Государственные сертификаты на приобретение строительство жилого помещения. Купля-продажа квартиры по сертификату

ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ ПО ГЖС

1. Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются в безналичной форме путем перечисления денег с блокированного счета владельца ГЖС на счет продавца жилья. Нет необходимости брать расписку о получении денежных средств.
2. Владельцы ГЖС не могут участвовать в альтернативных сделках.
3. Не все продавцы желают отражать в договорах купли-продажи реальную стоимость жилья, сильно занижая ее.
4. В некоторых регионах государственная регистрация сделки и права собственности происходят одновременно. При этом продавец расстается с собственностью до получения денег.
5. Договора купли-продажи являются договорами с обременением. В них должен быть описан механизм перехода права собственности на жилье.
6. Обязательным условием договоров купли-продажи жилого помещения или уступки требования на жилое помещение (далее именуется - договор приобретения жилого помещения) является указание, что его оплата производится за счет средств федерального бюджета в виде субсидии, выделяемой по сертификату.
7. В договоре на подбор и оформление квартиры по ГЖС должно быть указано, что покупатель приобретает квартиру с использованием субсидии по ГЖС.
8. Не допускается приобретение жилья, площадь которого в расчете на одного члена семьи участника программы ниже нормы общей (жилой) площади жилого помещения, устанавливаемой органами государственной власти субъектов РФ для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в месте приобретения жилья.
9. Квартира оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца ГЖС.
10. Купить квартиру в доме-новостройке возможно только в случае, если данный дом сдан и имеется возможность оформить собственность на жилье. В этом случае оформляются договор уступки требования и свидетельство о собственности на жилье, которые предъявляются в банк на оплату. Если собственник жилого помещения определен, то с ним заключается договор купли-продажи.
11. Договоры по ГЖС проходят проверку юристами регистрационной палаты, Сбербанка, территориального управления федерального казначейства.
12. Если стоимость жилого помещения превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре должен быть определен порядок уплаты недостающей суммы.

КАКОЕ ЖИЛЬЕ МОЖНО КУПИТЬ

Владелец сертификата имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилые помещения (в том числе индивидуальный жилой дом, часть дома), одну или несколько квартир (комнат). Это жилье должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в том числе в сельской местности, выбранного для постоянного проживания.
Указанное жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца сертификата.
Приобрести квартиру по сертификату вы можете только в том субъекте РФ, который изначально выбрали сами и который указан в сертификате (город Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область - разные субъекты).
Поиск вариантов приобретения жилья можно вести как самостоятельно, так и поручив это специализированной структуре.

КАК СОВЕРШАЕТСЯ КУПЛЯ-ПРОДАЖА

Блокированный целевой счет в Сбербанке
Оплата по договору купли-продажи производится только Сбербанком с открытого владельцем сертификата блокированного целевого счета.
Для открытия блокированного целевого счета необходимо обратиться в любое отделение Сбербанка России по избранному месту жительства. Банк после проведения проверки соответствия данных, указанных в сертификате, данным, содержащимся в документе владельца сертификата, удостоверяющем личность, в установленном порядке открывает отдельный блокированный целевой лицевой счет на имя владельца сертификата и заключает с ним договор на открытие и обслуживание этого счета.
Заключение договора и его регистрация
Договор купли-продажи жилья может быть составлен самостоятельно либо за его составлением можно обратиться в риэлторскую компанию, к нотариусу или в юридическую фирму. Продавец жилья должен обладать правом собственности на это жилье. Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального заверения.
При заключении договора купли-продажи жилья продавец должен представить следующие документы:
правоустанавливающие документы на отчуждаемое жилье;
документы, удостоверяющие личность и подтверждающие правоспособность продавца;
справки жилищно-коммунальных органов об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
справку об уплате налога с имущества, а также справку об отсутствии задолженности по оплате налога с имущества, находящегося в собственности (если отчуждаемое жилье приобретено в собственность в порядке дарения или наследования);
выписку из единого государственного реестра прав на имущество и сделок с ним или справку бюро технической инвентаризации (БТИ) об отсутствии какого-либо обременения на отчуждаемое имущество;
выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета;
справку БТИ о стоимости отчуждаемого жилья;
постановление главы администрации, оформленное и заверенное в установленном законодательством порядке (если на отчуждаемое жилье имеют право несовершеннолетние дети продавца).
Договор купли-продажи до предъявления его в банк должен быть зарегистрирован органом, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Оплата жилья, приобретаемого по ГЖС
Оплата приобретаемого жилья по предъявленному зарегистрированному договору купли-продажи осуществляется только территориальным банком Сбербанка России с открытого владельцем сертификата блокированного целевого счета.
Владелец сертификата в течение срока его действия должен представить в банк договор купли-продажи жилого помещения, зарегистрированный в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае если приобретаемое жилое помещение расположено в жилом здании, строительство которого завершено, оно принято в установленном порядке в эксплуатацию, но акт приема-передачи жилых помещений (квартир) не составлялся и право собственности на них не зарегистрировано, вместо договора купли-продажи жилого помещения в банк предъявляется договор уступки требования на жилое помещение, заключенный в соответствии с гражданским законодательством РФ владельцем сертификата и лицом, имеющим право требования на это жилое помещение. Кроме того, в банк предъявляется свидетельство о государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение, полученное в результате реализации условий этого договора, оформленное на имя владельца сертификата и членов его семьи.
Банк в течение пяти рабочих дней со дня представления договора купли-продажи жилья осуществляет проверку договора. При отсутствии замечаний банк в тот же срок принимает договор к оплате и в течение трех рабочих дней после поступления средств от территориального органа федерального казначейства зачисляет эти средства на отдельный блокированный целевой лицевой счет владельца сертификата при наличии поручения вкладчика на оплату жилого помещения. Перечисление средств по договору приобретения жилого помещения продавцу этого помещения или лицу, уступившему требование на жилое помещение, осуществляется путем безналичных расчетов в порядке и в сроки, установленные правилами.
Владелец сертификата также может в соответствии со статьями 182 и 185 Гражданского кодекса РФ от своего имени и от имени членов своей семьи уполномочить доверенное лицо на совершение необходимых действий по приобретению жилья с помощью сертификата. При этом доверенность должна быть не генеральная, а специальная, то есть на каждое действие.
Например:
право сдачи сертификата в уполномоченный банк;
право на открытие блокированного целевого счета на имя владельца сертификата;
право на предъявление договора купли-продажи жилья в уполномоченный банк на оплату и получение справки об оплате;
право на заключение от имени владельца сертификата и членов его семьи договора купли-продажи жилья;
право регистрации договора купли-продажи жилья и возникших по нему прав собственности в органе, уполномоченном осуществлять на территории субъекта Российской Федерации государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Советы юриста владельцам ГЖС

