Обособленный спор в деле о банкротстве. Признание права собственности при банкротстве застройщика Федеральный арбитражный суд поволжского округа

Одним из наиболее сложных является вопрос о признании права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Связано это с тем, что процедура регулируется довольно объемным законодательством о банкротстве, а также тем, что существует обширная и противоречивая судебная практика по вопросу признания права собственности.

Начало процедуры банкротства застройщика не всегда означает невозможность участникам строительства решить вопрос с регистрацией права собственности на недвижимость. Более того, сам факт банкротства застройщика не означает, что становится невозможно зарегистрировать право собственности на свои квартиры в обычном порядке. Нередко застройщики даже в момент нахождения под одной из процедур банкротства оформляют участникам строительства документы для регистрации права собственности в обычном порядке.

Однако чаще всего оформить право собственности без обращения в суд с иском (заявлением) о признании права собственности на квартиру не представляется возможным.

Процесс банкротства застройщика усложняет процедуру признания права собственности на квартиру по сравнению с признанием права собственности в ситуации, когда застройщик не находится в состоянии банкротства.

В случае начала процедуры банкротства застройщика, а именно после введения первой процедуры – наблюдения (или конкурсного производства, если процедура началась в 2018 году), все иски (заявления) к застройщику, связанные с признанием права собственности должны рассматриваться в арбитражном суде, который ведёт дело о банкротстве. С этого момента подать иск в суд общей юрисдикции уже будет невозможно.

Однако, в данном случае нужно также сделать оговорку. Суд общей юрисдикции не должен принимать иски о признании права собственности на недвижимость только при наличии одновременно двух условий: в отношении застройщика должно быть введено наблюдение, а также арбитражным судом должен быть применен специальный параграф Закона о банкротстве, устанавливающий особенности процедуры банкротства застройщиков (параграф 7 Главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Иногда арбитражные суда применяют указанный параграф 7 главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» одновременно с введением в отношении застройщика первой процедуры банкротства – наблюдения, но бывают случаи, когда вначале арбитражный суд вводит наблюдение, а затем уже через какое-то время применяет к процедуре банкротства параграф 7. Поэтому, пока арбитражный суд не применил специальные положения к банкротству застройщика, есть возможность подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции.

Отдельно нужно сказать о том, что с 2018 года в отношении застройщика может вводится сразу процедура конкурсного производства, в этом случае сразу вводится и процедура банкротства застройщика (параграф 7 главы 9).

Если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства и к данной процедуре применен специальный параграф о банкротстве застройщиков, заявления могут быть поданы только в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в рамках дела о банкротстве. При этом, процедура подачи и рассмотрения такого заявления регулируются уже специальным законодательством: Арбитражным процессуальным кодексом РФ и Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Как установлено нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Исходя из данной нормы, очевидно, что в более выигрышном положении оказываются те дольщики, с которыми подписан акт приема-передачи квартиры до вынесения арбитражным судом определения о принятия заявления о признании застройщика банкротом. Узнать о том сдан ли дом в эксплуатацию можно в местной администрации (в Москве можно узнать в Мосгосстройнадзоре), а узнать когда арбитражный суд принял определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом можно на официальном сайте арбитражного суда, который ведет дело о банкротстве застройщика.

Однако, нам известны случаи когда арбитражный суд признавал право собственности на квартиры и в том случае когда акт приема-передачи был подписан после вынесения арбитражным судом определения о принятии заявления о признании застройщика банкротом, либо был вообще не подписан.

Между тем, у тех дольщиков, которые подписали акт приема-передачи квартиры после введения процедуры банкротства или вообще не подписали такой акт, также есть возможность право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде.

Для того, чтобы признать право собственности на свою недвижимость в арбитражном суде, необходимо выяснить имеются ли положительные решения суда общей юрисдикции, принятые по искам о признании права собственности в определенном жилом доме. Дело в том, что Верховный суд РФ в одном из своих определений разъяснил судам, что, что незаконно отказывать дольщикам в признании права собственности на квартиры, если до процедуры банкротства застройщика судами общей юрисдикции были вынесены положительные решения о признании права собственности на другие квартиры в этом же доме (или решения о признании права на долю в виде квартиры, если речь идет о недостроенном доме).

