Основания признания сделки недействительной. Признание сделки купли-продажи недействительной

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас - оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров , нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко , управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина , эксперт по недвижимости .

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров : «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами - ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами - лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности - сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке - более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности - решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года - для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом - то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой - ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко : «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело - сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, - своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными - отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, - обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда - нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

Неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

Отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

Дарение между не родственниками;

Снятие с регистрационного учета по доверенности;

Снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

Признание прав собственности по решению суда;

Нерыночная цена в договоре;

Неэквивалентная мена без доплаты;

Свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

Но самые запоминающиеся случаи - это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Ирина Щербинина : «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

Появление родственников после исполнения договора ренты;
- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина : «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов. Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить. Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет "досье" на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров : «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель. Напомню, что иммунитет на изъятие имущества - жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров : «В моей практике нет».

Вадим Лященко : «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными. Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью. Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина : «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина : «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом. А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому - дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком. В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять - специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров : «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».

Вы заключили с контрагентом или клиентом сделку и нажили себе проблем. Кто же знал, что новый поставщик – это даже не юридическое лицо, а покупатель не понял, что именно покупает? В таких случаях остаётся сделать «отказ системы», а роль кнопки перезагрузки будет играть суд.

Основания признания сделки недействительной

Не любую сделку можно отменить. Законодательство выделяет два их вида, с которыми можно проделать эту операцию: ничтожные и оспоримые. Эти понятия нужно отличать и разграничивать, поскольку они принципиально важны. Ничтожные сделки недействительны изначально – достаточно доказать их ничтожность (что элементарно), и суд сразу признает их недействительными.

С оспоримыми сделками дело обстоит куда сложнее. Они могут быть признаны недействительными только в случае, если нарушают права и законные интересы одной из сторон либо третьего лица. То есть если ощутимого вреда сделка никому не принесла, её оставят в силе. Но даже если ущерб очевиден, не факт, что судья её отменит – чтобы добиться такого решения, придётся предоставить убедительные доводы и позаботиться о доказательствах.

Ничтожные сделки

Закон относит к ничтожным сделкам следующие:

1. Совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Если в договоре есть открыто противоречащие закону положения, а одна из сторон явно хочет нажиться на обмане – сделка перестанет действовать.
2. Совершённые недееспособным гражданином. Недееспособными люди становятся из-за слабоумия и душевной болезни, причём определить такие заболевания «на глаз» иногда почти невозможно. Пострадавшая от сделки сторона (а также родственники больного, органы опеки и попечительства или психиатрические учреждения) может потребовать проведения судебно-психиатрической экспертизы. Если экспертиза признает человека недееспособным, суд аннулирует договор с его участием. То же самое относится к ограниченно дееспособным лицам (например, страдающим алкогольной или наркотической зависимостью).
3. Признаётся недействительной сделка, совершённая несовершеннолетними в возрасте до 14 лет. С 14 человек уже может подписать договор (заручившись согласием родителей), но в более юном возрасте – ни в коем случае.
4. Мнимые и притворные.Мнимая – это та, которую совершили только для вида, фиктивная. Притворную заключают с целью прикрыть другую договорённость.

Все эти сделки недействительны априори.

Оспоримые сделки

Выделяют следующие оспоримые соглашения:

1. Сделки, выходящие за границы правоспособности компании или полномочий конкретного лица. Например, фирма не должна заниматься операциями, не предусмотренными в её учредительных документах (или теми, на проведение которых у неё нет лицензии). С неуполномоченным лицом всё просто – мелкий клерк не может заключать серьёзных сделок, находящихся в ведении старших должностных лиц.
2. Совершённые несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет – но только в том случае, если они не получили согласия родителей или опекунов.
3. Заключенные людьми, не отдающими себе отчёт в своих действиях или неспособными этими действиями руководить. Причины подобного непонимания могут быть разными, но недееспособность – не из их числа.
4. Заключённые под влиянием заблуждения. Заблуждение – это неправильное представление человека (или юр. лица) о том, на что он «подписывается». Например, приобретённое офисное помещение оказалось в жутком состоянии, хотя продавец уверял, что там нужно будет сделать только небольшой ремонт.
5. «Принудительные» сделки – те, что совершены под влиянием обмана, угроз или насилия (физического или психологического).

Факт недействительности таких сделок ещё нужно доказать.

