Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (предмета ипотеки). Из истории аукционов Публичные торги были известны со времен атлантиды

По наиболее общему определению торги представляют собою «заключение юридической сделки с любым лицом, предложившим наиболее выгодные условия». В отличие от торга с индивидуальным партнером, торги позволяют максимально учитывать и использовать механизм конкуренции и добиваться наиболее выгодных результатов, выдвигая более жесткие условия и требования по гарантиям исполнения.
В юридически оформленном виде торги известны еще со времен Римской империи, где они подразделялись, согласно римскому праву, на три категории: 1. Торги на труд; 2. Торги на труд с материалом; 3. Торги на поставку материалов. В этих характеристиках по сути Они выполняли функцию эквивалента рабочего времени, общественно необходимого для производства определенного товара. Поэтому купля-продажа производилась в форме публичных торгов. Практика торгов привела к тому, что они различаются по составу участников, по видам принимаемых обязательств и по финансовым условиям. В первом случае в основании различий единичные, физические, юридические и групповые субъекты (оференты) торгов. Во втором случае различие идет по договорам купли-продажи и договорам подряда. Торги по финансовым условиям различаются по предложениям цены, скидки, торги на кредитной основе и на основе оплаты наличностью, торги с товарообменными операциями.
Результат торгов — сделка, специфическое соглашение. Кроме конъюнктуры (стремления получать максимальную прибыль с учетом конкуренции), торги имеют и различные психологические основания. В числе их убеждение, что соглашение является надежным, если оно добыто в борьбе. Иной партнер теряет чувство самоуважения, если он не поторговался. Торги порою вызывают подлинную страсть и становятся манерой поведения и даже правилами игры. Человек, попавший на восточный базар без намерения что-либо покупать, теряет уважение окружающих («теряет лицо»), если он не поторговался. Зачем же тогда пришел на базар?
Наряду с психологическими моментами, есть в торгах важные методологические аспекты, имеющие прямое отношение к переговорам. Янош Нергеш, автор книги «Поле битвы — стол переговоров», пишет, что любой процесс, посредством которого два или несколько участников достигают некоторого единства, при которых действия их становятся взаимодополняющими, является торгами. Причем достижение наиболее благоприятного результата связано с использованием определенного «метода».
Очень многие процессы, не только купля — продажа, могут рассматриваться и объясняться в терминах торгов. Это судебный процесс как торг между защитой и обвинением, любое согласование действий и решений, предполагающее взаимные уступки.
Любые торги — специфическая форма разрешения и урегулирования конфликта. Сам факт торгов предполагает, что стороны ищут компромисс и поиск протекает в направлении нахождения наиболее выгодного решения. Оно не тождественно максимальным требованиям участников переговоров, или их претензиям и ожиданиям. Оптимальность компромисса — исключительная прерогатива торгов, основанных не только на сопоставлении конфликтующих позиций, но и на учете всей существующей конъюнктуры.
Большое значение имеет первый шаг. В нем стороны делают заявку. Ее особенностью является следующее: при максимальном запросе она должна выглядеть приемлемой основой для дальнейшего обсуждения с учетом повышения ставок (в пределах возможного) или уступок, не выходящих за рамки прибыльности всего этого предприятия. Торги на взаимном интересе отличаются еще и тем, что они «обречены» на результативность. Можно дать такое пояснение: футбольный матч в отличие от торгов (переговоров на взаимовыгодных условиях) характеризуется тем, что известна его продолжительность, но не известен результат. В случае с торгами мы знаем их результат, но не знаем, в течение какого времени (и какими усилиями) он будет достигнут.
Этот вопрос не является тривиальным: если ситуация столь очевидна, то почему бы сторонам не оставить торг и не перейти к соглашению немедленно? Это объясняется неизбежно возникающим в ходе переговоров или торгов внутренним противоречием между кооперативным и компетативным поведением, т.е. между установками на сотрудничество и конкуренцию. Переговаривающиеся стороны лояльно сотрудничают лишь до тех пор, пока принуждены к этому. Если же они чувствуют возможность избежать сотрудничества, они немедленно превращаются в беспощадных конкурентов и стремятся вырвать друг у друга максимально возможные уступки.
Вопрос о том, чего больше в торгах: борьбы или уступок — тоже не простой. По сути внутренняя природа торгов — «ты — мне, я — тебе», поэтому уступки — необходимая черта этой формы сотрудничества. Главное в том, что уступки должны быть взаимными и обоснованными. Если первый шаг, в расчете на доброжелательность, начинается с уступки и сразу наталкивается на уничижительный ответ, то конечно же, нормальные торги в этой ситуации уже невозможны. Начинается острая конкуренция. Понятно, что, начиная торги, не стоит приписывать своему партнеру более темные намерения, чем свои собственные. Иначе подозрительность в торгах станет основным мотивом взаимодействия.
Основным законом торгов можно назвать следующий: мера уступки должна быть уравновешена мерою приобретения. Именно это является тем основанием, на котором устанавливаются равновесие в притязаниях сторон.
Следует коснуться некоторых сторон технологии ведения торгов:
Вступая в торги, необходимо составить для себя перечень того, что и в какой очередности (а равно и в обмен на что) можно уступить;
Наряду с этим должен быть составлен список того, что желательно приобрести.
Список уступок должен быть дополнен методикой или тактикой, т.е. осмыслением возможных условий и необходимых действий.
На каждом этапе торгов должно ясно пониматься то, что каждая уступка должна подразумевать свою гарантию.
Приобретение должно быть соотносимым с ожиданием.
После каждой уступки и каждого приобретения необходимо делать экспресс-анализ, показывающий, что доминирует на данном этапе.
Разумная тактика ведения торгов рекомендует не мелочиться в большой игре и не блефовать в малой,
Не играть с целью победить любым средствами, но и не проигрывать, экономя средства.
Как и в любом другом виде взаимодействия, в торгах не допустим обман.
Подготовка торгов предполагает выдвижение предположений, установление потребностей и возможностей партнера, побуждение его к действиям, вызывая интерес к взаимной выгоде, стимулирование к доверительным действиям.
Торги — это общение и убеждение. В Оксфордском словаре отмечается, что общение — это сообщение, передача чувств, новостей, открытий; разделение чего-либо с кем-либо; установление и поддержание контакта. В этом же словаре говорится, что убеждение — «заверение кого-либо в том, что дело обстоит именно так; побуждение кого-либо к какому-нибудь действию». Это и есть торги.

• Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
• Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
• 8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
• Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
• Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
• Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов - жилая недвижимость
• Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
• 2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
• С чего начать обучение торгам по банкротству
• Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
• Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
• У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников
• Законы о несостоятельности и банкротстве
• Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки .

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов – ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены .
2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП - AuSe. Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения . И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену ). Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов , чтобы потом не было неприятных сюрпризов. А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

• «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс).

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

• Российский аукционный дом (lot-online);
• Центр реализации;
• Сбербанк АСТ ;
• Межрегиональная электронная торговая система;
• «Фабрикант»;
• utender.ru;
• B2B-центр;
• электронная площадка «Аукционы Сибири»;
• Аукционный тендерный центр;
• RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

• bankrot-pro.com;
• bankrot.pro.

Реальный случай из моей практики : интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов - жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость - 2016»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость . То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта . В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов .

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд , которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на vip@сайт по пунктам:

1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).
   

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис . Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года .А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002 . Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Есть также отдельный федеральный закон от 29.06.2015 N 154-ФЗ «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Cевастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Текст закона можно почитать тут . . Следите также за всеми поправками, это очень важно.

Аукционы — это публичная продажа товаров, ценных бумаг, имущества, произведений искусства и других объектов. Она происходит по заранее установленным правилам, покупатели соревнуются между собой. Торги затронули практически все сферы человеческой жизни, а их история уходит в глубь времен. Так что никто уже и не знает, как, когда и при каких обстоятельствах состоялся первый аукцион.

«АУКЦИОН» в переводе с латинского означает «возрастание», «умножение».

Первые упоминания о такой форме сделок датируются 500 годом до н. э. и связаны с экзотичным для современного общества товаром — юными девушками.

В Древнем Вавилоне устраивались аукционы жен, на которых любой желающий мог приобрести супругу. Торги проходили на понижение цены: тот, кто первым соглашался с названной суммой, становился мужем. Сейчас такая система определения стоимости называется голландской.

В Римской империи на рубеже нашей эры торги были популярны при продаже семейного имущества и добра, награбленного в ходе войн. К примеру, римский император Маркус Аурелий продавал мебель, чтобы расплатиться с долгами. При реализации военных трофеев аукционист втыкал копье в землю, когда торг заканчивался.