Выяснить информацию о том имеются ли положительные решения суда о признании права собственности на недвижимость в конкретном доме можно на официальном сайте суда общей юрисдикции или не тематических форумах дольщиков. Между тем, даже если таких решений обнаружить не удалось, мы бы все равно рекомендовали обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности. Иногда суды не выкладывают на сайты информацию о некоторых делах и дольщики не всегда выкладывают решения суда в тематических форумах.

При этом, необходимо отметить, что Арбитражный суд Москвы и Арбитражный суд Московской области, руководствуясь вышеуказанной практикой Верховного суда РФ, довольно часто выносят положительные определения о признании права собственности на квартиру.

Отдельно стоит рассмотреть случаи, когда производство по делам о банкротстве было возбуждено после 1 января 2018 года и сразу было введено конкурсное производство, то есть к банкротству применяется параграф 7 главы 9 в новой редакции. В этом случае необходимо знать, что

Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при отсутствии документа о передаче жилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений в соответствующем многоквартирном доме, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений в таком доме соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности участника строительства на жилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Также на практике арбитражные суды часто при отсутствии возражений арбитражного управляющего признают право собственности на квартиры в процедуре банкротства даже если хотя бы имеется факт заключения договора и оплаты по нему. В частности, такая практика сложилась при рассмотрении дела о банкротстве АО “СУ-155”.

Необходимо отметить, что если есть возможность попытаться признать право собственности на квартиру, лучше это сделать, поскольку включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений не всегда гарантирует получение квартиры.

Адвокаты коллегии “Правовая защита” и оказывают юридическую помощь в Арбитражном суде г. Москвы, Арбитражном суде Московской области по заявлениям о признании права собственности на квартиры в готовых домах и по заявлениям о признании права на долю в виде квартиры в не завершенном строительством доме. Для того, чтобы получить более подробную информацию или записаться на прием для оформления услуги по ведению дела, звоните по телефону: 8 495 975-77-67, 8 903 125 76 30.

Также Вы можете направить свой вопрос, заполнив специальную форму на данном сайте.

В свете осложнения экономической ситуации в нашей стране строительным организациям все сложнее удерживаться на плаву и в условиях усугубляющегося кризиса полностью исполнять взятые на себя обязательства. Правоотношения в области долевого строительства, на сегодняшний день вызывают повышенный интерес в связи с тем, что деятельность по строительству в частности многоквартирных домов наиболее уязвима на кризисных этапах экономического цикла. Стремительный рост цен на строительные материалы может привести к нехватке оборотных средств, а привлечение новых кредиторов в условиях кризиса может явиться непосильной задачей даже для крупных строительных компаний. В конечном итоге застройщик признается банкротом, а исполнение возложенных на него обязательств зачастую откладывается на неопределенный срок. Признание застройщика банкротом производится в особом порядке, благодаря существованию в российском законодательстве специальных норм о банкротстве застройщика. Они являются составной частью основного акта о банкротстве в РФ - Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). Положения, применимые по отношению к застройщикам, объединены в параграф 7 главы IX Закона о банкротстве и действуют немногим более 4 лет - с 15.08.2011 г.

Процедура банкротства в отношении застройщика начинается с подачи заявления в арбитражный суд о признании должника банкротом и по продолжительности может занять в совокупности от 1-го года до 4-х лет. Участники строительства (дольщики) могут заявить имеющиеся у них требования на любой из стадий в определенный срок, причем законодательно предусмотрена возможность заявления как требований денежного характера, так и требований о передаче жилого помещения. Заявленные требования могут быть удовлетворены путем передачи жилого помещения, путем денежных выплат либо путем передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК.