Иск о признании сделки недействительной

Недействительность сделки удостоверяется только в судебном порядке и только на основании иска. Причём подать иск может любое заинтересованное лицо – не только пострадавший участник сделки, но и другие граждане или организации, чьи права были нарушены.

В какой суд идти? Чтобы понять это, нужно рассчитать примерную цену иска. Если ущерб от сделки не превышает 50 тыс. рублей – с делом справится мировой судья. А вот при большей сумме следует обращаться прямиком в районный (городской) суд.

Что должно содержаться в исковом заявлении?

• сведения о предмете сделки;
• основания её недействительности (со ссылками на Гражданский кодекс и другие акты действующего законодательства);
• просьба к суду установить факт недействительности;
• просьба вернуть всё, полученное по договору другой стороной (или взыскать компенсацию в денежном эквиваленте).

Если сделка относится к числу оспоримых, придётся собрать максимум доказательств – документов, выписок, справок и т.п. Доказательства нужно будет правильно оформить и приложить к иску. Лучше поручить всё это хорошему юристу, чтобы у судьи не возникло никаких нареканий и возражений. Иногда потребуется предварительно провести судебно-медицинскую экспертизу (например, если есть подозрения в недееспособности). Её результат послужит для суда решающим доводом.

Последствия признания сделки недействительной

Если сделку ещё не успели исполнить и она осталась только «на бумаге», всё замечательно – соглашение просто аннулируется и не влечёт никаких последствий. А вот если условия договора уже были выполнены частично или полностью, возможны три варианта.

1. Каждая сторона возвращает другой всё, полученное по условиям соглашения. Это так называемая двусторонняя реституция – «полный откат». Если невозможно вернуть вещь в натуре (допустим, одна из сторон её уже продала или привела в негодное состояние), то придётся возместить её стоимость. Допустимы и другие варианты, но они уже индивидуальны и должны оговариваться в суде отдельно.
2. Положение дел «до сделки» восстанавливается только в отношении одной из сторон. Вторая сторона надеяться на возмещение уже не сможет, и весь её «недействительный профит» заберёт себе государство. Вариант не слишком распространённый, но в отдельных случаях встречается.
3. Никто и ничего не получает обратно, а все оговорённые в договоре блага изымаются государством. Такое бывает, если обе стороны нечисты и серьёзно нарушили закон.

Срок признания сделки недействительной

Недействительная сделка считается таковой со дня её заключения. Однако в некоторых случаях её можно аннулировать только на будущее – например, при аренде офисного помещения (оно ведь уже находилось в пользовании на момент вынесения судом решения о недействительности договора).

Отдельно стоит сказать о сроках исковой давности. Если была заключена ничтожная договорённость – в суд можно обратиться в течение 3 лёт с момента её заключения. Если речь идёт об оспоримой сделке, срок сокращается до 1 года. Отсчитывается этот срок либо с момента, когда стали ясны основания недействительности, либо со дня прекращения насилия или угроз (если сделку пришлось заключить под давлением).

Подведём итоги

Добиться отмены сделки не так сложно – судебная практика показывает, что большая часть исков по таким делам удовлетворяется. Сложнее всего неподготовленному человеку определить, является ли сделка ничтожной или оспоримой, а ведь это очень важно. Если вы попали из-за такого соглашения в неприятную ситуацию, постарайтесь привлечь к делу юриста – он сможет и выделить конкретное основание, и грамотно составить иск.

От заключения ничтожных и оспоримых сделок не застрахован никто. Даже если вы – крайне внимательный и подозрительный человек, нарваться на внешне нормального, но по факту недееспособного типа можно очень легко. А простор для мошенничества в среде малого бизнеса вообще широк – талантливый злоумышленник может здорово навредить предпринимателю. Не соблазняйтесь теневыми схемами, какими привлекательными они бы ни казались. Суд может посчитать виновными обе стороны, и тогда вернуть потерянное уже не выйдет.

На сей раз тема нашей статьи о ничтожных и недействительных сделках при купле-продаже недвижимости.

Этот вопрос довольно часто интересует покупателей и, немного реже, продавцов недвижимости.

При покупке недвижимости очень важно смотреть не только на юридическую чистоту объекта (о ней мы поговорим в другой статье), но и на условия, при которой сделка в одночасье сможет стать недействительной.

Когда сделку признают недействительной или ничтожной

Легкомыслие и невнимательность в этом деле практически всегда приводят к весьма плачевным результатам. Разберем немного подробнее какие сделки могут признать ничтожными или недействительными.

