муниципалитетов и установленным правительством РФ.

Принципы

В постановлении правительства № 582 от 16.07.2009 г. установлены принципы определения арендной платы.

К ним относятся:

• предсказуемость расчета платы за аренду и максимально допустимая простота;
• переоформление прав на землю, при котором не должно ухудшаться экономическое состояние землевладельцев и землепользователей;
• установлении размера платы за аренду с учетом необходимости поддерживать виды деятельности, имеющие важное социальное значение, в пределах, которые не превышают размер налога на землю, а также защита интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
• запрет предпочтений, признанных необоснованными.

Правила

Плата за аренду, порядок, условия и сроки ее внесения за землю, находящуюся в собственности РФ и расположенную на ее территории, регулируются специальными Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582. Согласно этому документу размер платы за землю при заключении договора на аренду земельного участка сроком на один год устанавливают федеральные органы исполнительной власти, которые наделяются полномочиями собственника, если законы РФ не предусматривают других условий.

Размер арендной платы за землю определяется одним из следующих способов:

• с учетом результатов проведенных торгов (аукционов, конкурсов). Если арендуемый земельный участок предоставляется арендатору без организации торгов с определенной целью, то плата рассчитывается по кадастровой стоимости в размере 0,001–2%.
• на основании ставки арендной платы, используемой с учетом расчетов, произведенных на основании методических указаний, утвержденных Министерством экономического развития РФ. Эти расчеты относятся к земельным участкам, используемым для размещения транспортных коммуникаций, инженерной инфраструктуры, объектов спортивного назначения;
• с учетом рыночной стоимости земли, при определении которой руководствуются нормами законодательства РФ об оценочной деятельности.

Формула расчета для государственных земель

Ставка арендной платы за землю на 2017 год устанавливается собственником участка. Земля может находиться в собственности:

В процессе определения окончательной ставки арендной платы за землю, собственниками которой являются юридические лица, учитывают следующие факторы:

• размер участка и его месторасположение;
• кадастровую оценку;
• целевое назначение;
• наличие природных объектов (пруд, родник), имеющих значение для хозяйственной деятельности.

Влияние месторасположения земельного участка на размер арендной платы

В процессе определения размеров арендной платы в разных регионах используются свои системы коэффициентов.

Например, закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ позволяет измерять размер по формуле, содержащей три коэффициента:

А = Аб × Кд × Пкд × Км × S,

где А – арендная плата за землю, Аб – базовый размер, Кд – коэффициент с учетом, разновидности разрешенного способа использования участка, Пкд – коэффициент корректировки, Км – коэффициент территориального местонахождение земли в пределах муниципального региона, S – общая площадь арендуемого участка.

При оценке земли руководствуются ст. 66 ЗК РФ.

В случае оформления участка в аренду срок на введение его в эксплуатацию составляет 3 года. Далее плата за землю повышается, поскольку ставка земельного налога увеличивается в 2 раза (за исключением земли для индивидуального жилищного строительства).

Оплата при аренде земли у физического лица

Если в аренду предоставляется земельный участок, находящийся в частной собственности, то заключается типовой договор аренды. В нем предусматривают порядок, условия и сроки внесения платы за аренду. Арендная плата за землю в 2017 году определяется с учетом условий договора и норм, предусмотренных п.1. ст. 614 ГК РФ.

Когда в условиях договора не указан размер платы за аренду, то соглашение между сторонами не может считаться заключенным.

Формула оплаты за участок, сдаваемый частным лицом

Для расчета платы за земли, сдаваемые в аренду частными лицами, применяется определённая формула: рыночная стоимость участка, которая определяется не позднее чем за 6 месяцев до момента заключения договора аренды, умножается на ставку рефинансирования Центробанка, установленную в начале года.

Арендатор обязан вносить плату за аренду участка и возвратить его после окончания срока действия договора. При нарушении сторонами условий договора их права могут восстанавливаться в добровольном или принудительном порядке.

Заключить договор аренды с учетом интересов каждой из сторон помогут наши юристы. Консультации квалифицированных специалистов позволят избежать проблем и возникновения споров между сторонами.