Сейчас таким сигналом служит удар деревянного молотка. С падением Римской империи аукционы пропали из поля зрения историков. Новые данные о них датируются уже XVI веком и относятся к Голландии. В основном предметами торга становились ненужные вещи (мебель, предметы быта и пр.), поэтому их цена по ходу аукциона всегда снижалась. А сами торги больше напоминали современную распродажу. Развитие международной торговли, Великие географические открытия, совершенствование мировой кредитной и банковской систем привели к распространению торгов по всей Европе. Они стали проводиться в Англии, Франции и Германии, а в первой половине XVIII века заработали знаменитые аукционные дома: Sotheby’s и Christie"s.

ПЕТРОВСКИЙ СЛЕД

В Россию публичные торги пришли из Европы с прочими петровскими новшествами.

Государь во время Великого посольства поучаствовал во многих аукционах, где покупал книги, инструменты, разные диковины и так называемые антики (древние вещи). Большая часть экспозиции первого в России музея — Кунсткамеры — была собрана как раз из предметов, приобретенных им на европейских торгах.

Началом аукционной деятельности в России считается указ Петра Первого «О продаже конфискованных пожитков от Магистрата», где оговаривались условия реализации такого имущества посредством публичного торга. Уже через несколько лет аукционы начали использовать на государственном уровне для продажи земель, имений, движимого имущества, а также сельскохозяйственной продукции.

К концу XIX века широкое распространение получили торги по просроченным банковским залогам. Они проводились не только в Петербурге и Москве, но и на удаленных сибирских территориях и Дальнем Востоке.

Одно из первых официальных упоминаний термина «аукцион» в России датируется 1756 годом. Указ Ее Императорского Величества самодержицы всероссийской (Елизаветы Петровны) касался «продажи аукционным порядком недвижимых имений» в Ростовском и Рыльском уездах. В архивах Российской национальной библиотеки хранятся подобные указы Екатерины Великой, Павла Первого и других российских императоров. Помимо организации публичных продаж монархи активно участвовали в зарубежных торгах через эмиссаров, приобретая ценности и предметы искусства. Например, печально известный корабль «Фрау Мария», затонувший в 1771 году в Балтийском море, вез Екатерине Великой купленные в Европе произведения голландских мастеров для коллекций Эрмитажа и Царского Села. Судно до сих пор лежит на дне моря.

СОЦИАЛИСТИЧЕСКИЙ РЕАЛИЗМ

Первая мировая война и последующая революция на несколько десятков лет внесли аукционы в список пережитков царизма. В социалистической России, где конкуренция не приветствовалась, а граждане были обделены не только деньгами, но и товарами первой необходимости, само понятие «торги» противоречило государственной идеологии. Однако со временем руководство страны Советов пришло к выводу, что некоторые сектора экономики требуют публичных аукционов.

Так, чтобы упорядочить и централизовать операции по экспорту пушнины, в 1931 году было создано Внешнеэкономическое объединение «Союзпушнина», монополизировавшее продажу русских мехов на мировом рынке. Меха стали выставлять на открытых торгах.

Первый аукцион был организован в Ленинграде в марте 1931го, куда прибыло порядка 80 представителей из 12 стран. По его итогам удалось реализовать 95% мехов в среднем на 6-8% дороже, чем на лондонском аукционе, который состоялся в феврале того же года. Со временем примерно 80% всех мехов (от белки до соболя) продавали именно таким способом.

Позже в СССР на торги стали выставлять скаковых лошадей, книги, предметы искусства. Нередко конечные цены на редкие и дорогие лоты оговаривались с потенциальным покупателем неофициально до проведения торгов.

В середине 70х годов крупный американский предприниматель Арманд Хаммер приобрел редкого арабского скакуна на аукционе конезавода в Пятигорске за $1 млн менее чем за минуту, так как ранее эта сумма была согласована на приватной встрече с министром сельского хозяйства СССР.

С началом перестройки на торги стали выставлять все виды товаров - от предметов искусства до холодильников и запчастей для сельскохозяйственной техники.

В конце 1980х — начале 1990х начали возрождаться антикварные торги.

В 1988 году был создан первый в современной России антикварный аукционный дом «Гелос».

МОЛОТОК ДЛЯ ГОСУДАРСТВА

Наибольшую популярность торги приобрели к середине 1990х, когда государство дало старт крупномасштабной приватизации.

