Обязательное нотариальное удостоверение сделки: описание процедуры, документы и особенности. Удостоверение сделок

Нотариальное удостоверение сделки является одной из услуг, предоставляемых гражданам и организациям. Во многих случаях обращение к уполномоченным лицам является личной инициативой субъектов. Согласно законодательству, большинство сделок допускается оформлять в обычной письменной форме. Однако, по сложившейся традиции, субъекты продолжают обращаться к должностным лицам для получения больших гарантий. Рассмотрим подробно, как осуществляется .

Общие сведения

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью прямо не предписывается законодательством. Такая ситуация обусловлена введением ФЗ, регламентирующего порядок регистрации прав на объекты. Однако на практике могут возникнуть самые разные ситуации. Поэтому, чтобы обезопасить себя и защитить права, субъекты обращаются к нотариусам. Процедура предполагает совершение на документе специальной надписи уполномоченным лицом. Между тем не заключается только лишь в этом. Весь процесс подтверждения регламентируется соответствующими нормами и осуществляется по определенному порядку. Процедура направлена на обеспечение действительности (законности) оформляемого договора.

Нормативное регулирование

Правилам совершения сделок посвящены многие правовые акты. Основные положения присутствуют в ГК, федеральных законах, президентских указах, правительственных постановлениях, распоряжениях министерств и других органов власти. В 153 статье Гражданского кодекса присутствует формулировка понятия сделки. В соответствии с нормой, она предполагает совершение действий организациями и гражданами, направленных на изменение, установление, прекращение обязанностей и прав. Сделка рассматривается как самый распространенный

Классификация

На практике субъекты совершают самые разные сделки. В законодательстве отсутствует исчерпывающий перечень всех их видов. Между тем в нормах проводится определенное их разграничение. В качестве одного из критериев классификации выступает субъектный состав. Согласно 154 статье ГК, сделки могут быть одно-, много- и двусторонними. В рамках рассматриваемой темы интерес представляет классификация по форме совершения. Сделки могут оформляться лично или через представителя. Отдельно в ГК закрепляются виды и условия признания соглашений таковыми.

Нотариальное удостоверение сделки: цели

Уполномоченные лица, к которым обращаются организации и граждане, должны обеспечить защиту интересов этих субъектов. Эта задача реализуется в первую очередь посредством выполнения всех требований, закрепленных в законодательных и прочих актах, включающих в себя гражданско-правовые нормы. Для признания договора действительным он должен оформляться на основании волевого акта тех лиц, которые его составляют и подписывают.

Условия

Лицам, обращающимся к нотариусу, надлежит обладать дееспособностью. Содержание договора излагается в документе, соответствующем правилам, установленным в законодательстве. Суть сделки должна согласовываться с требованиями норм. Если же она не предусмотрена законодательством, то ее содержание не должно противоречить основам ГК. Кроме этого, необходимо, чтобы результат действия соответствовал реальным намерениям сторон.

Общие правила

Для заключения любой сделки, согласно законодательству, необходимо волеизъявление участников. Если она односторонняя, то данное правило действует в отношении одного лица. Заключение договора осуществляется по соглашению участников. Их может быть двое, трое и более. Согласно нормам ГК, при односторонних сделок достаточно воли и присутствия одного лица, от имени которого совершается действие. К ним, в частности, относят доверенности, завещания, отказы от наследств и пр. Если заверяются многосторонние сделки, необходимо присутствие и воля каждого участника. Ими могут быть продавец и покупатель, даритель и одаряемый, залогодержатель и залогодатель. Необходимо, чтобы воля всех участников была согласованной.

Предписания

Нотариус обязан выяснить волю сторон сделки. Для реализации этой задачи уполномоченное лицо проверяет:

1. Соответствие содержания договора, представленного на заверение, реальным намерениям участников. Для этого перед сторонами ставятся соответствующие вопросы.
2. Дееспособность граждан, правоспособность юрлиц, принимающих участие в процедуре. Если действия совершаются представителями, проверяется наличие у них соответствующих полномочий.