Понятие недействительных сделок с недвижимостью

Это сделки, не имеющие места быть и не влекущие за собой каких-либо юридических последствий (согласно ст. 167 ГК РФ). Если произойдет признание сделки недействительной, все стороны должны будут вернуть друг другу взятое, либо возместить стоимость полученного.

Недействительные сделки с недвижимостью разделяются на два вида: ничтожные (разбираются без суда) и оспоримые (в ходе судебного процесса).

Ничтожные сделки

Они сразу являются недействительными и не нуждаются в судебном вмешательстве. Единственное, можно обратиться в суд для признания ее последствий такими же. Иск может быть подан любым лицом, заинтересованным в этом.

Признание сделки ничтожной возможно, если:

1. Сделка противоречит законодательным требованиям или актам, суд не установил ее, как оспоримую;
2. Сделка ничтожна также, если противоречит нравственности и основам правопорядка (например, подкреплена поддельной документацией или подписями);
3. Признание сделки ничтожной происходит и тогда, когда она мнимая (совершена только для вида) или притворная (прикрывающая иную сделку). Признать сделку притворной или мнимой может любое лицо, права которого были нарушены;
4. Сделка, совершенная гражданином, страдающим от психического расстройства, недействительна. Его представитель может обратиться с иском в суд. Однако, если в суде выяснится, что сделка была заключена в пользу продавца, то сделка приобретет законную силу;
5. Ничтожной сделка признается, если совершается гражданином, которому еще нет 14 лет. Конечно, вряд ли вы где-нибудь встретите десятилетнего продавца, но знать об этом основании вам необходимо.

Недействительная оспоримая сделка

Признание сделки недействительной в данном свершается судом. Иск могут подать только указанные в законе лица.

Основаниями для признания сделки купли-продажи недействительной оспоримой могут быть:

1. Недееспособность

Перед заключением сделки, необходимо при помощи правоустанавливающих документов убедиться, что человек дееспособен. Потому как, если у него какие-либо психические расстройства или зависимость от чего-то, и это было доказано в ходе суда, сделка может превратиться в ничтожную (ст. 121 ГК РФ).

В обоих случаях сделка может свершаться только с согласия попечителя, который, в случае необходимости, имеет право обратиться с иском в суд. При признании сделки недействительной наступит двухсторонняя реституция.

Если другая сторона знала о недееспособности первой, она должна будет возместить ей убытки. Но, если суд посчитает сделку выгодной для недееспособного лица, он может превратить ее в действительную.

2. Неспособность понимать смысл сделки

Основанием для признания сделки купли-продажи недействительной может свершиться, если человек недееспособен вследствие наличия психических или иных заболеваний, нервных потрясений, физических травм, приема медикаментозных средств, алкогольной или наркотической зависимости и т.д., осознавать свои деяния.

Нужно сказать, что подобное состояние должно быть доказано судебно-медицинской экспертизой и показаниями свидетелей. Иск может быть подан либо самим гражданином, либо тем лицом, чьи права были нарушены. Результат – двухсторонняя реституция.

3. Заблуждение

Иск на признание сделки купли-продажи недействительной вследствие заблуждения (ст. 178 ГК РФ) может подать пострадавшая сторона, если она неправильно поняла сделку или не была правильно проинформирована о качестве приобретаемого предмета. Заблуждение, касающееся мотивов сделки, не имеет значения.

Но добиться признания сделки недействительной она сможет доказать введение в заблуждение. Если получится – сможет потребовать возмещение реального ущерба от другой стороны; нет – сама должна будет оплатить ущерб другой стороне.

Если суд признает сделку купли-продажи недействительной, наступит двухсторонняя реституция.

4. Насилие, обман или угроза

Сделки, совершенные под угрозой, из-за стечения тяжелых обстоятельств или злонамеренного соглашения, а также проведенные по поддельным документам или фиктивным доверенностям, являются недействительными, криминальными.

Но в суде нужно будет еще доказать, что была заключена именно такая сделка, иначе имущество возвращено заявителю не будет (ст. 168 ГК РФ).

При подтверждении оснований для признании сделки купли-продажи недействительной имущество потерпевшего отдается ему самому, а имущество ответчика – идет в доход государства. Если это невозможно – взыскивается сумма, равная стоимости имущества.

5. Когда нет согласия супруга

Недвижимость, купленная супругами совместно, может быть продана только с их обоюдного согласия. Если муж (или жена) согласия не дал, он имеет право пойти в суд с иском на признание сделки несостоявшейся. Времени у него – ровно год с того дня, когда он о ней узнал.