Перед рассмотрением вариантов признания права собственности на построенный объект, следует кратко коснуться признания права собственности на долю в незавершенном строительстве доме. Такой способ защиты своих прав нередко используется дольщиками перед началом банкротства застройщика с целью исключения своего имущества в виде оплаченной квартиры из конкурсной массы должника. Несмотря на то, что это наиболее распространенный способ защиты прав дольщиков, в российских судах не сложилось единообразной практики по данному вопросу. Отсутствие унифицированного подхода, в первую очередь является следствием того, что рассмотрение требований о признании права собственности производится как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. Это становится возможным потому, что с даты вынесения судом определения о введении наблюдения требование о признании права собственности можно заявить только в арбитражный суд. Соответственно, при нахождении застройщика в предбанкротном состоянии дольщики имеют право обратиться в суд общей юрисдикции. Многие участники строительства не дожидаясь банкротства пользуются данной возможностью, поскольку судебная практика, сложившаяся в арбитражных судах, является негативной для граждан: суды склонны отказывать в признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. При этом суды ссылаются на Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в котором указано, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства. К тому же указанное разъяснение подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве. Суды общей юрисдикции в свою очередь, напротив, идут на удовлетворение требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства в случае наличия индивидуально-определенных характеристик у помещения.

Теперь перейдем к основным возможным способам получения гражданами в собственность квартир при банкротстве застройщика. Признания права собственности на переданное дольщику жилое помещение во введенном в эксплуатацию доме на сегодняшний день в практике также отсутствует единство мнений. При разрешении вопроса о признании права собственности на квартиру дольщики могут оказаться в одной из следующих ситуаций:

• акт приема-передачи квартиры подписан, и дом введен в эксплуатацию до введения процедуры банкротства;
• акт приема-передачи квартиры подписан до подачи заявления о банкротстве, но дом введен в эксплуатацию после введения процедуры банкротства;
• дом введен в эксплуатацию в процедуре банкротства и по вопросу о передаче дома участникам строительства проголосовали ¾ всех дольщиков.

В каждом из указанных случаев порядок признания права собственности будет различным, поэтому рассмотрим каждый подробно.

В Законе о банкротстве сказано, что в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и между застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 Законе о банкротстве. Из содержания указанной нормы следует, что для признания права собственности на жилое помещение необходимо одновременное соблюдение двух условий:

Порядок признания права собственности на недвижимое имущество в случае, если акт приема-передачи квартиры подписан и дом введен в эксплуатацию до введения процедуры банкротства, определяется ст. 201.8 Закона о банкротстве, отсылка к которой содержится в п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Это наиболее благоприятное стечение обстоятельств для дольщика, поскольку алгоритм рассмотрения требований прописан в законодательстве. Так, требование о признании права собственности представляется в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве застройщика. Оно должно быть рассмотрено в 3-месячный срок со дня заявления и, соответственно, в результате может быть вынесено определение об удовлетворении требования либо об отказе в удовлетворении. Резюмируем: если участник строительства выступает добросовестной стороной, исполнившей возложенные на нее обязательства (т.е. произведена полная оплата по договору) достаточно самого факта ввода дома в эксплуатацию и фактического владения жилым помещением для признания права собственности за дольщиком.

Распространены случаи, когда застройщик передает квартиру участнику строительства для отделочных работ по акту приема-передачи еще до ввода объекта в эксплуатацию. Порядок признания права собственности в ситуации, когда квартира передана участнику строительства до подачи заявления о банкротстве, а дом введен в эксплуатацию после введения процедуры банкротства, напрямую не урегулирован в Законе о банкротстве. Следовательно, разрешением подобных споров правоприменитель занимается исходя из своего понимания и толкования действующего законодательства. По нашему мнению, буквально толкуя содержащиеся в законе требования, можно сказать, что в данной ситуации они соблюдаются. Обязательным условием, исходя из п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве, является соблюдение временных рамок подписания передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения. Что касается ввода в эксплуатацию, то в норме не содержится указания на временной промежуток, в который ввод в эксплуатацию должен быть осуществлен. Следовательно, закономерно считать, что рассматриваемый случай подпадает под действие п. 8 ст. 201.11, если рассматривать акт приема-передачи квартиры для отделочных работ, предусматривающий фактическую передачу помещения во владение участника строительства, в качестве иного документа о передаче жилого помещения.