Консультации юристов по законодательству России

Выбор категории

Сменился вид разрешенного использования, в дополнительном соглашении к договору аренды земли арендодатель оставляет в рассчете ставку аренды от предыдущего ВРИ

По соглашению о переуступке прав и обязанностей договора аренды земли я (физ лицо) стал новым Арендатором. Предыдущий арендатор было юр лицо. Предметом договора было аренда земли под строительство склада. Договор заключен в 2012г. Я сменил вид.

Арендная плата за землю под многоквартирным домом

Добрый день! Два года назад нами было приобретено на физическое лицо нежилое помещение в многоквартирном доме. Бывшим собственником с ДГИ были заключены договоры аренды земельных участков. Мы подали заявление о вступлении в эти договоры. .

Есть вопрос к юристу?

Как начисляется арендная плата за земельный участок?

Здравствуйте. Объясните процесс начисления арендной платы за зем участок (сельхоз назначение) находящийся в гос собственности, договор заключён на 7 месяцев. Спасибо

Как опротестовать расчет долга по аренде земельного участка

администрацией города подан иск в суд о взыскании задолженности по арендной плате земли. Но сам расчет какой-то непонятный не указаны точные сроки рассчитанных периодов. Где найти требования к составлению таких расчетов. Есть расчет арендной платы.

Сколько рублей составляет арендная плата за участок земли площадью 1,5 квадратных метров?

Здравствуйте, я начинающий предприниматель. Моя деятельность направлена на создание благоприятного существования людей, а конкретно на создание мгновенных снимков. Я хотела бы поставить кабинку для мгновенной съемки в своем малочисленном городе. .

Срок начисления арендной платы

организацией на земельном участке, оформленном договором аренду в комитет по управлению имуществом дом построен, а формально срок аренды на земельный участок не закончился. должен ли комитет по управлению имуществом начислять арендную плату до тех.

Сколько должна составлять арендная плата земли в год, и реальная кадастровая стоимость данного участка

площадь земельного участка пром зоны в ст. Брюховецкой Краснодарского края 29786 кв.м кадастровая стоимость 23181848,08 рублей. Какова должна быть арендная плата?

Как быстро выкупить из аренды земельный с/х участок?

Есть огромное желание участвовать в аукционе по продаже права аренды земельного участка муниципалитета (сельскохозяйственного назначения, ВРИ - сельскохозяйственное использование). Когда выиграю данный лот, как быстро можно выкупить зем. участок в.

Прав ли арендодатель, выставив счет за просрочку арендной платы?

Доброго времени суток, уважаемые юристы. Проконсультируйте меня пож-та. Я являюсь директором предприятия по производству швейных изделий. Арендую площади у организации. При заключении договора как всегда в разговорах и добром отношении к себе не.

Можно ли уменьшить арендную плату за земельный участок, после проведения конкурса?

Организация, по конкурсу, взяла в аренду ЗУ (муниципальная собственность). Перед проведением конкурса была проведена рыночная оценка ЗУ. Сейчас стало ясно, что арендная плата непомерно велика. Существует ли реальная возможность снижения арендной.

Как рассчитать арендную плату за земельный участок?

Добрый вечер! ООО хочет сдать в аренду земельный участок. Как рассчитать арендную плату? и как определить рыночную стоимость земельного участка?

Правомерно ли увеличение арендной платы за земельный участок под ИЖС?

Здравствуйте! Скажите пожалуйста, правомерно ли увеличение арендной платы за земельный участок под ИЖС? Новый договор был подписан (продлён) с мэрией города Новосибирск 03.10.2016, с годовой платой в 27000р. Это за 6 соток земли. Предыдущий договор.

Как рассчитать арендную плату за земельный участок бюджетного учреждения?

Добрый день, подскажите пожалуйста, бюджетное образовательное учреждение планирует сдать в аренду земельный участок на учебном полигоне, в соответствии с каким нормативным актом производится расчет арендной платы?

