Договор аренды оборудования по 44 фз. Договор на аренду нежилых помещений (44-ФЗ) (примерная форма). Как заключить контракт на аренду по результатам конкурса

Иногда объектом госзакупки может быть аренда нежилых помещений. В чем особенности таких закупок, какими способами их можно проводить, а также как автоматически продлить договор аренды, разберем в этом материале.

Аренда по 44-ФЗ

Аренда по 44-ФЗ у единственного поставщика

Автоматическое продление договора аренды

Автоматическая пролонгация договора аренды может быть предусмотрена в договоре. Например, можно включить пункт о том, что после истечения срока договора он считается продленным на такой-то срок, например на год, если никто не заявил о расторжении.

При этом, если не будет указано количество раз, когда договор будет продлеваться, то продление будет единичным. Чтобы договор автоматически продлевался не один раз, а несколько подряд, стороны могут согласовать, что договор продлевается каждый раз, когда заканчивается срок. Можно указать, что возможно неограниченное число таких продлений или же ограниченное, например, до 6 раз.

Следует прописать в условиях, что договор продлевается только в случае, если у сторон нет никаких возражений. Должна быть возможность заявлять такие возражения.

В соответствии с требованиями действующего законодательства государственное унитарное предприятие с 01.01.2017 осуществляет закупки в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ). Предприятию требуется арендовать помещение.
Вправе ли предприятие осуществить заключение указанного договора без проведения конкурентных закупочных процедур? В каком порядке должен заключаться договор на возмещение коммунальных услуг в арендуемых помещениях (условиями договора аренды предусмотрено заключение самостоятельного договора на возмещение коммунальных услуг)?
Вправе ли предприятие заключать договор аренды на основании п. 32 части 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ с учетом того, что данный пункт предусматривает нужды РФ, субъекта, муниципальные нужды, а предприятие является коммерческой организацией?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Государственное унитарное предприятие вправе заключить договор аренды нежилого помещения без проведения конкурентных процедур по указанному в вопросе основанию.
По нашему мнению, возмещение арендодателю затрат на оплату коммунальных услуг не подпадает под действие N 44-ФЗ.