Однако анализ имеющейся на сегодняшний день судебной практики позволяет заключить, что в целом единообразного подхода к решению подобных вопросов не выработано. Следует отметить, что с одной стороны суды, толкуя вышеприведенную норму права, придерживаются аналогичной позиции по поводу времени ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - оно не имеет решающего значения. Особую трудность вызывает вопрос квалификации акта приема-передачи под отделочные работы. Когда предметом спора выступает нежилое помещение, многие судьи указывают на сложившуюся практику не признания передаточного акта под отделочные работы в качестве акта, свидетельствующего об исполнении обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве. Однако применения аналогии по отношению к жилым помещениям нами не выявлено. Между тем, позиция, высказываемая судами непосредственно в отношении жилых помещений не направлена на удовлетворение требований дольщиков. Акт приема-передачи под отделочные работы можно считать промежуточным актом, по которому осуществлена фактическая передача квартиры. Но даже совокупность таких условий как:

• заявитель проживает в квартире и оплачивает коммунальные услуги, что подтверждают квитанции об оплате;
• должник уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры;
• договором предусмотрено, что дольщик своими силами и средствами, за свой счет производит отделочные работы в передаваемой квартире,

Не является основанием для признания права собственности на конкретное жилое помещение за полностью исполнившим обязательства дольщиком.

Необходимо отметить, что положительная практика по данному вопросу хоть и немногочисленная, но все же существует. Так, например, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил в силе решения нижестоящих судов о признании за истцом права собственности на квартиру, которая была передана дольщику по акту приема-передачи для отделочных работ, мотивируя решение тем, что истец полностью исполнил обязательства по оплате, квартира имеет идентификационные характеристики, заявитель с момента передачи проживает в ней и несет расходы на её содержание. Таким образом, право собственности на спорную квартиру признано правомерно, объект недвижимости фактически создан, введен в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его государственной регистрации, а невозможность оформить его должным образом в связи с банкротством должника в данном конкретном случае препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

По нашему мнению, вышеуказанный судебный акт является справедливым. Именно такой подход к защите прав дольщиков должен применяться в судах при рассмотрении аналогичных вопросов. Следует учитывать тот факт, что гражданин получивший квартиру под отделочные работы производит существенные вложения в ремонт и при изъятии квартиры в конкурсную массу будут причинены дополнительные убытки.

Следующая ситуация, анализ которой мы проведем в рамках данной статьи - это признание права собственности в случае, если дом введен в эксплуатацию в процедуре банкротства и за погашение требований путем передачи жилых помещений в собственность проголосовало ¾ всех дольщиков. Признание права собственности таким способом напрямую предусмотрено ст. 201.11 Закона о банкротстве. Процедура строго регламентирована законодателем и состоит из следующих этапов:

1) получение уведомления от арбитражного управляющего о возможности погашения требований путем передачи в собственность жилых помещений;

2) проведение собрания участников строительства;

3) обращение в арбитражный суд с соответствующим ходатайством.

Следует отметить, что помимо положительного решения собрания участников строительства (¾ проголосовавших «за»), существует ряд иных требований, необходимых к соблюдению для передачи дольщикам квартир и признания права собственности. К ним относятся:

• наличие разрешения на ввод в эксплуатацию;
• отсутствие передаточных актов;
• оставшегося у должника имущества достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;
• в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
• жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех кредиторов, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, отсутствуют двойные продажи.

Как видим, законом установлено достаточно большое количество требований, единовременное соблюдение которых на практике весьма затруднительно.

Резюмируя вышесказанное, следует отметить, что законодательная возможность признания права собственности на недвижимость, в частности, на жилое помещение, в российском праве существует. Более того, вариативность норм права в зависимости от ситуации свидетельствует о стремлении законодателя добиться максимально полной защиты и восстановления прав добросовестных участников строительства. В то же время правоприменительная практика в арбитражных судах в большей степени складывается не в пользу дольщиков, хотя изложенные в Законе о банкротстве нормы должны быть направлены именно на их защиту. Остается ожидать либо уточнения действующего законодательства о банкротстве застройщика, либо выработки правовой позиции высших судов, которая существенно влияет на установление единообразия в правоприменительной сфере.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-8-775/2013

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего - судьи Сафроновой А.А. (шифр судьи 66-35),

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лосевой Е.Е.,

рассмотрев в судебном заседании дело Одинского Александра Леонидовича

о признании несостоятельным (банкротом) Закрытого акционерного общества «Финансовая Корпорация»,

с участием: представитель заявителя М.А.Г. <полные данные заявителя не публикуются> - ., конкурсный управляющий Козлитин М.А.