В российской экономике наибольшее распространение получили аукционы по продаже предприятий, акций, имущества банкротов для последующих расчетов с кредиторами.

Правила организации и порядок проведения аукционов законодательно закреплены в Гражданском кодексе РФ с 1994 года.

Во многих городах создаются местные фонды имущества, реализующие государственную недвижимость, участки, предприятия и пр.

Последнее десятилетие стало наиболее насыщенным и успешным для развития института публичных торгов. Начали появляться частные аукционные дома узкой специализации, а также такие крупные мультифункциональные площадки, как Российский аукционный дом.

ВЫШЛИ В СЕТЬ

Активное развитие аукционной деятельности в мире вывело ее на электронный уровень.

Распространение в США и Европе как государственных, так и частных электронных торговых площадок привело к появлению подобных и в России. Они работают в разных секторах (недвижимости, сельском хозяйстве и пр.), торгуют антиквариатом, предметами искусства и многими другими товарами.Отдельную нишу занимают частные сайты аукционы, такие как eBay и Молоток.ру, где любой может продать принадлежащую ему вещь. К примеру, предприимчивые жители Челябинской области выставляли на онлайн аукционы части метеорита, упавшего в феврале 2013 года.

С каждым годом объем реализованного в Сети имущества увеличивается в разы. Только с 2011 по 2013 год были опубликованы объявления о проведении более 300 000 торгов на разных электронных торговых площадках страны (без учета частных сайтов аукционов). С начала 2011 года их число увеличилось в 12 раз. С развитием электронных торгов связывают будущее публичных продаж.

Однако ничто не сможет заменить стук деревянного молотка и лаконичное «Продано!» из уст аукциониста.

по состоянию на 01.01.2008.

На белорусских землях понятие «торги» было известно издавна, однако, современные формы они приобретают уже во времена вхождения Беларуси в состав Российской империи.

В XIX веке социальные и правовые отношения в обществе усложнились, область применения торгов расширилась. Но своими корнями отношения, возникающие при проведении торгов, уходят в такую важную сферу, как государственные поставки и размещение подрядов. Именно в этой сфере можно найти наиболее детальное правовое регулирование указанных отношений и проследить их историческое развитие.

В 1830 г. принимается так называемый «Лист для торга», зафиксировавший основные правила проведения торгов и послуживший основой для конструирования многочисленных правил торгов в различных областях имперского хозяйства, практически, до конца века.

На рубеже ХIХ и ХХ веков интенсивно осуществляется техническое и организационное совершенствование производства. Процессы концентрации производства по мере развития капитализма сопровождаются изменениями в отраслевой направленности торгов. На смену торгам на поставки преимущественно потребительских товаров и выдачу подрядов на строительство административных и жилых зданий приходят торги на поставку инвестиционных товаров, строительство и продажу промышленных объектов, недвижимости. Например, в соответствии с нормами о торгах, предусмотренными Горным уставом Российской империи 1893 г., по результатам конкурсных процедур, в пользование предоставлялись нефтеносные земли, расположенные на казенных землях, закрытых для частных заявок. Конкурсный механизм по Горному уставу реализовывался в двух формах: в виде торгов (т.е. аукционов) и в виде соревнований (т.е. конкурсов). Различие между торгами и соревнованиями заключалось в предмете конкурсной процедуры. Предметом торга (в соответствии со ст. 781 Горного устава) назначалась условная цена нефти. На арендатора (по условиям торгов) возлагалась обязанность поставлять в казну сырую нефть в количествах, предусмотренных «торговыми кондициями» (т.е. условиями торгов). Поставленная нефть оплачивалась арендатору по условной цене (даже если рыночная цена нефти превышала условную цену). В случае непоставки (или несвоевременной поставки) обязательного объема сырой нефти в казну, такой объем нефти мог быть приобретен казной в ином месте за счет арендатора. В случае продажи арендатором нефти по рыночной цене (не казне), арендатор уплачивал в казну разницу между стоимостью обязательного для добычи количества нефти по рыночной цене и ее стоимостью по условной цене. Нефть, добытая сверх обязательной нормы, подлежала оплате по рыночной цене (в том числе и в случае ее покупки казной).