Порядок

В соответствии с установленными правилами, нотариусу необходимо:

1. Разъяснить значение и смысл проекта договора, представленного ему.
2. Проверить соответствие содержания документа предписаниям законодательства.
3. Установить личности субъектов, обратившихся к нему.
4. Зачитать содержание сделки участникам.
5. Предложить подписать документ в своем присутствии.
6. Зарегистрировать договор в реестре.

Неукоснительное выполнение этих правил обеспечивает действительность процедуры и придает документам труднооспоримый характер. Субъектам, обращающимся к уполномоченному лицу, необходимо предоставить бумаги, удостоверяющие личность, и, собственно, соглашение. Представители предъявляют дополнительно доверенность.

Какие сделки подлежат нотариальному удостоверению?

Подтверждение действительности договоров осуществляется по закону или соглашению сторон. В последнем случае в нормах может и не прописываться, что нотариальное удостоверение сделок обязательно. Соглашение сторон является юридическим фактом и имеет правовую силу. В законодательстве определены следующие сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению :

Нюансы

Всегда нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, когда оформляется дополнительное соглашение к основному заверенному договору. Следует сказать, что несоблюдение установленных правил влечет недействительность документа. Если сделки, требующие нотариального удостоверения, не были заверены, а один из участников частично или полностью исполнил установленные обязательства, суд может по его просьбе признать договор действительным. В таких ситуациях последующее подтверждение документа не требуется.

Иски

Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению, заключенные в нарушение правил, могут признаваться ничтожными. Иски о применении последствий допускается предъявлять в течение трех лет с даты начала исполнения. Закон предусматривает еще один вид недействительных сделок - оспоримые. Иск о применении последствий в этом случае допускается предъявлять в течение 1 г. с даты прекращения угрозы или насилия, под действием которых договор был заключен. Исчисление срока может осуществляться со дня, когда потерпевший узнал либо ему могло стать известно о других обстоятельствах, выступающих в качестве оснований для