1. Какую цену ставить в договоре?
При заключении договора купли-продажи недвижимости часто возникает вопрос: какую цену ставить в договоре - реальную или заниженную? Каждый на этот вопрос отвечает самостоятельно. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 71 от 20.01.1998 г. раздел 2 абз. 4 (в редакции Постановления Правительства РФ № 315 от 08.04.2000 г. с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ № 168 от 19.03.2002 г.) граждане – участники Программы могут приобретать жилые помещения как за счет безвозмездной субсидии, так и с дополнительным привлечением собственных средств или кредитных ресурсов. Если в договоре купли-продажи недвижимости указана цена меньше размера безвозмездной субсидии, то продавцу из средств федерального бюджета оплачивается действительная цена договора, а не полный размер субсидии. Если цена договора превышает размер безвозмездной субсидии, то обязательно должен быть определен порядок расчета. Но мы советуем помнить следующее:
цена в договоре при продаже недвижимости, как и его предмет (ст. 555 ГК РФ), отнесены к существенным условиям договора. Поэтому при ее несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму;
при расторжении договора купли-продажи каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. То есть в лучшем случае вам возвратят только сумму, указанную в договоре (ст. 167 ГК РФ). В худшем случае, если докажут умышленное занижение цены в договоре купли-продажи, все полученное по сделке взыскивается в доход Российской Федерации (ст. 169 ГК РФ).
Почему некоторые люди занижают цены в договорах купли-продажи и идут на этот риск? Основные причины - это ограниченность в средствах, жадность и налоговая безграмотность людей. Люди не хотят платить лишние деньги нотариусу. Ведь он берет 1,25% (при сделке с использованием государственной субсидии) от цены квартиры, указанной в договоре. Кроме того, отдельно оплачивается техническая сторона сделки. Но договор купли-продажи можно оформить в простой письменной форме, избежав этих затрат.
2. Какие налоги платить?
При покупке жилья по сертификату
Безвозмездная субсидия не подлежит налогообложению на основании положения подпункта «д» пункта 1 статьи 3 Закона РФ от 07.12. 1991 г. № 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц» с последующими изменениями и дополнениями. Согласно этому подпункту в целях налогообложения в совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, не включаются:
все виды установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации и решениями органами местного самоуправления компенсационных выплат физическим лицам в пределах норм, утвержденных законодательством, связанных с бесплатным предоставлением жилых помещений и коммунальных услуг.
В том случае, если гражданин приобретает жилье свыше стоимости, покрываемой безвозмездной субсидией с привлечением собственных средств или средств банковского кредита, гражданин пользуется льготой в соответствии с подпунктом «в» пункта 6 статьи 3 вышеназванного закона в пределах сумм, подлежащих исключению из облагаемого дохода.
При продаже жилья
При продаже жилья действуют имущественные налоговые вычеты (освобождение от налогов). Статьей 220 Налогового кодекса предусмотрено право налогоплательщика на получение имущественных налоговых вычетов по суммам, полученным от продажи (реализации) имущества, находившегося в его собственности, а также по суммам, израсходованным на новое строительство (приобретение) жилья.
Налоговые вычеты при продаже квартир в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1.000.000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества (на сумму сделки). Следует отметить, что в данном случае речь идет именно о сроке владения квартирой на праве собственности, а не о сроке проживания в ней.
3. Можно ли обойтись без нотариуса?
В соответствии с действующим законодательством нотариальное удостоверение договора необязательно. На регистрацию принимаются договоры как в простой письменной, так и в нотариально удостоверенной форме. Какую форму выбрать, зависит лишь от желания участников сделки. И первая, и вторая имеют свои достоинства и недостатки.
Вариант первый: обратиться к нотариусу
Один из основных аргументов сторонников нотариально удостоверенной формы договора - нотариус проверяет правильность оформления документов.
Нотариус должен решать следующие задачи:
перед удостоверением договора он устанавливает личности всех участников сделки, проверяет их личные документы;
определяет подлинность подписей на всех удостоверяемых документах, поскольку они подписываются в его присутствии;
определяет психическое состояние лиц, участвующих в сделке (например в диалоге), выясняет их дееспособность и подтверждает их вменяемость в момент совершения сделки;
разъясняет каждому участнику смысл и значение сделки, а также те правовые последствия, которые наступят после ее совершения;
проверяет весь комплект необходимых документов. Если они не соответствуют требованиям законодательства либо завершился срок действия какого-то документа, то нотариус обязан приостановить удостоверение сделки.
При удостоверении договора нотариус проверяет правильность его составления, соответствие договорных условий действующему законодательству. В случае необходимости он сам может составить проект договора. Таким образом, придя к нотариусу, вы снимаете с себя часть проблем.
Вариант второй: сделать все самостоятельно
Следует отметить, что преимущества нотариального удостоверения носят теоретический характер. Так должно быть. Однако существует и практический аспект. Из-за большого объема работа нотариусов поставлена на поток. Соотношение случаев расторжения, признания сделок недействительными как нотариально удостоверенных, так и не удостоверенных договоров примерно одинаковое.
Более того, ни один нотариус не гарантирует юридической чистоты совершаемой сделки. Ситуация такова, что даже при исключительной добросовестности и компетентности нотариуса все проверить невозможно.
Выполнить многие функции нотариуса участники сделки могут и сами. Причем в некоторых случаях они это делают лучше – ведь никто лучше их самих не знает всех особенностей совершения данной сделки. Что нужно проверить, какие дополнительные условия включить в текст договора, продавец и покупатель вполне могут решить без помощи нотариуса.
Особенности регистрации
Процедура регистрации зависит от формы договора. Если договор был нотариально удостоверен, обратиться с заявлением о государственной регистрации может любая из сторон договора самостоятельно, участия другой стороны не требуется. Здесь есть опасность того, что в регистрации договора в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним откажут, потеряете время, а это в нашей экономической ситуации – деньги.
При заключении договора в простой письменной форме заявления о государственной регистрации должны подать обе стороны - как продавец, так и покупатель. Без участия хотя бы одного из них государственная регистрация проводиться не будет.
Сколько платить?
Нотариальное удостоверение - услуга платная. За нее взимается государственная пошлина в размере 0,5% от суммы сделки, совершаемой между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, братьями и сестрами), или 1,5% от суммы сделки, совершаемой между другими лицами.
Как правило, нотариус удостоверяет договор, им же составленный. В этом случае за составление проекта договора вы заплатите еще 1% от суммы сделки плюс оплата технической стороны сделки.
При приобретении жилья с участием государственной безвозмездной субсидии покупатель освобождается от уплаты государственной пошлины. Оставшуюся половину должен оплатить продавец. Но, как правило, зная об этом, продавец закладывает эту сумму в цену договора, и вы оплачиваете ее косвенно.
Оплата государственной пошлины, даже в случае освобождения одной из сторон, происходит по согласию сторон. За чей счет будет совершаться нотариальное удостоверение договора, следует отразить в тексте самого договора.
Необходимо помнить, что право собственности на недвижимое имущество возникает только после государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
4. Поводы для расторжения договора
Можно ли оспорить сделку?
Участникам рынка недвижимости, к которым относится и участник Программы ГЖС, необходимо знать, что закон устанавливает целый ряд оснований для признания сделки недействительной. Например, совершение сделки под влиянием насилия, угрозы, обмана, заблуждения и т. д.
Существуют два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Ничтожная сделка недействительна независимо от ее признания таковой судом. Так, например, продажа квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, без согласия органа опеки – ничтожная сделка, так как она противоречит требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в суд любым заинтересованным лицом в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 166, 181 ГК РФ). Оспоримая сделка недействительна, если будет признана таковой судом по иску лиц, указанных в Гражданском кодексе. Например, недействительной может быть признана сделка, совершенная под влиянием заблуждения, по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в суд в течение одного года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Последствия признания сделок недействительными
Недействительная сделка не влечет юридических последствий. В этом случае каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возместить полученное в натуре – возместить его стоимость (ст. 167 ГК РФ).
Общим правилом таких последствий является двусторонняя реституция – каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное ею по недействительной сделке: продавец обязан возвратить полученную денежную сумму, а покупатель - квартиру.
В ряде случаев последствием является взыскание полученного по сделке в доход государства. Возможны два варианта: либо односторонняя реституция, т. е. взыскание только с виновной стороны, либо, при наличии вины у обеих сторон, с них взыскивается все полученное по сделке.
Для расторжения сделок поводов достаточно много: это неисполнение договора, нарушения, допущенные как в этом, так и в предыдущих договорах.
