Правила приватизации общежития. Установленные законом требования для приватизации жилого объекта. Судебная практика по приватизации общежития

Приватизация жилья возникла в России с принятием Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Закон о приватизации) и была направлена на разгосударствление жилищной сферы и на возникновения собственников жилья.

Приватизации подлежали жилые помещения, занимаемые на условиях социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.

Законом установлены случаи ограничения реализации права на приватизацию. Например, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, кроме жилищного фонда совхозов и прочих сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 Закона о приватизации).

С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации был обозначен срок завершения бесплатной приватизации жилья - 1 января 2007 г. (ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). В данный момент этот срок продлен до января 2010 г.
Формально человек будет считаться выразившим свое волеизъявление о приватизации в срок, если он до 1 января 2010 г. подаст прошение о приватизации. Этот вывод подтверждается сложившейся судебной практикой о том, что волеизъявление на приватизацию и таким образом на заключение договора приватизации считается состоявшимся с момента выражения волеизъявления со стороны человека.

В Законе о приватизации на протяжении всего времени имелся запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях.

При этом нужно различать общежития и жилые дома, которые назывались общежитиями, но в реальности ими не являлись. Согласно Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» «к отношениям по пользованию жилыми помещениями, находившимися в жилых домах, принадлежащих государственным и муниципальным предприятиям или учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданными в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы о договоре социального найма».

Данный Федеральный закон начал действовать с 22 января 2005 г., т.е. до 1 марта 2005 г., когда произошло введение ограничений на приватизацию, что значит возможность приватизации данных жилых помещений. Для правильного применения подобных правовых норм нужно остановиться на понятии общежития.

Общежитие - это совокупность жилых помещений, предназначенных для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ст. 94 ЖК РФ).
В качестве общежитий могут выступать специально оборудованные для данных целей дома либо части домов. Стоит предположить, что в последнем случае общежитие должно иметь самостоятельный отдельный выход и быть отграничено от других частей дома. К примеру, общежитием может являться этаж в доме. Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42, расширяют данный список, относя к нему помещения.

Анализ жилищного законодательства говорит о том, что общежитие как объект специализированного жилищного фонда входит в управление хозяйствующего субъекта - организации, дающей жилые помещения своим учащимся, работникам, служащим у которых нет жилья. Когда правовая связь между работниками, учащимися и организациями, в которых они работают, учатся, будет утеряна, будет так же прекращено и право использовать жилые помещением в общежитии. Эти люди подлежат выселению.

Порядок эксплуатации жилья в качестве специализированного жилого помещения, в том числе общежития, допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с учётом требований и в порядке, уставленном Правительством РФ (п. 2 ст. 92 ЖК РФ).

В соответствии с Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду жилое помещение в общежитии является пригодным для постоянного проживания граждан, должно быть благоустроенным, и к тому же, укомплектовываться мебелью и прочими нужными для проживания граждан вещами (п. 6). Эта норма вытекает из п. 3 ст. 94 ЖК РФ. В Примерном положении об общежитиях, утв. Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328, которое продолжает своё действие в части, не противоречащей ЖК РФ и указанному Постановлению Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42, к прочим предметам относятся предметы культурно-бытового назначения, нужные для проживания граждан, занятия и отдыха. Для данных целей в общежитии должны предусматриваться не одни только нужные помещения и инвентарь, но и выделяться специальные люди, занимающиеся вопросами культуры, физической культуры и спорта.

В нарушение этого Типовой договор найма жилого помещения в общежитии, который также утвержден Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42, не содержит в себе обязанностей для наймодателя по оборудованию жилого помещения мебелью и другими предметами.

Жилые помещения включаются в специализированный жилищный фонд с отнесением подобных помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключаются из указанного фонда на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Споры по вопросам приватизации жилых помещений в общежитиях появились в судах практически сразу с появлением приватизации жилья с 1991 г.

Анализ судебной практики, связанной с приватизацией жилых помещений в общежитиях, до того как был принят новый Жилищный кодекса РФ показывает, что подобные конфликты можно классифицировать в зависимости от предъявляемых исковых требований граждан на три группы группы:

1. споры, по которым исковые требования основываются на том, что помещения давалось гражданам на основании ордера, предусматривающего предоставление комнат в коммунальных квартирах;
2. споры, по которым исковые требования основаны на том, что дом, имеющий статус общежития, с самого начала считался жилым домом дом; в некоторых случаях истцы требовали установить юридический факт пользования жилым помещением на условиях договора найма;
3. споры, по которым исковые требования сводятся к обязыванию органов местного самоуправления о принятии решения об изменении статуса общежития.