Нотариусы и уполномоченные на совершение нотариальных действий должностные лица совершают разнообразные нотариальные действия. Многие из этих нотариальных действий являются юридическими фактами, которые порождают права и обя-занности граждан и юридических лиц.
Одно из самых распространенных нотариальных действий - удостоверение сделок (ст. 53-60 Основ). Нотариус не только удостоверяет факт совершения сделки, но оказывает помощь в составлении проектов сделок, проверяет законность сделок.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
в случаях, указанных в законе;
в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок этою вида эта форма не требовалась (ст. 163 ГК РФ).
Нотариус отказывает в удостоверении сделок, не соответствующих требованиям закона, совершаемых с целями, заведомо противным основам правопорядка или нравственности (ст. 168,169 ГК РФ).
Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариуса.
В соответствии со ст. 339 ГК РФ договор о залоге заключается в письменной форме. Договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению. Несоблюдение правила о нотариальном удостоверении указанных обязательств влечет недействительность договора о залоге.
Необходимо иметь в виду новеллы в семейном законодательстве.
Согласно ст. 34 Семейного кодекса, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Это законный режим имущества супругов.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законе порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Новеллой семейного законодательства является возможность договорного режима имущества супругов. Такой режим устанавливается брачным договором.
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 40-44 Семейного кодекса РФ).
При приватизации жилья передача его в собственность граждан оформляется договором передачи. Нотариальное удостоверение этого договора не требуется и государственная пошлина не взимается (ст. 7 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Нотариус в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, обязан предоставить в налого-вый орган справку о стоимости переходящего в собственность граждан имущества, необходимую для исчисления налога с имущества, переходящего в порядке отчуждения, наследования или дарения (ст. 16, 17 Основ). Такое правило предусмотрено Законом РФ от 12 декабря 1991 г. «О налоге на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения»1. Справку о стоимости такого имущества нотариус обязан направить в налоговый орган в течение 15 дней после выдачи свидетельства или удостоверения договора.
" Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992, № 2, ст. 593; 1993, № 4, сг. 118. Налог взимается, если стоимость переходящего в собственность физического лица имущества на день открытия наследства или удостоверения договора дарения превышает соответственно 850-кратный и 80- кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.
Особым видом односторонней сделки является завещание. Нотариус удостоверяет завещания дееспособных граждан в соответствии с требованиями законодательства и лично представленные им нотариусу. При удостоверении завещаний от завещателей не требуется представления доказательств, подтверждающих их права на завещаемое имущество.
Удостоверение завещаний через представителей не допускается. Отмена завещания должна быть также нотариально удостоверена.
Нотариальные конторы ведут алфавитные книги учета удо-стоверяемых ими завещаний.
Важным юридическим документом является доверенность.
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Доверенности широко применяются в предпринимательской деятельности, доверенностями оформляются коммерческое представительство, полномочия поверенного по договору поручения. Доверенности выдаются как гражданами, так и юридическими лицами.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотари-альной формы, должна быть нотариально удостоверена.
Доверенность, в которой не указана дата ее свершения, ни-чтожна. Срок действия доверенности не может превышать трех лет (ст. 185, 186 ГК РФ).
Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц. Доверенность от имени нескольких лиц может быть удостоверена только в том случае, если действия, преду-смотренные доверенностью, касаются однородных интересов всех лиц, выдающих доверенность.
В доверенности, выдаваемой от имени юридического лица, указывается его полное наименование, место нахождения руководящего органа и должностное положение лица, подписавшего доверенность. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, с приложением печати юридического лица.
Доверенность юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности, на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей должна быть подписана также главным бухгалтером предприятия.
Статьей 187 ГК РФ допускается выдача доверенности в порядке передоверия. Такая доверенность подлежит нотариальному удостоверению по представлению основной доверенности, на которой должна быть сделана отметка о передоверии. Доверенность в порядке передоверия не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности.
«Основы» регулируют количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки. Количество таких экземпляров определяется лицами, обратившимися за совершением нотариальных действий, но не может превышать количество сторон, участвующих в сделке.
Завещания и договоры о залоге имущества и другого недвижимого имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус принимает на хранение один экземпляр указанных документов.
В условиях рыночной экономики, отмены ограничений на количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, развития предпринимательской деятельности значительно возросла роль института наследственного права.
Гражданским законодательством установлено, что все дей-ствия, связанные с открытием наследства, принятием наследст-ва или отказе от нею, по охране наследственного имущества, принятии претензий от кредиторов наследодателя, опись на-следственного имущества и передача его на хранение обяза-тельно оформляются в нотариальном порядке и совершаются государственными, частными нотариусами, а также должност-ными лицами, уполномоченными на совершение нотариальных действий (ст. 61-73 Основ). Все эти действия совершаются по месту открытия наследства. По письменному заявлению наследников нотариус по месту открытия наследства выдает свидетельство о праве на наследство. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам, принявшим наследство, в соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации. Свидетельство о праве на наследство является не правообразующим, а право- подтверждающим документом. Свидетельство только фиксирует определенные юридические факты. Право наследования по за- кону или по завещанию возникает у определенных граждан в соответствии в нормами Гражданского кодекса.