В 1900 г. было опубликовано «Положение о подрядах и поставках», действовавшее до октября 1917 г. Положение предусматривало проведение торгов трех типов: изустные торги, торги посредством запечатанных объявлений и смешанные. Изустные торги представляли собой аукцион. В публикуемых приглашениях к торгам через запечатанные объявления указывались день и час, с которого принимались пакеты с предложениями и начинались торги. Казенная цена устанавливалась по заранее составленным сметам, с учетом сведений о ценах в местностях, где предполагалось выполнение госзаказа. Казенная цена представлялась на торги в запечатанном пакете. Если полученные заявки удовлетворяли казенной цене, этот конверт уничтожался невскрытым. Если всем претендентам отказывали в подряде, казенная цена предавалась огласке. Смешанные торги отличались тем, что сначала принимали устные заявления, а затем вскрывали конверты с заявками.

После принятия 1 сентября 1928 года Программы Коммунистического Интернационала страна начала «сворачивать» НЭП, хозяйство становилось плановым, распределение – государственным, «частный элемент» – враждебным. Формально присутствуя в законодательстве, торги исчезли, как и все относившееся к рыночному хозяйству.

Ситуация, при которой, практически, отсутствовало нормативное регулирование организации и проведения торгов, продолжалась до вступления в силу 1 июля 1999г. Гражданского кодекса Республики Беларусь. В главе 28 Кодекса содержатся три статьи (417-419), посвященные заключению договора на торгах. Кроме того, пунктом 6 статьи 417 установлено, что правила ГК применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда. С этого момента Гражданский кодекс Республики Беларусь стал основополагающим нормативным актом, содержащим положения о торгах.

В зарубежных же странах с развитой рыночной экономикой торги продолжали применяться и получать распространение в большинстве отраслей хозяйства.

Торги, как способ заключения договора, известны абсолютному большинству правопорядков как континентальной, так и англо-саксонской систем права. Так, например, в США источниками правового регулирования проведения публич­ных торгов всех разновидностей является законодательство отдель­ных штатов и законодательные акты, принимаемые органами ме­стного самоуправления и специаль­ными государственными агентства­ми штатов. Например, в штатах Калифорния и Нью-Йорк общие правила о торгах содер­жатся: в Гражданском кодексе, Гражданско-процессуальном ко­дексе, Кодексе корпораций, в Ад­министративном кодексе (Управле­ние), в Торговом кодексе штата Калифорния, а также в Своде за­конов штата Нью-Йорк (главы «Об­щие положения о торговле», «Сельскохозяйственное производ­ство и продажа», «Административ­ное регулирование», «Торговый кодекс штата Нью-Йорк», «Муни­ципальное регулирование», «Об­щие положения об обязательствах» и др.).

В США организаторами аукцио­нов и публичных торгов могут выс­тупать лица (в том числе корпорации, партнерства, ассоциации, не­коммерческие организации и фи­зические лица), получившие соот­ветствующую лицензию. Единый торговый кодекс (ЕТК) опре­деляет аукциониста как лицо, ко­торое привлекается продавцом управлять, проводить, контролиро­вать или быть ответственным за продажу через аукцион (§ 6-102 (в)). По законодательству штатов Кали­форния и Нью-Йорк, аукционист является специальным агентом, наделенным полномочиями, в от­сутствие специальных полномо­чий, возлагаемых на него догово­ром.

Порядок проведения коммерчес­ких конкурсов, аукционов и процедура подведения их итогов в США устанавливается правила­ми, разрабатываемыми и утверж­даемыми местными органами вла­сти, специальными государствен­ными агентствами.

Если правилами проведения аук­циона не установлены какие-либо особые условия на этот счет, то после полной оплаты цены к поку­пателю переходит право собствен­ности на приобретенную вещь.

При совершении на аукционе покупки через представите­ля, и до момента раскрытия аукционисту лица, для которого осуществлена покуп­ка, право собственности на вещь, в случае оплаты, считается перешедшим к лицу, сделавшему предложение на аук­ционе (то есть представителю).

В соответствии с законодатель­ством штатов Нью-Йорк и Кали­форния (США) торги могут быть при­знаны недействительными в случаях: выявления ошибки в описании вещи, выставленной на продажу, в каталоге или в извещении о проведении торгов; неточного описания вещи; отсутствия согласия собствен­ника вещи выставить ее на про­дажу.

Если покупатель не выполнит условий продажи, продавец впра­ве аннулировать результаты торгов.

К нарушениям, влекущим при­знание торгов недействительными, от­носятся, кроме перечисленного выше, невнесение частич­ной оплаты вещи на депозит орга­низатора торгов, а также ве­дение торгов лицом, не имею­щим лицензии на право осуществ­лять эту деятельность.