Почти всегда в подобных случаях граждане ссылались также на то, что дома, в которых они занимают соответствующие жилые помещения, не соответствуют признакам общежития и указанному примерному положению об общежитиях.

При рассмотрении претензий, связанных с тем, что помещения передостовлялись гражданам на основании ордера, предусматривающего режим предоставления комнат в коммунальных квартирах, судебные органы исходили из того, что:

• истцы согласно ордеру считаются квартиросъемщиками комнат, находящихся в коммунальной квартире;
• в соответствии с лицевым счетом оплата коммунальных услуг и квартиры проходит по ставкам, предусмотренным для обычного жилья;
• квартира является изолированной, со всеми удобствами;
• часть дома, в которой находится спорная квартира, не соответствует признакам общежития, т.к. не имеет штата обслуживания, не укомплектована мебелью и т.п.

В подобных ситуациях суды однозначно удовлетворяли заявленные требования и признавали за истцами право собственности на жилое помещения в порядке приватизации.

Огромное количество попадавших в суды дел были связаны с тем, что дом, имеющий статус общежития, с начала считался жилым домом.

По таким делам истцы приводили в качестве обоснования своих требований судебные решения об установлении юридических фактов использования жилья в качестве жилой квартиры и несоответствия самого дома признакам общежития.

На основании подобных решениях суда, устанавливающих юридический факт пользования жилым помещением как изолированной квартирой и юридический факт несоответствия дома признакам общежития, и кроме того учитывая то, что право истцов на занимаемое помещение, правомерность их проживания там никем не оспаривается, вселены они в него в законном порядке, платят за квартиру по ставкам как за жилое помещение, суды признают по этой категории дел, что истцы занимают спорное жилое помещение по договору социального найма. А значит в будущем жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, могло быть приватизировано в соответствии со ст. 2 Закона о приватизации.

При этом суды удовлетворяли не все иски, связанные с приватизацией общежитий. Например, суд отказал в удовлетворении исковых требований об обязывании органов местного самоуправления принять решение об изменении статуса общежитий. Однако суд объяснил, что порядок изменения правового статуса общежитий определяется органами местного самоуправления. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может по своему усмотрению производить в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие нормативным правовым актам, что является его правом, а не обязанностью.

С момента вступления в силу нового ЖК РФ муниципальные образования в порядке применения ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» стали производить процедуры изменения статуса жилых домов, использовавшихся в качестве общежитий. В таком случае жилые помещения нельзя считать общежитиями, т.к. утерян признак - связь собственника общежития как работодателя и проживающих жильцов. А значит, что данное жилье ничем не будет отличаться от обычного жилья, предоставляемого по социальному найму.

Имеющийся в законодательстве подход почти ликвидирует всю систему муниципальных общежитий. При этом законодатель исходит из того, что основная функция муниципалитетов в жилищной сфере - обеспечение нуждающихся людей жильем; общежития же предоставляются работодателями в целях временного проживания на период работы. Муниципальные образования выступают непосредственными работодателями в основном в отношении муниципальных служащих.

Не решена только проблема формирования фонда общежитий для работников государственных и муниципальных предприятий, учреждений. Но подобные работники состоят в трудовых отношениях не с муниципальным образованием как собственником большинства общежитий, а с конкретными муниципальными предприятиями и учреждениями как юридическими лицами. Для правильного урегулирования таких неприятностей нужно внести дополнения в ст. 94 ЖК РФ.

В последнее время начала складываться новая обширная судебная практика по спорам, вызванным приватизацией жилых помещений, использовавшихся в качестве общежитий.

Все иски по вопросам приватизации общежитий по новому ЖК РФ можно разделить на 3 группы:

1. о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации;
2. о признании права на приватизацию жилья;
3. об обжаловании отказа органов власти в выдаче документов на приватизацию жилья.