6. Ущемление прав третьих лиц

Сделка, произошедшая при ущемлении прав несовершеннолетнего ребенка или одного из супругов, либо совершенная подростком, который недееспособен и не достиг 18 лет, недействительна.

Но, если подросток признан государством дееспособным и сам несет ответственность за свои поступки, то в данном случае согласия его законных представителей не нужно.

Что делать и как защититься от признания сделок ничтожными и недействительными

При появлении оснований для признании сделки купли-продажи недействительной, продавец вздыхает с облегчением. Его страдания окончены. Что же делать покупателю, который ничего не знал ни о недееспособности человека, действовал по уму и совести?

В это время в силу вступает право добросовестного приобретателя, означающее, что ему положена некоторая компенсация.

Правда, получить ее можно только с помощью хорошего адвоката. Поэтому, если вы являетесь пострадавшей стороной, вам нужно подать заявление о признании добросовестным приобретателем, нанять хорошего адвоката и выбить компенсацию, обращаться только в надежное агентство недвижимости, изучить историю квартиры, приобретать страховку на право собственности для получения компенсации, если сделка будет признана недействительной (годна в течение 3 лет).

Также следует брать расписку о получении денег и составлять акт приема-передачи, проверять «чистоту сделки», да и просто не забывать про своих родных людей, которые недееспособны или страдают какой-либо зависимостью.

Кстати, если у вас возникла ситуация, которую мы разобрали в статье (да, от подобного никто не застрахован), т.е. вы купили квартиру или другую недвижимость и как снег на голову появились основания для признания сделки купли-продажи недействительной — не медлите, наймите профессионального юриста, для защиты ваших интересов.

Сроки давности иска

Чтобы суд признал сделку или ее последствия недействительными, необходимо вовремя подавать иск, не упустив срок исковой давности, составляющий три года, если сделка ничтожна (считается с начала исполнения данной сделки), и один год, если она оспорима (со дня прекращения угроз или тогда, когда супруг узнал о ее свершении).

При наличии каких-либо уважительных причин, срок исковой давности судом может быть продлен.

Напомню, что сегодня мы разобрали основания для признания сделок купли-продажи недействительными и ничтожными, а также затронули некоторые способы действий в таких ситуациях.

Итак, напоследок: покупайте или продавайте собственную недвижимость грамотно, обращая внимание на малейшие нюансы.

И у вас все будет хорошо!

Ничтожная сделка — это одно из ключевых понятий гражданского права. Ничтожную сделку нельзя использовать в обороте, она не порождает для сторон никаких последствий. Разберемся же, какие именно из сделок относятся к этой категории и каков будет результат для сторон, все-таки заключивших ее.

Ничтожная сделка - это что?

Закон в любой стране устанавливает необходимые требования, которым должна отвечать любая сделка между сторонами гражданских правоотношений. Те же сделки, которые заключены с существенными нарушениями, не порождают для участников никаких прав или обязанностей, т. е. правоотношения между ними возникать не должны.

Сделки, нарушающие закон, являются недействительными, при этом недействительность может быть разной. В одних случаях необходимо, чтобы недействительность договора или сделки признал суд; в других — нарушение настолько глубоко, что специального решения суда, устанавливающего факт нарушения закона, не требуется. Ничтожная сделка — это именно такой случай.

Когда речь идет о ничтожности сделки?

Ничтожная сделка — это та, в ходе которой выявляется одно или несколько из следующих условий:

