Подведомственность спора с застройщиком – банкротом по неустойке за просрочку сдачи квартиры по договору участия в долевом строительстве. Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился Как рассчитывается неустойка и проценты

Участие в долевом строительстве регламентировано Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ . В данный закон были внесены изменения, которые вступили в действие с 01.01.2014 года . В законодательном документе появились следующие поправки, которые непосредственно относятся к участникам долевого строительства:

1. При заключении договора долевого участия, вместе с основными обязательными условиями необходимо прописать способ или способы, которые смогли бы обеспечить исполнение застройщиком всех взятых на себя обязательств по договору.
2. Застройщику необходимо застраховать риски, при использовании средств граждан, на условиях долевого участия. Данный пункт позволяет возместить убытки дольщикам, в случае нарушения застройщиком договора. Компенсировать потери при этом будет страховая компания.

Взыскание с застройщика неустойки по долевому участию

Компенсировать убытки возможно в том случае если вы заключили договор участия в долевом строительстве, а застройщиком были нарушены условия договора. Дольщик вправе потребовать неустойку на основании закона о долевом строительстве.

Самым распространенным нарушением является не соблюдение сроков сдачи объекта строительства. Согласно законодательству, каждый просроченный день для застройщика будет стоить 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости объекта. Если застройщиком является физическое лицо, то размер неустойки будет считаться из расчета 1/150 ставки рефинансирования.

Чтобы обратиться за возмещением неустойки, прежде всего, надо подписать акт приема-передачи объекта. Подписывая акт, необходимо обращать внимание, на какую дату он составлен. От этого будет зависеть сумма неустойки.

Рассчитываем неустойку по следующей формуле: 10,5% х1/300 х Сумма Договора х количество дней.

Например : стоимость строящегося дома составляет 1 500 000 руб. Срок сдачи объекта нарушен на 100 дней. Ставка рефинансирования ЦБ РФ равна 10,5%. Получаем 100 х 1/300 х 1 500 000х0,105 =52500 руб.

Просрочка исполнения обязательства начинается с первого дня квартала, следующего за кварталом, указанном в договоре, и заканчивается датой подписания акта приёмки-передачи объекта.

При несоблюдении застройщиком договора долевого участия, допускается расторжение договора по инициативе дольщика. Для этого дольщик отправляет застройщику претензию в письменном виде, желательно через почту с описью вложения. В такой претензии дольщик вправе потребовать возврата денег и возмещения неустойки. После того, как дольщик не отреагировал на претензию или отказался возместить убытки, дольщик может подать иск о взыскании неустойки с застройщика.

Взыскание неустойки при банкротстве застройщика

Если застройщик находится на стадии процедуры банкротства, то все его действия попадают под законодательство о банкротстве. Взыскивать неустойку, как и возврат денежных средств, дольщику придется только в рамках дела о банкротстве. Для этого дольщику надо написать исковое заявление в арбитражный суд о включении его в список кредиторов.

Чтобы правильно провести все досудебные и судебные тяги, дольщику лучше всего обратиться к адвокату. Только грамотный специалист в области банкротства сможет обеспечить возврат вложенных средств и возмещения неустойки с застройщика-банкрота.

Возмещение застройщиком убытков и морального вреда

Возместить убытки по договору долевого участия можно на основании Гражданского кодекса РФ п.1 ст.15. Если действия застройщика привели к возникновению убытков, дольщик вправе потребовать их полного возмещения, но не более той суммы, размер которой отражен в договоре или предусмотрен законодательством.

К убыткам относятся расходы, понесенные дольщиками, для устранения своих нарушенных прав застройщиком. Убытками так же считаются повреждение или утрата имущества и упущенная выгода, то есть неполучение дохода, который должен быть на основании ДДУ.

Участники договора о долевом участии, чьи права были нарушены, могут обратиться с исковым заявлением о компенсации неустойки с застройщика в суд. Иск будет удовлетворен, если дольщик сможет представить факты, приведшие к убыткам, рассчитать размер понесенных убытков, а также перечислить противоправные действия, повлекшие за собой нарушения прав дольщиков.