Чаще всего встречаются следующие нарушения. Например, сделка не соответствует закону или иным правовым актам. При этом чаще всего встречается невключение несовершеннолетних, прописанных в квартире в момент приватизации, в число собственников, отсутствие согласия всех прописанных в квартире на момент приватизации. Это можно проверить, получив архивную выписку из домовой книги и проверив всех, прописанных в этой квартире, и куда они впоследствии выписались. Серьезную опасность составляют сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности. При этом часто вопрос о недееспособности решается как бы задним числом, на основании выписок из истории болезни и амбулаторной карты. Обезопасить себя можно только проверив, состоят ли продавцы квартиры на учете в ПНД, но часто эта информация является закрытой.
Отдельную категорию составляют сделки, совершенные людьми, неспособными понимать значения своих действий или руководить ими, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжких обстоятельств. Проверить риск по таким сделкам очень тяжело.
Хотелось бы обратить особое внимание на то, что по сложившейся судебной практике при расторжении договора купли-продажи квартиры возврат квартиры не подразумевает одновременного возврата денег за квартиру.
Если продавец деньги уже потратил, то возврат будет осуществляться постепенно из заработанных продавцом средств. При этом эта сумма не может превышать 20 процентов (ст. 383 ГПК РСФСР). Но и взыскание не всегда возможно наложить. Взыскание на имущество должника не обращается, если размер взыскания не превышает той доли месячной заработной платы или иного заработка, пенсии или стипендии, на которую по закону может быть обращено взыскание (ст. 363 ГПК РСФСР).
5. Как проверить квартиру?
Первый этап: кто собственник квартиры?
Основная задача – выяснить, обладает ли продавец правами собственника на отчуждаемую квартиру. Квартира может находиться в собственности как одного, так и нескольких лиц (общая собственность). Общая собственность на квартиру возникает, например, когда жилое помещение было приватизировано всеми проживающими в нем членами семьи. При отчуждении квартиры, находящейся в общей собственности, каждый из собственников выступает в качестве продавца по договору. Нужно убедиться в том, что собственники продают квартиру по общему согласию, если жилье находится в общей совместной собственности (ст. 144, 246, 253 ГК РФ).
Право собственности на приватизированную квартиру подтверждается договором передачи в собственность и свидетельством о собственности на жилище. Для кооперативных квартир таким документом является справка о выплате пая. Если квартира была получена продавцом по наследству, в дар или куплена им, право собственности подтверждается документом, на основании которого она перешла к собственнику (свидетельство о праве на наследство, договор дарения, купли-продажи, уступки права требования, мены). При этом на всех договорах должен быть поставлен штамп о регистрации.
Если продавец утерял правоустанавливающие документы, то до введения учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним он получал дубликаты правоустанавливающих документов. После введения учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним им выдается выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП).
Необходимо также убедиться в том, что приобретаемая вами квартира не заложена, не находится под арестом или запретом. Информация об ограничениях квартиры предоставляется учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если продавец квартиры отказывается ознакомить вас с интересующими документами или нет уверенности в действительности представленных продавцом бумаг, вы можете самостоятельно получить необходимые сведения. Сведения об объекте недвижимости, правах, зарегистрированных на этот объект, а также об ограничениях (обременениях) прав предоставляются любому лицу. Для этого вам необходимо представить в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, удостоверяющий личность, и письменное заявление. К сожалению, данная услуга платная. Для квартир, находящихся в собственности лиц, ее приватизировавших (первая приватизация), проверка сводится к сверке лиц, зарегистрированных на данной площади и указанных в свидетельстве о собственности на жилище. Кроме того, нужно точно установить, участвовали ли в приватизации дети, прописанные здесь. И где они проживают в настоящее время.
Если же квартира принадлежит собственнику на основании договора купли-продажи, то непременно нужно выяснить, как часто с момента приватизации эта квартира продавалась. А еще необходимо
узнать, куда при предыдущих продажах квартиры выписывались ее собственники. И соблюдались ли правила продажи. Нужно проверить, учитывались ли при продаже интересы несовершеннолетних и людей, отнесенных к группе риска. Эту информацию получают в органах опеки и попечительства по месту жительства. Эти органы выдают разрешение на совершение сделки с жильем, если в квартире проживают их подопечные. Если разрешение каким-то образом обошли, а оно требовалось, то в случае конфликта суд признает сделку недействительной.
Второй этап: кто живет в квартире?
Всегда нужно тщательно изучать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру, интересоваться, не проживают ли в ней лица, выписанные из квартиры временно (находящиеся в загранкомандировке, на службе в армии, на учебе или в заключении). Ведь в соответствии с действующим законодательством эти лица по возвращении имеют право на заключение договора найма по месту прежнего проживания. Часто в судебной практике встречаются случаи, когда сделка купли-продажи признается недействительной, так как при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации.
Необходимо обратить внимание, что лица, имеющие право на проживание, не всегда могут быть в числе собственников квартиры. Квартира может находиться в собственности супругов, но дети, прописанные в данной квартире, могут не являться ее собственниками, однако их интересы будут учтены судом в случае спора по сделке. Согласно
п. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника имеют право пользоваться ею, переход права собственности не является основанием для прекращения пользования квартирой членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Вы можете купить квартиру не только с тараканами, но и с двуногими жильцами.
Чье согласие должен иметь продавец?
Если собственником квартиры является малолетний гражданин (до 14 лет) или гражданин, признанный судом недееспособным, продать квартиру могут только его законные представители (родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). На совершение сделок по отчуждению имущества малолетних и недееспособных лиц необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Разрешение оформляется постановлением или распоряжением органа местного самоуправления за подписью его главы.
Если продавец приобрел продаваемую квартиру, находясь в законном браке, такая квартира является совместной собственностью супругов (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Для того чтобы продать эту квартиру, продавец должен получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга, в противном случае сделка признается недействительной решением суда (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Этап третий: заключаем договор
В договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить квартиру. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным и не влечет юридических последствий (ст. 554 ГК РФ). Договор должен обязательно предусматривать цену квартиры. При отсутствии цены в договоре он не считается заключенным (ст. 555 ГК РФ).
Договоры купли-продажи и уступки права разнятся порядком расчета сторонами. Порядок расчета должен обязательно оговариваться в договоре. Договор купли-продажи считается заключенным с момента регистрации учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
6. Страховать или нет?
Приобретая квартиру, покупателю необходимо отдавать себе отчет в том, что существуют факторы риска, которые невозможно выявить. Специалисты утверждают, что практически любая сделка на вторичном рынке может быть оспорена. Каждый сотый владелец лишается своих прав по причинам, от него не зависящим. Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок недействительной влечет недействительность всех последующих сделок.
Юридическая проверка в значительной степени снижает риск для покупателя. Поинтересуйтесь в той же страховой компании, застрахуют ли они ваш риск утери права собственности на приобретаемую квартиру, и, если после проверки сделки получите отрицательный ответ, значит, риск слишком велик. Страхование права собственности является частью сделки в практике западных стран. Российский рынок, несмотря на значительное количество афер, только начинает примерять западные стандарты. Первая причина состоит в том, что, несмотря на высокий потенциальный спрос, лишь немногие страховые компании предлагают подобный вид страхования.
Страхование риска утраты права собственности на жилье называют титульным страхованием. В задачи страховой компании входит защита покупателя в суде, причем делать это страховая компания будет исключительно добросовестно, отстаивая свои деньги. Причина состоит в том, что страховая сумма, выплачиваемая страховой компанией при наступлении страхового случая, ограничена лишь рыночной стоимостью. То есть, если страховая компания проигрывает в суде и квартиру возвращают владельцу, она полностью возвращает покупателю деньги, затраченные на приобретение жилья.
Вторая причина невысокой популярности страхования - все то же русское “авось”: все, что ни происходит, происходит с кем-то и меня не коснется.
Третья причина состоит в нашей ограниченности в средствах и довольно высоких тарифах. Они колеблются от 0,2 процента страховой суммы (цены договора) при страховании новостроек на один год до 2,5 процента при страховании риска утери права собственности на объекты недвижимости, имеющие длительную историю обращения на вторичном рынке, и сроке страхования до 10 лет. Страховать жилье на срок более 10 лет не имеет смысла – истекает срок исковой давности.
И в заключение. Грамотный собственник жилья постарается, опираясь на закон, обезопасить себя и свое имущество всеми возможными юридическими способами.