Анализ этих исковых требований говорит о том, что в наибольшей степени отвечает интересам граждан удовлетворение претензий о признании права собственности на жильё, т.к. позволяет избежать многих прочих последующих заявлений в суд, в случае отказа в выдаче документов со стороны уполномоченных органов. Не смотря на то, что по одному из дел суд кассационной инстанции отметил, что если истец не выполнил требований, предъявляемых к порядку оформления документов для передачи квартиры в собственность, за ним надо признавать не право собственности на жилое помещение в порядке приватизации, а право на приватизацию занимаемого жилого помещения.

Удовлетворение данных исковых требований совершается только тогда, когда выдерживаются установленные ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» требования:

1. жилые помещения находятся в домах, построенных государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями;
2. жилые дома переданы в ведение органов местного самоуправления. А значит, если жилые дома по каким-либо причинам не отданы органам местного самоуправления, то это исключает возможность их приватизации и для начала требуется совершить процедуру передачи жилых домов в муниципальный жилищный фонд.

Если же на момент обращения в суд принимаются распоряжения о переводе общежитий в обычный жилищный фонд и заключении договоров социального найма, суды часто отказывают людям в принятии исковых заявлений или приостанавливают производство в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора. Такой подход правомерен только по отношению к тем жилым домам, по которым уже принято решение об их исключении из числа общежитий. В прочих же случаях по домам, по которым еще не принято решение о переводе их из специализированного жилищного фонда, судам требуется рассматривать иски граждан. На практике высказываются мнения, что ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» должна распространяться только на граждан, которые проживали в жилом помещении с самого начала. Однако данный подход не соответствует буквальному содержанию означенной статьи, то есть право приватизировать имеют не только изначально, но и впоследствии заселившиеся люди.

Многие люди живут в комнатах в общежитии. Чтобы оформить право собственности на них, проводится приватизация. имеет некоторые особенности. Ведь в отмечаются разногласия по поводу того, как проводится приватизация общежитий.

Согласно Федеральному закону «О приватизации жилищного фонда» получить право на владение комнатой в общежитии можно не всегда. Необходимо подтвердить проживание лица в данном помещении до наступления марта 2004 года.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Если жилье используется по социальному найму, то заявитель должен:

1. Посетить администрацию города, района, села.
2. Заключить договор на социальный найм жилого помещения.
3. Взять выписку из имущественного реестра, которая подтверждает статус здания.

Процедура проводится на основании ФЗ РФ «О приватизации жилищного фонда». В статье 7 прописывается возможность приватизации, если лицо использует помещение согласно договору социального найма.

Приватизация проводится с согласия всех членов семьи, которые проживают в комнате. Разрешение должны дать и несовершеннолетние дети.

Когда происходит оформление , жилое помещение не считается комнатой в общежитии. Поэтому его можно приватизировать по закону.

При проживании в студенческом общежитии приватизация не проводится, ведь помещение находится в здании, которое входит в специальный фонд

Передача прав собственности проводится с обязательной уплатой .

Также могут потребоваться дополнительные финансовые вложения:

• При подаче заявления лицо оплачивает 500 рублей в бюджет государства.
• Подготовка выписки из ЕГРП на объект недвижимости стоит 220 рублей .
• Договор приватизации оплачивается на каждого участника процесса.
• Государственная пошлина за приватизацию комнаты составляет 4 800 рублей .
• После приватизации необходимо будет подать документы в Регистрационную палату. Выдача свидетельства является платной услугой. Ее стоимость составляет 1 000 рублей .

Необходимые документы для приватизации комнаты в общежитии

Гражданам, которые хотят получить право собственности на комнату в общежитии, потребуется собрать определенный .

В него входят:

• удостоверения личности всех граждан, проживающих в комнате (паспорта, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей);
• заявление о проведении приватизации, подготовленное по установленной форме и проверенное жилищно-эксплуатационной конторой;
• ксерокопия и оригинал кадастрового паспорта жилого помещения;
• ордер, подтверждающий право на проживание;
• договор социального найма, который был выдан органами местного самоуправления;
• справка, подтверждающая, что лицо ранее не участвовало в процедуре приватизации;
• выписка из государственного реестра, в котором прописаны объекты недвижимости муниципального образования;
• выписка из домовой книги;
• выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• письменный отказ членов семьи, которые не хотят участвовать в приватизации, заверенный у нотариуса.