1. Прямое нарушение Конституции, федерального или регионального закона, а также любого другого нормативного акта, регулирующего эту область правоотношений.
2. Противоречие сделки основам правопорядка и нравственности. Эти критерии являются спорными, однако достаточно часто применяются на практике. К примеру, с 2008 года судебные споры о сделках, ничтожных по этому основанию, достаточно часто возникают в связи с заявлениями налоговой службы. С точки зрения налоговиков ничтожная сделка — это та, при совершении которой стороны сознательно подбирают условия, делающие сумму НДС и других налогов как можно меньшей. И довольно часто суд с ними соглашается.
3. Мнимость сделки. В юриспруденции этим термином обозначают сделку, стороны которой на самом деле не собираются вступать в правоотношения и нести какие-либо права или обязанности в связи с договором. Примером мнимой сделки может служить такой часто встречающийся способ сокрытия имущества от взыскания, когда должник как бы продает квартиру, машину или иное дорогостоящее имущество своему родственнику или другу, но денег за нее не получает и продолжает этим имуществом пользоваться. В этих случаях заинтересованные лица (кредиторы, судебные приставы-исполнители и т. п.) вправе подать в суд иск о признании сделки ничтожной — в абсолютном большинстве случаев суд принимает их сторону.
4. Притворство. В некоторых случаях сделка может заключаться таким образом, чтобы под видом одной сделки скрывалась другая. К примеру, чтобы не платить налог при продаже квартиры, стороны оформляют договор дарения, а деньги передаются тайно и без подписания нового договора. Такое дарение тоже может быть признано ничтожной сделкой.
5. Отсутствие у человека надлежащей дееспособности. Идет ли речь о малолетних или о психически больных, в отношении которых суд принял соответствующее решение, в любом случае закон гласит одно: нет нужной дееспособности — нет сделки. Таким образом, любая заключенная на таких условиях сделка является недействительной, причем доказывать в суде ничего не потребуется.
6. Сделка совершена организацией, но при этом по закону и уставу это юридическое лицо не вправе заключать такие договора.
7. Наконец, важно отметить, что ничтожной сделкой может быть и та, которая вроде бы во всем отвечает требованиям закона по содержанию, но форма при этом не была соблюдена. К примеру, залог здания, сооружения или жилья, совершенный по всем правилам, но при этом не заверенный у нотариуса, ничтожен.

Как происходит признание сделки ничтожной?

Хотя в законе и сказано, что ничтожная сделка не требует того, чтобы суд признал ее недействительной, на практике судебное решение все-таки требуется. Это объясняется тем, что без суда недобросовестные контрагенты всегда заявляли бы о том, что невыгодная им сделка ничтожна, и тем самым отказывались исполнять свои обязанности в правоотношениях.

Для того чтобы подобная сделка потеряла свою силу, требуется иск . Его может подать как одна из сторон сделки, так и просто заинтересованное лицо (в приведенном выше примере — налоговая служба). Однако закон в некоторых случаях ограничивает круг тех, кто может выступить в суде как истец. Примерами являются:

• иск о ничтожной сделке, совершенной юрлицом (истцом может быть либо само юрлицо, либо его учредитель (участник), либо контрольно-надзорный государственный орган);
• иск о сделке, совершенной недееспособным (истцом может быть его опекун);
• иск по сделке, которую заключил ребенок (истцами могут быть родители или лица, которые их заменяют, если ребенок родителей не имеет).

В этих и некоторых других сделках никто другой не вправе подавать иск о применении правила ничтожности.

Иск подается в соответствии с гражданско-процессуальными или арбитражными правилами о подведомственности и подсудности. После того как заявление принято, суд рассматривает дело, изучает предъявленные доказательства и принимает решение.

Разница между оспоримыми и ничтожными сделками

Помимо ничтожной сделки закон оперирует и понятием оспоримой сделки. Этот вид сделок тоже является в силу гражданского законодательства недействительным, разница между ними в первую очередь заключается в том, что:

• ничтожная сделка недействительна изначально — с того момента, как заключена;
• оспоримая — лишь с того момента, когда суд признал ее недействительной.

Со стороны разница не слишком велика — в обоих случаях дело должен рассматривать суд, однако если речь идет о последствиях сделки, то тут уже различие становится существенным.

Последствия признания сделки ничтожной

В том случае, если суд признал, что конкретная сделка является ничтожной и в силу этого недействительной, возможны следующие последствия:

1. Расторжение сделки. Все права и обязанности, которые могли бы возникнуть по ничтожной сделке, аннулируются, сделка считается вообще никогда не имевшей места.
2. Реституция. В буквальном переводе с латыни этот термин означает «восстановление» и восходит к формуле римского права «Restitutio in integrum» («Восстановить в прежнем состоянии»). Это означает, что все переданное по сделке должно быть возвращено сторонами друг другу: товар — продавцу, деньги — покупателю.
3. Возмещение. Если истец понес расходы в связи с тем, что сделка имела признаки недействительности, эти расходы должны быть ему возмещены за счет ответчика.

Сделка — это естественный и необходимый процесс выстраивания взаимоотношений между гражданами. Все виды значимых договорённостей фиксируются письменно. Требования к их оформлению, исполнению и регистрации регулируются законодательством РФ. Договоры, не соответствующие этим требованиям, не имеют юридической силы, т.е. являются недействительными.