Жилищный вопрос всегда являлся одним из самых важных. Правительство РФ разрабатывает разные пути решения этого вопроса, принимая и реализуя программы и подпрограммы. Одна из первых таких целевых федеральных программ, которая была утверждена правительством ещё в 1998-ом году, так и называлась: «Государственный жилищный сертификат» (ГЖС). Программа был рассчитана на 5 лет, и в результате её реализации более 50 тысяч семей было обеспечено жильём.

В рамках программы гражданин получал Государственный жилищный сертификат – именной документ, свидетельствующий о праве этого гражданина на безвозмездное субсидированное приобретение жилья за счёт бюджетных средств. Поскольку результаты программы были хорошие, Правительство РФ, внеся некоторые изменения и дополнения, включило её в 2003 году в качестве подпрограммы в Федеральную целевую программу «Жилище». Эта ФЦП реализуется в несколько этапов.

ГСЖ – свидетельство, владелец которого может приобрести жильё, и эту покупку оплатит государство.

Поскольку ГЖС – это не ценная бумага, а именной документ, передавать ему кому-либо нельзя. Сумма, выделяемая по ГСЖ на покупку недвижимости, определяется Госстроем России. В расчет берётся среднерыночная стоимость квадратного метра жилья в той местности, которую выбрал для проживания владелец сертификата. На разные категории семей предусмотрены разные нормативы общей площади:

• 1 человек – 33 кв.м;
• 2 члена семьи- 42 кв.м;
• 3 или более человек в семье – по 18 кв.м на каждого.

Постановлением Правительства РФ определены группы граждан,имеющие возможность участвовать в программе. Есть несколько видов жилищных сертификатов, они делятся на серии:

• УВ – военнослужащие и сотрудники МВД, ФСБ, ГУИОН, МЧС с семьями (офицеры и прапорщики, отслужившие 10 лет);
• ГУ – уволенные с военной службы и члены их семей;
• БК – граждане, отселяемые с территории комплекса «Байконур» или прибывшие туда на постоянную работу;
• ВП- вынужденные переселенцы;
• МЧ – граждане, пострадавшие от катастрофы на Чернобыле;
• ПС – граждане, переселяющиеся из районов Крайнего Севера или прибывшие в эти районы до 1992 года со стажем не менее 15 лет, граждане, ставшие инвалидами 1,2 групп в этих районах;
• А – пострадавшие от стихийных бедствий, чрезвычайных ситуаций и лишившиеся жилья;
• ГА – молодые учёные.