Установил: Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2013 г. принято к производству заявление Одинского Александра Леонидовича б/н б/д о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО «Финансовая Корпорация», <данные изъяты>, возбуждено исполнительное производство по делу № А40-80775/2013.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.08.2013 г. по делу А40-80775/2013 по заявлению Одинского Александра Леонидовича о признании несостоятельным (банкротом) Закрытого акционерного общества «Финансовая Корпорация» <данные изъяты> требование Одинского Александра Леонидовича признано необоснованным, отказано во введении наблюдения в отношении ЗАО «Финансовая Корпорация», прекращено производство по деду № А40-80775/2013.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 г. определение Арбитражного суда г. Москвы от 12.08.2013 г. отменено, требование Одинского Александра Леонидовича о признании несостоятельным (банкротом) Закрытого акционерного общества «Финансовая Корпорация» <данные изъяты> признано обоснованным, в отношении ЗАО «Финансовая Корпорация» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена <данные изъяты>.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения и утверждении временного управляющего опубликовано в газете «Коммерсант» № 202 от 21.10.2013 г.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2013 г. в деле о банкротстве ЗАО «Финансовая Корпорация» применены правила параграфа 7 главы I

Сообщение о признании ЗАО «Финансовая Корпорация» застройщиком и применении в деле о банкротстве ЗАО «Финансовая Корпорация» правил параграфа 7 главы I Х ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» опубликовано в газете «Коммерсант» № 1 от 11.01.2014 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2014 г. должник ЗАО «Финансовая Корпорация» < данные изъяты > признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего ЗАО «Финансовая Корпорация» возложены на временного управляющего Трачук Н.В. < данные изъяты >, являющуюся членом Некоммерческого партнерства «Союз менеджеров и антикризсных управляющих» < данные изъяты>.

В настоящем судебном заседании подлежит рассмотрению заявление М.А.Г. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения двухкомнатной квартиры < данные изъяты >.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала доводы, изложенные в заявлении.

Конкурсный управляющий вопрос об удовлетворении заявленного требования оставил на усмотрение суда.

Заслушав мнения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, представленные документы, суд приходит к выводу о том, что заявление М.А.Г. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения двухкомнатной квартиры < данные изъяты > является обоснованным и подлежит удовлетворению.

05.11.2003 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ЗАО «Финансовая Корпорация» (арендатор) заключен договор земельного участка № < данные изъяты >, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером < данные изъяты >, имеющий следующие ориентиры: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12, предоставленный в аренду для эксплуатации административного здания с выкупом права аренды земельного участка площадью 5461 кв.м.

02.06.2004 г. между Правительством г. Москвы и ЗАО «Финансовая Корпорация» заключен инвестиционный контракт № < данные изъяты >, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства инвестором 18-этажного жилого дома с встроенными помещениями общественного назначения с подземной автостоянкой по адресу: ул. Малыгина, вл. 12. Дата ввода в эксплуатацию - 4 квартал 2005 года. Согласно п. 3.1. указанного инвестиционного контракта по итогам реализации контракта соотношение раздела недвижимого имущества устанавливается сторонами в следующем порядке: в собственность Правительства Москвы (Администрации) - 40 % общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта; в собственность ЗАО «Финансовая Корпорация» (Инвестора) - 100 % общей жилой площади при условии перечисления г. Москве денежного эквивалента за существующую социальную, инженерную, транспортную инфраструктуру.

Между ЗАО «Финансовая Корпорация» (инвестор) в лице генерального директора Т.И.Н. и М.А.Г. (соинвестор) был заключен договор № < данные изъяты > соинвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: < данные изъяты >, с целью получения М.А.Г. в собственность проинвестированного ею объема общей жилой площади, а именно: < данные изъяты >.