В случае признания торгов недействительными все права на имущество остаются у первона­чального собственника, а у орга­низатора торгов появляется обязанность вернуть полученные денежные средства, если они были уплачены или депонированы. Если продажа не состоялась по вине покупате­ля, то последний обязан возмес­тить организатору торгов понесенный им ущерб.

Правовой режим торгов в пра­ве Швейцарии установлен, главным образом, на федеральном уровне. Немногочисленные общие положения об организации и осу­ществлении торгов содержат­ся в Титуле «Куп­ля-продажа и мена» Швейцарского обязательственного закона от 30 марта 1911 года (да­лее - ШОЗ). Основной массив правил, относящихся к коммерчес­ким торгам, содержится в специ­альном законодательстве и подза­конных актах: Федеральном зако­не «О пуб­личных торгах» (далее - Закон о публичных торгах); одноименном Ордонансе Федерального Совета Швейцарской Конфедерации (далее - Ордонанс о публичных торгах). Кантоны вправе издавать в развитие поло­жений федеральных актов не противоречащие им правовые акты (поскольку в силу ст. 64 Конститу­ции Швейцарской Конфедерации правовое регулирование договоров купли-продажи отнесено к компе­тенции Конфедерации). К настоя­щему времени достигнут определенный уровень унификации кан­тональных правил о публичной продаже путем подписания 25 но­ября 1994 года семнадцатью кан­тонами Межкантонального согла­шения о публичных торгах.

Швейцарское право оперирует понятием «публичные торги», которому придается обобщающий ха­рактер. По смыслу и конкретным формулировкам Закона и Ордонан­са о публичных торгах это поня­тие включает в себя различные виды коммерческих торгов, кон­курсов и аукционов, в результате которых победителям присуждает­ся какое-либо специальное или исключительное право. Наряду с этим, в законодательстве Швейца­рии встречаются и конкретные наименования: «аукцион» (примени­тельно к продаже движимых и недвижимых вещей и к способу раздела наследственной массы), «публичное обещание награды» и «конкурс» (применительно к кон­курсам на создание произведений искусства, на проведение научных исследований и конкурсам проек­тов).

Классификация публичных тор­гов проводится по следующим основаниям.

Чаще всего это объект торгов. Закон о публичных торгах выде­ляет три основных его вида: пуб­личные торги на поставки, на ока­зание услуг и на проведение стро­ительных работ. При этом, под ними понимаются торги, проводимые в целях заключения договоров на приобретение имущества (в том числе и недвижимого) в соб­ственность или в аренду (включая аренду с правом выкупа).

Также основанием для классифи­кации торгов является начальная (стартовая) цена при их осуществлении.

В швейцарском праве специально регулируются конкур­сы на проведение научных иссле­дований и конкурсы проектов. Нор­мы, относящиеся к публичным торгам, и в этом случае подлежат восполнительному применению. Специфика правового режима та­ких конкурсов состоит в большем усмотрении их организаторов в ходе принятия решений, посколь­ку последние базируются на сугу­бо оценочных суждениях (хотя и принимаются с учетом мнения про­фессионального жюри).

Обращает на себя внимание сло­жившаяся в швейцарском праве высокая степень обобщения и асси­миляции режимов различных аук­ционов, конкурсов и торгов, сочета­ющаяся с приданием отдельным их видам специфических черт. Такое правовое решение - результат про­думанной юридической техники (в частности, широкого использования приема аналогии и общих процедур­ных конструкций и принципов).

Публичные торги в Швейцарии проводятся на основе свобод­ной конкуренции, равенства швей­царских и иностранных участни­ков. Организаторы присуждают со­ответствующее специальное, или исключительное, право только тем участникам, которые в состоянии обеспечить надлежащее соблюде­ние норм об условиях труда и ох­ране работников, равенство тру­довых прав мужчин и женщин. На­конец, организаторы не должны разглашать предоставленную учас­тниками торгов информацию, нося­щую конфиденциальный характер.

Для соблюдения перечисленных выше общих требований и созда­ния необходимых предпосылок пра­вомерного принятия решения о выборе победителей законодатель­но разработана процедура отбора претендентов на участие в торгах.