Судебная практика

При приватизации комнаты в общежитии необходимо обратить внимание на некоторые обстоятельства.

Гражданин имеет право получить комнату в собственность, если он:

• использовал помещение в качестве жилого;
• нес расходы по содержанию жилья;
• ранее не приватизировал жилое помещение.

Важным условием является утрата статуса общежития. Тогда приватизация будет проводиться на законных основаниях.

Если договор по социальному найму не был заключен, а решение муниципального органа о том, что дом исключен из списка специализированного жилого фонда, отсутствует, то приватизация все равно может проводиться. Человеку дается право на проведение процедуры даже в том случае, если комната имеет статус государственного жилья.

Приобрести право собственности на комнату в общежитии можно лицу, которое проживает в общежитии на постоянной основе. При этом помещение должно быть его единственным жильем. Также он не должен ранее участвовать в приватизации.

Как показывает практика, гражданам предоставляются комнаты на время трудовой деятельности в организации. Лицо вселяется в комнату, регистрируется в ней на законных основаниях. Кроме того человек оплачивает коммунальные платежи без накопления задолженности (данный факт подтверждается наличием расчетных листков), а также проживание в комнате.

Так как человек въехал в комнату до проведения приватизации здания, он может претендовать на получения права собственности на комнату на законных основаниях. При утрате жилым домом статуса семейного общежития и переходе его в муниципальную собственность, квартиры в здании считаются помещениями, предоставляемыми по договору социального найма.

При проживании в комнате нескольких членов семьи, процедура проводится с привлечением каждого из них. Они получают равные доли в комнате.

В некоторых случаях граждане обращаются в суд, если нарушаются их права на приватизацию, а исковые требования составляются для того, чтобы право собственности на изолированное жилое помещение в бывшем общежитии было признано в порядке приватизации

Дополнительно лицо может выражать требование о признании незаконности отказа в проведении процедуры.

Бывшим общежитием считается дом, который ранее являлся собственностью государственного или муниципального учреждения для проживания лиц, работающих на предприятии. Впоследствии он был передан в ведение органов местного самоуправления.

При использовании истцом комнаты в бывшем общежитии действуют нормы Жилищного кодекса РФ. Помещение считается аналогичным жилью, предоставляемому согласно документу о социальном найме. Не должен учитываться тот факт, когда здание было передано в собственность органов местного самоуправления и предоставлено истцу для проживания.

В ходе судебных разбирательств могут быть рассмотрены иски, в которых заявитель требует признать право собственности на изолированную жилую площадь в бывшем общежитии. Таким помещением является квартира или комната. Исковые заявления подают лица, которые проживают в помещении. В большинстве случаев они являются работниками предприятия, которое ранее владело общежитием.

Чтобы провести процедуру приватизации, требуется установление факта утраты домом статуса общежития. Также стоит выяснить, было ли оно передано в ведение муниципалитета.

Если дом больше не является жильем из списка специализированного жилого фонда, то можно начать приватизацию. Для этого следует посетить администрацию города, села, района. При получении письменного отказа в проведении процедуры от сотрудников администрации, следует составлять исковое заявление.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда», жилые помещения в общежитиях приватизации не подлежат. На практике это влечет множество вопросов, и вот почему.

Когда-то жилые помещения в общежитиях предоставлялись гражданам в большом количестве. Практически любая фабрика, завод, организация имела в совеем распоряжении подобное жилье, которое предоставлялось работникам. Однако в связи со всем известными социальными переменами зачастую складывается ситуация, когда организации, предоставившей жилое помещение в общежитии, давно не существует- а жилье все еще имеет формальный статус «общежития». Пожелав приватизировать такое жилье, граждане неизменно получают отказ и вынуждены обращаться в суд.

До недавнего времени суды придерживались позиции тотального отказа в приватизации. Однако эта ситуация в настоящее время меняется. Вопрос приватизации является достаточно сложным и недостаточно раскрыт законодательством. Поэтому при рассмотрении каждого конкретного вопроса юристы прибегают не только к букве закона, но и к судебной практике, в частности к практике высших судов.