Статья 393 Гражданского Кодекса РФ обязывает возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Компенсировать моральный вред возможно независимо от возмещения понесенных убытков. В исковом заявлении в суд нет необходимости приводить доказательства причиненного морального вреда. Суд не вправе отказать в удовлетворении требований компенсировать понесенный моральный вред.

Административно - и гражданско-правовая ответственность застройщика

Участники долевого строительства оправданно рискуют, финансируя строительство из собственного бюджета. Прежде всего, эти риски связаны с недобросовестными застройщиками, с не целевым расходование средств дольщиков. В таких случаях застройщики несут гражданско-правовую и административную ответственность.

Согласно законодательству, застройщик вправе направлять денежные средства только для проведения строительных работ и подготовке документации с ними связанными. Нарушая статьи закона, застройщик будет привлечен к административной ответственности согласно ч.1 ст.14,28 КоАП РФ . Максимальный штраф по этой статье достигает до 1 млн. рублей для юридического лица и 50 тыс. рублей для должностного (физического) лица .

Вместе с этим, дольщик имеет право потребовать расторжение договора о долевом участии с требованием возместить все его средства и проценты за пользование деньгами. Расторгнуть договор дольщик сможет только в судебном порядке.

Гражданско-правовая ответственность застройщика определяется действующим законодательством или договором долевого участия, нарушения которых приведут к неблагоприятным последствиям.

В Государственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект, предусматривающий уголовная ответственность для недобросовестных застройщиков.

На защите прав дольщиков стоит Федеральный закон и договор долевого участия () в строительстве. Но и эти документы не дают 100%-ной гарантии безопасности инвестирования в будущее жильё.

По ряду причин в отношении застройщика может быть начата процедура банкротства. В таком случае участникам долевого строительства предстоит сложный процесс по возврату вложенных средств или получению квартиры. Но некоторых дольщиков также интересует вопрос взыскания неустойки с застройщика-банкрота.

Ответственность застройщика в случае банкротства

В договоре долевого участия в строительстве обязательно должен быть пункт о способе обеспечения застройщиком его обязательств. Таким обеспечением в первую очередь выступает залог – земельный участок, на котором возводится дом. Кроме залога, указывается и второй способ – поручительство банка или страхование гражданской ответственности.

Но, несмотря на наличие страховки или поручительства, шансы на взыскание неустойки с застройщика, который признан банкротом, крайне малы. В первую очередь будут удовлетворены требования работников, понесших ущерб жизни или здоровью, затем долговые обязательства по оплате труда. Дольщики же являются кредиторами третьего порядка.

Хотите взыскать неустойку с застройщика-банкрота? Нужен правильный порядок действий

Если вы тверды в намерении потребовать компенсации за просрочку от строительной компании, нужно учитывать сложившиеся обстоятельства.

В последнее время дольщики, вложившие свои денежные средства на покупку квартир у застройщиков – банкротов, задают вопросы о возможности и целесообразности взыскания неустойки за просрочку передачи квартир (речь идет о дольщиках компаний М-Индустрия, Премиум, РосПолиТехПроект и иных застройщиков).
Исходя из нашего опыта ведения дел по защите прав дольщиков и ведения дел по банкротству застройщиков можем, дать следующие разъяснения.

1. Возможность взыскания неустойки.

Действующее законодательство позволяет взыскивать с застройщика неустойку за просрочку передачи жилого помещения. Размер неустойки рассчитывается в соответствии с Законом о долевом строительстве (214-ФЗ), Законом о защите прав потребителей и иных нормативных актов. Неустойка рассчитывается за период с даты передачи квартиры (или окончания строительства), указанной в договоре, по дату введения в отношении застройщика процедуры наблюдения в деле о банкротстве.
Учитывая, что в соответствии с Законом о защите прав потребителей граждане освобождаются от уплаты государственной пошлины с суммы иска до одного миллиона рублей, мы рекомендуем остановиться на этой сумме. Однако, если дольщик готов оплатить государственную пошлину, то сумма неустойки может быть и выше, в любом случае с 1 млн. рублей пошлина не уплачивается.

2. Целесообразность взыскания неустойки.