Предоставляются жилищные сертификаты ветеранам ВОВ (с 2009 года норма площади жилья увеличена с 22 до 36 кв. м). Есть программы для молодых семей, инвалидов и граждан, переселяемых из закрытых городов.

Сертификаты могут предоставляться при следующих условиях:

• нет жилого помещения для постоянного проживания;
• претендент на получение сертификата (один или с семьёй) проживает в общежитии или на
• служебной жилплощади (собственное жильё отсутствует);
• претендент проживает на условиях поднайма (своего жилья нет).

Получение и реализация жилищного сертификата

Сертификаты выдаются органами местного самоуправления. Дело это добровольное, владелец ГЖС сам подыскивает жильё, которое хочет приобрести, но оно должно отвечать санитарно-техническим нормам и установленным нормативам по жилплощади (см. выше). Желающему участвовать в программе нужно подать письменное заявление (в воинскую часть, органы местного самоуправления и т.п.) и прилагает набор документов (он отличается для разных категорий лиц).

Чтобы попасть в списки на получение сертификатов в планируемом году, необходимо подать документы до 1 июля текущего года:

• заявление на получение ГЖС по установленной форме;
• свой паспорт и документы, удостоверяющие личности членов семьи заявителя;
• документы, подтверждающие родственные отношения заявителя и указанных им членов семьи;
• справку о сдаче (или обязательство об освобождении) занимаемой жилой площади по последнему месту службы;
• по месту регистрации;
• копию лицевого счёта занимаемого жилья.

После получения сертификата, участник программы в течение двух месяцев должен определиться с местом проживания и там сдать сертификат в районный банк, который имеет полномочия сопровождать эту Федеральную программу.

В банке открывается счёт и на него зачисляется выплата (по желанию, владелец может добавить туда собственные средства). Далее участник программы выбирает жильё, которое хочет приобрести, после заключения , банком по безналичному расчёту перечисляются средства продавцу этой недвижимости. Все эти действия необходимо успеть осуществить в течение девяти месяцев со времени получения сертификата, иначе срок его действия закончится и приобрести недвижимость по ГЖС будет невозможно.

Возможные сложности при получении ГЖС

Жильё владелец сертификата может выбирать любое: на первичном и на вторичном рынке, дом, квартиру или комнату (несколько квартир или комнат), у любых физических и юридических лиц. Номинально он ничем не ограничен, но фактически могут возникать затруднения.

Например, купить квартиру в строящемся доме на начальном этапе, когда она гораздо дешевле, по ГЖС невозможно, поскольку банк перечислит деньги только в том случае, когда ему предоставят свидетельство права собственности на приобретаемую жилплощадь. А сертификат не бессрочный – его действие длится всего 9 месяцев, выстроить многоэтажку и успеть зарегистрировать право собственности на квартиру за такой короткий срок просто невозможно.

Собственники на вторичном рынке тоже не спешат расстаться со своей собственностью по схеме, включающей использование ГЖС – невыгодно, ведь стоимость квадратного метра жилья, которая заложена в ГЖС, гораздо ниже реальных рыночных показателей. К тому же, банк в таком случае купли-продажи проводит все операции по безналичному расчёту, что не всем удобно, и прежде, чем получить деньги, продавец вынужден будет лишиться права собственности на недвижимость. Такие условия не каждого устроят.

Кроме того, чтобы претендовать на получение ГЖС, нужно не иметь никакого собственного жилья и освободить ведомственное, если временно в нём проживаете. Не каждый гражданин, тем более с семьёй готов на такие условия.

Таким образом, сертификат зачастую остаётся либо просто невостребованным, либо является первым взносом по ипотеке, но и тут не все банки готовы работать с жилищными сертификатами.

К банкам, участвующим в реализации подпрограммы по государственным жилищным сертификатам, причисляются: «Банк Москвы», «Росбанк», «Сбербанк», «Импэксбанк», «Кредитный Агропромбанк».

По статистике с помощью ГЖС покупают чаще всего квартиры, комнаты и реже – дома.

Нет похожих статей.

Купля-продажа квартиры по сертификату имеет ряд особенностей, обязательных для исполнения обоими контрагентами – и покупателем, и продавцом. Жилищный сертификат является одной из форм господдержки населения. Выдаётся сертификат строго определённым существующим законодательством категориям лиц, с единственной целью – для покупки уже готового жилища.

Любое нарушение, совершённое в процессе сделки купли-продажи может расцениваться как мошенничество. В итоге подобная сделка опротестовывается и признаётся недействительной. Чтобы избежать этого, владельцам жилищного сертификата следует внимательно ознакомиться с правилами купли квартиры по жилищному сертификату.

Жилищный сертификат представляет собой особого рода безвозмездную субсидию, предоставляемую государством конкретному человеку. При этом данная субсидия имеет целый ряд ограничений:

• Выдаётся исключительно для строго определённой цели – приобретения уже готового и принятого в эксплуатацию жилья.
• Является именным. То есть, сертификат выдаётся конкретному гражданину, и передать его другому лицу, хоть за определённую плату, хоть безвозмездно, уже невозможно.
• Получить жилищный сертификат возможно только один раз. Повторная его выдача не предусмотрена действующим законодательством.

Правом получения жилищного сертификата обладает узкий круг лиц, подпадающий под действие соответствующей федеральной программы, начавшей действовать с 2002 г. К таким группам лиц относятся:

• Военнослужащие (контрактникам, офицерам), а также служащие военизированных подразделений ряда прочих госструктур – МВД, ФСБ, МинЧС и инвентаризационно-оценочного управления. Сертификат выдаётся при выходе данными гражданами в отставку или по истечении определённого срока выслуги лет.
• Лица, переселяющиеся с ЗАТО Байконур (бывший г. Ленинск, Казахстан) на территорию РФ. Действие данного положения распространяется исключительно на граждан РФ.
• Переселенцы из регионов, находящихся на Крайнем севере, а также из районов, официально приравненных к таковым.
• Вынужденные переселенцы из других регионов страны, а также из других государств. В последнем случае иностранцы, претендующие на выдачу им жилищного сертификата, должны предварительно получить российское гражданство.
• Молодые учёные, подпадающие под соответствующую госпрограмму.
• Граждане РФ, пострадавшие при Чернобыльской катастрофе. Сюда относятся как лица, принимавшие участие в ликвидации последствий аварии, так и граждане, проживавшие в зоне, затронутой радиоактивным выбросом.
• Семьям, в которых один из супругов погиб при исполнении служебных обязанностей во время службы в российской армии.
• Гражданам, потерявшим жилище в результате стихийных бедствий, техногенных катастроф и прочих подобных ситуаций.