Правовые результаты отбора за­висят от избранной организатора­ми торгов процедуры их проведе­ния - открытой, отборочной или процедуры прямого безотборочно­го присуждения результатов. В первом случае отбираются лица, которые вправе направить органи­заторам оферту; во втором - лица, которые вправе лишь подать заявку на участие в торгах (а орга­низаторы из их числа будут отби­рать оферентов), и в третьем - непосредственно победители торгов.

В ходе рассмотрения заявок на участие, еще до оценки оферт, происходит предварительное опре­деление приблизительного круга участников торгов путем, так назы­ваемой, квалификации. Эта стадия подготовки к торгам оказывается на практике достаточно размытой во времени; она даже может практи­чески сливаться с оценочной ста­дией самих торгов. Представляет­ся, что такой результат входил в намерение законодателя, который создал возможность непрерывного контроля участников и одновремен­но возможность «в любое время» присоединиться к их числу, но не позднее вынесения организатора­ми решения о допуске к торгам (при отборочных торгах) или об оценке оферт (при открытых тор­гах).

Квалификация осуществляется по усмотрению организаторов тор­гов. По сути, она является допол­нительным, факультативным, усло­вием участия в торгах и основани­ем для создания системы дополни­тельного контроля.

Критерии квалификации разра­батываются самими организатора­ми и содержатся в тексте извеще­ния о проведении торгов. Законо­дательством задаются лишь от­правные точки квалификации (как, например, «оценка финансовых, экономических и технических воз­можностей» будущих участников с точки зрения «характера и масш­таба торгов»).

В Швейцарии на федеральном уровне разработаны типовые фор­мы договоров, которым должны следовать организаторы торгов, а также тарифы. Если тарифы пре­вышают этот уровень, договор со­вершается в квалифицированной письменной форме и подлежит ут­верждению со стороны Федераль­ного министерства финансов или учреждения, им назначенного.

Как исключение из этого пра­вила, договоры на открытых доб­ровольных аукционах по продаже считаются заключенными в момент присуждения результата. Переход же права собственности на вещь происходит лишь при продаже на аукционе движимости.

В отношении недвижимости та­кой переход связывается с момен­том регистрации сделки в реестре недвижимости.

Основное последствие наруше­ния правил организации и прове­дения публичных торгов в Швей­царии - возможность обжалова­ния и пересмотра решений, при­нятых организаторами торгов, и возмещения причиненных участни­ку убытков.

Страны, отошедшие от плановой экономики, также стремятся к внедрению в хозяйственную деятельность конкурентных способов ведения бизнеса. Примером тому может послужить нижеприведенный обзор законодательства о торгах Венгрии и КНР.

Так, в Венгрии источниками право­вого регулирования данных отно­шений являются: Закон «О реализации государственного имущества предпринимателям» и Закон «О публичных торгах».

В законодательстве Венгрии под публичными торгами понимаются договорные отношения, устанавли­ваемые в целях приобретения то­вара, осуществления капиталовло­жения в строительстве или оказа­ния услуг.

Конкурсы и аукционы организу­ются для заключения договоров купли-продажи государственного имущества (Закон «О реализации государственного имущества предпринимателям»). В рамках конкур­сов и аукционов реализуется так­же имущество государственного казначейства.

Торги проводятся в следующих формах: открытые, с ограниченным кругом участников, со смешанным составом участников.

Организаторами публичных тор­гов в Венгрии могут выступать: а) государство, органы местно­го самоуправления, центральные бюджетные органы и бюджетные органы местного самоуправления; б) публичные ассоциации и пуб­личные благотворительные фонды; в) благотворительные фонды и общественные организации, со­зданные указанными выше орга­нами или с их участием и другие хозяйствующие организации.

Организацией публичных торгов занимается также специально со­зданный Совет по публичным тор­гам, который в соответствии с нор­мами Закона «О публичных торгах» является са­мостоятельным хозяйственным бюд­жетным органом, подчиняющимся исключительно Государственному собранию.

Реализация государственного имущества осуществ­ляется в форме открытых или зак­рытых конкурсов, открытых аук­ционов.

Объявление о проведении от­крытого конкурса, аукциона пуб­ликуется в двух общегосударствен­ных ежедневных газетах или в од­ной общегосударственной и одной местной газете за 30 дней до сро­ка их проведения.

Изложенные в объявлении усло­вия конкурса аукциона не могут меняться до подведения их резуль­татов или до признания их несос­тоявшимися.