Согласно п. 6 указанного договора сумма, подлежащая внесению соинвестором на счет инвестора в счет исполнения обязательства по финансированию строительства жилого дома в части финансирования стоимости квартиры на момент заключения договора составила < данные изъяты>.

В соответствии с п. 7 указанного договора сумму, размер которой указан в пункте 6 договора, соинвестор вправе внести по частям согласно графика платежей, предусмотренного данным пунктом, не позднее 18.03.2005 г. Фактором (моментом) внесения соответствующей суммы в счет исполнения соинвестором обязательства по финансированию строительства является зачисление денежных средств на расчетный счет инвестора.

Согласно п. 8 указанного договора все расчеты по договору производятся в рублях.

Таким образом, обязательства по финансированию строительства жилого дома в части финансирования стоимости квартиры на момент заключения договора составили < данные изъяты>.

Свои обязательства по внесению < данные изъяты > рублей М.А.Г. исполнила в полном объеме, что подтверждается платежной квитанцией Сбербанка России от < данные изъяты > на указанную сумму и справкой ЗАО «Финансовая Корпорация» от < данные изъяты > об исполнении обязательств, копии которых представлены в материалы дела.

Как указывает заявитель требования, должник до настоящего времени не исполнил свои обязательства по передаче М.А.Г. жилого помещения.

17.02.2006 г. Правительством г. Москвы и ЗАО «Финансовая Корпорация» подписано дополнительное соглашение № 1 к инвестиционному контракту, в соответствии с которым срок ввода объекта в эксплуатацию установлен не позднее 31.03.2007 г.

23.10.2009 г. Правительством г. Москвы и ЗАО «Финансовая Корпорация» подписано дополнительное соглашение № 1 к инвестиционному контракту, в соответствии с которым срок ввода объекта в эксплуатацию установлен не позднее 31.03.2009 г.

13.04.2010 г. ТСЖ «Малыгина 12» и ЗАО «Финансовая Корпорация» заключила договор о сотрудничестве в целях завершения строительства неоконченного строительством жилого дома по адресу: < данные изъяты >, согласно условиям которого ТСЖ «Малыгина 12» обязалось привлечь от соинвесторов и аккумулировать на своем расчетном счете необходимые для строительства денежные средства в размере < данные изъяты > (п. 4.1.1.), выступать плательщиком при заключении договора подряда и иных договоров, связанных со строительством объекта, заключенных между корпорацией и третьими лицами (п. 4.1.2.), а также в отношениях с третьими лицами любые сделки от имени сторон договора (в том числе перечисление денежных средств и передача иного имущества) во исполнение настоящего договора осуществляется ТСЖ «Малыгина 12» и ЗАО «Финансовая Корпорация» совместно *п. 4.4.) Копия указанного договора имеется в материалах дела.

Дополнительным соглашением № · от 29.06.2013 г. срок действия указанного договора продлен до 01.07.2014 г. Копия дополнительного соглашения представлена в материалы дела.

Указанный жилой дом до настоящего времени не введен в эксплуатацию.

Согласно справке за подписью начальника Северо-Восточного ТБТИ, копия которой представлена в материалы дела, объект: жилое здание со встроенными (пристроенными) нежилыми помещениями зарегистрировано в Адресном реестре зданий и сооружений, дата 30.11.2007 г., регистрационный № < данные изъяты >, учетный номер объекта: < данные изъяты >, адрес: г. Москва, ул. Малыгина, 12. Регистрация произведена на основании распоряжения префекта (Префектуры) административного округа от 29.11.2007 г. № 2607.

Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства степень готовности жилого дома по адресу: ул. Малыгина, 12 составляет 90 %.

Между тем, определением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2013 г. ЗАО «Финансовая Корпорация» признано застройщиком, в отношении ЗАО «Финансовая Корпорация» применены правила параграфа 7 главы I Х ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с п. 1 ст. 201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Как следует из п. 5 ст. 201.1 «О несостоятельности (банкротстве)» при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Согласно п. 6 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 1 ст. 201.6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст.ст. 71 и 100 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 2 ст. 201.6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В соответствии с п. 3 ст. 201.6. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестра требований о передаче жилых помещений.