При этом вышеперечисленные категории граждан, а также члены их семьи не должны иметь в собственности никакой жилплощади.

Жилищный сертификат нельзя обналичить – он предназначен исключительно для безналичного расчёта за приобретаемое жильё. Размер сертификата в денежном выражении зависит от двух факторов:

• Среднестатистической цены на готовое жильё в данном регионе. Для некоторых городов в индивидуальном порядке устанавливаются повышающие коэффициенты.
• Количество членов семьи у получателя сертификата. Согласно жилищным нормативам, на одного человека полагается минимум 32 м2, на двух – 42 м2, на семью из трёх и более членов – по 18 м2 на каждого человека.

После получения сертификата, его владелец должен предъявить данный документ в банк в срок не позднее 2-х месяцев. Банковские служащие проверяют документ на подлинность, на законность владения им и на соблюдение сроков подачи. После этого на имя подателя жилищного сертификата открывается банковский счёт. Но даже если по какой-то причине время подачи упущено, не стоит переживать. В этом случае сертификат не аннулируется, а его владелец не теряет право на льготное приобретение жилья. Чтобы продлить сроки действия жилищного сертификата достаточно подать заявление в учреждение, выдавшее его.

В ситуации, когда владелец сертификата желает приобрести жильё, превышающее по стоимости его денежный номинал, он вправе доплатить разницу из собственных средств. Также возможно использование для этих целей материнского капитала или банковского займа. При оформлении квартиру в ипотечный кредит, жилищный сертификат исполняет роль первоначального взноса за приобретаемое жильё. После передачи сертификата в банк и открытия именного счёта, документ владельцу более не возвращается.

При выборе квартиры, покупателю следует обратить внимание на следующие нюансы:

• Использовать жилищный сертификат можно только для покупки уже готового жилья. Приобрести при его помощи квартиру в строящемся доме, например, вложив сертификат в долевое строительство, не получится.
• Покупаемое по жилищному сертификату жильё должно находиться в полной собственности продавца, и не иметь никаких обременений.
• Квартира должна полностью соответствовать требованиям жилищных и санитарных нормативов.

При приобретении квартиры по жилищному сертификату, как и при прочих сделках с недвижимостью, необходимо составить договор купли-продажи. В нём должна содержаться такая информация:

• Порядок произведения оплаты за квартиру – единовременной выплатой всей суммы или отдельными платежами в течение определённого времени. В договоре следует указать точные даты произведения платежей, в соответствии с договорённостью с продавцом.
• Также в пункте «оплата» составляемого договора необходимо отметить, что расчет производится безналичным способом, с перечислением денежных средств из госбюджета.
• Номер счёта, открытого на имя владельца жилищного сертификата в банке. С него будет перечисляться оплата за приобретаемую квартиру продавцу.
• Точные данные о жилищном сертификате – регистрационный номер; дату выдачи; наименование учреждения, выдавшего документ.
• Когда оплата за покупку производится частями, следует указать, что до момента полной выплаты стоимости, квартира находится в залоге у продавца.

После составления и регистрации договора в нотариальной конторе, банк переводит деньги с расчетного счёта держателя сертификата на счёт продавца жилой недвижимости. До этого данный счёт блокируется в соответствии с требованиями законодательства, и перечисление денег с него возможно исключительно по целевому предназначению, то есть на покупку жилья. Сроки перечисления денег зависят от типа жилищного сертификата и особенностей работы банковской организации. Обычно сумма приходит на счёт продавца нескольких дней, максимум – 2-3 недель.

Переход права владения от продавца к покупателю происходит только после полной оплаты стоимости покупаемой квартиры или дома. До этих пор жильё находится в залоге у продавца, и если денежные средства не поступят в полном объёме в оговорённые сроки, он имеет право расторгнуть сделку. На практике такое возможно только в ситуации, когда владелец сертификата желает купить квартиру, превышающую по стоимости денежный номинал жилищного сертификата, доплатив из собственного кармана.

Бюджетные деньги, лежащие на целевом банковском счёте, перечисляются без особых проблем, при условии предоставления всех требуемых документов на квартиру. Если доплата производится в виде ипотечного займа, то перечисление банковских денег происходит также в срок. Задержки обычно возникают, когда покупатель при заключении договора не ещё имеет необходимой суммы для покрытия разницы в цене. Жилищный сертификат тогда выступает в качестве аванса, а вот с поиском остальной суммы могут возникнуть проблемы. В этом случае, если не удастся договориться с продавцом о продлении срока выплат, деньги, уже переведённые с банковского счёта возвращаются обратно, а неудавшийся покупатель освобождает жильё.

Покупка жилья – очень ответственный шаг, и подходить к нему следует внимательно. Будьте осторожны, если вам предлагает заключить сделку некий представитель собственника жилища, действующий по доверенности. В этой ситуации необходимо проверить действительность документа в нотариальной конторе, где он был зарегистрирован. Среди наиболее частых проблем, связанных с доверенностью, следует указать:

• Окончившийся срок действия документа, что лишает доверенное лицо права оформлять какие-либо документы от имени собственника квартиры.
• Использование мошенниками поддельной доверенности. После перечисления денег и заселения в квартиру может вдруг объявиться её законный владелец, который либо вовсе не знал о продажи своей квартиры (например, если она была им сдана в наём мошенникам-продавцам), либо является соучастником афёры.
• Лицо-доверитель, выдавший документ, скончался. В данной ситуации собственниками квартиры становятся наследники, а доверенность автоматически аннулируется.

Не следует при покупке квартиры, превышающей по стоимости сумму сертификата, выплачивать разницу в цене в виде аванса. Особенно это актуально, если переплата составляет внушительную сумму. Часто бывает, что при срыве сделки у покупателя возникают проблемы с возвратом уже уплаченного аванса. В результате приходится «вытягивать» деньги при помощи длительных судебных заседаний, отнимающих массу времени и сил.

Другая потенциальная опасность содержится в попытках продавца обойти положения налогового законодательства. Согласно положениям НКРФ, каждый продавец обязан уплатить в бюджет налог на прибыль с заключённой возмездной сделки. Размер НДФЛ составляет на сегодня 13% от суммы прибыли. То есть, продав квартиру за 1 млн. руб., гражданин должен перечислить в госбюджет 130 т.р., что по душе далеко не всякому.