Закрытый конкурс проводится только в исключительных случа­ях; его организатор непосредствен­но обращается в письменной фор­ме к заинтересованным лицам с предложением о подаче заявок.

Открытый аукцион организует­ся в случаях, указанных в законе, или по решению министра финансов.

Проведение таких аукционов показано в случае реализации не­движимого имущества, оборудова­ния, средств транспорта, которые предназначены для удовлетворения потребностей широкого круга на­селения, заинтересованных част­ных лиц; причем стоимость этих предметов невысока.

Срок внесения предложений на участие в открытом конкурсе со­ставляет 30 дней после опублико­вания объявления. В обоснованных случаях он может быть однократ­но продлен не более чем на 30 дней с повторной публикацией объявлений в тех же средствах массовой информации.

При закрытом конкурсе срок ответа на сделанное предложение об участии составляет 15 дней после его получения. В случае продления срока закрытого конкурса об этом оповещаются только заинтересованные лица.

Объявление о проведении кон­курса может быть отозвано до окончания срока, определенного для внесения предложений. Об от­зыве объявления помещается со­ответствующая информация в пе­чати.

Участник конкурса может внести изменения или отозвать внесенное им предложение до истечения ус­тановленного в объявлении срока подачи предложений.

Торги, проведенные в Венгрии, признаются недействительными, если: 1) не по­ступили предложения об участии в торгах; 2) поступили исключитель­но недействительные предложе­ния; 3) всех лиц, внесших предложе­ния, следует исключить из числа участников торгов вследствие не­совместимости со статусом участ­ников; 4) ни одним из внесших предложения не соблюдены условия, оговоренные в объявлении о про­ведении торга; 5) организатор не рас­смотрел внесенные предложения в установленный срок; 6) организатор торга выносит решение о призна­нии его недействительным, по­скольку один из участников совер­шает проступок, серьезно наруша­ющий интересы остальных лиц, внесших предложения.

Аукционом, в соответствии с Законом КНР, признается форма продажи определенных вещей или вещных прав, передаваемых участнику, предложившему максимально высокую ставку в ходе публичных торгов.

Управление и надзор за аукционной деятельностью осуществляется Департаментом по надзору за аукционной торговлей при Государственном Совете КНР.

Предметом аукциона в Китае может быть любое имущество или имущественные права, продажа которых не запрещена законом.

Организатором торгов по Закону могут быть специализированные корпоративные организации, зарегистрированные в соответствии с законодательством КНР. Регистрация таких компаний производится Департаментом по надзору за аукционной торговлей при соответствующей территориальной администрации, а деятельность по организации и проведению торгов лицензируется Департаментом по индустрии и коммерции.

Продавцом признаются физические или юридические лица, передавшие имущество или имущественные права организатору торгов для продажи на аукционе. Продавец участвует в организации и проведении аукциона лично либо через своего агента.

Продавец вправе снять лот с торгов до их начала. Если такое происходит, то он обязан уплатить организатору торгов обусловленную сумму, а в случае отсутствия соглашения о стоимости услуг организатора торгов – реальные расходы.

Участниками торгов признаются физические или юридические лица, предлагающие свои ставки за определенный лот. В случае, когда закон требует соблюдения определенных условий при продаже соответствующего лота, участники торгов должны быть ознакомлены с ними.

Участники торгов вправе принимать участие в торгах лично либо через своих представителей, получать информацию о дефектах лота, осматривать лот и изучать материалы, относящиеся к нему.

Ставка, предложенная участником торгов, не может быть им отозвана, но теряет силу обязательства с момента, когда более высокая ставка предлагается другим участником.

Продавцы, выставляющие на аукцион имущество или имущественные права, обязаны представить идентифицирующие их документы, а также документы, подтверждающие правовой титул на вещь (право), либо иным образом (по требованию организатора торгов) доказать свое право на аукционную продажу лота в соответствии с законом и другими нормами. Организатор торгов обязан проверить документы и иные материалы, предоставленные продавцом.

За нарушение правил о торгах китайское законодательство предусматривает довольно суровые санкции. Так, если государственный орган реализует без соответствующего разрешения конфискованное имущество, реализация которого должна осуществляться аукционной компанией, аккредитованной правительством провинции, автономного региона, муниципалитетом либо администрацией районного города по месту нахождения такого имущества, то лица, непосредственно отвечающие за реализацию, должны понести дисциплинарное наказание. При наличии убытков государству эти лица должны их полностью возместить.