Обоснование позиции:
1. Согласно Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ) к случаям, когда заказчик вправе осуществлять закупки товаров, работ, услуг (далее также - закупки) у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя, далее - контрагент), относится аренда нежилого здания, строения, сооружения, нежилого помещения для обеспечения федеральных нужд, нужд субъекта РФ, муниципальных нужд, а также аренда жилых помещений, находящихся на территории иностранного государства, заказчиками, осуществляющими деятельность на территории иностранного государства.
Понятия федеральных нужд, нужд субъекта РФ, муниципальных нужд в N 44-ФЗ не определены. Из Закона N 44-ФЗ следует, что этот федеральный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд, в части, касающейся в том числе заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества), государственным, муниципальным унитарными предприятиями, за исключением отдельных федеральных государственных унитарных предприятий.
В соответствии с Закона N 44-ФЗ для целей этого Закона закупкой товара, работы, услуги для обеспечения государственных или муниципальных нужд признается совокупность действий, осуществляемых в установленном N 44-ФЗ порядке заказчиком и направленных на обеспечение государственных или муниципальных нужд.
В свою очередь, под заказчиком понимается как государственный или муниципальный заказчик, так и бюджетное учреждение, государственное, муниципальное унитарные предприятия, осуществляющие закупки в соответствии с ч. и Закона N 44-ФЗ (п. 7 ст. 3 этого Закона).
По смыслу приведенных норм государственными нуждами являются потребности в товарах, работах или услугах, обеспечиваемые в том числе путем осуществления закупок государственными унитарными предприятиями (далее также - ГУП, предприятия).
Поэтому на предприятия распространяются в том числе положения Закона N 44-ФЗ, определяющие случаи, когда осуществление закупок возможно у единственного контрагента. Следовательно, несмотря на, что ГУП является коммерческой организацией, приобретение им в аренду нежилого помещения в целях применения N 44-ФЗ может рассматриваться как направленное на обеспечение государственных нужд, а соответствующая закупка может быть осуществлена у единственного исполнителя на основании Закона N 44-ФЗ.
Этот вывод косвенно подтверждается Минэкономразвития России от 01.12.2016 N Д28и-3257, в котором указано, что положения , Закона N 44-ФЗ распространяются на всех заказчиков, осуществляющих закупки в соответствии с N 44-ФЗ.
2. Возмещение расходов на оплату коммунальных услуг в отношении помещений, переданных в аренду, не указано в N 44-ФЗ в качестве самостоятельного основания для заключения договора с единственным контрагентом. Тем не менее представители Минэкономразвития России неоднократно высказывали мнение о том, что договор на возмещение затрат арендодателя (ссудодателя) на коммунальные и эксплуатационные услуги может быть заключен между этим лицом и арендатором (ссудополучателем) без проведения конкурентных процедур, в частности, в соответствии с Закона N 44-ФЗ, который предусматривает возможность заключить с единственным контрагентом договор об оказании услуг по водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению, газоснабжению (за исключением услуг по реализации сжиженного газа), по подключению (присоединению) к сетям инженерно-технического обеспечения по регулируемым в соответствии с законодательством РФ ценам (тарифам), по хранению и ввозу (вывозу) наркотических средств и психотропных веществ (смотрите, например, Минэкономразвития России от 25.10.2016 N Д28и-2921, от 09.09.2016 N , от 08.09.2016 N , от 15.07.2016 N , от 20.05.2015 N , от 30.04.2014 N ). Из Минэкономразвития России от 20.05.2015 N Д28и-1442 также следует, что специалисты этого министерства считают возможным возмещение арендатором расходов арендодателя на оплату электрической энергии на основании Закона N 44-ФЗ, в соответствии с которым без проведения конкурентных процедур может быть заключен договор энергоснабжения или договор купли-продажи электрической энергии с гарантирующим поставщиком электрической энергии.
Вместе с тем такой подход представляется необоснованным. Необходимость возмещения арендатором затрат на оплату коммунальных услуг в отношении помещений, переданных в аренду, которые несет арендодатель, следует из ГК РФ, согласно которому арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Иными словами, обязанность арендатора по возмещению арендодателю расходов на содержание имущества, переданного в аренду, основана непосредственно на законе. Заключение договора о возмещении затрат на оплату коммунальных услуг в этой ситуации направлено на создание условий для пользования арендатором переданным ему имуществом в соответствии с его назначением. При этом заказчик не получает предоставления в неденежной форме, отличного от того, которое является предметом договора аренды. Соглашение о возмещении затрат на оплату коммунальных услуг по существу лишь определяет порядок, в соответствии с которым будет производиться расчет сумм расходов, подлежащих возмещению арендатором (смотрите также ФАС Дальневосточного округа от 18.07.2008 N Ф03-А59/08-1/1985). При этом ни арендатор, ни арендодатель не поставляет другой стороне товар, не выполняет работу и не оказывает какой-либо услуги.
В связи с этим отметим, что особенность договора о возмещении расходов на коммунальные услуги, услуги связи состоит в том, что его предметом выступают не собственно эти услуги (поскольку они предоставляются арендодателю иными лицами на основании заключенных с ними соглашений), а именно порядок расчетов между лицом, которое фактически потребило услуги (арендатором), и лицом, которое приобрело их по договорам об оказании соответствующих услуг (арендодателем). Отношений же по оказанию услуг водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения и т.п. (подпадающих под регулирование и Закона N 44-ФЗ) при этом между арендатором и арендодателем не возникает независимо от указания на это в договорах аренды (смотрите, например, п. 22 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Поэтому и оснований для заключения между этими лицами соответствующего контракта не имеется. Отметим также, что возможность осуществления закупки, направленной на приобретение услуг связи, Закона N 44-ФЗ не предусматривает вовсе.
Наконец, нельзя не учитывать, что обязанность по возмещению расходов арендодателя возникает у арендатора перед определенным лицом, то есть заказчик не может определить иного лица в принципе. Поэтому мы полагаем, что отношения, связанные с возмещением предприятием, арендующим помещение в здании, расходов арендодателя (абонента по соответствующим договорам с ресурсоснабжающими организациями) по оплате коммунальных платежей, не подпадают под действие N 44-ФЗ.
Отметим, что изложенная нами точка зрения относительно возмещения расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг является нашим экспертным мнением, не подтвержденным напрямую правоприменительной практикой. Однако косвенное подтверждение этой правовой позиции можно обнаружить в судебной практике, касающейся применения от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", который по сфере своего применения практически идентичен N 44-ФЗ. При рассмотрении таких вопросов суды в различных ситуациях отмечали, что к отношениям по возмещению расходов, основанному на требованиях законодательства, нормы названного федерального закона не применимы (смотрите, например, ФАС Уральского округа от 18.08.2011 N Ф09-5089/11, Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 N , Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 N 05АП-8441/12).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Регулирует взаимоотношения заказчиков и исполнителей в процессе закупок товаров, услуг, работ, если их реализация направлена на удовлетворение нужд государственных и муниципальных органов.