Как итог – попытки занизить на бумаге стоимость сделки, указав, допустим, вместо миллиона всего 500 тысячей. Но покупателю при этом следует учитывать, что пойдя навстречу продавцу, и занизив стоимость жилья в договоре, он этим самым подставляет себя под удар. В случае расторжения сделки он сможет вернуть не реально уплаченный миллион, а только указанную в договоре сумму.

Причин для расторжения сделки бывает множество. Например, собственник жилья был официально признан судом недееспособным. Следовательно, он не имеет права заключать какие-либо сделки и договора. Конечно, выказывать сомнение в способности человека отдавать отчёт своим поступкам как-то не совсем прилично. Но, затребовав при заключении договора о покупке квартиры, от продавца справку из психодиспансера вы оградите себя от возможных проблем.

Другой вариант – квартира досталась продавцу по наследству, но имеются некие другие наследники, оспаривающие завещание. В подобной ситуации договор купли-продажи, по их требованию, может признаваться недействительным. Для этого внимательно ознакомьтесь с правоустанавливающей документацией – на каких основаниях и в результате чего данная жилая недвижимость перешла в собственность продавца. Если квартира была получена по наследству или в дар, это повод насторожиться и обратиться к нотариусу, открывавшему наследственное дело. Вполне возможно наличие неких так называемых обязательных наследников, или иных лиц, предъявляющих свои претензии на покупаемое вами жильё.

В целом же покупка жилища по государственному сертификату практически аналогична обычному приобретению недвижимости. Если вы не уверены в глубине своих юридических познаний, лучше всего обратиться за помощью к профессионалу. Квалифицированный юрист, практикующий в области жилищного права, окажет вам весь спектр юридических услуг – начиная с правильного составления договора, и заканчивая отслеживанием чистоты сделки.

Как купить квартиру по жилищному сертификату

Жилищный сертификат на покупку квартиры – популярная мера господдержки, которая позволяет с финансовой помощью государства улучшить свои жилищные условия и купить квартиру.

Граждане, которые умышленно ухудшили свои жилищные условия (продали или подарили принадлежащую им квартиру, обменяли ее на меньшую жилплощадь) за последние 5 лет, из участия в проекте исключаются.

Также учитывается, что если члены его семьи ранее получали средства господдержки (например, для строительства частного дома), претендовать на улучшение жилищных условий по программе «Жилище» лицо не вправе.

Сертификат не имеет единого денежного выражения (как например, ). Он рассчитывается в индивидуальном порядке и учитывает среднерыночную стоимость жилья в текущем году, социальную норму жилья на человека и количество членов семьи. Так, в настоящий момент норматив площади на семью из одного человека составляет 33 кв.м., из 2 – 42 кв.м., 3-х и более – 18 кв.м. на человека.

Сертификат является целевым: его нельзя обналичить или изменить направление его использования. Средства допускается потратить только на покупку жилья, либо строительство.

Стоит отметить, что жилищный сертификат и материнский капитал можно сочетать. В результате получатели господдержки могут купить квартиру практически без вложений.

Порядок получения

Порядок получения и использования жилищного сертификата для приобретения недвижимости будет следующим.

Этап 1. Подача заявления на получение сертификата

Для получения сертификата требуется обратиться в органы исполнительной власти, которые отвечают за реализацию программы в регионе и подать соответствующее заявление и документы, подтверждающие право заявителя на .

Между подачей заявления и выдачей сертификата может пройти немало времени. Дело в том, что на получение сертификата действует очередь, а бюджет на реализацию программы на текущий год ограничен. Так, если документы будут поданы до конца 2017 года, в очередь заявителя поставят только в 2018 году. Для каждой категории заявителей действует отдельная очередь: например, для молодых семей она одна, для ученых – другая. Получение сертификата может занять один год, а может и растянуться на несколько лет, если заявителей в категории много.

Этап 2. Рассмотрение документов, представленных заявителем и выдача сертификата

По результатам рассмотрения заявления и верификации документов лицо получает жилищный сертификат. В сертификате прописывается где и какую жилую площадь допускается приобрести за государственные деньги, а также денежное исчисление сертификата.

Если суммы сертификата окажется недостаточно для покупки квартиры, то остаток необходимо будет доплатить из своих сбережений, либо воспользоваться . Обычно сертификат покрывает не более 35-40% от стоимости недвижимости.

Сертификат является именным и его передача другим лицам запрещается (иначе действия владельца сертификата могут быть квалифицированы как мошенничество). Если лицо уже воспользовалось данной мерой социальной поддержки по одному основанию, то получить ее по другому ‒ не получится.

Этап 3. Реализация сертификата

Если органы исполнительной власти приняли решение в пользу заявителя, то можно приступать к следующему этапу: реализации сертификата. Для этого нужно подобрать квартиру, отвечающую условиям программы.

Данная мера социальной поддержки может быть направлена только на приобретение готового жилья. Так что купить с использованием господдержки квартиру в новостройке или строящемся жилом доме нельзя, только если дом уже сдан в эксплуатацию.

Сертификат имеет ограниченные сроки действия и его нужно израсходовать в течение 9 месяцев. Предварительно получатель мер господдержки должен открыть целевой счет в банке: на руки деньги по сертификату не выдаются.

Сертификат не подлежит передаче по наследству, а в случае его неиспользования в течение установленного срока он аннулируется.

Этап 4. Покупка квартиры

После выбора квартиры подписывается . В нем необходимо прописать условие о рассрочке платежа, так как государственные средства переводятся продавцу только после предоставления документов, подтверждающих переход права собственности. Этот факт существенно осложняет поиск подходящей квартиры, так как не каждый продавец согласится на подобные условия. Обычно до момента перевода средств от государства квартира находится в залоге у продавца.

Этап 5. Переоформление прав собственности

Сделка купли-продажи предполагает переоформление права собственности в пользу покупателя в Росреестре. На основании прохождения данной процедуры покупатель подтверждает выписку из ЕГРН (аналог свидетельства о собственности), подтверждающую его правовой статус. Квартира должна быть оформлена в собственность всех членов семей, указанных в заявлении. На этом этапе покупатель вносит свою часть платы за квартиру без учета жилищного сертификата.

Этап 6. Перевод средств сертификата продавцу

Заявитель обращается в банк с документами, подтверждающими получение им статуса собственника. Финансовая организация направляет их на проверку в казначейство, после чего банковский счет, на котором заморожены средства госсубсидии должен быть разблокирован. Средства со счета переводятся продавцу.