Таким образом, положения параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы I Х ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает возможность предъявления участником строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований.

Предоставленные заявителем требования М.А.Г. документы, а именно копии договора № _____ от _____2005 г. соинвестирования долевого строительства жилого дома, платежной квитанции Сбербанка России на сумму <данные изъяты> и справки ЗАО «Финансовая Корпорация» от _____2005 г. об исполнении обязательств, предусматривает обязанность ЗАО «Финансовая Корпорация» по передаче жилого помещения.

По смыслу указанных положений параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы I Х ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» М.А.Г. является участником строительства в части рассматриваемого требования.

Статья 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» М.А.Г. предусматривает рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, только в деле о банкротстве.

Обращение М.А.Г. в арбитражный суд вызвано отказом суда общей юрисдикции рассматривать иски участников строительства о признании права собственности на квартиры в спорном доме после введения в отношении должника процедуры наблюдения в соответствии с параграфом г главы I Х Закона о банкротстве.

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

Вместе с тем, из материалов дела А40-80775/2013 о банкротстве ЗАО «Финансовая Корпорация» усматривается, что решениями суда общей юрисдикции (Бабушкинского районного суда г. Москвы) за иными гражданами - инвесторами строительства спорного дома признано право собственности на причитающиеся им квартиры (56 из 106 соинвесторов). Указанные обстоятельства стали известны по результатам рассмотрения требований указных граждан в деле о банкротстве должника.

Требование заявлено не о признании права собственности на жилое помещение, а право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

О необходимости учета данного обстоятельства указано в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.07.2014 г. по настоящему делу по требованию Шорыгиной Л.Л.

В соответствии со ст.ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем реализации права.

Нормами ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившее в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В соответствии со ст. 6 Закона инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 8 Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности (ст. 15 Закона).

С учетом приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве нарушает права истца на владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой.

Несмотря на то, что строительство жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, д.12 не окончено, доля в незавершенном строительством жилом доме в соответствии с действующим законодательством может находиться в собственности граждан.

Кроме того, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственниками помещений в многоквартирном доме в силу закона на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество.

Решения суда общей юрисдикции в настоящее время вступили в законную силу.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно указывал на недопустимость ситуации, в которой лицо не может реализовать предусмотренное законодательством право на судебную защиту (в частности, постановления от 211.10.2008 № 7131/08, от 29.05.2012 № 17607/11).

С учетом изложенного, в целях соблюдения единства критериев и правовых оснований, исходя из которых за иными гражданами - инвесторами строительства спорного дома признано право собственности на причитающиеся им квартиры (указанная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 г. № 14520/2012), суд считает необходимым удовлетворить требование М.А.Г. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения < данные изъяты >

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 71, 100, 201.1. - 201.11. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст.ст. 65, 71, 184, 223 АПК РФ, Арбитражный суд города Москвы

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать за М.А.Г. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства - жилого помещения < данные изъяты > в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, д. 12.

Определение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня изготовления судебного акта в полном объеме.

Председательствующий судья А.А. Сафронова

Манцерев Кирилл Алексеевич
Управляющий партнер
ЮФ "Щетинкин, Манцерев и партнеры"

В свете последних событий с долевым строительством в городе Пенза, часто задают вопросы о том, как осуществляется , заключивших ДДУ на приобретение коммерческих помещений. По квартирам в банкротстве застройщика все понятно: участник долевого строительства в стадии наблюдения или в стадии конкурсного производства включает свои требования либо в реестр требований о передаче жилых помещений, либо трансформирует свое требование в денежное. При этом, законодательство не предусматривает возможности включения в такой реестр требований, связанных с нежилыми помещениями.

Выходит, что дольщики-коммерсанты не могут подать такое же заявление в арбитражный суд, как и дольщики по квартирам, потому что такое заявление не будет удовлетворено (см., например, определение Верховного Суда РФ от 09.02.2016 N 302-ЭС15-6122 , постановление АС Московского округа от 27.01.2016 N Ф05-7805/15)

А коль скоро дольщик-коммерсант не может заявить требование о передаче ему нежилого помещения, то возникает ряд вопросов, ответы на которые мы постараемся дать ниже:

1. Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?
2. Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?
3. Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?
4. Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?