В процессе реализации таких отношений стороны заключают гражданско-правовой акт. Федеральным законом устанавливаются принципы контрактной системы выбора исполнителя, контрагента, такие как:

• открытость;
• обеспечение конкуренции;
• профессионализма заказчика;
• стимулирования инноваций;
• ответственности за результативность обеспечения.

Доступно и заключение контракты с единственным поставщиком, однако в таком случае заказчик должен документально обосновать невозможность или нецелесообразность использования стандартных способов определения контрагента. Цена контракта определяется одним из методов, указанных в ФЗ.

Цель договора

В статье 94 ФЗ 44 указано, что по итогу подписания контрагент обязуется предоставить заказчику помещение во временное пользование на условиях аренды.

Стороны соглашения

Заказчик выступает инициатором, он выбирает поставщика (подрядчика, исполнителя) для реализации контрактных обязательств. В случае с арендой, сторонами документа выступает арендодатель и арендатор, посредники не привлекаются.

Пункты документа

В соответствии со статьей 2 44-ФЗ договор, основанный на контрактной системе, регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Стандартное соглашение между заказчиком и исполнителем (арендатором и арендодателем) должно содержать так называемые существенные условия.

Предусматривает следующие существенные положения для договора об аренде нежилого помещения:

1. Данные, позволяющие четко установить, в отношении какого недвижимого имущества наступают правовые отношения о временном пользовании арендатором.
2. Размер арендной платы за недвижимость.

Внимание! Договор аренды по 44-ФЗ заключается только в письменной форме, основные данные по взаимоотношениям также отражаются в соглашении между сторонами.

Сообщает, что в случае отсутствия хотя бы одного существенного положения, сделка будет считаться незаключенной (недействительной). Для сторон не наступят юридические последствия после подписания бумаги. Срок арендного договора не считается существенным параметром, стороны могут заключать как срочные, так и бессрочные контракты. Бессрочные соглашения считаются заключенными на максимальный срок .

Однако для контрактов по 44-ФЗ данное условие не действует, и срок указывается в качестве еще одно существенного параметра договора. Дабы минимизировать риски каждой стороны, стандартный договор аренды по 44-ФЗ включает в себя положения о вариантах расторжения сделки и компенсациях.

Грамотное составление государственного контракта

Контракт по 44-ФЗ имеет произвольную форму, однако в нем заказчик должен обязательно указать, что цена является твердой (не может меняться), каждая сторона несет ответственность за невыполнение контракта, порядок и сроки предоставления помещения на условиях аренды, предусмотрено ли обеспечение по данной сделке.

Информация о возможности одностороннего отказа от контракта, возможности менять отдельные его параметры (но не стоимость) вносится в контракт дополнительно. Если мерой обеспечения выбраны деньги, указывается срок и способ их возвращения. Как правило, заказчик устанавливает пеню (если помещение не было предоставлено во временное пользование вовремя) и штрафные санкции (на случай неполного выполнения требований).

Срок договора

Контракт по 44-ФЗ заключается на основе ранее утвержденного заказчиком плана-графика. В договоре в обязательном порядке прописывается срок действия всех пунктов документа. В течение указанного времени заказчик пользуется предоставленными исполнителем услугами, в нашем случае – пользуется нежилым помещением.

Фиксированная сумма договоренности меняться не может, если же заказчик нарушил требования, то контракт через суд может быть признан недействительным. Именно поэтому договоры аренды по 44-ФЗ не являются бессрочными, хотя в ГК РФ и прописана возможность не указывать четкий срок документа.

Расторжение или продление срока

Сообщает, что заключение контракта возможно с указанием цены соглашения, она является твердой, актуальной на весь период выполнения контракта. Изменение условий соглашения не допускается. Исключительные случаи прописаны в статьях 34 и 95, однако положения вышеуказанных статей не предусматривают продление обязательств по контракту.