Необходимые документы

Так как перечень потенциальных получателей господдержки весьма разнообразный, то и документы, которые они должны будут представить для подтверждения участия в программе, будут отличаться. Между тем, есть установленный комплект документов, которые предъявляются независимо от категории заявителя:

1. Заявление на участие в федеральной программе.
2. Справка, свидетельствующая о необходимости улучшения жилищных условий и признания семьи нуждающейся (этот документ получается предварительно в уполномоченной инстанции).
3. Паспорт.
4. по предыдущему месту регистрации за последние 5 лет.
5. Копия финансово-лицевого счета за последние 5 лет.
6. Выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие в собственности иного жилого помещения.
7. Справка о составе семьи из паспортного стола (указывает на всех прописанных совместно с заявителем лиц).
8. Документы, подтверждающие родство (для членов семьи заявителя) и личность.
9. Документы, подтверждающие освобождение служебной квартиры.

В зависимости от целевой категории дополнительно могут потребоваться: пенсионное удостоверение (для военных пенсионеров), медицинское свидетельство (от инвалидов), выписка из приказа о трудоустройстве/копия трудовой книжки (для молодых специалистов и ученых).

Предоставление неполного комплекта документов является основанием для отказа в выдаче сертификата. Поэтому перечень запрашиваемых сведений стоит предварительно уточнить в администрации. Но обычно заявителям разрешают донести необходимые документы в оговоренные сроки.

Таким образом, программа получения жилищных сертификатов позволяет купить квартиру определенным категориям граждан с помощью государственной субсидии. Она будет покрывать существенную часть стоимости квартиры и снизит затраты покупателя. Для получения господдержки нужно принадлежать к одной из льготных категорий и иметь статус нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Государственный жилищный сертификат является особой облигацией, предоставляющей своему владельцу право на приобретение недвижимого объекта из жилого фонда. Документ имеет номинальную стоимость, которая соответствующе индексируется. Пример индексации можно посмотреть далее в статье.

Жилищный сертификат предоставляет гражданам некий заём, который основывается на возможности постепенно накапливать финансовые средства, которые будут потрачены на покупку квартиры или иного жилья. При приобретении облигаций физическое лицо вносит средства уже в конкретную жилую площадь. Впоследствии такую бумагу можно обменять на недвижимость, площадь которой будет равна индексируемым вложениям.

Если же человек, который владеет облигацией, решит однажды отказаться от приобретения квартиры с её помощью, он вправе потребовать возмещения вложенных денежных средств у государства. При этом сумма компенсации будет рассчитана с учётом текущей цены сертификата. Стоимости сертификата будет определяться на себестоимости при строительстве жилья при соответствующей индексации показателей.

Приобретение жилья при помощи жилищного сертификата, к сожалению, не подразумевает под собой широкого его выбора, поскольку обычно это муниципальный жилой фонд.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Особенности получения

Сертификат на улучшение жилищных условий – это именное свидетельство, которое подтверждает права граждан получить субсидию из федерального бюджета. Использовать документ можно только на приобретение жилой недвижимости. При этом сам государственный жилищный сертификат ценной бумагой не является.

Образец жилищного сертефиката

Участвовать в социальных программах по улучшению условий проживания человек может только на добровольной основе и по собственной инициативе. Участники обязательно информируются об условиях пользования сертификата и его реализации, а также об основаниях, согласно которым их могут исключить из очереди.

Задаваясь вопросом, как получить жилищный сертификат, стоит заметить, что право участвовать в подобных программах имеют физические лица, которые:

• Не имеют постоянного жилья;
• Проживают на служебной жилплощади или в общежитии, не имея личного жилья, пригодного для постоянного проживания;
• Проживают на условии коммерческого найма по причине отсутствия иной жилплощади.

Соответственно, участвовать в социальной программе для улучшения условий проживания не смогут граждане, которые имеют личную квартиру, забронировали жильё, были уволены с военной службы после 1994-го года или преднамеренно ухудшили свои условия проживания.

Условия реализации

Реализовать государственный жилищный сертификат можно путём открытия счёта в банке. Открыть его может лишь владелец сертификата, но не позже, чем в течение двух месяцев от даты выдачи облигации. Сделать это можно по всей России, без привязки к населённому пункту, в котором документ был выдан. Заполнение банковской карточки с образцами подписей при оформлении доверенным лицом, имеющим нотариально заверенную доверенность, обязательно. До того, как приобретение жилья будет осуществлено, распорядителю счёта нужно будет явиться в банковское учреждение по месту, где квартиру будут покупать, и предоставить там ранее заключённый договор об открытии специального расчётного счёта.

Гражданин, который владеет облигацией, вправе приобрести квартиру, как на первичном рынке (в новостройке у застройщика), так и на вторичном. Не имеет значения, будет ли выступать в качестве продавца физическое или юридическое лицо и какая это будет жилплощадь. Главным требованием к ней выступает соответствие жилья техническим и санитарным требованиям. То есть жилплощадь должна быть полностью пригодна для постоянного на ней проживания. Кроме того, площадь объекта не должна быть меньше, чем того требует расчёт на каждого проживающего.

Обналичивание документа

На законодательном уровне обналичивание жилищного сертификата не предусмотрено, однако на сегодняшний день подобные процедуры проводят некоторые агентства недвижимости. Это весьма непростой с юридической стороны процесс, сопряжённый с множеством рисков. По сути, это схема с двойной сделкой, охватывающей не только недвижимый объект, но и финансовые средства.

При проведении такой процедуры владелец сертификата является в недвижимое агентство, предоставляющее необходимые услуги. По умолчанию клиент уже готов к приобретению жилья и согласен ожидать до трёх месяцев, пока сделка будет совершена. Физическое лицо самостоятельно выбирает желаемую недвижимость.

Стоимость облигации не может быть больше, чем оценочная стоимость выбранного недвижимого объекта. Проще говоря, в сделке участвует агентство недвижимости, клиент, желающий купить квартиру, и владелец жилищного сертификата. Этот владелец, по сути, покупает жильё, собственником которого будет клиент агентства недвижимости. При этом он рассчитается за данную недвижимость с владельцем сертификата деньгами.

Поскольку подобные схемы по закону не приветствуются, в случае, если владелец облигации столкнётся с мошенниками, он не сможет рассчитывать на государственную поддержку, поскольку будет являться соучастником.

Кому полагается

Изначально жилищная программа с сертификатами была предусмотрена исключительно для военных с выслугой не меньше десяти лет. Однако в итоге перечень льготных категорий был существенно расширен и в него вошли пенсионеры, ветераны, полиция и прочие слои населения. Все зафиксированные законодательно категории имеют абсолютно равноценные права пользоваться государственными средствами и прибавлять их к своим собственным, чтобы приобрести квартиру или иное жильё.