Нотариальные действия, совершенные нотариусом в связи с открытием, принятием наследства, выдачей свидетельства о праве на наследство, могут быть оспорены заинтересованными лицами только в судебном порядке.
Важной функцией нотариусов, необходимой для предпринимательской деятельности и делового оборота," является сви- детел ьствование верности копий документов и выписок из них, подлинности подписи на документе и верности перевода (ст. 77-81 Основ). Нотариус свидетельствует верность копий документов и выписок из них, выданных юридическими лицами, а также гражданами при условии, что эти документы не противоречат законодательным актам Российской Федерации. Запрещается свидетельствование копий паспорта, заменяющих егр документов, военного билета, служебных и депутатских удостоверений.
Документы, исходящие от юридических лиц и предъявляемые для свидетельствования с них Копий, должны иметь необходимые реквизиты (фирменный бланк, дату выдачи, подпись должностного лица, печать).
При свидетельствовании копий и выписок из документов личная явка владельца документа не требуется.
Верность копии с копии документа свидетельствуется нотариусом, если верность копии засвидетельствована в нотариальном порядке или копия документа выдана юридическим лицом, от которого исходйт подлинный документ. В этом случае копия документа должна быть изготовлена на бланке данного юридического лица, скреплена печатью и иметь отметку о том, что подлинный документ находится у юридического лица.
Нотариус свидетельствует подлинность подписи на документе, содержание которого не противоречит законодательным актам Российской Федерации. Как правило, нотариусы свиде-тельствуют подлинность подписи гражданина на заявлениях, связанных с оформлением наследственных прав, с правом соб-ственности на имущество, с семейными правоотношениями.
" Нотариус, свидетельствуя подлинность подписи, не удосто-веряет фактов, изложенных в документе, а лишь подтверждает, что подпись сделана определенным лицом.
В условиях рыночной экономики и расширения внешнеэкономических связей предпринимателей возросла необходи- мость перевода є одного языка на другой, если нотариус владеет соответствующими языками. Если нотариус не владеет соот-ветствующими языками, перевод может быть сделан перево-дчиком, подлинность подписи которого свидетельствует нота-риус.
В семейных, гражданско-правовых, жилищных отношениях, в предпринимательской деятельности, в деловом обороте возникают такие обстоятельства, когда определенное лицо должно быть извещено об определенных юридических фактах. Должник, кредитор или иное лицо могут уклоняться от совершения необходимых действий и тем самым препятствовать осуществлению прав и обязанностей других лиц. В этих случаях следует прибегнуть к помощи нотариуса. Нотариус передает заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. По просьбе лица, подавшего заявление, ему выдается свидетельство о передаче заявления.
Гражданским кодексом (ст. 327) предусмотрено право должника внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть выполнено должником вследствие отсутствия кредитора, недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя, уклонения кредитора от принятия исполнения.
Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса считается исполнением обязательства. О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги. Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства, которое определяется по правилам ст. 316 ГК.
Возврат денежных сумм и ценных бумаг дебитору допускается лишь с письменного согласия кредитора или по решению суда.
Основами законодательства РФ о нотариате (ст. 89-94) для взыскания сумм или истребования имущества предусмотрено совершение нотариусами исполнительных надписей для взыскания задолженности в бесспорном порядке. Хотя указанная глава Основ и Постановления Правительства РФ о порядке совершения исполнительных надписей не отменены в установленном законом порядке, в нотариальной практике эти нормы не применя- ются, так как они вступили в противоречие со ст. 35 Конституции РФ, которая устанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Такое разъяснение дала Федеральная нотариальная палата 24 июля 1996 г.
Нотариусы совершают и другие действия, необходимые Гра- //„іонам и юридическим лицам - производят протесты вексе- лс-и, "iji.o^ к платежу и удостоверение неоплат
чеков (ст. 95-96 Осноь/.
Нотариусы по описи принимают на хранение документы, удостоверяют факт нахождения гражданина в живых, факт на-хождения гражданина в определенном месте, удостоверение тождественности личности гражданина с лицом, изображенным на фотографии.
По просьбе заинтересованного лица нотариус обеспечивает доказательства, необходимые в случае возникновения дела в суде или административном органе, если имеются основания полагать, что предоставление доказательств впоследствии станет невозможным или затруднительным. Все действия по обеспечению доказательств нотариус обязан совершать в полном соответствии с Конституцией Российской Федерации и нормами гражданского процессуального законодательства.
Нотариус не обеспечивает доказательств по делу, которое в момент обращения заинтересованных лиц к нотариусу находится в производстве суда или административного органа.
Исключительная роль предписана законом нотариусам в осуществлении права наследования.
Нотариусы в соответствии с законодательством Российской Федерации, международными договорами применяют нормы иностранного права. Нотариус принимает документы, составленные в соответствии с требованиями международных договоров, а также совершает удостоверительные надписи в форме, предусмотренной законодательством других стран, если это не противоречит международным договорам Российской Федерации. 1. Нотариус совершает действия, связанные с охраной нахо-дящегося на территории Российской Федерации имущества, оставшегося после смерти иностранного гражданина, или иму- щества, причитающегося иностранному гражданину после смерти гражданина Российской Федерации, а также выдает свидетельство о праве на наследство в отношении такого иму-щества в соответствии с законодательством Российской Феде-рации (ст. 104-109 Основ).
Таким образом, нотариусы исполняют важные и необходимые действия в процессе установления, изменения или прекращения правоотношений в сфере гражданского, земельного, жилищного, семейного, международного частного права. Нотариусы необходимы гражданам, предпринимателям и другим участникам делового оборота.
Нотариусы обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, юридических лиц и государства.