Вписав пролонгацию заказчик и исполнитель усложнят определение четкой даты окончания правоотношений сторон, что, в свою очередь, способствует увеличению цены контракта.

Важно! Арендодатель и арендатор не имеют права вписывать в контракты, заключающиеся по 44-ФЗ, пролонгацию в любом виде.

Соглашения обговариваются и реализуются на основе плана-графика, в нем указывается срок аренды. Пролонгация по такому контракту может повлечь за собой административную ответственность по статье 7.32 КоАП РФ . предусматривает возможность расторжения уговора по соглашению сторон, в судебном порядке, а также в случае одностороннего отказа стороны контракта от его исполнения.

Для расторжения контракта в одностороннем порядке в связи с нежеланием выполнять ее, сторона должна отправить партнеру официальное уведомление. Контракт расторгается автоматически через 10 дней в соответствии с положением 13, 95 статьи.

Если заказчик решил расторгнуть договор аренды ранее срока, указанного в контракте, то сумма контракта должна быть уменьшена пропорционально количеству оказанных услуг.

Закон 44-ФЗ дает право стороне, которой было направлено уведомление о расторжении контракта, потребовать у инициатора компенсацию за причиненный ущерб. Теперь вы знаете основные особенности контракта по аренде нежилого помещения в рамках 44-ФЗ. Заказчик имеет право выбрать исполнителя через конкурсы , а также воспользоваться возможностью заключить контракт с единственным поставщиком.

Правоотношения по 44-ФЗ имеют ряд особенностей – право стороны расторгнуть договор в одностороннем порядке с выплатой компенсации, невозможность пролонгации, четкую цену контракта, которая не может меняться в процессе реализации. Цель такой договоренности заключается в удовлетворении нужд муниципального и федерального характера.

Один из самых сложных вопросов при аренде помещений госзаказчиками - подпадают ли под действие Закона 44-ФЗ договоры на возмещение коммунальных, административно - хозяйственных услуг и услуг эксплуатационных, заключаемые в рамках договоров аренды нежилых помещений.

Из этой статьи вы узнаете:

• особенности аренды помещений госзаказчиками;
• договор на возмещение коммунальных, административно-хозяйственных и эксплуатационных услуг;
• куда включаются расходы по коммунальным услугам и эксплуатационным расходам;
• контракт на возмещение коммунальных услуг;
• контракт на оказание услуг по содержанию помещений.

Закон 44-ФЗ регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, , предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере закупок, в части, касающейся заключения гражданско - правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества), от имени Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, а также бюджетным учреждением либо иным юридическим лицом в соответствии с ч. 1, 4 и 5 ст. 15 Федерального закона No 44-ФЗ (далее – контракт).

Так как речь идет об арендуемых заказчиком помещениях, следует обратить внимание на то, что отношения между сторонами при сдаче имущества в аренду регулируются главой 34 ГК РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

При этом в ст. 616 ГК РФ установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, а также нести расходы на содержание этого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, а арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества , если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Поэтому в договоре аренды необходимо четко определить, кто несет расходы по содержанию арендованного помещения, чтобы впоследствии не возникало конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем.конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем.

Также без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания заказчик не может реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 No 12664/08 по делу No А76-24215/2007-42-106).

Чтобы определить поставщика, подрядчика или исполнителя, прежде всего необходимо запланировать электронные процедуры. Получить электронную подпись. Выбрать площадку, которая наилучшим образом подойдет вашей организации, и зарегистрироваться. Далее сформировать документацию и извещение, провести процедуры и определить поставщика и заключить контракт с учетом особенностей каждого из способов закупки.
Смотрите решения для каждого электронного способа: аукцион, конкурс, запрос котировок, запрос предложений.

Аналогичный вывод содержится и в п. 22 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 No 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», что заключенное арендодателем и арендатором соглашение(договоре аренды), устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения. При этом ВАС РФ указал, что такое соглашение фактически устанавливает порядок определения расходов арендатора на электроэнергию в арендуемых им помещениях и является частью договора аренды.

Таким образом, расходы по коммунальным услугам и эксплуатационным расходам следует включать в сумму договора (контракта) аренды. Заказчик может предложить включить стоимость потребленных (планируемых к потреблению) им, как арендатором, коммунальных услуг в арендную плату и осуществлять закупку услуг по аренде конкурентными способами определения поставщика, а также у единственного поставщика.