Расчет ерндной платы за землю на 2016 год

Расчет арендной платы за год:площадь участка 907кв.м, кадастровая стоимость 3500250руб спасибо

По какой формуле рассчитывается арендная плата за земельный участок?

Здравствуйте. Администрация поселения за участок 702 кв.м., с кадастровой стоимостью 1670.76 Насчитала мне арендную плату в размере 10 000 тыс рублей. (земли населенных пунктов, обеспечение сельскохозяйственного производства). Я считаю это дорого. .

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее,

Методика расчета арендной платы за земельный участок

Экономическое положение в государстве таково, что выращивать и продавать аграрную продукцию стало весьма выгодным занятием. Но вначале нужно рассчитать перспективы, будущие расходы и доходы, чтобы все сделать правильно и не разориться. Если у собственника хватает денежных средств, то он может приобрести землю в личное пользование. Но многие граждане не могут себе позволить этого сделать. К счастью вовсе необязательно покупать землю, можно арендовать ее. Но в первую очередь необходимо выяснить, как осуществляется расчет стоимости арендной платы земельного участка.

Как выполняется расчет аренды

Следует учитывать, что арендовать землю у государства и у частного лица - это две разные вещи. Представители власти, когда выполняют расчет арендной платы за земельный участок, учитывают объективные параметры его ценности: месторасположение, целевое назначение, собственные планы на него. Методика расчета арендной платы у частного лица или компании может содержать субъективные методы: «популярность» участка, коммуникационную оснащенность, свои личные аппетиты.

В связи с этим нужно разделять стоимость аренды на нормативную цену, рыночную и кадастровую. Каждая из них устанавливается по своим правилам и одна способна оказывать влияние на другую. Величина всякой арендной платы должна, быть указана в заключаемом соглашении.

Нормативная, кадастровая и рыночная стоимость

Нормативная арендная плата определяется государственными и муниципальными ведомствами. Она не изменяется от рыночных колебаний. Цена устанавливается в зависимости от земельной категории (целевого назначения) и месторасположения участка. По категориям все участки условно подразделяются на те, что государство не передает в аренду и не реализует, и на участки, которые могут быть в частном владении.

Кадастровая оценка, выполненная государственными ведомствами, обязательна для всех земельных участков. Именно при ней учитывается много важных факторов, которые оказывают влияние на конечную цену аренды участка. Зачастую кадастровая цена становится рыночной стоимостью.

Во время кадастровой оценке измеряют и закрепляют сведения о границах, плане и площади территории. Именно такие показатели необходимо учитывать, когда рассчитывается реальные арендные платежи.

Рыночная цена аренды порой заметно различается по сравнению с кадастровой оценкой. Это связано с тем, что на окончательную сумму оказывают влияние основные рыночные факторы - предложение и спрос. А на них серьезно влияют психология отдельных граждан и масс, политическое и экономическое положение в государстве и на отдельной его территории.

Более всего подвержены колебаниям рынка земельные участки, которые находятся в черте города. На стоимость воздействуют объективные факторы (близкое расположение, главных улиц, магазинов), а также нерациональные и субъективные условия. Таковыми считаются «престижность» района, а именно близкое местоположение парков, памятников архитектуры, выделение района, где живут самые обеспеченные граждане.

Значительную объективность во время рыночной оценки выполняют общие ожидания граждан. Если есть надежды, что повышение экономики государства будет расти, то будет увеличиваться спрос на земельную застройку предприятиями. В результате повысится и стоимость аренды.

Формулы расчета

Можно отметить, что цена, в соответствии с которой осуществляется расчет арендной платы за землю, сильно отличается от того, с кем заключается договор: с государством или частным лицом.

Общая формула, позволяющая рассчитывать арендную плату за земли, принадлежащие государству, следующая:

А – это арендная плата, являющаяся, по своей сути, налоговым сбором;

К - кадастровая цена участка;

- % - коэффициент, который зависит от вида нанимателя, а также цели аренды.