Без участия нотариуса или юриста правильное составление договора отчуждения недвижимости представляется маловероятным.

Адвокат - Хейфец А.С.

Без участия нотариуса или юриста правильное составление договора отчуждения недвижимости представляется маловероятным. В тексте договора по отчуждению недвижимости, как в простой письменной форме, так и в нотариальной, должно быть указано: дата и место заключения договора, полные реквизиты сторон, предмет договора, подробное описание объекта недвижимости, вид права собственности продавца недвижимости, вид правоустанавливающего документа объекта недвижимости, цена недвижимости и порядок расчетов между сторонами (если таковые проводятся), перечень лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемой недвижимостью (если таковые имеются), и другие условия, обязательные для конкретного вида сделок. Вроде бы все просто, но указанные данные зависят от вида сделки, конкретных обстоятельств ее совершения, а также многих юридических нюансов.
Действующее Российское законодательство на сегодняшний день позволяет участникам рынка жилой недвижимости сделать самостоятельный выбор: отдать предпочтение письменной форме сделки либо нотариальной - все зависит от желаний участников сделки, от конкретных обстоятельств и условий заключения такой сделки. Исключение для сделок с жильем составляют только договоры ренты, ипотеки (залог недвижимости), договоры пожизненного содержания с иждивением и доверенности - в этих случаях установленный порядок предусматривает обязательный визит к нотариусу. Другое дело, что граждане сами не спешат отказываться от услуг нотариуса. Поэтому сегодня мы поговорим о том, каковы преимущества и недостатки нотариальной формы.
До принятия действующего Гражданского кодекса РФ нотариальная форма гражданско-правовой сделки, включая куплю-продажу недвижимости, была обязательна. Сейчас нотариальное удостоверение сделки по отчуждению недвижимости не является обязательным, и участники сделки вправе по своему усмотрению выбрать любой вариант заключения договора - с нотариусом или без, поскольку они имеют одинаковую юридическую значимость и одни и те же правовые последствия - смену собственника. Нотариус, действуя в рамках предоставленных ему полномочий, может удостоверить любую сделку, в том числе и такую, для которой нотариальное удостоверение обязательным не является. Воспользовавшись услугами нотариуса, можно снять с себя немалую часть проблем: нотариус расскажет, какие документы потребуется предоставить для совершения сделки, где и какую справку получить, составит договор, а при необходимости составит и нотариально удостоверит и другие документы, объяснит, какие шаги необходимо будет произвести, в том числе и после удостоверения сделки.
Если рассмотреть функции нотариуса, то преимущества нотариальной формы договора будут понятны. В соответствии с законодательством о нотариате нотариус, при удостоверении сделки, решает (по крайней мере, должен решать) следующие задачи:

перед тем, как сторонам необходимо будет поставить свои подписи на соответствующем договоре либо другом необходимом документе, нотариус устанавливает личности всех участников сделки и проверяет документы, удостоверяющие личности. Это нужно для того, чтобы не случилась ситуация, при которой, например, квартиру продает либо дарит Иванов, а подписывать договор, по просьбе Иванова, пришел Сидоров.