Тут на помощь приходят три постановления Конституционного суда Российской Федерации, а именно- определения Конституционного Суда РФ от 02.11.2000 N 220-О, от 05.11.2003 N 350-О, от 21.12.2004 N 441-О.

В указанных постановлениях Конституционный суд единодушен в одном: недопустимо при решении вопроса о возможности приватизации жилья в общежитиях исходить из одного лишь формального признака статуса (правового режима) жилья.

В соответствии со статьей 7 Вводного закона к Жилищному кодексу РФ, К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Вышеизложенная цитата означает следующее:

1. Если жилое помещение в общежитии было предоставлено гражданам до введения в действие Жилищного кодекса РФ (то есть до 1 марта 2004 года), следует проверить, не было ли оно передано в ведение органов местной власти, то есть являются ли оно общежитием до сих пор. Как правило, 80% таких помещений хотя и не передавались официально в ведение города, однако стоят на балансе города, обслуживающей организацией является какая-либо городская служба, квартплата перечисляется городу. В таком случае это помещение общежитием не является и может быть приватизировано, т.к. фактически вы занимаете его по договору социального найма. Если же такое помещение принадлежало государственному или муниципальному предприятию, учреждению, то отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует приватизации, поскольку реализация прав граждан, как указал Верховный суд, «не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов».

2. Если жилое помещение в общежитии было предоставлено после 1 марта 2004 года, то приватизации оно не подлежит. Однако и тут не все потеряно. Существует постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений". Если общежитие предоставлено после 14.02.2006 , то обстоятельства его предоставления должны соответствовать упомянутому Постановлению. В противном случае у Вас есть шанс доказать, что помещение предоставлено по договору социального найма, что в свою очередь влечет возможность приватизации.

3. Наконец, необходимо заметить, что с точки рения правомерности приватизации не имеет значения, занимаете ли вы комнату или квартиру в помещении, предоставленном когда-то как общежитие. Для приватизации необходимо лишь, чтобы помещение было изолированным, то есть приватизировать «угол» или часть комнаты (равно как и проходную комнату), безусловно, нельзя. Комнату же, как изолированное жилое помещение, закон приватизировать не запрещает.

В соответствии с ст. 4 ФЗ №1541-I «О приватизации жилфонда в РФ», было практически невозможно. Связано это было с принадлежностью помещений такого типа к собственным фондам промышленных предприятий и организаций, предназначенным для временного расселения сотрудников. Однако с вступлением в силу нового жилищного законодательства ситуация изменилась. Теперь приватизировать комнату вполне реально, было бы желание.

И, разумеется, время. Потому что процедура передачи комнаты из муниципальной собственности в частную гораздо сложнее, чем или дома.

Когда возможна приватизация

Приватизация комнаты в общежитии – процесс непростой. В соответствии с законодательством Федерации, передача такого помещения гражданину возможна только при соблюдении следующих условий:

• объект недвижимости, в котором находится комната, должен быть выведен из и передан госпредприятием на баланс муниципалитета;
• общежитие имеет жилой статус и используется по прямому назначению;
• комната, которая будет приватизирована, является изолированной. Часть комнаты или проходное помещение приватизировать нельзя. Если приватизируется несколько комнат, все они должны иметь одного нанимателя по договору соцнайма;
• комната должна быть предоставлена жильцу до 1 марта 2004 года. Если заселение состоялось позднее, доказывать факт передачи жилплощади по договору соцнайма придётся в порядке судебного разбирательства.

Первым делом – договор найма

Если вы убедились, что общежитие, в котором находится ваша комната, числится на балансе города, можно начинать процесс приватизации. Для этого необходимо заключить с муниципалитетом договор социального найма. Основанием для данной процедуры является ордер на проживание в помещении.

Чтобы заключить договор, вам понадобятся следующие документы:

• паспорт гражданина Федерации;
• бумаги о составе семьи (свидетельства о заключении брака и рождении детей);
• бумаги, подтверждающие ваше право пользования жилплощадью (ордер, договор, постановление администрации и т. д.);
• выписка с лицевого счёта помещения;
• справка о том, что ранее вы не участвовали в приватизации муниципальной недвижимости;
  копия трудовой книжки (если жильё вам предоставил работодатель).

Напишите заявление в городскую или районную администрацию и передайте подготовленную документацию уполномоченным сотрудникам.