Такие коэффициенты расчетов арендной платы землю могут принимать целый ряд значений:

• 0.01 процента - для всяких лиц, которые обладают правом на то, чтобы быть освобожденными от налоговых платежей или получать налоговые льготы;
• 0.6 процента - для земель, предназначенных для садоводства, подсобного и фермерского хозяйства, огородничества, для аграрных нужд;
• 1.5 процента - для территорий непосредственно под возведение производственных зон, жилищного и другого строительства;
• 2 процента - если аренда осуществляется для того, чтобы добывать полезные ископаемые.

Методика расчета арендной платы за землю, принадлежащую частнику, выполняется в соответствии со следующей формулой:

• А - это арендная плата, взимаемая в год;
• Ц - это рыночная стоимость земли;
• % - величина ставки рефинансирования Центрального Банка.

Здесь определяется именно рыночная цена земли. Она может быть больше кадастровой оценки. При этом факторы, которые увеличивают цену не всегда являются логичными и объективными. Рыночная цена земли должна устанавливаться независимой организацией за шесть месяцев до того, как клиент вступит в собственные права.

Величина ставки рефинансирования устанавливается в начале того года, когда было подписано соглашение на аренду. Т.е. если соглашение на аренду участка с мая по сентябрь 2016 г. подписывалось в декабре прошлого года, то величина ставки равняется 8.25 процентов - именно такова ставка Центробанка в 2015 г.

Можно привести пример расчета арендной платы землю. Предприниматель принял решение открыть кафе. Земельный участок для этого он решил арендовать у областного Кабинета Министров. Период аренды - весь 2016 г. Проведение кадастровой оценки осуществлялось в июне прошлого года, и сразу было заключено соглашение. Кадастровая цена земли равняется 300 тысяч руб. Тогда устанавливается следующий порядок расчета арендной платы земельный участок:

Кадастровая стоимость - 300 тыс. руб.

Коэффициент - 1.5 процента, поскольку ведется строительство кафе.

Оплата за год равняется 300 тыс.руб. * 1.5 процента = 4500 руб.

Особые случаи

На сегодняшний день огромный список особых случаев, когда арендаторы полностью освобождаются от оплаты налога за землю, содержится в Законе «О плате за землю» (статья 12). Ст.14 устанавливает, что ведомства местного самоуправления вправе определять льготы по налогу на землю, частично освобождая арендатора от его уплаты на конкретный период, отсрочивая выплаты, снижения ставки налога на землю для отдельных арендаторов в пределах той налоговой суммы, которая остается в распоряжении ведомства местного самоуправления.

Так, в соответствии с законом от уплаты налога на землю полностью освобождены:

• заповедники, ботанические сады, национальные парки;
• научные учреждения, использующие землю для проведения экспериментальных и исследовательских целей;
• граждане и предприятия, занимающиеся народными промыслами;
• учреждения искусства, здравоохранения, образования и социального обслуживания;
• предприятия и граждане, получили в аренду нарушенные земли и они нуждаются рекультивации и т.д.

Налоговый сбор на землю, расположенной в отводной полосе железных дорог, взимается с организаций железнодорожного транспорта в размере максимум 25 процентов от ставки налога, что установлена за сельскохозяйственные угодья.

На территории РФ земельные участки в большинстве случаев предоставляются гражданам возмездно, то есть за определенную плату (за исключением случаев, предусмотренных законом). Подобная норма права установлена ст. 65 ЗК РФ.

Согласно Земельному кодексу РФ одной из форм возмездного пользования наделами считается арендная плата за земли сельскохозяйственного, жилого, лесного или иного предназначения.

Однако размеры арендной платы варьируются и зависят от многочисленных условий, прописанных в ЗК РФ, в частности, в ст. 39.7, а также в федеральных законах и законах субъектов РФ.

Понятие арендной платы за земельный участок. Правила и порядок определения размера арендной платы земельных участков

Определение арендной платы за земельный участок - вопрос, который занимает умы практикующих юристов не первый год.

Если обратиться к Гражданскому кодексу РФ, то под понятием арендной платы понимается обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество для целевого использования, но на условии внесения конкретных платежей, размер которых фиксируется в соглашении между участниками правоотношений.

Таким образом, определение данной дефиниции имеет достаточно четкую трактовку, которая содержит в себе все основополагающие характеристики.