Если сделка совершается через представителя, то нотариусом проверяются его соответствующие полномочия (ведь нередки ситуации, когда доверенности на представление интересов не содержат полномочия на отчуждение того или иного объекта либо доверенность вовсе уже отозвана доверителем), и т. д.

нотариус подтверждает адекватное психическое состояние лиц, участвующих в сделке, их дееспособность и вменяемость на момент совершения сделки. Напомню, что в соответствии с законодательством, основаниями для признания сделки недействительной могут являться недееспособность или ограниченная дееспособность кого-либо из участников сделки, их неспособность в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими и т. д. Поэтому присутствие нотариуса должно уменьшить вероятность последующего признания сделки недействительной. Если у нотариуса имеются основания полагать, что кто-либо из участников сделки не способен понимать значение своих действий или руководить ими, то совершение нотариальных действий по удостоверению сделки, до принятия соответствующего решения о дееспособности этого участника договора, может быть приостановлено. Правда порой удостоверение сделки нотариусом не является панацеей. Например, продавец страдает психическим расстройством, а нотариус не может этого определить (при некоторых психических заболеваниях симптомы болезни может определить только врач-психиатр, ведь внешне поведение больного человека практически не отличается от здорового).

нотариус разъяснит каждому участнику смысл и значение сделки, а также те правовые последствия, которые наступят после ее совершения. Это нужно для того, чтобы юридическая неграмотность одной из сторон договора не могла быть использована другой стороной ей во вред. Кроме этого нотариус выяснит действительные намерения сторон. Ведь часто происходит и так: например, одна из сторон по договору предполагает, что она передает принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимости во временное пользование и вовсе не желает его отчуждать. Также нотариус выясняет, действительно ли покупатель собирается приобрести объект на условиях, указанных в договоре, и т. п. Это должно исключить такие факторы, как обман, угроза или заблуждение, которые также являются основаниями для признания сделки недействительной.

нотариус проверяет весь комплект документов, необходимых для совершения сделки. Если эти документы не соответствуют требованиям законодательства, либо завершился срок действия одного из таких документов, либо подлинность какого-либо документа вызывает сомнение, то нотариус обязан приостановить совершение нотариальных действий, в том числе нотариус вправе и задержать подозрительный документ, направив его на экспертизу. В некоторых случаях нотариус может помочь устранить имеющиеся в собранных документах пробелы. Например, сделка по отчуждению объекта недвижимости, который приобретался одним из супругов после заключения брака, может быть удостоверена лишь при наличии письменного согласия другого супруга. Напомню, что подлинность подписи этого супруга на таком согласии должна быть нотариально удостоверена. Поэтому, если такого документа на момент совершения сделки нет, нотариус поможет его составить и одновременно нотариально удостоверит.

нотариус сам составляет проект договора, гарантируя, таким образом, соответствие договорных условий действующему законодательству. Если совершаемые действия или условия представленного сторонами текста договора противоречат закону, то нотариус обязан отказать в его удостоверении, порекомендовав привести его в надлежащее соответствие

при совершении нотариальных действий все документы сторонами по сделке подписываются в присутствии нотариуса. Таким образом, нотариус проверяет и подтверждает подлинность подписей на всех удостоверяемых документах. Это вовсе не формальная процедура, как может показаться на первый взгляд. После такой проверки лицо, подписавшее договор, уже не сможет отказаться от своей подписи. Ведь в случае судебного разбирательства, нотариус будет являться третьим лицом в судебном процессе, и его показания могут серьезно повлиять на исход дела. Хотя на практике бывали и такие случаи, когда мошенники приводили на сделку лиц, внешне схожих с собственниками отчуждаемых объектов, а нотариусы подтверждали совершение сделки надлежащим лицо, что нельзя было поставить им в вину, учитывая качество фотографий в паспортах многих наших граждан.