Основания признания недействительности сделок

Регулирующего правовые взаимоотношения, может быть определено на следующих основаниях:

• нарушение законодательных требований при его оформлении или исполнении;
• установление мнимости, притворности;
• привлечение к соглашению ограниченно дееспособных или недееспособных лиц;
• участие несовершеннолетних граждан в договорённостях, в которых предусмотрено участие только полностью дееспособных граждан;
• совершение операций в отношении имущества, распоряжение которым запрещено (например, продажа имущества, арестованное судебными приставами);
• в случае заблуждения участника относительно условий и фактов договора;
• применение в отношении участника насилия, угроз, намеренное введение в заблуждение.

Для установления недействительности соглашения хватит и одного из приведённых выше и доказанных оснований. Правовые взаимоотношения в этой области юриспруденции по своей природе и характеру проведения очень разнообразны, поэтому охватить весь спектр оснований не возможно даже законодательно. Если вопрос об определении недействительности договора возник, то необходимо каждый раз рассматривать конкретный вариант с учётом всех его особенностей, и соотносить с законодательными актами.

Недействительность сделки по ГК РФ

ГК РФ (ст.166) определяет два способа определения недействительных договорённостей:

• несоответствие законодательным актам;
• в связи с вынесенным судебным решением.

При первом варианте сделка признаётся ничтожной, при втором – оспоримой.

Ничтожным считается соглашение, проведённое в разрез с требованиями соответствующих законодательных актов, без соблюдения необходимых процедур. Оспоримой является договорённость, требующая для признания недействительности решения судебной инстанции.

Последствия признания сделки недействительной

Последствия недействительности договора определяются ст. 168 ГК РФ. Если недействительность соглашения устанавливается до момента исполнения по нему, то стороны лишаются только обязательственных прав.

При исполнении соглашения и последующем признании его не действительным, последствия усложняются.

Правовые последствия недействительности сделок

Юридические последствия несостоятельности договора обуславливаются его индивидуальными особенностями. Продажа недвижимости, ценных бумаг, соглашения не имущественного характера — во всём свои правила и тонкости, характерные черты и обстоятельства.

При рассмотрении последствий несоответствующего законодательству соглашения применяется понятие реституции – то есть возврат к положению, существовавшему до заключения соглашения.

Реституция может быть одно- и двухсторонней. При двухсторонней реституции обе стороны, участвовавшие в уговоре, обязуются вернуть всё полученное в процессе его исполнения в натуре или же в денежном выражении.

При односторонней реституции возвращает одна сторона, оказавшаяся недобросовестной в выполнении обязательств или получившая необоснованные выгоды.

Последствия недействительности ничтожной сделки

Правовые последствия недействительности сделок и порядок их применения определяются судом. Даже соглашения, являющиеся изначально ничтожными, но исполненными, в существующей практике, определяются недействительными непосредственно по решению суда, и их последствия рассматриваются в судебной инстанции.

Если в ходе искового производства о признании соглашения не действительным, выявятся обстоятельства, указывающие на заведомый противоправный умысел обеих или же одной из сторон, то всё, что получено в результате таких противоправных действий, изымается в доход государства. При доказаности противоправного умысла с обеих сторон принцип реституции не используется.

Срок применения последствий недействительности сделки

При признании сделки ничтожной, срок обращения в судебные инстанции равен сроку исковой давности. Он составляет три года, срок начинает исчисляться с даты, когда заинтересованному лицу стало известно несоответствие действия законодательным актам. При оспоримой сделке, к примеру, совершённой стороной, введённой в заблуждение – 1 год (ст.181 ГК РФ). Срок начинает исчисляться со времени, когда вскрылись факты, ранее неизвестные и приведшие к заблуждению.

Признание сделки недействительной — судебная практика

Признание сделки недействительной по ст 177 ГК РФ судебная практика подразумевает обнуление соглашения вследствие доказания недееспособности одной из сторон, принимавших участие в нём. Повышенный интерес к операциям с недвижимостью, связанный с крупными денежными суммами, делает вопрос дееспособности участника соглашения насущным. Права недееспособного (малолетнего, несовершеннолетнего или психически нездорового) гражданина могут отстаиваться в суде опекуном или попечителем.

Взаимоотношения сторон при заключении договорённостей и возникающие последствия часто не столь просты и однозначны, поэтому каждый случай признания недействительности договора особенный. Для рассмотрения всех нюансов и разрешения противоречий всегда лучше обратиться к опытному юристу.