Порядок предоставления, размер арендной платы, условия и временные периоды внесения платежей за использование земельных участков (сельскохозяйственного, лесного, жилого, садоводческого и прочего предназначения), которые числятся как публичная собственность, т.е. государственное или муниципальное имущество, определяются постановлениями Правительства РФ, а также федеральными, региональными законами и указами на местном уровне.

В частности, регламентирует данную сферу Постановление № N 582, принятое Правительством РФ.

Арендные платежи за землю

Арендные платежи за земли сельскохозяйственного, жилого, коммерческого, лесного и прочего назначения (не следует путать с таким понятием как налог), а точнее формы их воплощения в жизнь, гражданским законодательством РФ классифицируются следующим образом:

• арендные платежи за арендуемое имущество в твердой валюте, которые вносятся либо в определенный временной период, закрепленный в законодательном порядке, либо единовременно. В качестве основной валюты выступает российский рубль.
• платежи за наделы сельскохозяйственного, жилого, коммерческого или огородоводческого и прочего назначения могут осуществляться в натуре, в частности, в виде установленной доли от полученной продукции или поставляемых услуг.
• возмездной основой может выступать также предоставление арендодателю конкретных услуг со стороны арендатора, что закрепляют законодательные правила.
• расчет и определение платежа за аренду может осуществляться также посредством передачи в срочное или постоянное пользование конкретной вещи или имущества, что закрепляют собой законодательные правила.
• арендная плата за земли сельскохозяйственного или иного назначения может взиматься в виде возложения на арендатора обязанности нести все затраты на эксплуатацию и поддержание должного состояния арендуемого имущества.
• расчет арендной платы может происходить посредством смешения перечисленных выше форм, а также иными способами, которые не противоречат закону. В частности, берется во внимание и земельный налог.

Расчет арендных платежей за земельный участок

Кроме того, помимо перечисленных выше нормативно-правовых актов, непосредственная регламентация арендных платежей осуществлена в ЗК РФ.

В частности, в Земельном кодексе РФ официально закреплены некоторые особенности того, как происходит определение размера арендной платы за землю.

Во-первых, законодательный порядок устанавливает возможность повышающего коэффициента арендных платежей на земли, находящиеся в публичной собственности, предполагаемые для жилого назначения. Земельный налог здесь берется в расчет.

В данном случае речь идет о ситуациях, когда в трехлетний срок на территории земельного участка, взятого в аренду, не будет введено в эксплуатацию сооружение жилого назначения. Арендный платеж в такой ситуации будет равняться двукратному размеру налоговой ставки, по которой рассчитывается земельный налог.

Во-вторых, если изменение касается права собственности на земельный участок, т.е. происходит переоформление права бессрочного пользования на арендное право, то расчет размера платежа происходит по одному из оснований:

• два процента кадастровой стоимости земельного участка, который берется арендатором в установленном законодательством порядке.
• три десятые процента от кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения.
• полтора процента кадастровой стоимости на земли, которые числятся как ограниченные или же изъятые из оборота.

Кроме того, определение размера арендной платы за участок сельскохозяйственного, лесного или прочего назначения не может превышать собой уровень, который имеет земельный налог. Данная норма нашла свое определение в ст. 39.7 ЗК РФ.

Если углубиться в ее суть, то можно вывести следующие особенности и правила расчета размера арендной платы, который не может превышать собой налог:

• Законодательный порядок устанавливает, что если договор аренды на землю заключен с физическим лицом, которое наделяется Земельным кодексом России правом бесплатного использования участка сельскохозяйственного, садоводческого, лесного и прочего назначения без проведения торгов, а также если он зарезервирован или ограничен в обороте, то размер платежа не может превышать налог.
• Нормативные правила также устанавливают, что если с лицом заключен договор о развитии и освоении территории, то расчет платежа также должен проходить в полном соответствии со ставкой, которую имеет налог на землю.
• Учитывается налог на землю и в том случае, если арендный контракт заключается с гражданами, которые имеют право на внеочередное предоставление надела, что обуславливается федеральным законом.
• Расчет и определение арендного платежа с учетом налоговых издержек также происходит в том случае, если земли принадлежат субъекту на основании оперативного управления.
• Иные основания и законодательные правила, предусмотренные ЗК РФ.