Для полного представления достоинств и недостатков нотариальной формы договора добавим, что нотариальное удостоверение - процедура не бесплатная. За ее совершение придется заплатить государственную пошлину в размере 0,5% суммы сделки, совершаемой между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, братьями и сестрами) или 1,5% суммы сделки, совершаемой между другими лицами. Некоторым категориям граждан предоставляются льготы по уплате государственной пошлины. В частности, от уплаты госпошлины освобождаются Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, участники и инвалиды Великой Отечественной войны, "чернобыльцы" и другие категории граждан. При определении размера подлежащей уплате госпошлины принимается во внимание цена отчуждаемого объекта недвижимости, указанная в договоре. При достаточно высоком уровне цен, сформировавшихся в настоящее время на рынке жилья, сумма государственной пошлины достигает внушительных размеров. Например, при указании в договоре цены объекта в 1 000 000 рублей, госпошлина составит 15 000 рублей. Поэтому при указании в договоре рыночной стоимости объекта гораздо выгоднее будет заключение сделки в простой письменной форме. А поможет составить вам текст договора юрист. В случае, если тот же юрист будет осуществлять юридическое сопровождение сделки в простой письменной форме, то он не только поможет вам собрать и подготовить все необходимые для сделки документы и составить грамотный текст договора, но и установит личности сторон, проверит их дееспособность, а также примет участие в разработке безопасной схемы денежных расчетов и их проведении (чего не делают нотариусы), предупредит и обеспечит отсутствие налоговых последствий сделки (налоговое планирование), удостоверится в правильном оформлении документов, подтверждающих проведение расчетов по сделке (расписки, приходно-кассовые ордера, акты приема-передачи векселей и т.п.). Также, в случае судебного разбирательства, юрист, сопровождавший сделку, обязан дать соответствующие свидетельские показания.
Подведя итог настоящей статье, ничуть не умаляя необходимости, важности и актуальности нотариального удостоверения сделок, можно утверждать, что сегодня выбор формы сделки, а, соответственно, комплекса юридических услуг по ней и размера расходов сторон на ее оформление, зависит от воли участников сделки, цены недвижимости, конкретных условий и обстоятельств ее совершения.

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством РФ установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

ГК РФ устанавливает, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двусторонними или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Соответственно нотариально удостоверенная сделка – вид письменной. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

ГК РФ предусматривает, что нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:

1) указанных в законе,

2) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Примеры обязательного нотариального удостоверения, в частности, можно найти в ГК РФ:

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия;

Соглашение залогодержателя с залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества;

Договор ренты;

Составление завещания и др.

Следует учитывать, что несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется количеством лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, но не может превышать количество сторон, участвующих в сделке.

43. Удостоверение договоров

Основы о нотариате подробно не регламентируют правила удостоверения договоров. Указывается, что договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество. Договор о возведении жилого дома на предоставленном земельном участке удостоверяется нотариусом по месту предоставления земельного участка, а удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

Согласно ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Причем стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Совершая удостоверение договоров с имуществом, нотариус проверяет:

1) принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве;

2) наличие сособственников;

3) наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества.

Нотариусом, как правило, также проверяются документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки.

При совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом проверяются документы, предусмотренные ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При удостоверении сделок с имуществом юридических лиц нотариус проверяет правомочия органов или лиц по распоряжению имуществом в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами и учредительными документами юридических лиц. В случае принадлежности имущества не на праве собственности, а на ином вещном праве нотариус проверяет наличие согласия собственника на совершение сделки, когда обязательность такого согласия предусмотрена законом. При наличии сособственников в случаях, когда для совершения сделки требуется их согласие, нотариус проверяет наличие такого согласия.

При расторжении договора об отчуждении имущества нотариус в случае хранения у него правоустанавливающего документа на имущество возвращает его собственнику этого имущества. У нотариуса остается копия правоустанавливающего документа. Один из подлинных экземпляров соглашения о расторжении договора об отчуждении имущества приобщается к договору об отчуждении имущества, находящемуся у нотариуса. При этом нотариус делает отметку об удостоверении соглашения о расторжении договора на всех экземплярах договора об отчуждении имущества и в реестре.