Очевидно, что если застройщик находится в состоянии банкротство «живых» денег с него не получить. Однако, установленная арбитражным судом в деле о банкротстве неустойка будет включена как денежное требование дольщика наравне с другими денежными требованиями иных кредиторов. Кстати, есть мнение некоторых судей, что неустойка по договору с застройщиком может являться требованием ТРЕТЬЕЙ очереди (после введения правил о банкротстве застройщика – параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве). То есть требования дольщиков по неустойке возможно будут включены в третью очередь, а требования иных денежных кредиторов перейдут в четвертую очередь.
Что может дать дольщикам установленный размер неустойки в виде денежного требования к застройщику-банкроту?
Прежде всего, это даст дольщику возможность противопоставить свои денежные требования требованиям иных кредиторов.
Не секрет, что в деле о банкротстве застройщика устанавливаются требования иных денежных кредиторов, эти требования включаются в реестр, и эти кредиторы могут влиять на принятие решения собранием кредиторов, решения не всегда принятые в интересах дольщиков. Дольщики, установившие денежные требования могут участвовать в собрании кредиторов, и принимать решения в своих интересах.
Кроме того, нельзя забывать, что Закон о банкротстве в некоторых случаях связывает возможность передачи дольщикам жилых помещений с компенсацией требований иных денежных кредиторов.
Так вот для того, что бы дольщики потратили меньшие деньги на компенсацию требований иных денежных кредиторов, необходимо противопоставить требованиям иных денежных кредиторов свои требования по уплате неустойке.

При подаче заявления в Арбитражный суд о включении требований в реестр кредиторов застройщика участник строительства или кредитор заявляет (как правило) требования по начислению неустойки и прочих штрафных санкций, судебных расходов. Как рассчитывается неустойка, проценты? В какую очередь реестра данные суммы будут включены?

Можно ли обратиться в суд общей юрисдикции для взыскания неустойки?

Да, если иск подается ДО процедуры банкротства застройщика — включение требований в реестр будет осуществлено Арбитражным судом на основании вступившего в силу решения СОЮ.

По смыслу статьи 201.1 закона О несостоятельности неустойка, проценты не являются денежным требованием, а подпадают под «денежное обязательство » (меру ответственности), указанное в статьях 2, 4 закона.

С даты введения наблюдения, финансового оздоровления, иной стадии требования по денежным обязательствам предъявляются только в рамках данных процедур в Арбитраже . Если иск будет подан в суд общей юрисдикции — он будет оставлен без рассмотрения.

Как рассчитывается неустойка и проценты?

Я написала в статье про . Необходимо иметь в виду, что неустойка начисляется до даты введения наблюдения, а за период далее — только (п. 2 ст. 81, абзац четвертый п. 2 ст. 95, п. 2.1 ст. 126), которые еще называют «мораторные проценты». Указанные проценты выплачиваются вместе с суммой основного долга и начисляются только на сумму долга, без учета штрафных санкций. Об их расчете отдельный судебный акт не выносится (см. п. 7 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.12.2013 N 88).

При этом необходимо различать мораторные проценты, и обычные проценты за пользование чужими денежными средствами, которые дольщик может включить в сумму требований вместо неустойки.

Неустойка и прочие штрафные санкции включаются в четвертую очередь реестра кредиторов .

Имею ли я право на моральный вред при банкротстве застройщика?

Да, причем совсем недавно для взыскания морального вреда необходимо было обращаться в суд общей юрисдикции, теперь же данные требования дольщика рассматривает Арбитраж.

А судебные расходы?

Да, суд их также включит в 4 очередь реестра кредиторов застройщика.

Взыскивается ли потребительский штраф?

Да, в своем недавнем ВС обратил внимание на безусловное право дольщика просить взыскания неустойки и штрафа по закону о ЗПП и включения данных сумм в реестр застройщика — банкрота.

В какую очередь включаются суммы индексации основной задолженности?

На этот счет практика разная — некоторые суды относят индексацию к штрафным санкциям и относят ее к 4 очереди, некоторые — к третьей, указывая, что индексация — это корректировка суммы долга на сумму инфляции (ст. 208 ГПК). Решений с кардинально разными примерами — много, поэтому шанс включить размер индексации в 3 очередь наряду с основой задолженностью — все же есть.