Вопрос №1 . Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?

Да, такое нежилое помещение должно быть включено арбитражным управляющим в состав конкурсной массы.

Согласно ст.131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

С момента завершения строительства многоквартирного жилого дома, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и до момента передачи объекта долевого строительства дольщику, - такой объект является собственностью застройщика и подлежит включению в конкурсную массу.

В случае, если многоквартирный жилой дом не завершен строительством, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства. При этом особенности реализации такого объекта в ходе конкурсного производства установлены законом о банкротстве.

Сам по себе договор участия в долевом строительстве не порождает прав на нежилое помещение, поскольку такой договор не исполнен (имущество не передано, право собственности дольщика на коммерческое помещение не зарегистрировано). Исключение коммерческого помещения из конкурсной массы в ходе процедур банкротства застройщика возможно только по судебному акту, принятому арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве застройщика.

Вопрос №2 . Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?

Все требования, связанные с передачей жилых помещений, с даты введения наблюдения могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства с соблюдением ст.201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». То есть, по жилым помещениям, в случае завершения строительства дома в стадии наблюдения либо конкурсного производства, включенные в реестр требования дольщиков погашаются арбитражным управляющим путем передачи им квартир.

Закон не предусматривает применение тех же правил для дольщиков, заключивших договоры на приобретение коммерческих помещений.

Требования дольщика-коммерсанта о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве (п.п.5 п.1 ст.201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Таким образом, в случае завершения строительства жилого дома и выдачи в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дольщики коммерческих помещений смогут защитить свои права и получить в собственность свою недвижимость только путем подачи соответствующего иска в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика.

Вступившее в законную силу решение суда, которым признано право собственности на недвижимость, является основанием к государственной регистрации прав Росреестром.

Вопрос №3 . Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?

Как и все кредиторы, дольщики-коммерсанты в целях участия в первом собрании кредиторов вправе предъявить требования в течение одного месяца с момента публикации объявления о признании должника банкротом.

Еще раз необходимо обратить внимание на то, что требования у дольщиков-коммерсантов (которые включаются в реестр), могут быть только денежными. Очень важно, что на данном этапе денежные требования можно заявить только в результате отказа от договора участия в долевом строительстве.

Иными словами, если дольщик-коммерсант трансформирует свое требование в денежное, он в дальнейшем не сможет подать заявление о передаче ему в собственность нежилого помещения (в случае завершения строительства многоквартирного жилого дома).

С момента принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом срок исполнения им обязательства по передаче объекта долевого строительства считается наступившим (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 N 18АП-4398/13 ).

В соответствии с п.1 ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от договора в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства.

При этом, согласно п.2 данной статьи, при расторжении ДДУ по указанному основанию дольщик вправе требовать возврата уплаченной по договору денежной суммы и уплаты процентов.

Данные денежные требования дольщик-коммерсант может включить в реестр требований кредиторов, расторгнув ДДУ в одностороннем порядке.

Вопрос №4 . Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?

Иная ситуация возникает с введением конкурсного производства при недостроенном доме. В течение двух месяцев с момента публикации объявления о введении конкурсного производства в отношении застройщика, участник долевого строительства вправе включить свое требование в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ.

Это дает право участия в собраниях кредиторов, голосования по вопросам повестки дня. В принципе требование дольщика-коммерсанта должно будет быть учтено арбитражным управляющим при расчетах с кредиторами только в том случае, если оно включено в реестр.

Требование дольщика о передаче нежилого помещения рассматриваются по правилам статьи 100 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре (п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35).

Таким образом, в ходе конкурсного производства возможно включение в реестр требований дольщиков-коммерсантов, без расторжения ДДУ, и выраженное в денежной сумме.

Требования участников долевого строительства, основанные на ДДУ, являются обеспеченными залогом в силу ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В связи с этим, при подготовке заявления наши рекомендуют включать в него основания возникновения залога и требования об учете данных требований в реестре как обеспеченных залогом недвижимого имущества.

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

ПО ТЕЛ. 306-919