Размер арендной платы земли сельскохозяйственного назначения

Аренда земель сельскохозяйственного назначения имеет ряд нюансов по сравнению с угодьями иного целевого использования. В частности, расчет размера арендной платы за эксплуатацию надела должен в обязательном порядке быть прописан в соглашении между участниками сделки. Это условие является гарантией того, что арендатор будет выплачивать собственнику (в нашем случае государству или муниципалитету) определенную плату (не налог).

При этом максимально допустимый размер платежа не устанавливается законодательством.

Однако нормативно-правовые акты подразумевают, что производить изменение условий арендного договора можно не чаще, чем 1 раз в год.

Рассчитать платеж может каждый арендатор самостоятельно. Для этого необходимо умножить размер выделяемой площади на единицу стоимости имущества (или же продукции). Среднее значение и представляет собой платеж по заключенному договору аренды.

Кроме того, некоторые контракты требуют от арендатора и арендодателя рассчитать общую стоимость земельного участка, предоставляемого в аренду. В этом случае следует перемножить средний показатель арендной платы и количество месяцев пользования наделом.

Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке

Несмотря на то, что размер платы за аренду земельного участка прописывается в договоре между сторонами, законодатель предусмотрел возможность осуществлять изменение этого условия в одностороннем порядке. Однако подобное право осуществлять изменение пунктов соглашения в одностороннем порядке должно быть прописано в самом контракте, о чем гласит ст. 614 ГК РФ.

Если изменение условий арендной платы в одностороннем порядке предусматривается договором между участниками сделки, то арендодатель может воплотить подобные трансформации в жизнь. Но при этом должен быть соблюден строгий порядок действий, который зафиксирован в контракте.

В частности, изменение в одностороннем порядке возможно в том случае, если собственник земельного участка заранее известит арендатора о том, что произошло уменьшение или увеличение арендной платы.

В том случае если процедура внесения изменения в одностороннем порядке не прописана в основополагающем договоре, то между участниками может быть заключено дополнительное соглашение. Если же изменение в одностороннем порядке произошло с нарушением законодательного механизма, то арендатор может выплачивать за надел прежнюю сумму, закрепленную контрактом.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения

можно ли установить арендную плату в пятикратном размере земельного налога

саида 26.02.2019 16:40

Согласна с коллегой.

Захарова Елена Александровна 13.03.2019 10:00

Задать дополнительный вопрос

Арендная плата за земельный участок

Добрый день! В 2014 году я взял в аренду в муниципалитете земельный участок. И соответственно был заключен договор аренды. Начиная с 2014 года я исправно вносил арендную плату (без единой просрочки). По ноябрь 2018 года у меня отсутствовала задолженность по арендной плате. В декабре 2018 г. из Комитета по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) мне прислали уведомление о задолженности и о необходимости погашения данной задолженности, включая арендную плату и пени. В КУМИ данную задолженность объяснили следующим образом: в декабре 2018 г. мне был произведен перерасчёт арендной платы за 2016 и 2017 гг. (!!!), т.к. в 2016 и 2017 гг. КУМИ был произведён не верный расчёт (они это признают). У меня имеется акт сверки взаиморасчётов с 2014 по 2018 гг. и другой акт на конец ноября 2018 г. В данных актах у меня задолженность ОТСУТСТВУЕТ. Но менее чем через месяц у меня появилась задолженность за 2016 г. (!!!) и 2017 г. (!!!) Никакого уведомления, дополнительного соглашения к договору или предупреждения об изменении арендной платы я не получал.Теперь КУМИ готовит документы для подачи на меня искового заявления в суд. Правомерны ли действия КУМИ в части перерасчёта (доначисления) мне арендной платы за 2016 и 2017 гг.? И на какие законодательные акты я смогу сослаться в суде, дабы отстоять свою правоту? Заранее благодарен за ответ и помощь.